中原旅游城开发公司创业计划书.doc

中原旅游城开发计划书目 录1总规1 1.1规划范围1 1.2规划期限1 1.3规划依据和参考1 1.4规划原则22 宏观环境因素分析2 2.1政治法律因素2 2.2经济因素2 2.3社会文化因素33 行业竞争性分析和SWOT分析3 3.1行业竞争性分析3 3.2 SWOT 分析54 项目发展战略6 4.1战略定位6 4.2主体定位休闲度假生态旅游8 4.3功能定位8 4.4形象定位8 4.5战略目标8 4.6战略阶段8 4.7战略对策95 规划布局与开发规划10 5.1规划布局与功能分区的基本原则10 5.2旅游功能区规划和布局116 旅游客源市场分析16 6.1旅游客源市场结构分析16 6.2旅客待业特征分析16 6.3游客分期规模预测17 6.4旅游区容量控制177 旅游形象与行销策略18 7.1旅游形象传播与市场促销188 投资与财务分析19 8.1投资规模19 8.2资金的运用19 8.3投资回报估算21 8.4财务分析及评价指标计算22 8.5结论239 经营管理239.1企业理念核心企业文化23 9.2管理构架和管理模式25301总 则未来10年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国。到2010年我国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。 对于洛阳市来说，国际分工格局确定了洛阳市机械装备制造业的地位，洛阳市众多工业企业全面复苏，民营企业异军突起；洛阳文化底蕴深厚、旅游资源丰富使洛阳市经济发展具有良好前景。中原旅游城将成为洛阳市乃至中原地区以旅游为龙头的第三产业中的旅游休闲度假的优秀企业，从而促进洛阳旅游休闲度假产业和洛阳经济的发展，中原旅游城的主要旅游项目有窑洞风情区 、生态农业赏游区、水上娱乐休闲区、生态餐饮区、体育休闲娱乐区、接待住宿度假区。主要利润来源是窑洞风情、住宿、生态餐饮、水上娱乐休闲。本项目内部收益率为52%，远大于资金成本（即预期资金收益率为32%），所得税后的静态投资回收期为2.6年。同时超过我国同行业的平均指标水平，说明企业的预期效益较好。达到了投所得税后的静态投资回收期资所预期的收益率，且有较强的抗风险能力。1.1规划范围中原旅游城规划区位于河南省洛阳市，面积1800余亩。中原旅游城规划区离市区15公里左右，交通便利，且地形沟壑纵横，坡凹凸显，错落有致，适合兴办休闲度假与生态旅游的项目。1.2规划期限首期 2006年短、中期 20072015年中、远期 2015年以后1.3规划依据和参考1. 中国旅游业发展“九五”计划和2010年远景目标纲要。（1997年）2. 国家旅游局旅计财发（1999）177号文件，关于报送中国旅游业发展“十五”规划基本思路的函。3. 中华人民共和国国务院、国发（1985）76号文件，风景名胜区管理暂行条例。4. 国家旅游局，旅游发展规划管理暂行规定。（1999年3月）5. 河南省旅游业“九五”计划和2010年远景目标摘要。（1997）6. 河南省人大常委会，河南省旅游管理条例。（1996）7. 洛阳市“九五”计划及2010年远景目标规划纲要。（1996）8. 洛阳市“九五”及2010年旅游业发展规划 。（1999）9. 2000年洛阳市（20002020年）旅游发展规划。10. 中共洛阳市委洛发199911号文件，中共洛阳市委、洛阳市人民政府关于加快旅游发展的决定。1.4规划原则总原则是：坚持科学发展观，科学规划，合理布局，市场运作，持续发展。1. 宏观与微观相结合，远期与近期相结合2. 既要创新，又要遵循发展规律3. 体现市场导向4. 适度超前和可持续发展5. 处理好近期利益和远期利益的关系2 宏观环境因素分析宏观环境因素分析的意义，是确认和评价政治法律、经济和社会人文等宏观因素对企业战略目标和战略选择的影响。2.1政治法律因素洛阳市发展旅游业的政治法律环境十分优越。有以下四个显著标志：1. 国家加大引资投资力度。2. 鼓励民营资本进入旅游业。3. 旅游相关法律法规相继出台，保证了旅游业的健康有序发展。4. 1999年，中共洛阳市委、洛阳市人民政府联合发出关于加快旅游发展的决定，确立了旅游业作为洛阳今后经济社会发展的支柱产业的重要地位。2.2经济因素目前，我国的宏观经济形势是：经过“十五”规划的努力奋斗，我国经济增长已经稳定地进入新一轮上升期，2005年人均GDP达到1200美元。