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房地产基金知识手册房地产基金知识手册 献给希望了解基金的人！ 2第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 房地产基金知识手册 目目录录 第一部分：房地产基金基本知识 9 第一章：基金第一章：基金9 Fund 定义.9 【证券投资基金】9 【投资基金】10 【基金特点】11 【基金市场的作用】 13 【基金通俗知识】14 【基金净值】16 【开放式基金】16 【封闭式基金】17 【公司型基金】18 【契约型基金】19 【股票基金】19 【货币市场基金】21 【债券基金】22 【信托基金】25 【认股权证基金】25 【指数基金】26 【交易型开放式指数基金 ETF】26 【保险基金】27 3第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 【对冲基金】27 【平衡型基金】28 【房地产基金】29 第二章：基金组织30 1.基金契约.30 2.基金管理人.30 3.基金托管人.30 4.基金持有人大会.31 5.基金托管协议.31 第三章：基金交易31 基金交易31 基金费用33 基金信息披露33 基金收益分配34 基金风险35 第四章：基金买卖37 买基金如何开户37 开放式基金买卖介绍 38 封闭式基金买卖介绍 39 【开放式基金和封闭式基金的关系】.41 【开放式基金和封闭式基金的区别】.42 【什么是基金定投】 43 第二部分：房地产基金44 第四章：房地产金融44 4第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 概念44 房地产金融的主要内容与任务 46 房地产金融基本特征 47 房地产金融的作用47 第五章：房地产证券化51 房地产证券化的概述 51 房地产证券化的本质 51 房地产证券化的特征 52 房地产证券化的益处 53 我国房地产证券化的发展现状 53 我国实施房地产证券化的可行性.54 我国当前实施房地产证券化的制约因素.56 第六章：房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)57 【房地产投资信托基金的概述】.57 【REITs 分类】.59 【通过 REITs 融资的优势】59 【REITs 国际运行模式的比较】.60 【房地产投资信托发展意义】 61 【我国建立 REITs 的发展政策建议】62 【中国内地房地产投资信托基金的定位】.63 【中国内地房地产投资信托基金模式的选择】.64 【建立内地 REITs 基本框架设计 】66 第二部分：房地产基金现状67 世界知名的房地产基金67 5第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 摩根士丹利房地产基金 67 高盛公司白厅房地产投资基金 69 美林投资银行房地产投资基金 70 荷兰 ING 地产集团71 Rodamco 亚洲投资基金74 新加坡政府投资公司（GIC）.74 美国 Lehman Brothers 房地产投资基金(已倒闭啦) 75 德意志银行房地产投资基金 76 中银国际基金76 凯雷投资集团 (CARLYE GROUP).77 洛克菲勒集团78 大卫西蒙房地产集团 79 盛阳地产基金 (SUN-RET)80 腾飞集团 (ASCENDAS) 81 麦格理银行 MACQUARIE82 柯罗尼资本集团与扬子基金 83 中国房地产基金现状84 中国房地产基金管理部门-银监会- .84 中国信托公司排名榜-2008.86 中国信托十大公司简介 94 中华人民共和国证券投资基金法 101 第一章 总则102 第二章 基金管理人104 第三章 基金托管人108 6第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 第四章 基金的募集110 第五章 基金份额的交易 114 第六章 基金份额的申购与赎回 115 第七章 基金的运作与信息披露 116 第八章 基金合同的变更、终止与基金财产清算.118 第十章 监督管理121 第十一章 法律责任122 第十二章 附则125 中华人民共和国证券法(2005 年修订).126 第一章 总 则127 第二章 证券发行128 第三章 证券交易134 第一节 一般规定134 第二节 证券上市136 第三节 持续信息公开 140 第四节 禁止的交易行为 142 第四章 上市公司的收购 145 第五章 证券交易所149 第六章 证券公司151 第七章 证券登记结算机构 158 第八章 证券服务机构161 第九章 证券业协会162 第十章 证券监督管理机构 163 第十一章 法律责任165 7第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 第十二章 附 则174 中华人民共和国公司法(2005 年修订).174 第一章 总 则176 第二章 有限责任公司的设立和组织机构.179 第一节 设 立180 第二节 组织机构183 第三节 一人有限责任公司的特别规定.188 第四节 国有独资公司的特别规定.189 第三章 有限责任公司的股权转让 190 第四章 股份有限公司的设立和组织机构.192 