设计阶段成本与质量控制标准.docx

国美项目设计管理第1节 总则1.酒店项目公司规划设计部履行设计业务的管理工作。公司其它制度中与设计业务相关的条款与本章相矛盾的地方，以本章为准。2.项目设计管理包括概念规划设计、方案深化设计、初步设计、施工图设计、实施、运营六个阶段。3.结合公司项目特征，项目可分为持有物业和销售物业。持有物业包括项目中的五星级及以上酒店、持有酒吧街等。销售物业指项目中别墅、底商（销售型酒吧街）、商务酒店等。4.持有物业有规划设计部管控；商务酒店根据总图所处位置，由规划设计部和项目管理中心设计部便于管控的一方进行管控。5.规划设计部负责经办的设计业务发生的费用，没有项目公司的，暂由规划设计部负责，待项目公司成立后转拨；有项目公司的，由项目公司负责文件盖章，合同签订和费用支付，规划设计部负责发出付款通知。6.规划设计部管控的设计业务发生的费用必须在规划设计部对成果签认后，项目公司方可支付费用。7.设计管理中六类专业设计指：立面、室内装饰、景观、夜景照明、导向标识、弱电智能化。8.规划设计部的管理的六项专项设计应进行带单设计，并应控制不超出目标成本。9.本章中“项目设计管理操作手册”简称“操作手册”。第2节 设计业务职责界面1.根据项目特征，项目公司对设计类业务各相关部门、管理界面、审批事项进行分工描述，制定此设计业务职责界面，详见设计业务职责界面表。2.规划设计管控的重点是“功能布局、面积指标、重大功效”这三大项内容。1）“功能布局”主要指总平面功能分区，大商业和酒店等重点管控项目的平面设计；2）“面积指标”主要指项目各项面积指标；3）“重大效果”主要指项目里面、室内装饰、景观、夜间照明、导向标识等外观设计效果，也包括持有物业的机电与设备、建筑材料和建筑部品的建造标准等综合使用效果。3.项目公司规划设计部负责和经办的相关阶段设计任务移交给项目公司后，上述三方面的变化必须报项目公司相关部门审批通过后方可实施。4.规划设计部承担部分前期设计工作。5.规划设计部可视项目情况授权项目公司完成规划设计部业务范围内的工作内容，亦可视情况经办项目公司范围的设计业务。6.规划设计部依据设计交底单进行概念规划设计、根据项目公司确认图纸进行方案深化设计，对后期项目公司负责的部分进行施工图审查、对施工中期设计落实情况检查、竣工前规划设计验收；对开业运营后的项目进行规划设计复盘。34第3节 持有物业设计管理流程1 概念规划设计阶段1.1 规划设计部收到合约部提交的顾问公司服务协议书后即可开始跟进概念规划设计。1.2概念规划方案经董事长审图会确认后，须经分管规划副总裁签字，由规划设计部移交发展部、成本部等相关部门内部作业。1.3概念规划方案总图及指标经董事长签字后进行第二次移交，用于形成挂牌条件，并用于相关部门的项目前期准备工作。1.4 与政府签订框架协议后，规划设计部开始大商业和酒店的单体方案设计，项目管理中心设计部、酒店建设公司等相关部门配合各自相关内容，经董事长签确后移交相关部门。1.5 成果移交后因各种原因导致调整的，须再次签确及移交，并以此最新签批内容为准。2 方案深化设计阶段2.1 项目立项后，规划设计部组织召开规划设计启动会，由发展部向规划设计部、项目公司设计部正式移交项目政府协议、摘牌文件中与规划设计相关的资料进行交底，由规划设计部明确规划设计总体安排。2.2规划设计部牵头制定四方工作计划，作为项目开发计划控制书规划设计框架计划。2.3项目管理中心负责在土地摘牌后牵头制定项目开发计划控制书、项目开发计划执行书，规划设计部、项目公司等部门配合。2.4项目公司对摘牌文件中与规划设计相关的资料进行复核，并补充摘牌后项目规划设计的所有边界条件，报规划设计部作为规划设计条件；项目公司负责落实完成项目的政府报批工作（规划、交通、环评、人防、节能等）。如发现规划设计条件有差异，或有不能满足已签批的概念规划的事项，应报项目管理中心及分管项目副总裁审批后转规划设计部，由规划设计部经办并协调成本部、发展部意见后报分管规划副总裁审批。2.5 项目管理中心设计部应负责提供规划设计部管控的销售物业的设计条件及要求，如产品定位、户型比例、设计方案、建造标准等，经项目管理中心批准后提交规划设计部。详见操作手册“销售物业设计条件移交流程”。2.6 项目公司负责完成项目所在地块市政条件的调查，并形成报表，报规划设计部审核。2.7施工图设计单位的确定，应由项目公司发起，成本部参与，进行招标、定标后，定标文件报规划设计部审批。2.8 确定施工图设计单位后，规划设计部组织召开方案设计交底会。2.9 规划设计部负责方案深化设计工作，并牵头召开方案深化设计评审会，组织相关部门对方案深化设计进行评审。评审结果以方案深化成果文件（图纸及会议纪要）形式进行会签，移交相关部门。2.10 规划设计部负责组织完成总图竖向及市政论证会，空调冷热源论证会、供电方案论证会。论证会由项目公司配合完成，其他相关部门参与。