房地产开发与经营与管理第16讲.doc

福建博士通信息有限公司 房地产开发与经营与管理第16讲 房地产金融与项目融资（下）重点难点： 房地产项目融资的概念 房地产项目融资方案编制方法 金融机构对项目贷款审查的内容 房地产开发贷款，土地储备贷款，个人住房贷款的风险与风险管理措施 92 房地产金融风险 921 房地产开发贷款的风险与风险管理 9211 房地产开发贷款的风险 (1)政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险，并最终波及银行的信贷资产质量。 (2)市场风险。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、流动性风险较大，因此，投资者和银行需要对市场的供求现状和趋势作认真的分析，尤其要对房地产乃至经济发展的周期做出预测和判断，并采取相应的调整策略，以减少由于对市场状况把握不准造成的损失。 (3)经营风险。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性。由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显著的位置。对于房地产开发企业来说，一个项目的好坏对其经营与发展有着至关重要的影响，若企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险。 (4)财务风险。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。由于房地产项目投资额较大，建设周期和投资回收周期均较长，开发企业的自有资金通常不足以满足投资所需，其投资所需的部分资金，甚至大部分资金，需要通过银行贷款来满足，因此，高负债率就成了房地产开发企业的普遍特征。据统计，房地产开发企业的资产负债率很高，近几年一直在76左右，有些地区超过80，房地产开发企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。 (5)完工风险。完工风险是指由于房地产项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。其风险来源主要表现在：政府批文未如期取得、 不可抗力因素的影响、不可控因素的影响及开发建设投资超支等。 (6)抵押物估价风险。抵押物估价风险是指银行在发放贷款之前由于对抵押物的估价不当所造成的损失的可能性。资产抵押是开发贷款风险防范的重要手段，因此抵押资产价值评估的准确性至关重要。 (7)贷款保证风险。贷款保证风险是指发放贷款时对保证人的错误判断所造成贷款难以归还的可能性。目前，商业银行发放的房地产开发贷款基本上以贷款项目所对应的土地及在建工程作为抵押物，但也有一部分是企业担保形式的保证贷款。对担保企业的担保能力的评价，往往只是根据该担保人为借款人作担保之前的财务报表数据及其他相关指标测算，而在房地产企业较长时期的贷款期间，银行并不是时刻关注担保企业是否还具备担保能力，并采取相应的有效措施。当担保企业的经营状况出现较大的变化时，就会引发贷款保证风险。 9212 金融机构对房地产开发贷款的风险管理 从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理的主要措施是： (1)对未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。 (2)对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的30。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。 (3)房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，保证项目的合法性和可行性。 (4)对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性的房地产开发企业的贷款应审慎发放，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的房地产开发企业的贷款发放应严格限制。 (5)在房地产开发企业的自筹资金得到保证后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，以防止其挪用贷款转作其他项目或其他用途。 (6)对房地产开发企业的销售款进行监控，防止其挪用该销售款开发其他项目或作其他用途。 (7)密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。922 土地储备贷款的风险与风险管理 9221 土地储备贷款的风险因素 (1)土地储备中心自有运作资金严重不足，主要依靠银行贷款。由于土地收购项目金额较大，动辄几千万，甚至数十亿元，而政府初始投入资金有限，个别中心甚至连注册资金也不能按时到位，导致土地储备资金绝大部分为银行贷款，遇到拆迁、整理、出让时间等不确定因素，就会发生还贷困难。 (2)土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间不能与贷款期限相匹配。由于土地收购的时间一般根据旧城改造或新区建设的需要由政府决定，而土地出让计划一般由土地储备委员会根据城市规划和房地产市场情况统筹考虑，从目前现有土地储备贷款情况来看，除个别短平快项目有明确的出让时间外，大部分项目具体出让时间不明确，因此贷款发放时往往未能确定土地出让时间，导致贷款期限与出让时间不能匹配，具体还贷资金来源也难以按期落实。 (3)土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险。当前，土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用保证和土地使用权抵押两种方式。从实际操作来看，这两种方式都存在着一定的问题。保证贷款操作中，土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一个“承诺书”，银行考虑到政府的信用就为其办理了贷款。实际上，政府及事业单位不能作为保证人，担保在法律上是没有效力的。在土地储备中心抵押贷款中，土地储备中心只是代行部分政府职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，也不拥有其储备土地的所有权。 9222 土地储备贷款的风险管理 由于土地储备贷款的发放对象主要是政府土地收购储备机构，其本身并不具备独立的法人资格，而且土地收购储备过程中的土地权属并不十分清晰，因此商业银行亦非常重视该类贷款的风险管理。土地储备贷款风险管理的具体措施包括： (1)对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，审慎发放土地储备贷款。 (2)以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年。 (3)对包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等土地整体情况，进行认真的调查分析。 (4)实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。 923 个人住房贷款的风险与风险管理 9231 个人住房贷款的风险 个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。 (1)操作风险。由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像公司客户那样进行深入的调查，而且个贷市场竞争日趋激烈，一些基层银行重营销轻管理，各项规章制度有的落实不到位，也给个人住房贷款业务带来了重大隐患，容易出现“假按揭”，导致贷款被骗，同时也容易被内部人员混水摸鱼，作案盗取资金，因此，个人住房贷款业务存在较大的操作风险。(2)信用风险。