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文档简介
旧楼加装电梯纳入重点提案昨日获悉,韩志鹏等36名委员提交的关于多层住宅改造加装电梯的提案,已被广州市政协纳入重要提案摘报,送市委、市政府、市政协主要领导参阅。委员们提出建立绿色通道,简化审批程序,财政出资30%,分期付款等建议。该摘报指出,根据市房管局委托广州大学房地产研究所调查显示,80%受访者对加装电梯表示赞成。但目前依然存在缺乏相关政策法规、缺乏有力牵头组织者、住户意见难统一以及资金筹措困难、牵涉诸多审批部门等4大问题。对此,委员们建议,尽快出台广州市既有住宅增设电梯暂行办法,明确是按2个2/3要求,还是必须全体业主同意等多个问题。由政府引导,确定牵头单位,主动推进这项幸福工程。并建立绿色通道,简化审批程序。在资金筹措方面,王桂林等委员建议采取“四个一”的办法,政府补一点,原单位出一点,维修基金和个人各出一点,允许业主提取住房公积金。韩志鹏委员则建议借鉴兄弟城市做法,由财政出资30%。据了解,目前各地在老房加装电梯方面的做法,宁波由财政出资70%,而厦门则由财政出资50%。他还建议由政府与银行沟通,建立加装电梯分期付款机制。旧楼加装电梯申报程序 (一)根据建筑设计方案审查的有关要求备齐资料、图纸后向广州市规划局申报加建电梯的建筑设计方案审查。(二)根据广州市规划局方案审查复函的要求办理相关事项,包括进行批前公示、修改设计、征求相关业主或专业部门的意见等。 批前公示办理:申请人应在规定时间内对拟加建电梯工程进行现场、“规划在线”网站及业务综合大厅同时进行的批前公示,申报人并需对现场公示进行公证。 (三)批前公示结束后,申报人应在规定时间内备齐相关资料(含批前公示公证书)及图纸后再报广州市规划局申领加建电梯的建设工程规划许可证。申报人应按许可证要求在有效期内动工建设,并在竣工后报规划局办理建设工程规划验收手续。 业主个人也可申请报建 提醒1加装电梯除了单位可以进行规划报建,业主个人、业委会等受法定委托者也可进行规划报建。 提醒2旧楼原有电梯井的,加装电梯时不需再进行规划报建,直接找相关技术管理部门和电梯供应商就可以了。 加装电梯过程中,实际上每一个具体的报建都是不一样的,需要花大量的时间进行协调。 提醒3市民有相关的疑问,可以在每周三上午9:00到12:00的处长接待日,到吉祥路80号广州市规划局进行可行性咨询,将可得到明确的指引。 报建相关资料 包括立案申请表、申请函、申请人的身份证明,还有房子加装电梯的结构安全证明,以及地形图、总平面图,还有就是加装电梯的建筑设计方案。 这些基本的材料拿齐之后,就可以到政务中心窗口报建。旧楼加装电梯;3万,增值20万sale.aspx “没想到在有生之年能用上电梯,告别爬楼梯之苦就在今日。”将近70岁的华南农业大学茶山小区的卢老先生激动地说。电梯加装后楼房更通风在现场看到,电梯加装设计合理,在楼梯口外侧加装的电梯看起来与原建筑融为一体。 据了解,08年年底广东省建设厅就下发广东省既有住宅增设电梯的指导意见,提出对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主,可通过协商给予适当补偿。09年,华南农业大学第一批旧楼加装电梯工程交付使用,标志着广州首次小区批量加装电梯成功启用,同时也为广州众多翘首以待盼望电梯加装的居民提供了一个好的范例。花3万装个电梯楼价能增20万据了解,茶山小区有13栋楼加装了电梯,受惠用户达到208户。其中出钱参与加装电梯的用户达到169户,所占比例为81%。而169户中每户平均缴费金额约在3万元左右。除了给自己生活带来便利外,加装了电梯的楼房价格会马上升值20%左右。据某地产中介介绍,茶山小区当年的市场均价为1.1万元左右,从市场反应来看,加装了电梯的房子可以卖到1.3万元。也就是说一套90方左右的房子,通过加装电梯,升值空间大概为20万。茶山小区批量加装电梯回顾:2007年,华南农业大学倾听民声,顺应民意,将茶山小区旧楼装电梯项目提上议程,列入07年学校工作要点。2007年6月,学校专门成立了茶山小区高层住宅电梯建设工作小组,学校统筹规划,学校后勤处为组长单位,基建处、设备处、校工会、离退休工作处、后勤服务集团负责人组成筹建小组,并抽调一名正处级干部专职负责此事。 同年6月,开始组织教工讨论加装电梯建设问题。首先是征求住户意见,再规划公共用地、工程结构和加建费用等问题,另外,购买电梯确定施工队也是一大难点。记者采访工作小组成员之一的徐先生表示,现在加建费用较贵,光是考虑购买哪个品牌的电梯就讨论了很长时间,参加竞标的有多个知名品牌,如日立、奥的斯等,也有德国著名品牌如快意。业主们通过综合比对,最终选定了性能良好,价格实惠的德国快意电梯。徐先生介绍说,厂家为住户提供从设计方案、土建设计、报建、土建施工、电梯制造、安装、维护保养等一条龙便民服务外,还免费提供防止恶作剧捣乱功能、到站钟功能。 