《前期介入手册》word版.doc

前期介入手册第一章 前期介入工作任务一、 规划设计阶段 本阶段工作重点是完善物业的作用和管理功能设计。主要任务： 1、从便于今后管理、降低管理成本角度提供意见。 2、对整体环境设计、封闭管理、硬件设施、设备配备及安装位置、娱乐配套提出建议与要求。3、从后期业主使用合理和方便角度提供意见。二、 项目建设阶段 本阶段工作重点是强化物业施工监理。主要任务： 1、从用户角度，跟踪施工中对设计方案的落实情况。 2、提出整改意见。 3、协助技术质量监督。4、前期介人人员的培训工作。三、 物业接管验收阶段 本阶段工作重点是及时发现存在的问题，分清整改责任，落实经费，及时纠正。主要任务： 1、认真按验收标准检查验收，签证齐全。2、分清整改责任，及时督促整改。四、 收楼入住阶段 本阶段工作重点是为收楼和入住做好准备。主要任务： 1、交接整理，向业主交楼。 2、协助开发商就有关事项与业主进行沟通说明。 3、促进销售。第二章 前期介入工作内容一、 介入施工现场介入施工现场时，须对公共设备设施逐一检查、对单体房屋逐门逐户检查。若发现问题，应按照相关标准规范提出返修要求，并及时通过“工作联系单”与开发商相关部门联系，提出合理化建议及整改意见，确保房屋及公共设备设施的建造质量及使用功能。二、介入房屋室内(参照物业验收标准执行) 1、土建： (1)卫生间、厨房地面防水。 (2)五金扣件数量及使用是否良好。 (3)无空鼓、裂缝，门窗的密封条完好。 (4)烟道的位置及天然气的位置是否合理。 (5)轻质隔墙的问题。 (6)空调洞及外挂机位置。 (7)三防门及其它设施的数量。 2、水暖： (1)下水管道距墙的距离。 (2)地漏的配件、标高。 (3)地埋管的弯度、位置及安装过程。 (4)一层总阀位置离地面高度。 (5)水压及水质。 3、电气： (1)空开的容量(户内、户外)。 (2)电器设备的安装规范。(3)各类用电的分路。 (4)插座的相线是否正确。 (5)空调插座的位置。 (6)对讲通话机的位置。 (7)电表位置。 (8)电表前端的开关容量。三、介入公共设备安装工程 1、详细查看兽类设计图纸，结合现场对照建筑结构尺寸，熟悉了解建筑物全部配套设备、设施系统布置情况，包括：变配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、通讯网络系统、供暖设备系统、燃气设备系统及智能化监控管理设备系统。由于物业功能的多样性、完备性，设备系统的多专业复杂性，要求前期介人物业管理人员必须具备相关专业技术、安装工程技术和一定的工程施工管理经验，能够发现施工过程中不符合设计要求、违反专业规范要求的不合格操作，能够发现设计、施工中对日后管理维护及维修的不足之处。 2、通过详细查看各专业设备系统的设计要求与参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向、维修拆卸空间尺寸、电力电缆连接等项技术问题。 3、在了解设计图纸和现场核查建筑空间位置及设备外型尺寸的基础上，从设备运行维护及维修的角度出发，认真考虑设备系统的可操作性是否经济合理、是否满足管理的要求。 4、参加设备安装工程的分部、分项工程验收，隐蔽工程验收和设备安装工程的综合验收，熟悉物业各设备系统安全经济运行的状态参数，掌握设备系统的调节控制方法，紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见。 5、建立比较完整的设备设施技术资料档案，主要资料有： (1)设备选型报告与技术经济论证。 (2)购置合同、设备安装合同。 (3)设备随机文件(说明书、合格证等)。 (4)进口设备商检证明文件。 (5)设备安装调试记录。 (6)设备性能检测和验收移交书。 (7)设备安装现场更改单和设计更改单。 (8)相关产品样本。(9)管理业务文件批件等。四、提前建立与业主或使用人的联络关系 1、在销售阶段设立“物业服务咨询”机构，把物业管理的常识、政策及有关法规告知业主，为以后管理工作打下基础。 2、随时听取业主意见，加强回访，把日常工作及管理方案及时通告全体业主。 3、利用多种渠道，把物业管理的政策法规反馈给广大业主。 4、设立前期服务需求咨询电话。 5、建立前期回访制度，并制订“投诉处理不当一票否决”内部管理制度。 6、在销售中心设立前期物业管理服务协议及业主公约等公示牌。 备注：“投诉处理不当一票否决”制度的内容为：该查的问题没查到、该提的问题没提到、提出的问题没落实、业主的投诉没着落。附2-1工作联系单使用范围： 外部联系 内部联系 ：自联系人部门主管至接办人日期年 月 日主要事宜具体内容：