筹备期商管公司财务管理的18个风险点.docx

筹备期商管公司财务管理的18个风险点天下乐城计划在2014年底开业。依据以前我工作经验和收集的其他公司资料，从运营安全角度分析商管公司筹备期间财务管理的风险点，建议营运期做好以下财务管理准备，保证天下乐城顺利运营。1、 高度重视预算编制工作，为开业后进行成本控制、节能工作打好基础。l分析：全面预算管理是以数量和金额的形式来反映和指导公司未来一定时期的活动，适合酒店、写字楼租赁、商场、物业管理费等工作按流程执行，费用支出相对固定的行业，l风险点1：费用控制不住，对应事项没有做完；或则预算没有突破，但对应事项没有做完。业务部门预算简单，不完整，没有具体明细项目，也没有按月编制，财务部门过程中无法控制。l风险点2：首次编制预算，物业管理费预算水分大。例如，机电设备处于维保期，应该没有维保费开支。绿化处于施工单位养护期，相应不存在养护费。保安、保洁员工实际人数是否和预算一致。l我建议1：预算编制细化。以修理费为例，要统计购物中心现有多少不同规格的灯管，估计每年要更换多少根不同规格的灯管。以清洁用品为例，一年需要多少数量的垃圾袋。石材地面保养使用的晶化粉数量估算：要统计需要晶化保养的面积，不同区域的保养频率。中央空调水电费：根据空调制冷时间、是否变频空调、分机组、水泵、水塔、末端设备等分别计算后汇总，不能笼统估计，这也是为下步制定节能措施打好基础。l我建议2：财务人员除做好本职工作外，还要学习物业管理知识和商业管理知识，才能对财务报表进行科学分析，做好成本控制工作。2、 制定并完善各项财务管理与财务控制流程。 收费控制流程，包括：物业费、租金、停车场收费、增值服务收费等。l财产管理制度，包括：办公用品、低值易耗品、固定资产、劳保用品、工程 用工具、保安用品。 l支出管理制度。可以参照集团规定进行完善。 l我建议：重点放在收费控制流程与财产管理制度的梳理上。制定出工作流 程与制度后，在筹备期便通过培训等方法贯彻到各部门，按营运期的需求严格执行。3、 能源费：包括水、电、煤气、空调费、取暖费、水电损。 l风险点：在工程部与项目公司、工程部与主力店进行工作对接时，财务部门 要求工程部明确能源费的分区、计量、收费等，做出符合财务管理需求的规划。在实际操作中，水、煤气能分户计量的区域比较明确，容易实现准确的计量与收费。重点关注的是公摊电费与空调费、取暖费，各职能区域、店与店之间容易区域重叠，为开业后准确计量与收费造成障碍。 l我建议1：明确公共区域与非公共区域能源费计量。明确商铺与商铺之间 的能源费计量。明确公摊的计算与分摊方法。 l我部建议2：明确能源费的缴费方式。在采用IC卡预收费、抄表收费等方 式中提出明确财务意见。对于IC预收款方式，要充分考虑到大客户的能源需求量及各种紧急情况财务收款方式；而对于抄表收费方式，要充分考虑商管公司代垫资金量及应收款项的风险控制。 4、 装修及收费。包括开业初装及开业后二次重新装修。 l风险点：在工程部等业务部门制定装修手册的同时，财务部门应主动参与， 对装修手册中涉及财务管理的模块提出规范化管理建议，并纳入装修管理制度或装修手册。 l我部建议1：明确装修进场需缴纳各项费用：装修期能源费计量方法与缴纳方式；装修管理费的标准及缴纳时间、方式；装修押金的标准及缴纳时间、方式；装修出入证及其工本费的标准及缴纳时间、方式；垃圾清运费的标准及缴纳时间、方式；商户违纪罚款的标准及缴纳时间、方式。 l我部建议2：明确装修各项收费流程，保证各项费用应收尽收。此项工作 控制关键点为装修许可证的发放流程控制。在与各业务部门工作对接之时，财务部门对装修许可证的发放提出明确的财务管理意见，需财务收费复核后方可发放。对于装修费用的收取，财务部门需仔细阅读主力店合同条款，主力店由于是招商中心直接与商家业务对接，对于装修收费可能会有差别性的合同条款。 l我部建议3：装修押金退还及控制流程。明确验收流程与相关表格的传递， 明确退还审批流程，明确扣款审批。 5、 租金及物业管理费。租金和物业管理费是商管公司最主要的收入来源。l风险点：免租期是否收取物业管理费。恶意客户在免租期过后退租，商管公 司租金受到损失，合同中违约条款只能弥补商管公司还要重新招商承担商铺闲置损失。 l我部建议1：免租期是否收取物业管理费需要明确。 l我部建议2：在违约责任中约定：如承租方在合同履行期间根本违约，承 租方应向出租方支付免租期内的房租！或者可以约定一个比例，比如如承租方根本违约，承租方应该根据未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期内的租金！ l必须在筹备期规划好收费相关事宜：物业费标准、物业收费面积、物业管理 合同、物业管理合同台账、收费的流程等。6、 停车场收费。 