物业公司安管部管理制度.doc

第三章 安管部管理制度 第三章第三章 安管部管理制度安管部管理制度 .1 3.1 安管物品使用管理规定2 3.2、安管岗位执勤行为管理规范.4 3.3、安管交接班管理规定.4 3.4 钥匙管理制度4 3.5 货物放行制度4 3.6、安管工作管理办法.5 3.7 停车场管理规定5 3.8 消防检查管理规定5 3.9 停车场各种设施、设备管理规定6 3.10 现场动火安全管理规定6 3.11 安管培训制度7 3.12 早操军训规定7 3.13 门禁安管服务规定7 3.14 区域定岗安管服务8 3.15 物业小区治安防范措施8 3.16 停车卡不退不延管理规定9 3.17 各物业公司消防安全管理制度9 3.18 物业公司安全管理责任制10 3.19 停车卡管理规定13 3.20 各物业公司按时统计上报免费停车卡证件的管理规定14 3.21、停车场收费系统故障应对办法.14 3.22、物业公司免费停车管理规定.14 3.1 安管物品使用管理规定 3.1.1 对讲机使用管理规定 1、按实际工作需要请购和领用对讲机，每部对讲机对应使用责任人做好登记并签字确 认； 2、对购买的对讲机进行验收时，应详细登记对讲机及电池编号、对讲机型号、购买时 间、供应商、价格、保修年限等资料； 3、对讲机是员工工作时互相联络沟通的工具，属于公司财产，按“谁使用，谁保管； 谁损坏，谁负责”的原则使用； 4、对讲机只供责任人在工作时使用，严禁转借他人，严禁个人携带外出，严禁用于其 他用途； 5、严格按对讲机使用规定正确使用，严禁私自乱拆、乱拧或乱调其它频段，不可将对 讲机放在多尘、潮湿环境，不可让对讲机受长时间的阳光直射及放置在加热装置附近； 6、每天由当班队（班）长和接班队（班）长对对讲机的数量、质量进行交接验收并签 字确认，发现问题应做好记录并及时上报主管领导处理。对讲机由本人妥善保管，不得带 出工作场地，由各部长、队长负责监督对讲机的保管使用情况。如未按交接班制度要求， 出现故障无法确认责任方时，由交接双方班组或全体队员共同承担相应的赔偿责任； 7、对讲机充电器由每队（班）的队（班）长领用，并妥善保管、正确使用，并且只能 用于对讲机电池充电之用，严禁用作其它用途； 8、对讲机如有损坏，应分析损坏原因，如是人为损坏，维修费用由损坏当事人负责。 如是自然损坏，在保修期内由供应商进行维修，不在保修期内由行政部统一进行维修，费 用由当事人承担，财务直接挂帐从当事人工资中扣除。若已到报废期，但仍可以正常使用 的，损坏时由行政部统一进行维修，费用由公司承担。对讲机损坏原因鉴定应由专业维修 商（公司指定部门或人员）出据维修情况说明确认（自然损坏或人为损坏） ； 9、对讲机在更换电池时必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长对讲机使用寿命。 对讲机电池不能经常更换，必须规定时间（810 小时）轮换使用或在已没电的情况下更 换； 10、每部对讲机配 2 块电池，电池必须与对讲机配套使用，部门应建立充电记录表， 对讲机充电应详细登记电池编号，认真记录始充时间、停充时间，避免电池充电时间过长 或过短，减少电池使用寿命。若因使用不当造成电池报废，由使用责任人照价赔偿。另外 电池不得互相窜用； 11、使用对讲机时，必须使用规范语言。如：“*收到请回答” 、 “我是*收到请讲” 、 “*完毕”等。 12、使用对讲机语言要清晰，说话要准确，不准讲脏话。工作中若未发现情况，禁止 滥用对讲机呼叫，严禁用对讲机聊天开玩笑，确保对讲机信道的畅通； 13、班（组）长须每半小时或 1 小时对本班（组）各岗位进行联络，以确保通信畅通 和安全； 14、对讲机若需调转他人使用时，必须到财务部办理退库、出库手续更换责任人，否 则按原责任人挂帐。使用责任人离职时，须将该对讲机及其所有配件送到集团财务部办理 退库手续，集团行政部与集团财务部将不定期进行抽查； 15、每月 25 日将对讲机使用状况和对讲机电池充电记录上报公司行政部（物业公司上 报主管部长） ，因上报不及时而耽误对讲机维修的，维修费由部门经理自行承担； 16、对讲机出现损坏，三日内必须上报至各公司行政部（物业公司上报主管部长） ，一 周内报集团行政部和财务部，责任人为逃避责任而隐瞒不报，耽误工作由其自行承担； 17、如对讲机已到使用年限，需要报废更新的，需专业维修商进行鉴定评估。资产报 废小组审核后，到财务办理更新手续； 18、安管人员因为工作特殊性要求 24 小时开机，机器工作时间长，磨损较大，对讲主 机折旧期为 3 年，对讲机电池折旧期为 1 年。其它使用部门对讲机折旧期为 5 年，对讲机 电池折旧期为 2 年； 19、折旧期按半年计算。不满半年的不计折旧期，满半年的按半年折旧。满半年、不 满一年的按半年折旧。满 1 年的按 1 年折旧； 20、安管部第一半年折原价的 8%，第二半年折原价的 12%，第三半年折原价的 15%， 第四半年折原价的 18%，第五半年折原价的 22%，第六半年折原价的 25%。满三年后，找专 业维修商对机器状况进行鉴定评估，依据鉴定情况确定是否继续使用或报废更新； 21、其它使用部门第一半年折原价的 2%，第二半年折原价的 4%，第三半年折原价的 6%， 第四半年折原价的 8%，第五半年折原价的 10%，第六半年折原价的 12%，第七半年折原价 的 14%，第八半年折原价的 16%，第九半年折原价的 18%，第十半年折原价的 10%。