经济持续快速增长并处于新一轮上升周期，经济总量显著扩大，工业化和城市化加速，这些都为生态旅游业的发展带来了新的机遇。未来10年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国。到2010年我国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。2.3社会文化因素改革开放20多年来，我国社会生活发生了一些明显的变化，主要表现在：2.3.1生活在变。人们对于幸福的认知模式在变化：从衣食住行衣食住行玩。旅游与休闲已经成为许多人尤其是城市居民生活的组成部分，成为小康生活的标志之一。2.3.2时尚在变回归自然、亲近自然之风和休闲之风逐渐成为生活新时尚。2.3.3旅游在变旅游不再仅仅是观光，而是体验、居留、参与、探险与猎奇。因此，在构建和谐社会的原则下， 中原旅游城通过自然和谐的旅游产品、旅游经营和旅游行为，营造一个人与人、人与自然和谐相处的社会环境。旅行者要求的不仅仅是观光，而是体验、居留、参与。生态旅游和度假旅游市场的兴起，为中原旅游城引领洛阳深度旅游市场带来了良好的发展机遇。3行业竞争性分析和SWOT分析3.1行业竞争性分析一个行业中的竞争，存在着五种基本的竞争力量，它们是潜在的行业新进入者、替代品的威胁、购买商讨价还价的能力、供应商讨价还价的能力和现有竞争者之间的竞争。如图1所示。这五种基本竞争力量的状况及其强度，决定着行业的竞争激烈程度，从而决定着行业获利的最终潜力。替代品的开发 现有企业间竞争购买商议价力量供应商议价力量潜在新竞争者的进入 图1 波特的五种竞争力模型3.1.1行业新加入者的威胁新进入者的进入壁垒并不高，而该行业市场前景良好，必然会吸引一些投资者加入竞争行列。新进入者加入该行业(如生态旅游业)，会要求一定的市场占有率，这必然引起与现有企业之间的竞争，使旅游产品价格下跌；另一方面，新加入者要获得资源(如潜在游客)进行经营，从而可能使得行业经营成本升高。这两方面都会导致行业的获利能力下降。因此，对于中原旅游城而言，差异化经营十分重要。3.1.2现有竞争者之间的竞争程度中原旅游城所在区域内类似旅游项目还不多，因此现阶段现有企业之间竞争不会异常激烈。因此，现有企业为招徕顾客采取价格战、广告战，甚至通过降低服务水平来达到降低成本的现象暂时不会出现。3.1.3替代产品的威胁目前，我国旅游市场仍然是以观光旅游为主，休闲度假旅游作为一种高端的旅游方式多是被高收入人群或单位集体所消费。因此，传统的观光旅游景点和方式会和“中原旅游城”生态旅游产生一定的竞争和冲击，增加中原旅游城的经营困难。所以，在开业前和经营中，对生态旅游观念的推广十分重要。3.1.4购买商讨价还价的能力购买方对行业的影响主要取决于购买商与行业的讨价还价的能力，其结果是使得行业的竞争者们互相竞争残杀，导致行业利润下降。对于中原旅游城而言，所面临的购买商的威胁主要有：1. 为了吸引游客，各旅游景点或园区竞相降价并给予折扣。2. 游客在相当程度上可以对票价、服务项目和价格进行讨价还价。3. 入住商户也可以在一定程度对服务项目和价格进行讨价还价。可以通过制定有效的价格体系来吸引游客，既能烘托人气，又保证了利润。3.2 SWOT分析3.2.1 SWOT分析概述SWOT分析是对企业的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）、威胁（Threats）这四方面的情况进行分析，对企业在市场竞争中所处的位置做出判断。3.2.2 SWOT分析结果在对中原旅游城的内外部环境分析的基础上，可以得出以下分析结果：（1）优势1. 中原旅游城地处洛阳市南郊，出行方便，交通便利。2. 园区四周有众多旅游景点，互动、联动效应明显。3. 经营理念独特，产品组合丰富，项目特色鲜明，游客参与性强。4. 投资公司有丰富的管理经验、执著的开拓精神。5先进的服务理念（C.T.R.I.P.S.） Cconvient 便捷 不让游客做重复的事 Tthorough 周全 为游客做一切可能做到的事 Rreliable 可靠 不让游客担一点心 Iintimate 亲切 让游客听到我们的微笑 Pprofessionl 专业 让游客感觉我们服务专业舒适 Ssincere 真诚 全心全意为游客着想（2）劣势1. 