石化大院陈旧楼房改造项目.doc

广石化总厂职工生活区166号大院楼房改造项目建议书 广石化总厂职工生活区166号大院137等陈旧楼房改造项目建议书 广州市石化物业管理有限公司 2010-11-5目 录第一节 项目意义及背景11.1为什么建议要对石化137等陈旧楼房进行改造11.2 改造后达到什么样的效果21.3项目环境及背景3第二节 项目劣势（Weaknesses）分析10第三节 项目危险点（Threatens）分析11第四节 项目SWOT分析对策12第五节 改造中应遵守的原则135.1项目档次定位135.2项目开发的产品类型为13第六节 改造后住宅价格测算166.1客户166.2总体规划意向166.3项目建成后的社会效果分析16第七节 项目投资分析及风险性控制187.1 开发建设进度安排187.2投资估算及资金筹措18第八节 资金筹措228.2 筹资方案228.3投资使用计划248.4本项目风险及防范建议27第九节 项目可行性分析结论289.1经济效益评估289.2可行性研究结论2828第 页 共27 页第一节 本项目意义及背景1.1为什么建议要对石化137等陈旧楼房进行改造广石化总厂职工生活区166号大院137栋等陈旧楼房，大部分居住有石化员工1239户，总面积13845平方米，建筑面积52770平方米；常住人口3700多人。由于历史和管理体制等原因，建于70年代，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，供水电力通讯杂乱，环境卫生、消防安全、楼房安全等问题突出，同时极大地降低了石化员工的生活质量，关系到石化企业的安全生产，影响了城市化进程和社区的整体面貌。另外我国房屋设防烈度偏低，而且定于1969年，很不准确。近代灾难性地震多发生在低烈度地区，房屋成居民杀手。137栋为预制板结构。存在安全隐患虽然经过八十年代总厂进行抗震加固，但抗震等级未能满足现行抗震设防裂度为7度地震加速度值为0.1g的要求。在建和谐社会，以人为本，房屋的安全涉及生命财产，我们转变观念，重视房屋安全，重视石化员工的生命。提高城市土地利用效益，生活区166号大院137栋等陈旧楼房，并占用了大量的城市建设用地。无法发挥出其土地的级差地租，导致收益比万科的土地的收益要低得多，对黄埔房地产市场、税收等带来影响。为此提出对广石化总厂职工生活区166号大院137栋等陈旧楼房改造（以下简称：本项目）。本项目改造是改善石化人居环境、提升社区品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居社区的重要保障，是中石化广州分公司以人为本、科学发展、构建和谐企业的强有力举措，是石化员工民心工程、德政工程、千秋工程。 对本项目进行改造后将会给石化员工（石化员工）带来什么好处：1）环境的改变：社区高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求。 2）住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。 3）房产价值的改变：石化员工住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可以进行租赁、自住或出售，提高经济收入，稳定石化员工应对物价上涨，提高爱我石化，振兴中华的斗志。争强石化企业的凝聚力。 4）石化员工个人收入的改变：对石化137等陈旧楼房进行改造改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的石化员工及家属提供大量的就业岗位，同时为石化员工从事第三产业提供良好的区位优势，石化员工个人收入将有所提高。 1.2 改造后达到什么样的效果 1、是进一步改善石化员工的居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使员工和谐向上，保障员工同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。2、是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。四是进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高石化员工经济收入。3、是进一步深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决石化员工的居住、出行、医疗 、教育、社保等保障问题。 4、顺应市区政府发展需要。社区均被纳入10年内完成改造的本项目计划，文冲城中村改造本项目是列入该区5年内首批全面完成“城中村”改造的重点本项目，具有积极示范效应，对推动全区“城中村”改造工作具有重要意义。