l分析：停车场收费的内部控制工作一向是商管公司的重点工作。其为其他收 款工作都是财务部收款台收取的。 l风险点1：地上停车位的划分及管理。按营业额流水比例收取租金的主力店 是否收费及相关优惠条款。 l风险点2：部分商户租用固定车位，按月缴纳租金，但是商户车辆数量大于 其租用的停车位数量。就是多张IC卡对应多个车位。在停车电脑系统不支持情况下，租户占用其他停车位。会造成停车场管理混乱。 l我建议1：参与制订收费标准，收费系统的规划，停车收费区域的划分与 管理，收费控制管理流程，停车场发票领购、核销，与产权方分成比例等。l我建议2：明确要求一线收费人员票款一致，并及时正确地录入收费系统。 出纳严格按照规定和流程，接收一线收费人员交来的现金和票据，并及时签认交接表格，根据交接表格，形成数据库可以利用的电子文档。7、广告收入管理。l风险点：商管公司提供广告服务，业务部门直接收取现金形成小金库。l我部建议:财务部参与规划外墙广告点位；明确经营方式，是采用整体外 包或是自营，如自营需办理相关证件；明确分成比例；需业务部在规划广告位时，明确分成收入的缴纳方式；明确公共区域广告位收益权属；明确主力店免费使用的广告位；根据主力店合同建立台账备查。8、内、外广场公共区域经营。 l风险点：业务部门直接收取现金形成小金库。 l我部建议1：财务部要参与点位规划，多种经营合同要按商管公司文件编 号，财务部参与合同审核，财务部建立点位台账。例：公共区域堆头、活动如何收费要有明确标准。9、保洁费支出。 l风险点1：实际保洁人数和合同不符，实际清扫次数、保养和合同不符，使用的高档材料和合同不符。 l风险点2：保洁部自行对租户提供增值服务，收取现金作为小金库。l我建议1：明确保洁区域，测算保洁费，为运营期保洁合同招标或自营做 准备。 l我建议2：提供增值清洁服务要签订合同。10、押金风险点：押金保障不足，只考虑租金和物业管理费，没有考虑取暖费、公摊 电费、空调电费等。 l我部建议1：押金标准要包括取暖费和公摊水电费。我部建议2：要收取商户经营保证金，商品质量出现问题可以先行赔付。 11、租赁软件（包括物业管理软件） l发现：财务中心目前没有使用物业费管理软件，而是使用EXCEL表手工计算 物业费和其他收费。劳动强度大，容易出现差错。 l风险点：商管公司租户众多，并且租户定期调整，租户面积也可能增减。部 分租户可能会出现拖欠全部或部分租金。不欠物业费；或者提前退租退部分押金。或商户人去楼空，部分商品折抵租金。租户转租，押金更名、退租时部分收取滞纳金等多种情况。继续使用手工核算事倍功半。 l我部建议：财务部牵头，选择合适的租赁、物业管理软件，以适应购物中 心开业后的情况。 12、实施收银一体化为商业物业增值 l说明：收银一体化即商业管理公司通过收银软件系统和POS硬件设备统一采 集、汇总和分析商户销售数据。 l优点：准确掌握商户的销售业绩，购物中心与商户之间的租赁模式将更加丰 富和科学，将能够更多地采取“抽成”、“保底+抽成”、“保底或分成两者取其高”等租赁模式。 l主流方式：购物中心出租给商户POS机，商户自主收银，购物中心通过系统 自动采集商户的销售数据。 l我建议1：以出租POS机的方式为主，实现收银一体化，对主力店可以免 收租金，对其他商户收取租金和押金。可以保证主力店、影城等流水金额的真实性和准确性，从而保证租金的准确性。 l我部建议2：统一收银将带来大量的现金流和资金沉淀，购物中心可以与 收单银行谈判刷卡手续费返点，进一步增加公司收益。 l备注：银行为了赚取顾客刷卡手续费和商户销售资金的沉淀，通常愿意与购 物中心合作成为收银一体化项目的收单银行。银行一般能够向购物中心免费提供POS收银一体机，这将极大地节省收银一体化项目的建设成本。 13、商户退租与恢复装修原状： l分析：商场定期调整商户，这种调整是永远的循环。 l风险点1：商管公司提供基本装修，商户在取得物业公司同意后进行个性装 修，承诺在退租时恢复原状。退租无人负责或者对“原状”理解产生歧义，事后商管公司只能承担恢复原状的成本。 l风险点2：商户搬迁、装饰装修，使用公用设施设备，公用部位，事后没有 恢复。 l我建议：合同中规定应事先书面申请，并拍照存档，造成损失的应予赔偿。14、机电设备、设施管理：分析：包括强电、弱电系统、自动化控制系统；智能化系统（含停车场系统）； 电梯、空调、给排水系统；供暖系统等。LED夜景系统（LED显示屏），消防系统、后备发电机等。 l风险点1：施工单位和物业公司交接不完善，缺少管线图纸和设备资料、合 格证等；工程部没有建立台账、设备卡片、设备标识、备品备件库。事后维修困难。 l风险点2：施工单位免费维保期结束后，工程部维保流于形式，结果设备几 年后事故增多，购物中心品质下降。 