浅谈房市热的影响.docx

浅谈房市热的影响 “居者有其屋”系古今人愿,更是人间喜暖悲叹的一大根源。孟子两千年前沉深地叙述此句时,可能没有想到,房让今人疯狂,疯狂到违背自然规律、漠视安全与生命的程度。房让今人神伤,价格不顾价值规律,让人神伤到买也不是,不买也不是。房出了毛病固然可怕,国民心态出了问题,可怕的就不仅仅是房市了。 下载 一、价格与价值之偏离,重现击鼓传“楼”的游戏 国人普遍认为,房不一定要住的,是可以炒的,因为它有投资功能。人们为什么会花高价钱买房?因为很多人相信房价还会更高。当很多人而且是在相当长时期内都这样认为,导致心态亢奋、市场亢奋,投资需求与改善性需求占据了房市的主导。加之房地产开发商的通天之术,对于大众媒介的影响、专家学者的影响甚至是部分相关政策的影响都不在话下,所以,通篇的软广告、乌托邦式的财富神话、无良学者的诱导性访谈、天方夜谭式的楼盘炒作,使得急功近利的大众本来就蠢蠢欲动的投资之心更加神往。这时候,楼本身变得不重要了,只是一个工具,就象股市。房市更具蒙蔽性的是,钢筋水泥的工地让席卷进这股洪流中的大众心里觉得,房比股更踏实。于是,房地产开发商血本拼地,地王频频出现;广告推介商拼命虚假包装,种一棵树就是“森林享受”,架一自来水管就是“坐拥海景”;房产中介商便极力怂恿“绝版限量,内部特供”“最后的机会”,使得大众普遍认为,买房就是抓机遇,就是抢财富,就是接天上掉下来的馅饼。事实上,国际热钱的流入和房市监管的欠完善,房价的一柱冲天和身边人的现实例子让人们开始坐不住。有钱的见房就买,个人买也就算了,卖饲料的、搞医药的不管是哪个有点钱的企业也冲进了楼市。无钱的虚开个工资收入证明,透支未来30年的财富搞个按揭,有的还怕你不入房市,用“零首付”来诱惑你买房。于是,一群利令智昏的人纠集到了一个发了疯的“财富之地”,泡沫由此而生。中国人不弱智,可就是一部分人甚至一大群人在房市财富效应面前头脑显得麻木,严格来说是兴奋地痴呆。“买房就赚”,“房价只升不降”,一时间,买到房就如领回一只下金蛋的母鸡。房市最兴盛时,365行赚到的钱大多归到房地产上来。房价在山脚时买房的人,后悔房价到了山腰就出手了,当房价到了珠峰山顶时,人们还虔诚地认为,比珠峰高的还有人、还有飞机、航天飞机、火星而房的真实价值没有人去考量。 1998年7月国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知下发,标志着福利分房时代结束了,压抑许久的国民对住房的刚性需求集中爆发,房的价值开始用价格爆炸式体现:2001年以前也许同样一套房子只需要5万块,到了2007年已经可以沽售20多万,有的地段甚至更高。价格的炒作式畸高,造就了一批富豪,普通市民仅仅因为拥有的一定面积的房产而在近期发迹成为有钱阶层,从无产阶级、工薪阶层变成了“资产阶级”和“地主”。但是到了2007年以后,因为房产价格上升过快导致了大量地产泡沫出现,房产价格超过了市民的实际购买能力,逐渐压缩了市民的购买欲望,加上过度开发和产能的过剩,房产价格出现了理性回归,价格逐波回落,09年市场价格基本恢复到了07年以前的水平,很多07年后期、08年介入房地产的企业和个人蒙受了巨大的损失,资金套牢,债台高筑,沿海等一些房地产过度开发地区的企业资金链断裂破产;个人因为过分投机,负债过高,随着价格回落,房产成为负资产,各地陆续出现了短供弃楼的现象,“房奴”开始被逼耍赖。在美国甚至因为住房次级债抵押贷款的过分泛滥而引发了华尔街金融风暴。这些都是由于房产价格变化引起的,房产还是那些房产,价值没变,但是供需变化导致价格的巨大波动,使得很多人从中获益或者因此受伤。前几年房价飞涨是因为房产市场刚刚开放,刚性需求巨大而房产数量有限的结果,是不可重现的机遇和不正常的现象。随着市场的成熟和供给的增加,那种几年几番的房产价格增长速度将不再可能出现,借助短线买卖房屋而获得巨额收益的时代一去不返。房产价格缓慢上升从而实现个人财富缓慢的伴随性保值增值是最终的结果。 