城中村改造的建议.docx

随着太榆同城化、大学城建设步伐的加快，晋中榆次城区建设引来了千载难逢的机遇。目前城中村、旧城连片改造已被市政府纳入城市建设整体规划当中，2013年晋中市经济工作会提出，今年重点对新华街、直隶庄、大东关、北关、小东关等旧城片区和郭家堡、南沟等城中村进行改造，但是在拆迁改造的过程中，风闻拆迁而突击盖房的现象比较突出。 这主要因为现行的补偿规定是按照实际房屋面积评估作价对拆迁户进行安置、补偿，造成了一些房屋层数低和面积少的村民以及其他被拆迁人往高盖、多盖面积，以获得更多的补偿。另外非法抢建的建筑质量往往较差，加之拆迁后建筑垃圾增加，清运工作量加大，不但污染了环境，同时也浪费了资源。非法抢建房屋不仅给改造拆迁工作带来了很多困难，增加了工作量，提高了征地成本，同时由于拆迁补偿利益不平衡，还造成拆迁户上访告状等社会不稳定因素。 解决上述问题的建议： 为从根本上杜绝“博赔偿”的抢建行为，区政府应尽快主动和市政府沟通出台房屋征收与补偿实施办法(草案)，制定统一的城中村、连片改造拆迁补偿政策和标准，建立房、地分估的评估机制，充分体现土地价值，按区位补偿土地价，区位越好，土地补偿价越高，同时房屋不再按照原先的有多少层多少面积来补偿，而应该设置标准层，无论房屋盖多少层，安置标准都按照标准层进行补偿。从而杜绝拆迁补偿的随意性，对遵守政策法规的被拆迁者，实施的奖励政策，使遵规守纪者切实得到实惠，不给乱搭乱建者可乘之机。同时，为了制约人为抢建的恶意行为，对于非法多加盖部分，不但不补偿，还要因其浪费社会资源进行处罚，避免恶意加盖造成不安全隐患，减少浪费。城中村改造中的突出问题及对策建议正确把握新时期群众工作的特点和规律，切实做好新时期的群众工作，是深入贯彻党的十七大和十七届五中全会精神、加快构建社会主义和谐社会的内在要求。如何在实施旧城和城中村改造过程中，更好地实现国家、集体、农民三者利益的有机统一，维护好村（居）委、改造企业和拆迁回迁农民的合法权益，积极、稳妥、高效地推进拆迁改造？带着这一问题，近期，晋城市有关部门深入市政府正式批准实施城中村改造的18个村（居）委进行了认真调研，并就市区城中村改造中存在的突出问题及其产生原因进行了初步分析，提出了相关解决对策和建议，希望能起到抛砖引玉的作用。 一、存在问题及原因分析 （一）办理审批手续比较慢。这是各村（居）委普遍反映的一个难题。某居委反映，自2005年换届以来，他们就开始跑城中村改造的各种审批手续，且该项目还是国家、省、市批准改造的采煤沉陷区治理项目，但直至今年8月份才全部办理完毕各种手续，时间长达五年之久。究其原因，一是程序繁琐复杂。据了解，办理城中村改造审批手续共有15道程序，需分别经过村（居）委、镇（办）政府、县级政府、市政府以及市发改委、城建、国土、规划、环保、消防、拆迁办等职能部门审批。完成所有审批手续要盖18个公章。二是一些党政机关行政效能低，服务意识淡薄。少数机关工作人员办事拖拉，服务意识差，有的还存在吃拿卡要现象。三是办事人员业务不熟，易走弯路。办理具体手续的村（居）委两委成员，由于文化素质、社会交际能力等因素所限，致使在办理有关手续过程中难免走一些弯路，延误一些时间。 （二）拆迁难度大。拆迁问题始终是制约城中村改造的焦点和难点问题。其主要根源：一是房租价格高。近年来，随着房价上涨，市区房屋租赁价格也大幅提升。区位好的单元楼每套每月租金达1000至1500元左右。而城中村改造拆迁过渡期每年每平方米只补贴5元，村（居）民认为不合算，不愿拆迁。二是部分群众担心不能按时回迁。由于城中村改造是一项复杂的系统工程，村民担心村（居）委干部的承诺难以兑现，担心不能按时回迁。三是拆迁补偿标准不统一，造成拆迁户相互攀比心理严重。之前，在城中村“一村一策”改造推进过程中，拆迁补偿存在从1:1到1:1.5的不均等现象。如，有两个社区虽仅一墙之隔，拆迁补偿却分别为1:1.3和 1:1.5，导致前者拆迁工作非常困难。 （三）回迁楼严重超期。因拆迁受阻，办理各种审批手续时间过长等方面的原因，已开工的回迁楼项目，普遍存在超期现象，造成许多回迁项目不能按时交付使用，既增加了投资成本，又容易引发干群矛盾、集体访等问题。