模拟应聘现场实例展示与分析点评.doc

地产成本管理群B群 （群号：147961108） 职场专题 （一） 模拟应聘现场实例展示与分析点评时间：2011年8月14日地点：地产成本管理B群嘉宾：懒人-群-服务、深圳-windzl*工程、湖南-天歌-工程、北京-兰博-运营、昆明-woodman-工程 等人主题：关于windzl跳槽前知识点结构梳理进行提问与点评一、就项目总职位知识点模拟面试及应答：懒人-群-服务 16:22:16 windz,你可以谈谈前期是怎么做的,有什么心得或技巧,谈完后,我就能估出你的价值. 湖南-天歌-工程16:22:56 懒人大哥请上座，哈哈：） 湖南-天歌-工程16:23:04 深圳-windzl*工程，你今天真幸运啊：） 昆明-woodman-工程16:23:32 恩，这样考评更专业 懒人-群-服务 16:23:37 前期的案例技巧能反映出一个人的应变能力. 深圳-windzl*工程16:24:08 我不是具体负责前期的，现在只是负责项目报建的，具体的前期运作还是由公司经营班子定调子。但是运作说让我来运作，现在其实已经体现了几个问题 懒人-群-服务 16:24:47 应变能力展现出你解决未曾遇到的问题能力,更是总一级的核心能力. 懒人-群-服务 16:26:24 单纯的项目报建,应该不同的项目也有针对性的技巧. 湖南-天歌-工程16:28:10深圳-windzl*工程，注意底气，别说你不是负责，忒实诚了：）昆明-woodman-工程16:28:18windzl，我们都在期待你在这个问题上如何施展才华哈深圳-windzl*工程16:28:42一、项目所在地不比内地规范，没有具体的报建部门及报建流程。最终还得落实到与政府部门相关人员之间的交往，这中间的过程牵扯的比较深，也比较广，公司原来是国企，对这点很看重，生怕有什么猫腻。公司原来定的是公司高层及一位副总牵头，我未参与，后来发现走了很多弯路，公司累，我更累，我向总经理建议，以后所有与外界有关报建的接触，我最好参与，不在乎什么名声，只是别让项目停滞，少走弯路。最终同意了。深圳-windzl*工程16:29:07这样做的目的是掌握第一手资料懒人-群-服务16:31:05你这样表述不好,如果应聘,招聘单位会认为你对报建只是泛泛了解.湖南-天歌-工程16:32:46本来就是，没谈专业技术，幕后交易：）深圳-windzl*工程16:32:49懒人，我所理解的报建其实还是把经济指标落实、政府部门流程走完，期间产生的问题具体分析深圳-windzl*工程16:33:03这个回答我自己都觉得很苍白懒人-群-服务16:33:31这样一来,就没技术或应变能力体现,就等于零分.深圳-windzl*工程16:33:46呵呵，不知道该怎么表达湖南-天歌-工程16:34:261、报建的流程；2、报建的技术问题；3、报建的人际问题；4、突发的情况处理深圳-windzl*工程16:34:21实际上，感觉好像就是幕后交易懒人-群-服务16:34:42报建一般以某个项目的特定节点分析最好.湖南-老五-成本16:34:44能说么?北京-兰博-运营16:35:01呵呵懒总上座，懒总几个月前曾给长沙的群友分析过职业机遇，非常经典和深刻。windzl多介绍些情况，群友也跟着学习开拓一下视角啊。湖南-天歌-工程16:35:11突出个人的能力和反应，弱化自己的职位：）懒人-群-服务16:36:08绝对不能体现吃饭或潜规则,这是不正规或无能的体现.懒人-群-服务16:36:58要体现根据特定项目要求延伸出的您的灵活性.昆明-woodman-工程16:37:23吃饭只是报建过程中人与人之间交流的一种方式而已北京-兰博-运营16:37:31个人觉得报建阶段体现交际能力和项目一些不合规之处的问题解决策略幕后只是小侧面吧。懒人-群-服务16:38:12兰博的阐述比较接近.懒人-群-服务16:41:201.展现您有合规的方法解释或化解不太合规的地方.2.以某种技术代价换取经济的溢价.3.展现你的报建节奏与项目如何进行节奏匹配.以上是需要重点谈的.浙江-黑猫*预算16:46:39主角缺席。浙江-黑猫*预算16:46:57印象分-30哈哈豫-疯子-运营16:47:11深圳-windzl*工程16:47:12目前还是在规划报建阶段，项目用途为旅游用地，而公司作为别墅用地。一、操作时，将住宅用涂改为酒店式公寓，别墅改为度假屋；2、将外观及布局、功能空间等参照酒店设计；3、调高容积率，从0.35提高到0.95，说故事；4、征求政府部门及所请的专家意见；5、项目别墅售价3万起，洋房2万，公寓1.5万，按总体布局方案，全做别墅，溢价最高，但是通过可能性最小。第一版方案被枪毙，别墅太多太密，通过测算，减少两排别墅，增加公寓的高度，最终收益及溢价基本一致；6、增加温泉入户、太阳能的应用，体现度假的尊贵感；7、报建节奏：这个最难把握，在当地不规范的前提下，分修建性详规、方案报建、施工图报建、消防报建、人防报建等几大块。