商业步行街规划设计分析建议.doc

商业步行街规划设计分析建议一、南花园商业步行街主题形象定位（一）南花园商业步行街主题定位都市的.石家庄市人口210万，全国省会城市综合实力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基础设施规划完善，是知名的现代化都市。石家庄商场集中在面向普罗大众的消费者层面（即一网打尽型），缺乏市场细分，尤其缺乏都市时尚类型的主题商场，步行街定位占据市场空白点。步行街位处石家庄最繁华的中山路商圈，与东购、华联、天元、金百丽等时尚商场构筑都市时尚繁华地。流行的步行街市场定位为流行商品类别，主要经营时尚潮流业态。流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费有别，主要经营时尚潮流业态。流行意味着商品流通的速度加快，与大众消费相比，其经营商品更新淘汰速度将会更快。流行代表一种生活态度，是一种跳跃的、亮丽的审美标准及生活方式。休闲的.与在石家庄其他商场消费不同，步行街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种不知不觉中完成的状态。现代人的生活节奏是如此的快速，购物就应该是一种生活的调节，不一定要购物，可以吃饭、可以健身、可以娱乐、步行街的休闲是8小时工作、8小时睡眠之外的最佳选择没有人硬性规定逛商场就必须购物，没有人要求你看完商品之后就一定要购买，可是，就在你放松了一切戒备后，你发现其实你的两手已经拿满了不同品牌的购物袋，而你也过了一把“购物瘾”。开放的.其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。步行街内你同样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面的二楼色彩艳丽，你犯迷糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。其他商场几百几千的中庭，要么空旷萧条，要么就是堆满了打折廉价货，步行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的巨型“中庭”，并将楼与楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来， 你在桥上看风景，看风景的人的桥上看你。复合的.没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在这里消磨你一天的光阴，也可以直奔主题，在小泉居边喝咖啡边与闺中密友讨论哪个唇彩今年最流行。年轻时尚的石家庄市16岁到35岁的人群（青年人群）占到总人口的37%，有约684500人，消费市场巨大。南花园商业步行街紧接东购商圈，每天人流中最主要的消费群体是年轻人。石家庄市市场上缺乏年轻时尚为主题繁荣购物、休闲娱乐场所。互动的打破商场与消费者之间的隔膜，形成步行街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动，为终端消费者与店铺之间提供了参与的可能。购物不再是被动的接受，买化妆品有执业美容师的指导、买体育用品有专业导师的建议、喜欢就做个SPA，闷了可以上酒吧喝酒，饿了上川包子吃个酸辣粉，约了朋友可以在咖啡馆等，在这里，你才是你自己。南花园商业步行街定位为年轻人的休闲购物中心成为可能和必然。南花园商业步行街交通受管制，并局限于“北旺南衰”的不利风水说，不加强综合功能的作用无法吸引到足够人流。年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲娱乐各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，综合是唯一的出路。综合的业态，营造一个适合年轻人消费的场所，从一个单纯卖场向购物休闲的乐园过渡，承接的是年轻人的全部支出。石家庄市南花园商业步行街四面被建筑物所遮挡，自成一体，适合建设为针对性休闲购物主题经营定位。南花园商业步行街处于石家庄市商业中心区，商业集中度高，辐射力强，具备足够的影响力。年轻人和中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异（是否集中消费），决定了年轻人是项目综合功能最易召集的人群。金佰丽、天元名品和北京华联百货大厦在年轻群体消费市场已经有号召力和品牌，竞争需要营造新动力休闲购物概念。南花园商业步行街规划有限的停车位和受管制的交通现状，决定了项目必须针对对交通条件不甚敏感的群体年轻人。南花园商业步行街定位为年轻时尚人群的休闲购物中心成为必须。（二）南花园商业步行街主题定位下核心竞争力营造北国商城流行F6经营面积6000平方米，主题式购物公园，首家推出十大主题街区概念：东京银座、欧陆风情、韩国济州岛、中英街沙头角等等，并对休闲椅、果皮箱等进行动画，人性化处理，使沉寂的物品变成跳动的音符，还以街舞俱乐部、网迷面对面等形式建立酷男女的精神家园；北京华联石家庄商厦经营面积在1万平方米，主要做年轻一族的品牌商品，将概念馆和出售的商品结合，如伊甸园女子沙龙、运动酒吧等，以此体现商场和年轻消费者互动；天元名品以引领大中学生的时尚为主，主推南国风情。