海南地产海景别墅营销方案.doc

金滩 国际旅游岛 度假园投资意向与分析市场分析A 京岛发展趋势1、 国际旅游岛AAAA进入基础性的发展阶段，特别是基础设施改造力度加大，各种配套日趋完善。2、 京族文化和海洋文化的紧密结合。3、 国家AAAA级景区，养生长寿之乡、热带海岛度假胜地等。4、 环岛路、自由贸易区、娱乐区和免税品试点等等有利趋势。B旅游资源优势1、 稀有热带风情资源，适宜气候、大海、热带雨林每年为金滩带来约100万游客，且这个数字在持续增长，创造了巨大的经济效益。2、 随着无国界旅游度假岛的提出和建设，游客客源结构发生变化，高端游客和海外游客日趋增多。3、 进入金滩开发的开发商增多，且开发配套日趋完善，为本地地产树立高品质的形象。C 金滩 海岸优势1、 金滩作为近东盟各国最近的海滩，是广西的政治、经济、文化窗口，在国际旅游岛战略规划的催生下，其地位及重要性更加凸显。13.9公里海岸将建设成为集行政服务、外贸经济、文化会展、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住等多功能元素为一体的未来现代化海滩新核心区。2、 金滩海岸介绍：拥有占地面积3000亩的大型高尔夫球场，广西最漂亮的原生态海景，13.9公里纯天然优美海岸线3、 金滩海岸区位优势和交通优势：高铁站及码头和未来的跨海大桥都规划其中，是连接外界的门户，金滩海岸兼有黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、时尚娱乐中心、国际自由贸易中心的“一带四中心”功能定位，其已经具备一流的生态景观，迫切需要一流的建筑景观和一流的功能设施来进行配套。D 金滩海岸房地产格局1、 金滩海岸刚刚开启开发建设的序幕，其土地资源储备十分丰富，拥有“天、海、湖、园、岸、林”的天赋优越热带自然生态环境，是目前海边生态旅游资源保存最完好的区域之一，众多高品质项目订位于此，该板块未来高品质生活的竞争将异常激烈，但同时也带来更完善的配套和高端人气。2、 金滩海岸2010年下半年掀起开发投资热潮，旅游地产开发已经颇具人望，但远未发展成熟，且开发模式和推广销售模式雷同，因此挑战与机遇并存。产品分析产品优势：1、 项目优势：地处将建设成一流国际海岸，拥有珍惜海景的中国金滩。2、 项目结构：以原始股份合作模式，独创超低价“百万元海景别墅”神化，与动则几千万上亿的海边别墅相比，有明显的投资优势和巨大的价值体现。3、 产品优势：天生的别墅土壤，具有无可复制的稀缺环境气候等,另外产品带精装修，对于外地及工作应酬繁忙客户有极大吸引力。4、 一线海景，强烈满足渴望“面朝大海，春暖花开”的客户，吸引力足够强。产品机会：1. 意向客户增多：随着国际旅游岛的建设，越来越多人倾向于海边置业投资。2. 海景别墅因其稀有，更成为一种品质与身份的象征，特别是绿色生态环境对那些渴望返璞归真的“精神领袖”和富贵的“成功人士”有极大吸引。客户群分析1、 客户特征：除此次营销针对的大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家，客户主要为二次及以上置业，有较好的收入和较高的社会地位，年龄在35-65岁左右，社会的中坚力量，注重生活方式和生活品质，主要用于旅游、休闲、娱乐、度假、养生、养老和投资。2、 客户分布，考虑别墅客户外源化，岛外客户占90%左右，核心客户主要集中在北京、上海、广州、杭州等大城市，还有东北很多因为宜人气候原因选择购买。广西本土客户及高品质生活追随者。3、 客户需求：客户渴望享受高品质的生活，追求休闲、健康的度假或养老方式，看重优越和稀有的自然资源，优越的建筑品质，完善的配套及高品质的物业管理，便捷畅达的交通，高素质的居住氛围和合理的可接受的价位。而此次针对的大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家，可能更关注开发商品牌，后期物业管理，相关产品品质。综上所述，因稀有自然资源，宜人气候，及国际旅游岛带来的国际化视野的财智，会吸引越来越多高层次人士过来金滩投资和置业，对项目有相当的机会。但在金滩海岸区域楼盘中，自然环境不具有唯一性，产品同质化严重，同时本项目占地较小，产品种类及配套无法突出优势，也很少有楼盘能满足客户的精神层面需求，建议挖掘品牌及服务附加价值，主打文化牌，譬如目前京族文化复兴，可依据京族文化的精神为依据，倡导“民族风、东盟情”，体现“海天共融、天人合一”的境界，给精神以重生，占据精神的至高及休闲度假的极致。