二、质量与概念之错位,演绎买椟还珠的典故 只见房价涨,不见房屋质量涨,是买房人心中永远的痛。直到上海莲花河畔楼房的倒掉,也算是无良商人造屋质量的一个阶段性“成果”。房子的核心价值是住,住得安全、舒适。可腰包不算鼓的百姓面对财大气粗的开发商,房屋质量维权的底气不足。商品房预售制度在繁荣房地产业发展的同时,已成为助长房地产质量隐患的一大根源。对于开发商而言,房子尚未盖完就已经收到了房款,不必再过多担心市场销售的风险,因而在房屋建设质量管理方面明显少了一层紧箍咒,一些“赚一把”就走的中小开发商更是养成了“重销售、轻质量”的恶习。其次,开发、建筑、监理单位三方存在的利益链条,本身就制约房屋质量的提高。任何项目的开发建设都离不开开发商、施工方和监理三方。但是,建筑和监理单位都受雇于开发商,也就是说开发商花钱雇监理方来监管自己工程的质量,这种关系其实很微妙。从目前房屋质量问题的根源看,主要是上述三方在其工作过程没有完全履行责任。我国商品房建设领域一直是一个卖方市场,主动权掌握在开发商手中,建筑施工方往往只能不断压低利润甚至大量垫资才能承揽到工程。工程经过层层转包、层层剥皮后,施工方为了获取利润采取的种种不法行为影响到了房屋的质量。其三,“违约成本低”让少数无良开发商敢于铤而走险。出现一般质量问题,开发商完全可以采取“坏哪修哪,修不好再修”等方式来进行弥补,同样,监理单位和建设单位也不会因此涉及到刑事责任。按照三方利益关系选择的话,他们肯定选择维护自身利益的行为和做法。 三、涨价与降价之博弈,突破价格围城的困惑 房市似乎陷入了一种难堪的境地,涨不得,因为过度上涨会影响社会财富的分配加剧财富的聚集,会触动中国人传统思维的敏感点,也很可能影响到人们对政府的信心。跌不得,很久以来,毕竟是房地产市场和基础建设促进经济的发展,没有人敢于对地产市场坚决彻底的打压。这多少有点两难了。 无房者愿意看到房子降价,而有房者和开发商却期望房价一路攀升。两种不同的需求,永远不可能达成一致。宏观调控的出发点是平衡各方利益,力求房市不大起大落。然而房价泡沫是显而易见的,如何量化泡沫的大小,业界公认的一个重要衡量标准就是房价收入比,国际平均房价比在5-7倍之间,而我国房价收入比大约在30倍以上,绝大多数城市居民不吃不喝20年至30年,也买不起现在的房子,而且这一特征具有普遍性和短期不可扭转性。房价的一路飚升,飚升到第三世界的收入在买第一世界的房价。房价可以涨,也需要涨,但不能涨得太快。现在,房价已经涨出了加速度,所以政府首先是要将房价上涨的加速度降下来,然后才能将房价上涨的速度降下来。真正能够让加速度降下来的,只能是中央政府,因为中央政府手里掌握着金融政策、土地政策、房地产行业政策等大棒。 关注价格围城,还不得不强调一个问题,那就是住房空置率居高不下。有许多能够买得起房的人,买了房子根本不是为了住,也不是为了出租,也不想或不屑获取那点小小的收益,因为中国住房的租金收益太低了,造的房子空在那,低价卖是不可能的事,所以只有等待价格再冲高时,一个这样,两个这样,若干个个体就组成了囤地囤房的利益集团,开发商也想法从政府手上拿的地囤积在那,反正都是银行的钱,如此这般使得太多的资本停滞下来,导致整个金融系统货币流动性不足,逼迫央行加印货币来增加流动性,而加印货币也成了引发恶性通胀的主要诱因,所以说房市的泡沫也是通胀的根源。 现在问题是,房价疯狂过后,市场上仅剩下理性与观望,高价房要被抛弃,谁也不想为高房价买单。难熬的是开发商,刚性需求受政策抑制难释放,而软性需求受到微调政策和货币政策及二套房贷政策收紧影响,纷纷停下观察。改善型和结婚型受高房价左右,迟迟不肯入市购买。那些把房当股炒的炒房客、炒房团,也受到预期心理影响,放慢了提前购房打算和计划。僵持应该是暂时的,因为涨价背后的推手比降价背后的推手要多,要强。做为商人,开发商是追求利润最大化的,当成本地价抬高时,挤压他的利润空间,商人本质决定他要抬高房屋价格,满足自身丰厚利润。行规、价格同盟、捂盘、操纵房源等等伎俩的不断得逞,也