2008年中旬茶山小区改装开始办理报建手续。2009年3月拿到市规划局建设许可证。3月30日正式开动兴建,首批启动13台电梯的建设9月16日:已有6台电梯通过广州市质量技术监督局验收,剩下7台也将陆续交付投入使用。厦门旧楼加装电梯通用图发布 据了解,厦门市老旧住宅加装电梯梯井钢结构通用图已在网上发布,市民可自行下载。今后加装电梯可参照通用设计图进行施工。厦门从2009年10月起允许老旧住宅加装电梯,到免收加装电梯增容地价,再到去年决定对2012年底前完成旧住宅加装电梯的工程费用给予50%的补助,厦门市就老旧住宅加装电梯已推出多项鼓励政策。不过加装电梯需要专门设计梯井,因工程太小,一些勘探和设计单位往往不大愿意接。针对这种情况,市建设与管理局去年底委托专业设计单位,专门就旧住宅加装电梯的梯井钢结构设计了标准图集。图集分600、750、1000公斤三种载重和0.63米/秒、1米/秒两种速度,业主可根据实际需要进行选择。这一举措相当于为申请加装电梯的业主省去了电梯井设计环节,可以直接参考通用图进行施工。特别值得一提的是,厦门市有关负责人表示,通用图集并非强制要求,也只局限于钢结构电梯井。此外,地基部分由于各幢楼情况不同,仍需进行专门的勘探设计。如果业主决定不选用通用图集,也可自行委托设计单位另行设计。老旧住宅加装电梯目前在虎园路已有一例成功个案,有关负责人介绍,根据这例成功案例再参考上述三种通用图集,粗略算下来加装一部电梯所需要的全部费用(含设计、施工及购置电梯等)大约平均需50万元,根据去年11月我市出台的50%的补助鼓励政策,算下来加装一部电梯业主大约需要出资25万元。 旧楼加装电梯一直是关注度很高的民生热点,广州嘉立电梯认为厦门市的措施,对旧楼加装电梯有一定的鼓励作用。广州旧楼加装电梯专家建议难分摊?有现成分摊公式“我住的是9层旧楼,需要加装电梯,几十万元的费用怎么分摊,虽然知道高层应该多给,低层可以少给,但到底什么比例比较能被大家接受?希望专家能给点建议。”住在天河的关师奶一早就挤到专家“摊位”,询问解决办法。广东省电梯技术学会(以下简称“学会”)针对关女士这类问题,专门细心地印制了旧楼加装电梯义务咨询会资料汇编,并免费派发。记者看到,里面有现成的费用分摊比例公式。根据公式,假如是楼高9层的旧楼,1-2楼一般不需交费,以6楼为基数1交费,每加减一层,基数各自加减一个固定比例。按固定比例18%计算,3至9楼的分摊比例分别是0.46、0.64、0.82、1、1.18、1.36、1.54,其中9楼的费用大概是3楼的3倍多。阻采光?要合理选择玻璃井道“我住的旧楼,高层住户想加装电梯,低层住户却说阻碍采光,死活不肯加装,怎么办?是不是能通过玻璃电梯井的办法来解决?”陆先生希望专家能给他们支招。总工程师李茂刚表示,以通透的玻璃电梯井来替代,确实可以减少对采光的影响,但最好还是理性选择,“虽然在初装费用上,玻璃井比混凝土井要便宜,但玻璃井后期的维护费用比混凝土高,每隔一段时间,金属的框架就要上油、补漆。和混凝土井几十年的寿命相比,玻璃井的寿命要短。”建多久?大概需要小半年不少市民还对电梯的工期长短很感兴趣。专家们答复,虽然都是装电梯,但因为不同房子所处的工程条件各异,因此很难给一个统一的时间。但是仅混凝土电梯井的建设时间就不短,大概需要小半年;反而是安装电梯很快,大概两周就能搞定。加装电梯为何时间这么长?广州嘉立电梯提示,要在旧楼旁“塞”下一个电梯井,首先要进行地质勘探和管线摸查,假如地下有电线、煤气、电信、水管等管线或者化粪池,就必须向主管部门申请迁移。在了解的案例中,几乎没有不需要迁移管线的旧楼,这些手续花费时间长,假如涉及技术难点,有时甚至更长的时间。惠州:旧楼加装电梯 符合条件都可批惠州市委副书记陈仕其就市民王女士希望政府对我市多层旧楼加装电梯的建议作出批示,要求市住房和城乡规划建设局进行研究。记者昨日从市住建局获悉,对于我市符合要求的旧房,可办理加装电梯手续。反映 希望政府补贴加装旧楼电梯日前,市民邱先生和王女士向惠州报业传媒集团反映,市区上世纪九十年代所建高层住房几乎没有电梯,但大多数业主家中都有60岁以上的老人,老人由于年迈体弱,上下楼极为困难。尤其碰到老人生病时,去医院看病背上背下十分辛苦和危险。不少业主希望能在多层旧楼加装电梯,既方便老人出行,也提高居住舒适度。但由于加装电梯的费用太高,动辄几十万元,分摊到每家每户也要几万元,很多家庭承担不起。因此,邱先生和王女士建议政府,把多层旧楼加装电梯纳入惠民工程来操作,由市财政给予适当补贴,以此改善老百姓的居住条件,提高居民的幸福指数。批示 可解决很多市民住房问题陈仕其在三会热线速递第4期上看到王女士的诉求后,2月23日批示:“请李德友(市住建局局长)同志研究,如可行,可以解决很多市民的住房问题。”回应 业主及相关利益人要一致同意昨日,市住建局方面在接受记者采访时表示,旧楼加装电梯的呼声近几年逐渐增多,市民建议旧楼加装电梯政府给予补贴的问题,需要相关部门予以研究。