生态旅游属于新兴旅游项目，其理念在大众心目中尚需普及。2. 潜在客户目前数量有限，使前期投资回收期较长。3. 开业时间紧，园区相应的服务设施建设不够完善。4. 尚未建立品牌优势。5. 周边区域经济欠发达，使得生态旅游业的发展受到一定影响。（3）机遇1. 生态旅游行业市场机会明显，发展空间广阔。2. 洛阳市经济的繁荣和快速发展促使对生态旅游需求增加：消费群体逐渐从公费到自费，从团体到家庭，人数越来越多，范围越来越广。3. 目前垄断竞争状态尚没有形成，有利于中原旅游城扩展自己的市场范围，占领洛阳市场优势竞争地位。4. 洛阳市新区建设，使城市中心南移。龙门山的连片开发与互动，为奠定洛阳后花园地位提供了机遇。5. 生态旅游项目在洛阳市尚属新兴行业，竞争不十分激烈。6. 地域人力成本较低。（4）威胁1. 洛阳众多知名景区和中原旅游城存在一定竞争（如争夺客源）关系。2. 目前生态旅游项目所处层次的进入壁垒较低，该行业需求的增加会吸引投资者加入该层次的竞争。3. 市场趋势不明，风险加大。结论：综合上述分析，中原旅游城项目具有良好的发展前景和提升空间，洛阳市以及全国经济的持续快速发展为中原旅游城提供了地区和全国范围内两级市场的稳定客源，加之与洛阳周边著名景区的良性互动，使得该项目具有科学的、可行的重大投资机会。必须要注意的是，鉴于大众化的生态旅游活动在我国还没有大规模开展，而且园区一期服务设施建设不够完善，因此在所有工作中，必须把以下三条作为工作重点： 特色经营 中原旅游城与众不同的特色经营项目； 广告先行 加强前期广告渲染，以争取在开业时一炮打响； 稳步推进 切实防止急躁冒进的观念和行为。 通过在大众心目中普及生态旅游的理念，利用洛阳市场目前垄断竞争状态尚未形成的有利态势，尽快建立中原旅游城的品牌美誉度，快速扩展自己的市场范围，从而占领洛阳市场的优势竞争地位。4项目发展战略4.1 战略定位4.1.1 战略定位生态旅游社区休闲农业的新型旅游社区综合体(1) 生态旅游社区生态旅游社区与一般城市居住的“社区”既有相同的社会职能，又有严格的区别。相同的地方：二者都有居住性建筑、公共福利、管理性设施、部分商业服务单位与它们融为一体的生态环境空间。其严格区别在于，城市社区以居民建筑服务体系和生态环境为主要构成要素；而生态旅游社区则是以接待游客为功能的建筑物和服务设施及优美的景观、生态环境为主体，但也包括部分当地居民住宅（如农民住居或村镇）和为游客提供吃、住、行、游、娱、购、教多种功能旅游服务的产业。(2) 休闲农业休闲农业是农业经营和休闲服务并重的新兴产业。它既属第一产业，又涵盖第三产业。它是将农业生产主体及其环境和休闲观光游憩活动相结合的一种活动形态，是亲近自然，拥抱自然，体验田园生活的休闲生活新方式。(3) 生态旅游根据中原旅游城规划区现状，利用特定的小气候、小地形、小生境、丰富生物种类组成，突出乔、灌、草结合，创建不同类型的人工景观生态，树木、湿地、绿草坪总覆盖率争取达90%左右，包括从外地引进名贵花草做到三季花不败，四季树长青，一年四季，季季有景，景景宜人。春季群芳吐蕊，争奇斗艳，夏季流水潺潺，满园青翠；秋季果实累累，红叶满山，冬季白雪皑皑，一派北国风光。表1 中原旅游城休闲农业经营型态选择表经营型态名 称经 营 内 容体验活动内容观光果园观光果园、观光红叶园、观光花园（牡丹园、梅花园等）、观光菜园、观光核桃园、葡萄园、桃园、观光莲雾园 配合园内作物之生长，开放欲采摘现成作物的游客入园参观。 采摘、品尝、购买、观赏 都市农园体验农园、自助农园、教育农园、亲子农园、市民农园 利用现有土地，出租给没有农地的市民，提供亲身操作农业的活动，并体验农业生产耕作的辛苦和收获的喜悦。种粮、种菜、种花、播种、施肥、管理、收成等 休闲渔业渔业体验利用水域资源，发展水上游憩、渔业体验 游泳、划船、船钓、岸钓、观赏渔民作业 生态保育有机农园、森林浴、自然生态教室 以自然生态保育为诉求而发展的休闲农业活动。 休憩观景、森林浴、户外环境教育、户外度假住宿、户外野餐活动 农村民俗文物馆农业文化馆 农业文物馆农村民俗馆利用农村特有的文化或风俗作为休闲农业活动的内容。 1.坐牛车、采水车、磨石臼、体验农业生产器具的操作 2.观赏民俗技艺、童玩活动、观赏农村建筑设备、观赏农村文物 农庄民宿农村民宿、窑居文化、小木屋度假村 让游客体验农民的生活型态，并享用新鲜农特产品。 