论证结果以论证报告或会议纪要形式会签，经规划设计部审批后下发执行。2.12 项目公司负责组织完成基坑支护论证会、结果方案论证会，规划设计部陪合。论证结果以论证报告或会议纪要形式会签，经规划设计部审批后下发执行。2.13 规划设计部须在方案深化成果移交后两周内，向商管总部第一次提供各业态租赁区域边界范围图纸及框算面积指标，商管总部签确的图纸及指标作为与商户谈判的资料集规划下一步设计的依据。详见操作手册“业态区域及指标移交流程（1）”。2.14 规划设计部负责组织立面、景观、室内装饰的设计招标工作，项目公司参与，成本部审核，分管规划副总裁审批，完成方案及设计单位的确定。（参见规划设计类招标流程）。2.15 规划设计部组织立面、景观、室内装饰方案深化评审，相关部门参与，对方案图纸进行会签，经规划设计部审批后移交相关部门。详见操作手册：“方案成果移交流程”。3 初步设计阶段3.1 规划设计部负责编写初步设计及施工图设计任务书。项目公司和项目管理中心设计部配合。3.2 规划设计部负责组织召开初步设计及施工图设计交底会，指导设计单位完成初步设计，项目公司配合。详见操作手册“初设、施工图设计交底会”。3.3 业态技术对接按照以下分工进行：3.3.1 商管总部负责提供室内步行街业态规划图及技术要求，并组织规划设计部与各主力店的初次技术对接并对图纸进行会签，会签图及会议纪要在会后10日内返回规划设计部。商管总部同时提供房产技术条件，作为后续设计条件。详见操作手册“业态技术对接成果移交流程”。3.3.2 项目管理中心负责组织规划设计部进行商务酒店的技术对接，对接成果在会后10日内返回规划设计部，作为后续设计条件。详见操作手册“业态技术对接成果移交流程”。3.4 规划设计部负责初步设计工作，并牵头召开初步设计评审会，组织相关部门对初步设计进行评审。评审结果以初步设计成果文件图纸及会议纪要形式进行会签，移交相关部门。详见操作手册“初步设计评审会流程；初设、施工图成果移交流程”。3.5规划设计部须在初步设计成果移交后两周内，向商管总部第二次提供各业态租赁区域边界范围图纸及测算面积指标，商管总部签确的图纸及指标作为租赁决策文件及规划设计部下一步设计的依据。详见操作手册“业态区域及指标移交流程（2）”。3.6 规划设计部负责组织夜景照明、导向标识、弱点智能化的方案及设计单位招标工作，项目公司全称参与，相关部门（本部、商管总部、万千百货、院线公司等）配合，分管设计副总裁审批，完成及设计单位的确定。（参见规划设计类招标流程）。3.7 规划设计部负责组织夜景照明，导向标志的方案深化评审，相关部门参与，对方案图纸进行会签，经规划设计部审批后移交相关部门。详见操作手册“方案成果移交流程”。3.8项目公司负责组织夜景照明、导向标识的方案深化评审，相关部门参与，对方案图纸进行会签，经规划设计部审批后移交相关部门，详见操作手册“方案成果移交流程”。3.9 规划设计部经办的立面、景观、室内、夜景照明、导向标志、弱电能化化6项专项设计在初设或施工图完成的同时，应进行设计封样，并将审批会签的设计样品移交施工招标经办部门，作为招标参照及施工封样参照，招标后的施工封样样品必须满足供货商不小于三家单位。4 施工图设计阶段4.1 项目公司应在总图竖向论证完成后，组织完成基坑支护图、开挖图和桩位图并报规划设计部审批。详见操作手册“施工图审批流程”。4.2项目公司应在方案深化 评审完成后，组织完成基础底板施工图。并报规划设计部审核。详见操作手册“施工图审核流程”。4.3商管总部、项目管理中心设计部分别负责组织施工图阶段的各自负责的业态技术对接。对接结果在规划设计部审核后提交项目公司作为下一步设计条件。详见操作手册“业态技术对接成果移交流程”。4.4 项目公司应在初步设计审评完成后，组织完成正负零以下土建图及第一版全专业施工图的设计，设计成果用于机电设备招投标及土建施工。详见操作手册“施工图审核流程”。4.5 规划设计部在第一版施工图完成后，向商管总部、项目管理中心提供最终各业态区域边界范围图纸及测算面积指标、作为合同附件。详见操作手册“业态区域及指标移交流程（终稿）”。4.6 项目公司组织召开施工图审查会，对第一版施工图进行审核，规划设计部和相关部门参与，项目公司应将施工图、万达规划设计管控要点的复查结果集审查会会议纪要报规划设计部审核。详见操作手册“施工图审查会流程”。4.7 项目公司组织完成第二版全专业施工图的设计，并报规划设计部审核。详见操作手册“施工图设和流程”。4.8 规划设计部在第一版全专业施工图完成后，负责组织弱电智能化方案深化评审，相关部门参与，对方案深化图纸进行会签，经规划设计部审批后移交相关部门。详见操作手册“方案成果移交流程”。4.9 规划设计部负责组织弱电智能化设计的后续设计管理工作，并在第二版全专业施工图完成后，完成施工图设计后移交项目公司，详见操作手册“初设、施工图成果移交流程”。4.10 项目公司负责组织完成幕墙（含采光顶）招标图。