关于我国房地产行业周期统计的几点思考.docx

关于我国房地产行业周期统计的几点思考关于我国房地产行业周期统计的几点思考 一、分析房地产行业周论文联盟期的必要性 在经济社会里，周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展。会使其出现同样的周期性波动现象。其中，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，是呈现波浪方式来前进的，这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，就被称为房地产经济周期。 中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来，房地产业就逐渐走向市场化，成为我国经济的支柱型产业。对于房地产行业进行周期性的分析研究，是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施。又能进一步促进房地产市场健康发展。除此之外，也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策，以使能选择合适的投资时机。避免遭受因周期波动而造成的损失。 总的来说，研究房地产周期能更有效地进行调控，延长上升期。缩短下降期。 二、我国房地产周期的波动原因 在研究房地产周期的波动时，必须注意到一点，就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。由此可见，除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。房地产业投资过快扩张，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等等因素，都同样对房地产周期波动有所影响。 如图1所示，我国房地产经济周期一般认为是5年。自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰，分别是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年为一个周期。我们仔细研究就不难发现到，1993年、2003年房地产业从波峰下滑，均是由于房地产投资扩张过快，超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果，与供大于求的市场效应无关。另外，1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及，使得投资和需求都下降。现在许多城市里的烂尾楼，大部分都是那个时期所遗留下来的，直到现在仍然有待解决。至于2008年的下滑，表面看来似乎是受世界金融危机的影响，但实际上却是因为房地产投资过热和宏观调控的结果。 自进入21世纪以来，从2000到2008年这九年间，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产的开发投资平均增长率达到24.1，而同一阶段内的GDP平均增长率为9.6，比之高出了足有14.5个百分点，并且比全社会的固定资产平均投资的增速21.1高出了3个百分点。在全社会固定资产投资的比率当中，房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右。 下面我们以2008年的楼价波动来举例： 在2008年1月23日，备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让，以底价67.5亿元、折合楼板价仅为7502元平方米成交。这一成交数据可谓震惊国内，仅仅就在一个月前，媒体还预测此地块成交价约在180亿元左右，如今地价却已从2万多元，平方米骤降到7502元平方米，下跌的幅度确实很大。 思想汇报 然而实际上从2007年9月份开始，我国房地产市场交易量就在迅速下降，住房投资变现难的弱点逐渐浮现。由于房价持续快速的上涨势必损害民生、累积房地产泡沫，政府从民生和经济可持续发展的角度考虑。只能加大抑制炒房行为的力度。以出台严厉的调整政策或是促使银行提高贷款利率和首付，以及加大对社会保障性住房的投资力度等方法，来对地价、楼价进行宏观调控。 三、房地产行业周期研究状况的分析 1.外部宏观政策分析 首先我们应该要意识到，宏观政策本身就存在着周期，那么房地产政策受整个宏观经济政策的影响。同样也会出现周期性波动，并且房地产政策的波动会直接导致整个房地产行业的周期波动。基于中国的国情，政府不单只是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，更是产业政策的制定者和宏观经济的 思想汇报 调控者。政府行为将成为影响经济运行的重要因素。结合中国现行的制度和经济情况，这种因为产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击就会特别明显，它会加剧房地产经济波动趋势与波动振幅。 我们以深圳的情况来举例，2007年楼价迅速攀高，仅仅深圳一市的房价，在短短半年内的涨幅就超过了50，其中还有大部分属于投机性购房。因此国家在2008年不断出台严厉的调控政策。并加大了实施住房保障的力度，迫使房价下跌。根据深圳房地产信息网的统计数据，2008年深圳楼市整体呈低迷态势，其商品住宅的销售面积为408.75万平方米，与2007年同比减少18.3，销售套数为44315套，同比减少12.4，成交均价是12657元平方米，同比下跌达5.3。到了第四季度，深圳地方政府出台了一系列的救市措施，关于促进房地产市场健康发展的若干意见的发布，将保障性住房的建设纳入政府未来重要的职责范围，放开改善性质的二套房贷政策，降低和减免房产交易的营业税等。