《密山项目调研》word版.doc

联程营销机构前 言调研工作依据：1、 以密山市人口、经济情况为依据；2、 以项目所处地里位置、项目规模为依据；3、 以实地调研数据和分析为依据。调研工作情况：采取实地调研的方式开展工作，主要有以下三方面：1、 对项目所处地理位置及周边相关配套的调研；2、 对项目开发规模分析与论证；3、 对密山市房地产发展、房地产开发、住房供求状况及购买实力等调研。第一部分：项目背景1、 城市概况地理位置：密山市位于黑龙江省东南部，西与鸡西市区为邻，北与七台河市相接，东与虎林市毗邻，南与俄罗斯隔兴凯湖相望。 人口情况：总人口43.38万。 行政区划：密山辖7镇9乡，（其中1个民族乡）： 密山镇、连珠山镇、当壁镇、知一镇、黑台镇、兴凯镇、裴德镇、柳毛乡、杨木乡、兴凯湖乡、承紫河乡、白泡子乡、二人班乡、太平乡、和平朝鲜族乡、富源乡。市境内有：牡丹江管理局、八五五农场、八五七农场、八五一一农场、兴凯湖农场、双峰农场。 自然资源：密山生态环境良好。土地肥沃，水源丰沛，素有“鱼米之乡”之称。耕地面积达20.1万公顷，盛产大豆、玉米、水稻、小麦等粮食作物和烤烟、甜菜、白瓜等经济作物，是国家产粮大县、商品粮基地县。森林总蓄积量439万立方米。山产品达300多种。 矿产资源：煤炭、石墨、钾长石、大理石、石灰石、花岗岩、钛铁、铀、金、铝、锌等10多种高品位矿产资源分布全市。 旅游景点：兴凯湖、东北地区最大的现代书法艺术基地北大荒书法长廊、铁西森林公园、蜂蜜山、青年水库、北大荒开发建设纪念馆、荷香园等。2、 项目概况1、 项目地理位置 项目位于密山市同心路西段。2、 项目规模 总建筑面积 8719，共3栋楼，其中多层2栋，高层1栋，分1期开发。3、 项目进展 项目多层2013年11月30日交工，高层预计在2014年6月交工，暂时无进户。多层已销售，高层未销售。第二部分：市场研究1、 当地房地产发展情况密山市在建项目较多，详见下表：1、莲花新城莲花新城 调研报告项目基本情况开发商：哈尔滨安宇房地产开发有限公司地址：密山市东安街与同心路交汇处联系方式目整体规划占地面积：80万平方米建筑面积：130万平方米楼栋数：一期2栋楼层：6层分几期开发：2期绿化规划：项目户型户型面积：57.95 58.83 67.94 70.64 87.13 86.65 89.43 89.78 95.76 105.80 100.89 126.23 136.22 145.15 销售较好户型：57.95-89.78销售不好户型：6带7复式项目价格住宅价格： 二层：3351元/ 三层：3351元/ 四层：3451元/ 五层：3451元/ 六层：4000元/车库价格：6000元/门市价格：无付款方式：全款：每平方米优惠100元分期：先支付50%，剩余的部分在12月31日之前补齐，同样享受优惠政策。贷款：前期首付30%，后期住宅所剩数量较少时1-4层不允许贷款，5、6层首付50%。车库不允许贷款。项目物业暂定为0.5元/月（按建筑面积收取），2期竣工变为封闭式小区时物业费会有所调整，调整资费待定。其他进户时间：现已经进户交房标准：刮大白、水泥地找平、卫生间已经做完防水。项目卖点：1、 莲花新城项目内拥有密山唯一的15万米“三五九”解放公园；2、 莲花新城项目建材都是名牌产品；3、 小区设有大型超市，幼儿园，同时拥有密山唯一的校车，校车拥有自动报警功能；4、 紧邻校区；5、有车库；6、户型设计合理、封闭式小区。宣传方式：DM单页备注该项目已经基本销售完毕，剩余数量很少，明年5月份2期开工，市政府招商引资过来的，房屋动迁由政府出面解决。2、皇都国际广场皇都国际广场调研报告项目基本情况开发商：密山皇都盛世有限公司地址： 密山市东安大街1号（原水泥厂）联系方式5435599项目整体规划建筑面积：5.7万平方米楼栋数： 9栋，多层：6栋 高层: 3栋楼层： 高层11层，多层6层分几期开发： 2期绿化规划：38%项目户型户型面积：63. 69 74 85 46.47 65.8 87.08销售较好户型：63. 