如，郝匠居委新建的二期12栋回迁楼，目前已完成施工任务的70%，按正常施工，今年年底即可回迁，因有7户居民因拆迁补偿问题不配合拆迁，造成许多配套项目无法进行，严重影响了回迁房的施工进度，许多居民不能按时回迁。 （四）平衡有难度。一是用地指标不够用。晋城市区城中村改造实行人均用地指标不超过120平方米的标准，这一指标已远远不能适应城市化发展的需要。如，苗孟匠居委因市区景西路拓宽等工程无偿征去城中村改造30亩土地，使该居委人均用地指标下降到89平方米，因此，只能规划设计高层住宅回迁楼，造成各种物业费用大增，回迁居民无法承受。二是土地价格存在较大差异。市区内地理位置好的土地，每亩价格达400多万元，城郊结合部每亩仅值100万元左右。如，前书院居委每亩地价按150万元计算，29亩出让用地的土地收益不足4500万元，而回迁楼建设需要投资近9000万元，极有可能造成改造项目搁浅和“半拉子”工程。三是城市基础设施配套不平衡。一部分城中村改造项目由于城市设施配套滞后，回迁在即，只好增加投资，高代价实现配套。如，苗孟庄社区回迁楼项目已有近两年的时间，原计划景西路北段开通后，将该小区接入城市主网，但是景西路北段延伸工程未列入市政府近两年的投资计划，社区只好增加投资，实施临时配套。再如，前书院、后书院两社区地理位置比较偏僻，水、暖、气均未纳入城市主网之内，实施城中村改造，必将增加投资成本。四是治理采空区和沉陷区费用高，投资大。 （五）收费不尽合理。据反映，办理城中村改造审批手续所需的15道程序中没有一项不收取费用。如，在实施城中村改造规划过程中，市园林局要办理绿化意见书，并按绿化总投资的5%收取绿化保证金，数额巨大，造成资金沉淀，老百姓很有意见。 二、解决对策及建议 1、进一步完善城中村改造的政策措施。一是调整人均用地指标。建议市区城中村改造按地级差重新确定用地基数。也可参照周边地市城中村改造人均用地基数，适当提高人均用地标准。对于人均用地不达标准的村（居）委，政府可从城中村收回土地或收益中酌情解决。二是尽快规范拆迁补偿规定。面对目前城中村改造补偿标准不统一的问题，建议尽快出台城中村改造房屋拆迁安置补偿的指导性意见，对拆迁补偿相互攀比和无限扩大的现象加以限制，有效解决当前城中村改造遇到的拆迁难、平衡难等问题，促进城中村改造顺利推进。三是合理解决利益分配问题。城中村改造多余的建设用地是城中村集体用地，其土地收益应该取之于民用之于民。建立城中村改造基金，将个别项目多余土地的收益纳入其中，统筹用于需要配套或难以平衡的项目。四是明确拆迁责任主体。城中村改造面临的突出矛盾之一，是拆迁补偿问题。建议各级政府和有关职能部门，要进一步明确村（居）委和乡（镇、办）的拆迁责任主体地位，市、区（县）政府积极引导和协助做好城中村改造的拆迁补偿工作。房屋拆迁安置成都各区县将要统一制订补偿标准 【 2010-01-08 10:03:18 】【来源: 四川在线华西都市报 】 【字体：大中小】【颜色：红 绿 蓝 黑】流程图 前提 ：拆迁资金、安置房源、拆迁补偿安置方案落实后，才能拿到房屋拆迁许可证 实施 ：继中心城区后，成都二三圈层区县也将统一拆迁标准，可有效减少纠纷缩短工期 投诉 ：近期，成都12个区县的拆迁投诉中心就将与市民见面，市民可通过公开电话投诉 听证 ：作出行政强拆决定前，将执行听证程序，实施强拆前，先确保人员安全和财产安全。 补偿 ：除了一次性货币补偿、安置住房外，最快今年成都青羊区、锦江区可探索股份制分红、自主改造等试点模式 成都市二三圈层将首次统一拆迁标准 成都市12区市县将设12个投诉中心 探索“股份制、自主改造”等试点模式 昨日，成都市房管局表示，成都市已出台城镇房屋拆迁新规范。今后，成都二三圈层也将和中心城区一样，统一制订公布补偿标准和执行办法。同时，各区县还将设立12个投诉中心，专门接受拆迁违规投诉。为避免出现“钉子户”安全事故，强制拆迁也要在人员安全财产妥善处置后才能实施。 专家看法 关键词：拆迁审批 补偿安置方案落实后才能拆 “拆迁资金、安置房源、拆迁补偿安置方案未落实的，以后根本拿不到房屋拆迁许可证，自然也就不能进行拆迁。”