根据自己的定位打造靓丽时尚林和美眉时尚林等；东购的青春商品更强调文化内涵、品牌和个性。强调和品牌对应的优雅、舒适、文化的购物环境等；人民商场只是将青春装和休闲装整合. 从上面可以看出：石家庄市针对年轻人的商场在主题营造方面的策略和措施。最初级的只是强调商品、购物环境与目标客户群体的个性特征相吻合，如东购、人民和天元名品；较高级的是在强调商品、购物环境与目标客户群体吻合的基础上，提出了消费者与商场的互动概念。街舞俱乐部、网迷面对面、运动酒吧等，但消费者只是被动的接受，并未成为消费的主角，成为互动的强势面。因此，项目定位为年轻人的休闲购物乐园需要形成的核心竞争力是：强调年轻消费群体在购物、休闲娱乐方面的个性、参与，以商业互动特色打造新型商业形态。 “购物、餐饮、潮流的乐园（休闲娱乐）”南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”，围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升石家庄市的年轻人的休闲购物行为，以休闲娱乐促购物，以购物促休闲娱乐。南花园商业步行街的“年轻人休闲购物互动中心”，强调商品和服务在体现时尚和前卫的前提下，表现年轻人的个性和参与特色，以追求自我、崇尚个性、参与性，新奇刺激和阳光健康为主线，通过组合适合并能刺激年轻人在这里集中消费的商品销售、休闲娱乐设施，使项目成为石家庄市年轻一族领略时尚、追求自我，爱玩、爱逛的乐园。（三）南花园商业步行街主题形象描述南花园商业步行街应该组合：新奇刺激的娱乐项目；表现自我、崇尚个性的参与性强的活动项目；阳光健康的休闲运动；时尚流行的西式餐饮麦当劳、肯德基、必胜客等；以及紧随潮流，跟时尚前卫接轨的服装饰品。使购物在游玩中进行，使休闲娱乐带来的快乐同年轻人，同南花园商业步行街同在。这里是年轻人的领地！ 南花园商业步行街打造的是“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”：1、年轻人的购物、休闲娱乐的乐园购物篇年轻人永远是时尚潮流追逐者，时尚服饰、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妆品是她们的最爱。石家庄市南花园商业步行街首先要成为石家庄市的时尚潮流商品的风向场所，其次需要最大化的多层次的满足消费群体的需求。所有进入南花园商业步行街的商品都必须是足够的时尚，足够的新潮个性，足够的惹人心爱。坚持做到时尚潮流与沿海同步，进场商家对时尚潮流的把握度、灵敏度要求很高。石家庄市的年轻人能够在南花园商业步行街买到今夏、今冬最时髦和时尚的服饰。从经济适用的新款，到与国际同步的时尚品牌。不拒绝任何年轻人的需求，对年轻人具有不同寻常的亲和力。在南花园商业步行街可以以低于大商场很多的价格购买国际美容化妆品；在南花园商业步行街可以购买到最新推出的大碟和音乐专辑。当然，首先需要把自己打扮得够靓。年轻人是讲求个性、参与的群体，南花园商业步行街的十字绣、服装DIY、自制首饰以及美容化妆品使用专业咨询等，使消费者过足了参与的瘾。在店员的帮助下，可以把自己绣制的枕头、挂画带回家；也可以根据自己的喜爱，制作自己最喜欢的珠宝饰品；更可以当一回服装设计师，灵感突发给自己设计一套服装。一切都那么自然，没有强加的不快，也没有局部的遗憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作为女孩消费最频繁的美容化妆品区，不只有物美价廉的美容化妆品，还有专业的美容技师指导美容产品的购买、使用，并建立消费者的档案，进行跟踪服务。南花园商业步行街的商品可以是足够的唯一性，从服饰设计公司、生产厂家，拿设计师设计过程的创作，可能每件商品只有一件，但是觉得唯一和个性，除此一家，别无分店，这种感觉是个性和优越的综合，这就是南花园商业步行街永远是年轻人购物天堂的理由。休闲篇逛商场本身就是一种极为舒服的休闲活动。南花园商业步行街以极富音乐节奏的建筑符号，通过室内室外步行街形式的转换，和独特的商业庭院功能，营造了一处年轻人购物休闲的乐园。并且在步行街区布置足够的绿化、盆景、灯光和饰物，一切都是年轻人的主张，一切都那么自然。逛街的时候可以随时停下来，给青春留个剪影，随处可见的是如诗如画的背景。年轻人可以去自助灌录唱片工作室，制作一张自己的专辑；或者去摄影写真馆拍一套写真集，青春留痕，岁月留声。一切都是青春的主张。大规模集中的美容美甲天地，能给爱美的女孩足够的满足。购物累了，去美容中心做过推拿按摩，或者来个SPA，既休闲了又给肌肤充了电。去休闲音乐吧，既能欣赏最新推出的音乐大碟，又能端一杯咖啡看商场人来人往，碰上心仪的，就买回家再听好了。配备的酒吧、咖啡厅、茶社等休闲餐饮，合理有效的集中在一起，南花园商业步行街的消费者们在购物的时候，可以在闲庭信步之间到达商业步行街的一间休闲餐饮设施，泡一杯清茶，品一杯咖啡，累了休息一会，休息好了继续逛。南花园商业步行街配套了大规模的网吧，从卡座到包间，这里是最受年轻人欢迎的时尚休闲区域，网络情缘、游戏大赛，这里提供了一个年轻人休闲交流的平台。 娱乐篇年轻人来南花园商业步行街，有足够的娱乐节目。