关于集体建设用地使用权确权流转的探索.doc

关于集体建设用地使用权确权流转（试点）的探索为加快建立城乡统一的建设用地市场，加强农村土地管理，规范农村集体建设用地使用权确权登记与流转行为，促进土地资源节约集约利用，保障和实现集体建设用地权利人的合法权益，根据中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，为保证全市农村集体建设用地使用权确权流转试点工作顺利开展，制定本方案。一、指导思想坚持以党的十八大、市十一届三次党代会精神为指针，深入贯彻科学发展观，全面落实国家统筹城乡经济社会发展的决策部署。按照市委提出“加快推进城镇化，持续增强发展后劲”、 “近郊城市化、远郊城镇化、中心村社区化”和打造“1核、5城、18镇、100区”新型城镇体系的总体要求，努力探索适应城乡一体化发展要求的新的土地管理制度，积极稳妥地推进集体建设用地使用权确权登记与流转。二、基本原则1、合理配置土地资源，推进集体建设用地使用制度改革，允许农村集体建设用地进入市场。2、切实保障农民的土地财产权，赋予集体建设用地与国有建设用地同等权利。3、集约节约利用土地，加强总量控制与用途管制，规范农村集体建设用地的流转促进土地的节约集约利用。4、完善集体建设用地流转的相关制度，如土地征收、城市总体规划和土地利用总体规划、土地用途管制、土地收益分配等一系列配套政策。以保证改革的顺利进行和农村社会稳定。三、目标任务在城镇规划区范围内开展集体建设用地流转试点，探索集体建设用地流转和管理新机制，建立符合市场经济要求的集体建设用地使用制度；研究制定符合实际、切实可行的集体建设用地流转政策，完善集体建设用地流转管理办法；明晰和保护农民合法权益，增加农民收入；充分发挥集体建设用地潜力，不断优化土地资源配置，缓解城镇化进程中的建设用地矛盾；逐步建立起产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理、严格规范的农村集体土地产权制度。2013年，每个县（市）成立农村产权交易中心，每个重点镇和城郊8个镇集体建设用地流转1宗以上。四、主要内容（一）流转范围集体建设用地流转是指在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移的行为。流转范围包括依法取得集体建设用地使用权的非住宅类集体建设用地，符合土地利用总体规划、县（市）域总体规划和村镇建设规划，持有集体土地使用证，且无查封抵押的均可依法进行流转。流转形式包括出让、转让、出租、转租、抵押、作价出资（或入股）、置换等方式。（二）审批程序初次流转审批程序包括使用申请、用地审批和登记发证。集体土地所有者与集体建设用地使用权人共同向土地行政主管部门提出书面申请。流转由土地行政主管部门审核，报人民政府审批。集体建设用地使用权人持有关批准文件和与集体土地所有者签订的合同向土地行政主管部门申请办理土地变更登记，领取集体土地使用证书。再次流转程序包括流转申请、审批和变更登记。流转双方持流转合同和集体土地所有者同意流转的书面意见等材料向土地行政主管部门提出书面申请。有关材料经土地行政主管部门审批。流转双方持有关批准文件，向土地行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记手续，受让方领取集体土地使用证书。（三）后续监管土地行政主管部门参照国有土地基准地价标准制定并公布集体建设用地有偿使用的指导价和最低保护价，并根据经济发展和土地市场交易状况适时进行调整。缴纳的土地收益或租金除依法上缴国家外，遵循“谁所有、谁受益”的原则，归集体经济组织所有。集体建设用地使用权人应按照批准的用途使用土地，如需改变用途应经批准后，办理相关手续。五、保障措施（一）全面完成农村集体土地所有权、农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记颁证工作，实现土地登记全覆盖，有效保障农民土地的所有权和收益权。（三）制定并出台牡丹江市集体建设用地使用权流转试点暂行办法，各县（市）区依据管理办法依法开展集体建设用地使用权流转试点工作。（四）各县（市）区要建立农村集体土地产权交易平台，提