市住建局相关负责人称,目前,该局正在拟定的惠州市既有住宅加建电梯暂行办法(征求意见稿)提出,旧住宅楼加建电梯所需要的资金,可以鼓励使用单位住房维修基金、房屋所有权人名下的住房公积金、住房补贴或住宅专项维修资金,还可通过社会投资。对旧楼加装电梯的申请,该负责人说,市住建局在旧楼平面布局具备加装电梯的条件并符合国家相关规范要求、全体业主及相关利益人一致同意、土地占用等相关手续资料齐全的前提下,经规划审查,符合要求的给予办理规划许可手续。也就是说,我市旧楼要求加装电梯的,只要条件符合,都可以办理相关手续。回访 建议先搞试点再逐步推昨日,记者回访了邱先生和王女士,他们听到这一消息后表示终于看到了解决这一问题的希望。王女士说,希望政府部门能切实解决好这一问题。邱先生则建议,先搞试点,逐步推行。“每个小区的情况不同,有的小区可能许多业主有住房公积金,有的无住房公积金。因此,在解决这个问题时,对不同的小区要实际情况区别对待,制定不同的实施方案。”各地方措施由多方投资加市场运作北京:住宅建筑设计规范、住宅设计规范和住宅建筑规范均硬性规定:“7层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。”上海:上海首幢多层住宅加装电梯的费用,由政府出一部分,住户出一部分,再在6层上面加一层变7层,底楼居民搬住七楼,底楼出售给街道作老年活动之家,所得费用与前两部分凑在一起,完成综合改造。目前上海正考虑采取政府全额投资、政府和居民共同投资、政府和单位共同投资、开发商投资和电梯厂商投资5种方式解决旧楼加装电梯问题。广州:1998年曾经出台广州市城市规划管理办法实施细则,规定7层以上的住宅应加装电梯。2007年几大电梯公司在广州地区加装了200多台电梯,都是由单位协调出资。佛山:2008年3月,佛山禅城区花园二街一座8层旧楼成为该市首座报建电梯获规划部门批准的旧楼。佛山市建设局相关负责人称,该局一直鼓励有条件且业主能对旧楼加装电梯问题达成一致意见的单位,进行加装电梯的试点工作。旧楼加装电梯成功案例经验1丽江花园丽茵2座终于拿到了建设工程规划许可证,将于年内动工加装电梯。它成了丽江花园业主首例自费装电梯的样板,也是番禺区首例旧楼装电梯。丽茵2座的业主阿诚无疑是这一样板的主要“功臣”,其从头到尾跟进和推动了三年。 目前,广州约5万幢无电梯旧楼中,住着超过180万名老人。可作为全省加装电梯进展最快的城市,加装电梯成功率也仅有10%左右。丽茵2座凭什么修成正果?阿诚表示,取得低层业主的赞同票、资金分担公平、打持久战三点是成功关键。 丽茵2座加装电梯成功后,成为了丽江花园乃至番禺首例业主自费旧楼加装电梯的成功样板,其他楼的业主深受鼓舞,丽江花园丽字楼(即以“丽”字开头的楼)甚至掀起了一波加装热潮,丽影楼、丽波楼、丽茹楼等都想自费装电梯。 丽江物业工作人员表示,丽字楼有很多业主想自费装电梯,至少有十几栋,但目前大都在签名阶段,低层住户反对比较多,觉得对他们的物业价值产生影响,比较抗拒。 而已经拿到2/3以上业主签名的丽影5座,倡议者表示由于加装电梯政策不明朗,陷入僵局。“去年5月,我到规划局咨询的时候,对方表示由于低层住户意见太大,政策需要调整,暂停报批。”坚少说,广州市规划局曾表示,批了多次旧楼加装电梯后,产生了很多问题。低层用户觉得房子贬值,闹得很厉害,甚至坐在电梯口,阻碍电梯施工,加装电梯政策需要调整。7月份,坚少再次到规划部门,仍然得到等待的回复。随后,坚少出差,暂停跟进此事。 南都记者致电番禺规划局,工作人员表示,没有暂停受理旧楼加装电梯,业主可上广州规划在线查阅相关报建文件,1 如何取得赞同票?不要求人人出资 丽江花园丽字楼(以“丽”字开头的楼)建于1992年,共48栋,其中有31栋未安装电梯,每栋9层高。 天天爬楼梯上9楼的丽茵2座业主阿诚想装电梯,“以后老婆怀孕了可以用电梯,老父亲过来也不用爬得那么辛苦”;住在8楼的60多岁邻居老太更想装电梯,其每天爬得吃力,大呼吃不消。于是,像阿诚一样天天爬楼梯的高层住户开始倡议自费装电梯。 但是,加建电梯必须有建筑物总面积2/3以上且总人数2/3以上业主同意的书面意见。高层住户的热情遭遇低层邻居的“冷水”,低层住户认为,装了电梯,影响采光,自己的物业贬值,大多不赞同。 为此,几个高层住户碰头商量:电梯将采用刷IC卡的形式,二楼业主只要签名同意建电梯,不承担任何费用,可以免费使用电梯。但是如果不签名同意,则不能用电梯,没有IC卡。一楼为大堂,没有住户。用免费一招,二楼8个住户,有6户被“攻陷”。 “二楼用免费这一招得到了人心,但是三楼以上要交钱的住户,有的不看好装这事,认为肯定要拖上很多年,有的则认为楼层不高,自己没这个需要”。阿诚说,很多人犹豫不决不签字。于是,半年多来,他和几个热心业主每周末整栋楼跑上跑下,磨破了嘴皮。 