第一节 设 立192 第二节 股东大会197 第三节 董事会、经理 199 第四节 监事会201 第五章 股份有限公司的股份发行和转让.202 第一节 股份发行202 第二节 股份转让204 第六章 公司董事、监事、高级管理人员的资格和义务.206 第七章 公司债券208 第八章 公司财务、会计 210 第十章 公司解散和清算 213 第十一章 外国公司的分支机构 215 第十二章 法律责任216 第十三章 附 则219 8第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 中华人民共和国信托法220 第一章 总则221 第二章 信托的设立221 第三章 信托财产223 第四章 信托当事人224 第一节 委托人224 第二节 受托人225 第三节 受益人227 第五章 信托的变更与终止 229 第六章 公益信托230 第七章 附则232 9第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 第第一一部部分分： 房房地地产产基基金金基基本本知知识识 第第一一章章： 基基金金 FUND 定义 基金有广义和狭义之分，从广义上说，基金是机构投资者的统称，包括信托基金有广义和狭义之分，从广义上说，基金是机构投资者的统称，包括信托 投资基金、单位信托基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。投资基金、单位信托基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。 在现有的证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性功能和在现有的证券市场上的基金，包括封闭式基金和开放式基金，具有收益性功能和 增值潜能的特点。从会计角度透析，基金是一个狭义的概念，意指具有特定目的增值潜能的特点。从会计角度透析，基金是一个狭义的概念，意指具有特定目的 和用途的资金。因为政府和事业单位的出资者不要求投资回报和投资收回，但要和用途的资金。因为政府和事业单位的出资者不要求投资回报和投资收回，但要 求按法律规定或出资者的意愿把资金用在指定的用途上，而形成了基金。求按法律规定或出资者的意愿把资金用在指定的用途上，而形成了基金。 【证券投资基金 】 证券投资基金是指通过发售基金份额，将众多投资者的资金集中起来，证券投资基金是指通过发售基金份额，将众多投资者的资金集中起来， 形成独立资产，由基金托管人托管，基金管理人管理，以投资组合的方法进行证形成独立资产，由基金托管人托管，基金管理人管理，以投资组合的方法进行证 券投资的一种利益共享、风险共担的集合投资方式。券投资的一种利益共享、风险共担的集合投资方式。 证券投资基金是一种间接的证券投资方式。基金管理公司通过发行基金证券投资基金是一种间接的证券投资方式。基金管理公司通过发行基金 单位，集中投资者的资金，由基金托管人（即具有资格的银行）托管，由基金管单位，集中投资者的资金，由基金托管人（即具有资格的银行）托管，由基金管 理人管理和运用资金，从事股票、债券等金融工具投资，然后共担投资风险、分理人管理和运用资金，从事股票、债券等金融工具投资，然后共担投资风险、分 享收益。根据不同标准，可以将证券投资基金划分为不同的种类：享收益。根据不同标准，可以将证券投资基金划分为不同的种类： 根据基金单位是否可增加或赎回，可分为开放式基金和封闭式基金。开根据基金单位是否可增加或赎回，可分为开放式基金和封闭式基金。开 放式基金不上市交易，一般通过银行申购和赎回，基金规模不固定；封闭式基金放式基金不上市交易，一般通过银行申购和赎回，基金规模不固定；封闭式基金 有固定的存续期，期间基金规模固定，一般在证券交易场所上市交易，投资者通有固定的存续期，期间基金规模固定，一般在证券交易场所上市交易，投资者通 过二级市场买卖基金单位。过二级市场买卖基金单位。 证券投资基金在美国称为证券投资基金在美国称为“共同基金共同基金”，英国和我国香港特别行政区称，英国和我国香港特别行政区称 为为“单位信托基金单位信托基金”，日本和我国台湾地区则称，日本和我国台湾地区则称“证券投资信托基金证券投资信托基金”等。等。 证券投资基金是一种利益共享、风险共担的投资于证券的集合投资理财方式，即证券投资基金是一种利益共享、风险共担的投资于证券的集合投资理财方式，即 10第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管（一般是信誉卓著的通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管（一般是信誉卓著的 银行），由基金管理人（即基金管理公司）管理和运用资金，从事股票、债券等银行），由基金管理人（即基金管理公司）管理和运用资金，从事股票、债券等 金融工具的投资。基金投资人享受证券投资的收益，也承担因投资亏损而产生的金融工具的投资。基金投资人享受证券投资的收益，也承担因投资亏损而产生的 风险。我国基金暂时都是契约型基金，是一种信托投资方式。风险。我国基金暂时都是契约型基金，是一种信托投资方式。 【投资基金 】 一般基金主要投资大盘蓝筹股，而计算上证指数时，大盘蓝筹股也占了一般基金主要投资大盘蓝筹股，而计算上证指数时，大盘蓝筹股也占了 很大的权重，所以基金的下跌、上涨与股市上证指数的下跌、上涨一般是同涨同很大的权重，所以基金的下跌、上涨与股市上证指数的下跌、上涨一般是同涨同 跌的关系。