报规划设计部审批。幕墙材料设计封样报规划设计部审核。项目公司负责组织幕墙施工单位完成后续施工图设计工作并报规划设计部审核。详见操作手册“施工图审核流程”。4.11 规划设计部负责组织完成内装、景观、夜景照明施工图及导向招标图的设计工作并组织评审，完成施工图设计后移交项目公司，项目公司负责协调单体施工图设计单位与各专项设计单位的配合工作。项目公司、商管总部参与设计评审。详见操作手册“专项设计评审会流程；初设、施工图成果移交流程”。4.12 项目公司负责组织专业公司完成地下车库划线设计工作，商管总部审核，报规划设计部备案。详见操作手册“成果备案流程”。4.13 项目公司负责组织完成各项市政设计，并应在景观施工图完成前报规划设计部审核。详见操作手册“施工图审核流程”。4.14 项目公司负责组织完成面积预测及实测工作，测绘成果报规划设计部审批，报相关部门备案。详见操作手册“成果备案流程”。5 实施阶段5.1 规划设计部应在项目实施过程中对各专项设计的设计效果进行中期检查，主持召开各项设计中期检查会，并形成会议纪要，项目公司参加并根据会议纪要落实整改。5.2 项目公司负责提交电梯、空调主机招标的设计参数报规划设计部、成本部审批。详见操作手册“设备参数报批流程”。5.3 项目公司负责组织主要材料及部品（包括立面、内装、景观、导向标识等）的施工封样，由规划设计部进行现场封样。5.4 项目公司负责组织完成商家进场后的现场技术对接，商管总部、规划设计部配合。5.5 项目公司负责经办设计变更，按照“设计变更管理流程”执行。5.6 项目公司负责将竣工图向相关部门备案。详见操作手册“成果备案流程”。5.7 规划设计部在开业前对各专项设计进行规划验收，签发规划验收单（规表2），验收结论分为合格、基本合格、不合格。项目公司、商管总部参加，项目公司根据验收意见落实整改。规划验收标准见下表： 规划验收标准规划验收结论万达规划设计管控要点中不合格点位所占比例规划验收合格小于2.5%规划验收基本合格2.5%-5%5%-7.5%7.5%-10%10%-12.5%12.5%-15%规划验收不合格大于15%6 运营阶段 6.1 项目的后期改造，需改造主体（商管总部、院线、百货等）报规划设计部和成本部审核，如果必要报分管规划副总裁审批。6.2 规划设计部参加项目管理中心质量监管部组织的项目开业的正式移交。第4节 销售物业设计管理流程1 概念方案设计阶段1.1 规划设计部负责销售物业概念方案设计阶段工作，管理流程详第3节“持有物业设计管理流程”。1.2 规划设计部负责完成概念方案设计总图及指标，项目管理中心负责完成销售物业单体方案。2 方案深化设计阶段2.1 项目公司对摘牌文件中与规划设计相关的资料进行复核，并补充摘牌后项目规划设计的多有边界条件，报规划设计部作为规划设计条件，项目公司负责落实完成项目的政府报批工作（规划、交通、环评、人防、节能等）。如发现规划设计条件有差异、或有不能满足已签批的概念规划的事项，应报项目管理中心及分管项目副总裁审批后转规划设计部，由规划设计部经办并协调成本部、发展部意见后报分管规划副总裁审批。详见“规表1”及持有物业操作手册“规划设计条件及报批事宜审批流程”。2.2 项目管理中心负责在土地摘牌后牵头制定项目开发计划控制书，项目开发计划执行书，项目管理中心设计部。项目公司等部门配合。（详项目管理中心流程）2.3 项目公司负责完成项目所在地块市政条件的调查，并形成报表，报规划设计部审批，独立且无持有物业的项目无需报审。（详见操作手册持有物业审批流程）2.4 项目在操作过程中应严格执行概念规划签批的总图及指标。如有变化，按照本制度第3节，2.7条审批。2.5 项目管理中心营销部负责组织完成项目产品定位及户型配比建议书，项目管理中心设计部、项目公司配合。2.6 项目公司负责组织、项目管理中心设计部、营销部参与项目单体方案设计单位的招标，方案设计招标计划和招标文件须经项目管理中心审批。详见规划设计类招标流程。2.7 项目公司负责组织营销物业单体施工图设计单位的招标工作。详见规划设计类招标流程。2.8 项目公司负责组织完成销售物业单体方案深化设计，项目公司负责组织方案深化设计评审会，项目管理中心设计部、营销部和规划设计部、商管总部参加。修改后的方案深化设计成果需报项目管理中心设计部、营销部审核，项目管理中心副总经理审批。详见操作手册“销售物业方案深化设计审批流程”。2.9 项目公司负责组织完成商业综合体中销售的“蜡烛”、与大商业贴临的销售的室外步行街的平面方案，并报项目管理中心设计部、营销部审核确认后提交规划设计部，作为规划设计部设计条件。详见操作手册“商业综合体中销售物业平面方案审批流程”。2.10 项目公司视需要组织完成销售物业总图竖向、供电方案、空调冷热源论证，并报规划设计部备案。有持有物业的项目（不含单独酒店项目）由规划设计部一体化操作完成。