西南城第二期项目可行性研究报告.doc

西南城第二期建设项目西南城第二期建设项目 可可 行行 性性 分分 析析 报报 告告 建设单位：西南城控股有限公司 编制单位：成都富盈瑞吉投资咨询有限公司 编制时间：2012 年 11 月 西南城第二期项目可行性研究报告 2 目目 录录 第第一一章章 项项目目总总论论1 1.1 项目概况1 1.1.1 项目名称.1 1.1.2 项目性质.1 1.1.3 项目建设单位 .1 1.1.4 项目简介.4 1.1.5 项目建设规模和内容 .5 1.1.6 项目建设工期及进度 .5 1.1.7 投资估算和资金筹措 .6 1.2 项目评估结论及建议6 1.2.1 开发条件及市场分析结论6 1.2.2 经济分析结论 .7 1.2.3 项目建议.8 1.3 项目可行性分析报告主要编制依据9 第第二二章章 项项目目建建设设背背景景 10 2.1 中国商业地产开发已进入黄金期10 2.2 成都商业地产销售旺盛11 2.3 社会消费品总额连年增长，居民消费需求旺盛 13 第第三三章章 市市场场分分析析及及预预测测 15 3.1 项目区位优势15 3.1.1 交通优势.15 3.1.2 经济区位优势 .16 3.2 经济环境17 3.2.1 广汉经济发展平稳 .17 3.2.2 广汉人均消费能力高于全省水平18 3.2.3 政府十二五规划助推广汉经济快速发展18 3.2.4“宜居、宜商、宜业”的田园生态城市规划.19 3.3 市场机遇19 3.3.1 广汉商业配套落后亟待调整19 3.3.2 广汉城市商业地产开发现状20 3.3.3 广汉市商业市场总结分析23 3.4 西南城创新商业地产模式保证开发成果24 第第四四章章 项项目目建建设设内内容容及及建建设设进进度度 26 4.1 项目主体工程内容及规模26 4.2 功能分区27 4.2.1 商业综合体.27 4.2.2 美食街.28 4.2.3 风情街.28 西南城第二期项目可行性研究报告 3 第第五五章章 项项目目营营销销策策略略 30 5.1 竞争对手分析30 5.2 项目 SWOT 分析.31 5.3 项目定位分析34 5.4 营销策略34 5.4.1 销售时间.34 5.4.2 定价策略.35 第第六六章章 环环境境影影响响评评价价 36 6.1 编制依据36 6.2 评价目的36 6.3 评价标准37 6.4 环境影响分析与结论38 第第七七章章 节节能能 .40 7.1 节能设计标准40 7.2 项目能耗40 7.3 节能措施40 7.3.1 建筑节能.40 7.3.2 电气节能.41 7.3.3 给排水节能.42 7.3.4 暖通节能.42 7.4 节能效果42 第第八八章章 消消防防设设计计43 8.1 设计依据43 8.2 主要防火措施.43 第第九九章章 劳劳动动安安全全卫卫生生消消防防 45 9.1 劳动安全.45 9.1.1 安全依据45 9.1.2 主要危险有害因素 45 9.1.3 安全措施46 9.2 劳动保护.47 第第十十章章 项项目目进进度度计计划划及及管管理理 48 10.1 项目进度计划48 10.2 项目建设管理48 第第十十一一章章 项项目目投投资资估估算算及及资资金金筹筹措措 52 11.1 投资估算52 11.1.1 估算范围.52 11.1.2 估算依据.52 11.1.3 总投资估算.52 11.2 资金筹措计划56 西南城第二期项目可行性研究报告 4 第第十十二二章章 项项目目财财务务效效益益评评价价 58 12.1 项目评估依据58 12.2 收入预测58 12.3 现金流量分析59 12.5 财务效益评价59 第第十十三三章章 不不确确定定性性分分析析 61 13.1 销售收入因素变动情况分析61 13.2 成本费用因素变动情况分析61 第第十十四四章章 风风险险分分析析63 14.1 市场方面63 14.2 政策方面63 14.3 资金投入方面64 14.4 销售方面64 第第十十五五章章 分分析析结结论论和和建建议议 66 15.1 开发条件及市场分析结论66 15.2 经济分析结论66 14.3 项目建议68 西南城第二期项目可行性研究报告 1 第第一一章章 项项目目总总论论 1.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称项目名称 西南城第二期建设项目 1.1.2 项目性质项目性质 新建 1.1.3 项目建设单位项目建设单位 名称：西南城控股有限公司 住所：广汉市经济开发区（深圳路东一段） 工商注册号：510681000017854 法定代表人：方清海 注册资本：（人民币）壹亿元 实收资本：（人民币）壹亿元 公司类型：有限责任公司 经营范围：水利水电工程及公路建设项目投资：房地产开发经营、 物业服务、房地产经纪(凭资质证书经营)；高科技农业开发；销售：摩 托车、机电设备、建材、家具；经营商用车及九座以上乘用车；市场设 施租赁服务（以上经营范围国家限制或者禁止的除外，需经有关部门批 准的，必须取得相关批准后，按照批准的事项开展生产经营活动）。 公司成立于 2009 年 9 月 21 日，根据四川博达会计师事务所出具的 川博达会验(2010)163 号验资报告，变更后的注册资本为人民币 10000 西南城第二期项目可行性研究报告 2 万元，实收资本为人民币 10000 万元。