四平市房地产2010市场调研报告.ppt

四平市房地产2010市场调研报告,目录 contents,part 1 项目位置 项目现状 项目周边 城市分析 项目调研分析 1号2号地swot分析 开发建议,中央东路,中央西路,南九经街,南一经街,南迎宾街,烟厂街,平东大路,开发区路,海丰大路,南四纬街,火 车 站,火车站,1,2,北一经街,北迎宾街,新华街,1号项目现状,2号项目现状,2号项目现状,1号地平整，2号地拆迁中，规模大，利于开发建设 ,1项目周边（铁路煤厂）,本案,煤 厂,1项目周边（煤厂）,煤 厂,2项目周边（规划建设紫气大道）,紫气大道,南五纬路,烟厂街,平东大街,南九经街,三中,2项目周边（重点三中）,2项目周边（广场）,广场,本案,2项目周边（不夜城商圈）,不夜城,本案,2项目周边（热电厂）,热电厂,本案,2项目周边,铁东医院,第一医院,本案,2项目周边（规划建设火车站）,项目周边交通便利，紫气大街改建为项目的交通又带来了新的升级，周边配套齐全，医院 ，学校，商场，广场，应有尽有，但是项目周边热电厂不利于项目品牌建设。,四平基本状况,三三制城市特征,消费向东，居住向西,四平市2010房地产项目分布及数据分析,不夜城,理想尚城 华亿嘉苑,方略逸园,沈铁时代,香格里拉,金碧湖畔,大禹 加州湾,九洲城,海银帝景,华城 明珠,本案,本案,九洲城,福民 小区,清华苑,一中华城,东 方居,东方 花园,：二手房,：新房在售,：新房待售,铁东区,不夜城（住宅已售完，商铺在售）,发展商：四平三达生态城开发有限公司 建筑商：江苏南通六建建设集团有限公司 项目地址：吉林省四平市铁东区南九经街888号 售楼电话：0434 - 3365222 主广告语：好生活开始了 项目规划：1栋住宅小高层、1栋四星级的酒店、7栋商服（3-4层）、1栋商场 栋数：10栋 销售率： 住宅已售完商铺在售 住宅均价：3300元/ 层高：5.7米 商服均价：16500元/ 银行按揭： 吉林银行 7成30年 配套：奢华星级酒店、阳光室内步行街、旗舰购物中心、特色美食特区。国际商业理念，打造10万双首层商业空间，汇酒店、公寓、商场、商业街等各大形态，集购物、休闲、娱乐、居住为一体，打造一站式消费中心，以科学经营管理，保障投资者和商业的利益，成为城市新中心，新加坡国际商业广场。,华亿嘉苑、理想尚城（住宅在售）,发展商：华亿房地产集团有限公司 整案推广：恒远传媒 项目地址：铁东区北二纬11马路交汇处 售楼电话：0434 3108555/3108777 主广告语：打造铁东第一社区 项目规划：16栋多层、5栋高层 栋数：21栋 银行按揭： 吉林银行 7成30年 起价：2298元/ 均价：2670元/ 建筑面积：20万平方米 总销金额：5.34亿 配套：区内商业街、会所、篮球场、幼儿园、等配套齐全;锁定中心地带，交通生活网四通八达；集贸市场、公交站、医院等便利配套近在咫尺。比邻名校，一中、三中、二中、市第一实验中学。由知名物业北京乐邦泰和物业管理公司管理，全天候电子巡逻，24小时保安，小区ic卡，可用于停车、会所消费、订餐、保姆服务等。,铁西区,沈铁时代（住宅在售）,发展商：长春铁路房地产开发有限责任公司 代理商：沈阳一天成房地产置业有限公司 项目地址：迎宾北大街 售楼电话：0434 3105666/3109666 主广告语：沈铁 | 时代的春天 栋数：10栋 银行按揭： 吉林银行 7成30年 起价：3200元/ 配套：水景洋房，层层露台，步步风景。一层私家花园，独立庭院，连体车库，顶层实用阁楼等。 优质品牌建材，私人管家式服务。园区监控，24小时园区保安，365天无休保洁服务，三季有花，四季有景等。