5、由于环境的改变、住房条件的改变、楼龄的改变，区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使石化员工的生活习惯、文化层次和工作理念得到改变，从而使石化员工的工作态度、经济收入、文明程度、生活质量得到提升。 6、在黄埔区委、区政府领导的关心和市、区有关职能部门的大力支持下，经过6年多的不懈努力，文冲街“城中村”改造方案于今年6月4日通过市政府的批准。文冲石化路以西城中村改造首期安置房工程是黄埔区城中村改造工程打下稳定民心的“第一桩”，该工程的奠基标志着该区首个城中村改造本项目全面启动，迈出了城市化进程中坚实的一步。本项目与之相互衬托，落实政府统一规划。1.3环境及本项目背景 1.3.1城市宏观环境 广石化总厂职工生活区166号大院地处黄埔区的中心东部，隶属文冲街道辖，为石化社区。文冲街11.1平方公里。投资环境优势日益凸显，生活区137栋1239户，总面积13845平方米，建筑面积52770平方米；幼儿园面积4397平方米；电影院面积4630平方米；常住人口3717多人。近年来，石化厂生活区把营造良好的环境作为深化改革，加大城市建设力度，不断完善城市功能已有明显进步，但是未有解决关键房屋陈旧及安全问题。1.3.2交通运输地处黄埔文冲的石化生活区交通便利，海陆交通网络发达。陆上广深铁路、广深高速公路横贯全区，中山大道、黄埔大道、广深公路和广园快速路等一级公路网四通八达，沟通全区并通往周边地区。十里珠江横贯黄埔南部，黄埔港是华南地区第一大港，航线通往五洲四海。1、公路：区内国道、省道、市政道路总长127.71公里。距广州市中心15公里，深圳148公里。主要道路有：广深高速公路、107国道（黄埔东路）、黄埔大道、中山大道、广园东快速路、大沙地东西路、丰乐路、石化路、港湾路、海员路等。2、铁路：广州九龙（香港）铁路贯穿全区，连接广州市中心以及深圳、香港，黄埔区内的货运支线长35公里，设有货运编组站4个，承担黄埔区的货物运输。广州市规划的地铁5、7、9号线连接黄埔，5号线于2008年已通车。3、港口：华南地区最大的港口广州港位于黄埔区内，拥有万吨级以上泊位39个；万吨级以上装卸作业浮筒13个；万吨级装卸锚地23个（其中最大锚泊能力30万吨）。到2005年吞吐量达到2.5亿吨，全港集装箱吞吐量468万标准箱，港口货物吞吐量居全国沿海港口第3位，世界十大港前列。4、空运：广州新白云国际机场距黄埔区60公里，经北二环高速公路约40分钟内可以到达。 广州新白云国际机场是我国首个按照中枢机场理念设计和建设的航空港。目前，机场已开通航线110多条，通达国内外100多个城市，旅客吞吐量达2500万人/年。5、公共交通：改革开放以来，黄埔公共交通发展较快，中山大道广深公路改建拓宽后，公共汽车线路增多16班车次，班次加密。2009年新增公交系统，地铁五号线、 Brt公交等。1.3.3黄埔区经济强势增长 工业经济保持平稳较快增长。2009年工业总产值首次突破1.5千亿元大关，主导行业支撑力进一步增强。汽车及零部件、石化等5大支柱产业的快速增长，对全区工业的加快发展起到了重要作用。产业结构调整成效显著。区委、区政府制定了“优二扬三”和产业集群发展战略，重点发展汽车零部件、现代化工两大产业集群，一批配套企业陆续扎堆黄埔，形成规模效应。第三产业稳步发展。2009年，累计实现社会消费品零售总额97.44亿元，同比增长9.19%。商品销售总值620.5亿元，同比增长16.89。全年接待游客226.84万人次，同比增长26.96%，主要旅游企业营业总收入约2.45亿元，同比增长47%。制造业投资和更新改造投资成为拉动投资增长的重要因素。更新改造投资45.55亿元，增长12.06%。从投资行业结构上看，制造业投资尤其工业更新改造投资成为拉动投资增长的重要因素,其中广州本田一厂二厂技改本项目和广石化炼油千万吨改扩建工程已完成共完成投资额58.0亿元。招商引资态势良好。招商引资态势良好，外资本项目增多，合同利用区外资金增长较快，进一步提升了我区第三产业发展水平。据统计，全年累计引进国内外投资本项目138个，实际使用区外资金10362万美元，同比增长15.27%。外贸出口总值有所上升。1.3.4黄埔房地产市场简况 在广州还没有哪个区如黄埔这样，房地产对GDP的贡献比例较小！黄埔的土地主要是工业用途，现有可供开发的土地有限。除非工业用地、农村土地改用途。在上述因素作用下，黄埔区近年出现了人口负增长，流出比流入多，本区的石化员工不愿在本区居住而迁移到其他区。其一是区领导在思考发展的新思路。在解放思想、科学发展的学习活动中，区里提出了打造“临港CBD”的方案，即依托黄埔港，以港兴城，实施“二三并举”的产业政策，形成“一江两岸三区”的次中心级CBD，发展现代服务业和信息产业。