2.11 项目公司视需要组织基坑支护及结构方案论证。基坑支护及结构方案报规划设计部审批。2.12 规划设计部负责组织销售物业景观方案、夜景照明、导向标识专业设计单位的招标工作，参见规划设计类业务发包管理流程。2.13 项目公司负责组织销售物业夜景照明、导向标识的方案深化评审，商管总部参与，规划设计部审批。2.14 规划设计部负责组织销售物业景观方案深化评审，项目管理中心设计部、商管总部参与，规划设计部审批。详见操作手册“销售物业景观方案深化审批流程”。2.15 项目公司负责组织完成销售卖场（售楼处、样板房、示范区）的方案设计（含内装及景观）招标后及后续设计管理工作。销售卖场设计方案需报项目管理中心设计部、营销部审批后方可进行后续工作。详见操作手册“销售卖场设计方案审批流程”。2.16 项目公司负责组织编制销售物业建造标准，经项目公司批准后作为后续设计条件。3 初步设计阶段3.1 项目公司负责编写初步设计及施工图设计任务书，报规划设计部审批，项目管理中心设计部审批。3.2 项目公司负责组织初步设计及施工图设计交底会。3.3 项目公司负责组织销售物业景观、夜景照明、导向标识初步设计审批，项目管理中心设计部、商管总部参与，规划设计部审批。3.4 项目公司负责编写销售物业公共区域、精装类销售物业室内装修设计任务书、并报项目管理中心设计部、营销部审核后报分管项目副总裁审批。详见操作手册“销售物业精装修设计任务书审批流程”。3.5 项目公司负责组织设计单位进行销售物业公共区域、精装类销售物业室内装修方案设计，方案设计成果报项目管理中心设计部、销售部审批。详见操作手册“销售物业设计方案审批流程”。4 施工图设计阶段4.1 项目公司负责组织完成各阶段施工图（含各专项设计）设计。商管总部参与弱电智能化方案深化及施工图设计审批。4.2 销售商铺的施工图设计需报项目管理中心设计部备案。4.3 项目公司负责组织施工图（含各专项设计）审批。其中商管总部参与景观施工图审批，夜景照明、景观、导向标识施工图需报规划设计部审批。4.4 项目公司负责组织完成面积预测及实测工作，测绘成果报项目中心设计部审批后报相关部门备案。详见操作手册持有物业审批流程。5 实施阶段5.1 项目公司负责提交电梯的设计参数报项目管理中心设计部、成本部审核，规划设计部审批。详见操作手册“销售物业设备参数报批流程”。5.2 项目公司负责组织主要材料及部品（包括立面、内装、景观、导向标识等）的施工封样，项目管理中心设计部备案。5.3 项目公司负责经办设计变更，按照“设计变更管理流程”执行。5.4 项目公司负责将竣工图向相关部门备案。详见操作手册持有物业审批流程。第5节 酒店物业设计管理流程1 概念方案设计阶段1.1 规划设计部负责酒店概念方案设计阶段工作，管理流程详第3节“持有物业设计管理流程”。1.2 概念设计方案总图及指标经董事长签字后进行第二次移交，用于形成挂牌条件，并用于相关部门的项目前期准备工作。详见操作手册持有物业审批流程。1.3 与政府签订框架协议后，规划设计部依据酒店建设公司提供的酒店品牌及其技术条件开始酒店的单体方案设计，酒店建设公司派和并会签，经董事长签确后移交相关部门。详见操作手册持有物业审批流程。2 方案深化设计阶段2.1 项目立项后，规划设计部组织召开规划设计启动会，酒店公司参加。详见操作手册持有物业审批流程。2.2 项目管理中心负责在土地摘牌后牵头制定项目开发计划控制书、项目开发计划执行书，酒店公司、项目公司等部门配合。详见项目管理中心流程。2.3 项目公司负责完成项目所在地块市政条件的调查，并形成报表，报规划设计部、酒店建设公司审核。详见操作手册“酒店市政条件审批流程”。2.4 酒店施工图设计单位的确定，应由项目公司发起，成本部参与，进行招标、定标后，定标文件报规划设计部审批。参见规划设计类招标流程。2.5 酒店建设公司负责组织酒店机电、内装设计单位的招标并确定设计单位。机电设计单位的确定应报规划设计部审核。2.6 项目在操作过程中应严格执行概念规划签批的总图及指标。如有变化，按照本制度第3节，2.7条审批。2.7 规划设计部负责酒店单体方案深化设计工作，并对酒店管理公司提出的建筑方面要求（平面功能、立面、景观、幕墙、夜景照明、室外标识等）进行修改或调整，以尽量满足酒店开业运营使用要求。2.8 规划设计部负责牵头组织酒店单体方案深化设计评审，相关部门对方案深化设计进行审批，酒店建设公司参加。评审结果以方案深化成果文件（图纸及会议纪要）形式进行会签，移交相关部门。详见操作手册持有物业审批流程。2.9 酒店建设公司负责组织完成室内装修、室内标识、厨房、洗衣房、室内灯光、后勤区装修、声学、视听、配饰、艺术品及机电系统的专项设计。2.10 酒店的总图竖向论证参照持有物业相关流程组织论证及报审。酒店的供电方案，空调冷热源论证由酒店建设公司组织，规划设计部审核。2.11 规划设计部负责组织立面、景观的设计招标工作，项目公司参与，成本部审核，分管规划副总裁审批，完成方案及设计单位的确定。