眼看就差那么几户就够2/3了,阿诚他们决定:如果愿意签同意加装电梯,但是不愿意分担加装费用的业主,可以免费试用电梯一年。如果试用后,觉得电梯好用,想第二年继续使用电梯,就得把试用期的钱补交回来。 最后,整栋楼64户业主中,终于有46户业主签字同意加装电梯,超过了2/3.但是只有34户业主分担电梯费用,“也就是说,除了二楼的住户,有6户将免费试用电梯一年”。 2 如何分担费用?按楼层和面积递增 为公平起见,阿诚做了一个分担费用方案,电梯安装的总费用约30万元,各业主出资费用将根据楼层和面积递增,约在3000元-12000元之间,楼层越高、面积越大,出资费用越高。同时对电梯实行IC卡管理,只有出资的业主才能拿到IC卡,刷卡进梯,二楼除外。阿诚说,下面这个分担方案早在2003年的时候,就有业主在小区论坛上提出,可惜他们没有实行,自己只是在此基础上做了修改。 电梯安装资金分担方案: 按总费用30万元,每层有88平方3个单元、66平方5个单元(具体面积以房产证为准),总计整栋有48个费用分摊单元(其中:3楼88平方单元1户,66平方单元1户;4楼88平方单元2户,66平方单元5户;5楼88平方单元2户,66平方单元5户;6层9层全体住户)来举例,具体以实际情况为准。 费用分摊楼层数:9(层)+8(层)+7(层)+6(层)+5(层)+4(层)+3(层)=42(层) 费用分摊每楼层面积:88(平方)3+66(平方)5=594(平方)层面积系数:1 / (4 25 9 4 )=0.00004 以4层为例: 4楼66平方单元=4层66平方0.00004300000元=3168元 4楼88平方单元=4层88平方0.00004300000元=4224元 提个醒 “要做好长期准备” 取得2/3以上业主同意后,为加快加装电梯的进程,阿诚向广州市市长信箱反映,希望简化电梯报装手续,并减免报建费用。为此,广州市规划局还发函鼓励:将为街坊“特事特办”,简化报建手续,并减免报建费用。 “根本没有绿色通道,手续按程序走,报建费用一分也没少。”阿诚说,“走了一年多程序。单是批前公示就走了两个月,还有规划许可证等了一个月。”业主们在银行联名开了一个账户,每户出资1000元加上自己的房号(如901房,要存入1901元),作为愿意出资加装电梯的保证金,“防止有业主中途退出”。 阿诚说,业主们都有工作,没有专职的时间去跑部门。于是,2009年初,丽茵2座业主投票选了一个愿意帮忙跑报建且电梯价格适中的专业电梯公司;各楼层还就此推出一名业主成立“电梯委员会”,专门管理资金、发通知等各项事务。对于为什么跑了那么久部门,广州嘉立电梯认为,主要卡在了消防政策上。由于之前的文件规定必须有符合消防要求的批文,才能到规划局报建电梯,而丽字楼属于90年代老楼,没有办理过消防验收,拿不到消防证。而拿不到消防证,就拿不到规划许可证。在上世纪90年代,新楼盘没有硬性规定需要消防验收。直到2009年5月,新消防法出台,允许拿了规划许可证后,才去做消防备案。 对于业主所说的特事特办,番禺规划局工作人员表示,受理此案时,都是按正常程序办。如果是特事特办的项目,比如区重点项目,受理时会盖有绿色通道的章。旧楼加装电梯欠缺带头人南方日报讯(记者/闫业伟亓欣欣通讯员/穗协宣)旧楼加装电梯,资金和邻里矛盾都容易协调,而牵头张罗的热心人与相关政策法规成为难题。在昨日召开的广州市政协多层住宅改造加装电梯的建议提案办理“回头看”座谈会上,多位与会者认为,目前旧楼加装电梯最缺的是“带头大哥”和“尚方宝剑”。市规划局提供的数字显示,而因条件不允许或业主之间矛盾较大而未同意加建的电梯数量不足5%。而家住先烈中路某单位家属院的雷鸣春老人说,大院内的80多住户中,2/3住户同意加装电梯,且愿意业主自掏腰包,但难找到热心人张罗申报;大家想让原单位牵头,原单位只是拖延,住在高层的老人不得不每天爬上爬下。昨日,广州市规划局建管处处长李秋霞介绍了审批旧住宅加建电梯案件情况。而因条件不允许或业主之间矛盾较大而未同意加建的电梯数量不足5%。不过,从已办理的案件来看,以原房改单位为主申报的成功率较高,而由业主自发组织申报的案件比例较低。在已申报的案例中,越秀区申报数量占总案件近一半,天河区和白云区的申报主要集中在华工、华农、机场集团等单位,荔湾区申报案件也比较少,而黄埔、番禺、花都、南沙等基本没有旧住宅加建电梯案件。“让我们业主自发去申报很难。”家住先烈中路的雷鸣春老人说,大院内的住户多数都是老人,虽然强烈要求加装电梯并愿意全额承担费用,但多数行动不便,“大家都希望单位牵头,不过单位说要等市里的文件下来以后再做。”“申报过程比较麻烦,华农茶山那里加装电梯光动员会议就开了好几次,现在要求加装电梯的又多是老人,很难有那个精力去张罗。”有政协委员表示,虽然理论上业主自发申报也可以,但能做到的寥寥无几,其关键原因就是缺少“带头大哥”。昨日,广州最大电梯企业之一、广日集团相关人士介绍,在企业每年做的3万多台电梯中,属于旧楼加装的不足200台。