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浅议房地产企业预售房款会计核算存在的问题及对策 摘要：由于商品房预售制度的存在，房地产企业在产品还未竣工验收时就可向购房者收取会员费、诚意金、销售定金和预售款等。而这些预售款与成本难于配比，销售收入确认时点一直存在争议。本文将就房地产企业预售款会计核算现状进行探讨，并提出相关建议。 下载 关键词：房地产企业 预售房款 会计核算 众所周知，房地产开发企业销售不动产收入的确认不同于一般企业，其产品开发过程中存在周期较长、投入资金量大等特点，且企业在“五证”（土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证）都办理下来时就可进行预售，而不是在产品开发竣工完成后才可销售。这些特殊性的存在，必定导致房地产开发企业预售房款会计核算存在争议。 一、房地产企业预售房款会计核算的现状及分析 （一）诚意金、会员费及销售定金的会计核算 诚意金是指购房者有意向购买商品房，并缴纳少量诚意金就可获得未来的购房资格且享受一定的优惠。会员费是指购房者加入开发商成立的购房者俱乐部并支付会员费后，就能取得未来购房资格且能够在购房时享受一定的优惠。由于购房者签订的会员费和诚意金协议大都规定，若未来购房者选不到满意的商品房，可以无条件退回。因此，开发商将收到诚意金、会员费的款项挂在往来账里，计入“其他应付款”。开盘时购房者若选中满意房子并同时签订商品房认购协议书，则转入“预收账款销售定金”；若无满意房源，则退还给购房者，红字冲销“其他应付款”。 销售定金是开盘后购房者与开发商签订商品房认购协议书并同时交纳一定的金额。销售定金是房地产企业取得商品房预售许可证后取得的，从法律上看，即使购房者未按协议约定与开发商签订商品房销售合同，开发商也可不予退还定金。故销售定金属于销售款项的一部分，取得时计入“预收账款销售定金”，待购房者与开发商签订商品房销售合同后将其转入“预收账款首付款”。 （二）首付款、银行按揭款及分期付款的付款方式中收到款项的会计核算争议 购房者签订商品房销售合同时所支付的首付款或分期付款，以及后期的银行按揭款应计入“预收账款”科目还是计入“主营业务收入”科目，是房地产开发公司一直存在争议的问题。 （1）房地产公司取得预售房款，按合同签订时间或实际收到款项时间确认为收入。这一观点持有者认为，按照新会计制度的收入确认条件，既然已经签订商品房销售合同，房地产公司已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；且收入的金额能够可靠计量，相关的经济利益也很可能流入企业；成本则可以按照当地税务机关要求的税费预征率倒算出来。虽然这方法未被会计法规所采纳，但在现实中采用该方法的房地产公司为数不少，尤其是中小房地产开发企业。 （2）房地产公司取得预售房款，按完工进度法确认为收入。这一观点持有者认为，从法律上及实务中看，购房者不得随意撤销与开发商签订的商品房销售合同，说明了房地产公司已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；而且商品房预售是房地产开发企业的一种特殊销售方式，开发商在领取预售许可证时，该商品房已开工建设，商品房的基本结构已不会发生改变，与施工单位签订的建筑施工合同、园林景观合同等开发成本合同也不可撤销了，说明成本已可以可靠计量。预售款则可以按完工进度百分比确认收入，若开发商在取得预售款时不确认收入，房地产开发企业的经济效益将不能通过财务报表及时、充分披露，难以真实反映企业的经营业绩。 （3）房地产公司取得预售房款，不确认收入，计入“预收账款”科目。这一观点持有者认为，虽然购房者已签订商品房销售合同，但房屋尚未建好，开发商仍保留着商品继续管理权与有效控制权；且成本不容易可靠真实计量，无法满足新会计制度对收入的确认条件，不能确认为收入。开发商取得的预售房款对企业而言只是一种负债，只能计入预收账款。 二、针对房地产企业预售房款会计核算争议提出建议 （一）以新会计制度下确认销售收入的原则为依据 在实际业务中，由于房地产公司财务人员的专业胜任能力、职业经验及所在行业相关知识的掌握程度不同，对同一事物做出不同的判断，从而影响房地产公司财务报表的准确性，房地产公司的实际经营状况无法从财务报表中表现出来。只有正确理解与适当运用新会计准则规定的销售商品收入的确认原则，即同时满足以下四个条件才可确认为收入：一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制；三是与交易相关的经济利益能够流入企业；四是相关的收入和成本能够可靠的计量。 （二）以房屋竣工并经有关部门验收合格时确认收入 预售时，购房者与开发商签订了商品房销售合同，从法律上看，标的物所有权与使用权已经转移给购买方；加上房屋竣工并经有关部门验收合格，从实务上看，商品房是达到验收合格标准的，开发商已经具备把商品房完全转移给购房者的条件；此时，已经符合新会计制度下确认销售收入的前三个条件。虽然提交测绘部门的实际测绘面积还未出来，但房地产行业已发展多年，各种管理制度也相应较完善，实际测绘的面积与合同签订的面积误差并不大，都在相关法规规定的范围内。开发商交房时面积误差所导致的差价进行多退少补即可，并不影响收入的可靠计量。在成本方面，虽然竣工决算金额还未确定，但整个项目实际成本至少已支付90%工程款，财务人员还是可以按照计划成本并依据项目实际情况做适当调整进行成本的配比结转，因此成本总体上应属于能够可靠计量的。 这样看来，房地产公司预售房款的会计核算就相对简单，当开发商收到销售定金、首付款、银行按揭款及分期付款时，计入“预收账款”科目；当经有关部门验收合格时，财务人员即可将“预收账款”转入“主营业务收入”，同时结转相应成本，结转成本时若存在工程施工尚未完工或相关配套设施尚未完工的情况，还可先预提这部分成本。而在交房时，多出来面积补差款结转收入，涉及退给购房者的面积补差款先通过“预收账款”红字冲减，再结转收入。 三、总结 房地产企业预售房款的会计核算，应对照新会计制度的要求，并结合房地产业务的实际情况，从及时性、谨慎性的原则出发，确认销售收入时点。进一步规范房地产企业销售确认的具体标准，使不同企业的会计人员都可运用同一具体标准进行销售确认，从而避免因不同判断形成不同结果而使会计信息失去可比性。 参考文献： 张卓.有关房地产开发企业销售收入会计核算的探讨J.经营管理者，2015（26）. 何金鹏.房地产开发企业销售收入的会计核算J.企业导报，2011（2）