量贩式卡拉OK厅，优良的设备，高品质的音响效果，保证消费者能够以正常的消费支出获得最大的满足。迷你电影厅、自选电影厅，或者约上朋友去感受一下电影院看电影的震撼力，或者通过影院的资料库，搜集最新推出的大片，情侣相伴，共品佳片。年轻人来南花园商业步行街，坐旋转木马，玩新奇刺激的游艺节目（如蹦极、水晶宫）。 餐饮篇迎合年轻人对西式餐饮的喜爱，适当的引入诸如：麦当劳、肯德基、必胜客的西式餐饮设施（日式、韩式餐饮），使青年人购物时追求时尚和品位的餐饮消费心理得以最大化满足。来南花园商业步行街逛街的消费者既可以吃西式快餐，也可以消费休闲餐饮，更不用担心美食小点的不足。美食中心、休闲餐厅、西式快餐覆盖全面，切合年轻人的口味和追新逐异的标准。更有大规模连锁中式餐饮，满足中央商务区大型餐饮设施奇缺的局面。 运动篇南华园商业部步行街由大众运动，也有健身运动。年轻人可以根据自己的喜好，自由选择喜好的体育运动。会员和非会员都可以享受到一流的服务和设施。健身专业人士会对消费者提出健身建议，并给出健身计划。运动过后，又有理疗保健配套服务提供，帮助消费者尽快恢复。运动装、运动器材区，通过定期组织运动比赛，以会员制的形式网罗一批长期消费运动服装器械的消费者。2、主题下的特色经营业态建议中档小型服装店：经营面积不大，以50-100左右为主。虽然规模不大，但经营应着力追求特色，所售服装虽非高档名牌，但一定要有特色，适合年轻人的需要，一般多在沿海地区采购；婚纱摄影店：因技术上和水平上的差距，内地婚纱质量及摄影技术难以满足市民要求，所以如能引进港台地区品牌店则最为理想。面积在300左右，经营范围可以涵盖租售婚纱、化妆、摄影及婚礼策划和青春写真等；化妆品超市：集合众多化妆品品牌，并以较低（与商场相比）价格吸引众多年轻女性。此类店必须要求品种齐全、各种品牌齐全，其次要求价格较低（因有可能通过走私渠道进货）。经营成功的此类店可以发放会员卡，更可根据客户需要进货；时尚饰品店：面积8-80均可，女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求很高，但品种要尽量的齐全和丰富，以方便年轻女性挑选；中档和低档具备；男士用品店：规模不要求很大，80-120即可，主要经营小件的有特色的（表现品位和个性）男士用品，如火机、男士香水、皮带、剃刀等，商品应有一定档次；“运动城”：集合各类（国际）知名运动服装品牌的综合性体育用品商城（其中，大部分为运动装、鞋等），此类店一般面积较大，室内空间较宽敞，并利用明快色调的装修和具有冲击力的海报或视频等吸引年轻消费一族；大型网吧：网吧越来越多，如何才能吸引年轻人前来呢？首先须有规模，网络越来越强的互动性和参与性使得大规模的网吧越来越受青睐，其次，开拓业务以外的活动，如举办游戏大赛、网友聚会等。自助式卡拉OK：环境和效果较好，分设小厅（一般供情侣两人用）、中厅、大厅及豪华厅等，面积由20-400不等，可设小型超市供食品等选购。强调自助自由和健康消费；名牌电影院线：电影对视觉、听觉及环境等方面要求较高，如能引入国际名牌电影院线则较好，如武汉的“环艺”院线。可分设普通、数码、环绕仿真等不同视听级别的多功能厅，票价由￥25-50不等；3、互动式购物中心 南花园商业步行街作为互动式购物中心，其互动包括步行街内各业态之间的互动、商业业态与建筑物之间的互动、步行街与周边街区的互动3个层面。并根据各业态营业时间的不同区分功能区域，既考虑购物环境的舒适性、连贯性，又考虑在不同的营业时段有不同消费亮点及补充： 步行街内各经营业态之间的互动：步行街内集中了餐饮、零售、休闲、运动、娱乐等业态，所有经营业态都在一个主题下相对独立，通过连廊、交叉梯、步行梯、垂直电梯、商场通道、休憩平台多种交通手段串联，最终达到一个商铺单位经营环境均好性目的； 商业业态与建筑物之间的互动：美亚提出的业态类型除考虑到租金承受能力外，最主要的是将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在现有建筑柱网及建筑细节前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性； 步行街与周边街区：步行街1期通过四个出入口与中山路、自强路连通，完成黄金商圈与写字楼办公集中地的过渡衔接，在一个类似于谷地的位置自成体系，营造石市唯一一个真正意义上的复合型商业步行街，并通过商业结构的差异化调整，为步行街输入餐饮休闲及室内室外消费环境等市场空缺功能，完全占据市场空白点。4、主题形象塑造香港青衣城的主题经营特色为都市海洋休闲，通过入口处的主题装饰物、大面积水体挂饰、以及中庭的船体造型（餐饮区和休闲中庭）和富有传奇特色的海盗造型，使海洋气氛洋溢在商场的每个角落。南花园商业步行街营造“石家庄市首家年轻人休闲购物互动中心”，在引入适合年轻人消费的休闲娱乐和购物商品和服务的同时，应该强调公共活动区中庭、入口、过道和店面装修方面强调年轻人的符号，色彩的绚烂、颜色的跳跃，以及造型的新颖、时尚。二、南花园商业步行街业态规划布局1、南花园商业步行街业态规划 美亚置业投资(中国)有限公司南花园商业步行街业态规划是严格遵循南花园商业步行街经营主题定位，并结合招商销售可执行性要求去规划的。