成都市房管局相关负责人说，实施旧城改造、危旧房改造、市政基础设施等建设工程，根据城镇规划拆迁房屋的，都要依法办理房屋拆迁许可证。 据悉，为进一步加大对拆迁工程的监管力度，拆迁改造应统一纳入行政监管，由各区（市）县政府明确具有法定资质的实施单位组织实施。除经批准实施的单位自行改造项目外，具体拆迁补偿安置工作不得委托社会性拆迁公司承担。 关键词：拆迁补偿 12区县都要出台补偿标准 “今后，成都市二三圈层的区县也要进行统一拆迁标准。”市房管局相关负责人说，目前，成都中心城区已经统一拆迁补偿费用标准。从实施情况来看，拆迁中出现的纠纷大大减少，拆迁的工期也缩短不少。为此，将在全域成都铺开。拆迁补偿将首先遵循市场价值原则对被拆迁房屋依法进行评估。补偿费用包括经评估确定的被拆迁房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励等五部分。 今后，成都市将建立城镇房屋拆迁估价机构备选库，进入备选库的房地产估价机构，方可参加政府组织实施拆迁项目的评估。在拆迁动员会上，房产行政管理部门将主持现场抽签产生估价机构，并邀请公证机关到场公证，让市民放心。 关键词：投诉中心 市民有了申诉“绿色通道” 为防止暗箱操作，明确要求城镇房屋拆迁工作应将拆迁法规政策、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员名单、拆迁补偿安置方案、安置房源平面图、房地产估价报告、拆迁补偿及奖励标准、拆迁补偿安置合同样本、拆迁工作制度等以书面形式在拆迁范围内公布。 拆迁中出现矛盾怎么办？今后，成都市民将有申诉拆迁问题的“绿色通道”。成都12个区县房产行政管理部门，都将设立投诉中心，并公开投诉电话。市民如果对补偿标准、安置方案有异议，随时可向投诉中心投诉。投诉中心将及时调查核实并给予答复。近期，拆迁投诉中心就将与市民见面。有关部门将专门培训和增派一批接访工作人员。 关键词：执行强拆 强制拆迁决定前应依法听证 如果遇到违法建筑，“钉子户”拒 不接受拆迁怎么办？对这样的强制拆迁，成都市的态度也更加慎重。“首先应该确保人员安全和财产妥善处置，然后才能进行拆除施工。”市房管局有关负责人说，即使是强制拆迁，也要有效保护当事人合法权益不受损害，确保人员安全。对阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，公安机关应当依法采取有效措施予以处理。 据介绍，作出行政强制拆迁决定前，成都将进行依法听证、作出书面结论、告知拆迁当事人等一系列程序。在强制拆迁前还要有完备的工作方案和预案，由具备行政执法资格的人员实施。 关键词：拆迁模式 探索股份分红或自主改造 目前，成都已在旧城改造中探索出模拟拆迁等新模式。对于大多数群众有改造愿望的旧城区，房产行政管理部门将根据模拟拆迁的民意调查和评估结果，依法组织实施拆迁改造。 除了一次性货币补偿、安置住房外，今后，成都市旧城改造将尊重群众意愿，积极探索股份制改造、自主改造等旧城改造模式。“最快今年就能够在青羊区和锦江区进行试点，股份制改造的具体形式还在研究中。按照分红模式，被拆迁人可以按照股份获得拆迁收益。” 拆迁应尽快进入现代法治 “房屋不仅是基本的生存场所，更是人们的一项重要私有财产，拆迁应该早日纳入现代法治。”成都市房地产经济与管理研究会专家田焱认为，成都市此次出台新规，是对拆迁程序的一次完善改进，有利于缓解目前存在的一些社会矛盾。在拆迁各方的利益博弈中，信息不透明、程序不严格正是市民在开发商、政府面前显得“弱势”的根本原因。 田焱说，目前的拆迁纠纷矛盾主要集中在补偿问题上。成都的新规定中明确要求二三圈层也将和中心城区一样，统一制订公布补偿标准和执行办法，这能够更有效地避免开发商为追求利益而做出不当行为，也让政府扮演“仲裁人”的角色时更加公平有据。同时，各区县即将设立的投诉中心，也让市民有了在遭遇违规时不可或缺的“申诉机会”。 