花园小区住宅楼项目申请报告.doc

*开开发发有有限限公公司司 *花花园园住住宅宅楼楼建建设设项项目目 项项目申目申请报请报告告 第第 1 页页 目目 录录 第一章 申报单位及项目概况1 1.1 项目申报单位概况.1 1.2 编制依据.1 1.3 项目概况.2 1.4 项目建设背景.4 1.5 项目选址.5 1.6 建设内容及规模.5 1.7 工程技术方案.6 1.8 工程进度计划.18 1.9 投资估算.19 1.10 投资估算结果.23 1.11 资金筹措.25 1.12 项目招标.25 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析28 2.1 发展规划分析.28 2.2 产业政策分析.30 2.3 行业准入分析.30 第三章 资源开发及综合利用分析34 第第 2 页页 3.1 资源开发.34 3.2 资源利用.35 3.3 资源节约措施.36 第四章 节能方案分析37 4.1 用能标准和节能规范.37 4.2 项目所在地能源供应条件和结构合理性分析.39 4.3 项目消费能源种类、数量40 4.4 节能措施.43 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置47 5.1 项目选址及用地方案.47 5.2 土地利用合理性分析.47 5.3 征地拆迁和移民安置规划方案.48 第六章 环境与生态影响分析49 6.1 编制依据.49 6.2 环境和生态现状.50 6.3 生态环境影响分析.50 6.4 生态环境保护措施.50 第七章 财务分析53 7.1 编制依据.53 第第 3 页页 7.2 销售收入测算.53 7.3 出售房屋应交纳的税金及附加.54 7.4 成本费用估算.55 7.5 效益分析.55 7.6 利税指标分析.56 7.7 评价结论.56 第八章 社会影响分析57 8.1 社会影响效果分析.57 8.2 社会适应性分析.58 8.3 风险及对策分析.59 附件：附件： 1、项目申请报告编制委托书 2、项目地理位置图 3、项目选址意见书 4、项目选址红线图 5、项目总平面意向图 6、项目建设用地使用权出让合同 7、建设项目规划条件通知书 8、项目环境影响报告表批复 第第 4 页页 9、项目招标情况表 10、项目节能登记表 11、建设用地批准书 12、土地成交确认书 13、企业法人营业执照 14、组织机构代码证 15、暂定资质证书（正本） 16、暂定资质证书（副本） 第第 1 页页 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1.1 项项目申目申报单报单位概况位概况 *开发有限公司，成立于 2012 年 1 月，注册资金 500 万元，位于凤城路中段，是经*建设厅核准的具有叁级开发资 质的房地产开发企业。公司现有职工 50 余人，下设办公室、工 程部、财务部、市场部等部门。 公司在董事会、管理层及全体员工的共同努力下，已经建立 起一套较完整的内控体系，从公司治理层面到各流程层面均建 立了系统的内部控制制度。董事会负责内部控制的建立健全和 有效实施，经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。内部 机构设置合理，管理制度完善。 公司自成立开始，秉承“以质为根、以诚为本、以德为先、以 信为生”的企业精神，奉献社会，回报大众，以“诚信为本、赢得 市场、建筑生活、无限美好”的经营理念，紧抓机遇、强化管理、 积极开拓市场，强调以知识为倡导，科学地进行建筑开发，现已 成为*房地产开发企业的中坚力量。公司立志为*人民创建 更加美好的生活家园，努力为*地方经济的发展和繁荣作出贡 献。 