浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策.docx

浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策 摘要：“营改增”政策的实行给我国的税收带来了许多的影响，房地产行业长期以来是我国的支柱型产业，在“营改增”的大背景下，房地产企业的税收也受到很大的影响，对于房地产企业的发展造成了波动。在这样的情况下，要采取相应的措施对房地产企业实施变革，以保证房地产企业的税收和房地产企业的发展，保证该行业长期的经济效益不受影响。 下载 关键词：营改增；房地产企业；税收 “营改增”即将原来的营业税征收项目改为增值税，近几年来在我国的的推行和实施都取得了良好的效果。房地产的税收是我国税收当中很重要的一部分，在当前的情况下也急需配合我国的税收政策实施“营改增”的政策。因此，房地产企业需要根据政策的变革做出对应的调整，以保证自身企业的利益不受到损害。“营改增”政策的实施对于房地产的影响主要体现在生产成本和房地产赋税项目上，房地产企业的改革也需要从以上两个方面入手，以保证企业的发展和经济效益的增长。 一、“营改增”政策对企业生产成本的影响 营业税改为增值税就是对商品的增值部分进行征税，对于房地产企业的首要影响就是企业生产成本的影响，企业的生产成本直接关系着企业的经济效益，“营改增”对企业生产成本的影响主要有以下几方面： （一）对于建筑材料的采购造成的影响 在房地产施工中，建筑材料的采购是一个重要的环节，直接关系着工程的进度和建筑物的质量。一个工程项目的完成需要采购大量的材料，而在这些材料的采购过程中，一部分材料的采购是与大的厂家或供应商合作，采购中可以开取增值税发票，但也有一部分零件材料是在小的店面购买，这种情况就很难能拿到增值税发票，这就导致房地产企业在采购中不能对税务进行增值税进项扣除，导致生产成本的增加。另外在拿到增值税发票的采购材料中，也是需要缴纳6%的增值税，建筑施工企业需要缴纳的成本税为5%。这一点是要求我国的房地产企业必须进行改革，以适应国家“营改增“的税收制度。 （二）“营改增”对于人力成本造成影响 房地产施工过程中聘用的建筑工人一般都是来自农村的农民工，由于建筑施工时间并不固定，在项目进行时往往需要很多劳动力，但是工程结束劳动力就会闲散，所以这些建筑工人也很难固定，流动性比较大，因而也没有固定的劳动公司对其进行管理。这就导致企业房地产企业无法获取相应的增值税发票，企业就需要支付一定的税收，导致人工成本增加，影响企业的经济效益。 二、“营改增”政策对房地产税收的影响 我国对于房地产企业的税收一般分为两种，第一种是土地增值税，第二种是企业营业税。然而房地产项目运营涉及到的环节非常多，整个过程结构复杂，就使得房地产建设很容易出现重复征税的情况。这就使得房地产企业的税收压力增大，增加了房地产企业的运营成本，造成了经济效益的下降，影响了整个房地产企业的发展。 营业税是产品的营业额进行增税，而增值税是对产品的增值部分进行增税，增值税的缴纳会将已经缴纳过其他税款的成本部分除去，只对增值部分进行征税，可以有效避免企业重复缴税。“营改增”政策的实行，将营业税与增值税进行合并，在征收税金时只对增值部分进行税收，就可以不去考虑房地产运营中的复杂过程，保证在征收过程中不进行重复征税。 三、针对“营改增”政策的实施房地产企业需要进行的改革 “营改增”政策的实行已经对房地产的发展造成了影响，要想在当前的大背景下保证房地产企业的经济效益不受影响，企业稳定发展，既要进行一系列的改革以适应“营改增”政策的实行。 （一）加强“营改增”税收制度的学习 为了适应“营改增”政策的实行，企业需要加强“营改增”政策的学习。首先企业的领导层要深刻地认识到“营改增”政策实施给企业带来的影响，并根据政策的实行相应的改变企业的一些制度和决策。另外，企业要加强对员工的培训，让员工对新政策进行系统的学习，明白新政策实行之后企业内部工作流程的改变。明白增值税发票的重要性，在企业的支出中要求对方开具增值税发票以保证企业的利益不收损害。对于财务人员更是需要进行专门的培训，让财务系统尽快适应“营改增”政策，明确“营改增”政策实行后的操作方式，避免企业的财务方面出现因不熟悉新政策而出现漏税情况，给企业带来法律责任。只有整个企业由上至下每一位员工都深刻理解了“营改增”政策含义，以及政策实施给企业带来的变革，房地产企业才能适应新政策的实行，稳步发展。 （二）对房地产开发成本进行筹划 房地产的开发项目不是短期过程，通常都需要耗费很长的时间。从房地产项目的选地，到规划再要材料的购买施工通常需要进行几年的时间。房地产企业可以设立一个专门的税务筹划小组，针对开发成本进行税收大致的筹划。在房地产开发过程中对企业建设项目的各个环节进行分摊处理，以此来减少企业的开发成本，从而节省开支。税务筹划小组可以对房地产开发的各个环节的税收支出进行详细的分析，然后研究出分摊处理的相关政策，以便于节省房地产开发的成本。 （三）对房地产销售方式进行税收规划 对于房地产企业来讲，房产的销售过程也是存在税收的，房产在销售过程中要依据房产本身的价值，缴纳相关的增值税和营业税。营业税和增值税的金额根据房产销售价格的增高而增加，因此，在房产销售环节对于销售方式的有效规划可以减少房产销售中企业所缴纳税金。例如可以在房产销售中将销售分为房地产的销售和房屋建筑装修费的销售两个部分，这样就可以将房屋销售的税收进行分摊，从而降低税收金额，这样一来就可以减少企业在房屋销售中的税收金额，从而降低房地产企业的支出，提高企业的经济效益。 （四）对房地产企业的劳务支出进行税收筹划 房地产企业的劳务支出也是房地产支出中的重要一项，占据了很大的金额比例，因此，对房地产企业劳务支出的筹划，对于提高企业的经济效益也有着很大的帮助。房地产企业的劳务支出一般有两种：第一是房地产施工中对于建筑工人工资的支出；第二是企业员工的工资支出。其中，建筑工人的工资支出只在工程的进行中发生，而企业员工的工资支出则不论工程是否开工都需要支出。在一般情况下，劳务支出的税款都需要劳务企业进行缴纳，如果在这个环节能拿到增值税发票，那么在后期的经营、销售环节就不需要再缴纳劳务支出的税款，如此一来就可以减少房地产企业的支出，提高企业的经济效益。 所以房地产企业在招收建筑工人时应尽量选择正规的劳务企业，同时企业的相关技术人员和工程师的聘用也应该尽量选择有劳务保证的聘用方式，从而避免企业缴纳大量的劳务税款，可以减少企业在劳务方面的支出，节约劳务成本。以便于企业在“营改增”的新政策下保证企业经济效益不下滑。 四、总结 “营改增”政策的实施给我过的各行各业都带来了影响，对房地产企业的影响也是不可避免。在政策实施的背景下，房地产企业应该抓住机会对自身进行改革，以便于适应“营改增”政策。“营改增”政策对房地产企业的影响涉及到企业原材料的采购到施工过程再到房屋的出售等各个环节，因此房地产企业的改革要从每个环节入手，从节约成本出发，减少企业的支出，以便于给企业带来更大的经济效益。同时，房地产企业的改革要与国家的政策方针相一致，根据国家的相关规定进行调整，以保证企业在新政策实行下更好的发展和经济效益的提高。 参考文献： 张泽洋.浅议营改增对房