其中:方清海以货币出资 6000 万 元，方清涛以货币出资 4000 万元。 （1）公司组织架构 公司设股东会，股东会为公司权力机构，由全体股东组成，决定公 司的经营方针和投资计划，按照章程行使相应的职权。公司不设董事会， 设执行董事 1 人、即为法定代表人，对公司股东会和股东负责；公司设 经理一名，由股东会聘任或解聘；设监事一名，对其股东会负责。 公司下设办公室、行政人事部、成本合约部、财务部、招商中心、 策划研发中心、策划设计部、工程建设中心。公司组织机构健全，各部 门分工清晰、责任明确。 （2）公司经营情况 西南城控股有限公司，总部设在成都，致力于成为最值得尊重和信 赖的专业商业地产公司，主营业务领域为商业地产开发、商业运营。 公司目前在建的项目有西南城和遂宁国际城。 西南城西南城 西南城项目是四川省特色产业重点商贸项目。位于四川省经济综合 实力十强县之一的广汉市，北临德阳市区 17 公里，南距成都市 15 公里， 成绵高速与成都第二绕城高速交汇处，成绵高速青白江出口，仅靠宝成 铁路和即将建成的成绵乐高铁线。近距离辐射周边 61 座城市和 1.5 亿常 住人口。 西南城由西南城控股有限公司投资 100 亿开发，以“产业世博、乐 活之都”为主题，开创“产业集博览汇旅游圈”三位一体永续 西南城第二期项目可行性研究报告 3 循环的中国财富金三角模式，打造全球糖酒食品博览汇，开发周期为五 年，于 2010 年底开工，2015 年全面竣工。整个项目占地 5000 余亩，建 筑面积达 500 多万平方米，经营范围涵盖糖酒副食行业上下游产业及关 联行业。包含博览会展中心、产品交易中心、仓储物流中心、旅游服务 中心、商务配套中心、创意产业中心、产业孵化中心、配套居住中心等 形态，形成以博览为龙头，产业为支撑，交易为基础，文旅为导向的超 大型特色综合体。建成后将成为中国糖酒食品 CBD、全国知名的大型主 题商业风情小镇、国家 4A 级旅游景区，预计年营业额可达 100 亿，解决 就业 15 万余人。 国际城国际城 遂宁国际城位于遂宁中国西部现代物流港园区桥头堡位置，总占地 260 亩，投资 20 亿开发，汇聚了各大类建材家居相关产业配套产品，主 要包括建材家居、汽车农机、五金机电、百货服装、农副产品等五大主 题市场和一个全国性的专业市场建设。将打造为行业内采购效率最高、 采购成本最低的世界级现代化商贸城。该项目共分三期实施，建设周期 为 28 个月，项目建成后年交易额将达到 21 亿元。 （3）经营者素质及管理水平 法定代表人（董事长）：方清海，1966 年出生，湖北黄陂人，硕士 研究生。湖北天润（集团）有限公司董事长，中国青年企业家协会理事、 湖北省政协委员、湖北工商联常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商联副 会长，先后获得“优秀政协委员”、“优秀民营企业家” 荣誉称号、 西南城第二期项目可行性研究报告 4 “优秀中国特色社会主义建设者”。擅长城市运营及区域发展战略，对 其创意产业有较深的研究。 1998 年创办了湖北天润集团，经过多年的发展，现已形成以住宅及 商业地产开发为核心，涉及旅游开发、工业投资、广告传媒、物流、物 业管理等领域的多元经营格局。 从以上资料分析，公司管理人员有较强的管理能力和较丰富的开发 经验。 1.1.4 项目简介项目简介 西南城位于成都市德阳广汉龙居寺片区，成绵高速青白江出口处， 距成都市区 15 公里，北临德阳市区 17 公里，交通便利，地理位置优越， 项目基地东南临成绵高速公路辅道，西侧及北侧为青白江，紧靠宝成铁 路和即将建成的成绵乐高铁线。西南城一期项目地块与中心博览区相邻。 四面临主要规划道路，内有燃气管线通过，毗邻已建成的招商中心。 西南城一期净用地面积 236054.64（约 354 亩），规划总建筑面积 475092。一期建设启动区项目（标准商铺）总建筑面积 89628.80， 建设内容为标准商铺，建设期 2 年，即 2010 年 11 月2012 年 11 月， 该阶段正在竣工验收中。 本次建设项目为第二期建设项目，总建筑面积为 139021，其中包 括商业综合体 133193，风情街南段 16988，美食街东西段 46979， 地下物管用房 489.1，停车数 973 个，绿地率 15%，容积率 1.37。 在西南城建设基地各产业分区布局内，由一条景观步行轴线串联统 领，由商业综合体、风情街、美食街区组成，各区域间联系紧密，停车 西南城第二期项目可行性研究报告 5 及生活设施配套齐全，该区域装饰风格以地中海为主要基调，为西南城 建设基地乃至西南城周边提供格调高雅、配置齐全的集餐饮、娱乐、休 闲、购物等于一体的商业综合体。 1.1.5 项目建设规模和内容项目建设规模和内容 本次项目为西南城第二期建设项目，即以餐饮街、风情街和商业综 合体为核心建筑的商业配套，二期修建项目总占地面积达 101352.3 ， 总建筑面积 139021，停车位 973 个，绿地率达 15%，容积率 1.37。 