而此前媒体报道中,称广州目前有5万栋老楼需要加装电梯,涉及的老人住户有100万位之多“加装电梯的难度主要是住在低层、相邻建筑住户与高层住户意见不一。”多层住宅改造加装电梯的建议提案撰写人、市政协常委王桂林说,旧楼加装电梯,高层老人住户的要求最强烈,但低层住户甚至高层住户因涉及采光、分摊等多个问题而反对。政协委员支招解难题在昨日的座谈会上,与会代表就旧楼加装电梯的难题展开热议,针对有关部门提出的难题,政协委员纷纷支招难题:住户矛盾支招:政府依法推进,住户之间协商好加装电梯费用的分摊比例,高层多出一点,低层少一点。市政协老领导雷鸣春说,广州市相关的政策没有出台,原单位就不好牵头落实,“只要有政策,不管政府还是业主自己做这件事都有法可依,老人才能早点坐上电梯”。市政协委员王桂林说,旧楼加装电梯一定要分批、逐步落实。而来自低层住户的反对意见主要是当初分房时住到高层的人已经占了便宜,而加装电梯后高层不仅又占了便宜,还影响到低层房屋的采光,更会带来噪音污染等,“这些问题都很现实,所以要做好低层住户的工作,必须把加装电梯的分摊比例计算好,让高层多出一点,低层少出一点。”市政协委员韦振瑛认为,现在旧楼加装电梯的阻力之一就是低层住户不同意,如果可以在加装电梯的时候加建一层,让一楼业主搬至楼上,估计不少低层业主都会认可。难题:申报难支招:电梯改造归口“三旧办”,视为旧建筑物改建。市政协委员王小强认为,可以将旧楼加装电梯工作管理归口市“三旧办”,纳入政府“三旧”改造的范畴,将现有的个人行为转化为政府行为。市政协委员韦振瑛说,目前所有动工必须取得施工许可,而施工许可的前提之一就是规划许可。如果把旧楼加装电梯归为旧建筑物改造,不是新建建筑物,在行政审批许可方面就会简化很多。难题:出资难支招:由政府、原单位、业主三方各出一点,或加盖一层,楼下卖车位。市政协委员卢庆普认为,由业主全额出资加装电梯的方式并不十分可行,可以考虑上海的经验,由政府牵头,政府、原单位和业主各出一部分。他说,天河北某个单位旧楼加装电梯的模式就是单位出40%,业主出60%。市政协常委王桂林说,加装电梯时,政府可以从城市建设资金、房改房的住房基金等划拨一部分,用作旧住宅改造资金,同时在规划报建、项目审批、税务等方面给予相应优惠。市政协委员韦振瑛说,如果可以在加装电梯的时候加建一层,让一楼业主搬至楼上,而原来的一楼可以建成停车位,根据目前广州车位价格,收回加装电梯投资问题不大。旧楼加装电梯样板诞生记“我在电视上看到过你”,一见面,邻居们就用这样的方式打招呼,让卢吉祥还有些不习惯。最近,年过7旬的卢吉祥已成为了人们眼中的新闻人物。卢吉祥的成名与华农茶山小区加装电梯息息相关。16日,茶山小区6台电梯同时投入使用,成为广州旧楼装电梯的“标准模式”。作为小区业委会主任,卢吉祥见证了小区电梯诞生的全过程。这个胜利果实也是他和邻居们一起“催熟”的。目前广州有5万栋旧楼未加装电梯,成功加装电梯的楼房寥寥无几,小区整体加装电梯成功的更是屈指可数。正因为如此,华农茶山小区被视为广州旧楼房成功加装电梯的样板。为何茶山住宅区能够成功突围呢?又有哪些值得总结和借鉴的经验呢?解读茶山小区加装电梯的秘密,无疑给其他仍然找不到突破口的小区带来希望。为什么茶山小区取得了业主如此高的支持率?卢吉祥认为,关键是要解决好费用分摊问题。2006年的一天,住在华农茶山小区16栋(西)的卢吉祥对一件事产生了兴趣:附近的一批宿舍楼只建到6层就封顶了。细心的卢吉祥一打听,原来“政策变了,楼盖到7层以上就要装电梯”。住户盼望给旧楼装电梯小区里的一个故事至今流传着:两老夫妇住在6楼,买菜很辛苦,就拉绳子吊菜上楼。政策改变的消息,让家住6楼的卢吉祥兴奋不已。“这意味着我们属于新政策规定的可以装电梯的楼了。”他所住的华农茶山小区是在1996年竣工的,当初每栋楼建了8层。住户们有一个心结,就是盼着能给旧楼加装电梯。有着10多年历史的茶山小区住宅楼是华农的第一批集资建房,也是华农第一批公房改革房。如今,住在这里的老师大多退休了。“很多老同志回家时,都是爬两层就要休息一下。”一位住户说。学校既出力又出钱2006年,茶山小区住户开始向学校反映加装电梯的问题。不到一年时间,华农把茶山小区住宅楼加装电梯一事列入了华农2007年上半年学校的工作要点。这使得茶山小区加装电梯的进程大大提速。2007年6月份,华农成立了关于茶山高层住宅区电梯建设工作小组,由学校多个部门组成,并由一名正处级的干部杜老师专职负责这件事,而且还有一个副校长分管。工作组成立后具体做了哪些工作?杜老师说,跑规划局跑了很多趟,最主要是学校的基建处去报建。学校也出了一部分费用。然后,由学校工作小组召集与同意加装电梯的业主开会,确定一些大纲性的内容报到学校。比如,为什么要加装电梯。“学校表示支持,希望发动业主来支持这事,分摊费用,学校也分摊一部分费用。”一位住户称。“设计费、报建费、公示费都是学校出的。管道迁移费由谁出还要商量。”