跌的关系。 但是具体到不同的基金又有所不同，有的基金涨跌和上证指数紧密相关，但是具体到不同的基金又有所不同，有的基金涨跌和上证指数紧密相关， 而有的基金涨跌和上证指数相关度较低，甚至有的基金在大盘跌时还能上涨，这而有的基金涨跌和上证指数相关度较低，甚至有的基金在大盘跌时还能上涨，这 就要看基金具体持有什么股票了就要看基金具体持有什么股票了 投资基金起源于英国，却盛行于美国。第一次世界大战后，美国取代了投资基金起源于英国，却盛行于美国。第一次世界大战后，美国取代了 英国成为世界经济的新霸主，一跃从资本输入国变为主要的资本输出国。随着美英国成为世界经济的新霸主，一跃从资本输入国变为主要的资本输出国。随着美 国经济运行的大幅增长，日益复杂化的经济活动使得一些投资者越来越难于判断国经济运行的大幅增长，日益复杂化的经济活动使得一些投资者越来越难于判断 经济动向。为了有效促进国外贸易和对外投资，美国开始引入投资信托基金制度。经济动向。为了有效促进国外贸易和对外投资，美国开始引入投资信托基金制度。 1926 年，波士顿的马萨诸塞金融服务公司设立了年，波士顿的马萨诸塞金融服务公司设立了“马萨诸塞州投资信托公司马萨诸塞州投资信托公司”， 成为美国第一个具有现代面貌的共同基金。在此后的几年中，基金在美国经历了成为美国第一个具有现代面貌的共同基金。在此后的几年中，基金在美国经历了 第一个辉煌时期。到第一个辉煌时期。到 20 年代末期，所有的封闭式基金总资产已达年代末期，所有的封闭式基金总资产已达 28 亿美元，开亿美元，开 放型基金的总资产只有放型基金的总资产只有 1.4 亿美元，但后者无论在数量上还是在资产总值上的增长亿美元，但后者无论在数量上还是在资产总值上的增长 率都高于封闭型基金。率都高于封闭型基金。20 年代每年的资产总值都有年代每年的资产总值都有 20以上的增长，以上的增长，1927 年的成年的成 长率更超过长率更超过 100。 然而，就在美国投资者沉浸在然而，就在美国投资者沉浸在“永远繁荣永远繁荣”的乐观心理中时，的乐观心理中时，1929 年全年全 球股市的大崩盘，使刚刚兴起的美国基金业遭受了沉重的打击。随着全球经济的球股市的大崩盘，使刚刚兴起的美国基金业遭受了沉重的打击。随着全球经济的 萧条，大部分投资公司倒闭，残余的也难以为继。但比较而言，封闭式基金的损萧条，大部分投资公司倒闭，残余的也难以为继。但比较而言，封闭式基金的损 失要大于开放式基金。此次金融危机使得美国投资基金的总资产下降了失要大于开放式基金。此次金融危机使得美国投资基金的总资产下降了 50左右。左右。 此后的整个此后的整个 30 年代中，证券业都处于低潮状态。面对大萧条带来的资金短缺和工年代中，证券业都处于低潮状态。面对大萧条带来的资金短缺和工 11第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 业生产率低下，人们投资信心丧失，再加上第二次世界大战的爆发，投资基金业业生产率低下，人们投资信心丧失，再加上第二次世界大战的爆发，投资基金业 一度裹足不前。一度裹足不前。 危机过后，美国政府为保护投资者利益，制定了危机过后，美国政府为保护投资者利益，制定了 1933 年的年的证券法证券法、 1934 年的年的证券交易法证券交易法，之后又专门针对投资基金制定了，之后又专门针对投资基金制定了 1940 年年投资公司法投资公司法 和和投资顾问法投资顾问法。投资公司法投资公司法详细规范了投资基金组成及管理的法律要件，详细规范了投资基金组成及管理的法律要件， 为投资者提供了完整的法律保护，为日后投资基金的快速发展，奠定了良好的法为投资者提供了完整的法律保护，为日后投资基金的快速发展，奠定了良好的法 律基础。律基础。 第二次世界大战后，美国经济恢复强劲增长势头，投资者的信心很快恢第二次世界大战后，美国经济恢复强劲增长势头，投资者的信心很快恢 复起来。投资基金在严谨的法律保护下，特别是开放式基金再度活跃，基金规模复起来。投资基金在严谨的法律保护下，特别是开放式基金再度活跃，基金规模 逐年上升。进入逐年上升。进入 70 年代以后，美国的投资基金又爆发性增长。在年代以后，美国的投资基金又爆发性增长。在 1974 年至年至 1987 年的年的 13 年中，投资基金的规模，从年中，投资基金的规模，从 640 亿美元增加到亿美元增加到 7000 亿美元。与此同时，亿美元。与此同时， 美国基金业也突破了半个多世纪内仅投资于普通股和公司债券的局限，于美国基金业也突破了半个多世纪内仅投资于普通股和公司债券的局限，于 1971 年年 推出货币市场基金和联储基金；推出货币市场基金和联储基金；1977 年开始出现市政债券基金和长期债券基金；年开始出现市政债券基金和长期债券基金； 1979 年首次出现免税货币基金；年首次出现免税货币基金；1986 年推出国际债券基金。到年推出国际债券基金。到 1987 年底，美国年底，美国 共有共有 2000 多种不同的基金，为将近多种不同的基金，为将近 2500 万人所持有。由于投资基金种类多，各万人所持有。由于投资基金种类多，各 种基金的投资重点分散，所以在种基金的投资重点分散，所以在 1987 年股市崩溃时期，美国投资基金的资产总数年股市崩溃时期，美国投资基金的资产总数 不仅没有减少，而且在数目上有所增加。