69 74 46.47 65.8销售不好户型： 87.08 85项目价格住宅价格：均价3488元/ （大多户型已经销售完毕）车库价格：6800元/门市价格：6800元/付款方式：全款：97折分期： 无贷款：30首付 （无折扣）项目物业物业费待物价局评级后定。其他进户时间：2013年12月末交房标准：毛坯项目卖点：户型设计合理、封闭式小区、准现房销售、临街旺铺、五证齐全。宣传方式：网络宣传、报纸、DM单页备注该项目已经基本销售完毕，剩余数户型以大户型居多. 3、书香文苑书香文苑 调研报告项目基本情况开发商：密山市宏达房地产开发有限公司地址：逸夫小学西侧联系方式栋数：1栋楼层：28层分几期开发：1期绿化规划：暂无项目户型户型面积：87 93 105 133 销售较好户型：87 93销售不好户型：105 133项目价格住宅价格：3层：3380元/ 4层：3980元/ 5层：4180元/ 6层：4280元/7层：4380元/ 8层：4480元/ 9层：4580元/ 10层：4630元/ 11层：4680元/ 1214层：4730元/ 1519层：4880元/ 20层：4730元/ 21层：4680元/ 2223层：4630元/ 24层：4580元/ 25层：4530元/ 26层：4480元/ 27层：4380元/ 28层：4280元/车库价格：18.8万/个，停车位：16.8万/个。门市价格：6000-10000元/，可贷款，50%首付。付款方式：全款：95折分期：无贷款：住宅首付30%，无折扣，门市50%首付。项目物业待定其他进户时间：2014年8月份交房标准：毛坯项目卖点：紧临校区，位于市中心。宣传方式：DM单页备注该项目户型较全，剩余数量较多。4、祥瑞家园祥瑞家园 调研报告项目基本情况开发商：未知地址：密山市一中与馨源小区之间联系方式：0467- 5208999项目整体规划建筑面积：楼栋数：3栋楼层：7层分几期开发：1期绿化规划：项目户型户型面积：52.6 69.47 71.3 79.67 73 81.51 89.03 91.31 销售较好户型：52.6 71.3 79.67 73 81.51 89.03 91.31销售不好户型：7层69.47项目价格住宅价格： 此楼盘为2011年交工，现在只剩三户顶层，价格为2180元/车库价格：5800元/ 6000元/门市价格：无付款方式：全款：可免300多元水费和一年物业费合计1000元左右分期：无贷款：因房源只剩三套，不接受银行贷款。项目物业03元/月其他2011年10月份交房标准：毛坯房。项目卖点：与一中、朝中、实验中学及我市重点小学临近，小区户型设计合理， 24小区保安监控服务，交通便利宣传方式：DM单页5、荣耀城荣耀城 调研报告项目基本情况开发商：哈尔滨宝昌隆房地产开发有限公司地址：密山市光复路与光明街交汇联系方式数：计划20栋，一期4栋楼层：7层分几期开发：4期绿化规划：38项目户型户型面积：58.33 80.43 83.78 92.73 99.47 111.38 123.54 销售较好户型：58.33 80.43 83.78销售不好户型：92.73 99.47 111.38 123.54项目价格住宅价格： 2层2980元/ 3层3050元/ 4层3100元/ 5层3150元/ 6层3200元/ 7层2880元/ 车库价格： 6600元/门市价格：6000元/付款方式：全款：全款95折分期：可分4：3：3贷款：98折 首付30%项目物业根本当地市场待定其他进户时间：2014年8月份交房标准：毛坯房项目卖点：小区内有水系，有入户大堂，娱乐会所，多层电梯洋房。宣传方式：DM单页备注该项目销售情况较差，据说已停工3个月，项目开盘时有VIP卡5千元抵一万元的优惠政策，五证不全，接待人员专业。6、长安1号长安1号 调研报告项目基本情况开发商：密山丰基房地产开发有限公司地址： 市民广场东侧联系方式目整体规划建筑面积：30万平方米楼栋数：计划45栋，一期7栋（建筑面积5万平方米）楼层：7层分几期开发：4期绿化规划：30%项目户型户型面积：45.44 66.69 67.24 112.49 170.36159.17 77.73 92.01 80.17 销售较好户型：45.44 66.69 67.24 77.73 92.01 80.17销售不好户型：112.49 170.36159.17项目价格住宅价格：2层3395元/ 3层3411元/ 4层3436元/ 5层3452元/ 6层3472元/ 7层3794元/车库价格：5800元/ 6800元/ 门市价格：5200元/付款方式：全款：95折分期：无贷款：97折项目物业04元/月其他进户时间：2013年12月末前交房标准：毛坯房项目卖点：7层电梯楼，顶楼复式买一送一，人车分流，封闭式小区，临近中央公园，附近有再建超市。