西安商业地产——2015年度市场报告

,西安“商业地产”,2015年度市场报告,I、西安宏观经济及社会概况 II 、西安土地市场分析 III、西安商业地产市场分析 I V、重点商业地产项目分析 V、商业地产市场趋势及展望,报告体系,眼见整牛 洞察肌理 游刃有余,PART 1、西安宏观经济及社会概况,大势 国内国外关注西安 关天经济看好西安,西安市概况 1、西北地区最大的中心城市 西安，古称“长安”、“镐京”，陕西省省会，国家历史文化名城，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新地带最大的中心城市。自古以来是中国东部通往西北、西南以及西亚各国的交通要道。 2、西北地区重要交通枢纽 西安共有20家航空公司在机场经营150余条航线，为全国十大机场增速最快的机场，铁道线路有郑西高速铁路、西宝高速铁路、大西客运专线等。已开通至北京、广州、长沙、深圳、武汉、郑州、石家庄的直达高铁线路。 3、著名的旅游中心城市 西安是首批中国优秀旅游城市，是中国六大古都，是世界四大文明古都。西安2014年共接待海内外游客1.2亿人次，比上年增长18.5%。旅游总收入950亿元，比上年增长17.1%。旅游业成为西安经济发展的支柱产业和非外贸创汇的主要来源。 4、西北地区最大的工业中心 西安是中国重要的航天、航空工业中心，机械制造技转化中心和纺织工业中心。2014年生产总值（GDP）5474.77亿元，比2013年增长9.9%。财政总收入1019.56亿元，比2013年增长12.9%。处于工业化、城市化双加速的发展战略机遇期，经济运行前景总体看好,西安宏观经济发展状况 西安，从2000年实施“西部大开发”政策以来，以及近期借力一带一路发展战略，凭借地理、文化以及科研教育等方面的巨大优势，实现经济飞速发展。2015年上半年，全市实现GDP总值到2521.53亿元，同比增长7.6%，增幅高于全国0.6个百分点。,PART 2、西安土地市场分析,供应与成交 2015全年推出土地371宗，土地供应量为16289.49亩与去年持平，成交土地224宗，土地成交总量8070.34亩，同比大幅下滑26.8%，成交楼面价1190元/，微降1个百分点。,（一）供应与成交,2015西安住宅用地共出让6775.8亩，环比下滑17.6%，成交6027.5亩，环比下滑13.9%，推出量与成交量缩水，但供求趋于平衡，商业用地受二级市场高库存风险影响，供应量下滑39.1%，达2628.97亩，成交量下滑，达1918.96亩，工业用地稳步放量，仓储用地供应比重大幅提升，但在宏观经济趋探底的大环境下，工业、仓储用地有效需萎缩明显，成交连续两年为零。,（一）供应与成交,2015西安成交土地为市场提供496.8万平方米潜在供应，住宅368.9万，商业127.9万,（一）供应与成交,2015西安全年土地出让金月198亿元，同比下滑32.8%,低于248亿的平均水平。,（二）出让金,2015年西安整体楼面价1190元/，其中住宅楼面价1208.9元/，环比上涨9.9%，商业楼面价受下半年城市远郊周至、阎良、临潼等区域大量低价商业地块成交影响，楼面价环比下降19.9%，达到1087.9元/。,（三）楼面价,2015年多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转，西安商品房成交量创历史新高，但高库存压力并未有效缓解，进而加剧土地市场流拍、底价成交的状况，据统计显示，西安全年出让土地371宗，成交土地224宗，流拍土地147宗，流拍率高达40%，与去年20%的流拍率相比出现大幅激增，创近年新高，土地溢价现象更是难觅踪迹，全年仅有两宗土地溢价成交，分别是合能地产以7.45亿（高于起拍价2.45亿元）摘得长安区合能公馆项目用地，西安鑫时达实业有限公司以3885万元（高于起拍价100万元）取得曲江新区新开门以东，曲江三路以南商业用地。,（四）流拍与溢价,西安经济稳步发展，城市空间持续向外扩张，2015年政府继续加大新兴城区及经济快发展区域的推地量。经开、沣东、高陵、港务四大区域成为全年土地供应热点，城市远郊周至、临潼等区域的供应量较往年也有所增加。,（五）区域分析,（五）区域分析,2015年西安市土地类型以住宅与工业用地为主，供应热点区域沣东、港务、高陵等新兴城区多以工业用地供应为主，经开，高新、城南、城北城、城西、浐灞等的城市核心区域土地供应仍以住宅用地为主，此外政府会进一步加强曲江、长安等区域的商业配套，全年推出土地多为商业用途。