在个人住房贷款业务中，由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及到开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还。 (3)市场风险。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因此也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益而支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。市场风险主要来自：市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。 (4)管理风险。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。 (5)法律风险。法律风险是由于现行法制环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位，也给银行个人住房贷款带来了一定的法律风险。例如，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，银行与借款人签订的抵押合同也将随之解除，而此时银行的贷款已经发放，银行原本享有的优先受偿权(债权)将沦为一般的返还请求权，贷款安全性因此大大降低。此外，由于我国目前还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。 9232 个人住房抵押贷款的风险管理 商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理，包括贷款发放管理和贷后对还款过程的管理。贷款发放前的管理，主要有以下措施： (1)遵照个人住房贷款的相关政策规定，严格遵守贷款年限、贷款价值比率等方面的规定。抵押物价值的确定，以该物业在该次买卖交易中的成交价格或评估价格的较低者为准。 (2)详细审查借款人的相关信息，包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素。 (3)通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展前景；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。 (4)考核借款人还款能力。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下，月所有债务支出与收入比控制在55以下。 房产支出与收入比(本次贷款的月还款额十月物业管理费)月均收入。 所有债务与收入比(本次贷款的月还款额十月物业管理费+其他债务月偿付额)月均收入。 (5)在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性估价，可根据实际情况，选择内部估价或委托独立估价机构进行，但要出具由具备估价资格的专业人士签署的估价报告；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘要进行重新估价。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立估价。 924 房地产投资信托的风险与风险管理 9241 房地产投资信托的风险 (1)经营风险。该风险是指由于房地产投资信托公司的经营获利能力大小不同而贷款的收益差别。产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。 (2)市场风险。该风险是指由于房地产投资信托证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。因为多数股票价格的变动都和整个市场大趋势存在相当程度的正相关。这就会造成公司本身的经营状况无法完全决定其股票价格的变化。如果投资者在市场不景气时谋求变现，无疑会因证券价格的下跌而蒙受损失。这就是市场所造成的投资风险。 (3)利率风险。利率的变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失：特别是抵押债权型房地产投资信托：因为它的资产主要是由一些长期固定利率的抵押贷款组成。如果利率上升，就会引起债权组合价值的相对下降。为避免利率风险，美国的房地产投资信托公司采用浮动利率。一般对于一些短期贷款来说，利率风险是不存在的。 9242 房地产投资信托的风险管理 (1)提升专业化经营水平。房地产投资信托公司专门从事投资某一类型物业如住宅、办公和工业物业、商业中心等)，或者在某些熟悉的区域进行房地产投资，能有效提高REITs的管理效率和盈利能力，降低经营风险。 (2)提升规模经营水平。房地产投资信托公司规模经营的优势非常明显。规模扩展的优势主要表现在：提高经营效率，更高的经营资金流动性；实现规模经济，能够降低资本费用；金融分析师关注程度日益提高，增加了对资本吸引力；提高了股份流动性，吸引了机构投资者的关注；有助于REITs获得较大的市场份额。(3)吸引机构投资者参与。初始设立REIT的目的之一，是为小型投资者投资房地产提供方便。大量实证分析结果表明，在REIT股票市场中，随着机构投资者参与程度的提高，REIT公司的经营业绩不断提升，REIT股票市场的表现业越来越好。具体表现在：促进了REIT股票价格的形成；提高了REIT公司管理决策的质量；提高了REIT的社会知名度和认可程度；提高了REIT股票的绩效，减少了反常的价格波动；提高了市场的透明度和效率。 (4)制定积极稳妥的经营战略。良好的经营战略，能有效提高REITs公司的经营绩效。包括：积极调整所持有的房地产资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略等。 (5)建立优秀的管理队伍。熟悉房地产自身特点、公开市场运作程序和方法的专业化管理队伍，不仅为投资者提供了高质量的专业管理服务，也推动了房地产投资信托业的规范发展和壮大。 93 房地产项目融资 931 房地产项目融资的概念 9311 房地产投资项目使用资金特性 9312 房地产项目融资的含义 房地产项目融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。 房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金，使其进入社会生产流通领域，达到扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的。 9313 房地产项目融资的意义 资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，要想在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。就房地产开发投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失败告终；对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约。所以，尽管人人都知道房地产投资具有获得高额利润的可能，但这种高额利润对绝大多数人来说，是可望不可及的。 从金融机构的角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息。所以金融机构只有设法及时地将资金融出，才能避免由于资金闲置而造成的损失。当然，金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。 932 房地产项目融资方案 9321 融资组织形式选择 研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。 既有项目法人融资形式是依托现有法人进行的融资活动，其特点是：不组建新的项目法人，由既有法人统一组织融资活动并承担融资责任和风险；拟建项目 一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产；从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力。 