表 1-1 西南城第二期建设项目及经济指标 序号项目名称单位数据或指标备注 1二期规划净用地面积 101352.3二期总体技术经济指标 2二期规划总建筑面积 139021 二期总体技术经济指标 3商业综合体建筑面积 71812.6 二期总体技术经济指标 3.1商业综合体地上记入容积率面积 70791 二期总体技术经济指标 3.2商业综合体地下建筑面积 489.1 二期总体技术经济指标 4风情街北段建筑面积 12164.92二期总体技术经济指标 4.1风情街北段地上记入容积率面积 12164.92 二期总体技术经济指标 5风情街南段建筑面积 13187 二期总体技术经济指标 5.1风情街南段地上记入容积率面积 13187 二期总体技术经济指标 6美食街东西段建筑面积 41836.5 二期总体技术经济指标 6.1 美食街东西段地上记入容积率建 筑面积 38822.5二期总体技术经济指标 7容积率 1.37二期总体技术经济指标 8建筑密度 42.70%二期总体技术经济指标 9绿地率 15%二期总体技术经济指标 10机动车位个973二期总体技术经济指标 西南城第二期项目可行性研究报告 6 1.1.6 项目建设工期及进度项目建设工期及进度 本项目建筑面积 139021，建设期 1 年 8 个月，从 2012 年 1 月开 工，2013 年 8 月底竣工。具体安排如下表： 表 1-2 西南城一期二阶段项目建设进度表 项目建设工期 总工期1 年 8 个月 基础工程2012.1.42012.4.4 主体工程2012.4.42013.8 内外装饰、安装工程2012.12.102013.8 总平、道路2013.1.102013.5 竣工验收2013.8 1.1.7 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 估算西南城第二期项目总投资费用包括：土地费用、工程建设费、 管理费、财务费、其他费用、销售费用及流动资金等。经测算，项目总 投资约 51539.02 万元。该项目的自有资本金为 20033.44 万元，达到总 投资额的 39%；销售转投入 1505.58 万元，占投资总额的 3%；银行贷款 30000 万元，占总投资额的 58%。 1.2 项目项目评估结论及建议评估结论及建议 1.2.1 开发条件及市场分析结论开发条件及市场分析结论 西南城第二期商业配套建设项目位于成绵高速青白江出口的广汉开 发区，成绵高速与成都第二绕城高速在此交汇，距成都市区 15 公里， 仅靠宝成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。地理位置十分优越，交通便 利。西南城项目将打造为以糖酒食品为主题的国际化商贸航母，并建立 白酒展销平台、原酒交易中心和原酒期货交易平台。形成的产业地产不 西南城第二期项目可行性研究报告 7 单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展 优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、 城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。而作为西南城的商业配套， 其规划思想、建设规模在广汉商业地产开发项目上名列前位，二期商业 配套在投资上具有双重保障：一是西南城基地本身的业主消费和未来的 发展规模，二是广汉南区乃至整个广汉、德阳、青白江的潜在消费人群 支撑，因此本项目具有较好的市场前景。 1.2.2 经济分析结论经济分析结论 西南城第二期建设项目总投资为 51539.02 万元，项目净利润为 28147.6 万元，该项目在投资经营期内，该项目投资回报率为 54.61 %，销售净利率 27.12%，内含报酬率为 21.73%，财务净现值为： 15783.2 万元,动态投资回收期 1 年 10 个月，静态投资回收期 1 年 8 个 月。从财务指标看，该项目可行，项目盈利能力较强。 表 1-3 项目主要经济指标表 序号项目名称单位数据或指标备注 一建筑技术经济指标 1二期规划净用地面积 101352.3二期总体技术经济指标 2二期规划总建筑面积 139021 二期总体技术经济指标 3商业综合体建筑面积 71812.6 二期总体技术经济指标 3.1商业综合体地上记入容积率面积 70791 二期总体技术经济指标 3.2商业综合体地下建筑面积 489.1 二期总体技术经济指标 4风情街北段建筑面积 12164.92二期总体技术经济指标 4.1风情街北段地上记入容积率面积 12164.92 二期总体技术经济指标 5风情街南段建筑面积 13187 二期总体技术经济指标 5.1风情街南段地上记入容积率面积 13187 二期总体技术经济指标 西南城第二期项目可行性研究报告 8 6美食街东西段建筑面积 41836.5 二期总体技术经济指标 6.1 美食街东西段地上记入容积率建 筑面积 38822.5二期总体技术经济指标 7容积率 1.37二期总体技术经济指标 8建筑密度 42.70%二期总体技术经济指标 9绿地率 15%二期总体技术经济指标 10机动车位个973二期总体技术经济指标 二投资估算及资金筹措 1项目总投资：万元51539.02 2自有资本金万元20033.44 3银行借款万元30000 4预售转投入万元1,505.58 三售价估算 1商业综合体售价元6,500。 