1.2 编编制依据制依据 1、 中华人民共和国城乡规划法（2008 年 1 月 1 日） 第第 2 页页 2、建设部城市规划编制方法（2006 年 4 月 1 日） 3、 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002 年版 4、 城市道路交通规划设计规范（GB50220-95） 5、 住宅建筑规范（GB500368-2005） 6、 住宅设计规范（GB50096-1999）2003 年版 7、 *城市总体规划（2008-2020） 8、 *土地利用总体规划（2008-2020） 9、 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关 问题的通知（国办发20111 号） 10、 *人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控促 进房地产市场健康发展的通知（晋政办发201118 号） 11、*国土资源局国有建设用地使用权公开出让合同 （2012-22 号宗地） 12、项目规划设计条件通知书（【2011】11 号） 13、项目总平面意向图 14、项目单位提供的其他基础资料 1.3 项项目概况目概况 1、项目名称：*花园住宅楼建设项目 2、建设单位：*开发有限公司 3、项目性质：新建 第第 3 页页 4、法定代表人：* 5、项目负责人：* 6、建设年限：2013 年2015 年 7、建设规模：总占地 6371m2，总建筑面积 20806m2，其中地 上 16306m2，地下 4500m2。 详见表 1-1 主要经济技术指标 第第 4 页页 表 1-1 主要经济技术指标表 序号指标名称单位数量备注 一一总总占地面占地面积积m26371 1净用地面积m26058 2代征城市道路面积m2313 二二总总建筑面建筑面积积m220806 1地上建筑面积m216306 1#住宅楼建筑面积m21312218F 2#住宅楼建筑面积m223526F 配套管理用房m2832 2地下建筑面积m24500 含人防 736 平方米 地下车库建筑面积m24500 三三建筑占地面建筑占地面积积m21537 四四净净用地用地绿绿地率地率%30 五五净净用地建筑密度用地建筑密度%25.4 六六净净用地建筑容用地建筑容积积率率2.7 七七居住居住总户总户数数户户160 八八建筑高度建筑高度m56 九九机机动车动车停停车车位位个个98 十十非机非机动车动车停停车车位位个个163 十一十一总总投投资资万元万元7377.41 1建安工程费万元4584.49 2设备购置费万元280 3其他费用万元1966.45 4基本预备费万元546.47 十二十二财务财务分析分析 1利润总额万元1241.35 2所得税后利润万元931.01 3投资利润率%16.03 4投资利税率%23.48 第第 5 页页 1.4 项项目建目建设设背景背景 随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，* 房地产开发业经过近十年的发展已经成为该市经济发展的支柱 产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大 幅度增长，该市住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需， 促进国民经济持续增长的重要拉动因素。未来几年，房地产业仍 然是*经济发展的主要趋势。 首先，加快房地产发展是建设宜居城市和全市经济社会发 展的客观要求。 *城市总体规划 20082020的批准实施，使 *步入“六区联动”组团式结构发展的新阶段。根据总体规划， 市区人口将由现在的 42.7 万人达到 70 万人，建成区由现在的 48.9 平方公里增加到 76.2 平方公里。不论从扩大城市规模，还 是人口扩张，无疑为房地产业带来广阔的发展前景，加快发展已 属必然。 其次，加快主城区城中村改造建设步伐，必然要加快房地产 业的发展。