具体的商业经营业态规划如下：服装零售组团国内连锁/特许加盟品牌（知名女装、休闲区、鞋帽区）精品零售组团国际品牌服饰、高尔夫用品/服务店、珠宝、钟表、香水、品牌化妆品女性用品零售组团量贩式化妆品连锁（千色店、美颜坊）、活色生香内衣店女性美容美发服务组团婚纱影楼、美容美发、美甲、美容美发学校X世代潮流动感组团潮流饰物饰品店、玩具、影音制品中式餐饮组团湘、川风味等品牌连锁休闲餐饮组团休闲小站、小泉居、名典、上岛、茶社、酒吧金融及商务配套组团银行、商务中心、电信、速递、物流、商业管理处公寓生活配套组团超市、咖啡馆、药店、面包店、花店、书报摊、洗衣店娱乐组团世纪环球院线、网吧、KTV、游艺厅体育休闲会所组团复合式健身会所（好家庭、金朝阳、青鸟）、女子会所+SPA购物休憩区/小品分布设想的露天茶座、饮料摊、休闲坐椅、表演广场/T台、景观小品注： 1、各组团不是硬性的固定规划，可根据实际招商时实际情况调整经营面积；2、其中部分业态的分布可安排在不同的商业组团，但实际上都与该组团的主题相吻合；2、南花园商业步行街业态规划布局为营造一个以年轻人休闲购物为主题的商业步行街街区，集年轻人喜欢的购物、运动休闲、餐饮、娱乐消费于一体的商业街区。美亚置业集团的商业规划要求在统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物自然形成的6个相对独立的建筑单体跟步行街内街与南北两条市政通道的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。项目组团分割将按照步行街5：3：2的组合比例来执行，即最起码50%的面积将用作零售规划，并主要将该部分的营业面积分割为小面积销售以回收投资投入，30%的面积用作发展商自营或联营娱乐用途以吸引人流聚集，20%的面积规划为餐饮满足购物停顿及与商业街区的联动（从良性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。）。项目区别于石家庄其他商业物业的特征是步行街的经营特色，组团的分割目的是尽可能在项目的外围及内街的临街面地形成四个商业临街面，尽可能多地增加临街经营的物业面积，减少因进深问题形成的商场内铺，从而最大可能地形成商业街购物特色，提升物业的商业价值。组团的规划是根据物业的与周边街道关系、临街面、交通人流、业态租金承受能力等综合因素来调整。A、大型主力店进驻的业态布局规划A、主力店区B、精品店和品牌区C、公寓配套服务区D、中式快餐和电讯产品区E、品牌饮食区（中式湘川菜）上面为首层平面图，主力店进驻商场首选的位置为A区，但是该区确实整个项目人流最旺的位置，也就是商业价值最高的位置。因此A区首先应该在北面规划出5个以上的临街店铺，其余面积给主力店。通过A区和E区的人流拉动作用，形成商业步行街的人流。同时，C区规划的配套服务区既满足公寓配套的需要，又能对外经营，满足了经营独立的要求。F、主力店区G、休闲餐饮H、休闲品牌服装鞋帽I、品牌中式餐饮/鞋帽区J、休闲品牌服饰K、量贩式化妆品和内衣店 F区仍然为主力店经营。美亚置业集团建议G区位置最大程度的考虑引入休闲餐饮或者是西式快餐厅，休闲餐饮的设置用以满足整个商场在购物的同时，休闲和餐饮的需求。主题型经营，品牌路线，满足消费者购物休闲餐饮的需求。同时，所处位置昭示性强，对外形象的推广有利于吸引人流。我司建议G区的功能在可能的情况下，尽可能的向H区扩展，或者向第三层攀升。K区营造的是少女青春主题的商品区，独立区域，又与三楼的少女服务区形成规模效应。第三层平面L、主力店区L1、部分餐饮休闲/部分休闲服饰P、美容、美发、美甲、塑体区N、调和区，饰品和鞋帽区M、潮流饰品店O、状元坊配合三楼布置了主力店区，L1区域应该布置相应的休闲餐饮设施，休闲餐饮时购买休闲服饰顺心顺手；三楼主要为女生购物休闲区域，年轻女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流服务。四楼北面为健身运动区域，计划将公寓四楼跟T区连接，形成大型的美容美发学校。南面为娱乐区域，卡拉OK厅/KTV包房和网吧集中布置，可以进行交通的独立集中布置，而且可以促使人流向高处的流动，将商业经营向高层引伸。 B、没有大型主力店进驻的业态布局规划A、主力店区、临街门面B、精品店和品牌区C、公寓配套服务区D、中式快餐和电讯产品区E、品牌饮食区（中式湘川菜） 有无主力店进驻的商业业态布局规划的主要差别在首层体现不出来，因为在主力店进入的时候，我们建议的是尽量减少其对第一层面积的消耗。这里设置的主力店区面积需要的只可能在50%以下的小型主力店。F、休闲品牌G、休闲餐饮H、休闲品牌服装鞋帽I、品牌中式餐饮/鞋帽区J、休闲品牌服饰K、量贩式化妆品和内衣店 上图为第二层平面图，F区改为休闲品牌区。跟其它区域构成了一个完全休闲主题的购物区域。但是相应的，我司建议在I区和J区增加休闲餐饮设施或者风味美食聚餐区。第三层平面L、女子会所+SPAL1、复合健身会所P、美容、美发、美甲、塑体区N、音乐酒吧、饰品和鞋帽区M、潮流饰品店O、状元坊 第三楼没有主力店后，更加容易营造主题。三楼主要为女生休闲购物区域，年轻女生购买潮流饰品，去美容美甲区域享受潮流服务。同时，引入的女子会所+SPA理疗，更坚定了三楼作为女性主题休闲购物的贴近性。