我先发几条北京-兰博-运营16:48:33呵呵对外表述角度要展现对项目初期的全盘把控及灵活处理比较重要。懒总以上几点分析和大局意识、自信能力这几点能打好新平台首战。心态很重要。懒人-群-服务16:49:58第一条,如果用于应聘会立即被强毙,有一个词用错了,如果应聘表述,一定要简要.准确.浙江-黑猫*预算16:51:03涂改？懒人-群-服务16:51:11是.深圳-windzl*工程16:51:41原来工期很紧，考虑政策，预计去年底开工，今年底预售。因为受大政策影响，目前停滞；在原有的考虑下，为及时开工，在施工许可证未通过之前，规划确定后，考虑先出基础图，提前开工；施工图后续出；先抓进度，再抓手续。深圳-windzl*工程16:52:08一边思考一边打字，见谅懒人-群-服务16:53:05windzl,你犯了个大错误深圳-windzl*工程16:53:19表达不清，昆明-woodman-工程16:53:27不是你打字错了,错在改字懒人-群-服务16:53:42千万不能把实际的用真实的方式表述/湖南-天歌-工程16:54:24懒人比我打击的还惨,这个冷水交的啊，瓦亮瓦亮的深圳-windzl*工程，不怕，继续深圳-windzl*工程16:54:57还好，没受打击北京-兰博-运营16:54:58觉得报建节奏的部分，要增加对比常规时限如何变节省，如何同步或并行处理可调序的版块，为企业节约成本。也可补充一些名企此部分的操作手法，涉及项目秘密的要慎谈？湖南-天歌-工程16:55:24压力面试就这样，没死就要想着扳本深圳-windzl*工程16:55:49好，参照兰博的意见，我梳理一下懒人-群-服务16:56:01施工许可证未通过之前,最好表述为做到垫层,到此为止,再多了,显得你以前的单位是胡闹懒人-群-服务16:56:48即使你单位做了基础,也不要轻易说明.深圳-windzl*工程16:57:00是的，不过有点特殊，我就不解释了，我在梳理一下湖南-天歌-工程16:57:39我觉得可以不提这个细节，这个不影响；或者，有临时施工许可证办理的方法湖南-老五-成本16:57:52临时施工许可证湖南-天歌-工程16:58:16兰博的意见挺好，平行作业，加快节奏：）北京-兰博-运营16:58:59有些城市是默许提前开工的情况的但表述要多角度考虑一下。懒人-群-服务16:59:02关键的一点:体现你在合规的基础上找到了变通策略.这是用人单位需要的.湖南-天歌-工程17:00:22有些城市就是给你办临时施工许可证，以后转正式的；或者，还有绿色通道的办法想：）没看见深圳-windzl*工程讲的节点，哪些手续,做过报建网路图吗？懒人-群-服务17:01:40特殊项目可以批临时施工许可证,属于特批.估计只有地标性建筑或大投资额项目可以.深圳-windzl*工程17:02:141、在规划报建原则通过的时候，即政府部门相关领导及专家基本认可，可进行下步程序；就是可以不等规划证件下达再进行，而是提前介入。2、项目没有临时许可证，确实不正规，但是可行 包括当地质检、安检都认可，项目在海南，特事特办，内地的很多大企业等企业也是如此操作质检、安检书面不认可，但默认，这个在内地很多地方也存在北京-兰博-运营17:04:52呵呵windzl可以进行策划、设计、施工等阶段的管理情况介绍了。懒人-群-服务17:07:01windz,可以再谈谈方案阶段出于提高溢价目的对方案的调整案例.深圳-windzl*工程17:07:22策划我没管，只是策划从营销、溢价、户型大小、户型比例、朝向、项目性质等角度向我提建议，我组织设计、工程、成本、营销等部门进行项目经济测算懒人-群-服务17:08:01.各个环节梳理完了,你就知道该怎么应聘总了.广东-霜*成本17:09:18项目开发部前期工作：一、土地招拍挂及土地转让合同的具体操作流程二、项目土地指标取得情况及挂牌面积，时间；如何分块挂牌，时隔多长时间。三、资质证书如何办理。四、国土证的具体如何办理。五、土地部分抵押、在建过程抵押如何办理。六、环保审批如何办理（含环评单位）。七、立项备案如何办理（含可研单位）。八、设计、施工、监理驻外地的备案手续如何办理（含招投标手续）。九、用地规划许可证如何办理。十、修建性详规总平面如何办理。十一、建筑总平面、建筑单体、管线类如何办理。十二、工程规划许可证如何办理。十三、施工图审查如何办理。十四、永久用水、用电如何办理。十五、天燃气如何办理。十六、氡气检测如何办理。十七、防雷如何办理。十八、人防如何办理。十九、消防如何办理二十、市政园林如何办理。二十一、建筑工程施工许可证如何办理。二十二、桩基础部分先行施工如何办理。二十三、整体一个施工证是否可以分栋或分区验收。二十四、小区命名如何办理。二十五、所有事业单位收费、行政收费及土地出让金怎么收费及支付方式。