,（五）区域分析,2015年西安土地成交百花齐放，全市各主城区及城市远郊区域都有成交，浐灞、沣东、经开三大区域成为全年土地成交热点区域，城市远郊多宗商业土地成交表现尤为突出。成交楼价方面曲江、沣东、长安三个区域居全市前三甲，整体均价超过2000元/,（五）区域分析,2015年西安三大成交热点区域浐灞、沣东、经开、，浐灞区域以住宅成交为主，成交楼面价约为1476.6元/，商业成交楼面价约1567.8元/。沣东新区全为住宅成交成交楼面价2351元/，经开区主要以住宅成交为主，住宅成交楼面价1429.8元/，商业成交楼面价1680.6元/。,PART 3、西安商业地产市场分析,2000年西安商业地产迅速发展，由最初单一的市中心、南郊发展成为五大板块，即市中心、高新、城南、曲江、经开。,（一）商业地产发展状况,1、商业地产发展阶段,2、三大板块分布,西安商业地产分布不平衡，多集中于城南，城北高新，3个版块囊括了全市90%的商业地产，物业类型需要更进一步优化。 经开板块，随着地铁2号线和市政府带动，中高端商业板块形成。 城南板块，高校林立的区位，诸如赛格百货、小寨军区之类的除了大型主力店，促进商业板块升级。 高新区、经开区集中了大量代表城市高品质的商业地产。,（二）商业地产市场走势,1、西安商业地产从2010年开始进入快速上升期，连续供需保持上涨态势，整体交易量处于高位。,（二）商业地产市场走势,2、西安商业地产成交价格逐年攀升，锦业路超高层项目入市拉升整体均价，将迎新一轮发展潮。,（二）商业地产市场走势,3、西安商业地产租金维持在5%以上的增长趋势，空置率维持在19%左右，处于合理区间。,（三）各大板块特征,1、市中心板块,市中心板块是西安商业地产发展最早的片区，优质项目现有供应约15.4万平米，典型代表项目如中大国际、长安国际、时代盛典、唐人街。凭借市中心的区位优势、完善的商务配套，租金水平为全市最高，空置率为全市最低，分别为每平米每月150元和3.7%。租户以金融服务类、零售贸易、高端制造等行业为主，外资企业占比较大。但由于物业相对陈旧，以及市中心面临交通拥堵等问题，租户有逐渐外溢趋势，进而带动租金同比微幅下跌约1.6%，空置率同比上升3.7个百分点。同时由于市中心的土地供应有限,加上政府严格保护具有历史价值的建筑物，该片区内新建的办公楼项目屈指可数，未来三年尚无新的优质办公楼供应。,高新区板块是国务院首批批准的国家级高新技术产业开发区之一,经过20多年发展，目前已吸引包括华为、IBM、中兴、三星在内的大量知名跨国企业落户,设立生产和科研基地。高新区办公楼市场可以划分为高新区一期和高新区二期。高新区一期的办公楼物业市场发展主要集中在唐延路及科技路。随着政府继续推动高科技产业链的发展,一期的土地供应愈加有限，整个高新片区的经济和区域发展逐渐向南拓展。未来将即将迎来大量优质写字楼项目入市，总供应量超过70万平米，超过总供应量的一半，且项目集中分布在高新区二期，典型项目如绿地中心双子塔、永利国际金融中心、迈科商务中心、中铁 西安中心等。 高新区现有优质写字楼存量达到27万平米，为西安优质写字楼供应的最大区域市场，代表项目如高新国际商务中心、林凯国际等。凭借区域政策优势、产业积聚效应，区域写字楼市场表现较好，仅次于市中心，租金水平达到每平米每月 114元，同比上涨4.6%；空置率为7.8%，同比降低2个百分点。租户以金融服务类、高端制造类、专业服务类、建筑房地产工程类为主。2015年下半年，区域内将录得一个项目中铁西安中心入市，新增供应约13万平米。,2、高新区板块,是较早发展的核心商务区之一。该片区已拥有便捷的交通体系以及呈现出良好的商务氛围。但区域内写字楼以乙级写字楼项目为主，优质写字楼较为缺乏，现有项目仅凯德广场一座，供应约3.4万平米，但未来将有凯德广场二期、momopark、西安国际中心等项目相继入市，总供应量约32万平米，约占未来总供应量的1/4。凯德广场平均租金达到每平米每月110元，较去年同期下跌8.3%；缘于租金调整，吸纳情况好转，空置率由去年同期超过80%，下降到目前的10.6%，租户以金融及专业服务类型公司为主，外资企业占比亦较大。,3、城南与小寨,凭借国家级经济技术开发区、市政府搬迁至此的区位优势，以及靠近高铁站，机场到达便捷，地铁2号线的开通带来的交通优势，该片区成为新兴的写字楼集中区域。