,方略逸园（高层在售）,发展商：四平市方略房地产有限公司 项目地址：四平市铁西区英雄大街西桥西北侧 售楼电话：0434 - 3385999 项目规划：1栋住宅多层6楼（1、2层商服）、1栋17层的小高层 栋数：2栋 销售率： 多层住宅已售、完商铺已售完、多层已销售95% 高层起价：3188元/ 层高：3米 银行按揭： 吉林银行 交通银行 7成30年 配套：距地直商圈、神农医院只有数百米，周边有南河小学、十七中学。小区使用了欧洲的飘窗、落地窗等并赠送冷藏室（部分除外）。 小区物业服务：24小时物业服务，小区内公共环境。共用部位的天8小时保洁服务，24小时安全保卫，维护本物业公共区域安全，全天候红外线外围防务和保安电视监控、住宅室内紧急报警，全部住户与门卫对讲系统，对外可视系统，出入ic智能卡，一卡通全封闭管理等。,香格里拉（2期待售）,发展商：四平正大置业有限公司 物业公司：四平正大置业 项目地址：四平市铁西区英雄大路与西郊广场交汇 售楼电话3296668 主广告语：水岸康城 星级世家 项目规划：一期8栋多层 二期4栋5层多层 3栋11层小高层 若干洋房 栋数：15栋 银行按揭： 建设银行7成30年 面积区间：70110 开盘时间：2010年10月份 交房时间：2111年底,配套：社区内高档会所，园林景观，沿街商服,海银帝景在售,发展商：四平市海银房地产开发有限公司 物业公司：四平市海银物业管理有限公司 项目地址：四平市铁西区西农园铁西检察院西侧 售楼电话3258666 主广告语：四平首家纯水景大宅 栋数：约30栋 绿化率：45% 总建面积：50万 占地面积28万 面积区间：60280 均价：3400元/ 银行按揭： 建设银行7成30年 开盘时间：2010年7月份 交房时间：2111年12月份,配套：中庭景观核心立体园林，极致稀缺独立为何院落，空中庭院，上千平方米私家会所，网球馆、健身中心、棋牌室，茶社，咖啡厅，酒吧，商务中心。社区涵盖多层住宅，4层花园洋房，小高层，高层住宅，集多重人居舒适度于一体，南北全通透，格局方正，二次空间创作等功能优势，引入国际化的空间概念，匠心打造270度转角飘窗、观景露台、入户花园等。,海银帝景在售,海银帝景在售,九洲城（三期在售）,发展商：四平九洲房地产开发有限责任公司 建筑商：四平九洲房地产开发有限责任公司 代理商：四平九洲房地产开发有限责任公司 物业公司：四平九洲物业管理有限公司 物业地址：四平市铁西区南仁兴街1766号 主广告语：原味加州 上品生活 售楼电话6189999 栋数：三期10栋11层小高层 绿化率：30% 面积区间：85235 均价：3650元/ 银行按揭：建设银行、工商银行7成30年 入住时间：2011年6月,配套：九洲地产自建，细节一丝不苟，精装五星级入户大堂，首创门庭式不行出入口，内外双庭院，加州风情的内涵，组团化精心雕琢万余平米加州风情园林，全城首创超大空中庭院。,九洲城（三期在售）,九洲城（三期在售）,九洲城（三期在售）,九洲城（三期在售）,大禹 加州湾（三期待售）,发展商：四平大禹房地产开发有限公司 全程营销：吉林汉坤房地产营销代理有限公司 物业地址：四平市铁西区南仁兴街与东丰路交汇处 主广告语：两河三岸一湾城 售楼电话栋数：约50栋 绿化率：30% 总监面积：36万 面积区间：40120 银行按揭：建设银行7成30年 开盘时间：2010年10月 入住时间：2011年12月,配套：1700平米社区会所，集成健身、休闲、娱乐高尚都市配套功能，整体打造低密度花园社区，加州主题景观串联步行节点，2条景观水系贯穿社区，项目划分为北、南、西3大建筑群落，圣塔路斯阔景洋房。