*主城区的城市规划用地内，涉及 59 个城中村，城 中村居民生活环境和景观风貌与城市其他地区形成了强烈反差， 远不适应宜居城市、园林城市建设的要求。按照宜居城市、园林 城市建设的要求，对城中村进行城市化改造已势在必行。因此， *主城区改造、新片区建设，必将推动房地产业的迅速发展。 第第 6 页页 再次，要保持区域经济一定的增长速度，必须继续加大房地 产投资。同时，*工业化、城镇化的任务还很重，房地产的市场 空间十分广阔。还有一个原因是，加快保障性住房建设，鼓励住 房合理消费，促进房地产市场健康发展等一系列配套政策的出 台，为房地产业发展提供了政策保障，将促进房地产业步入快速 发展轨道。 依据*城市总体规划（20082020）要求，全市 5 年内每 年要有 80 万平方米的住房供应量，加上拆迁安置房的建设，每 年要形成 100 万平方米住房供应量，到 2020 年累计完成约 1200 万平方米的住房面积。由此可见，房地产开发前景看好。 1.5 项项目目选选址址 本项目建设地点位于*，西侧是市消防中队*，东侧是空 地。项目总用地面积 6371 平方米，其中净用地面积 6058 平方米， 代征城市道路用地 313 平方米。 1.6 建建设设内容及内容及规规模模 本项目主要建设内容为 1 栋 18 层住宅楼、1 栋 6 层住宅楼、 1 栋 2 层配套管理用房及地下车库，建筑占地面积 1537 平方米， 总建筑面积 20806m2，包括地上建筑面积 16306m2，地下车库面 积 4500m2（含人防 736m2）。同时配套场区绿化、硬化以及给排 水、供暖、供电、供气等配套工程。 第第 7 页页 住宅建筑面积 15474m2，住宅户型布置以三室一厅、两室一 厅为主，规划户数 160 户，其中建筑面积 90m2以下的户型占总 套数的 70%以上。 表 1-2 工程建设内容表 序号序号用房名称用房名称 占地面占地面 积积（ （m2） ） 建筑面建筑面积积（ （m2） ）备备注注 1地上建筑地上建筑153716306 1.11#住宅楼72913122 1.22#住宅楼3922352 1.3配套管理用房416832 2地下建筑地下建筑4500 地下车库4500 3合合计计153720806 1.7 工程技工程技术术方案方案 1.7.1 总体布局 该项目总用地面积 0.6371hm2，净用地面积 0.6058 hm2，场 地大致呈矩形。按照*开发有限公司住宅项目总平面意向 图，场区内设置一个出入口，位于项目区西北部。18 层住宅楼 布置在小区南侧，呈南北向布置，6 层住宅楼位于小区中部，配 套管理用房布置在小区北侧，地下停车库布置在小区中部地下。 楼前楼后进行相应的绿化及硬化。并且要满足绿化率 30%的要 求。场区内共设置 3#化粪池一座、300m3消防水池一座，同时配 套场区绿化、硬化以及给排水、供暖、供电、供气等配套工程。 （详 见项目总平面意向图） 第第 8 页页 1.7.2 建筑设计 1、设计依据 高层民用建筑设计防火规范GB5004595 2005 年版 建筑设计防火规范GB50016-2010 人民防空工程设计防火规范GB500982009 人民防空地下室设计规范GB500382005 民用建筑设计通则GBJ16-2005 住宅建筑规范GB500368-2005 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97 汽车库建筑设计规范JGJ100-98 2、建筑设计方案 本项目设计从功能入手，强调人性化设计，以实用为出发、 重点突出、目的明确，努力营造一个环境舒适、造型美观的现代 化城市休闲、居住空间。本项目在建筑设计上设有 70-120 平方 米的多种户型，为不同需要的家庭提供多元化的选择，其中 90 平米以下户型建筑面积占总建筑面积的 70%以上，项目设计总 户数 160 户，约可入住 560 人。 1#住宅楼占地面积 729 平方米，建筑面积 13122 平方米，地 上 18 层，层高 3.1 米。