小区业委会“复活”2007年,随着茶山小区加装电梯工作的加速,小区里“消失”快两年的业主委员会又“复活”了。卢吉祥成为业委会主任,“这次小区业主委员会复活,只办一件事就是加装电梯。”业主委员会的全力推动,成为茶山小区加装电梯的第二个加速器。“要在整个小区大面积地加装电梯,必须要有人动员,这就必须要专门的工作机构:业主委员会主任与电梯工作小组。先让每栋楼成立一个3个人的加装电梯小组,然后由这个3人小组回到楼里去宣传。”卢吉祥说。2007年,70岁的庄秋兴成为了茶山小区16栋(西)的加装电梯小组的组长。庄秋兴退休前曾任华农党办主任,是大家认为能有效推动加装电梯的进程的人员。随后一系列密集的会议不断在茶山小区里召开。“前前后后开了多少次会,都记不太清了。当初制订方案、动员就有五六次,开工以后还开了五六次。”绞尽脑汁解决费用分摊茶山小区加装电梯的做法是,由学校出面负责前期的报建和办理规划手续等工作。小区内业主自己组织动员业主同意,并组织业主交纳相应的电梯费用。在整个加装电梯过程中,并不强求一刀切,而是成熟一栋加装一栋,不成熟的等到成熟了再装。“现在有学校的支持,报建手续不是问题了,最难的就是做业主的工作。特别是一楼和二楼业主的工作是难点。”卢吉祥说,“我们是绞尽脑汁想到各种办法。”卢吉祥说,光是一二楼的分摊方案,就讨论了两三个月时间。多次召集组长来讨论,让他们提意见,然后再修改,反复了好多次,再确定下来。加装电梯后可增加的公摊面积,这也成了一个重要的激励手段。庄秋兴所在的16栋(西)为一梯两户,共计8楼,有14户参加,加电梯后按自然层算每户可以多增加5平方米的公摊面积。卢吉祥说,旧楼加装电梯,不需要再另外报批用地,按茶山小区的做法,只要在楼房退缩线内的用地,不用另外批准的。最终,卢吉祥和大家一起想出了一个办法:一楼的住户只用交一个绝对数500元,然后房产证上可以享受加多56平方米的公摊面积,二楼的住户不用交电梯的维护费。这样的方案出来后,7楼、8楼的住户也都同意了。“500元是象征性的,只是表示他参与其中。交了钱,心态就不一样了。”另外,茶山小区业委会定出一个十分详细的加装电梯费用的业主分摊办法。具体的政策是:二楼作为分摊的起点线,并且给二楼住户一个优惠,只出电费,不用支付电梯的维护费用。各层业主所出的费用为:平均值乘以该户的有效层数。楼层 有效层数(每层两户)100211322依此类推877对于这个稍稍显得有些复杂的计算办法, 卢吉祥举了一个例子来说明,比如:总投资31万元。如果这个单元楼的16户都参加,该栋楼的有效层数的总和就是56。算平均值,就要用投资总额31万元除以56,等于5535.7元。这样算下来,2楼只用交5535.7元,8楼的住户就得交3万多元,即5535.7元乘以其有效层数7。但他所在的楼栋当初有3户没有参加,一、二、三楼各有一户,平均值就增加到了5849元。“现在没有出钱参加的人,我们没有永远把他排除在外,我们不占他的公摊面积。在未来的五年内,业主随时可以参加,还是按照这个造价来补交钱,到时同样算回他的公摊面积。”没达到2/3就不被受理茶山小区一共有35个楼梯单元,目前已经有13个楼梯单元加装了电梯,占37%。13个楼梯单元总户数208户,出钱的169户,占到80%以上。现在还有8个楼梯单元进入申报程序,加起来总共21个单元,占到了全部小区的60%。其中,有两个楼梯单元是100%的人参加。为什么茶山小区取得了业主如此高的支持率?卢吉祥说,“关键是在发动业主时,解决好经济分摊问题。最难的就是业主同意要达到三分之二,要动员、做思想工作、甚至还要搞好关系,同时要有一二楼的特殊政策,综合起来才行。”一人管存折一人管密码如果业主同意加装电梯,需要签一份协议。规划局批下来加装电梯的许可证后,由大家一起商量找设计单位和工程队。谈妥施工单位后,由每个单元的加装电梯小组的组长与施工单位签施工合同。每一个组长签两份合同,一份设备合同和一份土建合同。然后由组长按协议向每名业主收钱。“由于是业主集资来加装电梯,如何收钱很难办,学校财务部门不肯代收。后来,茶山业委会想出办法,用卢吉祥的名义开一个存折,“把收到的钱转到这个存折上,有几百万元。 每栋楼交的钱,有的正好31万元,有的多于31万元。”“我从来没这么多钱。我掌握存折,杜老师掌握密码。两个人同意后,根据合同转钱给工程队。现在,几百万都花出去了。最后会算一个账,多退少补。”目前,茶山小区里的电梯已经开始工作了,还有一个问题等着业主们去想办法解决,那就是电费如何分摊的问题。到本月中旬,16栋的电梯已经运行了10天左右。“我观察一下,一天才几度电,因为电梯的主机才4000瓦。”16栋的业主第一次出的电费钱是按照“二楼100元,3楼200元,每一楼加100元上去这样收取的”。第一次一共收了5000多元,可用8000多度电。以后具体电费怎么收,还是一个问题。广州旧楼加装电梯热出现广州老城区有5万旧楼未加装电梯,但却由于费用和申报程序等问题,成功突围者十分少。