详见规划设计类招标流程。2.12 规划设计部组织立面、景观方案深化评审，酒店建设公司参与，对方案深化图纸进行会签，经规划设计部审批后移交相关部门。详见操作手册持有物业审批流程。2.13 酒店建设公司组织机电方案深化审批，项目公司参与、规划设计部审核，酒店建设公司审批后，由酒店公司组织后实施施工图设计。2.14 酒店建设公司组织内装方案深化评审，规划设计部参与，对方案图纸进行会签，经分管酒店副总裁审批后，由酒店公司组织后续内装施工图设计。2.15 酒店公司负责组织项目公司等部门参与酒店管理公司的技术对接与房产技术条件的谈判，规划设计部参与。3 初步设计阶段3.1 规划设计部负责编写初步设计及施工图设计任务书，酒店建设公司负责完成机电部分。3.2 规划设计部负责组织召开初步设计及施工图设计交底会，指导设计单位完成初步设计，酒店建设公司参加，项目公司配合。酒店机电部分由酒店公司视情况进行单独补充交底。详见操作手册持有物业审批流程。3.3 规划设计部负责初步设计工作，并牵头召开初步设计评审会，组织相关部门对初步设计进行审批。审批结果以初步设计成果文件（图纸及会议纪要）形式进行会签，移交相关部门。详见操作手册持有物业审批流程。3.4 酒店建设公司负责组织完成机电专业的初步设计并组织评审，规划设计部、项目公司参与。3.5 规划设计部负责组织夜景照明、室外导向标识的设计招标工作，项目公司参与，成本部审核，分管规划副总裁审批，完成方案及设计单位的确定。详见规划设计类招标流程。3.6 规划设计部负责组织夜景照明、室外导向标识的方案深化审批，酒店建设公司参与，对方案深化图纸进行会签，经规划设计部审批后移交相关部门。详见操作手册持有物业审批流程。3.7 项目公司负责组织幕墙施工图设计招标工作，规划设计部审批，完成设计单位的确定。详见规划设计类招标流程。4 施工图设计阶段4.1 项目公司应在设计初步设计评审完成后，组织完成正负零以下土建图及第一版全专业施工图的设计，设计成果用于机电设备招标及土建施工。详见操作手册持有物业审批流程。4.2 项目公司组织召开审图审查会，相关部门参与。施工贴图报规划设计部、酒店建设公司审核。4.3 项目公司负责组织完成第二版施工图，规划设计部审核，酒店公司审批。4.4 项目公司负责组织完成幕墙（含采光顶）招标图，报规划设计部审批。幕墙材料设计封样报规划设计部审核。项目公司负责组织幕墙施工单位完成后续施工图设计工作，并报规划设计部审批。详见操作手册持有物业审批流程。4.5 酒店建设公司负责酒店二次机电施工图设计。4.6 规划设计部负责组织完成景观、夜景照明施工图及室外导向标识招标图的设计工作并组织评审，完成施工图设计后移交项目公司。项目公司负责协调单体施工图设计单位与各专项设计单位的配合工作。项目公司、酒店建设公司参与设计评审。详见操作手册持有物业审批流程。4.7 酒店建设公司负责组织内装施工图设计评审，分管酒店副总裁审批，修改后的图纸移交酒店建设公司项目部管控。4.8 项目公司负责组织完成各项市政设计，并应在景观施工图完成前报规划设计部审批。详见操作手册持有物业审批流程。4.9 项目公司负责组织完成面积预测及实测工作，测绘成果报设计院审核后报相关部门备案。详见操作手册持有物业审批流程。5 实施阶段5.1 酒店建设公司负责拟定酒店机电设备工程招投标技术标准，提交给项目公司级项目公司成本部，作为机电设备工程招投标依据。详见操作手册“酒店设备参数移交流程”。5.2 项目公司负责提交电梯的设计参数报规划设计部、成本部审批。详见操作手册持有物业审批流程。5.3 项目公司负责组织主要材料及部品（包括立面、景观、室外导向标识等）的施工封样，由规划设计部进行现场封样。5.4 酒店建设公司负责组织室内装饰材料及部品的封样。5.5 项目公司负责经办设计变更，按照“设计变更管理流程”执行。5.6 项目公司负责将竣工图向相关部门备案。详见操作手册持有物业审批流程。5.7 项目公司负责组织酒店规划设计验收，酒店建设参加。6 运营阶段6.1 酒店建设公司负责组织酒店复盘会，项目公司，项目管理中心，规划设计部等部门参加。6.2 项目的后期改造，需改造主体报酒店设计公司审核，如改造涉及外立面及土建则还需报规划设计部审核，成本部审批。第7节 设计变更管理1 综述1.1 在项目各阶段施工图发出后，设计单位根据建设单位要求，对设计图纸做出的变更，统称“设计变更”，包括设计修改、设计补充。1.2 相关部门，如商管总部，酒店公司等部门发出的设计修改要求，各自按照制度要求的审批流程完成设计变更申报、审批，审批通过的变更事项，移交项目公司发起设计变更审批流程。2 设计变更执行原则2.1 多级审核院子：至少要经过二级及以上的审核。第一级为开发设计部、工程（配套）部、成本控制部；第二级为主管设计副总经理。2.2 通过施工合同的相关限定控制计划变更。