不仅没有减少，而且在数目上有所增加。 90 年代初，美国股票市场新注入的资金中约有年代初，美国股票市场新注入的资金中约有 80来自基金，来自基金，1992 年时年时 这一比例达到这一比例达到 96。从。从 1988 年到年到 1992 年，美国股票总额中投资基金持有的比例年，美国股票总额中投资基金持有的比例 由由 5急剧上升到急剧上升到 35。到。到 1993 年，在纽约证券交易所，个人投资仅占股票市值年，在纽约证券交易所，个人投资仅占股票市值 的的 20，而基金则占，而基金则占 55。截至。截至 1997 年底，全球约有年底，全球约有 7.5 万亿美元的基金资产，万亿美元的基金资产， 其中美国基金的资产规模约其中美国基金的资产规模约 4 万亿美元，已超过美国商业银行的储蓄存款总额。万亿美元，已超过美国商业银行的储蓄存款总额。 从从 1990 年到年到 1996 年，投资基金增长速度为年，投资基金增长速度为 218。在此期间，越来越多的拥有巨。在此期间，越来越多的拥有巨 额资本的机构投资者，包括银行信托部、信托公司、保险公司、养老基金以及各额资本的机构投资者，包括银行信托部、信托公司、保险公司、养老基金以及各 种财团或基金会等，开始大量投资于投资基金。目前，美国已成为世界上基金业种财团或基金会等，开始大量投资于投资基金。目前，美国已成为世界上基金业 最发达的国家。最发达的国家。 【基金特点 】 12第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 与股票、债券、定期存款、外汇等投资工具一样，证券投资基金也为投与股票、债券、定期存款、外汇等投资工具一样，证券投资基金也为投 资者提供了一种投资渠道。那么，与其它的投资工具相比，证券投资基金具有哪资者提供了一种投资渠道。那么，与其它的投资工具相比，证券投资基金具有哪 些特点呢？些特点呢？ （1）集合理财，专业管理。 基金将众多投资者的资金集中起来，委托基金管理人进行共同投资，表基金将众多投资者的资金集中起来，委托基金管理人进行共同投资，表 现出一种集合理财的特点。通过汇集众多投资者的资金，积少成多，有利于发挥现出一种集合理财的特点。通过汇集众多投资者的资金，积少成多，有利于发挥 资金的规模优势，降低投资成本。基金由基金管理人进行投资管理和运作。基金资金的规模优势，降低投资成本。基金由基金管理人进行投资管理和运作。基金 管理人一般拥有大量的专业投资研究人员和强大的信息网络，能够更好地对证券管理人一般拥有大量的专业投资研究人员和强大的信息网络，能够更好地对证券 市场进行全方位的动态跟踪与分析。将资金交给基金管理人管理，使中小投资者市场进行全方位的动态跟踪与分析。将资金交给基金管理人管理，使中小投资者 也能享受到专业化的投资管理服务。也能享受到专业化的投资管理服务。 （2）组合投资，分散风险。 为降低投资风险，我国为降低投资风险，我国证券投资基金法证券投资基金法规定，基金必须以组合投资规定，基金必须以组合投资 的方式进行基金的投资运作，从而使的方式进行基金的投资运作，从而使“组合投资、分散风险组合投资、分散风险”成为基金的一大特成为基金的一大特 色。色。“组合投资、分散风险组合投资、分散风险”的科学性已为现代投资学所证明，中小投资者由于的科学性已为现代投资学所证明，中小投资者由于 资金量小，一般无法通过购买不同的股票分散投资风险。基金通常会购买几十种资金量小，一般无法通过购买不同的股票分散投资风险。基金通常会购买几十种 甚至上百种股票，投资者购买基金就相当于用很少的资金购买了一篮子股票，某甚至上百种股票，投资者购买基金就相当于用很少的资金购买了一篮子股票，某 些股票下跌造成的损失可以用其他股票上涨的盈利来弥补。因此可以充分享受到些股票下跌造成的损失可以用其他股票上涨的盈利来弥补。因此可以充分享受到 组合投资、分散风险的好处。组合投资、分散风险的好处。 （3）利益共享，风险共担。 基金投资者是基金的所有者。基金投资人共担风险，共享收益。基金投基金投资者是基金的所有者。基金投资人共担风险，共享收益。基金投 资收益在扣除由基金承担的费用后的盈余全部归基金投资者所有，并依据各投资资收益在扣除由基金承担的费用后的盈余全部归基金投资者所有，并依据各投资 者所持有的基金份额比例进行分配。为基金提供服务的基金托管人、基金管理人者所持有的基金份额比例进行分配。为基金提供服务的基金托管人、基金管理人 只能按规定收取一定的托管费、管理费，并不参与基金收益的分配。只能按规定收取一定的托管费、管理费，并不参与基金收益的分配。 （4）严格监管，信息透明。 13第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 为切实保护投资者的利益，增强投资者对基金投资的信心，中国证监会为切实保护投资者的利益，增强投资者对基金投资的信心，中国证监会 对基金业实行比较严格的监管，对各种有损投资者利益的行为进行严厉的打击，对基金业实行比较严格的监管，对各种有损投资者利益的行为进行严厉的打击， 并强制基金进行较为充分的信息披露。在这种情况下，严格监管与信息透明也就并强制基金进行较为充分的信息披露。在这种情况下，严格监管与信息透明也就 成为基金的一个显著特点。成为基金的一个显著特点。 （5）独立托管，保障安全。 基金管理人负责基金的投资操作，本身并不经手基金财产的保管。基金基金管理人负责基金的投资操作，本身并不经手基金财产的保管。