2008年房地产经纪人《制度与政策》真题及答案.doc

大家网论坛 一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1全国人大常委会审议通过的法律的效力低于（ ）。A部门规章B司法解释C行政法规D宪法2以下属于部门规章的是（ ）。A城市房地产管理法B城市房地产开发经营管理条例C房屋登记办法D城市房地产抵押估价指导意见 3下列自然人中，属于完全民事行为能力人的是（ ）。A15周岁自己挣钱生活的孤儿B17周岁生活费来自父母的学生C19周岁一直未参加工作的待业青年D20周岁不能辨认自己行为的精神病人 4对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过（ ）年提起行政诉讼的，人民法院不予受理。A2B5C10D20 5商品房买卖合同为（ ）。A非典型合同B单务合同C从合同D要式合同 6按担保法规定，合同中约定的定金数额不能超过主合同标的额的（ ）。A10%B15%C20%D25% 7下列行为中，不属于房地产交易的是（ ）。A房地产买卖B房地产抵押C房屋租赁D房地产设立地役权 8反不正当竞争法不禁止的行为是（ ）。A假冒行为B虚假的宣传行为C销售合同中的折让条款D给予购买人回扣的行为 9下列关于定金和违约金的表述中，正确的是（ ）。A不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付B约定的定金额超过法定限额则全部定金条款无效C定金和违约金只能选择其一适用D定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款 10下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是（ ）。A“鸟巢”场馆建设用地B国家大剧院建设用地C地方政协办公用地D上市公司办公用地11下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是（ ）。A国有土地使用权出让市场是土地一级市场B国有土地使用权可以由国家、单位进行出让C集体土地不经征用不得出让D国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 12甲开发公司按法定最高年限取得了某综合用地出让土地使用权，在取得土地使用权两周年时建成综合楼一座，底层为商铺，二层以上为办公用房。此时办公用房占用的土地使用权的剩余使用年限为（ ）年。A38B40C48D50 13国有土地租赁期限在（ ）以上的，应当由市、县级土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A3个月B6个月C9个月D1年 14不属于城市规划的实施管理范畴的是（ ）。A建设项目选址意见书B建设工程施工许可证C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证 15下列关于城市总体规划的表述中，错误的是（ ）。A城市总体规划的规划期限一般为20年B城市总体规划应当对城市更长远的发展作出预测性安排C城市的总体规划由城市人民政府审批D城市总体规划报送审批前，应当采取论证会、听证会等方式征求社会意见 16房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由（ ）认定。A拆迁人B拆迁主管部门C房地产登记机构D规划行政主管部门 17下列关于建设工程招标的表述中，错误的是（ ）。A全部或部分使用国有资金投资的项目必须进行招标B属于外国政府援助资金的项目必须招标C必须进行招标的项目，应由本地区相关部门或相关组织参加投标活动D工程招标代理机构资格分为甲、乙两级 18在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，正确的是（ ）。A供热系统为1个供暖期B电气系统为1年C装修工程为2年D卫生间防渗漏为2年 19某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（ ）。A2006年1月9日B2008年1月9日C2009年1月9日D2011年1月9目 20商品房预售广告中，不得涉及的内容是（ ）。A中介服务B房屋结构C装饰装修D物业管理21税务机关发现交易双方申报的房地产交易成交价明显低于市场正常价格时，交易双方应当（ ）。A重新申报成交价B按照交易双方合同约定的价格缴纳相关税金C书面说明成交价偏低的原因D按不低于税务机关确认的价格缴纳相关税金 22经济适用住房管理办法规定，购买经济适用住房不满（ ）年的，不得直接上市交易。A2B3C4D5 23下列关于商品房预(销)售的表述中，错误的是（ ）。A未竣工的预售商品房不得再行转让B尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价 24当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失（ ）为标准适当减少。A15%B20%C25%D30% 25按合同法规定，房屋租赁期限（ ）。A不得超过10年B不得超过15年C不得超过20年D不受限制 26下列关于抵押的表述中，错误的是（ ）。A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B公立学校的教学楼不得抵押C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押房地产 27房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，有利于房地产交易（ ）的减少。