方案设计任务书（定稿）.doc

昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书第一部分 项目概况及用地分析一、地理位置本项目地块位于上海、苏州、杭州三角地区的中心，坐落在昆山市淀山湖东北岸边，与上海旭宝高尔夫俱乐部毗邻（注：上海旭宝高尔夫俱乐部是亚洲十大高尔夫球场之一，消费客群层次较高）。东面：彭远泾港，河道呈南北流向，河面宽约20米左右，水质较好，可直通淀山湖，机械船15分钟便可到达。河面上有围养的鱼塘，河道东面有少量的农民自建房。彭远泾港河道是本项目东面的界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。南面：建设中的中旭路，东西走向，路面宽7米，中旭路南面是旭宝高尔夫俱乐部。中旭路距旭宝高尔夫俱乐部围墙约16米左右。本项目南接中旭路（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。西面：潮山港，河道南北流向，河面宽约20米，水质较好，河道两侧是农田和少量的农房，潮山港河道是本项目的西边界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。北面：永利路，东西走向，西起复行路，东至永利路，道路快车道宽约16米，双向四车道，路面较好，行驶车辆较少，慢车道路幅宽6米。道路两侧有大面积的农田和鱼塘，永利路是本项目地块的北面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。宗地地理位置图本案所在地宗地周边情况本案所在地旭宝高尔夫球场场淀山湖镇信义别墅区中旭别墅区二、项目地块概况项目规划总占地面积约为66万平米。项目整个地块呈不规则四边形，东面、西面有少量的农房，地块现状为大面积的农田和鱼塘。本项目地块东西河道均可直通淀山湖。且东边河道稍窄，但航行时间较短；西边河道较宽，但航行时间稍长。该地块水资源很丰富，内部有纵横交错的河道，地下水的水层较浅、土质不好。由永利路至旭宝高尔夫俱乐部的旭宝路南北横穿该地块， 该路面宽15米。 地块中间有一贯穿东西向的河流，被旭宝路分开，由一座桥相连，整体水系呈“H”状分布。该地块被自然的划分为四块。1、 交通分析 本项目坐落在昆山淀山湖东北岸边，隶属淀山湖镇，本项目距离上海人民广场41.5公里，距离虹桥机场28公里，距离青浦工业园区11公里，距离昆山28公里，距离苏州48公里，距离淀山湖3公里，周边的工业区较多，道路交通系统设施完善，交通便捷。交通道路网：道路名称道路走向主要连接沪青平高速东西青浦、上海苏虹机场路东西苏州、虹桥机场同三高速公路南北浙江、杭州2、 周边配套设施情况地块周边的居民稀少，周边生活机能和商业的配套设施不完善，目前区内的生活机能主要集中在淀山湖镇中心，具体情况如下：距离主要生活配套/商业网点35公里学校：淀山湖中学、淀山湖中心小学、淀山湖幼儿园医院：淀山湖医院银行：中国银行、建设银行、农业银行、信用社超市：华联超市、华润超市商业：淀山湖商厦、淀山湖商城其他：文化娱乐中心、休闲度假中心3、 周边项目概况该地块周围正在开发的中旭、信义项目均为别墅项目。这两个项目都是中高档别墅，套型面积偏大，且中旭项目的绿化已基本做好。4、 气候气象昆山地属亚热带湿润季风气候区，一月均温2.5摄氏度，七月均温28摄氏度，无寒冬酷暑，全年气候宜人。5、 淀山湖地区人文文化介绍淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，被称为上海后花园，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。淀山湖湖水清澈，泊湾盘曲，岸线多变，形成了独特的淀山湖风光。淀山湖南岸的仿古大观园，水上运动场，上海国际乡村俱乐部等景点和建筑互连成片。 淀山湖湖畔北侧昆山境内，目前仅建有旭宝高尔夫俱乐部，其他综合配套不尽完善，与淀山湖上海境内的人文环境及配套有较大差距。第二部分 项目定位及客源定位项目定位：“运动、休闲、健康、养生，演绎度假文化的生态别墅社区”客源描述: 以3045岁具有一定素养、文化品位较高的城市中产阶级中上层为主要的潜在客户群体。