其二是全市产业转移的可能性。广州石化厂区可以重新规划，而“临港CBD”的后备发展地块护林路一带将因而凸现其区位价值。甚至全区的居住条件会彻底改观。其三是全区基础设施的改善。黄埔大桥通车使黄埔区成为广州市区直通番禺、南沙以至珠江西岸的重要出口，沿江高速公路的建设又将使黄埔在直通东莞、深圳方面具有得天独厚的优势，而区内道路的重整、货运与客运交通的重新组织都会提高本区的居住条件。其四是东部城区的整合出现新的动向。最近黄埔、萝岗、增城在党代会期间提出整合资源、协调发展，应该说开始了从相互竞争走向共赢局面。其五是珠三角改革与发展规划纲要对广州的新定位有利于黄埔的发展。广州要打造为“珠三角一小时都市圈的核心”，黄埔因基础设施改善而可能成为广州向东、向南、向北的重要门户。我们是坚信各行各业的发展其实都离不开房地产，比如工业地产、商业地产、旅游地产等等，经济发展和城市化建设更是离不开房地产。所以，黄埔区不重视发展房地产是没有道理的。我们应重视加快本项目的改造。1.3.5本项目开发背景我们来看去年黄埔区住宅方面的成交情况：黄埔区一手住宅成交面积为10.22万平方米、成交金额8.17亿元，大约只有白云区的1/10、番禺区的1/8、花都区的1/5和萝岗区的1/3，只有二手住宅比萝岗强一点，否则一二手都要排在末位。其实，黄埔区的房价也并不低，一手住宅均价有1000元/平方米。前几年番禺房地产火了一把之后，才发现不能单靠房地产来发展区域经济，必须大力发展产业经济，才能保持和带动区域经济的发展。但黄埔区的情况却刚好与番禺相反，黄埔区不是工业产业太少，而是工业产业太多，房地产太少，商品住宅太少，城市化的程度太低。所以，现在黄埔区应当大力发展房地产，作为区的主导产业来发展，用房地产的发展来带动区域经济的全面发展，推动黄埔区城市化的进程。因为，房地产发展起来了就可以吸引大批高素质人口迁入，区域经济的结构和素质将会得到一定程度的改善。黄埔区委区政府高度重视房地产业和房地产市场的培育和发展，尽快加大黄埔区房地产的开发力度，并加快农村土地流转市场的发展，从而在根本上改变区域经济发展面貌长期落后的状态和形态。本项目发展成为集合住宅社区、社区商业街、购物中心、酒店、公寓等的城市综合体社区。 为生活区城市化进程提供满足需求日益增长的品质社区住宅居住空间，打造石化的生态绿洲。为社区提供要求而衍生的对城市商业配套设施、教育设施、休闲娱乐设施需要的建筑空间。为石化区产业服务的一体化社区。本项目为生活区核心区，项目发展成为社区繁华地带，集合住宅社区、社区商业街、购物中心、酒店、公寓等的城市综合体社区。1.3.6本项目概况1、地块环境状况 石化生活区的规划逐渐完善，该地段的交通便利性，依托配套齐全将给本项目带来最具发展优势和核心竞争力，本项目将成为商住新区，石化员工人居环境将得到进一步的改善和提升。 2、地块现状 本项目地块总用地面积。13845平方米，建筑面积52770平方米；幼儿园面积4397平方米；电影院面积4630平方米。本项目地块分二部分，分别为地块块1（1-37栋）及地块2（游泳池、俱乐部），各自独立，其中俱乐部地块2是较小的地块,但两块地均呈现较平整的形状, 地块2中有几颗大树。第二节 本项目劣势（Weaknesses）分析1、地块为外拓发展；2、社区石化离退老居住者向往这一生态居住片区集中；这里有他们的很多建厂创业故事； 3、幼儿园院的建设的推进，生活区生态居住优势日趋凸显； 4、市场开发水平不高，面对石化员工及与石化有关联的企业人员，现市场竞争无太大压力 5、从节约集约利用土地的角度来看，高容积率可以反映土地区位的价值这个地块肯定需要很多公园和绿地作为配套。但是对于消防安全带来投资。第三节 本项目危险点（Threatens）分析1、国家近年频繁出台的各项房地产政策；2、生活区住宅改造的开发，分流社区的置业群体； 3、据生活区负责人介绍一些商业机构将进入生活区市场，未来市；4、小面积适用房的开发，廉价价格及产品形象将给本项目销售带来一定威胁。第四节 本项目SWOT分析对策1、发挥石化员工人群的购买的优势： 2、通过产品创新突破，打造片区品质标杆，塑造独特个性。 3、规避劣势 科学合理；4、通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活杂乱的劣势； 5、通过本项目得到优越的区位之后，可以最大化土地的市场价值，发挥更高的经济效益。6、 保障用房的外观形象以及品质，使经济适用房产品不影响本项目形象。 第五节 改造中应遵守的原则5.1本项目档次定位 根据研究的的开发路线条件，本项目品质将高于万科、怡港，性价比来提升本项目在市场上的竞争力。 根据客户调研结果类型的论证以及对本项目区位现状和区域开发前瞻性的分析，5.2本项目开发的产品类型为 （按总建筑面积计算） 首期开发：启动开发量约为1.5万平方米，建筑面积约5.4万平方米，容积率为3.1。