基金 财产的保管由独立于基金管理人的基金托管人负责。这种相互制约、相互监督的财产的保管由独立于基金管理人的基金托管人负责。这种相互制约、相互监督的 制衡机制对投资者的利益提供了重要的保护。制衡机制对投资者的利益提供了重要的保护。 【基金市场的作用 】 1、对国家推动经济的发展效果。促进资金的横向融通和经济的横向联系，、对国家推动经济的发展效果。促进资金的横向融通和经济的横向联系， 提高资源配置的总体效益。提高资源配置的总体效益。 2、对基金代销机构建立和完善自我约束，自我发展的经营管理机制。、对基金代销机构建立和完善自我约束，自我发展的经营管理机制。 3、对基金投资者开拓投资渠道，扩大投资的选择范围，适应了投资者多、对基金投资者开拓投资渠道，扩大投资的选择范围，适应了投资者多 样性的投资动机，交易动机和利益的需求，一般来说能为投资者提供获得较高收样性的投资动机，交易动机和利益的需求，一般来说能为投资者提供获得较高收 益的可能性。益的可能性。 基金按投资标的，分为三大类：基金按投资标的，分为三大类： 1、股票型基金。投资标的为上市公司股票。主要收益为股票上涨的资本、股票型基金。投资标的为上市公司股票。主要收益为股票上涨的资本 利得。基金净值随投资的股票市价涨跌而变动。风险较债券基金、货币市场基金利得。基金净值随投资的股票市价涨跌而变动。风险较债券基金、货币市场基金 为高为高,相对可期望的报酬也较高。股票型基金依投资标的产业相对可期望的报酬也较高。股票型基金依投资标的产业,又可分为各种产业型又可分为各种产业型 基金基金,常见的分类包括高科技股、生物科技股、工业类股、地产类股、公用类股、常见的分类包括高科技股、生物科技股、工业类股、地产类股、公用类股、 通讯类股等。通讯类股等。 2、债券型基金。投资标的为债券。利息收入为债券型基金的主要收益来、债券型基金。投资标的为债券。利息收入为债券型基金的主要收益来 源。汇率的变化以及债券市场价格的波动源。汇率的变化以及债券市场价格的波动,也影响整体的基金投资回报率。通常预也影响整体的基金投资回报率。通常预 期市场的利率将下跌时期市场的利率将下跌时,债券市场价格便会上扬；利率上涨债券市场价格便会上扬；利率上涨,债券的价格就下跌。所债券的价格就下跌。所 以以,债券型基金并不是稳赚不赔的债券型基金并不是稳赚不赔的,仍然有风险存在。仍然有风险存在。 14第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 3、货币市场基金。投资标的为流动性极佳的货币市场商品、货币市场基金。投资标的为流动性极佳的货币市场商品,如如 365 天内的天内的 存款、国债、回购等存款、国债、回购等,赚取相当于大额金融交易才能享有的较高收益。赚取相当于大额金融交易才能享有的较高收益。 【基金通俗知识 】 假设您有一笔钱想投资债券、股票啦这类证券进行增值，但自己又一无假设您有一笔钱想投资债券、股票啦这类证券进行增值，但自己又一无 精力二无专业知识，三呢钱也不算多，就想到与其他精力二无专业知识，三呢钱也不算多，就想到与其他 10 个人合伙出资，雇一个投个人合伙出资，雇一个投 资高手（理论上比我还高点的），操作大家合出的资产进行投资增值。但这里面，资高手（理论上比我还高点的），操作大家合出的资产进行投资增值。但这里面， 如果如果 10 多个投资人都与投资高手随时交涉，那事还不乱套，于是就推举其中一个多个投资人都与投资高手随时交涉，那事还不乱套，于是就推举其中一个 最懂行的牵头办这事。定期从大伙合出的资产中按一定比例提成给他，由他代为最懂行的牵头办这事。定期从大伙合出的资产中按一定比例提成给他，由他代为 付给高手劳务费报酬，当然，他自己牵头出力张罗大大小小的事，包括挨家跑腿，付给高手劳务费报酬，当然，他自己牵头出力张罗大大小小的事，包括挨家跑腿， 有关风险的事向高手随时提醒着点，定期向大伙公布投资盈亏情况等等，不可白有关风险的事向高手随时提醒着点，定期向大伙公布投资盈亏情况等等，不可白 忙，提成中的钱也有他的劳务费。上面这些事就叫作合伙投资。忙，提成中的钱也有他的劳务费。上面这些事就叫作合伙投资。 将这种合伙投资的模式放大将这种合伙投资的模式放大 100 倍、倍、1000 倍，就是基金。倍，就是基金。 这种民间私下合伙投资的活动如果在出资人间建立了完备的契约合同，这种民间私下合伙投资的活动如果在出资人间建立了完备的契约合同， 就是私募基金（在我国还未得到国家金融行业监管有关法规的认可）。就是私募基金（在我国还未得到国家金融行业监管有关法规的认可）。 如果这种合伙投资的活动经过国家证券行业管理部门（中国证券监督管如果这种合伙投资的活动经过国家证券行业管理部门（中国证券监督管 理委员会）的审批，允许这项活动的牵头操作人向社会公开募集吸收投资者加入理委员会）的审批，允许这项活动的牵头操作人向社会公开募集吸收投资者加入 合伙出资，这就是发行公募基金，也就是大家现在常见的基金。合伙出资，这就是发行公募基金，也就是大家现在常见的基金。 基金管理公司是什么角色？基金管理公司就是这种合伙投资的牵头操作基金管理公司是什么角色？基金管理公司就是这种合伙投资的牵头操作 人，不过它是个公司法人，资格要经过中国证监会审批的。基金公司与其他基金人，不过它是个公司法人，资格要经过中国证监会审批的。