（详见附件2）第三部分 项目设计要点及要求 一、总体规划建议（一） 规划设计原则1、 贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为一个集休闲、运动健身、健康养生和生态居住为一体的带有度假特征的别墅社区，创造一个低容积率、低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体。2、 设计主题围绕度假文化，在建筑设计风格上体现地中海风情。3、 在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分期销售。4、 项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合；5、 针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有度假特征的别墅社区特点与风格；6、 设计理念必须与项目开发的思路相协调。（二）规划设计要点：1、 规划面积：约66万平米2、 用地性质：居住用地3、 容积率： 0.230.284、 建筑高度：别墅2层为主 10米(可局部3层)；酒店式公寓6层（20米）5、 绿地率：50%6、 建筑退让：退用地边界：东侧10米，南侧20米，西侧10米， 北侧20米，沿旭宝路两侧20米；退河道控制线：西侧10米，东侧10米；退让的面积不能做建筑，但是可以做景观及室外活动用地。7、 配套设施:生活会所、运动会所（主）;相关生活配套设施；警卫室等相关管理、服务设施（三） 规划设计建议 功能分区：分为别墅区、酒店式公寓、主会所（运动会所）、生活会所、公共商业、户外活动区、示范区（样板区）、售楼处等 构图方式：可以采用组团式构图，整个小区分为若干个独立的组团，各个组团之间一方面要相互独立，另一方面要相互呼应，组团间可以绿化景观、水系或者道路系统区隔。每个组团统一在项目总体规划特色的同时要有各自的核心景观，即在满足均好性的同时具备差异性，形成不同居住组团各自的特色景观。 社区配套：社区配套分为主会所、生活会所、酒店式公寓和公共商业四个部分，根据其定位、功能以及目标消费客群的差异性，结合其服务半径，合理布置不同配套的不同位置。（各部分详见其后） 道路系统：1、 交通道路应合理分流，减少对居住的影响;住区道路系统要分级明显，架构清楚。2、 在保证通达性的同时要考虑经济性，考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。3、 交通中以人为本，不能让车流干扰居住环境，有条件可人车分流。交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干扰。尽量在机动车道两侧或一侧考虑步道，保证行人安全，并且考虑无障碍系统设计，真正做到以人为本。4、 道路设计要以保证住户的安宁和私密性为原则进行布置，从而达到通达性、安全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。5、 组团内道路设计可参考RMJM公司方案中交通道路系统设计。 社区入口：分为主入口、别墅住区入口、会所商业入口和服务性入口。主入口： 该入口为整个项目入口，紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。别墅住区入口： 别墅区住区的入口，设计中要考虑到交通组织设计，并且要尽量便于今后的物业管理。会所/商业入口：该入口针对会所、商业区的人流和车流，将其与别墅区分开，避免干扰别墅区业主的日常生活。服务性入口： 该入口是仅为管理服务人员及服务车辆专设，如垃圾车、工具车，物业管理服务人员可以直接出入，平时不对住区业主开发。该入口应该比较隐蔽、便捷，以便于内部管理。 车位配比：别墅区考虑一定的访客车位。酒店式公寓车位不低于0.5车位户，并考虑一定的访客车位，尽量设置地上停车位。会所及商业配套部分设置地上停车位。（四）分期建议（详见附件3、4项目分期说明及分期示意图）二、 独栋别墅产品建议（一） 产品风格建议：1、 抛弃纯现代建筑风格，吸收地中海周边传统别墅的典雅风格特征，同时能充分体现项目的度假型特征和时代精神，满足现代生活方式。2、 采用坡屋顶，立面建议部分以石料、花岗石砖、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配，使立面体现出强烈的质感，以提高产品整体的品质感。