共设两个单元，一梯三户或四户，住宅楼 采用普通装修，外墙采用酚醛泡沫保温板，刷外墙涂料；毛墙毛 第第 9 页页 地；楼道和楼梯踏步采用水泥砂浆抹面；屋面采用钢筋混凝土现 浇楼板，60mm 厚 1:6 水泥焦渣找坡 2%，20mm 厚 1:3 水泥砂浆 找平层，100mm 厚膨胀珍珠岩棉保温层，SBS 卷材防水；外门采 用套装门，外窗选用 PA 断桥铝窗，玻璃采用双银 LowE 中空 玻璃，以楼梯及电梯作为垂直交通的方式。 2#住宅楼占地面积 392 平方米，建筑面积 2352 平方米，地 上 6 层，层高 3 米。共设两个单元，一梯两户。住宅楼采用普通 装修，外墙采用酚醛泡沫保温板，刷外墙涂料；内墙面刷普通涂 料，室内地面为水泥地面；楼道和楼梯踏步采用水泥砂浆抹面； 屋面采用现浇钢筋混凝土楼板，60mm 厚 1:6 白灰焦渣找坡 2%，100mm 厚岩棉板保温层，20mm 厚 1:3 水泥砂浆找平层， SBS 卷材防水；外门采用防火、保温双功能门，户门为优质节能 木门，外窗选用 PA 断桥塑钢铝窗，玻璃采用双银 LowE 中空 玻璃，以楼梯作为垂直交通的方式。 配套管理用房占地面积 416 平方米，建筑面积 832 平方米， 地上 2 层，总建筑高度8m，建筑外墙外保温材料采用酚醛泡沫 保温板，刷外墙涂料；内墙面刷乳胶漆；顶棚做吊顶处理；卫生间 地面铺防滑地砖，其余楼地面铺设普通地板砖，楼道和楼梯踏步 采用水泥砂浆抹面；屋面为钢筋混凝土楼板平屋面，做岩棉保温 层，SBS 卷材防水；外窗采用断桥铝窗，木门；以楼梯作为垂直交 第第 10 页页 通的方式。 地下车库（含人防 736 平方米）总建筑面积 4500 平方米，地 下 2 层，层高 4.2 米。地下建筑采用水泥地面，内墙及顶棚为 20mm 厚 1:2 水泥砂浆抹灰，刷内墙涂料，墙身及底板做钢筋混 凝土结构自防水。 1.7.3 结构设计 1、设计依据 建筑结构荷载规范（GB50009-2001） 混凝土结构设计规范（GB50010-2010） 建筑抗震设计规范（GB50011-2010） 建筑地基基础设计规范（GB50007-2002） 砌体结构设计规范（GB50003-2001） 建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001） 高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010） 2、结构设计方案 1#住宅楼采用框架剪力墙结构，基础采用钢筋混凝土筏板 基础，框架结构墙体采用加气混凝土砌块砌筑，砂浆采用 M7.5 混合砂浆，混凝土强度等级均为 C30、C35、C40，钢筋采用 HPB235 和 HRB335；建筑耐火等级为二级，抗震设计按 6 度设 防，抗震设防类别为丙类，地下防水二级，设计使用年限 50 年， 第第 11 页页 基础抗渗等级为 S6，屋面防水等级为二级，采用两道 SBS 柔性 防水。 2#住宅楼及配套管理服务用房采用砖混结构，基础为钢筋 混凝土条形基础，现浇钢筋砼圈梁及楼板，墙体采用烧结煤矸石 空心砖砌筑，外墙厚 370mm、内墙厚 240mm，砂浆采用 M7.5 混 合砂浆，现浇混凝土等级为 C25、C30，钢筋采用 HRB400。建筑 设计使用年限 50 年，抗震设防烈度为 6 度，建筑结构安全等级 为二级，屋面防水等级为二级。 地下车库采用框架结构，墙体采用 C30 钢筋混凝土，外墙 厚 300mm，内墙厚 200 mm；底板采用 C30 防水钢筋砼浇筑， 100mm 厚 C10 砼垫层，20mm 厚 1:2 水泥砂浆抹面，内墙和顶棚 采用 20mm 厚 1:2 防水砂浆抹面，顶板为抗渗钢筋砼浇筑。 1.7.4 人防设计 依据*人民防空工程建设条例，本项目住宅楼部分应按 照不少于地面首层建筑面积修建防空防护级别为 6 级以上的防 空地下室。