二十六、市政配套费等费用免缴的依据或手续如何办理。懒人-群-服务17:07:01windz,可以再谈谈方案阶段出于提高溢价目的对方案的调整案例.深圳-windzl*工程17:11:381、还是参照现有项目来说吧，项目占地168亩，原规划容积率0。35，经测算，楼面地价高达2000，收益仅为1个亿，而销售外包就高达7000万；将部分别墅减掉，改为高层酒店式公寓，虽然售价降低，但是总面积增加，核算后，容积率提升为0.95，综合增容费及售价，收益提高到2.5个亿。这是调整的最主要原因。懒人-群-服务17:13:20可以.你可以再谈谈开发顺序(先别树还是先公寓),为什么选择这种顺序深圳-windzl*工程17:15:032、户型面积指标原设计别墅户型300600，公寓户型80130，经参照当地市场及周边项目，别墅户型改为230400，但是增加地下室，作为一个卖点，此做法还是降低总价，有利于快销；公寓户型分为3个档次，一是小户型，4580，然后80110，最后110以上湖南-天歌-工程17:16:00深圳-windzl*工程总算有点信心了：）深圳-windzl*工程17:15:52开发顺序如下1、有几个方案，全部开发，先别墅、后公寓；先公寓、后别墅，各有利弊懒人-群-服务17:16:32关键时刻到了,分析利弊深圳-windzl*工程17:18:28全部开发，占用资金太大，资金回笼周期太长，而且别墅销售周期太长；考虑到海南市场为旅游度假物业，投资占的比例高达80%以上，销售客户多为北方人，销售旺季在每年国庆到元旦前后，一般年后到国庆成交相当小。北京-兰博-运营17:20:52当地市场楼市状况影响很大，从回收资金角度直接定位到预售及交房时机和时点来考虑的。深圳-windzl*工程17:21:11先别墅，同理；而先开公寓，虽然公寓售价低，仅为别墅的三分之一不到，但是公寓的面积小，总价低，一套80平米的公寓总价约为100万，很多潜在客户能消费；而不像别墅的客户，总价600万以上；深圳-windzl*工程17:21:53还有一种考虑，先开公寓与一半或者部分别墅，试试项目的接受度懒人-群-服务17:23:02一般工程出身的,不建议从资金流平衡角度进行分析.应该从提高总溢价角度展示自己更合理.深圳-windzl*工程17:24:52我接着兰博的话吧1、投入与回收，别墅的工期最短、但是销售周期太长，对资金回笼是一种考验；公寓的公寓长，但是销售相对快速，接受度较高。2、预售及交房时机，这个可以通过样板园林、项目售楼展示等来进行深圳-windzl*工程17:25:48懒人的意思，从工程角度来阐述总溢价？比如项目工程实施优化、结构优化？懒人-群-服务17:26:11是的深圳-windzl*工程17:26:40这个我先说结构优化吧深圳-windzl*工程17:26:51打的字比较长，请稍等北京-兰博-运营17:27:33支持懒总的观点，主业角度谈更能多拿印象分的。深圳-windzl*工程17:30:26先说说目前集中工程溢价的现状吧。在房地产开发项目时间中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，是房地产开发项目成本控制的关键与重点，虽然设计费占房地产开发项目全过程费用的比例不大，但设计对工程造价的影响可达75%以上，并且结构专业的设计对工程造价的影响是最大的，因此如何在设计阶段控制结构成本（钢筋含量和混泥土含量）就成了很多房地产公司极其重视和急需解决的问题。目前有几种方法：1通过招聘专门的结构工程师对设计单位结构专业的设计管理，以达到在设计阶段控制结构成本的目的。但由于一个结构工程师经常要负责2-3个项目的结构设计管理和工地技术配合的工作，从而结构工程师没有时间和精力对结构方案、结构计算以及结构施工图进行十分仔细的比较和校审，因此也没能做到它们所开发项目的结构成本是最低的。2通过在设计合同设定结构成本的限额指标来达到控制结构成本的目的，这是目前很多房地产公司都采用的方法。但由于在签订设计合同项目还处于建筑方案调整阶段，限额指标很难指定合理准确，这就造成施工图完成后预算出的结构成本超过设计限额时房地产公司很难处罚设计单位，并且由于结构成本的控制与设计单位和设计人员的利益是相矛盾的，因此单靠设计限额来控制结构成本是不可行的。3通过聘请一些结构专家作为房地产公司的顾问来控制结构成本。由于目前大多数房地产公司所开发的项目都为普通住宅项目，设计单位在这些项目的设计阶段基本不会出现结构方案等方面的重大设计失误，因此仅通过结构顾问的工作很难在设计阶段降结构成本控制到最低。湖南-天歌-工程17:32:01深圳-windzl*工程，都是自己打的？：）信心越来越足了啊：）湖南-老五-成本17:32:29每种都有不足?懒人-群-服务17:33:03你这次的叙述有小问题.深圳-windzl*工程17:33:07我的考虑是;1、通过第三方优化公司，在综合当地同等项目的经济指标及公司的数据库指标的前提下，合理提出限额指标。