3、 每个建筑单体尽量考虑与景观的融合，使两者共同体现本规划设计的特色。4、（二） 产品类型及配比：1、根据市场分析建议，产品类型包括独栋别墅、酒店式公寓及相关配套。2、面积配比：从市场的角度出发，参照主力户型总价及所需实现的功能，建议独栋别墅的主力面积为250左右。其详细套型配比如下：独栋别墅单体面积（m2）数量配比（%）22026060%30034025%400左右15%（三） 一期开发范围及房型配比1、 位置（1） 旭宝路西侧地块、旭宝路、中心公园、生活会所、中心湖主体（如图蓝色边框内）（2） 将旭宝路西侧地块作为整体考虑，保证该地块的完整性，提升地块价值；（3） 通过对旭宝路的亮化改造以及旭宝路两侧景观的建设，提升整体项目形象，为后期项目升级打好基础；2、分期说明第一片区（如图蓝色阴影内）开发顺序：项目主广场售楼处及示范区第一片区别墅中心湖主体开挖、中心公园广场建设、生活会所建设（注：“”表示逻辑先后关系，“、”表示并列关系）（1） 完成项目主广场的建设，为项目的推出作准备，增强项目冲击力；（2） 完成售楼处及示范区建设，给客户一个更加直观的冲击，使项目具备销售条件；（3） 售楼处及示范区完成后，推出第一片区别墅。通过该片区产品入市，验证项目定位，为后期产品优化作准备；（4） 建设第一片区别墅、配套及景观，完成该片区内旭宝路出新及两侧景观建设。（5） 完成中心公园广场、中心湖、生活会所的建设，通过这些工程，优化区域环境，增强客户信心；第二片区（如图绿色阴影内）开发顺序：第一片区别墅第二片区别墅旭宝路及两侧景观（1） 一片区销售完成后，紧随其后推出第二片区。该片区南靠高尔夫球场，位置优于第一片区。在客户保持项目新鲜感的同时，开始利用生活会所及中心公园、中心湖作为卖点，创造第一个销售高潮，提高销售速度；（2） 建设第二片区；完成片区内旭宝路的出新及两侧景观建设，使旭宝路成为项目的宣传大道；再次提升项目形象，为后期开发提供一大卖点；（3） 第二片区销售结束后，已完成整个项目开发体量的30%左右，并实现乡音的销售额，为项目后期开发奠定基础3、房型配比独栋别墅单体面积（m2）数量配比（%）22026070%30034020%400左右10%（三）产品房型及功能建议1、 设计原则根据市场定位报告，本项目为具有休闲度假特征别墅社区，因此，在房型的功能布局上要符合休闲度假型别墅的特点，要契合目标客户的喜好。应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。布局在社交、功能、私人空间上应该进行有效分隔。、 功能区建议一方面，由于别墅单体面积较小，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美；另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也有自己的想法。因此对各功能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空间的利用率。以下是对几个主要的功能区说明:（1） 客厅：作为度假别墅内主要的公共活动功能区，客厅主要是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，部分户型可以考虑在客厅外接一个阳光露台，尽量增强与室外的交流，在有可能的情况下尽量考虑挑高。（2）厨房：厨房要把握其尺度的合理性，320以上户型在尺度上考虑可设置中西厨房。（3）主卧、主卫：充分考虑采光和与室外景观的呼应，其中主卧卫生间要舒适、宽敞、通透，给业主自由装修的空间。更衣室：满足一般性要求即可。（4）车库及车位：250左右的部分户型建议采用室外车位；室外车位要与庭院景观以及公共景观设计相结合，在材质、色彩上要尽量自然，注意与整体景观相协调。320左右的户型可以配置单车库，部分户型再加一个室外车位；400左右的户型可配置室内双车库。（5）露台：一层露台：此部分露台主要的功能是作为室内外空间的过渡区，也是室外活动的重要区域。二层露台：尽量保证足够的露台空间，给人充分与大自然接触的机会（6）游泳池：400以下的户型不考虑游泳池，但考虑管线接口；400以上的户型部分可配置游泳池，游泳池的设计应与建筑及庭院整体考虑，增强其实用性。（7）工人房工人房设计以经济合理为原则，设独立的卫生间。