l我部建议1：设备管理实施预防性措施的基础是收集整理、归纳和分析各 类资料，有针对性的建立各类设备和管线系统的台帐及运行、保养及检修记录等。对于重要的设备，如冷水机组、锅炉、电梯等，应按单台设备建立运行和检修档案，建立易损零配件资料库，制定更换周期。 l我部建议2：设备档案建立后，对于收集的资料应定期进行分析，特别是 反应设备状况的运行参数，应建立分析报表制度，以便从设备状态趋势，找出故障隐患，有计划的进行维护检修，避免维修保养计划存在疏漏，避免因故障突发造成停机事故。 l我部建议3：对于管、线等系统，预防性措施的重点是巡检和定检，定期 保养。建议工程部巡检使用巡更棒（借鉴保安部做法）15、存货管理与成本控制 l风险点：财务部没有设置存货科目。购买材料后当月直接进成本。工程部、 保洁部自行保管材料，材料的领用脱离监督，预算形同虚设。 l我部建议：财务部设置存货科目，按具体品种设置明细科目，公司设立保 管员岗位。工程部/保洁部填领料单领料，材料在发出的当月进入成本。 16、实物资产管理 l实物资产分类：固定资产、低值易耗品、开发商提供的设施设备、进入建筑 成本的机电设施、设备等。 l风险点：财务部只管理固定资产，一段时间后帐实不清。 l我建议：除固定资产外，其他实物资产也要分门别类登记台账，财务部每 年也要盘点其他实物资产。台式电脑可以分主机、显示器分别记账。 17、保险分析：商业管理公司一般投保财产一切险，物业公司投保公共责任险、财产险（机器设备险、附加机器设备损害险等）、停车场责任险等。 l说明：洛阳财富中心小区物业目前没有购买财产险和责任险。存在风险。l风险点：保险选择不当，保障不足或重复保险。商户没有投保自用部位保险 或没有分担保费。 l我建议1：建议通过招标的方式确定保险公司（包括提供商户投保的费率）。l我建议2：参考其他商场经验。管理公司负责为公共部位、公用设施投保 财产一切险、公共责任险。租户负责为自用部位（包括自行装修、自用设施设备、租赁区域的）财产投保财产一切险、公共责任险，并承担保费。同时向商管公司提供合法有效保险单及保费缴纳凭据及复印件（原件审核后退还）。 18、货币资金收费方式：租户可以转账，也可以直接交现金。 l风险点：部分商户可能会交现金，有时可能会交给业务部门相关催租人员， 事后造成争议。 l我部建议1：标准合同文本规定：缴纳现金必须到公司财务部收款台交纳， 金额以现金收据为准。 l我部建议2：客服部门送发票/催款通知，客户必须签收，以免遗失重要单 据。 l我部建议3：收款台每笔收入必须开具相应票据，并将相应联次交给客户。下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！荷塘月色作者: 朱自清这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了；妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门出去。沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路；白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我的；我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热闹，也爱冷静；爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的；正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色；而叶子却更见风致了。月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样；又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照；但我以为这恰是到了好处酣眠固不可少，小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般；弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月色并不均匀；但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着的名曲。最新有关系学生会竞选演讲稿范文敬的学校领导、老师、亲爱的同学们：大家好!我是来自xx班的xx。我性格活泼开朗，处事沉着、果断，能够顾全大局。今天我很荣幸地站在这里表达自己由来已久的愿望：“我要竞选学生会宣传部部长。”我在这里郑重承诺：“我将尽全力完成学校领导和同学们交给我的任务，使学生会成为一个现代化的积极团体，成为学校的得力助手和同学们信赖的组织。”