第三方在于设计院的沟通过程中，可以合理的提出自己的建议，以便最大化的优化成本。这种操作模式，目前运作也最有效果，也比较能让公司接受操作的原则：在限额的前提下，按优化额度提成，具体比例可协商，提高第三方的积极性北京-兰博-运营17:35:11结构优化要从点举具体结构部位或部件，以及调整管理角度，自己所发挥的作用和技能才能是正向作用力。深圳-windzl*工程17:36:39结构设计优化是我接触优化的工作中能最大量的溢价的地方，可以举个案例，10万平米的小区，2万平米地下室，地下室原设计含钢量160kg每平米，优化后达到120kg京-通盈*成本17:37:03结构优化需要原设计单位配合和一个好的心态，配合优化单位懒人-群-服务17:37:31要体现:1.规划调整(总平面及)立面优化对价格的影响.2.结构优化对成本的影响.(这点你很详尽)3.立面对建材价格的影响及对节能的影响.深圳-windzl*工程17:37:56接着懒总的节奏吧懒人-群-服务17:40:49我只是站在招聘方角度谈你要展示的纲要,你根据自己的项目经验发挥好深圳-windzl*工程17:43:411、规划调整、立面调整这个还是需要对当地市场及建筑效果的把控，掌握度最好。成本项目，可以参照武汉万科西湖项目，售价仅为3000，外立面就只做涂料，取消多余的装饰，外立面平板，节省造价；而溢价较高的项目，比如星河湾，一期开盘2万，二期开盘4万，在溢价如此高的前提下，外立面材质、规格提升一个品质，溢价高1倍，还是值得一试。2、结构化已说，就不复述了；山西-兵-成本17:43:43懒老大一般公司要求不会这么细和专业的北京-兰博-运营17:45:48应聘总-要把HR或老板感兴趣的阶段点位，深度挖掘、适度、自信表述重点或关键内容，体现管理技能和价值，成功就很接近啦。懒人-群-服务17:47:04不会全问,但是你不知道要问那一方面,所以我全问.深圳-windzl*工程17:47:043、立面的影响在国家节能越来越重视的前提下，还有个节能专篇及节能审查、节能合格证，从工程的角度，施工方面，南方可不做外保温，多做内保温，外保温的弊处就是粘贴不好，施工保修容易发生问题。北京-兰博-运营17:48:30当然总级的不强调全能但聊起来就如武林比武.最好不能打没有准备的仗。表述语言的概括性、总结性、伸缩性，技巧和阅历影响程度较大。深圳-windzl*工程17:50:07保温一般分几个部位，墙面、屋顶、外立面材质。墙面的保温材料层出不穷，建议选择内保温为宜；屋顶可选择余地较大，可根据项目性质再定；外立面材质，包括窗、幕墙等，和他们的导热系数、透光系数有关需要注意的是，需与设计院衔接好，不能为了节能设计通过，而选择市场上很少能选购的导热系数偏大的型材北京-兰博-运营17:54:21好像内保温在室内低温时会存在凝霜、结露返潮现象，看了上海造价信息，所用保温均在A级材料选配。深圳-windzl*工程17:54:48立面对效果的影响，还是需要把握度，可以从建筑效果、建筑类型以及项目溢价程度多方面考虑，最终还是要经过项目成本测算懒人-群-服务17:55:11我要吃饭了,把最后一个问题提前提出:你作为总,如何在目前弱势的地产形式下,根据公司的资金供应节奏调整原来定好的工程计划或节奏.以实现工程进度与我公司资金支付能力的匹配?深圳-windzl*工程17:55:19呵呵，兰博，我刚才有个前提，内保温实用于南方懒人-群-服务17:55:54吃完饭后我会继续点评.北京-兰博-运营17:57:28呵呵海南没去过看来那边很少做外保温windzl要不你也准备一下1小时后请懒总接着做职业规划分析啊？深圳-windzl*工程17:58:04懒总最后一个问题把我问倒了，没接触过湖南-天歌-工程17:58:23我插一句，1、总体规划，建筑设计方面的作用，远远大于结构优化设计；2、比如整体土方调配，平衡都是总图阶段的，根据地勘报告选取建筑位置；3、施工方案也是很重要的一环湖南-天歌-工程17:59:00深圳-windzl*工程，开始深入了，逻辑性和整体大框架不是很清晰：）湖南-天歌-工程18:00:41大家先吃饭，饭后围观：）北京-兰博-运营18:01:14天歌讲的那三点是重点内容啊，windzl可以考虑如果地产其他阶段有见地可以继续完善啊呵呵京-通盈*成本18:01:25现在只是围观。整天都在想办法执行、落实的问题二、模拟面试结果点评、分析与建议湖南-天歌-工程18:02:05深圳-windzl*工程，视野在结构设计方面比较多，呵呵：）懒人-群-服务18:01:59公正的说,windzl在技术方面有优势,在条理及重点把握方面天歌有优势. 