度假住宿、游憩体验、 休憩观景活动、乡土民俗文化活动 4.2 主体定位休闲度假生态旅游定位理念：生产生活生态三位一体 乡土文化乡土生活乡野风貌三乡特色休闲度假生态旅游的主体定位，准确地概括了投资的主体目标、主体功能、主体经营型态、主体经营内容及达到的主体战略目标。但是，在近期（20062008年）一张白纸画彩图筹划期间，主体定位的对内指导和对外宣传都必须以休闲度假为主。如果近期过于宣传生态与生态旅游，就会产生形态与内容不符，形式与内容不符，就会给公众（包括员工）造成虚假的印象，从而给经营造成严重的后果。生产生活生态三位一体，体现了如前所述“生态旅游社区休闲农业新型社区综合体”战略定位的本质与特性，在经营上更是结合了农业生产、生态观光、休闲度假、游憩服务的多级产业，其形成是相加的，但其效果却是相乘的。乡土文化乡土生活乡野风貌三乡特色隐现了海内外休闲产业的走向和“乡土休闲”特色的经营方向，更重要的是，在洛阳已有多家相近业态经营多年并有迅速增加的趋势下，以三乡特色突显市场差异性，并与其它同业做出区隔，才能在竞争日益激烈的休闲产业中脱颖而出。4.3 功能定位多目标功能（体系）宏观：社会功能，经济功能，生态环保功能，游憩功能，教育功能，文化传承功能。微观：休闲度假，生态旅游，观光示范，求知，教育、保健、娱乐。4.4 形象定位一级理念形象定位中原休闲度假胜地二级理念形象定位休闲生活新方式生态旅游度假村休闲健康之旅4.5 战略目标在规划期内（20062015年）将中原旅游城建设成为中原地区为公众提供吃、住、行、游、购、娱、教多功能目标的，创造休闲生活新方式的最佳生态旅游综合社区。4.6 战略阶段2006年 首推新概念，夯实中原旅游城基础2008年 初具规模，洛阳领先2010年 洛阳最佳，中原著称2015年 中原著称，全国知名4.7 战略对策4.7.1 整合资源，确保特色，做大市场。整合资源包括整合内部资源，外部资源，包括信息资源、地域资源、社会资源、人力资源、财力资源、生态资源等等，只有将众多资源整合起来并加以充分利用，才能在白纸上画好彩图。 确保特色，区隔同类，差异化经营是从立项规划、创立品牌、传播推广、市场营销、服务与管理等全程营运，全方位运作的关键因素，只有坚持“三位一体”、“三乡特色”才能有效区隔同类，招徕顾客，聚集人气以及游客以返朴归真的心态在中原旅游城拥抱自然、体验自然，悠然自在地探寻自己的感觉，留下深刻的印象和喜悦，也留下美好和难忘的体验，唯有如此才是中原旅游城这个生态旅游社区休闲农业的新型社区综合体创立后蓬勃发展的动能，也只有如此，才能跟上时代经济潮流并能持续经营，而不至于被消费旋风所淹没。本规划项目中原旅游城的经营既要立足于洛阳，但又不能局限于洛阳，必须瞄准战略目标，随着战略阶段的推移，以洛阳为起点，逐步把市场做大，做到中原，做到全国，甚至域外游客，只有这样才能健康发展，持续发展。4.7.2 以品牌为旗帜，做好以“参与”和“体验”为主导的行销本规划项目首先要做好中原旅游城这一企业（公司）品牌，同时必须做好产品品牌，如中原旅游城都市农园，中原旅游城小木屋度假村，中原旅游城露营烧烤营地等等。形成独有的母子品牌系列（系统）。以“体验”和“参与”为主导的行销也可称作为“体验营销”和“欢乐营销”，是众多营销策略中的重要策略之一。“体验营销”是以满足游客的体验需求为目标的营销策略。这一策略要求我们设计一件件精致景观生态和田园生态，去满足人们的情感体验、审美体验、求知体验和教育体验等多种体验，在给人们心灵带来强烈的震撼的同时达到促进销售的目的。“欢乐营销”的核心是吸引游客参与，通过参与产生互动，让游客成为品牌的主人，从而促使游客接受中原旅游城及其产品所传递的信息，并产生消费的引力。欢乐营销是一种最具亲和力的营销策略。因为它是以其形象性、新颖性和生动化来加强与游客的沟通，是在轻松、愉快的心情中进行，游客在娱乐后心满意足的同时，也就把欢乐制造者中原旅游城的形象深深刻进心中。4.7.3 以服务为中心，做好游客满意的高品质服务旅游的本质是服务，旅游产业是服务产业。尤其是生态旅游、休闲农业所提供的生态项目（无论是“生产型生态景观”、“观赏型生态景观”还是文化型园林景观等等）和休闲产品、活动和服务都是具有无形性、不可分性、异质性、易逝性等服务业商品性质。因此，我们的所有工作必须以服务为中心，建立可操作性的服务系统，把握好每一个服务链和服务环节与细节，提供游客满意的高品质服务（包括售前、售中、售后服务）。