房地产企业会计信息价值相关性的研究.docx

房地产企业会计信息价值相关性的研究 摘要：房地产行业与其它行业相比，其经营特点、会计核算程序和方法等都具有 明显的差异性。从原会计准则在房地产行业的实施状况来看，存在着许多不完 善之处，从而导致企业会计信息与公司实际价值缺乏相关性。新会计准则的推 行，旨在提高会计信息的相关性，减少盈余管理，但仍需进一步完善。 下载 关键词：房地产企业 会计信息 价值相关性 一、原会计准则下房地产企业会计信息的相关性分析 1、收入和部分成本确认的不确定性分析 会计准则允许企业在编制财务报告时，对某些会计事项的处理方法拥有自主选择权，所以企业管理者可以运用个人的判断和观点在会计准则允许的范围内调整帐面盈余。根据权责发生制原则和配比原则，由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用，应在相应的开发成本中加以归集和分配。然而，房地产开发企业配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，配套工程规划时常改变，预提的公共设施配套工程费用与实际发生数经常有很大出入，给企业留下一个很大的利润调整空间。 2、企业各期的盈余信息相关性差 会计盈余信息被认为是最重要的会计信息，也是使用者最为关心的信息。房地产开发企业从土地开发至确认收入短者一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益，由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，财务报表的盈余数据不能适当地反映企业的真实情况，而在项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入，该年度的收入实质是企业几年的经营成果。由此，房地产公司业绩波动频繁，当期盈利水平的高低并不能反映公司的相对价值，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。 3 、现金流量信息不全面不能提供决策有用的相关信息 目前房地产企业的现金流越来越受到投资者的重视，现金流量状况决定着企业未来的发展，甚至影响到企业的持续经营能力，房地产企业与项目管理的密切相关性决定了其现金流的周期性和不稳定性，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量相比，具有明显的差异性。项目开发过程中产生的经营活动现金流量集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。房地产企业开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出具有很大的异步性，无法客观地反映房地产开发企业现金流量的全貌，从而不能为投资者决策提供有用信息。 二、 新企业会计准则对房地产企业会计信息的影响 新企业会计准则于2007 年 1 月 1 日开始在上市公司施行，并逐步向非上市公司推行。绝大多数上市公司都会受到影响，而对房地产企业的影响尤为明显。 1、公允价值的引入提高会计信息的相关性 随着投资性房地产业务的日益频繁，同时为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，引入了公允价值计量模式。公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，该准则未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，才可采用公允价值模式。 2、借款费用准则提高会计信息的相关性 新准则将可予以资本化的资产范围扩大了，根据新准则规定“符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房地产等。” 新准则将存货、投资性房地产等资产借款费用在符合资本化条件的情况下，也要予以资本化。可见，企业报表所反映的资产价值更为真实，财务费用、利润状况更能反映其实际经营成果，从而改善会计信息的相关性。 3、所得税会计准则改善了房地产企业会计信息的相关性 原会计准则下所得税会计核算中，企业对所得税核算会计方法选择的余地很大，它既可以选择应付税款法，也可以采用纳税影响会计法。新准则明确提出所得税会计核算必须采用债务法，要求企业将其根据应税暂时性差异计算的未来期间应交的所得税金额，确认为递延所得税负债。同时，要求企业将由于可抵扣时间性差异、前期转入的未抵扣亏损和前期转入的尚可抵减的税款抵扣等导致的可抵扣未来期间所得税金额，确认为递延所得税资产。房地产开发企业因其开发产品价值较高，一般采用预售和分期付款销售的办法，其销售收入的确认往往要在开发产品完工并交付使用后确认收入，造成收款与收入确认时点的不一致，新准则在所得税会计处理上调整了税收法规与会计准则上的不协调，从而改善会计报表的价值相关性。 三、提高房地产企业会计信息相关性、减少盈余管理的对策 从上述分析来看，新会计准则的推行会提高房地产企业会计信息的价值相关性。但是，要完善房地产企业会计核算、提高其会计信息的相关性，许多方面仍需改进： （一） 建立完善的房地产行业的会计规范体系 房地产行业在费用核算、成本结算、收入确认等方面都具有其特殊性，然而，原会计准则乃至新准则基本上都是围绕企业常规事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规定，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩的可比性和相关性。因此，在常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。 1、建立和完善房地产开发行业收入确认准则指引 企业根据企业会计准则?D?D收入建立了收入确认一般标准的基础上，应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。 2 、扩大信息披露内容 提高信息含量 鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，其会计信息在一定程度上误导了会计信息使用者，使会计信息的有用性日益降低，为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露。 （二）完善房地产企业内部会计核算改善会计信息相关性 1、完善企业内部会计核算和财务管理制度 完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度，而且还包括企业根据其自身经营特点和管理要求制定的内部会计核算和财务管理制度，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度，只执行统一层次的财务会计规范，致使其所提供的会计信息千篇一律，缺乏针对性，不能满足使用者需求。要加强房地产开发企业内部会计核算和财务管理，提高会计信息的相关性，必须在国家统一会计制度的指引下，建立一套完整的、适合企业自身特点的内部会计核算和财务管理制度，从而使其提供的会计信息更具有针对性，以达到提高相关性的目的。 2、适应多层次需求 改善会计信息相关性 从会计目标的角度来讲，会计应当为所有的信息使用者提供对其有用的信息，以供其决策，然而会计信息的有用性是一个两方面互动的内容，一方面要求信息提供者满足决策需求，另一方面要求需求者理解会计信息，做出理性决策。由于信息使用者的层次，解读财务报告能力等不同，要求企业针对不同的使用者，所提供的会计报告形式应有所区