深圳-windzl*工程18:02:06 天歌，我来回答你：1、结构优化的前提，在总体规划以及建筑设计确定的前提下，才做结构优化，这两个没有对立；2、根据地勘报告选取建筑位置，这点我觉得不太妥；3、施工方案的优化，较少，只能从施工管理等角度去做文章，除非是大框架，需要一些非常用的措施湖南-天歌-工程18:02:33 通盈大哥也在围观，呵呵：） 湖南-天歌-工程18:02:58深圳-windzl*工程，不要着急，技术不是我长项，呵呵，我熟悉流程、管理深圳-windzl*工程18:03:15懒总，我勉为其难回答你的最后一个问题京-通盈*成本18:03:21是的，我现在很郁闷的事情是董事长都明确的事情，结果设计部和设计院执行不下去，包括我的酒店公司懒人-群-服务18:04:52技术就是windzl手中的剑,但是你想更上一个台阶,要弃剑研修心法.最后一个问题大家讨论.这次真吃饭了,不然就彻底凉了深圳-windzl*工程18:06:53还是我所说的项目，根据市场再行决定资金流向，本来已经定于今年年初开工，考虑到销售及政策问题，还是决定暂缓，原有的施工进度及节点全部打乱，具体开工时间看政策程度湖南-天歌-工程18:07:15懒人，你还没点评完深圳-windzl*工程18:07:13哈哈，等我歇口气天歌不厚道北京-兰博-运营18:07:38稍后再续湖南-天歌-工程18:08:05我是举例说明，哈哈：1、应该重点是整体布局，包括总图布置、建筑、景观、上下水方案，很多方案失败在这个地方；2、其次是单体方案，方案比选，外立面，门窗选型，内外保温，可以复制，万科、龙湖、绿城都好；3、同时考虑结构优化优化的问题，不矛盾，这是个重点，是因为现在地产公司的通病，但是这是二阶段；4、施工时候的方案对于施工单位出身的比较优势，也是万科要求施工单位出身的项目经理的原因，因为万科设计很强；深圳-windzl*工程18:08:01天歌不善良啊，没有安慰我，先去找点评广东-霜*成本18:08:03精华在饭后，大家静待激动人心的时刻！深圳-windzl*工程18:08:46天歌这几点我赞同，刚才几点我不赞同湖南-天歌-工程18:09:12windzl，等你经受多次打击以后，人就成熟了，经验也足了：）深圳-windzl*工程18:09:18懒总，几点点评啊，我要出去吃饭啊，没有你们幸福啊，有人做饭懒人-群-服务18:09:19以后谁要跳槽,大家一起帮他梳理他的知识结构点.湖南-天歌-工程18:09:56呵呵，windzl叫个盒饭在线等啊我说我以前公司报建的过程啊：深圳-windzl*工程18:10:42天歌比我还急，什么心理啊，哈哈懒人-群-服务18:11:07天歌你根据你的工作经验点评就可以.大家都应该点评.北京-兰博-运营18:11:28懒总的梳理主意好啊，大家可以友善趁空安慰、点拨windzl一下啊。广东-霜*成本18:09:18以后谁要跳槽,大家一起帮他梳理他的知识结构点.这句话最有分量，给我们大家打了强心针，以后跳槽前，要先来成本群把脉梳理结构，评估自身价值，在应聘中扬长避短，发挥所长。深圳-windzl*工程18:14:08我当初怎么来成本群的，都忘了，哈哈湖南-天歌-工程18:15:041、没有拆迁，土地已经清理12年了，但是我们进场一等一年，协调当地关系；2、总图阶段比较容易，北高南低，南边放小高层，北边放多层，地下室集中南边；3、单体方案自己测算了一下，根据售价差异确定不同档次；4、第一区还好，第二区刚报建，碰上70/90，调整图纸，我们是平行作业，结果设计索赔；5、第二区再改完后，碰上武广高铁穿过项目下方，要去武汉协调两个月，关键是影响第三区小高层；6、协调好后碰上经济危机，大家等死，熬；7、经济危机过后，第三区，碰上长沙修地铁，又是绿线区；8、商业调规又出问题懒人-群-服务18:15:40windzl,你把刚才你的内容用精炼的语言重新优化,把逻辑结构重新调整.然后大家评价起来更给力.北京-小松-成本(10402429)18:15:46这运气好得出奇啊湖南-天歌-工程18:16:40一个项目报建的大概经历，呵呵；中间还加上我们自以为聪明，换个报建的地方，就因为项目经理说跟哪个区的规划部门熟悉，结果他们不熟，又耽误两月：）我们规划证下来一周拿临时施工许可证，但是还是，那个惨字啊因为设计院总图设计没有考虑南北高低差，施工方由北往难，其实很好解决：1、调整总图，地下室适当改动；2、先施工地下室；导致一个1w的小地下室足足多了200w的支护深圳-windzl*工程18:18:25懒总，考试精神高度集中，自己都还得消化湖南-天歌-工程18:18:50我说的，全是失败案例，呵呵：）也学懒人的先吃饭，回来再说深圳-windzl*工程18:18:54天歌全是剑走偏锋我也先去吃饭？