开发意向项目模式（股份合作）考虑中央对金滩发展规划方向是到2025年基本建设完成，时间跨度还有10多年之久。作为本地发展的投资项目，建议以合作开发为主。投资开发商与土地拥有者共同出资投资建设，按各自资源和出资优势核算成本，明确各自股份比例，针对项目成立独立的项目公司进行管理和核算。投资预算：以250亩集体土地为资源，计划40%作为配套设施建设，60%作为主要群体使用，可建设300-350套300-800平方米的别墅群，总投资额在￥3亿元人民币左右。开盘仪式（仪式与风情联动，活动与销售配合）成功的销售离不开成功的开盘仪式，开盘选择“红五月”，五一黄金周起动，达到人气最大化，开盘当天举办相应活动，譬如民风民俗展，海滩风情演唱会，海洋文化展，海边美食大饕餮，模特选美大赛，现场抽奖等等节目，吸引人气，扩大关注，增加当日访客量。对储客有效成交带来促进作用。销售政策（以融资代销售，以租赁换回报）因为别墅客户购买者大都是居于金字塔的最高层，限购限贷政策对他们影响不大，特别是大型投资机构、大客户、开发商、机构投资者、大炒家，他们更关注物业本身的品质和投资潜力，这个要做好相应的推广和宣传。现场规划和形象整理、政府配套和当地配合、接待会所设置和人员配备等要符合销售人群的整体定位。另外要做好相应的促销，如销售的策略，开盘前诚意认购优惠的措施，团购相关优惠，全额付款的相应优惠措施，另外全额付款可以适当分期付款，缓解客户的资金压力。投资分析及盈利运营报告A 整买自用（30年） 享有30年使用产权和租赁产权全球主流投资工具集中在股票、基金、期货、保险和房地产上，受经济影响，股票、基金、期货等的波动较大，特别是在全球通货膨胀的大潮下，作为顶级豪宅的别墅成为抗危机能力最高的投资工具。虽然目前中国房地产市场限购限贷等政策，目前中国经济转型需要房地产，国家经济面临的国内国际问题非常复杂，转型是一个长期过程；转型期内房地产业作为支柱产业的地位难以动摇；城市化发展需要房地产，农业现代化、产业转移、现代交通运输业以及户籍政策放宽推动城市化快速发展，且房地产市场总体呈供不应求状。而随着海边国际旅游岛的建设，像金滩海岸的海景资源越来越珍稀，会持续带来越来越大的旅游经济效益，整买此海景别墅，后期可以开发更多休闲度假项目，方便管理，整买后统一管理，统一包装和宣传，用来散卖、出租或开发做海景别墅酒店，不但省去前期开发的一些繁琐及成本，而且现在选择，开发和运营成本都比较低，盈利回报却是相当可观的。B 承包租赁经营 （分5、10、15、20、30年） 方略与伙伴定位 大型投资机构、开发商、机构投资者资金优势明显，有一定的组织经营能力，其更适合做一些持续性开发，做扩展性经营项目，如：1、 可以开发休闲房产，建成为集“休闲、度假、人居、文化”为一体的旅游景点。高尔夫球场，星级酒店及高档别墅群，集聚了很多高消费人士，但是相对越来越多的高消费人士，如能持续开发高端休闲场所，后期收益可观。2、 开发做海景别墅酒店，类似三亚亚龙湾海景度假别墅酒店，加上与高尔夫球场互倚，其特色优势，让很多人期待。 大客户及大炒家大部分都是团购或集团客户，资金实力相对较小，组织经营能力不强，适合项目：1、 散售，像美国、澳大利亚、东南亚等地区，别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍，海边别墅是其他别墅的10倍，所以投资海岸海景别墅，升值潜力无限，后期散售收益明显。2、 目前比较流行的出租给旅游公司做度假客房，或一些大型企业做办公场所，或开发做一些小型高端会议商业会所等。C 投资盈利运营报告如流行的出租给旅游公司、一些大型企业做办公场所的海边别墅，目前金滩海岸周边280平左右房型，短期按月出租的价位定在500018000元/月（根据面积和相关配套设施不同）。或开发做海景别墅酒店，像三亚亚龙湾度假别墅酒店，其入住参考价格为：别墅客房门市价￥1580 房型说明：所在楼层:1;房型面积:37四居别墅门市价￥6080 房型说明：所在楼层:别墅;房型面积:323行政别墅门市价￥12880 房型面积:653国王别墅门市价￥25800 房型面积:735拿323平的四局别墅来计，一年平均50%的订房率，80%的优惠，6080*365*50%*80%=887680元（约88万元） 考虑金滩与三亚的落差，结合当地的最近三年来经营数据分析，以不足三分之一的价格，每栋别墅以1880元/天整体运营计算，30年的总收益如下： 18