这里需要注意的是，服务大多数是服务人员与游客（消费者）之间的互动关系，这时服务品质决定于业者本身、服务人员素质和热忱，所以员工（包括管理人员）与教育训练就成为提供游客满意的高品质服务的关键要素。4.7.4 做好管理工作，确保良性有效持续发展管理是成功的关键，一个企业的成功或失败最终原因都在管理。要力求管理工作科学化、规范化、程序化、标准化。管理方法与管理原则同样重要，只有在规范管理的同时有好的工作方法，才能真正做好管理，而做好管理工作，才能确保良性有效持续发展。4.7.5 做好人力资源的开发与管理工作，是战略对策的关键因素。人力资本已成为决定经济发展，企业竞争成败的重要因素。企业的竞争，从根本上说是人才的竞争，是人力资源开发与管理质量的竞争。旅游休闲企业更是如此。因此，从创业开始到企业成功发展的全过程都必须十分重视人力资源工作，包括人才资源规划、员工（含高管层、中管层和操作层）招聘与甄选录用、人力资源配置与管理、绩效考核与绩效管理、薪酬管理与激励机制、员工职业生涯与培训、企业文化与团队建设等等，每一链条环节都须认真做做好。4.7.6 加强团队建设，建立一个坚不可摧的团队，是实现战略目标的根本团队建设是一个有效的沟通过程。建立一个良好的团队首要的是强化团队意识，创造团队精神，从自主性、思考性、合作性几个方面，把中原旅游城这个群体打造成为一个有核心，有凝聚力、有创新力、有执行力、有竞争力、有影响力的优秀团队。超前的员工意识1质量意识：在服务中树立质量意识，严格按照质量管理要求运作，保证高标准、精细化的全程监控；在职能管理中，培养并逐步完善职业道德标准，提高管理质量。2市场意识：以市场为导向，学习全员营销，树立强烈的、现代化的市场营销观念。3学习意识：时代的飞速发展要求倡导比竞争对手学得更快、更好，比拼服务5规划布局与开发规划5.1规划布局与功能分区的基本原则5.1.1 区内相似性和区际差别性原则根据旅游区旅游资源自然分布状况与景观空间组合特征，将具有成因共同性和类型相似性的景点(景物)划分在同一旅游功能区内，在整体上形成优势互补的格局。同时，依据各自景观特色，确立不同主题。 5.1.2开发建设管理的科学性和便利性原则根据自然地貌特点，以河谷线、河湖岸线和道路为划线方位物，并参照旅游区的地理范围，从旅游区旅游发展的全局出发，科学划分功能区，以便于有效管理。在规划的过程中，要尽可能的做到同一功能区内景点地域上的相邻性。整合规划园中的树种资源、水利资源和土地资源，建立有规划、有档次，集吃、住、行、游、购、娱为一体的生态休闲旅游度假胜地。5.1.3 可持续发展原则旅游开发，必须立足于生态环境的承受力和旅游资源的永久利用，在严格保护自然生态系统完好性的前提下进行合理、适度开发，实现开发与保护在更高层次上协调统一，防止破坏性建设和建设性破坏的行为，积极探寻旅游业与社会文化、生态环境协调发展的模式，促进人与自然之间和谐共进，实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。5.1.4 旅游开发与富民工程相结合原则将旅游开发与富民工程相结合，通过旅游业的发展最大限度地发挥独特的资源和区位优势，并将其转化为产业优势和经济优势，把旅游业的持续发展与相关产业的持续发展相结合，从而调整优化当地的产业结构，扩大劳动就业机会，从而促进社会经济可持续发展。5.2旅游功能区规划和布局5.2.1 规划的指导思想中原旅游城以旅游、观光、休闲为主，同时根据现代生活的需要，适当安排一些住宿及娱乐活动设施和场所。本规划充分利用园中丰富的树种资源，水利资源和土地资源，结合庄园的实际与生态旅游市场，以人为本，保护环境，优化环境为宗旨，开发了生态观光，水上娱乐，休闲度假等活动；适度增加人文景观和娱乐设施,，合理安排接待服务设施，将生态旅游寓于观光农林业之中，并将生态保护融合到旅游规划中,做到“在保护中开发，在开发中保护，保护与开发并重”，走生态可持续发展道路。5.2.2 规划的总体构想中原旅游城发展的总体构想是：“以窑洞资源为依托，以生态旅游为起点，以水上娱乐、休闲观光为格调，以田园风光为落脚点，全力打造高品质、全方位的生态休闲旅游度假胜地”。5.2.3 旅游区功能分区和布局规划提出将整个中原旅游城划分为六个旅游功能区：窑洞风情区、生态农业游赏区、生态野餐区、水上娱乐休闲区、接待住宿度假区、体育休闲娱乐区。现就这六个功能区分别进行项目的布置与规划：5.2.3.1 窑洞风情区此处是中原旅游城的入门景观，是门楣，所以规划时应强调配套基础设施的建设。