湖南-天歌-工程18:19:29windzl，您经过的案例可能不是很多，呵呵：）windzl你叫个盒饭就好：）这个项目全了，呵呵深圳-windzl*工程18:19:53是的，这是我的弱项，公司背景偏弱，但是设计背景强大湖南-天歌-工程18:21:09windzl，懒人说的，给你一次机会，再梳理一下，我们饭后点评：）深圳-windzl*工程18:21:26考了一个小时了，呵呵我觉得再梳理，好像也差不多吧，现在需要各位的支持，谢谢现在有点理解为啥天歌建议我去北上了山东-龙茗-造价18:25:45学习，深受启发，谢谢大家的职业分享北京-兰博-运营18:26:04呵呵可以考虑按照评职称论文或工作总结的格式或语言再梳理，会比较简洁明快。湖南-天歌-工程18:28:59怎么理解北上的？windzl，你的地下室120是人防吗？windzl，你的地下室120是人防吗？我们05的设计标准好像：1、钢筋：多层22，小高层45，不含基础；2、砼：不记得了我先举个小事情，比如1w地下室，在总图上就是勾画几笔的事情，也是200w；结构优化的非常辛苦，省40kg每平，也是200w；呵呵，这就是前期的功效：）三、模拟面试内容优化与调整深圳-windzl*工程18:34:31应聘提纲：一、前期的心得与体会（一）、项目所在地不比内地规范，没有具体的报建部门及报建流程。最终还得落实到与政府部门相关人员之间的交往，这中间的过程牵扯的比较深，也比较广，公司原来是国企，对这点很看重，生怕有什么猫腻。公司原来定的是公司高层及一位副总牵头，我未参与，后来发现走了很多弯路，公司累，我更累，我向总经理建议，以后所有与外界有关报建的接触，我最好参与，不在乎什么名声，只是别让项目停滞，少走弯路。最终同意了。这样做的目的是掌握第一手资料；我所理解的报建其实还是把经济指标落实、政府部门流程走完，期间产生的问题具体分析；（二）、目前还是在规划报建阶段，项目用途为旅游用地，而公司作为别墅用地。一、操作时，将住宅用途改为酒店式公寓，别墅改为度假屋；2、将外观及布局、功能空间等参照酒店设计；3、调高容积率，从0.35提高到0.95，说故事；4、征求政府部门及所请的专家意见；5、项目别墅售价3万起，洋房2万，公寓1.5万，按总体布局方案，全做别墅，溢价最高，但是通过可能性最小。第一版方案被枪毙，别墅太多太密，通过测算，减少两排别墅，增加公寓的高度，最终收益及溢价基本一致；6、增加温泉入户、太阳能的应用，体现度假的尊贵感；7、报建节奏：这个最难把握，在当地不规范的前提下，分修建性详规、方案报建、施工图报建、消防报建、人防报建等几大块。（三）、原来工期很紧，考虑政策，预计去年底开工，今年底预售。因为受大政策影响，目前停滞；在原有的考虑下，为及时开工，在施工许可证未通过之前，规划确定后，考虑先出基础图，提前开工；施工图后续出；先抓进度，再抓手续。在规划报建原则通过的时候，即政府部门相关领导及专家基本认可，可进行下步程序；就是可以不等规划证件下达再进行，而是提前介入。项目没有临时许可证，确实不正规，但是可行。二、方案阶段出于提高溢价目的对方案的调整案例及开发顺序(先别树还是先公寓),回收资金角度直接定位到预售及交房时机和时点从营销、溢价、户型大小、户型比例、朝向、项目性质等角度向我提建议，我组织设计、工程、成本、营销等部门进行项目经济测算；1、还是参照现有项目来说吧，项目占地168亩，原规划容积率0。35，经测算，楼面地价高达2000，收益仅为1个亿，而销售外包就高达7000万；将部分别墅减掉，改为高层酒店式公寓，虽然售价降低，但是总面积增加，核算后，容积率提升为0.95，综合增容费及售价，收益提高到2.5个亿。这是调整的最主要原因。2、户型面积指标原设计别墅户型300600，公寓户型80130，经参照当地市场及周边项目，别墅户型改为230400，但是增加地下室，作为一个卖点，此做法还是降低总价，有利于快销；公寓户型分为3个档次，一是小户型，4580，然后80110，最后110以上开发顺序如下1、有几个方案，全部开发，先别墅、后公寓；先公寓、后别墅，各有利弊。全部开发，占用资金太大，资金回笼周期太长，而且别墅销售周期太长；考虑到海南市场为旅游度假物业，投资占的比例高达80%以上，销售客户多为北方人，销售旺季在每年国庆到元旦前后，一般年后到国庆成交相当小。先别墅，同理；而先开公寓，虽然公寓售价低，仅为别墅的三分之一不到，但是公寓的面积小，总价低，一套80平米的公寓总价约为100万，很多潜在客户能消费；而不像别墅的客户，总价600万以上；还有一种考虑，先开公寓与一半或者部分别墅，试试项目的接受度2、投入与回收，别墅的工期最短、但是销售周期太长，对资金回笼是一种考验；公寓的公寓长，但是销售相对快速，接受度较高。预售及交房时机，这个可以通过样板园林、项目售楼展示等来进行。深圳-windzl*工程18:37:28三、从工程角度来阐述总溢价1、规划调整(总平面及)立面优化对价格的影响.这个还是需要对当地市场及建筑效果的把控，掌握度最好。成本项目，可以参照武汉万科西湖项目，售价仅为3000，外立面就只做涂料，取消多余的装饰，外立面平板，节省造价；而溢价较高的项目，比如星河湾，一期开盘2万，二期开盘4万，在溢价如此高的前提下，外立面材质、规格提升一个品质，溢价高1倍，还是值得一试。