A税金B成本C手续D要件 28由于房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋共有权人应当申请房屋所有权（ ）。A更正登记B注销登记C变更登记D撤销登记 29新开发的商品住宅区内依法属于全体业主共有的物业服务用房的房屋登记，由（ ）。A房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B业主委员会申请房屋登记C物业服务企业申请房屋登记D房屋登记机构直接登记 30房屋登记机构自受理房屋抵押登记申请之日起，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定的时限，应为（ ）个工作日。A1B7C10D3031下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是（ ）。A在建工程抵押权可以转让B已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记C已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记D在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记 32按国家现行规定，每套经济适用住房登记收费标准为每件（ ）元。A10B40C80D550 33属于房地产经纪活动的是（ ）。A房地产咨询B房地产居间C物业管理D房地产估价 34设立房地产中介服务机构，应当向当地（ ）管理部门申请设立登记。A工商行政B税务C建设行政D价格 35房地产经纪人执业资格考试通过的标准是，参加全部4个科目考试的人员必须在（ ）内通过应试科目。A一个考试年度B任意两个考试年度C报考约定的两个考试年度D连续两个考试年度 36房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由（ ）负责。A人力资源和社会保障部B省(自治区、直辖市)建设厅C中国房地产估价师与房地产经纪人学会D所在地房地产经纪人协会 37甲公司所有的房产原值2450万元，若当地规定房产原值扣除比率为20%，则该公司年应纳房产税为（ ）万元。A2352B2940C29400D23520 38城镇土地使用税实行（ ）。A定额税率B比例税率C累进税率D累退税率 39崔某所拥有的房屋价值150万元，肖某所拥有的房屋价值250万元，若税率按照3%计算，则崔某与肖某进行房屋交换时当事人应该缴纳的契税金额为（ ）万元。A30B45C72D120 40陈某于2002年购买一套别墅，2008年因出国定居将其转让，根据现行税收规定，（ ）。A应全额征收营业税B经申请可免征营业税C减半征收营业税D按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税412008年5月江某委托甲房地产经纪公司将闲置住房按市场价出租，年租金为12000元，则江某应缴纳的个人所得税是（ ）元。A360B480C1200D2400 42住房公积金不具备的特点是（ ）。A义务性B无偿性C互助性D保障性 43下列关于住房公积金的表述中，错误的是（ ）。A城镇集体企业的职工应缴存住房公积金B城镇私营企业的职工应缴存住房公积金C外商投资企业无须缴存住房公积金D城镇个体工商户可申请缴存住房公积金 44职工可以提取住房公积金的情形是（ ）。A迁往异地工作B大修自住住房C购买商铺D支付物业管理费 45我国住房公积金制度实行的利率政策是（ ）。A低存低贷B低存高贷C高存低贷D高存高贷 46选聘专业公司承担专项经营管理服务是（ ）的权利。A物业服务企业B业主C业主大会D业主委员会 47根据物权法规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数（ ）以上的业主同意。A1/2B3/5C2/3D4/5 48业主大会成立前，住宅专项维修资金由（ ）代管。A售房单位B房地产主管部门C已入住的业主D物业服务企业 49业主委员会是（ ）的执行机构。A物业服务企业B社区居委会C业主大会D业主或物业住用人 50返本销售和变相返本销售商品房的处罚标准是处以警告，责令限期改正，并可处以罚款（ ）。A1万元以下B1万元以上2万元以下C1万元以上3万元以下D2万元以上3万元以下二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分)51承担民事责任的方式有（ ）。A停止侵害B没收财产C返还财产D赔偿损失E支付违约金 52我国民法的基本原则有（ ）。A公序良俗原则B权利公示原则C权利法定原则D自愿原则E禁止滥用权利原则 53按城市房地产转让管理规定要求，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理出让手续的有（ ）。A私有住宅转让后仍用于居住的B转让后用于商品房开发的C同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅且相应土地使用权可以分割的E转让的土地用于建设国家机关办公楼的 54以出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内，对土地拥有（ ）。A所有权B使用权C占有权D收益权E处分权 55国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权（ ）。