新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。 9322 资金来源选择 在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。 常用的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构(信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等)的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款。9323 资本金筹措 资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30。对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。 资本金出资形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过一定比例。新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构人股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人人股的资金。既有项目法人项目资本金筹措渠道，包括项目法人可用于项目的现金、资产变现资金、发行股票筹集的资金、政府政策性资金和国内外企业法人人股资金。 当既有项目法人是上市公司时，可以通过增发新股，为特定的房地产开发投资项目筹措资本金。目前，国内许多房地产开发项目采用了合作开发的模式，使有房地产开发投资管理能力但短缺资金的开发商和拥有资本金投资能力但没有房地产投资管理经验的企业优势互补，收到了很好的效果。合作开发还包括与当前的土地使用者合作，通过将土地开发费用(拆迁、安置、补偿)的部分或全部作价人股，就可以大大减少资本金投入和开发前期的财务压力。 9324 债务资金筹措 债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借人的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。 (1)信贷融资 任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。如果开发商不会利用银行信贷资金，完全靠自己的现金本钱周转，就很难扩大投资项目的规模及提高资本金的投资收益水平，还会由于投资能力的不足而失去许多良好的投资机会。利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”，充分利用财务杠杆的作用。 信贷融资方案要明确拟提供贷款的机构及其贷款条件，包括支付方式、贷款期限、贷款利率、还本付息方式和附加条件等。 (2)债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。债券融资是指项目法人以自身的财务状况和信用条件为基础，通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设的融资方式。 企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般应根据房地产企业筹集资金的目的、金融市场的规律、有关法规和房地产开发经营周期而定，通常为35年。债券偿付方式有三种：第一种是偿还，通常是到期一次偿还本息；第二种是转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可以说是以旧换新；第三种是转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。可转换债券的发行，不需要以项目资产和公司的其他资产作为担保。 9325 预售或预租 由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。 在房地产市场前景看好的情况下，大部分投资置业人士和机构，对预售楼宇感兴趣，因为他们只需先期支付少量定金或预付款，就可以享受到未来一段时间内的房地产增值收益。例如，某单位以现时楼价15的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼字，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了12，则其预付款的收益率高达121510080。 预售楼宇对于买家来说，由于他可以降低购楼费用(如果楼字建成后；买家再将所预定的楼字转买，则可获得很高的投资收益)，所以有很高的积极性；对于开发商来说，预售一部分楼面面积，既可以筹集到必要的建设资金，又可将部分市场风险分担给买家，因此开发商的积极性也是不言而喻的。当然，预售楼宇通常是有条件的，一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的25以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 9326 融资方案分析 在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比选并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。 (1)资金来源可靠性分析。主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。应力求使筹措的资金、币种及投入时序与项目开发建设进度和投资使用计划相匹配，确保项目开发建设活动顺利进行。 (2)融资结构分析。主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。在一般情况下，项目资本金比例过低，将给项目带来潜在的财务风险，因此应根据项目的特点和开发经营方案，合理确定资本金与债务资金的比例。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，应根据项目特点和主要股东方的参股意愿，合理确定参股各方的出资比例。债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例，应根据债权人提供债务资金的方式、附加条件以及利率、汇率、还款方式的不同，合理确定内债与外债的比例、政策性银行与商业性银行的贷款比例、信贷资金与债券资金的比例。 (3)融资成本分析。融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)，一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资成本的高低；资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、 手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算， 当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。 (4)融资风险分析。融资方案的实施经常受到各种风险的影响。为了使融资方案稳妥可靠，需要分析融资方案实施中可能遇到的各种风险因素，及其对资金来源可靠性和融资成本的影响。通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。资金供应风险是指融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现的风险。利率风险则指融资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给项目带来的风险和损失。汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间比价变动的风险，利用外资数额较大的项目必须估测汇率变动对项目造成的风险和损失。