2、结构优化先说说目前集中工程溢价的现状吧。在房地产开发项目时间中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，是房地产开发项目成本控制的关键与重点，虽然设计费占房地产开发项目全过程费用的比例不大，但设计对工程造价的影响可达75%以上，并且结构专业的设计对工程造价的影响是最大的，因此如何在设计阶段控制结构成本（钢筋含量和混泥土含量）就成了很多房地产公司极其重视和急需解决的问题。目前有几种方法：1通过招聘专门的结构工程师对设计单位结构专业的设计管理，以达到在设计阶段控制结构成本的目的。但由于一个结构工程师经常要负责2-3个项目的结构设计管理和工地技术配合的工作，从而结构工程师没有时间和精力对结构方案、结构计算以及结构施工图进行十分仔细的比较和校审，因此也没能做到它们所开发项目的结构成本是最低的。2通过在设计合同设定结构成本的限额指标来达到控制结构成本的目的，这是目前很多房地产公司都采用的方法。但由于在签订设计合同项目还处于建筑方案调整阶段，限额指标很难指定合理准确，这就造成施工图完成后预算出的结构成本超过设计限额时房地产公司很难处罚设计单位，并且由于结构成本的控制与设计单位和设计人员的利益是相矛盾的，因此单靠设计限额来控制结构成本是不可行的。3通过聘请一些结构专家作为房地产公司的顾问来控制结构成本。由于目前大多数房地产公司所开发的项目都为普通住宅项目，设计单位在这些项目的设计阶段基本不会出现结构方案等方面的重大设计失误，因此仅通过结构顾问的工作很难在设计阶段降结构成本控制到最低。我的考虑是;1、通过第三方优化公司，在综合当地同等项目的经济指标及公司的数据库指标的前提下，合理提出限额指标。第三方在于设计院的沟通过程中，可以合理的提出自己的建议，以便最大化的优化成本。这种操作模式，目前运作也最有效果，也比较能让公司接受。操作的原则：在限额的前提下，按优化额度提成，具体比例可协商，提高第三方的积极性。操作的原则：在限额的前提下，按优化额度提成，具体比例可协商，提高第三方的积极性。3、立面对建材价格的影响及对节能的影响在国家节能越来越重视的前提下，还有个节能专篇及节能审查、节能合格证，从工程的角度，施工方面，南方可不做外保温，多做内保温，外保温的弊处就是粘贴不好，施工保修容易发生问题。在国家节能越来越重视的前提下，还有个节能专篇及节能审查、节能合格证，从工程的角度，施工方面，南方可不做外保温，多做内保温，外保温的弊处就是粘贴不好，施工保修容易发生问题。在国家节能越来越重视的前提下，还有个节能专篇及节能审查、节能合格证，从工程的角度，施工方面，南方可不做外保温，多做内保温，外保温的弊处就是粘贴不好，施工保修容易发生问题。在国家节能越来越重视的前提下，还有个节能专篇及节能审查、节能合格证，从工程的角度，施工方面，南方可不做外保温，多做内保温，外保温的弊处就是粘贴不好，施工保修容易发生问题。四、如何在目前弱势的地产形式下,根据公司的资金供应节奏调整原来定好的工程计划或节奏.以实现工程进度与我公司资金支付能力的匹配?还是我所说的项目，根据市场再行决定资金流向，本来已经定于今年年初开工，考虑到销售及政策问题，还是决定暂缓，原有的施工进度及节点全部打乱，具体开工时间看政策程度深圳-windzl*工程18:38:55天歌，非人防。你说的那是个例，现在的设计院很少能把总图做得这么烂的了湖南-天歌-工程18:39:51非人防的设计做到160，也挺烂的：）深圳-windzl*工程18:40:02我们做的最低100，信不？呵呵湖南-天歌-工程18:40:16设计院那个高差，我们当时没看出来，没想到施工，主要是考虑日照去了100-120都是正常的:)人防最多150砼都一样0.9-1.1深圳-windzl*工程18:41:07 当时你们没测算土方平衡吧 湖南-天歌-工程18:42:01 土方平衡 日照满足 退让足够 深圳-windzl*工程18:42:39 在保证所有前置条件满足的前提下，再提结构优化，这才体现结构的优势 湖南-天歌-工程18:43:22 包括后面施工的时候我还可以调整总图，地下室北向的局部移动到南向，但是因为有人答应了别人的业务，所以以设计通过为由，不改动了：） 深圳-windzl*工程18:43:18 比如你们那个项目本来就可以省200万，再优化，还省200万，就是400万了，而不是200万对等 深圳-windzl*工程18:44:16 前提方案，不是一个人一个部门的功劳；后期优化，那是实打实的优化 湖南-天歌-工程18:43:22 包括后面施工的时候我还可以调整总图，地下室北向的局部移动到南向，但是因为有人答应了别人的业务，所以以设计通过为由，不改动了：） 四、综合面试结果的点评、定位与建议湖南-天歌-工程18:44:59 