到去年12月,广州只批准了33宗(注:每宗包含多户)旧楼加装电梯的报建。去年年底,广州市政府法制办公布了广州住宅加建电梯暂行办法(草案)。暂行办法规定,旧宅加装电梯并不需要每户都同意,并且还可以动用住房维修基金和公积金。目前,在茶山小区成功加装电梯后,广州市也迎来了小区加装电梯的小高潮。9月份,广州医学院、华南理工大学等数个小区加装电梯纷纷在广州市城市规划局网上公示,进入了最后的冲刺阶段。广州市城市规划局政务中心有关人员表示,目前该局已经专门制定了旧楼加紧装电梯的业务流程,服务前来办理此业务的市民。参照广州住宅加建电梯暂行办法,在审批住宅加建电梯案件时,需要具备以下几个条件: 一是有合法的产权文件; 二是加建电梯间设计符合现行规范、标准的要求,加建后满足消防、结构安全等方面的要求; 三是根据物权法第七十六条的规定,要求取得专有部分占拟加建电梯建筑物总面积三分之二以上且总人数三分之二以上业主同意的书面意见。 同时该局还要求进行现场和网上的批前公示,征求周围邻里群众的意见。 以上几个条件都具备了才会同意加建,所以对整幢建筑及周围情况的考虑是比较全面的。 对于涉及的低层住房的采光、通风等问题,该局目前在具体审批加建电梯的案件时,会根据有关规定严格进行把关。电梯选型建议电梯系列选型之一 电梯是建筑物的垂直交通工具,其选型配置的优劣关系到整个建筑的合理利用,特别是对高层现代化建筑。优良的选型配置意味着乘客和货物在大楼内快捷、便利、安全地流通,意味着增加建筑面积的利用率、节省设备和能源而降低成本。因此在建筑设计阶段,建筑师、电梯工程师和业主就应紧密配合选配合理的电梯,让电梯真正成为建筑物这曲凝固音乐的和谐地跳动的音符。 电梯选型配置时应认真了解建筑物的自身情况和使用环境,包括建筑物的用途、规模、高度、客货流量等。比如在作电梯交通分析时需要了解以下内容:(1)建筑物用途,分办公楼、住宅、旅馆、百货商场、医院、图书馆、车站等,还有多功能、多用途的综合建筑,如智能大厦。即使是办公楼,也有公司专用楼、准专用楼、分区出租楼、分层出租楼之分。(2)楼层数、楼层高度、电梯的提升高度。(3)大楼的人数及在各层的分布情况。(4)各层的有效使用面积及其用途(如会议室、餐厅、售货店、办公室等)。(5)每人使用的地板面积。(6)大楼周围或地下有无交通车站、地下街道等。选型配置过程中应考虑的因素很多,为了方便,下面将以影响电梯输送效率的因素为主线并兼顾其它相关因素进行讨论。 1 电梯类型的选择 每种类型的电梯都有其功能配置要求和适用场合,对其合理地选择是保证大楼高效交通的基础。电梯按用途分为乘客电梯、载货电梯、客货电梯、病床电梯、住宅电梯、杂物电梯、观光电梯、船用电梯、汽车电梯、建筑施工电梯等,还有一些特殊用途的电梯如:防爆电梯、冷库电梯、家用电梯、残疾人电梯、矿井电梯、电站电梯、消防电梯等。比如观光电梯可以安装在室内或室外,外形有圆形、棱形等多种,乘客可以透过玻璃轿壁观赏外景。再如残疾人电梯,它有普通残疾人客梯、轮椅平台电梯和楼梯升降椅等种类,其特点是轿厢尺寸、开门宽度、操纵盘等应适合乘轮椅的乘客或盲人进出和操作,一般还要设置语音报站和故障声音报警等功能。轮椅兼用的自动扶梯有几个相邻梯级可以联动形成支持轮椅的平台。 电梯按驱动方式分为曳引驱动电梯、液压电梯、直线电机驱动电梯、齿轮齿条驱动电梯、卷筒驱动电梯、螺杆式电梯、斜行电梯等。曳引驱动电梯又分为交流电梯和直流电梯。交流电梯经历了交流单速、交流双速、调压调速、变频调速等发展阶段,最终变频调速电梯以其良好的调速性能和舒适感、节能、驱动设备小、噪声低、平层精度高、可靠性高、电路负载低而成为当今主流电梯产品。直流电梯具有调速性能好、调速范围大等优点,但需要直流电源和电机维护难,如今常用于无齿轮驱动的2.00m/s以上速度的电梯。液压电梯具有井道结构强度要求低、井道利用率高、提升载荷大、运行平稳、安全可靠、机房布置灵活等特点,常用于提升高度低于30m,速度低于1.00m/s的电梯,特别适合于一些旧楼增设电梯的场合。液压电梯在欧美的使用量很大,但是因其能耗高、泵站噪声大(采用浸油式泵站可以降低噪声)、运行状态易受油温影响、需处理油管安全与泄漏问题等近来受到了无机房电梯的挑战。直线电机驱动电梯利用直线电机原理,一般线圈装在整个井道,轿厢或对重装有永磁材料,采用光控技术或无线电波控制,适用于未来1 000m高的超高层建筑。斜行电梯的轿厢在倾斜的井道中沿导轨运行,是集观光和运输于一体的坡道交通工具,行程可以超过200m。但为了安全其最高速度极限为4.00m/s,最大减速度极限为0.5gn。 电梯按操纵控制方式分为手柄开关操纵、按钮控制、信号控制、集选控制、并联控制、群控等,如今发展到单梯集选控制和多梯的智能群控。电梯按机房位置分为上机房、下机房、侧机房和无机房(曳引系统和控制柜置于井道中)等。电梯按曳引机有无齿轮减速分为有齿轮驱动(包括V型带驱动)和无齿轮驱动等。 