本项目地下车库共 4500m2，含 736m2人防地下室，平 时作为地下车库，战时作为人员掩体，人防地下室按六级人防要 求设计。 1.7.5 给排水设计 1、设计参数 第第 12 页页 用水量 生活用水量 120L/人d 管理用房用水 20L/人d 道路冲洗 2L/m2d 绿化浇洒 2.5L/m2d 停车库地面冲洗用水 3L/m2次 未预见及管网漏失水量按上述用水量之和的 10%计 年用水量为 2.97 万 t。 污水量 生活污水量按照生活用水的 80%计算，则年综合生活污水 量为 2.38 万 t。 2、给水系统 给水由文昌西街城市供水管网接入，项目区内供水管网成 环状布置，供水主管采用DN100mm的球磨铸管，支管采用 DN80mm的PE管，埋深0.8-1.2m。供水以环状与枝状相结合的方 式供水。室内给水系统采用分户计量式供水系统，采用下行上给 枝状管网。 项目绿化、硬化和道路浇洒用水利用城市给水水压直接供 给，其余用水设置生活给水加压系统，竖向分为中、低两个分区： 地下车库至地上 6 层为低区，由市政给水管网直接供水；住宅部 第第 13 页页 分 7 层至 18 层为中区，由地下室变频泵供水。 3、排水系统 排水体制采用生活污水和雨水分流排放的方式。 建筑内的污水集中收集并经化粪池处理后，进入到城市市 政污水管网，最终进入城市污水处理厂。污水采用重力自流形式 排放，采用 DN400mm 钢筋混凝土圆管。室内排水系统为单立管 伸顶，枝状管网布置；粪便污水经化粪池处理，排入污水管网， 一般废水直接排入污水管网。 室外雨水排放：屋面雨水采用内排水方式，经落水管流入排 水管道排向室外，室外地面雨水顺坡流向排水沟，由排水沟排至 小区雨水管网，最终进入雨水市政管网。规划雨水管采用 DN300mm 钢筋混凝土圆管。道路采用隐形排水，应用异形井盖 完善细部处理。 1.7.6 燃气工程 本项目规划人数为 560 人，*煤层气消耗指标取 166.7m3/ 人，管网损耗按 10%计，项目区居民年煤层气消耗量为 10.27 万 m3。 小区燃气输配系统由中压管网、燃气中低压调压箱及庭院 管、户内管组成。燃气管道为中压调压箱低压配气管网， 小区气源由文昌西街城市燃气管网以 DN100 碳素钢板卷管中压 第第 14 页页 引至小区箱式调压站。低压干管沿小区主路敷设，供给区内居民。 中压燃气管管材全部选用螺旋焊管。应用自动收费系统，从起步 开始就积极发展 IC 卡业务，不但方便用户的现代生活需要，同 时使燃气经营单位的供应系统达到智能化、管理现代化。 1.7.7 供热工程 1、设计参数 室外计算参数 冬季采暖室外计算温度：-8 室内设计参数 卧室、起居室：20 餐厅：18 厨房：15 卫生间：25 楼梯间：14 2、采暖热负荷 本区供热用户主要为居住区，供热设计温度为 85，回水 温度为 60。 建筑物的设计施工阶段均严格按照 JGJ26-2010 中寒冷地 区 A 类标准的体形系数、窗墙比、维护结构的传热系数执行，根 据城镇供热管网设计规范CJJ-34-2010，本项目 1#住宅楼热负 第第 15 页页 荷指标为 25W/m2，2#住宅楼热负荷指标为 29W/m2，配套管理 用房建筑热负荷指标为 32W/m2确定。 3、采暖设计 项目采暖系统分为室内系统和室外系统，项目室外供热管 网拟从*接入。区内二次热力管网呈环状布置，主要沿小区干道 直埋有补偿敷设。管道选用 2*DN150-300mm 焊接钢管，采用聚 氨脂泡沫塑料保温，管道穿越机动车道、地质条件不稳定地段时 需设保护套管，按设计规范要求设置支线井、调节井、放气井和 排污井，补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。 室内采暖系统为散热器采暖，采用上供下回双管制系统。在 地下室设换热机组，热供热媒为 85-60低温水，高层住宅部分 采用二次加压。供热系统设置分户计量装置。 