宣传方式：户外，报纸（深蓝广告），DM单页备注远离市中心，有公交车1路，安静，不繁华。7、密山商务大夏密山商务大夏 调研报告项目基本情况开发商：鸡西市华晨房地产开发有限公司地址：密山市永固路实验中学正对面联系方式13836523568项目整体规划建筑面积：3万平左右楼栋数：2栋楼层：17层分几期开发：1期绿化规划：27.8%项目户型户型面积：62.68 73.65 87.72 103.68 119.48 123.7 130.6 138.46 148.42 销售较好户型：62.68 73.65 87.72 销售不好户型： 123.7 130.6103.68 138.46 148.42 119.48项目价格住宅价格：3780元/起，逐层递增50元车库价格：20万/个门市价格：12000/付款方式：全款：92折分期：无贷款：95折项目物业待定其他进户时间：2013年末交房标准：毛坯房项目卖点：紧临学区、体育馆。宣传方式：网络、DM单页备注抵帐房较多8、万达国际花园万达国际花园 调研报告项目基本情况开发商：浙江万吉集团地址： 密山镇铁西村联系方式5465566项目整体规划建筑面积：10万平方米占地面积：4.88万平方米楼栋数： 18栋楼层： 多层6层，15栋，高层13层1栋，17层2栋分几期开发： 政府出台政策，拆一还一绿化规划：40%项目户型户型面积：69.88 77.15 项目价格住宅价格：2-5层 3380元/ 3-4层3480元/车库价格：6200元/ 6500元/付款方式：全款：每一平米减80元分期：无贷款： 首付30%无折扣项目物业05元/月其他进户时间：已入住交房标准：毛坯房项目卖点：附近海宁皮革城，封闭式小区。宣传方式： DM单页备注回迁户较多，回迁铁西村民76户9、龙广庭院龙广庭院 调研报告项目基本情况开发商：靖裕房地产开发有限公司地址： 密山市东安大街联系方式5128822项目整体规划建筑面积：未知楼栋数： 13栋楼层：5层6层7层分几期开发： 1期绿化规划：30%项目户型户型面积：57.43 66.27 72.92 72.37 82.95 113.11 121.18 146.48 销售较好户型：57.43 66.27 72.92 72.37 82.95销售不好户型：113.11 121.18 146.48项目价格住宅价格：2层、5层2580元/ 3层、4层2680元/ 6层2180元/车库价格：5500元/门市价格：6500元/（个人手里）付款方式：全款： 98折分期： 无贷款： 50%首付，无优惠项目物业05元/月其他进户时间：已入户交房标准：毛坯房项目卖点：幼儿园、封闭式小区、交通便利。 宣传方式：DM单页10、南园景态南园景态 调研报告项目基本情况开发商：密山市鼎泰房地产开发有限公司地址：六中南侧体育馆对面联系方式项目整体规划建筑面积：未知楼栋数：1期6栋，2期4栋，3期5栋，4期3栋高层4栋多层楼层： 多层6层分几期开发：4期绿化规划：28.3%项目户型户型面积：40.45 44.43 63.41 64.17 69.23 84.45 87.05 销售较好户型：40.45 44.43 63.41 64.17 69.23 84.45 87.05销售不好户型：暂无项目价格住宅价格：2层、5层3300元/ 3层、4层3480元/ 6层2680元/车库价格：6700元/门市价格：6000元/ 7500元/ 8000元/ 8500元/付款方式：全款：97折分期： 无贷款：首付30% 无优惠项目物业06元/月其他进户时间： 已入住交房标准：毛坯房项目卖点：封闭式小区，电梯公寓，紧临体育馆，花园欧式复式建筑风格宣传方式：DM单页备注销售情况良好，楼体美观11、金平家园金平家园 