基金公司与其他基金 投资者一样也是合伙出资人之一，另一方面由于它牵头操作，要从大家合伙出的投资者一样也是合伙出资人之一，另一方面由于它牵头操作，要从大家合伙出的 资产中按一定的比例每年提取劳务费（称基金管理费），替投资者代雇代管理负资产中按一定的比例每年提取劳务费（称基金管理费），替投资者代雇代管理负 责操盘的投资高手（就是基金经理），还有帮高手收集信息搞研究打下手的人，责操盘的投资高手（就是基金经理），还有帮高手收集信息搞研究打下手的人， 定期公布基金的资产和收益情况。当然基金公司这些活动是证监会批准的。定期公布基金的资产和收益情况。当然基金公司这些活动是证监会批准的。 为了大家合伙出的资产的安全，不被基金公司这个牵头操作人偷着挪用，为了大家合伙出的资产的安全，不被基金公司这个牵头操作人偷着挪用， 中国证监会规定，基金的资产不能放在基金公司手里，基金公司和基金经理只管中国证监会规定，基金的资产不能放在基金公司手里，基金公司和基金经理只管 交易操作，不能碰钱，记账管钱的事要找一个擅长此事又信用高的人负责，这个交易操作，不能碰钱，记账管钱的事要找一个擅长此事又信用高的人负责，这个 15第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 角色当然非银行莫属。于是这些出资（就是基金资产）就放在银行，而建成一个角色当然非银行莫属。于是这些出资（就是基金资产）就放在银行，而建成一个 专门帐户，由银行管帐记账，称为基金托管。当然银行的劳务费（称基金托管费）专门帐户，由银行管帐记账，称为基金托管。当然银行的劳务费（称基金托管费） 也得从大家合伙的资产中按比例抽一点按年支付。所以，基金资产相对来说只有也得从大家合伙的资产中按比例抽一点按年支付。所以，基金资产相对来说只有 因那些高手操作不好而被亏损的风险，基本没有被偷挪走的风险。从法律角度说，因那些高手操作不好而被亏损的风险，基本没有被偷挪走的风险。从法律角度说， 即使基金管理公司倒闭甚至托管银行出事了，向它们追债的人都无权碰大家基金即使基金管理公司倒闭甚至托管银行出事了，向它们追债的人都无权碰大家基金 专户的资产，因此基金资产的安全是很有保障的。专户的资产，因此基金资产的安全是很有保障的。 如果这种公募基金在规定的一段时间内募集投资者结束后宣告成立（国如果这种公募基金在规定的一段时间内募集投资者结束后宣告成立（国 家规定至少要达到家规定至少要达到 1000 个投资人和个投资人和 2 亿元规模才能成立），就停止不再吸收其他亿元规模才能成立），就停止不再吸收其他 的投资者了，并约定大伙谁也不能中途撤资退出，但以后到某年某月为止我们大的投资者了，并约定大伙谁也不能中途撤资退出，但以后到某年某月为止我们大 家就算帐散伙分包袱，中途你想变现，只能自己找其他人卖出去，这就是封闭式家就算帐散伙分包袱，中途你想变现，只能自己找其他人卖出去，这就是封闭式 基金。基金。 如果这种公募基金在宣告成立后，仍然欢迎其他投资者随时出资入伙，如果这种公募基金在宣告成立后，仍然欢迎其他投资者随时出资入伙， 同时也允许大家随时部分或全部地撤出自己的资金和应得的收益，这就是开放式同时也允许大家随时部分或全部地撤出自己的资金和应得的收益，这就是开放式 基金。基金。 不管是封闭式基金还是开放式基金，如果为了方便大家买卖转让，就找不管是封闭式基金还是开放式基金，如果为了方便大家买卖转让，就找 到交易所（证券市场）这个场所将基金挂牌出来，按市场价在投资者间自由交易，到交易所（证券市场）这个场所将基金挂牌出来，按市场价在投资者间自由交易， 就是上市的基金。就是上市的基金。 每个基金规定分红每年次数在招募基金时候有说明，没有固定的分红或每个基金规定分红每年次数在招募基金时候有说明，没有固定的分红或 拆分规定的。拆分规定的。 分红是基金公司必须要卖掉一些股票，来给红利分红的基金持有人分红，分红是基金公司必须要卖掉一些股票，来给红利分红的基金持有人分红， 这样就可能会把手中涨得正好得股票卖掉，会影响资金的运作。这样就可能会把手中涨得正好得股票卖掉，会影响资金的运作。 拆分是把原来净值高的变成净值为拆分是把原来净值高的变成净值为 1 元，这样对基金公司来说不需要卖元，这样对基金公司来说不需要卖 出股票来取得现金，对持有人来说相当于原来的出股票来取得现金，对持有人来说相当于原来的 1 份变成了很多份。份变成了很多份。 经常分红的基金有些人会喜欢，因为落袋为安嘛，但是对基金公司来说经常分红的基金有些人会喜欢，因为落袋为安嘛，但是对基金公司来说 操作难度加大，盈利水平受到影响。操作难度加大，盈利水平受到影响。 新基金规定的封闭期最长为新基金规定的封闭期最长为 3 个月，但是可以提前。个月，但是可以提前。 16第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 【基金净值 】 共同基金所拥有的资产每个营业日根据市场收盘价所计算出之总资产价共同基金所拥有的资产每个营业日根据市场收盘价所计算出之总资产价 值，扣除基金当日之各类成本及费用后，所得到的就是该基金当日之净资产价值。值，扣除基金当日之各类成本及费用后，所得到的就是该基金当日之净资产价值。 除以基金当日所发行在外的单位总数，就是每单位净值除以基金当日所发行在外的单位总数，就是每单位净值 【开放式基金 】 开放式基金（开放式基金（LOF），英文全称是），英文全称是“Listed Open-Ended Fund” 或或 “open-end funds”，汉语称为，汉语称为“上市型开放式基金上市型开放式基金”，在国外又称共同基金。