3、南花园商业步行街业态规划布局交通依据A、石家庄市南花园商步行街跟任何商业项目一样，在商业经营业态布局方面必须考虑经营业态、周边的环境和交通条件情况。项目有如下街区关系： 商业街北侧华银大厦东西两侧两个出口 商业街南侧金谷大厦与建设银行大厦之间出口 1期东侧综合楼 综合楼南侧广电大楼两侧两个出口 南面街道公交车站 中山西路南 中山路北东购商圈 B、商业街人流动线规划步行街东入口购物人流与金谷大厦和建设银行之间餐饮人流之间的互相扯动；华银东侧入口设交通指示标志有效将驾车人群向地下停车场引导，出租车向步行街入口出租车停泊港湾疏散；步行街东入口通过台阶连接弧型平台上抬30厘米形成商业玄关，形成购物人群进入大卖场的适应性过渡，以便尽快融入步行街热烈的商业氛围当中；步行街入口北侧零售主力店及南侧的珠宝钟表店（可纳入主力店营业范围）以档次形象吸引中高消费人群，并开始有效分隔最低消费人群的进入；在休闲购物的主题下，美亚有意将步行街北侧规划为女性主题，是针对石家庄目前尚没有这种针对城市里有钱有闲女性的消费集中地，而且业态的选择业界也是希望能集中经营的业态；步行街的内街相当于商场的中庭，建议在室外设立共3组上下双向交叉电梯（详见图例）由1楼将人流送上2楼，第一解决购物人流向上引导，第二增加了步行街内街的流动感，形成步行街内人头拥动商业氛围。入口南侧观光电梯的改动（详见图例），主要解决人流进入2楼休闲餐饮区的交通便利问题，同时将电梯旅客与商业内街通过透明的玻璃来形成互动。南侧餐饮组团与零售之间的入口通道建议用地板造型设商业玄关，并压缩通过玄关后进入步行街的通道，而是将人流向左右两边分流。 C、相关功能位置定位将餐饮区设在西出口要考虑该处是与华银麦当劳出口相等同的重要性，但注意厨房排烟口及排污、收接货物等功能的要求，意见：将餐厅的厨房设在南北两面，主要是考虑这些方向面临的都是建筑物的设备用房，餐厅工作出入口由经营者自己解决。建议在规划设计深化的过程中考虑商业综合布线的问题，尤其是电信、网络、南楼主力店的排风取暖管道等问题，设计院要求发展商提供设备工程公司协助单位开始介入。4楼娱乐层由于可能存在消防报批不获通过问题，要求政府职能部门的公关。意见：业态选择对楼体结构影响不大，只涉及后期经营者对经营面积的分割细分。三、南花园商业步行街规划设计定位美亚置业投资(中国)有限公司同石家庄市东方元顺房地产开发有限公司市场部交换意见后，就项目规划设计方面存在的问题,特提出初步修改意见供设计院参考及共同讨论之用。具体内容如下： 首层平面图（一）外部交通规划修改意见 1、我司建议将位于项目东面的地下车库出口位置向西面移40米根据我司的调查分析：中山西路的门脸售价是最高的，最高可以达到3.7万/平方米。而项目地下车库出入口所处的位置是项目最具昭示性的位置，如果地下车库西移，可以在价值最高的位置增加好几个门脸。如果用作地下停车库出入口，无疑在经济上要受损失。同时，地下停车库出入口现在设置的位置是整个项目交通负荷最大的地方。如果设为地下停车库出入口。私家车进入地下车库将减速行驶，在出入口堵住很多的车辆，而从东购经南小街到达项目的人流也要经过此处。车流人流将对导致交通失控。而且，地下停车库出入口设于东面，直接阻碍了机动车辆到达公寓，项目公寓开发以酒店式服务公寓定位，机动车辆直接到达门口是必须的设置。因此，地下车库出入口设于旁边比较合理。地下车库出入口位置西移40米后所在的新出入口位置为首层平面图中蓝色箭头所标示的位置。 2、出租车停车专道设置 一个成功的商业项目，离不开便捷的出租车专用道的设置，南花园商业步行街也一样（南花园商业步行街定位为石家庄市30岁以下的年轻消费群体，这部分人群中拥有私家车的比例还很少，因此，的士和公交车是他们主要的交通工具）。消费人群特别是夜晚时分的消费人群大多数是搭乘的士过来的，没有一个规范的出租车停车道，直接会导致出租车乱停乱放，导致交通失控。 结合项目前广场较大和有部分地势抬高的情况，我司建议向广场内移3米左右（图上黄色线条索表示出来的位置）做出租车专用道，以供出租车下车和等客需要。 美国荷顿广场是全世界开发的比较成功的大型购物中心之一，其定位的主力客户群体也是青年人。谁都知道美国的私家车普及率最高可荷顿广场仍然设置了出租车专用道。因此，针对年轻人定位的项目便捷的的士上落站至关重要。 前广场临主要街道面向广场内陷3米左右用作停车场，既保证了上落客人的方便性，又解决了广场停车混乱的局面。 3、东南面的观光电梯和步梯设置 项目如图东南面的观光电梯和步梯设置的位置属于商业价值较大的位置。因此，美亚置业集团南花园商业步行街项目组建议项目这部位的电梯往西移。观光电梯移至项目东南面的北面主入口位置，图上蓝色笔所标示的位置；货梯向西移至南面地下车库出入口位置蓝色笔所标示位置。4、钩形人流组织（内部平面交通） 我司希望南花园商业步行街的消费人流在平面上的组织流向为图形所示人流经过入口的广场，进入到南花园商业步行街的内街（街宽控制在3米以内），然后呈钩形走到西南面扩大的内部中央广场（在这里设置中庭，原来的垂直交通手扶梯可以考虑取消）。这种室内室外步行街设置是考虑了石家庄市冬冷夏热的恶劣环境对购物影响很大。在使这部分室内街道成为主街的时候，需要将街道和店铺北移5米以扩宽走道。