满五年 后，找专业维修商对机器状况进行鉴定评估，依据鉴定情况确定是否继续使用或报废更新； 22、若折旧期未满机器无法使用，由责任人按折旧比例承担赔偿费用。 3.1.2 警棍使用管理规定 1、安管人员佩带警棍应严格保管和使用，不得将警棍转借他人； 2、佩带警棍时应将警棍挂在腰带右后侧； 3、在岗执勤时不得随意玩耍或挥舞警棍； 4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着他人讲话； 5、非紧急或人身未受威胁的情况下，安管员不得以任何借口使用警棍； 6、正确合理使用警棍，如有损坏，按价赔偿。 3.1.3 灭火器保养使用管理规定 1、灭火器应放置在通风、干燥、清洁的地方，不得受到烈日曝晒，不得接近热源或受剧烈 振动； 2、灭火器悬挂地点的环境温度为-1055； 3、灭火器放置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护 对象之间的通道应畅通无阻； 4、灭火器应经常进行检查，检查内容为： （1）喷筒是否畅通，如堵塞要及时疏通； （2) 压力表指针是否在绿色区域，如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装； （3）零部件有无松动、变形、锈蚀、损坏，是否完整； （4）可见部位防腐层是否完好，轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行 耐压试验。铅封是否完好，一经开放必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封； （5）按时进行定期检查、保养：每半年检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、腐蚀损坏，刚性 连接式喷筒是否能绕其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵 活，有否检验标志； （6）灭火器由消防部门进行灌装； （7）每月逐个检查一次； 5、灭火器在使用时应倒置上下摇晃多次，防止内部药剂结块，抽出保险卡方可使用； 6、灭火器不可逆风使用，应在上风有效距离 23 米处喷射，防止粉末迷眼； 7、灭火器应轻压手柄，手握喷嘴对准火焰根部逐渐向前、左右推移，不留明火； 8、灭火器不能碰、撞、摔和压挤，以防暴瓶； 9、不同的着火物质使用不同的灭火器扑救： （1）汽油、食用油着火可用干粉灭火器、不可使用水进行扑救； （2）煤气、液化气着火可用干粉灭火器进行扑救； （3）电线、配电盘着火可用干粉灭火器，不可使用水或泡沫灭火器； 10、灭火后，抬起灭火器压把，停止喷射。 3.1.4 消火栓保养管理规定 1、每月检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好，如封条脱落破损 补贴封好； 2、每月随机抽取消火栓总数的 10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显 示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏； 3、每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步） ； 4、开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换。检查有无发黑、发霉， 如有应取出刷净、晾干。将水带交换揩边或翻动一次； 5、检查水枪、水龙头联接是否方便牢固、有无缺损，如有立即修复，然后擦净在栓内放好； 6、检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油； 7、检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆； 8、将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，贴上封条； 9、安管员每日把消火栓列入交接班内容； 10、若发现有人恶意破损消火栓，按消防有关规定进行处理。 3.2、安管岗位执勤行为管理规范 3.2.1、保持衣冠整洁，按规定着装，将工作牌端正的佩带在左胸前或 悬挂在胸前。 3.2.2、工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋或赤背。 3.2.3、头发不过耳，不遮衣服，每天剃须，保持指甲清洁，不留长指甲，扣好衣扣裤扣， 紧束领带，衬衣下摆放进裤内。 3.2.4、不得在大庭广众下挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠、伸懒腰。 3.2.5、工作时间不得高声喧哗、吃零食、看书、看报、听音乐、唱歌、吸烟等，做些与工 作无关的事情。 3.2.6、站岗时要以跨立姿势站好，抬头、挺胸、双眼目视前方，左手抓右手腕放于背后腰 部，不得含胸驼背，左顾右盼，双手放于兜内。 3.2.7、坐岗时要上身挺直，双眼平视前方，双脚并拢，双手放于双膝之上，不得前趴卧桌 子，后仰椅子，横坐、骑坐椅子。 3.2.8、坐岗时，见到公司领导或车辆要站起行注目礼，站岗时跨立姿势变成立正姿势行注 目礼。 3.2.9、巡逻时不能背手或将双手插入兜内,遇见领导或车辆时要立即停止前进，以立正的 姿势靠边站好行注目礼。 