2.2.1 权利限制原则：实行严格的权限规定，并在施工合同中明确，不在权限范围之内的签字一律无效。2.2.2 原件结算原则：必须要有齐备、有效的原件作为结算依据。2.2.3 标准表格原则：应采用标准的格式。2.2.4 法律约束原则：在与设计单位签订设计合同时，应按本指引约定设计变更工作流程，特别明确甲方向设计单位发出设计变更指令的有效签发人。同时约定设计单位发出设计变更通知单的甲方接受部门及人员。2.3 归口管理原则：设计单位负责编制设计变更通知单；开发设计部负责编制设计变更审批单，负责发放设计变更通知单，负责除设计变更确认单外的其它设计变更表的编号；工程（配套）部负责设计变更确认单的事实确认；成本控制部负责设计变更确认单的费用确认及编号。2.4 时间限制原则：实行严格的事件限制，实行一单一算，严禁事后补办。2.5 专人跟进原则：开发设计部、工程（配套）部及成本控制部应专人负责设计变更工作。3 设计变更分类3.1 设计变更分为二类：第一类为产品设计变更，第二类为其它设计变更。3.2 第一类设计变更3.2.1 第一类设计变更是指：变更将影响原经审批的规划指标、建筑方案，牵涉到功能布局、面积指标、重大效果等重点控制事项的设计变更；或可能引起相关法律纠纷，如与主力店的合作纠纷、可能导致购房业主法律纠纷的设计变更，包括国家或地方政策、法规的变化引起的规划调整等。3.2.2 第一类设计变更的办理原则：均须报规划设计部和成本控制部审核。3.2.3 第二类设计变更3.2.4 第二类设计变更是指：除第一类设计变更以外的一切设计变更。包括但不限于：售楼协议文件引起的设计修改或补充事项；设计图纸错误（错、漏、碰、缺）引起的设计修改或补充事项；配合施工需要引起的设计修改或补充事项；配合设计优化需要引起的设计修改或补充事项；业态对接和专项设计分步实施造成的设计修改或补充事项；配合商家进场造成的设计修改或补充事项等。3.2.5 第二类设计变更的办理原则：设计变更必须做到事前控制，必须按照设计变更的审批权限完成审批程序，严禁肢解设计变更。3.2.6 售楼协议引起的设计变更引起成本增加时，项目公司必须在办理设计变更之前同客户签订费用承担协议。4 设计变更审批权限根据不同的变更分类和变更金额，对应不同的审批权限及审批流程，见下表：设计变更金额物业类型有效签字人（共同签署）责任人第一类100（不含）万以下持有型项目公司工程副总、规划副总、成本副总、总经理、规划设计部院长、成本控制部总经理项目公司总经理酒店酒店项目公司工程副总、规划副总、成本副总、总经理、酒店设计公司总经理、规划设计部院长、成本控制部总经理酒店项目公司总经理销售型项目公司经营管理委员会、项目管理中心设计部总经理、规划设计部院长、成本控制部总经理项目公司总经理第二类5万元及以下所有物业项目公司（或酒店项目公司）工程副总、成本副总、规划副总项目公司设计副总经理5-10万元所有物业项目公司（或酒店项目公司）工程副总、成本副总、设计副总、总经理项目公司总经理10万元及以上持有物业项目公司开发设计部、成本控制部、工程（配套）部、成本副总经理、设计副总经理、总经理、规划设计部院长、成本控制部总经理项目公司总经理酒店酒店项目公司工程副总、规划副总、成本副总、总经理、酒店建设公司总经理、规划设计部院长、成本控制部总经理酒店项目公司总经理销售型项目公司经营管理委员会、项目管理中心设计部总经理、规划设计部院长，成本控制部总经理项目公司总经理5 设计变更办理时间5.1 设计变更实施前，项目公司审批权限范围内的设计变更，办理时间为5个工作日。对需审批的各类设计变更，项目公司审批时间为5个工作日，各部门审批时间为5个工作日。5.2 在紧急情况下（由项目公司设计、工程副总经理判断），对于不影响建筑质量和验收的第二类设计变更，根据设计变更审批权限，在完成设计变更审批单，知会设计单位后，开发设计部编写设计变更通知单一式三份，开发设计部、成本控制部、施工单位各一份原件；工程（配套）部、监理单位留复印件。如果相关施工单位多于一家，则原件也需多出相应份数。施工单位接到设计变更通知单后可立即组织施工。5.3 设计变更实施后，工程（配套）部、成本控制部、监理公司、施工单位对每月25日前已实施完毕的设计变更进行确认。对于增加工程成本的设计变更，如果未经确认，在工程结算时将不予考虑；对于降低工程成本的设计变更，如果施工单位不配合确认工作，由监理单位及项目公司共同确认后生效，将作为工程结算的依据之一。6 设计变更办理方法6.1 设计变更办理方式6.1.1 用工程联系单（变更）设计变更审批单，设计变更通知单、设计变更确认单四张表单完成设计变更的提出、审批、确认程序。设计变更可由项目公司各部门、施工单位、设计单位、监理单位提出。6.1.2 提出设计变更的单位或部门，通过工程联系单形式通知工程（配套）部。6.1.3 工程（配套）部及项目公司相关专业工程师在工程联系单上描述该设计变更部位的现状（是否已按原设计图纸实施完毕、部分实施或未实施），分析该设计变更对工程质量和进度的影响后，提交开发设计部，工程（配套）部留存复印件。