（8）私家游艇码头：水岸边可以穿插部分的亲水码头、亲水平台，以增强景观效果以及实用功能，与整体规划和景观设计相结合，在功能定义上具有多样性，可以作为庭院景观或者公共景观的一部分，作为业主活动、休憩和亲近自然的一个空间。（9）壁炉 部分户型考虑设置壁炉。3、主要功能尺度建议220-260左右户型内部功能数量辅助功能主要尺度客厅1开间5m餐厅1厨房1主卧1开间4.5m主卫1步入式更衣间面积12次卧2-3有一个可作书房卫生间2面积6车库1部分室外车位工人区1工人房、独立卫生间10左右其他功能空间由设计方酌情考虑300-340左右户型内部功能数量辅助功能主要尺度客厅1开间6m家庭室1餐厅1厨房1中西厨房兼顾主卧1开间4.5m主卫1步入式更衣间面积15次卧3-4有一个可作书房卫生间2面积6车库1单室内车库工人区1工人房、洗衣房、独立卫生间10左右其他功能空间由设计方酌情考虑400左右户型内部功能数量辅助功能主要尺度客厅1开间6m家庭室餐厅1厨房1中西厨房兼顾主卧1开间4.5m主卫1步入式更衣间面积15次卧3-4有一个可作书房卫生间2面积6车库1双室内车库工人区1工人房、洗衣房、独立卫生间12左右其他功能空间由设计方酌情考虑4、单体庭院建议（1） 庭院是单体建筑的补充和衬托，力求最大限度地完善不同方位的院落与室内在行动、视线、景观等关系的处理；考虑私家庭院与公共景观之间的融合；私家花园的围合形式力求多样化，丰富视觉效果，同时考虑对私密性的保护。（2） 庭院尺寸建议，以下尺寸仅供参考户型单位占地花园面积220-2600.8亩400300-3401.0亩5004001.2亩6005、产品升级建议（1） 后期部分产品要考虑市场需求的升级，调整产品的类型，对产品面积、功能进行调整。（2） 在后期预留比较大的单体基地位置，以便后期根据市场情况推出高总价产品。6、样板区建议样板区和售搂处的位置范围详见附图样板房：在样板区别墅中共选择十套左右作为样板房，用来展示别墅室内户型特色以及功能分区，并在250左右、320左右、400左右三类户型中各选择一套较典型的户型精装修。售楼处：（1） 位置：见附图（2） 总面积：700800，共二层（3） 内部主要空间分布：一层：模型区、放映区、贵宾洽谈区二层：办公区模型区： 面积不小于25m*15m，放置一个大模型以及若干单体模型，边缘布置34组洽谈桌。放映区： 大约为3040，用于放映三维动画影片，布置成家庭影院的样子；客户进入售楼处后，首先由业务员带到这里观看三维动画影片，对项目有一个感性理解后才参观模型。贵宾洽谈区：建议做12个相对私密的“红酒雪茄”室（一大一小）内部可容纳34人、56人，进行深度洽谈和未来签约之用。办公区： 所有办公室都集中在二层景观： 整个景观区形成一个较为完整和独立的景观区，并考虑与后续小区的结合。三、酒店式公寓建议酒店式公寓共10000左右。（一）位置建议希望能从酒店式公寓的功能及性质考虑，尽量与主会所或商业配套区设计在一起，以满足其对配套服务的需求。在道路系统中要充分考虑到尽量减少对别墅区域的干扰。酒店式公寓的位置要能考虑到它的南北朝向的景观。（二）总体格局如果与主会所规划在一起，可利用主会所作为酒店式公寓的大堂。如果是与主会所分开设计，需考虑大堂或类似其功能的设计。建筑形式采用条型或点式布局，避免筒子楼或传统公寓的形式，建议46层退台式的形式，考虑电梯。（三）立面风格建议采用坡屋顶，古典与现代风格相结合的外立面，整体风格要与别墅风格一致，并且要与社区公共环境以及社区外围环境有机地融合。（四）套型建议（1）功能空间布局酒店式公寓应该既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。小面积套型（建面40平米左右）可考虑无厨房设计，以保证其他空间的舒适度。考虑项目的度假性和休闲性，体现其浪漫生活方式，可结合退层式的外立面设计阳台、大露台、大飘窗或落地窗，格局要紧凑，通透、简洁明了。要能够针对客源，从他们希望的生活方式去考虑设计套型。要具备客厅、卧室、卫生间、阳台、厨房（无厨房设计的尽量考虑预留上下水）的功能。（2）面积尺度酒店式公寓单体建筑面积在4060平方米左右。面宽不小于3.6米，卫生间的尺度充分考虑到起居的舒适性，可考虑半通透设计。厨房的尺度仅满足其简易功能即可，有厨房的套型建议就近设置一个餐厅区域。（3）套型配比：套型比例建议按以下配比设计。