3.3、安管交接班管理规定 3.3.1、交班队长须与接班队长进行所有的岗位、人员、物品、未完成工作、延续性工作、 临时新增工作、突发事件、重点防护部位的交接； 3.3.2、交班队长须与接班队长一同巡视所有岗位，并将所有岗位、物品、工作、重点防护 部位、突发事件等情况详细记录交接； 3.3.3、各岗位接班安管员须在交、接班队长巡视交接各岗位前，与交班安管员将该岗位物 品及责任范围内监护物品清点完毕，等待交、接班队长前来交接确认； 3.3.4、交、接班队长巡视所有岗位时，一同当面核实交接岗位、人员、物品及责任范围内 监护物品，交班队长、队员须在本岗位与接班队长、队员一同交接本岗位的未完成工作、 延续性工作、临时新增工作、突发事件。接班队长须根据接交的本岗位所有情况给予接班 安管员正确工作指示； 3.3.5、交、接班队员在与交、接班队长一同当面交接完毕后，须在本岗位交接班记录本上 签字确认，而后须一同向安管部长汇报及请示工作，安管部长对交班工作进行讲评及处理 未解决事项，对接班队长布置当日工作及注意事项。 3.4 钥匙管理制度 1、将各种钥匙编号存放，建立钥匙借用登记制度； 2、使用者发现钥匙断裂或丢失，应及时向主管领导报告； 3、使用者申领钥匙时，先写申请并登记，而后领取钥匙； 4、用后在规定时限内返还，若过期不还，由发放钥匙人催还； 5、若因为保管不当造成钥匙丢失，按奖惩制度相关规定考核。 3.5 货物放行制度 1、业户、租户、外来施工人员等需要搬家或带贵重物品离开办公区、商场、小区时， 安管人员要进行详细登记，并由当事人签字，留下联系方式方可放行； 2、当值安管员对所有带出的物品有权检查、盘问； 3、所搬运的物品，无论电梯搬运还是人为搬运，搬运过程如损坏公共设施要照价赔偿； 4、如搬大型、贵重物品，安管员要通知管辖的物管员到场协助管理，在出门岗时，物 管员要确定是否是业主本人签字，同时，物管员要在业户签字本上签字确认； 5、所有带出办公区、商场、小区的物品必须严格按规定执行，任何人不能擅自作主私 自放行。 3.6、安管工作管理办法 3.4.1 安管员严格按岗位作息时间及岗位职责要求工作并做好记录。 3.4.2 原则上一岗一人，不允许串岗、空岗及在岗内聚堆聊天。 3.4.3 如有事需离岗处理时必须对讲请示当班队长，同时在值班表内做好记录，否则按脱 岗处理。 3.4.4 夜间巡逻时须持强光手电按巡逻路线上巡逻，同时照射巡检路线上方的红外线监控 头。 3.4.5 夜间值班严禁当班睡觉、喝酒取暖，若违犯一次取消 20%绩效奖金，二次全月奖，三 次开除，同时安管队长、部长及经理承担相应责任。 3.4.6 安管队长对每日安管工作进行统一安排、巡检，发现问题及时处理，下班时对安管 工作进行点评总结并报安管部长。 3.4.7 安管部长每天对安管工作情况进行抽查，每周抽查一次安管夜间当班情况，发现问 题由当班队长及当事人承担相应责任。 3.4.8 物业经理不定期抽查安管在岗情况，发现问题发现问题由安管部长、当班队长及当 事人承担相应责任。 3.4.9 小区遇有重大及突发事件，队长必须第一时间到场并控制住现场，同时电话上报物 业经理。 3.7 停车场管理规定 1、本停车场只提供车位的使用及停车秩序管理，不提供任何车辆的保管服务。 2、凡是进入停车场的车辆，必须自觉接受管理人员的检查，按照指定的位置停放。 3、泊车时请自觉按照停车位置泊车，不允许乱停乱放，对违反规定据交停车费，强行乱停 乱放，不听劝告者本车场将采取相应措施，进行处理。 4、固定车位使用人不得在该车位内进行任何改变用途的行为，本车位不具备居住、经营条 件，不能作为住宅、仓库及商业经营使用。 5、车位使用人不得在车位上放置任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、有毒性、放射 性、噪音性等违反规定的物品，否则，因此产生的一切责任由使用人承担。 6、车主应爱护本停车场内各种公共设施，不准在本停车场内摆放和堆放任何杂物，否则， 物业公司管理人员有权将之作为废弃物处理，由此产生的费用由相关责任人承担。车主对 本停车场设备设施、地面造成损坏，应按实价赔偿。 7、车主应提高安全防范意识，停放好车辆，检查门窗是否锁好、防盗系统是否调制到警备 状态，切勿将贵重物品放置车内，如有遗失或损坏车场概不负责。 8、保持车场内清洁，不得在车场内清洗车辆，不得随意动用消防设施，不得在车场内加油 或维修车辆，乱扔杂物和垃圾。 9、无关人员不得在车场逗留，本车场限高 2.05 米，若因车辆超高，而引起相应损失，由 车主负全责。 10、车辆进出时，由于驾驶不当发生的碰撞等事故，由肇事者负全责，赔偿损失。 3.8 消防检查管理规定 1、辖区内的灭火器无移位、无过期，无压力不够、损坏丢失现象； 2、疏散通道畅通，疏散指示灯、安全出口灯正常； 3、各层配电室、开水房、配电箱工作正常无异味； 4、各层走廊电梯前室、疏散楼梯无阻挡； 5、吸烟区内无易燃、易爆物品及遗留火种等情况； 6、消火栓箱内无占用、存放物品； 7、各层防火门及闭门器正常，烟感、温感探头正常频闪； 8、喷淋头无滴漏，消火栓箱阀门无渗漏，栓口皮垫无变形、不紧密； 9、高位水箱，消防稳压泵阀门处于常开状态； 10、室外消火栓、地下水泵结合器完好，无埋压、圈占； 11、业户无私拉乱接电源，无违规使用电器； 12、地下停车场无加油、漏油现象及存放易燃易爆物品； 13、辖区内消防应急广播系统正常； 14、公区内用电设施设备无超负荷现象，配电箱标识完备； 15、各层弱电井电缆线无焦、糊味及漏电现象； 16、机房配电箱及消防对讲电话正常； 17、各楼层手报按扭、模块箱、声光报警无异常蜂鸣现象； 18、施工现场临时使用移动线滚子插头无接触不良； 19、各层闷顶区域内电源、电线、电源分线盘无老化现象及异味，厨房操作间无煤气泄漏 现象； 20、发现问题当场整改或及时报告并做好消防安全检查记录 。 