6.1.4 结算以设计变更确认单、设计变更通知单及相应的变更图纸作为依据。6.1.5 开发设计部负责对设计变更审批单、设计变更通知单进行编号，三个表单为同一编号，编号方法为：在设计变更归属的设计合同的编号后加“bgxxx”（xxx为序号）6.1.6 成本控制部负责对设计变更确认单进行编号，编号方案为：在设计变更归属的工程承包合同的编号后加“bgxxx”（xxx为序号）6.1.7 设计变更通知单须得到设计副总经理确认后才能实施。6.2 设计变更办理程序6.2.1 第一类设计变更6.2.1.1 根据工程（配套）部提供的工程联系单，开发设计部填写设计变更审批单，如果需要，开发设计部应事先与设计单位沟通。6.2.1.2 工程（配套）部负责填写工程意见，成本设计部根据设计变更的内容估算成本变化。6.2.1.3 开发设计部经办人负责办理审批会签，审批会签按设计变更审批权限执行。设计变更审批单通过审批后，开发设计部留存一份原件，成本控制部留存复印件。6.2.1.4 项目公司内部审批完成后，上报规划设计部审批。6.2.1.5 获得规划设计部批准后，项目公司上报成本控制部审批。6.2.1.6 获得成本控制部批准后，设计单位根据设计变更审批单中关于设计变更的要求，完成设计变更他通知单一式三份，经规划副总经理进行确认、工程副总签字后，开发设计部、成本控制部、施工单位各一份原件，并报规划设计部和成本控制部备案，工程（配套）部、监理公司留复印件。6.2.1.7 设计变更实施完毕，施工单位填写设计变更确认单一式二份，写明其实施情况，监理和工程（配套）部对表单中的事实进行确认，成本控制部对表单中的费用进行确认。经施工单位、监理单位、项目公司派驻现场的工程师（一般为主管工程的副总经理）签字确认后，成本控制部、工程（配套）部、施工单位、各一份原件，作为工程结算的依据之一，工程（配套）部，开发设计部、监理公司留复印件。无论有无 ，每份设计变更通知单均必须经确认。6.2.1.8 若涉及到已发布广告许岚传，已签订售楼协议的规划及建筑设计变更。应首先通知营销部，并由公司法律顾问进行法律评估后，再决定是否进行设计变更。6.2.2 第二类设计变更6.2.2.1 根据工程（配套）部提供的工程联系单，开发设计部填写设计变更审批单。6.2.2.2 工程（配套）部填写现场情况，成本控制部根据设计变更的内容估算成本变化。6.2.2.3 开发设计部经办人负责办理审批会签，审批会签按设计变更审批权限执行。如需上报审批，必须在获得审批后才能实施。不需审批的设计变更。项目公司将设计变更审批单报成本控制部备案。设计变更审批单通过审批后，开发设计部留原件，成本控制部留复印件。6.2.2.4 设计单位根据开发设计部提供的批准后的设计变更审批单的内容修改完成后，向开发设计部提供设计变更通知单一式三份，经设计副总经理确认、工程副总签字后，开发设计部、成本控制部、施工单位各一份原件、工程（配套）部、监理公司留复印件，属于审批的设计变更，报成本控制部备案。6.2.2.5 设计变更的工程内容完成后，施工单位填写设计变更确认单一式二份，并对表单中的事实进行确认，成本控制部对表单中的费用进行确认。经施工单位、监理单位、项目公司工程副总经理签字确认后，成本控制部、施工单位各留一份原件，作为工程结算的依据之一。工程（配套）部、开发设计部、监理公司留复印件。无论有无发生，每份设计变更通知单均必须经确认。6.2.2.6 售楼协议引起的设计变更不引起成本增加（如：隔墙不砌、墙面不做面层抹灰、不油漆、洁具不安、门移位等）、不影响工程质量及验收、不造成客户投诉时，项目公司完成审批手续，开发设计部知会设计单位后，编写设计变更通知单，开发设计部、工程（配套）部、设计单位、施工单位、监理单位各一份原件。6.2.2.7 属于5.2条及6.2.2.7条的情况，开发设计部不需编制设计修改意向单，设计单位不需编制设计变更通知单，由开发设计部编写设计变更通知单。7 设计变更处理要点7.1 设计变更金额是指单位工程中单项设计变更引起的成本变化总金额，设计变更引起的成本变化应包括：实施设计变更本身发生的费用，返工发生的费用、造成相关专业调整所发生的费用等。7.2 设计变更为完成审批，不得付诸工程实施；否则，将追究有关人员的责任。7.3 成本控制部估算设计变更引起的成本变化，误差尽可能控制在10%以内。7.4 为提高效率，项目公司和可依据项目具体情况需要，在自身职权范围内进行授权，但授权人认为责任人。7.5 项目公司应加强设计管理工作，做好前期工作，合理安排设计周期，提高设计图纸质量，尽量减少设计变更的发生。7.6 对于必须进行的设计变更，项目公司应尽可能在变更部位的工程施工之前完成设计变更的一切手续，避免发生返工浪费。7.7 施工图会审时发现图纸中出现的错、漏、碰、缺等设计问题，以施工图会审纪要的形式进行变更，不另进行审批。