调研报告项目基本情况开发商：密山市靖裕房地产开发有限公司地址：密山市体育馆南侧联系方式：0467- 5473338目整体规划建筑面积：未知楼栋数：3栋楼层：6层 分几期开发：1期绿化规划：30%项目户型户型面积：54.26 66.22 67.28 73.04 76.95 82.84 85.56 87.21 销售较好户型：54.26 66.22 67.28 73.04销售不好户型： 76.95 82.84 85.56 87.21项目价格住宅价格：2层、5层3100元/ 3层、4层3300元/ 6层2800元/车库价格：6000元/门市价格：无付款方式：全款：每平米减50元分期： 无贷款：首付30% 无优惠 项目物业03元/月其他进户时间： 已入户交房标准：毛坯房项目卖点：紧临体育馆，紧临校区宣传方式：DM单页备注5路公交车，有看房车12、丁香花园丁香花园 调研报告项目基本情况开发商：密山立德房地产开发有限公司地址： 密山市铁西新区东安街联系方式：0467- 5165566 5165588项目整体规划建筑面积：未知楼栋数：6栋楼层： 7层分几期开发： 1期绿化规划：暂无项目户型户型面积：70.32 77.56（已剩户型）销售较好户型：70.32 77.56销售不好户型：无项目价格住宅价格：3层、4层3368元/ 2层、5层3288元/ 6层3218元/ 顶层1888元/（已剩户型）车库价格：无商服是：海宁皮革城和酒店付款方式：全款：95折分期： 无贷款：首付30% 98折 项目物业04元/月其他进户时间：已入住 交房标准：毛坯房项目卖点：紧临皮革城，户型较合理 宣传方式：DM单页备注销售情况较好，所剩无几13、密山新城密山新城 调研报告项目基本情况开发商： 未知地址：市民广场东侧联系方式项目整体规划建筑面积：9600多平方米 楼栋数：1栋楼层：17层分几期开发：1期 绿化规划：暂无项目户型户型面积：47.55 60.51 67.32 71.14 120.68 71.14 57.37 销售较好户型：刚开始销售销售不好户型：刚开始销售项目价格住宅价格： 6层以下3200元/ 6层以上3300元/，一层加一百元。车库价格：7000元/门市价格：10000元/付款方式：全款：95折分期： 无贷款：住宅首付30% 97折 ，门市车库不能贷款。项目物业待定（评级）其他进户时间： 2013年12月末交房标准：毛坯房项目卖点：临近中央公园，附近有再建超市。宣传方式：DM单页、报纸、电视。备注1路公交车14、吉地花园吉地花园 调研报告项目基本情况开发商：密山市华泷房地产开发有限公司地址：密山一中东行100米 联系方式项目整体规划建筑面积：未知 楼栋数：2栋 楼层：6层分几期开发：1期 绿化规划：暂无项目户型户型面积：69.95 46.37 49.91 59.44 74.73 77.04 78.53 99.11 100.89销售较好户型：69.95 46.37 49.91 59.44 74.73 77.04 78.53 100.89销售不好户型：99.11 （二楼一户）项目价格住宅价格：2层3440元/ 3、4、5层3480元/ 6层3080元/车库价格：6800元/门市价格：7500元/ 8100元/付款方式：全款：97折分期：无贷款：无项目物业04元/月其他进户时间： 已入住交房标准：毛坯房项目卖点：紧临医院、校区。宣传方式：DM单页备注5路公交车，销售情况较好，所剩门市已涨价，涨300元/住宅涨50元/，所购买的客户多数都是周边县乡的，为方便孩子上学而进行购买。15、学府名居家园学府名居家园 调研报告项目基本情况开发商：密山市金玉房地产开发有限公司地址：密山市学府街密山一中、六中东侧200米处（原打棉厂处）联系方式：0467- 5473339目整体规划建筑面积：8万平方米楼栋数：7栋 楼层：6层分几期开发： 1期绿化规划：35 %项目户型户型面积：52.7 79.49 81.6 销售较好户型：52.7 79.49 81.6 79.07销售不好户型：暂无项目价格住宅价格：均价3380元/ 车库价格：6300元/门市价格：6800元/付款方式：全款：98折分期： 无贷款：首付40% 无优惠 ，车库可贷款前提是必须在此购买住宅。