2风情街售价元8,500 3美食街售价元8,500 四利润测算 1销售收入万元 103,788.35 2利润总额万元37,530.13 3所得税万元9,382.53 4净利润万元28,147.60 五评价指标 1项目全投资税前利润率%72.82% 2项目全投资税后利润率%54.61% 1.2.3 项目建议项目建议 （一）本项目的建设期为 1 年 8 个月，建筑面积 139021 平方米， 规模较大，能否按规划工期、设计竣工标准完工，存在一定的不确定性， 西南城第二期项目可行性研究报告 9 在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强 对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工，同时，注 意建设资金的保障，有效确保施工进度的顺利进行。最大限度地规避因 施工进度，造成对项目竣工交付的影响。 （二）从项目销售来看，项目销售量较大，本地同期开发的商业地 产较大，竞争压力较大，因此应该密切关注市场变化，加强市场调研， 针对市场细分目标客户，有针对性的做好宣传推介，尽快开展楼盘的形 象展示，聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销 售款回笼。 1.3 项目可行性分析报告主要编制依据项目可行性分析报告主要编制依据 1、本报告根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和 国建筑法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和 国城市规划法、城市房地产开发经营管理条例和国家、地方有关 法规、政策。 2、国家计委、建设部发建设项目经济评价方法与参数（第三 版）。 3、企业投资项目备案通知书（备案号：川投资备 【51068110051801】0113 号）、川投资备【51068110052501】0125 号）。 4、广汉市规划和建设局建设工程临时规划许可证广住规建 2011- 001（临时）号。 5、西南城一期规划设计。 西南城第二期项目可行性研究报告 10 6、本公司市场调查资料。 西南城第二期项目可行性研究报告 11 第第二二章章 项项目目建建设设背背景景 2.1 中国商业地产开发已进入黄金期中国商业地产开发已进入黄金期 2009 年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，房地产市场提 前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资 金来源充裕等新情况、新变化。全国及主要城市的商品房销售面积、销 售价格、销售额均创历史新高；在土地招拍挂市场，总价及单价地王不 断涌现，市场热度甚至超过 2007 年。为遏制部分城市房价上涨过快， 2009 年年底，中央政府决定将加大对市场的调控。 从“国四条”开始，国家对住宅类房地产的开发和售卖由“宽松” 转为“调控”。2010 年出台的“国十一条”、新“国十条”、限购令等 政策的出台遏制了房价过快上涨和住宅类房屋的投资投机行为。 伴随着国家对于住宅类产品的持续调控，人们逐渐把投资的重点投 向了商业类地产。商业地产不限购、不限外、不限贷的优势，越发凸现 出来。同时越来越多的开发企业开始意识到商业地产对企业的风险影响 与平衡。随着住宅市场竞争日趋白热化，以及中国人民银行多次上调存 款类金融机构人民币存款准备金率。使得能够专注住宅市场的开发商已 经所剩无几。 快速的城市化进程，除了对于住宅的最初需求之外，大量涌入城市 的人群需要生活、消费、就业，因此消费服务类行业，办公写字楼业态 的需求，有可能成为未来拉动城市经济的主体，而这个主体就离不开为 数众多的商业类地产产品的支撑。从这个意义上来看，与普通住宅相比， 西南城第二期项目可行性研究报告 12 商业类投资产品拥有更广阔的投资空间和稳定的政策环境。商业地产由 于价格也比较合理，且随着我国经济的不断发展、国民收入的不断提升、 消费需求的不断升级，未来商业地产的发展前景被普遍看好。 从数据统计来看，2012 年 16 月，商品房销售面积 39964 万平 方米，其中，住宅销售面积下降 11.2%，办公楼销售面积增长 7.1%，商 业营业用房销售面积增长 2.5%。商品房销售额 23314 亿元，下降 5.2%， 降幅缩小 3.9 个百分点；其中，住宅销售额下降 6.5%，办公楼销售额下 降 1.1%，商业营业用房销售额增长 5.4%。可见商业营业用房是目前房地 产开发最好的业态形式。 国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等开 始纷纷加大介入商业地产开发领域的力度。商业地产呈现了良好的可循 环发展势头，而城市也将借由商业地产的这份创新力量，展现出更加活 跃的脉搏。或者可以说，未来的十年是商业地产的“黄金十年”。 2.2 成都商业地产销售旺盛成都商业地产销售旺盛 2011 年 2 月成都主城区开始执行限购令，商业地产蓬勃发展。2011 年底成都共开发城市综合体 90 余个，商业总体量近千万平方米，全年累 计成交 221.0 万，同比增长 10.17%，其中商业用房成交 58.56 万平方 米，同比上涨 21.44%，办公用房成交 140.46 万平方米，同比大幅上涨 29.72%。 西南城第二期项目可行性研究报告 13 图 2-1 2011 年成都主城区商业类地产月度成交量 从成交价格来看，2011 年成都市主城区商品房成交均价 10054 元/ 平方米，同比上涨了 21.56%，各个形态的商品房成交均价也均大幅上涨， 住宅用房成交均价 9193 元/平方米，同比上涨 14.38%，商业用房成交均 价 18400 元/，同比上涨 42.06%，办公用房成交均价 10428 元/平方米， 同比上涨 28.08%。 