A出让B转让C租赁D抵押E作价出资或入股 56下列关于划拨土地使用权的表述中，错误的有（ ）。A划拨土地使用权均是无偿取得的B划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制C国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物应适当给予补偿D划拨土地使用权未经许可不得转让E划拨土地使用权出租无须批准 57下列关于建设工程招投标管理的表述中，错误的有（ ）。A国家重点项目必须进行公开招标B招标人进行公开招标应当以招标公告的方式邀请特定的法人或其他组织投标C招标人进行邀请招标应当以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标D工程建设项目招标代理机构可以从事进口机电设备采购的招标业务代理E国家对工程招标代理机构实行资格认定制度 58工程建设监理的基本方式是控制，其中的“三控”工作是指工程（ ）控制。A进度B人员C质量D安全E投资 59属于建设工程规划审批程序的有（ ）。A建设申请B建设申请的审查C提出规划设计要点D建设工程的竣工验收E竣工资料的报送 60在正常使用下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有（ ）。A屋面防水为5年B电气系统安装为1年C装修工程为2年D卫生间地面渗漏为1年E供暖系统为1个供暖期61下列关于房地产开发企业的表述中，错误的有（ ）。A房地产开发企业的注册资本不得低于100万元B房地产开发企业资质按照企业条件分为一级、二级、三级、四级，新设立的开发企业领取暂定资质证书，暂定资质的条件不低于四级资质的条件C暂定资质证书的延长期不得超过3年D房地产开发项目资本金只能用货币和国有土地使用权出资E现阶段，房地产开发项目资本金占总项目投资的比率不得低于35% 62城市房地产管理法规定的房地产基本制度有（ ）等。A国有土地有偿有限期使用制度B房地产成交价格申报制度C房地产价格评估制度D住房公积金制度E土地使用权和房屋所有权登记发证制度 63下列情形中，属于人为原因造成房屋租赁合同终止的有（ ）。A租赁合同到期的B将承租的房屋擅自改变使用用途的C无正当理由，拖欠房租3个月以上的D将承租的房屋擅自转借他人使用的E因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的 64下列关于房地产登记的表述中，正确的有（ ）。A登记的目的之一是保证交易安全B办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则C国家对不动产实行统一登记制度包括统一登记时间、范围、机构和办法D因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始发生效力E不动产物权的设立、变更和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力 65下列情形中，应当办理房屋转移登记的有（ ）。A部分房屋拆除B法人名称改变C交换房屋D继承房屋E赠与房屋 66甲房地产中介机构根据乙房地产开发公司的委托，出具了一份标的额为22000万元的营销策划方案。在下列选项中，甲机构的收费符合国家现行收费标准的有（ ）万元。A30B80C120D550E660 67房地产中介服务的主要特点包括（ ）。A人员特定B专业化程度要求低C委托服务D无经营风险E有偿服务 68下列符合房地产经纪人执业资格报考条件的有（ ）。A取得中专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年B取得大专学历，工作满5年，其中从事房地产经纪业务工作满2年C取得本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年D取得双学士学位，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年E取得硕士学位，工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年 69房地产中介服务行业信用档案的建立范围包括（ ）。A房地产登记机构B房地产估价机构C房地产经纪机构D房地产经纪人E房地产经纪人协理 70土地增值税实行超额累进税率，结合扣除项目金额，其所规定的税率有（ ）。A20%B30%C50%D60%E70%71下列情形中，免征契税的有（ ）。A私立学校受让教学大楼B市医院购置住院部房产C城镇职工按规定第一次购买公有住房D法定继承人继承房产E非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产 72我国现行的税率形式有（ ）。A比例税率B定额税率C加成税率D累进税率E附加税率 73个人住房公积金存款利率政策有（ ）。A当年缴存的公积金按当年1月1日的活期存款利率计息B上年结转的公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息C每年的6月30日为结息日D上年结转的公积金按结息日挂牌公告的一年整存整取存款利率计息E公积金自存入个人公积金账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转 74对于住宅小区，物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为（ ）。A针对性的专项服务B普遍性的经营服务C常规性的公共服务D市场性的专业服务E委托性的特约服务 75下列关于业主大会和业主委员会的表述中，正确的有（ ）。