田焱认为，科学的城市拆迁程序中，政府应该充分证明拆迁项目具备公共利益的目的，并经过城市规划、人大审议、评估听证、中介机构评估财产和与被拆迁人协商等一系列程序，使公共利益具备直接性、普遍性、具体性、节制性和公平性。如果政府和被拆迁户因为拆迁发生争议，应该由司法机关来裁判。目前，全国各地有不少城市的相关法规明显滞后，仅靠行政命令仍然不够。任何游戏规则，只有当大多数人承认其公平公正而甘受其约束时，这种规则才可能发挥真正的效力。今后，拆迁审批、拆迁补偿、拆迁机制、强拆等，都必须通过法律的层面一一确定。 统一拆迁补偿标准 从五方面规范统一拆迁补偿标准从五方面规范野蛮拆迁、违法拆迁的事情，今后有望在广州消失。广州市建委负责人昨日表示，将尽快出台与拆迁管理办法相应的操作性强的拆迁实施细则，按照完善拆迁管理模式、引入信息技术推进市政征地拆迁工作5个思路，逐渐规范广州的拆迁市场。广州市建委副主任王东透露，为推进“依法拆迁”，广州今后市政征地拆迁有5个新思路：尽快改善拆迁工作的法律法规体系，完善拆迁管理模式，将征地拆迁工作纳入项目可行性研究，加强管理规范征地拆迁行为，引入信息技术推进市政征地拆迁工作。王东说，广州市市政工程征地拆迁实行的是责任管理模式，就是将补偿费用按照政策实行审核制度并按合同支付，项目业主对拆迁补偿的合理合法性进行审查，拆迁劳务费根据实际拆迁量以一定比例结算的管理模式;同时，要逐步实行劳务市场化，培育高水平的专业拆迁队伍。一直以来，市政项目的红线往往是一条直线一划到底，但红线两边的建筑物不可能完全按直线排布，其对于拆迁的分析仅仅是按地形图计算一下拆迁量而已，无法充分考虑拆迁的可行性与拆迁的成本。王东表示，应把拆迁工作纳入项目的可行性研究，以期减少工程成本、工程难度和寻求工程最佳优化方案等。有关部门还将加强房屋拆迁管理，规范征地拆迁行为，具体有三点。首先，加强拆迁行为管理，牢牢地把征地拆迁置于政府的监控之中。把整个城市的拆迁工程作为一个整体项目进行统筹管理，由政府集中投资，统一组织实施拆迁补偿工作，待“生地”转化成“熟地”后，再将土地出让(计入拆迁成本)给建设单位。其次，加强拆迁队伍管理。建设部门表示，只有具有拆迁资质和良好信誉的拆迁公司方可进行拆迁，同时，拆迁公司的动迁人员要具有拆迁员资格、较好的文化素质和政治素养，市建委和市拆迁办要加强对拆迁公司的监督检查。最后是规范拆迁标准。王东说，将制定统一的拆迁补偿标准，规范统一的数据文本，规范标准的操作方式，以规范拆迁的全过程。国家建设部、世界银行和亚洲开发银行共同举办的“城市拆迁资源计划”系统建设与应用研讨会昨日在广州召开。广州城镇房屋拆迁“以人为本”，征地拆迁的费用占整个工程费用的60%左右，保证了拆迁顺利进行，有六大亮点领先全国。受到建设部及与会者的赞扬。建设部房地产司司长沈建忠认为，广州近几年拆迁规模不小，但到北京上访的人比较少，是因为拆迁贯彻“以人为本”的理念，提倡“居者有其屋”的思路，突出表现为“三首先六亮点”。“三首先”为：首先面向社会征求意见，首先举行立法听证会，首先组织专家工作队。六个亮点则为：保障拆迁人的知情权，切实保证拆迁范围内拆迁人员的居住条件，用更灵活的方式确定房屋评估机构，对历史旧城区增加20%的补偿费用，确定最低补偿标准，实行产权交换货币制度。城市房屋拆迁有四大问题，有关部委正起草处罚条例以遏制公务员违法行为在昨日召开的“城市拆迁资源计划”系统建设与应用研讨会上，建设部有关负责人坦言，目前城市房屋拆迁至少存在四大问题。该负责人同时透露，建设部正在配合最高人民法院出台关于城市房屋拆迁的司法解释;国家有关部委正在起草处罚条例，以遏制公务员在拆迁管理中存在的违规违法行为。居民开墙破洞搞商业不完全按照商业性补偿昨日，建设部房地产司负责人介绍，对于城市拆迁，中央提出四项任务：第一，严格按照城市总体规划和经济发展规划来合理确定拆迁规模。怎么样来合理确定呢?就是通过制定中长期规划和年度计划来予以保证。第二，规范拆迁行为，今年陆续出台了一些制度，重点是对政府部门的拆迁行为，包括补偿价格、裁决制度、强制拆迁等的规范。第三，完善房屋拆迁政策。