图 2-2 近两年成都商品房成交均价对比图 西南城第二期项目可行性研究报告 14 2.3 社会消费品总额连年增长，居民消费需求旺盛社会消费品总额连年增长，居民消费需求旺盛 我国社会消费品总额连年增长，人民消费意愿和消费能力不断增强。 2011 年全年社会消费品总额实现 183919.9 亿元，比 2010 年增长 17.1%。其中，餐饮收入 20543 亿元，比上年增长 16.9%；商品零售 160683 亿元，比上年增长 17.2%。 图 2-3 中国历年社会消费品零售总额对比图 数据显示，2011 年成都城市居民可支配收入为 23932 元，同比增长 14.9%，居民收入的增长成为支撑社会消费增长的重要因素。 图 2-4 成都市近 10 年人均可支配收入趋势 西南城第二期项目可行性研究报告 15 2011 年，成都社会商品零售规模再上新的台阶，全市实现社会消费 品零售总额 2861.3 亿元，名义增长 18.4%。仅 2010 年，成都市餐饮业 零售总额突破 320 亿元，同比增长达 19.9%，增幅位列全国 36 个主要城 市之首。 成都市民人均可支配收入连年增长使社会消费水平不断提高，在 2011 年中国主要城市社会消费品零售额排行榜中，成都位居全国主要城 市第七位，特别是成都的餐饮消费总额更是位列前茅。 西南城第二期项目可行性研究报告 16 第第三三章章 市市场场分分析析及及预预测测 本项目拟建立集糖酒商业贸易、旅游、会展博览于一体的西南城的 配套商业设施餐饮美食街、商业综合体和风情商业街。在国家对住 宅类地产的严格控制的政策下，商业地产迎来发展的良好时机，成为人 们热于投资的重点项目。 3.1 项目区位优势项目区位优势 项目地址位于德阳市江汉龙居寺片区，成绵高速青白江出口处，距 成都市区 15 公里，距广汉市 6 公里,交通便利，地理位置优越，项目基 地东南临成绵高速公路辅道，北侧为青白江，西侧为已形成城市道路。 3.1.1 交通优势交通优势 广汉周边公路、铁路、航空便捷发达，交通网络立体快速、优势明 显。108 国道、成绵高速路、大件路（德阳乐山）穿境而过，周边紧 邻北新干道延长线（成都广汉德阳，开放式双向八车道）、成青公 路（成都青白江广汉德阳，开放式双向八车道）、城际列车（乐 山绵阳）和宝成铁路，距西南国际航空港成都双流国际机场仅 50 公里， 均为高速公路，乘汽车最快只需 20 余分钟。 西南城第二期项目可行性研究报告 17 基地未来将容纳“二高”（成都第二绕城高速路、成绵高速路） “三铁”（成汶铁路、宝成铁路、成绵乐高铁）五条大容量高速干道， 拥有较强的货品集散能力。 3.1.2 经济区位优势经济区位优势 广汉位于四川最具经济发展活力的成（都）德（阳）绵（阳）经济 产业带的中心，处在攀西经济圈、成渝经济走廊的交汇点，是华北、华 东、华南地区物流进入成都及西部地区的集散地，是成都通往长江三角 洲经济圈、珠江三角洲经济圈和环渤海经济圈的重要门户。 成德绵经济带是川西平原城市最为密集的区域经济带，也是继长三 角、珠三角、环渤海、京津唐等四大城市群后的第五大城市群。成渝经 济区构成中国增长“第四极”中，成都经济区是“双核引擎”中四川的 重要一“核”，成德绵则是“核”中“核”，被称作“四川首席经济带” 。 西南城第二期项目可行性研究报告 18 3.2 经济环境经济环境 3.2.1 广汉经济发展平稳广汉经济发展平稳 广汉是西部最具投资潜力百强县、列四川省第七位，素有“川西明 珠”美誉。2008 年，全市实现地区生产总值达到 135 亿元，从近 2 年的 统计数据来看，广汉市生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均 GDP 增速约为 15，经济增长平稳，波动小。09 年，广汉市 09 全市 GDP152.55 亿，增速 14.6%。2010 年全市 GDP 突破 200 亿元城镇居民人 均可支配收入 13810 元，农民人均纯收入达到 6040 元。2011 年生产总 值 671 亿元，是“十五”的 2.1 倍。 图 3-1 广汉国民经济生产总值 工业呈现出速度快、效益好、投入大的良好局面，拥有一批附加值 高、生命力旺、经济效益好的企业，形成机械、医药、化工、食品为主 的比较优势产业，民营经济占经济总量的 95%，培育出宏华公司、益海 粮油、蜀中制药等骨干企业。全市拥有规模工业企业 237 户，实现销售 收入 289 亿元；实现增加值 85 亿元；销售收入上亿元的企业 57 户。宏 西南城第二期项目可行性研究报告 19 华公司已在香港联交所主板市场成功上市，一批重点企业正在积极争取 上市，谋求更大发展。 第三产业发展加快，以三星堆为龙头的文化旅游服务业发展迅速， 连锁、仓储、 物流、会展和大型专业市场等现代商贸流通服务业蓬勃发 展。现有国家级旅游景区 2 个，有较大规模和影响的旅游商品生产企业 10 家；民俗文化“保保节”、“松林桃花节”每年可吸引游客数十万人 次，“保保节”闻名遐迩，有“中华一绝”之称，是四川省首批公布的 非物质文化遗产。 3.2.2 广汉人均消费能力高于全省水平广汉人均消费能力高于全省水平 广汉市幅员面积 538 平方公里，辖 18 个乡镇，183 个行政村，总人 口 60 余万。