开发小开发住宅户型、户型面积及其比例： 产品类型 户型面积（平层1房1厅5060 50% 高层 100-110 20%1、价格制定依据 1）本项目的土地成本2）消费群体对生活区的发展潜力及发展价值的认可度； 3）生活区区部分楼盘的参照对比； 4）黄埔区房地产市场的价格走势；5）类比量化定价法。 第六节 改造后住宅价格测算6.1客户一类客回迁户1239户；二类客户石化员工中青户；三类客户服务石化的商务、技术维修类客户、特殊用途置业人群 6.2本项目总体规划意向 方案：中高层方案（规划布局方面的借鉴）； 6.3本项目建成后的社会效果分析 6.3.1完善社区配套功能，形成区域CLD(石化员工中心生活区) 本项目属于生活区改建开发本项目，本项目总建筑面积约12万平方米，定位成集住宅、商业、公寓于一体的综合型物业，对生活区的发展城市功能的升级起到重大的推动作用，并形成与文冲街区域改造相呼应。 6.3.2改善社区教育、商业等配套功能 本项目作为服务于石化企业的生活区的整个社区的综合体改造开发，中后期开发商业中心，必将改善生活区老片区次中心的教育、商务、商业等服务配套功能，提升片区竞争力。 6.3.3改善社区居住环境，为社区石化员工提供高品质生活 本项目走中档住宅产品的开发路线，打造中档价位、中高品质的综合型居住物业打造高性价比产品。本项目总建筑面积约10万平方米，建成后将为石化员工及服务石化产业企业提供近1600套的安全、放心、舒适的居家住所，在一定程度上可进一步提升社区品位、优化石化区域功能、完善城市基础设施配套、实现区域土地增值、改善石化员工社区人居环境以及提高社区石化员工生活条件和质量。 6.3.4提升社区景观价值，打造聚配套休闲功能完善居住片区，本项目的启动，将逐渐建设成集石化企业观光、商业、居住于一体的适宜居住区，为石化员工提供舒适而有品位的生活环境。 第七节 本项目投资分析及风险性控制7.1 本项目开发建设进度安排 7.1.1本项目启动区选择 本项目块1号（1-37栋）位置作为本项目首开启动区，开发约6万平方米。此位置位于生活区石化路与规划市政路交汇处，交通条件较好，易于工程施工，客户源也容易到达； 首期开发高层，少量商铺。中端入市，达成首期旺销； 7.1.2总体开发顺序 统一规划，分期开发； 本项目容积率为3.1，根据本项目整体规划，体现本项目整体分布层次，整体开发密度由1 2 3；建筑密度达25% 7.1.3 首期在地块开发住宅及沿街商铺等物业，开发约6万平方米，有利于安定员工回迁，及完善小区的商业配套及周边配套。 7.1.4 地块2（俱乐部、泳池），小且不规则，适宜待区域成熟后，开发商业、公寓或酒店等物业，以提升本项目整体开发档次； 7.1.5本项目分期开发计划 开发规模 期 2011年6月2012 -12月 住宅57000、商铺3000 开发规模 期 2013年1月 -2014年7月 住宅40000、商业中心5000 其他5000 总 计 110000 。7.2本项目投资估算及资金筹措 7.2.1本项目投资估算 本项目开发建设总投资额合计为21000.0万元，其中各项成本费用的估算额详见下表。 序号 本项目 单价(元)建筑面积（）总投资（万元）开发建设总投资3672.3810872239926.861开发成本3240.4735231.081.1土地成本294535071.6510329.001.2前期工程费60108722652.331.3建筑安装工程费180010872219569.961.4公共配套设施费2500130003250.01.5开发期间税费52.47108722570.501.6不可预见费79.0108722859.292开发费用310.01087224695.782.1管理费用97.211087221056.932.2财务费用175.691087221910.162.3销售费用159.01087221728.697.2.2分项估算依据1）整个本项目从2011年6月开始，预计在2013年年底全面完成。2）各种税费按目前的市场取费标准计取。3）整个本项目按中等水平计算。4）银行贷款利率按6%计取。5）产品形式组合式：住宅、商业、幼儿园7.2.2.1 土地费用根据发展商提供的数据，本项目取得土地费按950元楼面地价计算 950元（25638.8+9432.85）3.1=10329万元 土地单价=10329万35071.65=2945元/ 7.2.2.2 前期工程费 包括本项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用以及土地平整费用，本项目前期工程费按60元/计。 