比如，由于历史原因，部分城市房屋没有办理手续或者手续不全，那么到底要不要补偿，如何补偿，怎么样体现这些人的合法权益;20世纪90年代为解决就业问题，部分单位或居民开墙破洞搞商业，商业补偿和住宅补偿是不一样的，那么是给予商业补偿，还是给予住宅补偿，现在基本明确不完全按照商业补偿。拿了营业执照的，为住宅补偿，再增加适当的补偿。第四，加大城市房屋拆迁中违规违法的处罚力度，遵循“群众利益无小问题”的原则。东部地区拆迁占全国62%建设部负责人透露，据不完全统计，去年全国城镇房屋拆迁面积达1.56亿平方米，相当于商品房居住面积的48.5%，基本上是拆一个平方米，盖两个平方米。从地区看，东部地区的拆迁量占全国的62%。西部为11.6%，中部为26.4%。拆迁规模大部分与经济发展相适应。从省市来看，有5个省市拆迁面积增长幅度较快;有3个省在1000万平方米以上。全国有一半的省会城市拆迁面积突破了100万平方米。拆迁总量将明显减少建设部有关负责人分析，在城市房屋拆迁方面存在四个问题。第一，补偿标准问题，评估标准还没和市场接轨。第二，拖欠、挪用、滞留安置资金。该负责人举例，有一个拆迁户，房子被拆了8年，还没有拿到补偿金，也没有给安置房，开发商已经倒闭。第三，程序性违法问题时有发生。例如，个别项目在程序不到位的情况下，采取停电、停水等强制措施，激化矛盾，甚至与黑社会勾结起来，野蛮拆迁，有的地区还采取株连政策。有些项目违规审批，带来严重的后遗症。部分开发商随意变更规划条件，却不告之当事人。第四，对被拆迁的困难家庭妥善安置重视不够。有的新房面积过大，价格过高，老百姓没有能力承受。该负责人透露，建设部将出台系列措施，确保拆迁总量在去年的基础上有明显减少。如无规划，除了关系到国计民生的重大项目外，一律停止。建设部正在配合最高人民法院出台相关条例，为最高人民法院提供一个司法解释;同时，有关部委起草违规违法行为处罚条例，严惩在房屋拆迁中违法违规的公务员。该负责人还说，8个部委针对目前房屋拆迁中暴露出来有共性的东西，准备出台一个指导性意见，逐步规范房屋拆迁行为。关于尽快统一修订南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法等相关补偿安置办法的建议建议内容：近年，随着南宁市城市建设的发展，城乡规划的进一步修编，新区建设、旧城改造和重大项目招商引资的推进，南宁市人民政府出台了相关的征地拆迁安置方法和方案，如： 1、南宁市人民政府办公厅关于印发五象新区核心区统筹土地利用及征地拆迁补偿安置办法（试行）的通知（南府办【2007】276号）2、南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市拆迁安置小区建设工作方案的通知（南府办【2007】313号） 3、南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法的通知（南府发【2008】15号）和南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿标准 4、南宁市人民政府关于印发“项目 ”集体土地房屋拆迁补偿安置工作有关问题的通知（南府发【2009】37号） 5、南宁市人民政府关于推进被征地拆迁农民补偿安置工作的指导意见（南府发【2009】62号） 运用于我市区范围内集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，切实维护被拆迁人的合法权益，大力推进我市城市发展和“项目建设年”各类建设项目用地的拆迁工作。但在以上方法和方案等政策性规章施行的四五年时间里，原来修订的办法呈现的补偿提高、方案细化、范围扩大三大特点已不再适合现行城市发展中的拆迁工作，无法解决目前拆迁工作中遇到的问题，和谐拆迁工作难以推进，新的历史遗留问题不断涌现，矛盾纠纷和维稳工作压力愈是形势严峻；而且不同的城区和不同的征地拆迁部门及人员相关法律、法规的解析和理解不同，贯彻到实际的征地拆迁项目工作中的方法又有所不同，造成各城区的补偿安置方式各异，无法达到平衡。 随着城市发展，不少