也，在国外又称共同基金。也 就是上市型开放式基金发行结束后，投资者既可以在指定网点申购与赎回基金份就是上市型开放式基金发行结束后，投资者既可以在指定网点申购与赎回基金份 额，也可以在交易所买卖该基金。不过投资者如果是在指定网点申购的基金份额，额，也可以在交易所买卖该基金。不过投资者如果是在指定网点申购的基金份额， 想要上网抛出，须办理一定的转托管手续；同样，如果是在交易所网上买进的基想要上网抛出，须办理一定的转托管手续；同样，如果是在交易所网上买进的基 金份额，想要在指定网点赎回，也要办理一定的转托管手续。金份额，想要在指定网点赎回，也要办理一定的转托管手续。 是一种发行额可变，基金份额是一种发行额可变，基金份额(单位单位)总数可随时增减，投资者可按基金的总数可随时增减，投资者可按基金的 报价在基金管理人指定的营业场所申购或赎回的基金。与封闭式基金相比，开放报价在基金管理人指定的营业场所申购或赎回的基金。与封闭式基金相比，开放 式基金具有发行数量没有限制、买卖价格以资产净值为准、在柜台上买卖和风险式基金具有发行数量没有限制、买卖价格以资产净值为准、在柜台上买卖和风险 相对较小等特点，特别适合于中小投资者进行投资。相对较小等特点，特别适合于中小投资者进行投资。 世界基金发展史就是从封闭式基金走向开放式基金的历史。以基金市场世界基金发展史就是从封闭式基金走向开放式基金的历史。以基金市场 最为成熟的美国为例。在最为成熟的美国为例。在 1990 年年 9 月，美国开放式基金共有月，美国开放式基金共有 3，000 家，资产总家，资产总 值值 1 万亿美元；而封闭式基金仅有万亿美元；而封闭式基金仅有 250 家，资产总值家，资产总值 600 亿美元。到亿美元。到 1996 年，美年，美 国开放式基金的资产为国开放式基金的资产为 35，392 亿美元，封闭式基金资产仅为亿美元，封闭式基金资产仅为 1，285 亿美元，两亿美元，两 者之比达到者之比达到 27.541；而在；而在 1940 年，两者之比仅为年，两者之比仅为 0.731。在日本，。在日本，1990 年以年以 前封闭式基金占绝大多数，开放式基金处于从属地位；但前封闭式基金占绝大多数，开放式基金处于从属地位；但 90 年代后情况发生了根年代后情况发生了根 本性变化，开放式基金资产达到封闭式基金资产的两倍左右。本性变化，开放式基金资产达到封闭式基金资产的两倍左右。 在香港、泰国、台湾、新加坡、菲律宾等亚洲发展投资基金较早的国家在香港、泰国、台湾、新加坡、菲律宾等亚洲发展投资基金较早的国家 和地区，发展之初也就是以封闭式基金为主，逐渐过渡到目前两类基金形态并存和地区，发展之初也就是以封闭式基金为主，逐渐过渡到目前两类基金形态并存 17第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 的阶段。从世界范围看，的阶段。从世界范围看，1990 年世界开放式投资基金净资产余额为年世界开放式投资基金净资产余额为 23，554 亿美亿美 元，到元，到 1995 年已跃升至年已跃升至 53，407 亿美元。亿美元。 开放式基金已经逐渐成为世界投资基金的主流。开放式基金已经逐渐成为世界投资基金的主流。 世界各国投资基金起步时大都为封闭型的。这是由于在投资基金发展初世界各国投资基金起步时大都为封闭型的。这是由于在投资基金发展初 期，买卖封闭式基金的手续费远比赎回开放式基金的份额的手续费低。从基金管期，买卖封闭式基金的手续费远比赎回开放式基金的份额的手续费低。从基金管 理的角度看，由于没有请求赎回受益凭证的压力，可以充分利用投资者的资金，理的角度看，由于没有请求赎回受益凭证的压力，可以充分利用投资者的资金， 来实施其投资战略以求利益的最大化。来实施其投资战略以求利益的最大化。 开放式基金和封闭式基金共同构成了基金的两种基本运作方式。开放式开放式基金和封闭式基金共同构成了基金的两种基本运作方式。开放式 基金资产规模不固定，可以申购和赎回；没有存续期，理论上可以永远存在；不基金资产规模不固定，可以申购和赎回；没有存续期，理论上可以永远存在；不 在交易所上市，通过代销机构和直销中心交易；价格由资产净值决定。基金单位在交易所上市，通过代销机构和直销中心交易；价格由资产净值决定。基金单位 可随时向投资者出售，也可应投资者要求买回的运作方式。而封闭式基金资产规可随时向投资者出售，也可应投资者要求买回的运作方式。而封闭式基金资产规 模固定；存续时间固定；在交易所上市；价格由供求关系决定，基金净值会影响模固定；存续时间固定；在交易所上市；价格由供求关系决定，基金净值会影响 基金价格，但两者并不统一，通常封闭式基金以折价交易为多。开放式基金是世基金价格，但两者并不统一，通常封闭式基金以折价交易为多。开放式基金是世 界各国基金运作的基本形式之一。基金管理公司可随时向投资者发售新的基金单界各国基金运作的基本形式之一。基金管理公司可随时向投资者发售新的基金单 位，也需随时应投资者的要求买回其持有的基金单位。目前，开放式基金已成为位，也需随时应投资者的要求买回其持有的基金单位。目前，开放式基金已成为 国际基金市场的主流品种，美国、英国、我国香港和台湾的基金市场均有国际基金市场的主流品种，美国、英国、我国香港和台湾的基金市场均有 90%以以 上是开放式基金。上是开放式基金。 