2010 年，广汉市城镇居民人均可支配收入为 15652 元，高 于全省的 15461 元，广汉市农村居民人均纯收入为 6970 元，高于全省的 5140 元；广汉市城镇居民人均消费支出 12216 元，高于全省的 12105 元， 广汉市农村居民人均消费支出 5323 元，高于全省的 3896.7 元。 3.2.3 政府十二五规划助推广汉经济快速发展政府十二五规划助推广汉经济快速发展 广汉市“十二五”工业发展规划指出以工业结构调整，产业优化 升级为主题，推进产业发展“四化”建设，实现三大主导产业创新发展 “3632”千亿目标。加快发展三大主导产业。突出高端化、集聚化、特色 化，优化资源配置。至 2015 年，机械产业销售收入突破 650 亿元；医药 食品产业达到 300 亿元；新材料产业超过 200 亿元。重点推进石油装备 产业基地、交通运输设备制造产业基地和医药产业基地的建设，到 2015 年，开发区销售收入达到 1000 亿元，石油装备产业销售收入达到 380 亿 西南城第二期项目可行性研究报告 20 元、医药产业销售收入达到 120 亿元。 3.2.4“宜居、宜商、宜业宜居、宜商、宜业”的田园生态城市规划的田园生态城市规划 广汉市政府提出了将广汉打造成为“宜居、宜商、宜业”的天府水 木田园生态城市的宏伟目标，未来广汉将形成“一轴两翼”和“一城三 区六镇”的城市空间格局。“一轴”即依托成绵高速、108 国道、宝成 铁路及成绵乐城际铁路专线，往北在小汉镇与德阳市区以南打造起新的 产业与城市增长点，往南依托开发区与青白江形成产城联动，成为广汉 融入成都的第一载体。城市西翼重点围绕三星堆历史遗迹条打造一批蕴 含文化魅力的小城镇群。东翼则依托现代粮食产业万亩良田基地，建设 极富川西平原特色的“田园风光”小镇。 3.3 市场机遇市场机遇 3.3.1 广汉商业配套落后亟待调整广汉商业配套落后亟待调整 广汉市目前的主要商圈以传统的老城区商贸中心（九江路与中山大 道交汇处）、传统的购物步行街（东西大街、武昌路）、武庙步行街休 闲购物商圈（武昌路、汉口路）、休闲娱乐餐饮带（湖南路）、新城新 兴商圈（金雁湖公园以北）为主，老城区商贸中心以商业裙楼为主，代 西南城第二期项目可行性研究报告 21 表项目有时代广场、成百百货；传统的购物步行街以传统底商为主，代 表性的品牌有爱恋珠宝，哥弟服装、中国移动；武庙步行街休闲购物商 圈以走廊式步行街为主，代表性的品牌有太平洋电影院、劲浪体育、杰 克琼斯等。 广汉目前的商业配套较为落后，商业配套设施、整体规划、商业经 营理念、品牌服务的专业性、高端性来说都处于较为落后原始的状态， 没有集中的体量较大的商业综合体，消费者购物体验差。 3.3.2 广汉城市商业地产开发现状广汉城市商业地产开发现状 广汉的商业地产发展阶段依然以住宅模式开发为主，处于第一代商 业地产发展阶段，由于本地缺少国内大型商业地产发展商进驻，商业地 产发展模式依旧以传统的裸卖为主，极少涉及到商业项目的统一规划、 招商，更缺少大型主力店的进驻，商业地产发展非常落后。广汉市比较 典型的商业为老成百大楼、时代广场、广信曼哈顿、武庙步行街、城北 新城水晶广场。几个典型的商业地产项目销售情况都非常良好，时代广 场与曼哈顿余少量铺面未售，其余铺面均已经售罄。 （1）传统老城购物商圈）传统老城购物商圈时代广场时代广场 商业体量：12000 平米 西南城第二期项目可行性研究报告 22 单层面积：3000 平米 业态规划：-1F 摩尔马特超市；1- 3F 梅西百货 运营模式：1F 分割小铺面销售， 单铺面积在 150200 以上，销售单价 4.2 万以上，租金价格为 200240 元/ 平米/月。 （2）传统老城购物商圈传统老城购物商圈成百大楼成百大楼 项目地址： 广汉市商业核心区，中 山大道 与九江路交汇点。 商业体量：24000 平米 单层面积：3000 平米 各楼层业态： 1F：男装、劲浪体育、黄金珠宝店、 化妆品、饰品等。2F：各个年龄段女性服 装。3F：成都百货超市。4F：国美、床上和家具、文化等用品、针织品、 儿童乐园。6F：古摄影集团、穿越国际健身会所。5、7、8F：成百办公 室及库房 。 主力店信息：成百超市、百货、国美电器。 （3）传统购物街区）传统购物街区 广汉市最繁华的商业街区，以珠宝、服饰、箱包等购物为主题的步 西南城第二期项目可行性研究报告 23 行街，业态齐全、品牌较高，人流最多的商业步行街，此区域租金价格 在 300 元/平米/月以上，且具有高昂的转让费，一个 25 平米的商铺转让 费高达 18 万元。 （4）休闲娱乐餐饮带）休闲娱乐餐饮带 此区域以火锅、中餐、KTV、茶楼、咖啡为主，商铺底层租金 120180 元/平米/月、第二层租金价格为 6080 元，广汉餐饮休闲集聚地， 生意较好，走访 3 条街区，无铺面转让。 （5）武庙步行街商圈）武庙步行街商圈 广汉的第二个商业核心点处于成百商圈北上方，位于两个商圈中段； 主要由汉口路和武昌路构成，此商业圈也包含了部分的万寿路、南京路、 南北大街。 代表性品牌：太平洋电影院、劲浪体育、杰克琼斯等等，商铺 05 年 西南城第二期项目可行性研究报告 24 开盘大部分已经裸卖，由于无后续经营管理，较多铺面转租，价格 1 层 80120 不等，2 层 6075 元/平米，3 层 3550 元/平米。 （6）新城新兴商圈）新城新兴商圈 此区域以金雁湖公园以北区域为主，次区域目前常住人口较少。以 水晶广场为主要商圈辐射，水晶广场定位于以休闲餐饮为主题，为商业 全部裸卖，目前 1 层租金在 150 元左右，门面售价在 2.5 万元3 万元之 间，主要业态有良木缘咖啡、KTV、余一手火锅等。 3.3.3 广汉市商业市场总结分析广汉市商业市场总结分析 综上所述，广汉市商业发展表现为以下特征： （1 1）缺少具有代表性的商业城市综合体项目）缺少具有代表性的商业城市综合体项目 目前具有代表性商业项目集中在老城区，而老城区的目前商业项目 商业体量过小、商业运营缺乏专业推广团队，人气不集中，集中式的消 费尚未形成，广汉的商业地产市场迫切需要一个具有代表性聚集人气的 城市综合体项目。 （2 2）缺少一站式消费的大型综合体项目）缺少一站式消费的大型综合体项目 广汉市目前商业品牌都以传统的百货专柜、临街开店形式存在，而 娱乐休闲品牌集中在不同的地点，众多商业品牌分散，不能满足目前消 西南城第二期项目可行性研究报告 25 费者一站式购物、娱乐、休闲消费，广汉市需要一个能够集中商业品牌 的城市综合体项目以满足消费一站式购物、休闲、娱乐的消费需求。 （3 3）缺少高端品牌集中的综合性项目）缺少高端品牌集中的综合性项目 广汉市目前整体的商业地产发展水平依然较低，众多知名商业品牌 因广汉目前未有良好投资环境的项目而止步，一部分高端消费者在本地 无法满足其对于高品牌的消费欲望，这个部分消费者大都前往成都、德 阳等消费。广汉丧失了大部分的高端终端消费人群。 （4 4）缺少能够满足旅游消费的一站式购物场所）缺少能够满足旅游消费的一站式购物场所 广汉市大力发展旅游商业同时，由于商业消费场所更新已经滞后， 以旅游为目的消费者在广汉缺乏能够满足其一站式住宿、购物、休闲、 娱乐、餐饮为目的体验式消费场所。 （5 5）缺少良好投资环境、稳定投资回报的商业项目）缺少良好投资环境、稳定投资回报的商业项目 广汉市商业地产供应量还非常欠缺，老城区整体的商业地产发展水 平较低，商业地产投资客户缺乏一个合理的价格、优良的地段、承诺稳 定的投资回报、品牌商家的进驻的大型投资项目。 因此，我们可以发现广汉商业开发还存在大的空白区，老城区商业 业态已基本饱和，而根据城市的升级，新城的发展，大量人口向新城转 移，新生的商业空间正在形成。 3.4 西南城创新商业地产模式保证开发成果西南城创新商业地产模式保证开发成果 西南城定位于打造打造全国首家糖酒食品全产业聚集区和全国首家 大型展贸博览旅游示范区，形成以博览为龙头，产业为支撑，交易为基 西南城第二期项目可行性研究报告 26 础，文旅为导向的超大型特色综合体，开创了“产业集博览汇 旅游圈”三位一体永续循环的商业地产新模式。 项目由博览会展区、营销总部区、市场交易区、民俗体验区、特色 商业区、创意研发区、物流仓储区、中央商务区、文化娱乐区和生活配 套区等十大功能区组成，经营范围涉及农副产品、海鲜食品、软饮料、 乳制品、调味品、酒、糖果、营养品、保健品、休闲食品、方便食品、 进口食品、茶叶、土特产、食品包装、食品原料、食品机械等数十种糖 酒食品关联商品。在产业方面，将打造世界食品博览园、国际会展中心、 原酒交易中心、名食第一街、名茶大观园、名优特产园、营销总部基地、 创意设计园、糖酒食品交易市场群、物流园等产业主题项目。在旅游项 目方面，打造嘉年华游乐园、大剧院、婚庆公园(大教堂、喜街、婚纱摄 影基地)、滨江公园(河景湿地、庆典广场、啤酒广场、水上乐园 )、龙 居寺佛教文化区、海派风情街、茗香街、博物馆、艺术馆、酒店(星级酒 店、风情酒店、民俗客栈)等旅游主题项目。 项目统一规划、统一招商、统一管理、统一形象、统一推广、统一 配送和统一服务，为国内外厂商创造一个糖酒食品交易平台、产业资源 整合平台、行业信息交流平台，并成为企业品牌文化的展示窗口。园区 西南城第二期项目可行性研究报告 27 提供网上交易、期货交易和信息资源管理，形成人流、物流、商品流、 资金流、信息流，立足西南、辐射全国。 西南城第二期项目可行性研究报告 28 第第四四章章 项项目目建建设设内内容容及及建建设设进进度度 本次项目建设为西南城二期，即以餐饮街、风情街和商业综合体为 核心建筑的商业配套，二阶段修建项目总占地面积达 101352.3 ，总 建筑面积 139021，停车位 973 个，绿化率达 15%，容积率 1.37。 4.1 项目主体工程内容及规模项目主体工程内容及规模 西南城第二期建设项目及规模如下表： 表 4-1 西南城第二期建设项目及经济指标 序号项目名称单位数据或指标备注 1二期规划净用地面积 101352.3二期总体技术经济指标 2二期规划总建筑面积 139021 二期总体技术经济指标 3商业综合体建筑面积 71812.6 二期总体技术经济指标 3.1商业综合体地上记入容积率面积 70791 二期总体技术经济指标 3.2商业综合体地下建筑面积 489.1 二期总体技术经济指标 4风情街北段建筑面积 12164.92二期总体技术经济指标 4.1风情街北段地上记入容积率面积 12164.92 二期总体技术经济指标 5风情街南段建筑面积 13187 二期总体技术经济指标 5.1风情街南段地上记入容积率面积 13187 二期总体技术经济指标 6美食街东西段建筑面积 41856.5 二期总体技术经济指标 6.1 美食街东西段地上记入容积率建 筑面积 38822.5二期总体技术经济指标 7容积率 1.37二期总体技术经济指标 8建筑密度 42.70%二期总体技术经济指标 9绿地率 15%二期总体技术经济指标 10机动车位个973二期总体技术经济指标 西南城第二期项目可行性研究报告 29 4.2 功能分区功能分区 4.2.1 商业综合体商业综合体 商业综合体沿景观步行轴两侧及高速路辅道布置，分为五组多层商 业综合体，立面设计风格统一，大方庄重，充分考虑广告位的设置，作 为主入口标志建筑，与景观大道共同提升片区品质和产品竞争力。 