入口处右侧修建一个展示徽标景点介绍和中原旅游城全景导游图的导示牌等的广告标识物，充分展示中原旅游城鲜明的形象。规划将入门处建立管理大楼，设中原旅游城管理委员会和游客中心，为游客提供基本的咨询服务和医疗救护服务等。规划此处设立商业区一处，提供游客购买所需商品。门前广场的水域处，建立垂钓区，放养一定量的鱼类创造一种天然宁静与幽深的环境，满足人们游憩与垂钓的需求，沿四周设立亭、台、水榭及与环境相结合的实物雕塑，展现人与自然和谐相处的自然风情。同时可以放养一些螃蟹，留宿客人晚上和亲朋友好友一起捉螃蟹，从而更加亲近自然。规划在门口广场以东南角，水域以南，建一停车场，面积约为2000 ，设车位150个，可供150辆车同时停放。35口窑洞是此区域规划的重点。此处规划建以民居窑洞为特色的住宿区。窑洞具有冬暖夏凉的特点，是天然的空调房，具有开发住宿价值的优越条件。窑洞给人的直观印象为黄土高原，无土无水。规划区的窑洞却具有无可比拟的优势，35口窑洞被水域环绕，窑洞与水域间的道路较宽，且机动车辆不以通行，可种植各种植物加以绿化，这样就改变了一般的窑洞周遭无水无草的境像，使住宿的环境更加怡人。在窑洞住宿区开发的过程中应注意区分窑洞的层次化，有条件一般的经济普通房间，有满足高层次需求的豪华套房等等。也可以根据实际情况，开发一两个窑洞作为会议厅，主要租借给一些会议旅游者，以便吸引更多的会议旅游团队前来游玩。再者窑洞外的粉饰也要注重特色化，可用各种观赏类的植物进行妆点。另外可在窑洞前合适的位置石桌，石凳，供客人休憩，乘凉之用。5.2.3.2 生态农业游赏区此区域主要由水果园、蔬菜园、花卉园三部分组成。全部采用现代化种植方式，游客在旅游、休闲的同时可参与其中，了解现代农业的生产过程，享受品尝和采摘果实时的喜悦。同时，也可作为整个中原旅游城蔬菜、水果、花木供应的后勤保障基地，并可对外销售，增加经济收入。建立绿色长廊。种植藤本类的药用、食用及观赏植物，如扶芳藤、紫藤、葫芦、观赏南瓜、罗汉果等，分段种植花果观赏植物，招引鸟群和蜂蝶，游人既可以在蔽荫观景的同时，又可欣赏到沿路两侧的花、观叶、观果植物带。在植物种类的选择上力争做到四季有花有果，有蜂有蝶。建立科普教育基地。引进多样化的树种资源，科学规划，按照植物分类学的特点栽种,将主要科属种集中圈建为专类园，加强原有树种的景观美化，并逐年引进各类观赏树木及地被植物，形成多层次、多色彩、鸟语花香的效果。每个树种挂上树木标识牌，注明名称、原产地、习性、特性、利用价值等，结合视频和网络技术,建设成为集知识性、趣味性、娱乐性于一体的植物科普教育基地。建立盆景园。盆景园拥有树桩盆景、花木盆景、山石盆景及根雕艺术品，并聘请盆景专家现场讲解如何欣赏和制作盆景，游客欣赏盆景的同时，还可以学到制作盆景的知识，并且可以现场购买。绿色蔬菜区种植各种蔬菜，供游客观赏、采摘购买加工食用，参与性较高。果园种植各种不同季节成熟的水果，形成观光水果园区，游客可以亲手采摘水果，享受无穷乐趣。在植物种类和果树品种的选择上，应以生态学、美学、经济学和可持续发展理论为指导，按照美学原理，考虑作物生长季节的差异，达到不同作物在小区域的组合，达到工艺观赏的目的。建立养殖场。养殖各种可供食用的动物，直接提供给中原旅游城的餐饮区加工食用。同时，也可以养殖一些观赏类的动物，如：孔雀、驼鸟等，供游客观赏。建立休闲农业观光区。使游人避开城市的喧嚣和繁杂的环境，满足其返璞归真的心理渴求。此区主要种植各种蔬菜、瓜果等。对于从未耕种过农作物的城市居民而言，在这里可以体验到耕地、播种、浇水等田间劳作的愉悦，可针对不同的顾客群体设不同的主题，如：“亲子农园”；“爱心农园”；“自助农园”；“家庭农园”；“教育农园”等等。在经营过程中也可以将土地分成小块租赁给城市居民播种。5.2.3.3 生态餐饮区此区域建餐饮中心一处，一层为青砖建筑，二楼为钢架玻璃建筑。另外，在此区域可建一些景观建筑，除提供观赏的功能，还能接纳游客用餐。此区大约可以同时容纳300人用餐。 在餐饮中心的广场建立露天餐饮区，种植各种植物环绕此区，可采用桥、灌、草、石、水等布景和造景，同时可采用空中音乐的形式，使客人感受到独特的就餐环境。此区大约可同时容纳500人就餐。在露天餐饮区下较为空旷的平地处建一停车场，作为主停车场。主要供客人用餐时方便进入，可从大门以东北支路上山。此停车场面积约为3000，提供车位150个，可充分满足驾车游客的需求。