共计：60108722=652.3320万元 7.2.2.3 建筑安装工程费 根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按1800元/计。 共计：1800108722=19569.9600万元 7.2.2.4 公共配套设施建设费 即本项目内配套的公共设施的建设费用，本项目配套的公共设施包括知名教育机构、社区中心、会所，绿化等，本项目公共配套设施建设费用按2500元/计。 共计：250013000=3250万元 其中（35071.650.3）+1200+550+其它共建设施 约按13000计算 7.2.2.5 开发期间税费 即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，以及其他包括监理及质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等费用。本项目开发期间税费按建安成本与公建配套费用之和的2.5%计算。 共计：（19569.96+3250）2.5%=570.499万元 7.2.2.6 不可预见费 根据本项目规特点，本项目具有一定的可变影响因素，同时参照同行房地产开发本项目的平均水平，本项目的不可预见费按以上各项费用之和的2.5%取值。共计： （10329+652.332+19569.96+3250+570.499）2.5% =859.29万元 7.2.2.7 管理费用 即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发本项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述各项之和的3%取值。共计： （10329+652.332+19569.96+3250+570.499+859.29）3% =1056.93万元 7.2.2.8 财务费用 即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。本项目的银行贷款总额为10000万元，年利息率为6%（复利），贷款期延续3年。（假定，一般开发商都会按此做法） 2011年 10000万元6%=600万 2012年 （10000+600）6%=636万 2013年（10000+600+636）6%=674.16万 合计：600+636+674.16=1910.16万元 本项目财务费用合计：1910.16万元。 7.2.2.9 销售费用 本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照房地产本项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的3%取值。 共计： 57622673%=1728.69万元 本项目总投资合计：开发成本与开发费用之和，即 14695.78=39926. 861万元 。第八节 资金筹措8.1 资金来源 本项目开发共需资金39926.861万元，根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款等。 结合该本项目特点及房地产运作惯例，开发商的自有资金应占总投资的30%，另需向银行贷款10000万元，其余资金依靠工程垫款和销售回款解决。 由附表本项目投资计划与资金筹措估算表和附表资金来源与运用表可以看出，资金来源各渠道对于本项目建设的顺利进行均有充分保障，其中各期的金额和比例安排合理，再加上开发公司良好的信誉和雄厚的实力，资金筹措方案可操作性较强。 8.2 本项目筹资方案 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是销售收入用于投资，本项目总投入39926.861万元。开发商投入总投资30%的自有资金作为启动资金，另需向银行贷款10000万元用于投资，剩余部分由销售收入和工程垫款补充。详见详细投资计划与资金筹措表 自有资金 本项目开发商自筹资金（资本金）为： 26.86130%=11978.06万元（取整），已基本具备由信贷资金解决部分投资的所需条件，本项目销售以后的所有投资都能由销售回款解决。 银行贷款 本项目银行贷款总额为10000万元（以十万位数取整），预计2011年借贷，于2013年还清本息，历时3年，银行贷款利率按6%计取，共计利息为： 2011年 10000万元6%=600万 2012年 （10000+600）6%=636万 2013年 （10000+600+636）6%=674.16万 合计：600+636+674.16=1910.16万元 . 