【封闭式基金 】 属于信托基金，是指基金规模在发行前已确定、在发行完毕后的规定期属于信托基金，是指基金规模在发行前已确定、在发行完毕后的规定期 限内固定不变并在证券市场上交易的投资基金。限内固定不变并在证券市场上交易的投资基金。 由于封闭式基金在证券交易所的交易采取竞价的方式，因此交易价格受由于封闭式基金在证券交易所的交易采取竞价的方式，因此交易价格受 到市场供求关系的影响而并不必然反映基金的净资产值，即相对其净资产值，封到市场供求关系的影响而并不必然反映基金的净资产值，即相对其净资产值，封 闭式基金的交易价格有溢价、折价现象。国外封闭式基金的实践显示其交易价格闭式基金的交易价格有溢价、折价现象。国外封闭式基金的实践显示其交易价格 往往存在先溢价后折价的价格波动规律。从我国封闭式基金的运行情况看，无论往往存在先溢价后折价的价格波动规律。从我国封闭式基金的运行情况看，无论 基本面状况如何变化，我国封闭式基金的交易价格走势也始终未能脱离先溢价、基本面状况如何变化，我国封闭式基金的交易价格走势也始终未能脱离先溢价、 后折价的价格波动规律。后折价的价格波动规律。 18第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 根据组织形态的不同，可分为公司型基金和契约型基金。基金通过发行根据组织形态的不同，可分为公司型基金和契约型基金。基金通过发行 基金股份成立投资基金公司的形式设立，通常称为公司型基金；由基金管理人、基金股份成立投资基金公司的形式设立，通常称为公司型基金；由基金管理人、 基金托管人和投资人三方通过基金契约设立，通常称为契约型基金。目前我国的基金托管人和投资人三方通过基金契约设立，通常称为契约型基金。目前我国的 证券投资基金均为契约型基金。证券投资基金均为契约型基金。 【公司型基金 】 又叫做共同基金，指基金本身为一家股份有限公司，公司通过发行股票又叫做共同基金，指基金本身为一家股份有限公司，公司通过发行股票 或受益凭证的方式来筹集资金。投资者购买了该家公司的股票，就成为该公司的或受益凭证的方式来筹集资金。投资者购买了该家公司的股票，就成为该公司的 股东，凭股票领取股息或红利、分享投资所获得的收益。股东，凭股票领取股息或红利、分享投资所获得的收益。 特点 1.共同基金，形态为股份公司，但又不同于一般的股份公司，其业务集中共同基金，形态为股份公司，但又不同于一般的股份公司，其业务集中 于从事证券投资信托。于从事证券投资信托。 2.共同基金的资金为公司法人的资本，即股份。共同基金的资金为公司法人的资本，即股份。 3.共同基金的结构同一般的股份公司一样，设有董事会和股东大会。基金共同基金的结构同一般的股份公司一样，设有董事会和股东大会。基金 资产由公司拥有，投资者则是这家公司的股东，也是该公司资产的最终持有人。资产由公司拥有，投资者则是这家公司的股东，也是该公司资产的最终持有人。 股东按其所拥有的股份大小在股东大会上行使权利。股东按其所拥有的股份大小在股东大会上行使权利。 4.依据公司章程，董事会对基金资产负有安全增值之责任。为管理方便，依据公司章程，董事会对基金资产负有安全增值之责任。为管理方便， 共同基金往往设定基金经理人和托管人。基金经理人负责基金资产的投资管理，共同基金往往设定基金经理人和托管人。基金经理人负责基金资产的投资管理， 托管人负责对基金经理人的投资活动进行监督。托管人可以托管人负责对基金经理人的投资活动进行监督。托管人可以(非必须非必须)在银行开设户在银行开设户 头，以自己的名义为基金资产注册。为明确双方的权利和义务，共同基金公司与头，以自己的名义为基金资产注册。为明确双方的权利和义务，共同基金公司与 托管人之间有契约关系，托管人的职责列明在他与共同基金公司签定的托管人之间有契约关系，托管人的职责列明在他与共同基金公司签定的“托管人协托管人协 议议“上。如果共同基金出了问题，投资者有权直接向共同基金公司索取。上。如果共同基金出了问题，投资者有权直接向共同基金公司索取。 【契约型基金 】 19第一部分：房地产基金基本知识 2 0 0 9 年6 月1 7 日 又称为单位信托基金，指专门的投资机构又称为单位信托基金，指专门的投资机构(银行和企业银行和企业)共同出资组建一家共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受托人签定基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受托人签定“信托契约信托契约“的形式发的形式发 行受益凭证行受益凭证-“基金单位持有证基金单位持有证“来募集社会上的闲散资金。来募集社会上的闲散资金。 特点 单位信托是一项名为信托契约的文件而组建的一家经理公司，在组织结单位信托是一项名为信托契约的文件而组建的一家经理公司，在组织结 构上，它不设董事会，基金经理公司自己作为委托公司设立基金，自行或再聘请构上，它不设董事会，基金经理公司自己作为委托公司设立基金，自行或再聘请 经理人代为管理基金的经营和操作，并通常指定一家证券公司或承销公司代为办经理人代为管理基金的经营和操作，并通常指定一家证券公司或承销公司代为办 理受益凭证理受益凭证-基金单持有证的发行、买卖、转让、交易、利润分配、收益及本益偿基金单持有证的发行、买卖、转让、交易、利润分配、收益及本益偿 还支付。还支付。 受托人接受基金经理公司的委托，并且以信托人或信托公司的名义为基受托人接受基金经理公司的委托，并且以信托人或信托公司的名义为基 金注册和