3.9 停车场各种设施、设备管理规定 1、每日不少于 2 次对车场内的所有公共设施设备的数量、质量进行详细检查； 2、检查要做好详细记录，以便存档备案。发现问题要在第一时间上报、解决、处理， 以免影响车场的正常使用； 3、两队交接班时，接班的安管员在正常交接班前提下，提前 30 分钟到岗交接，按原 配的总数共同进行清点，无误后签字确认，交班人方可下班； 4、接班清点时发现有丢失或损坏现象要及时上报，在未查清原因前交班人员负主要责 任； 5、如两班人交接不清，记录不详，出现任何问题，由两班负责车场管理的安管员共同 承担，两班的队长负检查落实不到位的责任； 6、各出入口安管要严格做好所有进出车辆的检查，尤其对出货的车辆，更要严格检查 货与单据是否相符。发现问题当场制止，及时上报。如玩忽职守，检查不细造成后果，由 当值安管员负全责； 7、工程部负责所有设施的维修管理。出现设施损坏等问题，工程部要在接到报告后第 一时间到达现场，如因维修不及时所造成的后果，工程部负全责； 8、工程部对停车场所有的设施要定期检查，定期保养，同时协助管理，发现有盗拿或 刻意损坏现象当场控制，立即通知安管人员； 9、管理部负责停车场清洁打扫，保洁人员负有协管设备的责任，发现可疑情况要立即 通知安管人员并协助处理。 3.10 现场动火安全管理规定 1、凡在管辖区域内动火的施工单位，须提前一天到安管部办理动火申请，填写动火 申请表 ，并提供劳动部门发放的操作许可证，消防人员同时对动火申请人员提出动火要求 及注意事项； 2、动火证要张贴在动火区域的醒目地方，安管人员在动火时限内跟踪检查，发现问题 当场制止、整改，填写防火巡查记录表 ； 3、动火区域内不准存放易燃、易爆物品，作业用氧气、乙炔瓶不准出现漏气、掉压现 象； 4、动火施工项目必须在白天规定的时限内完成，动火现场必须配备干粉灭火器； 5、申请动火单位指派专人现场监护、负责； 6、动火区域内严禁私拉乱接临时电源，线头严禁外漏； 7、安管员对动火区域进行全过程防火监督、管理，防止出现火情； 8、施工现场人员不准在氧气、乙炔瓶、易燃物品附近处吸烟； 9、高空焊接作业，现场监护人员要做好清理溶渣托盘外的溶渣可燃物，防止溅落到非 动火区域； 10、作业现场有异味要立即停止施工，查找隐患； 11、动火区作业必须在指定区域内施工，并有安全保护措施； 12、动火作业保持通风良好，严禁在封闭情况下作业，防止产生有毒气体； 13、施工完毕后检查动火区域消防设施有无损坏和丢失，乙炔、氧气瓶等易燃易爆物 品必须运至室外； 14、施工完毕后彻底检查、清理遗留火种，确保火种安全熄灭，现场看护 15-30 分钟 方可撤离； 15、施工单位动火现场必须配备由公司提供的灭火器，每具 100 元押金，施工单位到 财务缴纳押金后到安管部领取灭火器。 3.11 安管培训制度 1、安管人员培训主要区分为岗前培训和岗后培训； 2、岗前培训即是对新招聘的安管人员进行基本素质、基本安管专业知识培训和基础安 管专业技术的培训； 3、岗后培训即对经过一段安管业务实践的安管人员进行提高性培训和进一步的进修式 培训，以进一步提高安管人员的业务素质，使安管人员能够不断地补充新知识、基础理论 和基本技能，适应安管服务、业务发展的需要； 4、岗前培训、普通培训要集中进行，时间不少于一周。主要内容包括：法律基本知识、 与安管服务业有关的法律知识，如宪法、刑法、治安管理处罚条例等法律法规，使安管人 员知法守法，提高法制观念，严格依法办事，用法律武装自己； 5、专业基础理论。学习安管学及有关安管学的相关知识，及安管职业道德、安管人员 守则和职业纪律教育等； 6、专业知识。学习治安管理学、保卫学，有关现场保护、消防常识，安全防范的理论 和擒拿格斗等技能； 7、列队、风貌、文明礼貌等军事素质的训练。 3.12 早操军训规定 1、着装统一、整洁； 2、精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背、东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒 腰、袖手、插腰或将手插入衣袋内； 3、队长列队、点名； 4、进行科目训练，包括立正、稍息、跨立、齐步与立定、跑步与立定、停止间转法、 步伐变换、敬礼。 3.13 门禁安管服务规定 1、对进入公司门禁人员进行验证、询问和登记，无证和虽有证件但不足以证明身份的 人员，一律谢绝进入，以维护公司正常的工作、经营和生活秩序； 2、对进出公司门禁的车辆、物资进行查问，外来装载物资的车辆一律停车检查，无证 件的不得入内。载有物资的车辆凭货物放行单放行。发现货物与货单不符的不予放行， 并立即报告上级领导查明情况； 3、维护好公司门禁附近的治安秩序，注意清理门禁、马路堆放的杂物和车辆，防止出 现堵塞现象。对聚集在大门前聊天、玩耍、摆卖的人员要说服其主动离开，对无理取闹、 精神失常、形迹可疑等人员及时报告主管领导处理； 4、协助做好接待工作。当公司接待来访工作的人员离开时或已下班，遇有来访者或外 来办事人员，不急办的事可告知其在公司上班时间再来，需急办的事，问明情况并查验证 件，登记之后迅速报告主管领导通知有关部门或人员前来接待。 