同时放大的室内中庭，可以形成室内人流聚集点，满足冬天人流的聚集的同时，使步行街的空间形式发生了变化，原来直的、单调的街道变得有收有放，整个步行街也变得生动了。而且室内中庭的设置，增加了内外庭院的互动，使项目的景观资源更有情趣。 项目南面中段的商铺，整体向北面扩5米左右（南面店面线保持不变），使室外中庭的街宽缩到18到19米。同时，南面扩大的5米街铺进深，在原来最南面临街门脸进深增加2米进深；稍北面的店铺进深增加3米，然后在这个基础上，将这些铺面分割成为紧挨的两条铺，临室内商业步行街的商铺进深控制在6米以内，剩余的商铺进深由临室外庭院的门脸吃下。（二）垂直交通组织设置 南花园商业步行街垂直交通组织必须满足高峰期人流交通组织的流通，方便消费人群的上行，满足夜晚交通的独立性要求和营造消费人流上行的吸引力等方面的要求。具体的修改建议如下： 1、错层电梯设置二层到三层中间的联系位置设置扶梯（如果考虑到维修保养问题，可以考虑设为步行梯），保证人流能够很顺利的向高层流动。而且，使中央庭院因为上行下行的人流而变得生动起来。具体的设置方式为：在二楼和三楼设置平面交通的位置设置南北交叉搭设的错层电梯。通过可以看到对面楼层的商业环境和景观，以及中庭的景致观赏，形成对人流垂直吸引的动力。建议采用室内梯外包透明桥厢。 二楼到三楼错层电梯设置，满足了消费群体随意逛的需要，可以在二楼的专卖店直接到三楼少女青春馆（美容美发区），同时通过其他方面的垂直交通，使人流从少女青春馆直接到达电影院和信息港。通过这种错层的电梯设置，南花园商业步行街的消费人流真正的实现了平面和立体的多线流动。2、水平交通扩宽要求 鉴于三楼东南面的迪厅和餐厅人流交通负荷比较重的原因，我司认为只有3米左右的水平走廊承担不了足够的交通任务。因此，需要扩宽到5米或者6米左右。3、垂直交通修改建议 项目东南面的室内手扶梯取消，以配合大型休闲餐饮商家的进驻。步行街垂直自动交通不足，同时考虑设计成本，原室外步行梯的设计改为单向向上手扶电梯。（三）部分其他规划修改建议 项目四楼在建筑上被分割成为几个单体，不利于人流的组织和商铺价值的体现，建议尽量保持联通。 北侧主力店临节弧形弯位尤其是三层与通道连廊的关联出现断层，处于建筑物整体性和公共使用的考虑，建议该部位将弧形弯位与连廊全部连通起来。 北楼主力店1层入口弧形弯位飘出来的走廊设计保留，南面断口设计主要考虑将部分人流向内街引导，建议保留原设计不动，但考虑到主力店橱窗展示及夜间形象墙的需要，必要时考虑加设射灯或者廊灯效果。公寓低层售价不高，建议考虑4层也设置为商业空间，同样通过厢体连廊或者半开放通道连接形成4楼商业面积的连贯性。现有功能分布要求3楼公寓部分与西北角单体连接，形成商业回环。 步行街区购物者寻找洗手间增加了对沿途商家的光顾机会。现有步行街洗手间过多，应考虑尽量多获得可售面积，建议只保留原西南面一个，在街北公寓楼层再错位开设另外一个，其余全部取消。原规划方案中过多的洗手间连步行垂直梯的设计，建议将13楼南面原两个洗手间减为一个，连带减少一个步行梯。因为辐射进深不足，删除南侧步行街内两个手扶梯以获得更多的内街营业面积。南侧商业街中段存在开放口没有封闭，夏季空调流失及冬天取暖能耗问题，尤其是冬天购物人流喜欢室内流动导致顾客不愿意进入该组团的问题非常严重，请设计单位及发展商注意规避；认同规划设计单位通过室外走廊、连廊方式增加步行街购物动线的变化和趣味性，并通过内街的少量不同角度大开间玻璃（窗户）与围护栏达到取景的目的，实际上这种购物环境有利于增加消费的乐趣并有利于形成人流回环。四、南花园商业步行街内外部规划设计建议（一）商业步行街外立面商业特质的表现步行街外立面不仅是步行街商业特至的形象标志，更是主题型商业项目吸引聚集目标消费群体，表现与众不同的商业特质的表现。切合经营主题，设计新颖、风格独特的外立面设计能使商场在消费者心中形成深刻印象。易受消费者欢迎，有利于商场人气的集中。商场外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面和内部步行街的过渡和转换。外立面对周围环境有一定的视觉影响，需要考虑新旧建筑的风格协调。既要在保持城市原有特色的情况下把步行街插入到地段中，又不能够失去步行街自身的现代特色，这是难点所在。为了保持街道整体景观的一致性，外立面设计需要考虑尺度和材料与周围关系，材料选择是体现建筑风格的重要因素。建筑结构对外立面有直接的影响，选择适当的层高和柱距以及开窗方式和数量，可以获得虚实对比，取得较好的外立面效果。因为封闭的建筑会对外界造成不良的视觉影响，特别是大体量建筑尤其如此。同时，商场不可能脱离某个区域而存在，它必须依附于某个环境，所以商场外立面设计要考虑区域的地形地势、气候、人文环境、区域建筑风格等。项目定位为年轻人休闲购物的潮流乐园，需要商业步行街体现出活泼跳跃的建筑风格和色彩。 南花园商业步行街定位跟美国荷顿广场一样的目标消费群体。同时，从建筑物外观造型方面又都有些相似。因此，这里建议南花园商业步行街尽量考虑色彩绚丽的涂料和瓷砖。虽然石家庄市空气污染严重，但是涂料富于变化，造价低，容易营造主题特色的优势，既能降低成本，又能保持很大的灵活性宣扬主题。（二）铺位分割和人流动线设计要点 科学合理的铺位划分和人流动线设计是消费者在商业项目中自然舒适、轻松愉快地消费的有力保障；是经营者利润合理化的有力保障。 