我已经在团委会纪检部(或班级的干部)工作了近一年的段时间，从工作中，我学会了怎样为人处世、怎样学会忍耐，怎样解决一些矛盾，怎样协调好纪检部各成员之间的关系，怎样处理好纪检部与其它部门之间的关系，怎样动员一切可以团结的力量，怎样提拔和运用良才，怎样处理好学习与工作之间的矛盾。这一切证明：我有能力胜任学生会宣传部部长一职，并且有能力把学生会发扬光大。假如我当上了学生会宣传部长，我要进一步完善自己，提高自己各方面的素质，要进一步提高自己的工作热情，以饱满的热情和积极的心态去对待每一件事情;要进一步提高责任心，在工作中大胆创新，锐意进取，虚心地向别人学习;要进一步的广纳贤言，做到有错就改，有好的意见就接受，同时坚持自己的原则。假如我当上了学生会宣传部部长，我要改革学生会的体制。真正的做到“优胜劣汰”，做到“日日清，周周结”，每周都对各部门的负责人进行考核，通过其部门的成员反应情况，指出他在工作中的优点和缺点，以朋友的身份与他商讨解决方案并制定出下阶段的计划。经常与他们谈心，彼此交流对生活、工作的看法，为把学生会工作做好而努力。开展主席团成员和各部长及负责人常作自我批评，自我检讨的活动，每月以书面材料形式存入档案。我还将常常找各部门的成员了解一些情况，为作出正确的策略提供可靠的保证。还要协调好各部门 之间的关系，团结一切可团结的力量，扩大学生会宣的影响及权威。假如我当上了学生会宣传部部长，我将以“奉献校园，服务同学”为宗旨，真正做到为同学们服务 ，代表同学们行使合法权益，为校园的建设尽心尽力。在学生会利益前，我们坚持以学校、大多数同学的利益为重，决不以公谋私。努力把学生会打造成一个学生自己管理自己，高度自治，体现学生主人翁精神的团体。我知道，再多灿烂的话语也只不过是一瞬间的智慧与激情，朴实的行动才是开在成功之路上的鲜花。我想，如果我当选的话，一定会言必行，行必果。请各位评委给我一张信任的投票，给我一个施展才能的机会!荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。这些树将一片荷塘重重围住；只在小路一旁，漏着几段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾；但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声；但热闹是它们的，我什么也没有。忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六朝时为盛；从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。梁元帝采莲赋里说得好：于是妖童媛女，荡舟心许；鷁首徐回，兼传羽杯；欋将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步；夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们现在早已无福消受了。于是又记起西洲曲里的句子：采莲南塘秋，莲花过人头；低头弄莲子，莲子清如水。今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了；只不见一些流水的影子，是不行的。这令我到底惦着江南了。这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前；轻轻地推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。要说福气，这也是福气了。因为平平常常，正像“糊涂”一样“难得”，特别是在“这年头”。但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。转徙无常，诚然算不得好日子;但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也没有;有的只是自己，自己的家。我想着我的渺小，有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。这几天似乎有些异样。像一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。走路，说话，都要费很大的力气;还不能如意。心里是一团乱麻，也可说是一团火。似乎在挣扎着，要明白些什么，但似乎什么也没有明白。“一部十七史，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有人提起我的南方的诗。这是两年前初到北京，在一个村店里，喝了两杯“莲花白”以后，信笔涂出来的。于今想起