3.14 区域定岗安管服务 1、防火。经常检查用火、用电的情况，对违章用火用电、电线乱搭乱接、乱堆放易燃 易爆物品要及时清理。保持灭火设备的完好、有效。万一发生火灾，立即组织周围人员进 行扑灭，并报告主管领导，情况紧急可立即拨打“119”报警； 2、防盗。财务集中部门、要害部位是违法犯罪分子的主要作案目标。因此，要认真落 实守护措施，一旦发生案件要迅速报告主管领导及报警处； 3、防破坏。执行守护任务时刻不能放松警惕，如出现险情或可疑情况，一方面向主管 领导或当地公安机关报告。另一方面加强戒备，一旦在护卫的范围内发生爆炸、纵火、行 凶、抢劫、盗窃、哄抢等案件要及时报警，并做好现场保护。发现现行作案的犯罪分子， 尚未逃离现场，应立即协同临近岗位人员抓获扭送公安机关； 4、防灾害事故。平时注意发现事故苗头，防患于未然。如果发生灾害事故，及时报告 主管领导，并协助组织救灾，特别要注意急救人命和重要物资以减少损失； 5、维护治安秩序。注意保持守护范围内良好的治安秩序，严防发生打架、斗殴、聚众 闹事等，如有疯子、醉汉在守护现场吵闹要立即制止，以免妨碍守护工作，如制止无效即 报主管领导处理； 6、守护方法。要因地制宜，不要千篇一律。视守护范围大小，守护形式应灵活多样。 可固定守护，也可流动巡逻守护或瞭望守护。守护形式可交替使用，务求达到有效的守护。 3.15 物业小区治安防范措施 1、安管员责任区域划分 （1）物业办公区 （2）小区内公共设施、设备，消防设施 （3）小区停车场 （4）小区业主、公建 2、物业小区治安防范措施 （1）物业办公区 A：加强物业办公区巡视检查力度、流动安管员每小时巡视一次 B：每晚 19:00次日 7：00 由安管队长派专人看守 C：值班人员交接办公区物品、详细记录 （2）小区内公共设施、设备，消防设施 A：每日定时检查、做好巡检记录。每日早晚各一次、两班交接 B：楼内消防设施重点看护 C：夜间检查户外照明设施是否完好 （3）地下停车场 A：停车场停放车辆由收费安管员负责 B：当值流动安管员加强巡视力度，提醒车主车内不要放贵重物品 C：收费员应引导车主把车辆按指定位置停放 （4）小区业主、公建 A：安管岗亭人员认真登记外来人员，注意发现可疑人员 B：加强对小区内业主、装修、施工等人员的控制检查 C：户外照明系统要检查其完好情况，发现问题及时报修 3、 物业小区安管夜间巡逻值班管理规定 （1）从晚 18：00 开始，夜班安管员开始对各自负责的区域进行巡检，具体方式为：由 流动岗及安管队长各自顶替一名固定岗人员，固定岗人员进行巡检，巡检时间为 1 小时， 以此类推。 （2）安管部应掌握小区内的公共设施、设备数量及使用状态，并建立台帐。若对所辖 区域内的公共设施、设备不掌握，不对公共设施设备建立台帐，责任安管员应按奖惩制 度进行考核 ，安管部长承担领导责任，应取消当月绩效奖金的 5%； （3）每日巡检要根据台帐进行检查，巡检情况记录在巡检记录本上，安管队长每 天应检查巡检记录本 ，发现问题及时上报，安管部长每周应最少应对巡检记录本检 查 2 次。若未按规定填写巡检记录或发现问题不及时上报，责任人取消当月绩效奖金的 10%。 若因不按规定巡检造成设施、设备丢失，当值安管员共同承担 40%，当值安管队长、安管 部长各承担 25%，物业经理承担 10%； （4）物业办公室每日夜间留一人值宿，由当值安管队长安排。办公室建立固定资产台 帐，值班人员值班前对物品进行清点，并填写值班记录，当值安管队长每天检查值班记录， 并在交接班时转交下一班安管队长。若因清点不仔细，出现物品丢失，由值班人员照价赔 偿，安管队长承担 5%领导责任。若因交接班记录不详细，造成物品丢失，由两个安管队长 共同承担； （5）物业小区发生被盗案件时，物业公司不承担经济赔偿，但要第一时间赶到现场负 责报警、报险，积极协调各方配合公安机关破案。 3.16 停车卡不退不延管理规定 为了规范停车卡的管理，避免办卡的车辆停与不停反复现象，特制定本规定： 1、物业小区停车卡实行不退费，不延期。 2、凡是前来办卡的车辆，直接承办人员必须首先与车主声明不退费、不延期，否则，产生 的费用由其本人承担。 3、在原有的停车卡申领表加注持卡须知 。见附表 4、停车卡申领表必须由车主签字确认，方可办理。 3.17 各物业公司消防安全管理制度 为贯彻“预防为主，防消结合”消防方针，加强消防安全管理力度，提高各物业公司 的火灾预防能力，特制定此制度。 一、防火巡查、检查制度 1、各物业公司消防工作归口管理职能部门为安管部。安管部应每日组织人员对公司进 行防火巡查，巡查中发现火灾隐患，巡查人员应如实填写防火巡查记录，并上报主管领导。 未按照规范巡视检查或谎报、不报问题、不填写防火巡检记录的，责任人按照福佳文化奖 惩制度甲类 1.22 条、丙类 1.15 条处理。 2、公司负责人或安管部经理（部长）应每日检查防火巡检记录，及时掌握每日防火安 全巡检情况，并签字确认。 未按照要求检查防火巡查记录或未在防火巡检记录上签字，责 任人按照福佳文化奖惩制度乙类 1.16 条、丙类 1.15 条处理。 3、每月新天地消防和工程对各物业公司进行消防安全检查。检查人员应将检查情况及 时通知受检公司，各公司负责人在防火检查记录上签字确认，并当日对检查问题回复整改 时限和责任人。未按照规定进行消防月检或谎报完成，责任人按照福佳文化奖惩制度甲类 1.22 条处理；对检查问题未按照要求进行回复的，责任人按照福佳文化奖惩制度丙类 1.15 条处理。 