1、铺位分割要点A、铺位分割实用、利润、形象的统一铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。B、尊重消费者行为科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现，使商场的形象更为鲜明、层次更为丰富，同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。C、面积按定位和消费能力划分根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要根据当地市场对商铺总价的接受程度来划分； 南花园商业步行街的门脸建筑面积应该集中在70-150平方米；南花园商业步行街的商铺经营面积应该集中在10-15平方米，适当的可以扩大到30平方米；2、商场人流动线设计要点人流流线明确，是合理而有序地组织交通的关键。交通组织不仅要把人流引入步行街，而且要在内部合理地组织人流，既要让购物者满意，又要让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成比例。所以，优化人流运动，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果，把核心承租户放在步行街的尽端和步行街一侧通向停车场是组织人流的两个非常有效的手段。项目商场采用多层步行街能获得紧凑的平面，这对于有序地组织人流是有利的。步行街平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱为好。同时，结合石家庄市气温冬冷夏热，室外步行街受环境影响很大的情况，美亚置业集团建议了“钩型人流组织”，具体规划建议见前面所附首层交通图规划。 A、注重内外沟通步行街的人流设计关注人流交通与疏散问题，它更为注重的是内部街区人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅，平均分配关系。B、避免盲区最大限度地避免商场内的盲区和死角问题，同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。(三) 楼层设计与业种组合商场楼层设计要考虑业态规划，与业态有效组合，以楼层作为业态及相关行业的大场。业态根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计。以业态定位作支撑点，有效的楼层设计，能够保证消费者在商场的停留时间。如何让消费者在透过楼层名字与室内设计的联想来加强产品特色，是强调概念设计所应注意的地方。（四）步行街内部庭院设计技巧和垂直交通规划中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中,流量大，最大可能鼓励层间运动。中庭周边通过适当的功能安排，可以将购物者向上运动处理成一个有目的的过程，能够大大提高上部空间的吸引力，购物者为观赏中庭空间和参与其中的公共表演活动，也会上到更高的楼层。南花园商业步行街采用庭院式设计，在南北两大建筑族群之间形成了大面积的公共庭院空间。从营销经营的角度来看，非常有利于后期开展促销活动时对人流的聚集场所要求。结合东购商圈几乎所有商业项目缺乏专用、大型的促销集会场所的情况，项目开发后，将成为商家进行促销宣传的首选之地。（五）过道、洗手间布局设计要点1、走道设计要点A、 步行街内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。不宜太长太直，应该适度曲折，增加人流的停留时间、使步行街内的店面基本上面临室内步行街。B、 考虑商铺单位的使用率及发展商利润最大化，建议建筑物内部购物通道宽度为3米（超过商场内2.4米的规划要求）。C、 与指引标志结合。指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设置。合理设置宽度。过道的作用是疏散和引导人流，商场过道宽度设置要结合商场人流量，规模等。2、商场洗手间布局要点A、“隐性”布局。商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。B、确定数量。结合商场人流量，确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。C、本案定位为年轻人休闲购物主题的商业步行街，洗手间的设立要考虑每层商家单位自有洗手间及公共洗手间之间的互补性。D、结合商业项目设置卫生间的标准，每1000平方米设置2个蹲位的卫生间，则项目有3.6851万平方米，需要配备60个蹲位的卫生间。按照每个卫生间15个蹲位的要求，整个商场只需要4个卫生间。（六）步行街垂直电梯布局规划要点步行街内垂直电梯的设置，有利于提高垂直交通上行的趣味性，使上行本身成为一个有趣的过程，也是鼓励购物者上行的有效手段。垂直电梯布局不仅满足了垂直交通功能，更重要的是它暗示了垂直运动是过程而不是目的。即使在扶梯另一端并没有特殊的功能吸引，而沿着扶梯上行的过程中却充满了激动和趣味，也会使购物者无法抗拒地被拉进这个动态舞台中来。 