933 金融机构对项目贷款的审查 金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。 9331 企业资信等级评价 金融机构在向申请贷款的项目贷款前，首先要审查企业的资信等级，即客户评价。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。企业资信等级评价的过程，实际上是将上述评价指标，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，再根据各项指标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 9332 贷款项目评估 金融机构在提供资金融通的过程中，除对开发商进行资信等级评价外，还会对开发商所开发的项目进行详细的审查，以确保开发商能够凭借项目本身的正常运行，具备充分的还款能力。 金融机构对项目的审查主要包括三个大的方面，即：项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标。各方面的具体指标如表93所示。 从金融机构的立场来说，拟开发建设的项目不仅要满足开发商的投资目标，重要的是还需满足金融机构自己的目标。总的来说，项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商务类项目全部投资额的15。从房地产投资组合的角度来说，一般写字楼项目可占其总投资的3540，商业零售用房3540，工业厂房1015，土地和其他物业510；从地区分布来说，项目也最好能满足金融机构地区分布均衡的原则。显而易见，银行这样要求，主要目的是为了分散融资风险。 在项目融资金额较大或某些其他特殊情况下，金融机构还很可能亲自去了解有关开发项目的详情，如果开发商是自己的新客户，更需要这样做。他们自己调查的内容包括项目所在的确切地点、当地对各类楼宇的需求情况、项目改变用途以适应市场需要的可能性、市场上的主要竞争项目等。金融机构批准贷款时通常还会考虑建筑设计质量和建筑师的水平情况。此外，有时金融机构还会对未来租客的选择进行干预，尤其是大宗承租的租客，这也是金融机构控制项目和开发商的重要措施。很有必要记住这样一句话，即在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。 在咨询业日益发达的今天，金融机构还会要求开发商向其提供房地产咨询机构提供的项目评估报告，这也是金融机构化解和分散融资风险的有途径效。在咨询机构提供的项目评估报告中，咨询机构会就项目的建设条件、项目所在地的房地产市场供求情况、预期租金和售价水平、总开发成本、项目自身的收益能力和还贷能力、财务评价的有关技术经济指标、不确定性分析的结果等提供专业意见，供银行或其他金融机构参考。9333 房地产贷款担保方式评价 贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。当银行与借款人及其他第三人签订担保协议后，如借款人财务状况恶化、违反借款合同或无法偿还贷款时，银行可以通过执行担保来收回贷款本息。需要指出的是，贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障，银行在发放贷款时，首先应考查借款人的第一还款来源是否充足；贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。房地产贷款担保通常有以下三种形式： (1)保证。即由贷款银行、借款人与第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应的责任。保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有能力和意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的，为此贷款银行将在充分审核保证人的财务实力和信誉程度后，方可做出是否接受其保i正的决策。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。 (2)抵押。是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。银行持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行合同时，银行有权以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。 (3)质押。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权力折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权力的价款优先受偿。 9334 贷款综合评价 金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。 某笔贷款的综合风险度(某笔贷款风险额某笔贷款额)X100 某笔贷款风险额某笔贷款额X信用等级系数X贷款方式系数X期限系数X项目风险等级系数 (1)信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30，AA级企业为50，A级企业为70，BBB级企业为90。 (2)贷款方式系数的取值规则是：信用贷款为100；由银行金融机构提供担保的为1020，由省级非银行金融机构担保的为50，AA级以下企业担保的为100；用商品房抵押的为50，由其他房屋及建筑物抵押的为100(如参加保险，保险期长于贷款到期日的，系数取值为50)。 (3)贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为100，期限在半年以上不满1年的为120；中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120；期限在3年以上不满5年的为130，期限在5年以上的为140。 (4)项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为80、70、60和50。 按照上述公式计算，凡综合风险度超过60的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。例如，某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级， 代人上述公式得：贷款综合风险度50X 50X120X 6018，银行可以发放贷款。 例题: 影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有( ) A资金实力 B企业信誉 C企业偿债能力 D项目获利能力 答案:ABC 房地产贷款担保的形式有( ) A保证 B保险 C质押 D抵押 答案:ACD作业 一、单选题: 1、 关于融资成本，下列说法不正确的是（） A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 标准答案：D 解析：资金筹集费包括承诺费、手续费、担保费、代理费。 2、 关于债务融资，下列说法不正确的是（ ） A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道。 B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷。 C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为35年。 D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”，。 标准答案：B 解析：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转换。 3、 某单位以现时楼价15的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼字，如果一年后楼宇竣工交付使用时