4、受检单位对检查的问题 OA 派发给责任人，责任人每日对问题完成情况进行跟踪， 并将跟踪情况登记在防火巡检记录上。在问题未整改前，要做好必要的防护工作。问题彻 底整改后，受检单位的负责人在防火检查记录上记录完成情况。 二、防火巡查记录内容 1、安全出口是否上锁； 2、疏散通道是否被占用、封堵、妨碍人员疏散； 3、在安全出口、疏散通道上是否安装栅栏等影响疏散的障碍物； 4、安全疏散指示标志是否损坏、遮挡，不能正常运行； 5、应急照明灯是否损坏、遮挡，不能正常运行； 6、消防车道有无挖沟、堵塞或占用等情况。 7、是否违章关闭消防设施； 8、消火栓是否被遮挡、挤占、埋压； 9、消火栓箱内水枪、水带等是否齐全； 10、灭火器是否被挪作他用，未按照指定位置摆放； 11、火灾自动喷水灭火系统的洒水喷头是否被遮挡、改动位置或拆除； 12、火灾自动报警系统探测器是否被遮挡、改动位置或拆除； 13、防火卷帘控制按钮是否完好； 14、防火卷帘下是否堆放物品影响使用； 15、常闭式防火门是否处于关闭状态，闭门器是否完好； 16、消防设备是否清洁、锈蚀、腐蚀等情况； 17、消防重点部位的人员在岗情况； 18、其他需要巡查的消防安全情况。 三、消防控制中心管理制度 1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。 2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。 3、按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手 续，值班人员不得擅自离岗。 4、发现设备故障时，应及时报告部门主管，并作好记录。 5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班 室。 6、上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。 7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打 119 电话通知公安消防部门并 报告部门主管。 3.18 物业公司安全管理责任制 为确保人员生命和公司财产的安全，确保公司“永续经营，持续发展”的战略目标顺 利实施，特对物业公司负责管理物业小区推行安全管理责任制。 一、安全管理责任制： 1、就是把所有范围，公司及商户（公建） 、住户所有财产，防火、防盗、防破坏、防 纠纷的所有工作，都根据主管业务工作范围区分、承包到所有部门，使安全管理工作责任 横向到边、纵向到底，不留死角，不留空白。 2、安全管理责任制的要点有两个方面：若发生安全管理责任事件，一是要负行政责任， 依福佳文化奖惩条例处罚。二是要负赔偿责任，依丢损物品价值、数量或程度，由具 体责任部门的相关人员按责任比例赔偿。推行安全管理责任制的目的及意义：在于重点防 止事前责任不清，管控不当；事后相互推诿、随意处罚现象的发生。所有部门、所有人员 都要明确各自的安全管理责任，都要加强安全管理责任心，以减少和杜绝隐患的发生，也 使一旦发生责任事件时，追究处理有据可依。发生责任事件触犯国家法律、依法追究的不 在本责任制范围内。 3、安全管理工作基本原则： “谁主管、谁负责；谁使用、谁负责；谁在岗、谁负责” 。 4、主管副经理是安全管理的第一责任人；各部门部长是本部门安全管理的第一责任人； 夜班安管队长是夜间安全管理责任人，发生丢损事件负领导责任。 5、凡公共区域、门禁、夜间无人值守的职场、仓库、楼层空房间、空公建等发生门、 窗、锁被撬而丢损事件均由行政安管部负 100%责任； 6、凡工作时间，各部门的办公职场、机房、操作间、仓库及所分管的公司资产均由各 部门自行全权负责，发生丢损负 100%责任。 7、凡工作时间内留有值班人员的处所，均由各部门自行负全责，发生丢损负 100%责 任；凡留人巡查的机房、工作间等门、窗、锁未坏发生丢损由巡查部门负 100%责任，否则， 安管人员负 70%责任，巡查部门负 30%责任。 8、在规定时间内经调查后，责任部门若找到盗损人则由盗损人承担所有费用，若只找 到被盗损物品（被盗损物品可恢复继续使用或与被盗时状态相同） ，负被盗损物品恢复费用， 若调查无结果，负 100%责任； 9、物品丢损后由责任部门承担责任的，责任部门在请购该物品前必须将承担的费用上 交，行政部进行核实，并注明是否交费。 10、凡两个（含）以上部门承担责任的，任一责任部门首先发现物资损坏或丢失，并 上报主管经理登记备案的，可免除其部门应承担的责任。其余责任部门除承担本部门原责 任外，按比例承担被免除责任部门的相应责任，并进行赔偿。 11、任何责任部门如果没有在第一时间内上报，必须承担相应责任，如第一时间内发 现后未及时上报，导致重大事故发生，按照福佳文化视情节严重情况加倍处罚。 12、能通过保险赔偿的可以免除责任部门赔偿，只承担管理责任。 二、各部门安全管理责任制 1、行政安管部安全管理责任制 行政安管部是安全管理宣传、培训、检查、督导、消防演习、隐患整改、提报处理意 见、制定规章制度等相关工作的主管部门。 （一）行政管理责任制 （1）行政安管部是政务、会务、勤务、档案、印信管理及督办工作的主管部门。 （2）负责自用职场、工作时间的安全管理，门、窗、锁完好发生丢损事件，负 100% 责任。 （3）负责公司、库房钥匙收集、整理、汇总、发放、回收工作，未按钥匙领用管理 规定要求发生丢失和私自外借现象，导致相关区域财产丢损的，负 100%责任。 （4）负责值班室、会议室工作时间的管理工作，发生丢损事件，查出使用单位的，由 使用部门负 100%责任；未查出使用单位的，负 100%责任。 （5）工作时间内自用职场、公司库房的门、窗、锁完好发生丢损事件，责任人及库房 钥匙拥有人承担 100%责任。 （6）未按钥匙领用管理规定要求发生丢失和私自外借钥匙现象，导致相关区域财 产丢损的，钥匙管理员负 100%责任；部门经理承担领导责任。 （7）值班室、会议室工作时间发生丢损，未查出责任人的，钥匙管理人承担 80%责任， 部长承担 20%责任。 （二）安管管理责任制 （1）主要责任范围及赔偿比例。负责小区各门禁门、门把手（门把手被拉掉属正常 损坏，工程部负责维修） 、门锁 、地下停车场、监控室等划分区域至各岗位进行 24 小时巡 视或固定看护，公共区域物品消火栓、手报按钮、卷帘控制开关盒、烟感探头、监控头、 灭火器、防火门、闭门器、疏散指示、安全出口指示牌、方向指示牌、消防通道内白钢栏 杆、防火卷帘、各楼公共通道门、窗及门、窗附属设施、发生丢损事件，在规定时间内经 调查后，若找到盗窃人则由盗窃人承担所有费用，若只找到被盗物品（被盗物品可恢复继 续使用或与被盗时状态相同） ，负被盗物品恢复费用，若调查无结果，负 100%责任。 （2）负责对非工作时间的公共区域、动线、门禁、无人职守的职场、仓库（门、防盗 卷帘、物品）等发生撬门、别锁而丢损责任事件，负 100%责任。 （3）地下停车场内所有设备、设施（停车止位器安管只负责丢失的，正常损坏的以旧 换新，由工程部负责进行更换）发生丢损，在规定时间内经调查后，若找到盗窃人则由盗 窃人承担所有费用，若只找到被盗物品（被盗物品可恢复继续使用或与被盗时状态相同） ， 负被盗物品恢复费用，若调查无结果，负 100%责任。收费岗亭财务人员下班（离开） ，须 事先与行政安管部交接清楚签字确认，发生丢损情况, 负 100%责任,若未交接的，发生丢 损情况，收费员负 100%责任。 （4）住宅楼、地下停车场的消火栓、防火门、闭门器、楼层疏散指示、安全出口指示 发生损坏，住宅楼的水表箱、电井箱、电表箱、灯具、通天台防火门、电梯机房门、电梯 层显板发生丢损、晚 17：00-次日早 8：00，负 100%责任。 (5)早 8：00-17：00，住宅楼的水表箱、电井箱、电表箱、灯具、通天台防火门、 电梯机房门、电梯层显板发生丢损，消火栓、防火门、闭门器、楼层疏散指示、安全出口 指示设施、住宅楼的水表箱、电井箱、发生损坏行政安管部负 50%责任，物管部负 40%责任； 工程部负 10%责任。 （6）小区外围路灯、地灯、广场地砖、广告灯箱、玻璃、栏杆发生丢损，小区内庭院 灯、草坪灯、监控探头、栅栏及通往地下停车场的防火门发生损坏，小区内设备机房、天 台门、锁因撬门、别锁发生丢损事件，晚 17：00-次日早 8：00，负 100%责任；门、锁 完好，发生丢损，早 8：00-17：00 行政安管部负 50%责任，物管部负 30%责任；工程部 负 20%责任。 （7）负责领导交办特殊专案的安全管理工作，因防范失当造成丢损事件，负 100%责 任。 （8）变电亭、电控箱设施：模块和卷帘电机两项，丢失责任由安管部 100%负责。 （9）高层楼业户高空抛物导致我司公共财产（门、窗、锁、玻璃等）受到损失，在规 定时间内经调查后，若找到具体业户则由物管部协调业户负责赔偿；若调查无结果，早 8：00-17：00 期间发生的事件安管部负 50%责任（物管部负 50%责任） ；晚 17：00-次 日早 8：00，安管部负 100%责任。 （10）按主管副经理、行政安管部长、安管队长、队员（或监控员）逐级负责制。 （11）直接责任区域安管员（或监控员）若出现玩忽职守（如空岗、脱岗、睡岗、漏 岗等现象）负 100%管理责任、赔偿责任。 （12）非工作时间（17：00-次日 8：00） ，当班队长 50%责任，当班队员负 50%责任。 （13）工作时间内（8：00-17：00） ，部长负 10%责任队长负 40%责任；定岗看护区域 直接责任安管员负 50%责任。 （14）若安管队员单独承担的总责任超过 300 元，超出部分责任划分如下：责任部长 负 40%责任，队长负 50%责任，主管副经理负 10%责任。 （15）由于消防设施问题行政安管部须承担责任的，直接责任部长负 40%责任，当值 队长负 30%责任，主管副经理负 30%责任。 （16）工作时间个人资产（如对讲机、充电器、对讲机电池、手电、警棍、大衣、雨 衣、雨鞋）发生丢损，由个人负 100%责任。 （17）售楼处设备、设施 18：30次日 8：30 期间发生的事件安管队长负 20%责任， 安管员负 70%责任，行政安管负 10%责任。 2、工程部安全管理责任制 （1）工程部是各类消防、强电、弱电、空调、给排水设备、运转、养护、工程维修、 外包工程管理、能源控制主管部门。 （2）各机房、自用库房、操作间发生丢损责任事件，负 100%责任。 （3）负责工作时间指定人员巡检机房管理的门、窗、锁完好发生丢损责任事件，负 100%责任。 （4）将各类机房、操作间擅自借给他人存放物品，或把钥匙交给他人使用，而发生丢 损事件，负 100%责任。 （5）负责各类工程设备、设施的定期保养、维护管理，未按规范安全操作发生责任事 故，负 100%责任。 （6）凡进入业户家进行正常维修的未按流程运作，而发生丢损事件，负 100%责任。 （7）凡因电气设备、线路、开关等检查不到位而引发的隐患事故，属公司办公职场 (若办公职场电气设备因个人使用不当引发事故的，责任人负 100%责任)、公共区域内的， 负 100%责任。 （8）对消防系统、设施已报修，但因工程部原因未修复的，而导致发生火灾时不能发 挥灭火效能的，负 100%管理责任。 （9）对公共区域发生用电不安全责任事件，负 100%责任。 （10）负责高层机房、管井、开关等公共设施，门、锁完好发生丢损，负 100%责任； 门锁被撬安管部负 100%责任。 （11）机房门、锁完好，设备发生丢损，负 100%责任。 （12）塔楼屋面风机在工作时间内，发生丢损，负 100%责任。 （13）负责外包施工单位的现场管理，负 100%责任。 （14）因管控施工单位动火不力而引发火灾隐患的，负 50%责任（安管部负 50%责任） 。 （15）早 8：00-17：00，住宅楼的水表箱、电井箱、电表箱、灯具、通天台防火门、 电梯机房门、电梯层显板发生丢损，消火栓、防火门、闭门器、楼层疏散指示、安全出口 指示、住宅楼的水表箱、电井箱、地下库房工程部负 10%责任。 （16）小区外围路灯、地灯、广场地砖、广告灯箱、玻璃、栏杆发生丢损，小区内庭 院灯、草坪灯、监控探头、栅栏及通往地下停车场的防火门发生损坏，小区内设备机房、 天台门、门锁完好，发生丢损，早 8：00-17：00 工程部负 20%责任。 （17）负责领导交办特殊专案的工作，因工作失当造成丢损事件，负 100%责任。 （18）责任人工作失误造成损失承担 100%责任，主管部长取消全月奖励。 （19）出现问题不报或隐瞒，责任人承担 100%责任，主管部长知情不报承担 100%责任， 不知情的负有工作失职按福佳文化执行。 （20）工程部值班巡检人员每天做好记录，发现问题及时上报，巡检时杜绝外来人员 接近设备或机房，巡视完成后锁好门窗，否则造成损失，巡检人承担 100%责任。 （21）责任人发生变化，部长交接内容详细、具体、真实，交接中问题必须解决，交 接由责任人负责解决存在的问题，施工现场出现问题由专业人员承担 100%责任。 （22）若工程人员单独承担的总责任超过 300 元，超出部分责任划分如下：责任部长 负 40%责任，队长负 50%责任，主管副经理负 10%责任。 3、物管部安全管理责任制 （1）物管部是塔楼物业管理、日常保洁、日常灭害、绿化主管部门。负责工作时间 （7：00-17：00）卫生设施（报修后工程部未能及时修复的，导致丢失等责任由工程部负 责）及分管公共物品的安全管理，发生丢失事件的，按公司物资管理规定执行，负 100%责 任。 （2）负责工作、营业时间内自用职场、库房的安全管理，门、窗、锁完好发生丢损事 件，负 100%责任。 （3）负责小区绿化工作，发生非自然原因导致树木及花草死亡、丢失的，负 100%责 任。 （但公司每年保证有 10%的换苗费用） （4）负责工作时间内垃圾桶的安全管理，垃圾桶发生丢损承担 100%责任，非工作时 间发生的由行政安管部承担 100%责任。 （5）早 8：00-17：00，通天台防火门、电梯机房门、电梯层显板发生丢损，消火 栓、防火门、闭门器、楼层疏散指示、安全出口指示、住宅楼的水表箱、电井箱发生损坏 物管部负 40%责任。 （6）小区外围路灯、地灯、广场地砖、广告灯箱、玻璃、栏杆发生丢损，小区内庭院 灯、草坪灯、监控探头、栅栏及通往地下停车场的防火门发生损坏，小区内设备机房、天 台门、锁因撬门、别锁发生丢损事件，物管部负 30%责任。 （7）早 8：0017：00，住宅楼的水表箱、电井箱、电表箱、灯具、天花板、库房发 生丢损，物管部负 50%责任。 （8）塔楼业户高空抛物导致我司公共财产（门、窗、锁、玻璃等）受到损失，在规定 时间内经调查后，若找到具体业户则由物管部协调业户负责赔偿；若调查无结果，早 8：00-18：00 期间发生的事件物管部负 50%责任；晚 18：00-次日早 8：00，安管部负 100%责任。 （9）工作时间内自用职场、库房的门、窗、锁完好发生丢损事件，责任人及库房钥匙 拥有人承担 100%责任。 （10）因养护不当造成花木死亡的，绿化员承担 50%责任，物管部长承担 30%责任，主 管副经理承担 20%责任。 （11）小区内设施每日早 8：00 前，凡发现丢失情况报案（报行政安管部登记） ，则责 任归前晚行政安管部；行政安管部每晚 17：00 前，凡发现丢失情况报案（报行政安管部登 记） ，则责任归白天；工程部不允许私自拆除设施；因巡检不当发生丢损的，物管员承担 50%责任，物管部长承担 30%责任，主管副经理承担 20%责任。 （12）若物管员单独承担的总责任超过 300 元，超出部分责任划分如下：责任部长负 40%责任，队长负 50%责任，主管副经理负 10%责任。 4、财务人员安全管理责任制 （1）小区现场财务主管是财务、固定资产管理的主管责任人。 负责财务室、收费岗 亭等工作时间的安全管理，发生丢损事件，负 100%责任；财务室非工作时间等门、窗、锁 完好，而发生丢损事件，负 100%责任。 （2）收费岗亭有人职守时发生设备丢损，负 100%责任，下班、吃饭替班时间未与安 管部进行交接的，发生设备丢损，负 100%责任。 （3）财务仓库门、锁完好，发生物品丢失，负 100%责任。 3.19 停车卡管理规定 为方便小区内业主能快速办理停车卡，现制定停车卡办理使用须知如下： 1、停车场只提供车位的使用及停车秩序管理，不提供任何车辆保管服务。 2、在本停车场长期停放的车辆，可根据停放时间长短到物业公司办理固定时限停车卡，固 定卡优惠价格 2000 元/