南花园商业步行街二楼三楼之间的剪刀梯设置，就是为了使静的、平面运动的中庭，因为有了垂直的上下行而变得生动活波，也能够通过有效布置垂直电梯上落口的装饰达到吸引上行的目标。南花园商业步行街设置垂直交通工具的目的，还希望通过交通体系的构架，形成夜间交通的保障。A、扶梯布局步行街内电梯的基本功能是运载人流，电梯部数，布局位置，都要以有效疏散运载人流作为出发点。同时大型购物中心，人流量大，如何避免电梯口的人流堵塞，是电梯布局考虑因素之一。电梯与过道衔接处，一般会设比过道宽空间，或是过道交叉口。根据东方人的行走方向习惯，一般是偏右，商场双向电梯布置时，要根据“右上左下”规则，引导顾客向上购物。单向电梯设置：步行街运用单向电梯设置，不仅可以保持步行街内商品的受观率，保持人流的停留时间，增加顾客再购物的购买欲，而且还可以避免电梯口的堵塞。但同时也要注意消费者逛步行街的疲劳度，进行合理跨距分析。B、垂直电梯布局市场垂直电梯一般货梯与载人梯分开设置，实行有效货流与人流的分流。设置专用通道，商业物业垂直电梯一般设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。一是避免人流堵塞；二是商业项目以扶梯为主，垂直电梯为铺，顾客一般逛商店时，选用的多为扶梯。（七）步行街室内外灯饰设计要点石市商场夜销市场不多，中山路到了夜晚甚至连路灯都很少开放，考虑到电费成本的问题，步行街将来的晚间营业建议由经营者的室内照明为主，配合步行街霓虹灯、招牌灯箱、装饰性路灯构建项目的照明系统。步行街室内照明设计既要满足展示功能需要，又要满足美学要求，室外照明设计对塑造商场的形象起着至关重要的作用。室内照明的关键在于处理步行街的商店之间的照度关系。一方面，无论白天还是晚上，都要保持步行街的足够的照度水平，并通过光线变化增加步行街的趣味性。另一方面，步行街的照明不能对商店造成不良干扰，妨碍店面和橱窗展示。商店需要提高亮度来增加吸引力，强化商品展示，因此，仅仅依靠店面照明者受商场的整体照明设计的影响很大，步行街的吸引力在很大程度上取决于店面效果，因此，一般来说，店面照度比步行街照要高得多。灯光的垂直吸引。动感强烈的三维空间景观对于促进垂直运动非常有效，闪烁绚丽的灯光设计、巨大的吊灯都有一种难以抗拒的吸引力。采用配合商场各楼层主题的灯光，形成每个楼层不同的特色，并利用步行街大面积落地玻璃的开阔透亮性，使室内和室外步行街的景观互为交融，把人吸引上来。（八）步行街物业内墙、地面设计内部的装潢与布局则以点面结合、多层次设计来形成流向通畅、新颖实用的购物环境，为购物者营造了温馨舒适、闲情浪漫的购物氛围，使消费者在购物的同时享受休闲自在的轻松情调。1、注重与灯饰、天花的协调步行街内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调，达到风格统一的视觉效果。2、材料正确选取地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区），避免采用木质地板（防火功能）；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。3、地、墙面的图案选择步行街地、墙面图案运用除了要给合步行街经营主题外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。（九）商业地产小品点睛设计1、风格确立原则步行街小品作为一种观赏装饰，必须与商场总体风格相融，要结合步行街内部装修风格，包括色调、造型、图案等。2、避免扎堆、重复小品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无序的感觉。3、注重观赏性小品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，结合商场中庭、色调、风格，组合成统一格调。4、大众化与艺术有机组合小品不仅具有艺术的特性，还要结合人们的审美取向，商场小品的设置要将大众化的观赏性与小品的艺术思想相统一。（十）休息椅、垃圾桶布置要点1、休息椅布置要点A、区位选择。休息椅，一般放置于休息区域，中庭，过道旁。放置时要注意避免布置过密，而减少步行、经营空间。B、避免与厨窗相靠。休息椅放置，不能与商场商铺厨窗相靠，若与厨窗相靠，会阻碍厨窗内商品的展示功能。休息椅布置三忌一忌：与垃圾桶相邻休息椅布置避免与垃圾桶太近，若则垃圾异味会影响休息椅的休息功能。一般与垃圾桶相距510米间二忌；阻碍人流休息椅的布置要避免占用过多空间，阻碍行人，形成间接阻塞三忌：无规则设置休息椅布置时，要通过有序规则布局，避免零乱，影响商场美观2、垃圾桶放置要点商场垃圾桶位置设置要点1电梯口侧，避免电梯内垃圾的积累，保证电梯的清洁要点2过道拐角处，方便要点3洗手间内（十一）商业项目消防规划设计要点商业项目的建筑耐火等级应不低于二级，其吊顶宜采用轻钢龙骨，装饰材料选用不燃烧并经过防火测试合格、核准销售的耐火隔热材料。不符合安全规定的，必须进行改建，提高其耐火极限。在钢屋架和钢柱上还应喷涂防火涂料或敷贴防火隔热材料。商场消防五大防范重点重点1商业项目具有经营面积大、易燃、可燃物品多（如建筑装饰材料多是可燃物品、许多商品本身也