酒店式公寓单体面积设计比例40左右50%60左右50%四、社区公共配套1、会所配套分布位置建议：商业配套应尽量在地块北侧永利路路边；生活会所的位置尽量深入到小区中心，使其服务半径能有效的覆盖小区；运动会所的摆放位置要考虑三个原则，一是要处在商业配套和生活会所中间，作为二者在项目整体布局上的连接；二是要考虑其对外的开放性，不能过于深入小区腹地;三是要尽量处于园区主干道的旁边。2、会所功能建议(1)生活会所：总建筑面积2300平方米包括一个1500平方米左右的主要生活会所，位置在中心湖景区；在组团中心设置200左右的小型辅助生活会所，数量在四个左右，总面积800左右。用以体现组团主题特色，并在功能划分上根据不同组团的需要有所侧重，相互补充。主生活会所功能建议：a)基本配套建议-中西餐吧，300400平方米（可分区提供简餐、咖啡、酒水等）-医疗保健室，50100平方米-宠物寄养中心，3050平方米-商务中心，20平方米-自助银行ATM机，适当地方摆放-洗衣店，50平方米左右-家政中心园艺房，共计50平方米-儿童托管中心儿童活动室，共计100-便利店,100平米左右b)休闲配套建议-红酒雪茄吧，200300平方米（包间形式）-小型健身中心，100平米左右，考虑更衣总计：1500平方米辅助生活会所功能设置建议：a) 户外活动场所配套会所，提供更衣、饮料等服务场所；b) 红酒山庄c) 高尔夫果岭会所，设置休息区、设备陈列区、更衣区、饮料区等d) 特色咖啡屋等 并请设计方根据各组团建筑特色和景观主题提出相关功能设置建议运动会所（主会所）：总建筑面积70008000平方米a)基本配套：-超市，300400平方米-美容美发店，100平方米-乒乓球馆，6张乒乓球桌休息区，-壁球室，2个壁球室休息区， -桌球室,共计4张球台（2张美式球台、2张思诺克球台）-健身中心，分为器械区和跳操区，共计600平方米-洗浴中心，初步定为600平方米，如考虑酒店式公寓住户可增加-游泳池（室内25米15米）更衣区儿童戏水区休息区，共计1000平方米b)中档配套：-羽毛球馆，600平方米,（初步估计）-小型电影院，8001000平方米，可于会议中心结合-多媒体会议室，4到6个包间，共计300平方米-餐饮:面积在800平方米左右c)创新配套：- 武术馆（剑术、搏击等）200平方米-射箭馆500平方米 地下射击馆-星级水上俱乐部，200平方米（室内交流区及配套）总计：约70008000平方米3、商业配套基于本项目开发规模较大，在整体布局上可考虑在靠近地块北面永利路区域预留一定的商业配套区域，建筑面积在10000平米以上。作为对会所的补充配套，要求以对外服务型为主。4、室外露天活动场所（1） 主要面向本社区业主，兼对外服务。露天活动场所可以使人与大自然亲密接触，引导其健康的户外生活方式。（2） 设计时要体现本项目绿色、健康、休闲的特点，同时要将与周边环境景观融合，尽量与将其做成景观的一部分。（3） 所包括的活动项目可以由设计师自行决定，要考虑服务半径，尽量做到均好性，使得每个组团都有其自有的活动场所和项目。（4） 参考的活动项目：标准室外网球场、多功能草坪（室外足球、排球、藤球）、丛林垂钓烧烤区（结合水岸绿化考虑）、水上休闲运动项目。五、景观设计建议（一）总体景观设计建议充分利用基地的自然状况，并加以研究和利用，注重空间关系的处理和发挥，使之与整体建筑风格相融合和协调，其中包括道路的布置、水景的组织、路面的铺砌、照明设计、小品的设计、公共设施的处理等等。并且，总体景观设计必须呼应我们总体规划设计整体风格的主题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。要把握以下原则：1、 景观设计要体现项目休闲度假的特色；2、 考虑分期开发，每个组团在项目总体景观特色下，要有自己鲜明的景观主题。3、 南部组团在景观设计中要充分考虑利用现有的旭宝高尔夫景观资源，可以增加部分地块起伏（二）私家园林景观设计建议1、 别墅的庭院绿化是根据不同的户型特征进行庭园绿化，别墅是非常个性化的，所以在庭院绿化上根据不同户型的建筑特征进行设计，运用不同的造景手法，植物搭配形式来突出每种户型的个性特征，营造出层次丰富、多意境的空间景观效果，作到移步换景。2、 植被选择要适应当地气候特征。3、 采用借景的手法，充分利用周围的自然元素，使庭园环境与公共环境和谐统一。4、 设计过程中要考虑多种围合方式，保证私家花园的私密性、完整性，要有其独特的特征，具有其标志性。 5