,大禹 加州湾,小高层，10年初内部认购价：2350元/m2,金碧湖畔（2期待售）,发展商：四平市成吉房地产开发有限公司 全程营销：自销 物业地址：四平市铁西区海丰大路7号（青少年宫对面） 主广告语：融灵感与智慧精髓之智 纳水岸与灵气之秀 售楼电话3617777 栋数：一期6栋已售完 二期4栋未售 绿化率：30% 均价：3500元/ 面积区间： 35200 银行按揭：工行7成30年 开盘时间：2010年5月 入住时间：2011年12月,配套：玲湖美宅，探求建筑美学与人居哲学之至，倚南湖生态优势，经典大宅、户户观景，户户朝阳，南北通透，整体空间层次分明，宽带入户，名牌电梯，品牌门窗，管路消音系统，绿色环保材料，智能化物业管理，园林式绿化，24小时安保系统，娱乐建设设施完备。,项目周边二手房市场数据,住宅（二手房）,门市（二手房）,从四平2010年现有市场来数据来看，项目集中于多层建筑，同时小高层也占有一定比例，新项目目前主要集中在铁西区共有7个而铁东区只有2个，其中5个项目配有会所，建筑风格各异，价格均价区间从2700-3500元。,1号地swot分析,地块平整 距离河流近,地块小 离煤厂近 离火车道线近 交通不便利 离商圈远 生活机能不完善 铁东工业园区集中,weaknesses,劣势,距离河1公里,离煤厂近 离火车道线近 铁东工业园区集中,opportunities,机会,threats,威胁,2号地swot分析,2号地规模较大 离公园广场近 紧邻不夜城商圈 离学校近 紫气大道新建 交通便利， 连接铁东铁西主干道 通往新火车站主干车道,铁东工业园区集中 临热电厂近 生活机能不完善 棚改项目,weaknesses,劣势,紫气大道,热电厂 铁东工业园区集中,opportunities,机会,threats,威胁,“生态产业化、产业生态化”的原则，以人为本，倡导高起点、高品位、环保节能的生态理念，充分利用紫气大路和东山植物园及周边优美自然环境，让新城区形成“一心、两带、两组团、四区”的规划布局，即“1224”式结构。“一心”指东山植物园，占地约60万平方米，建成开放式的城市生态公园，它是整个新城区的“绿肺”，起到净化空气、美化环境，调解整个区域生态平衡的作用。“两带”分别是紫气大路景观带和人工水系景观带，让大片绿地、水面形成的景观轴线与两侧建筑交相辉映，建筑与环境相融共生。“两组团”指新加坡生态花园城居住组团和高铁新区生态居住组团。这两个生态居住组团社区均由别墅、多层、高层组成，满足不同人居环境。“四区”指沿紫气大路自东向西依次布置的站前交通枢纽区、商业金融区、文化会展区及新加坡生态花园城内的cbd,东部新城,新城的空间景观是如何塑造,以高铁四平东站为起点，紫气大路为景观走廊，自东向西首先映入眼帘的是超开阔的站前广场，围绕广场以低多层景观特色建筑为主，到商业区，两侧标志性高层建筑拔地而起，西行至东盛大街，是人工水面上雄伟的悬索景观斜拉桥，景观桥、东山植物园、人工水系构成新城核心区“绿树、碧水、白桥”三大景观。继续西行，是生态花园城的中心，围绕道路广场是cbd高层建筑群，建筑高低起伏，给人以视觉美的享受。,根据上述市场调研结果及对城市的理解 灵创认为 1号地质素相对较低 2号地相对可操作性较高,生态水景大盘、高端地产、东区豪宅,定位,以“品牌构建”为手段 建立本案的复合价值系统，树立竞争壁垒。,以“四平东区首席豪宅”为目标 在未来的竞争格局中进行市场占位。,关于2号地的开发设想 产品结构：联排别墅（少部分）、花园电梯洋房、景观高层,阶梯式分布,n,s,小高层分布,居住区按产品类别采用组团式设计，即联排、电梯洋房、小高层三个组团构成。 小高层、多层，最大限度的南北向布局。 建筑布局，南部摆放多层，北部摆放小高层，以南低北高的地势，体现高低错落的整体美感，联排别墅紧邻中心景