自动扶梯与电梯相比输送能力强,可有效使用建筑空间,层与层之间可连续输送乘客,适用于人流集中的公共场所,如大型商场、车站、机场、剧院、码头等。自动扶梯按其结构特点分为标准型、苗条型、加重型。苗条型适用于客流量不太大且需要节省空间的场合,加重型适用于大客流量的公共交通。按提升高度分为小提升高度、中提升高度、大提升高度自动扶梯。按驱动装置的位置分为端部驱动式(或称链条式)和中间驱动式(或称齿条式),后者可以装设多组驱动装置,应用于大提升高度自动扶梯。按驱动控制方式分为常速型和变频调速型,后者可以通过传感器在无人乘坐时实现低速运行或停止运行,乘客到来时自动恢复到额定速度,以节省能源和延长设备寿命。按梯路线型分为直线型、多坡度型、螺旋型。多坡度型一般中间设有水平段,在大提升高度时可降低乘客对高度的恐惧感,并能与大楼土建楼梯协调配置。螺旋型可以节省建筑空间,具有装饰艺术效果。 自动人行道可进行水平运输,允许有小于12的倾角,适用于机场、大型超市(载运购物小推车)等。按结构分为踏步式(最常见)、带式、双线式。最近,日本研究了加速型带式自动人行道,即自动人行道以分段速度运行,乘客从低速段进入,然后进入高速平稳运行段,再后进入低速段离开,这样保证了乘客上下自动人行道时的安全,缩短了长行程时的乘梯时间。 电梯、自动扶梯、自动人行道的合理搭配使用可有效发挥它们各自的长处。旧楼装电梯民生大件事 日前,新“国八条”广州细则已获市政府原则通过,从化、增城也将列入限购范围。此次新“国八条”从出台到各地陆续落地,预示着本轮楼市调控将以一种前所未有的力度重拳打击投资性需求。而其效果将如何,眼下在市场心理上仍存较大分歧,乐观者有之,观望者有之,担忧者亦有之。 在这种语境下,一个“老大难”的问题有必要被纳入楼市“大调控”的视野,并取得突破和转机这就是旧楼加装电梯问题。日前,在市“两会”前夕本报举办的“权威在线”活动中,这一问题受到代表、委员以及市民的高度关注,而韩志鹏委员年初二为了接年迈的父母到自己家,两边楼梯竟爬了一个多小时的讲述,更是令很多人感觉鼻酸。旧楼加装电梯,确实不该再拖下去。 从最直接的民生需求来看,推动旧楼加装电梯,是实实在在的民生、民心工程。目前住在全省18万栋、全市5万栋无电梯旧楼中的,中低收入的老人所占比例尤高,这一群体买不起价格高企的电梯楼,却不得不日益严峻地面临迟暮之年、带着病弱之躯上下楼难题。改善居住条件、提高生活质量,是他们的迫切需要。面对他们的呼声,我们不应无动于衷、无所作为。无论是从以人为本的层面,还是从建设宜居城市的角度,切实推进旧楼加装电梯都势在必行。 从更开阔的视野来看,在当下,提升旧楼居住质量、盘活旧楼存量资源,还将有助于楼市调控。如前所述,旧楼居民多属中低收入者,其改善居住条件的需求属于刚性需求,但这种需求很难通过商品房来解决,因为他们的财力十分有限;就算个别业主咬紧牙去买房,也将助推房价上涨。试想,如果能够通过优化旧楼居住环境,满足这一群体中一部分有着改善居住需求者的诉求,一定程度上就相当于“增加”了供给,有利于楼市供需关系的良性回归,有助于冲淡目前楼市过于浓厚的上涨预期。从这个意义上说,旧楼加装电梯,亦属一种楼市调控手段。 思路决定出路。纵观上海、武汉、福州、杭州、深圳一项技术门槛并不高的“旧楼加装电梯”工作,却长期成为各地的老大难问题,究其原因,其中固然有着具体政策(规划、环评、房管、消防等)障碍、不同群体(高层住户与低层住户)利益博弈等原因,难度之大,可以理解。但如果我们将这个问题放到改善民生的高度来认识,放到楼市大调控的层面来加以审视和考量,或许我们会在理念上豁然开朗,并在行动上有所突破和创新。 只要形成这种共识,充分发挥政府和民间的智慧,旧楼加装电梯的各种障碍,没理由成为跨不过去的坎。一方面,通过制度创新,破解政策障碍,为民心工程打开绿灯;另一方面,通过灵活的补偿机制,提供更多元的补偿渠道,打破协商僵局。我们希望在全社会的关注下,旧楼加装电梯能柳暗花明,为众多“困”在旧楼上的老人送去福音,为楼市调控、促使房价理性回归增加一股力量。 回顾旧楼装电梯样板诞生全程 费用分摊成关键装上了新电梯后,卢吉祥居住的旧楼房焕发出新颜。 “我在电视上看到过你”,一见面,邻居们就用这样的方式打招呼,让卢吉祥还有些不习惯。最近,年过7旬的卢吉祥已成为了人们眼中的新闻人物。卢吉祥的成名与华农茶山小区加装电梯息息相关。16日,茶山小区6台电梯同时投入使用,成为广州旧楼装电梯的“标准模式”。作为小区业委会主任,卢吉祥见证了小区电梯诞生的全过程。这个胜利果实也是他和邻居们一起“催熟”的。目前广州有5万栋旧楼未加装电梯,成功加装电梯的楼房寥寥无几,小区整体加装电梯成功的更是屈指可数。正因为如此,华农茶山小区被视为广州旧楼房成功加装电梯的样板。为何茶山住宅区能够成功突围呢?又有哪些
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