在饮食的开发上应注重挖掘当地特色，注重与地方文化相结合，例如：洛阳地方特色菜、野菜、当地的名菜“大锅狗肉”等。另外，可针对游客采摘的蔬菜和果实，垂钓的鱼等提供加工，增加游客的兴趣。在露天餐饮区上、中原旅游城的最高点建一观景台，用于游客饭前或饭后在此俯瞰全园景色，放松心情。建多功能演艺台。供一些民间绝活表演及魔术表演之用。5.2.3.4 水上娱乐休闲区水上娱乐项目的开发要以无污染、无危险为宗旨，要结合中原旅游城的宁静与幽远、淡雅与朴素的特点。 建立戏水园。购置动力游船和水上碰碰船；建沙滩排球场、沙滩足球场，供游人在水域附近开展强身健体的体育活动；利用泡沫材料铺设水上长城，游人可以踩上去，但又要很好的平衡能力才不至于掉到湖里，既好玩又刺激。湖岸边建造游泳池，夏天时游客能充分享受到游泳带来的惬意。在游泳池旁边设置沙滩椅、遮阳伞、供游人湖中畅游、戏水后在其上或乘凉小憩、或欣赏美景、或接受日光浴，这是一个极富创意，颇具海滩情调的项目，定会吸引大量洛阳市及周边的居民在炎热夏季蜂拥而至。建多功能广场，平时可做烧烤场所所用，晚上可在广场上举办露天舞会或篝火晚会，为游客提供全方位的游览、消遣、娱乐和美食服务。港式自助烧烤。目标群主要锁定在团体消费，主要有大中专学生夏令营、春秋游、单位集体休闲度假或家庭及朋友团体等。其接待规模为500人左右，采取的方式为自助式，有中原旅游城租赁给游客所必需的烧烤工具，食物可由客人自带，也可以由中原旅游城提供。此项目开发经营可与露营、篝火晚会、舞会表演会等项目的开发结合起来，使游客更加亲近于大自然。再配合帐篷的出租，可以针对大中专院校的学生推出露营烧烤的项目。温泉洗浴中心。规划园内已经经过勘测，有丰富的温泉资源。为规划园中一特色项目。温泉洗浴项目的开发及可以作为单体项目开发，也可与别墅开发和农家小院开发相结合，形成自己的特色。温泉项目的开发有助于吸引客人春夏秋冬四个季节来此泡温泉，特别在冬季，应作大量的宣传，吸引客源，转淡季为旺季。5.2.3.5 接待住宿度假区建中心接待区一处，砖石建筑，高三层，建筑面积约为5000，四周草坪绿化。一楼主要做餐饮之用，可以同时容纳300 人就餐，可接待各种庆祝活动的团体宴会。二楼三楼做客房使用，可设四人间、三人间、双人间、豪华单人间各十间，接待量在100人左右，可设大小会议室各一处，供游客开会，作报告之用。此处环境优美，视野开阔，游人既可以在这里休憩小住，又可以参加中原旅游城内的各种休闲度假活动。建立别墅区，隐现在山水丛林之中。别墅群的结构主要有二，一为高档疗养型度假别墅群，单体形式呈现灵活多变的建筑造型特点，以坡屋顶为主，两层、三层交替，断续出现，并与环境特点相结合。二为中、低档外饰经过纹理、色彩处理的仿木结构别墅群，主要满足暂住游客临时租住的需求，符合大众标准。开发农家小院住宿区。住农家屋、干农家活、尝农家鲜、吃农家饭。结合规划区内的农舍建筑，把部分农家农舍改建为古朴、典雅、小巧的家庭宾馆、家中作坊。房中、院内可摆放纺棉花机、织布机、磨豆腐的石磨、风箱等，供来自城市的旅游者体验农家生活。建主题木屋群。选择适当位置，建古朴、典雅、小巧的旅游接待设施，使其掩影在树丛中或山坡上，营造“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”的意境。可根据不同的客源及节庆推出不同的主题，如：对在情人节或对情侣的“情人屋”、在老人节或对老人“爱心屋”、在父亲节、母亲节推出“亲情屋”、对朋友推出“友情屋”等，形成特色，吸引客源。5.2.3.6 体育休闲娱乐区散落在中原旅游城的各个位置，建跑马场、狩猎射击园、卡丁车区、划草场、排球场、网球场、足球场、乒乓球场等各种体育休闲娱乐场所，吸引跟多的人来此游玩健身。表2 中原旅游城生态休闲旅游度假区功能分区和布局旅游景区旅游功能区建筑造景进展时序近期中期远期中原旅游城休闲度假旅游区窑洞风情区入门景观旅游区管理处与游客中心商业区停车场垂钓区窑洞住宿区生态农业游赏区绿色长廊科普教育基地盆景园绿色蔬菜区水果园区花卉园养殖区休闲农业观光区生态餐饮区木屋餐厅露天餐饮区主停车场观景台多功能演艺台水上娱乐休闲区戏水园沙滩排球场、沙滩足球场游泳池多功能广场自助港式烧烤温泉洗浴中心 接待住宿度假区中心接待区别墅区农家小院住宿区主题木屋群体育休闲娱乐区跑马场、狩猎射击园排球场、网球场、足球场、乒乓球场卡丁车区划草场6旅游客源市场分析6.1旅游客源市场结构分析中原旅游城休闲度假旅游区开发尚处于起步阶段，其客源市场结构表现种类较少、规模小，主要有：6.1.1 休闲度假旅游。