个人意见：1、windzl的优势在技术方面，协调管理并非你的长处；2、经历过设计、工程，但是混淫地产的案例不算太多；3、要做总的话，要加强一下项目经历，不过，有很多项目总就是负责四证的；具体建议：1、报建应该体现四证的节点，大概时间及手续，关键是做完一个项目不一定够；2、销售定位不够细致，可以加强一下市场调研，销售手法；3、总图方案比较重要，可以加强；4、施工的工艺没有体现；5、财务我也不知道；初步结论：1、技术强过管理；2、适合经理甚至总工的位置；3、做副总还要争取，主要是阅历不足；4、项目总不可能 湖南-天歌-工程18:46:24 我说明地下室这个案例的意思，是很多事情前期可以消化与无形，后期要困难的多，工作尽量前置，效果会好很多 深圳-windzl*工程18:47:01 天歌点评的不错，受教了！ 湖南-天歌-工程18:47:16 我们05年，钢筋基本就是：多层22，小高层45，人防地下室150，非人防120，实际做的时候有100多一点 深圳-windzl*工程18:47:25 我也明白你的意思，我的意思和你的意思不矛盾， 湖南-天歌-工程18:47:48 后来采用预应力钢筋，大概80不到 深圳-windzl*工程18:47:42 长沙？ 深圳-windzl*工程18:47:47 6度区吧？ 湖南-天歌-工程18:47:58 人防和非人防结合 是的，长沙：） 深圳是7度吧 深圳-windzl*工程18:48:12 预应力，不能光看钢筋含量，还有施工成本 深圳-windzl*工程18:48:14 是的 深圳-windzl*工程18:48:49 深圳，小高层，18层以下，38，人防130，非人防100， 深圳-windzl*工程18:49:03 我做过最低的项目 湖南-天歌-工程18:49:18 预应力钢筋总价跟普通一样，省别的费用，100左右 湖南-天歌-工程18:49:37 差不多，说明深圳比长沙水平高：） 湖南-天歌-工程18:49:42 38够低 湖南-天歌-工程18:50:07 windzl，你理解我说的北上是什么意思？ 深圳-windzl*工程18:50:07 去北京、上海 湖南-天歌-工程18:50:24 为什么？ 深圳-windzl*工程18:50:17 深圳太小 湖南-天歌-工程18:50:49 对，机会太少 湖南-天歌-工程18:51:03 你不是喜欢全国漂吗，呵呵：） 湖南-天歌-工程18:51:20 还有个方法，去内地 湖南-天歌-工程18:52:15 你现在有三条路：1、回深圳平平安安一生；2、在个公司积累一直到到上位；3、大公司积累然后去小公司 湖南-天歌-工程18:52:55 我们经历不同，眼界不同，呵呵：） 深圳-windzl*工程18:52:54 预应力楼盖，适用于大跨度结构，或者大负荷露面，比如浮土超过2米的地下室顶板 湖南-天歌-工程18:53:11 我的建议完了，欢迎各位点评 深圳-windzl*工程18:53:18 浮土小于2米，不建议用预应力 湖南-天歌-工程18:53:41 为什么？ 湖南-天歌-工程18:54:03 我只知道预应力楼盖，用于人防要有粘结的 深圳-windzl*工程18:53:58 可以测算，我们经过测算的经济指标 湖南-天歌-工程18:54:26 测算什么的经济指标？ 深圳-windzl*工程18:55:05 对于各种情况，会用几种受力结构测算，成本再来测算混凝土含量、钢筋含量，最终差价等，作为依据 深圳-windzl*工程18:55:17 你们做过吗？哈哈 湖南-天歌-工程18:56:12 我的测算很简单：1、预应力钢筋与普通钢筋用量减少，价格提高一倍，总价基本相同；2、降低层高，减少板厚，减少砼用量；3、减少模板用量；4、减低层高减少土方；5、安装节省； 湖南-天歌-工程18:56:26 前几年做过一个，呵呵 深圳-windzl*工程18:56:23 你的第一条建议，我所欲也，但是不太可行，没有野心的人可以做；第二条和第三条，正在考虑和实践中 湖南-天歌-工程18:57:24 听听大家的建议吧，呵呵 深圳-windzl*工程18:57:17 天歌，现在叫精细化设计，什么叫精细化设计呢？就是你说你的号，把设计模型、优化数据摆出来，大家一目了然 湖南-天歌-工程18:57:33 我很可能选择第一条，呵呵：） 湖南-天歌-工程18:57:43 号? 深圳-windzl*工程18:57:41 好 湖南-天歌-工程18:59:01 精细化设计，要提升到一定高度，不单单是比较模型、数据的问题；要制定相关制度、流程，大家按章办事就好了，要到这个概念 湖南-天歌-工程18:59:28 我可以举例说明一下 深圳-windzl*工程18:59:51 地产公司做不到，所以找第三方最好我找现在公司成本部得，一下说没数据，一下说没经验，啥都来了，就是告诉我做不了 湖南-天歌-工程19:01:19 比如有：一、前期：1、人防