项目物业05元/月其他进户时间： 已入住交房标准：毛坯房项目卖点：临近校区 现房销售宣传方式：DM单页备注销售情况较好，所剩房源不多，所购买的客户多数都是周边县乡的，为方便孩子上学而进行购买。16、贵宾家园贵宾家园 调研报告项目基本情况开发商：地址：东粮宾馆对面 贵宾楼501室联系方式：0467- 5222222楼层：高层15层，多层 7层。分几期开发：4期 绿化规划：30 %项目户型户型面积：42.26 52.87 63.77 51.73 79.27 88.46 销售较好户型：42.26 52.87 63.77 51.73 79.27 88.46销售不好户型： 顶层销售一般（与户型无关）项目价格住宅价格：2层2420元/ 3层2480元/ 4层2580元/ 5层2600元/ 6层2620元/ 7层2700元/ 8层2900元/ 9层2950元/ 10-14层3000元/ 15层2550元/车库价格：7000元/付款方式：全款：9折分期： 两年五五分期95折 三年4：3：3无折扣贷款：首付50% 95折 40%首付98折项目物业07元/月其他进户时间： 已入住交房标准：毛坯房项目卖点： 楼盘较大，市中心，紧临学区，交通便利，紧临医院和商圈。宣传方式：户外大型宣传，DM单页备注46平米小户型装修销售，买2层送20平米室外阳台。17、金碧辉煌金碧辉煌 调研报告项目基本情况开发商：密山市翰林房地产开发有限公司地址：铁西转盘东侧道南联系方式5425345 项目户型户型面积：84.71 85.39 项目价格住宅价格：六层3080元/ 七层3180元/ 八层3230元/每层加价30-80元/不等车库价格：无门市价格：11000元/付款方式：全款：98折分期： 无贷款：住宅首付30% ，无折扣。项目物业04元/月其他进户时间： 已入住交房标准：毛坯房项目卖点： 全封闭小区，绿化面积达。宣传方式：DM单页18、百林小区百林小区 调研报告项目基本情况开发商：密山市翰林房地产开发有限公司地址：新区红升路东联系方式项目整体规划建筑面积：5万平方米（一期）楼栋数： 15栋楼层： 7层分几期开发： 1期绿化规划：35 %项目户型户型面积：45.48 71.91 77.94 79.99 83.05 88.81销售较好户型：45.48 71.91 77.94 79.99销售不好户型：83.05 88.81项目价格住宅价格：二层：3900元/ 三层：3780元/ 四层3680元/ 五层：3650元/ 六层：1800元/车库价格：5500元/ 5500元/ 6000元/门市价格：5000元/付款方式：全款：98折分期： 无贷款：小户型9折 住宅首付30% ，无折扣。项目物业04元/月其他进户时间：已入住交房标准：毛坯房项目卖点：1、欧式建筑风格2、封闭式小区3、绿化面积大宣传方式：DM单页19、公路小区公路小区 调研报告项目户型户型面积：68.65 87.98 89.46 104.14 114.36项目价格住宅价格：二层：2900元/ 三层：2950元/ 四层：3000元/ 五层：3050元/ 六层：3100元/ 七层：3150元/ 八层：3200元/ 九层：3250元/ 十层：3300元/ 十一层：3350元/ 十二层：3180元/付款方式：全款：98折分期： 无贷款：无项目物业04元/月其他进户时间：已入住交房标准：毛坯房属于公路家属楼，没有固定的销售中心，接待人员是超市的老板。2、 市场供求情况 经调研了解到，现密山市在售楼盘共计24个（不包含本项目），当地市场已经饱和。大部分目标客群都来自密山市周边县乡，但目前市场供应大与需求。3、 市场价格多层：均价在3400元/， 只有龙广庭院的价格相差较多，均价在2600元/；高层：均价4400元/第三部分：项目研究1、 地块特征分析1、 项目区位分析 项目位于密山市同心路西段，偏离市中心。2、 项目交通分析 项目所在位置有1路5路公交经过，交通相对比较便捷。2、 项目SWOT分析优势：1、 地下停车场；2、 紧邻公园；3、 紧邻校区；劣势：1、 位于同心路西侧位置