销售回款 本项目预计销售回款共计可达5762267万元 资金来源结构图表 筹措资金来源筹措资金 (万元)筹措资金比例% 总投资额 39926.861100% 银行贷款 11978.06 30%自筹资金10000 25%销售收入再投入 17948.801 45%投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排： 以现有土地使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。 本项目立项报批手续办妥后，即可以本项目抵押获得银行贷款支持。 工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。 随着工程的动工，本项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。 8.3投资使用计划 8.3.1 投资使用计划 本项目投资总额为 39926.861万元，各期的详细投资计划：见本项目投资计划资金使用表。 由本项目投资计划资金使用表可看出，本项目投资使用计划的编制，针对本项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进度和资金来源渠道等方面进行综合考虑，各期投资使用计划安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充分保障。 8.3.2 借款偿还计划 本项目预计需银行贷款总额10000万元，贷款期3年， 2011年向银行贷款，贷款年利息率为6%。本项目还本付息的来源主要为销售回款，本项目借款偿还计划为2009年573万。第二年668万，第三年669万 和由以上分析可看出，本项目的负债结构和还贷方式合理，既能充分利用财务杠杆为本项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。 销售及经营收入测定： 1、销售收入估算 1.1 销售价格制定依据 1）本项目土地购置成本、建造成本以及本项目本身所打造的产品质素和规划设计理念； 2）消费群体对江片区的发展潜力及发展价值的认可度； 3）生活区部分楼盘的参照对比； 4）房地产市场的价格走势； 5）类比量化定价法。 1.2 本项目销售收入估算 根据前面论证的价格定位，获知本项目整体实现销售价格（取整）为5300元/，本项目总建筑面积为108722.115，则： 本项目总体销售额：1087225300=5762267万 约5.7亿元 2、本项目销售回款估算 按照本项目开发方案和营销计划的策划，以及根据本项目建设和销售进度的初步安排，整个本项目的销售周期从2011年至2013年。各期的销售回款计划为：年度销售回款（万元）比例备注201100本项目未入市20121876530%可作为建设资金来源20131031420%部分资金无法全回笼3、销售税金及附加估算 按照规定，本项目销售须交纳的销售税金及附加，按销售总额的5%计取。 共计5.7(亿)5%=2850万元。 （四）盈利能力分析及风险防范建议 1、盈利能力分析 本项目在计算期内预计经营收入5.7亿元，开发总投资39926.861万元(约4亿)，可获得投资利润约1.2亿元（即5.7亿4亿0.285亿0.191亿），投资收益率为30%（即1.24亿），缴纳经营税金及附加0.285亿元和所得税0.396亿元（即1.233%），扣除所得税后净利润为0.8亿元（即1.2亿0.396亿），本项目盈利能力较一般 财务净现值是按照行业的基准收益率或设定的折现率，将本项目开发期内各年的现金净流量折现到建设期初(即基准年)的现值之和。如果净现值是正数，表示该本项目的投资报酬率大于基准收益率或设定折现率；反之，净现值是负数，表示该本项目的投资报酬率低于基准收益率或设定折现率。财务净现值是考察本项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标，本项目全部投资内部收益率（所得税后）为20%， 由以上分析数据可看出，本项目赢利能力一般。但从以上经济效益指标的角度初步判断，本项目具备可行性。 2、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。盈亏临界点是指企业收入和成本相等的经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损的状态，通常用一定的销售量来表示这种状态。 以销售率表示本项目的盈亏平衡点（BEP），本项目总投资为4亿元，销售收入为5.7亿元，盈亏平衡点的计算依据为： 盈亏平衡点的经营收入=本项目总投资+销售税金(含财务费+税金) 其中销售税金为销售收入的5%，销售费用为销售收入的3%。 X=4亿 + 0.191+ 5.7亿(5%+0.3%)= 4.674亿(即:盈力平衡点的经营收入) 速度=4.6745.7=82