A业主委员会由业主大会选举产生B业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离C业主委员会应当接受县级以上人民政府工商行政管理部门监督管理D业主委员会召集并主持业主大会会议，业主大会向业主委员会负责E住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关物业服务企业 76物业管理经费的来源主要有（ ）。A定期收取物业服务费B住宅共用部位、共用设施专项维修资金C物业服务企业的酬金D物业服务企业的经营收入E开发建设单位给予的支持 77酬金制物业服务费的构成包括（ ）。A物业服务成本B物业服务支出C法定税费D物业管理企业的酬金E物业管理企业的利润 78可用住宅专项维修资金进行维修的住宅共用部位有（ ）。A屋顶B户外墙面C基础D楼梯间E绿地 79下列关于物业服务的表述中，正确的有（ ）。A物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序可分为前期物业服务合同和物业服务合同B物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价C物业企业代收水、电和有线电视等费用可以向业主收取适当的手续费D业主和物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式收取物业服务费用E根据相关规定，购买商品房者应按购房款的1%15%缴交物业共用部位、共用设施设备专项维修基金 80某住宅小区由于工程质量低劣，发生了重大工程质量事故，按相关规定对其开发商的处罚可能有（ ）。A警告B降低资质等级C吊销资质证书D吊销营业执照E单处罚款三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分)(一)2005年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。 2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以 5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。81甲公司申请改变土地利用条件必须经过（ ）的同意。A出让方B房地产管理部门C建设行政管理部门D规划行政管理部门 82甲公司在施工招标过程中，应向（ ）个以上的施工单位发出邀请书。A2B3C4D5 83该住宅工程的竣工验收王作由（ ）负责组织实施。A甲公司B乙公司C建设行政主管部门D规划行政主管部门 84按相关规定，乙公司因销售给李某房屋所收取的代理费用不得超过（ ）元。A2744B13720C16464D16500 85李某取得的国有土地使用证上记载的土地使用权终止时间为（ ）。A2075年6月26日B2075年7月26日C2075年8月29日D2077年5月29日 (二)张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。86刘某购买房屋的过程中，应当申请办理（ ）登记。A房屋转移B房屋更正C房屋抵押D地役权 87针对刘某受让张某房屋这一行为，当事人应缴纳的税种为（ ）。A房产税B契税C城镇土地使用税D营业税 88刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为（ ）。A应签订书面抵押合同B刘某和甲、乙银行应办理变更登记C不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权D抵押权自抵押合同签订之日起成立 89下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为（ ）。A在未征得甲、乙银行同意的情况下，李某不能将已抵押的房屋出租B在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力C在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿D甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失 90债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权（ ）。A占用该抵押房屋B扣押该抵押房屋C与刘某协议变卖该抵押房屋D请求人民法院拍卖该抵押房屋(三)胡某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收， 5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房，签订的商品房买卖合同中，对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用，之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后，发现其上记载的楼层有误。91下列关于销售委托合同签订的表述中，正确的为（ ）。A合同应由甲公司与乙公司签订B李某可以个人的名义与乙公司签订合同C李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同D胡某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同 92陈某在购房时，甲公司应向陈某出示（ ）。A中介服务代理委托合同B该住宅楼的销售委托书C竣工验收证明D物