施工图会审时造成方案或建造标准改变时，必须按照设计变更流程完成审批。8 设计变更管理支持文件工程联系单（变更）设计变更审批单设计变更通知单设计变更确认单工程联系单（变更）工程名称发出单位变更名称联系事项及内容：经办人： 负责人： 日期：专业工程师意见（描述设计变更部位的现状：按原设计图纸实施完毕、部分实施、未实施；分析该设计变更对工程质量及工期的影响）相关专业工程师（签名）：工程（配套）部经理： 日期： 工程（配套）部签收： 日期：编号设计变更审批单工程名称变更名称设计变更编号归属设计合同名称及编号归属设计图纸标号设计变更分类第一类 第二类 第三类提出部门变更原因及变更意向：（开发设计部填写，变更意向可附图纸说明）工程（配套）部意见：成本控制部意见：（增加/减少） 万元，费用应由 承担开发设计部意见： 项目公司领导审批（第一类设计变更由项目公司经营管理委员会审批）项目公司规划设计部审批项目公司成本控制部审批注：此表单的审批按设计变更审批权限的规定执行设计变更通知单工程名称设计变更名称设计变更编号归属设计合同名称及编号归属设计图纸编号变更内容（文字或图纸，可附页）专业工程师会签设计副总经理意见签发人（日期）：接收人签字（日期）：说明：1 本表用于开发设计部编制设计变更通知单的情况，此情况不需编制设计修改意向单；2 当设计单位编制设计变更通知单时，不用此表，设计、工程副总经理在设计单位编制的设计变更通知单上签署确认意见，开发设计部在设计单位编制的设计变更通知单上编号。设计变更确认单工程名称设计变更名称设计办更编号施工单位名称施工合同编号设计变更确认单编号费用承担单位设计变更实施情况：（发生设计变更的单位工程名称及部位，实施的时间及质量等，实施工作描述，工程量及变更报价。需注明是增加或减少造价，及可能导致的费用分担。可附页）施工单位经办人： 负责人： 日期监理单位确认的情况：（工程、质量、工程量等，可附件）经办人： 总监或代表： 日期：建设单位工程（配套）部确认的情况：经办人： 负责人： 日期：复核的情况（如果有）：经办人： 负责人： 日期：双方确认的增加或减少的变更金额及费用分摊方案：建设单位负责人： 建设单位成本控制部经理： 日期：施工单位（章）施工单位乙方代表： 施工单位造价工程师： 日期：第8节 规划设计类业务发包管理1 总则1.1 项目公司监理全面的规划设计类业务招标管理制度，以公正、公平、公开的原则评估、选择设计业务承包单位，在合理公平的原则下追求公司利益最大化，以确保各项设计业务满足规定的质量、进度和成本控制要求。1.2 单项合同额在30万元以上（含）的规划设计类业务发包，都必须按招标管理流程确定承包单位，规划设计类业务发包份三种方式：1）招标2）直接委托3）长期合作1.3 复核直接委托或长期合作条件的，按照招标管理权限分类中的规定，由经办部门执行相关工作指引，办理相应的申请、审批手续。2 招标管理权限分类及业务范围2.1 根据设计内容和阶段的不同，按管理权限将规划设计类招标分为以下三类：2.1.1 第一类招标（由规划设计部经办）；设计项目经济技术指标、经营要求的方案设计，对整体效果有重大影响的规划、方案、专项类设计为第一类招标范围，主要包括以下设计业务1）总图规划及概念方案设计；2）持有型物业单体建筑方案及其深化设计；3）持有型物业、贴临购物中心的室外步行街建筑外立面方案及初步设计（包含商业综合体项目裙房上部塔楼）。4）室内步行街（含采光顶）和购物中心公共区域室内装修方案设计、初步设计及施工图设计；（采光天棚完成至方案深度、不含钢结构专业设计）5）所有物业景观的方案设计、初步设计及施工图设计；6）所有物业夜景照明的方案设计、初步设计及施工图设计；7）持有型物业的导向标识系统的方案设计、初步设计及施工图设计；8）持有型物业弱电智能化方案设计及施工图设计；9）规划、建筑、结构、材料、机电设备等设计类研究业务；10）要求的由规划设计部经办的其他设计业务：说明a）原则上商业综合体项目裙房上塔楼的立面等相关设计业务均纳入持有型物业范围内一并经办。b）对立面、内装、景观、导向标识、夜景照明、智能化等设计业务，如规划设计部仅经办至方案或初设深度，而后续设计另行招标的，则后续设计招标纳入项目公司经办的第二类招标中。2.1.2 第二类招标（由项目公司经办）主要包括以下设计业务：1）持有型物业建筑单体初步设计、施工图设计；2）持有型物业幕墙、钢结构方案及施工图设计；3）第一类招标中队专项设计招标未将施工图业务与方案招标一体化经办完成而需要另行开展施工图招标的设计业务；4）销售型物业单体设计方案（含住宅、公寓、住宅区及公寓区商铺户型平面、立面设计方案及总图规划设计方案）5）销售卖场设计方案（含售楼处建筑设计方案及售楼处、样板房、公共区室内装饰设计方案）6）市政工程设计、工程地质勘查、机电设备专业设计、销售物业导向标识等其他二类标；说明：a)