底层以独立商业销售单位构成，二层划为大跨度空间，主要以大中 型餐饮、会议、住宿、办公等功能为主的服务性商业区，建筑高度以四 层为主加局部五层。 建筑风格采用简洁古典风格，以达到与风情商业以及标准商铺的区 别，并且也更为符合配套用房应具有的简洁直接的风格模式。 西南城第二期项目可行性研究报告 30 4.2.2 美食街美食街 美食街东西段：处于商业综合体围合的地块内同高速辅道平行布置， 分设东西两区，每区由分设于三层的数百间小型店面构成，利用水平连 廊和扶梯、楼梯组织交通，保证店面间的均好性。立面设计沿用简欧风 格，并适当糅入构成元素，展现繁华的商业气息。 4.2.3 风情街风情街 西南城第二期项目可行性研究报告 31 风情街南段：位于商业综合体间与高速辅道垂直布置，由 14 栋融合 了地中海风格和现代元素的独立商铺构成，内街空间根据建筑体量进退 有节奏地收放，形成浓郁的文化娱乐氛围。 以餐饮及特色商铺构成的多元化风情商业街，面积从 30 到 300 平 米不等，充分体现街区的多样性及风格化。区域建筑高度以三至四层为 主，交通节点区域部分升高到五层，为产品形象起到点睛作用。 建筑风格采用地中海风格的建筑形式，在利用地中海式建筑风格自 身的形制特性上，使风情商业街在具有丰富空间的基础上洋溢着浓郁的 欧陆风情，极大地烘托出风情街自身的浪漫情调，带来赏心悦目的视觉 享受，同时地中海慵懒随性的建筑性格也为消费行为提供切合的氛围。 西南城第二期项目可行性研究报告 32 第第五五章章 项项目目营营销销策策略略 5.1 竞争对手分析竞争对手分析 通过对广汉商业地产开发情况的调研分析，西南城第二期项目主要 有以下几个竞争对手： （1）带有商业配套的住宅楼盘 广信鹭岛位于广汉城北新区，紧邻政务中心，以及广汉未来最大的 城市商业综合体广信天地项目，广信鹭岛自身规划有近 4 万平米的鹭镇 商业街，具有欧式风格。 金领格兰维亚规划了风情商业步行街与临街底层独立金铺，在未 来拟引进知名大型超市、电影院、酒店等，以丰富配套。 “美景嘉园”项目用地位于四川省广汉市中山大道和深圳路交叉路 口的东南角，分为商业区和住宅区两个相对独立的区域。 卓越君城地处雒城大道和九江路交汇处，拥有 4 万平方米的高端商 业。 川师学府城广汉市鸭子河畔，三星堆遗址旁，拥有 50000商业 配套（超市、电影院、药店等）。 （2）纯商业综合体 华地财富广场位于经开区核心地段，在广汉市政府的支持下引入世 界 500 强“沃尔玛”商业，联袂打造广汉首个商业综合体。项目建成运 营后，将集时尚、购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、公寓等为一体，将 成为广汉未来最繁华的商业新中心。此项目总建筑面积 87000 平方米， 西南城第二期项目可行性研究报告 33 地上 4 层建筑面积共 68400 平方米，地下 1 层建筑面积共 18600 平方米。 世界 500 强沃尔玛，麦当劳等现已入驻。建成后将是广汉及周边乡镇的 商业中心，真正做到立足广汉辐射周边乡镇。 凯悦广场位于老城区，建立商业广场，其他情况不详。 （3）区域内类似地产市场竞争分析 与本项目临近区域的类似案例销售情况如下： 表 5-1 西南城二期周边房地产市场初步调查情况表 楼盘名称 所在 区域 开发商 容积 率 占地 面 积 （亩） 建筑 面 积 （） 周边配套价位 润茂成都 国际酒店用 品城 成都市 北部新 城三河 场商贸 圈 四川茂润 房地产开 发有限公 司 1.20300240000 三河场小学、 中学、三河 场医院、建 设银行、菜 市、餐饮、 娱乐、电信 等较齐全 一期均价 6125 元/， 二期均价 8000-9000 元 / 元贞 国际机械城 新都物 流中心， 三河场 西园路 四川元贞 西部工程 机械有限 公司 1.19500200000 新都一中实 验学校、红 色记忆博览 园 11000 元/ 均价 香江全球 家居 CBD 新都区 老成彭 路家具 产业园 成都香江 置业有限 公司 1.25170141592 三原外国语 学校附属小 学、人人乐 购物、西南 石油大学、 成都军区总 医院、工商 银行、农业 银行 8163 均价 西南城第二期项目可行性研究报告 34 5.2 项目项目 SWOT 分析分析 1、优势（S）： 经济区位优势明显，是四川省未来规划发展重点；本区域所在地位 于“成德绵”经济走廊的广汉市；交通便捷，成绵高速、川陕公路、成 都市第二绕城高速公路、宝成铁路以及在建的成绵乐高铁等交通网络发 达；紧靠国际商贸城，横跨青白江两岸，距离亚洲最大的物流枢纽仅 3 公里。 商业模式新颖，领航中国未来商业地产综合开发新思路。中国西南 城是四川省特色产业重点商贸项目，采用贯通产、销、展、研的全新六 代商业模式，打造集博览、会展、交易、旅游、物流、配套为一体