主要为洛阳市城市居民周末进行休闲观光旅游。主要以家庭团体消费为主。随着洛阳市经济发展速度不断增快，越来越多的家庭拥有了私家车。自驾车游客将是中原旅游城休闲度假旅游区的主要客源。6.1.2 体育健身旅游。园区内绿地覆盖率达90%，空气质量良好，适合开展各种体育休闲健身运用。旅游者可以结合自己兴趣充分利用园区内的各项体育运动设施和场所开展体育健身运动。主要以体育爱好者为主要目标群。6.1.3 科普旅游。主要是以学习了解各种不同品种的水果，植物，盆景等各种观赏类的植物，在观赏同时使游客学到了很多知识，尤其对于中小学生朋友。6.1.4 学生夏令营及春游、秋游。园内开发的各种项目充分满足了中小学生及大中专生春游、秋游及举办夏令营活动。6.1.5 会议旅游。主要以洛阳市及其周边城市单位开展会议为主。规划园有着良好的环境，会议室、娱乐休闲设施及住宿接待设施，适合进行会议旅游活动，会议后可以愉悦身心。6.1.6 绿色生态游。主要是利用规划园中良好的植被及绿化，吸引人们远离城市的喧嚣，感受田园风光的美丽。6.2游客行为特征分析以娱乐、休闲、度假为主要目的的休闲旅游在我国虽然起步较晚，但是发展很快，并呈现出一定的态势。其出游的方式主要有四种：一是附近居民的自费出游；二是企业组织的奖励性度假游；三是部门组织的会议性度假游；四是大中专学生及中小学生的春秋游、夏令营。前者属于散客旅游,是最主要的出游方式,它又表现为携妻带子的家庭游，甜甜蜜蜜的情侣游以及三五成群的朋友结伴游等形式。中原旅游城休闲度假旅游区作为集休闲、娱乐、生态观光、度假为一体的旅游区，在游客行为上将呈现出以下几个特征：6.2.1 中原旅游城的主要客源市场为洛阳市及其周边地区的居民。重游率较高。作为旅游名城，洛阳不乏知名景区，但多以人文景观没，历史文化遗址为主。中原旅游城作为集餐饮、休闲、娱乐、健身、生态为一体的旅游度假区，为洛阳市及周边居民出游提供了好去处。6.2.2 家庭团体消费为中原旅游城休闲旅游度假的主要形式。6.2.3 中原旅游城顾客群在年龄结构上表现出：在25-50岁居多，出游率最高；其次是15-24岁年龄段游客出游率较高；65岁以上的老人出游率偏低。离退休人员与家庭主妇所占比例较小。6.2.4 随着时间的推移和旅游区建设的不断完善，中原旅游城在客源市场上将呈现出大众化和多元化的趋向。随着社会服务系统的健全和国民整体文化素养的提高,将由越来越多的人选择休闲这种生活度假方式。休闲旅游不再是少数个人的消费行为,正日益成为大众消费形式。随着人民生活水平的日益提高以及带薪假期的增多,离退休人群的扩大,尤其是双休日制度的推行,休闲旅游已能被我国一般的中等收入阶层和一部分工薪阶层所接受,不仅青年人接受,老年人也接受,其客源市场呈现出大众化和多元化的趋向。6.2.5 客源流量上将呈现明显的季节性和时间性。任何旅游都具有季节性和时间性,而休闲旅游表现尤为突出。休闲旅游以家庭、商务人员为主要对象,对旅游时间的选择,多在双休日、节假日。因此,对团体旅游者来说,春节前后，元旦前后，五一前后,国庆前后,以及学校放寒暑假期间,成为休闲旅游的主要时间。6.3游客分期规模预测游客分期规模，即每一时期合理的游客量的确定。根据不同时期目标规模以及目标市场的游客到中原旅游城休闲旅游度假区游览、度假等的出游率，考虑到建设项目的分析投入及运营，对中原旅游城休闲旅游度假区的分期规模预测如下：由于中原旅游城休闲度假旅游区目前处于开发发展的起步阶段，只能对游客数量进行粗略的估计。随着旅游区的开发，各项资金政策的到位，在2008年中原旅游城休闲度假旅游区的游客数量可能达到日均1000人次左右；在之后的两年里，随着各类旅游设施的完善和更具有吸引力的旅游产品的推出，中原旅游城休闲度假旅游区的发展将上一个大台阶，2015年游客数量有望达到日均达到3000人次。之后中原旅游城休闲度假旅游区处于平稳发展时期，游客数量还会缓慢增长。6.4 旅游区容量控制6.4.1 旅游环境容量规划原则旅游环境容量规划应坚持以旅游业可持续发展的指导思想为总原则，具体包括以下几个方面：有效地保护资源和生态环境；为游客提供高质量的旅游感受；提高旅游地居民的生活质量。6.4.2 旅游环境容量规划规划建成后的中原旅游城休闲度假旅游区总面积达1800余亩，游览空间较大，总承载力较