这样的政策扶持和房地产商的主动降价促销。就催生了岁末的井喷行情。其中11月成交59.2万平方米(6345套)，12月成交72.9万平方米(7898套)，这两个月的成交量之和占了全年成交量的近13。 其中，我们需要关注两个方面，一是市场原则和民生本位的矛盾，二是中央政策与地方政策的矛盾。 (1)民生本位和市场原则都是房地产市场的根本基础。当前，政府应该落实其承担社会保障住房的责任，并结合市场需要制定好土地出让计划并完善其制度，以减轻在宏观调控时期各房地产开发商，以及购房者的经济负担。房地产开发商也应该主动下调价格以重启市场需求。重新建立起良好的市场规则，让民生本位得到回归。对此，政府应该要更有作为一些，对政策的出台应该更具有前瞻性才对。宏观调控政策必须以保持房地产业的健康发展为目的，与国民经济发展相适应，防止房地产业过热或过冷，关注民生本位。实现房地产业的可持续发展。 (2)我国各地房地产业发展周期的差异性。与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾。当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同，也有着发挥各地经济特点的侧重性，特别是东、中、西部差距很大。因此导致了房地产业具有极其明显的区域性特点，使得各地房地产业发展程度不一。由此分析，不难看出房地产业在我国的周期特征上来讲，既拥有着全国性的周期，也有着各地的发展波动周期。而且，宏观调控政策是我国经济的指导性政策，那么在进行房地产宏观调控的时候，就应尽量保证地方政府能有效地执行，让各个地方结合本地的实际情况来参照实施。 然而在实际上，房地产市场价格并没有调整到以消费者为主导 的价格水平上来。当地居民基本收入的水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础，当房地产市场的价格脱离于当地居民实际收入水平，那么这个价格就不会被市场所认同。可以说这点是我国当前房地产市场的一大顽症。我们对影响房地产周期的宏观政策进行分析，就希望能使这些引起各级地方政府部门的重视及认识 2.从内部经济进行分析 / 当前我国的宏观经济周期属于投资主导型，因此投资波动是导致经济波动的主要原因。从短期效果来看，投资规模及结构可以通过投资需求总量和结构去影响社会供给与需求的总量及结构：而从长远来看，供给总量结构的形成将对社会供给与需求的总量及结构产生重要的决定作用。投资是促进总供给增加的第一推动力，而投资规模是要受到社会需求总量的约束的。在经济萧条阶段，产业结构慢慢调整至趋于平衡。投资就会开始抬头，然后启动新一轮的经济增长。 因此，可以得出这样一个认知，我国房地产周期波动的主要原因就是房地产的投资状况。尤其是结合我国当前投资主导型的经济周期来看，就知道投资波动对房地产经济波动的影响作用会更加明显。由于受过去一段长时间里的计划经济体制的影响，使得我国经济增长也具有资源约束的特征。那么房地产投资作为关键的投入要素，就将是引起房地产经济周期波动的主要因素。 3.房地产业与经济周期波动的互动效应分析 因为房地产的独特性质，国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响，而同样的，房地产业的周期波动也会通过对建筑、建材、冶金等其他上下游产业的影响，从而对整个国民经济的周期波动产生作用。然而，提高利率、紧缩通货等等银根紧缩性政策却会使得社会资源迅速从房产领域中退出。使得房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业收缩期。 在这种互动效应下，一旦房地产经济的泡沫发生崩裂，房价急转直下，甚至是跌破购房者办理按揭贷款时的首付款。那么，银行系统必将会出现大量不良贷款或坏账，而当坏账比例达到一定程度时就很有可能拖垮银行系统，从而最终造成整个国民经济的危机。 4.世界经济波动造成的影响 在当前全球经济一体化的大环境下，世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用。现在最紧迫的是美国的金融危机，它不但影响到美国的经济发展，也波及到世界经济的状况，并且同样对中国经济带来负面影响。这些变化都不可避免地会对中国房地产业起到一定的抑制作用。特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值，也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力。尽管在短期内，人民币升值是个负面因素，但从长远发展来看。却利于房价整体水平的上升。 四、我国房地产行业周期未来几年的走向预测 根据国家统计局最新公布的数据，在2010年里全国商品住房销售的面积同比增长了10.1，价格同比上涨为6.4。其中，全国70个大中城市的房屋销售价格指数在去年7、8月环比持平之后，从9月开始直到年底连续4个月呈现出上涨之势，房地产开发贷款和个人按揭贷款总量再创历史新高，同比多增了近10。到了201 1年，部分热点城市的房地产市场再度升温，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套数同比增长了17，其成交均价同比上涨率达19。上海方面，新房的成交套数同比大涨76之多，而豪宅成交价格更是持续不断地攀升。由此可见，在这些经济热点的城市，房产刚性需求压力较大。 未来五年里，预计因城市化进程的发展所带来的新增城镇人口约达到8000万，也就是说将有近2500万个家庭需要新增住房。其总需求预计大概在9亿平方米左右。同时，受人均收入快速增长的影响，预计在未来五年将出现近18.4亿平方米的改善型购房需求。 五、结语 通过全文的分析论述，我们可以总结