现有代表项目有西北国金中心E&F座，吸引诸多大型国企和跨国企业进驻。但西北国金中心自2012年高调入市以来，或因区域内产业发展后劲不足，开始出现租户退租现象。租金和空置率下行趋势明显。第二季度，租金达到每平米每月90元，同比下跌5.3%；空置率约14%，同比提高4.4个百分点。在政府规划推动下,城北也是未来写字楼新增供应集中的区域之一，未来将有万科赛高广场、正尚国际金融中心、海悦广场等项目相继入市，总供应量至少超过18万平米。下半年2015年下半年，将有西北国金中心D座入市，为市场带来约2.5万平米的新增供应。但或因目前区域发展后劲相对不足，写字楼租户需求不足，以及受房地产市场整体较低靡的影响，区域内潜在项目开发进度放缓趋势明显，将延迟区域写字楼市场的整体发展进程。,4、经开板块,曲江板块为西安市政府规划的以文化产业和旅游产业为主导的新兴商务区。在政府的各项优惠政策吸引下，已有效地引导该区域办公楼市场快速发展。但由于此类企业对写字楼品质要求不高，且多数为孵化类企业，因此区域内写字楼以乙级写字楼为主，优质写字楼仅有中海大厦供应，约2万平米，租户以建筑房地产工程类、金融服务类、物流交通运输类等为主，租金水平每平米每月90元，与去年同期租金水平持平；空置率由去年同期90%，下降到22.2%，但仍为全市空置率最高的板块。而未来3年，尚未录入新增供应项目，区域内无新增优质项目竞争的情况下，预计中海大厦未来空置率将会降低。,5、曲江板块,特征解析： 市场趋势西安各版块推货全年平价上量，市场前冷后热，销售面积三季度回升较明显，呈现价稳量升态势。 主要板块高新区占据榜首，城东、长安表现不俗 板块特征三大板块聚集效应明显，城东商务板块发展潜力较大 热点解析 商业地产供需两旺，办公类供应较大，竞争激烈。 开发商重硬件轻软件，对于品牌、物业、增值方案等忽视 商业物业形态单一，为主题商业形态存在大量空间 各版块物业呈现加快扩展，缺乏整体品质，装修标准、产品特色引领的代表项目。,小结,PART 4、重点商业地产项目分析,名词解释： 商业地产盈利点：办公为主导模式、商业主导模式 办公为主导模式以办公功能为主导。作为商务地标建筑，商务、会议等功能必须是主导，基于泛办公会展产业综合发展的构架，融合商务会展、综合商务办公集群等多种功能在内的“写字楼综合体化”的概念。 商业主导模式以商业功能为主导。作为商业中心建筑，餐饮、娱乐、购物等功能必须是主导，基于泛旅游商贸产业综合发展的构架，融合购物、休闲、娱乐、餐饮、服务等多种功能在内的“城市商业格局”的概念。 在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。,1、市场运行分析,西安典型商业地产以办公为盈利模式,2、产品特质分析 西安商业地产写字楼形态多元化，包含综合写字楼、标准型写字楼、公寓写字楼、独栋写字楼等。,西安商业地产写字楼外立面以现代风格为主，多采用玻璃幕墙。,2、产品特质分析,西安商业地产写字楼以高层为主，层高3.0-3.6米，大堂挑高8-12米,2、产品特质分析,2、产品特质分析,西安商业地产写字楼以综合建筑群的形式引领市场,2、产品特质分析,现存重点写字楼物管公司及费用，自持型的高端物业费用，3-4倍于销售型写字楼。,西安商业地产写字楼租赁状况良好，高端品质和核心地段写字楼租金溢价较强。,2、产品特质分析,3、重点个案分析,旺座国际城,（二）商业类项目分析,1、市场运行状况分析,西安典型商业地产以商业为盈利模式,万达广场（民乐园）,李家村万达广场,立丰国际,PART 5、商业地产市场趋势及展望,1、经济下行压力持续加大 2016年三大需求仍将大体维持当前的格局，即投资与外贸疲弱，消费表现很稳定，整体经济将继续下行。 投资方面房地产制造业投资将维持在低位，基建投资的支撑力度将大大减弱，固定资产投资仅能维持个位数的增长，外贸方面疲弱的内外需决定了出口与进口都难见到明显回暖，但人民币对美元汇率的贬值将对出口有积极影响， 2015年低基数将使得外贸增速的数据有所好转，消费方面，房地产相关产业和石油制品消费仍将是支撑消费增速的两大动力，在两者的拉动下，消费增速有望回升。 2、货币信贷环境维持宽松，去库存相关政策的实施 2016年，中央层面将维持较为宽松的货币信贷环境，以求稳住经济下滑的趋势，另一方面将出台实质性