4、通风设计 卫生间预留通风器，厨房设置排油烟系统，油烟经净化处理 后排放；地下车库设置诱导式通风换气系统，通风机采用低噪声 离心式风机。水泵房按换气次数 8 次/小时设置，配电室按换气 次数 15 次/小时设置。 1.7.8 供电工程 1、用电负荷及变压器选择 本工程主要为住宅用电、地下车库用地和设备用电，用电负 第第 16 页页 荷指标表如下： 表 1-3 项目用电负荷一览表 名称名称用用电电指指标标建筑面建筑面积积/户户数数使用使用时间时间需要系数需要系数计计算算负负荷荷 住宅 4Kw/户160 户 5h0.4256kw 配套管理用房40 W/m2832 m28h0.723.3 kw 地下车库8W/m24500m216h0.932.4kw 设备负荷69.8kw 不可预见负荷38.15 kw 总用电负荷419.65kw 该项目用电负荷为 419.65KW，其中住宅用电负荷 256KW， 配套管理用房用电负荷 23.3KW，地下车库用电负荷 32.4KW， 电梯、水泵、燃气调压设备、采暖加压设备等设备用电负荷 69.8 KW，路灯等不可预见负荷按住宅、配套管理用房、地下车库、设 备用电总负荷的 10%估算，小计 38.15KW，项目总用电负荷为 419.65KW，项目选用 1 套 500KVA 箱式变压器。 2、供电设计 本项目引入两路 10KV 供电线路，高压电缆穿低摩高强维 纶线水泥电缆保护管直埋地敷设接入箱式变压器。低压供电采 用 380/220V、50HZ 三相五线制供电，项目配电系统为 TN-C-S 制式，住宅照明用电为三级负荷，采用多芯分支电缆供电，电表 箱设在各层配电间内。在楼内公共走道、门厅设置事故照明应急 灯，以方便发生事故时人们按标志灯指示方向疏散；地下车库内 第第 17 页页 的照明以日光灯为主，安装方式为吸顶式，并设事故应急照明灯 和各种标志应急灯。住宅楼电梯、生活泵、消防设备、事故照明 等一、二级负荷皆采用双电源供电，末端切换的方式。 3、接地与防雷 （1）消防系统、供电照明系统均与防雷接地共用接地体，接 地电阻小于 1 欧姆。 （2）防雷接地：本项目建筑物按三类等级防雷设计。屋顶采 用 8 镀锌钢筋避雷带，利用柱内主筋作为引下线，利用基础钢 筋做接地装置，接地电阻不大于 1 欧姆，建筑物四角处的引下线 在地面以上 1.8 米处做暗装测试卡，每根引下线在地面以下 0.8 米处焊接一段为 40mm4mm 镀锌扁钢，伸出散水 0.3 米，以便 人工接地用。 4、电视、电话系统 住宅楼每户在客厅及主卧室墙壁内暗装有线电视插座和电 话插孔，以满足收视、通讯需要。考虑计算机网络的发展，满足 用户上网需求，每户设两个电话插孔。 通信电缆采用 HYA 型市话通信电缆，沿道路穿 PE 管埋地 敷设至通信电缆交接箱，再由交接箱出线穿 PE 管敷设至各建筑 物。通过道路、建筑物、构筑物时均穿钢管保护。有线电视主干 电缆采用 SYPFV-75-12，支线电缆采用 SYPFV-75-9，沿道路穿 第第 18 页页 PE 管埋地敷设。 1.7.9 消防设计 （1）设计依据 建筑设计防火规范GB50016-2006 高层建筑设计防火规范GB50045-95（2005 年版） 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005 年版) 自动喷水灭火系统施工及验收规范GB50261-2005 （2）设计范围 本建筑的室内消防给水系统及喷淋系统的设计。 （3）设计内容 室外消火栓系统按高层普通住宅二类民用建筑设防，室外 消火栓的用水量应不小于 20L/s，灭火时间 2 小时，一次用水量 144m3。室外消火栓应沿建筑均匀布置，消火栓距高层建筑外墙 的距离不宜小于 5.00m，并不宜大于 40m；距路边的距离不宜大 于 2.00m。设地下式消火栓，采用低压供水，管网环状布置。 室内消防用水量不小于 15L/s，灭火时间 2 小时，一次用水 量 108m3，给水设一根竖管，采用双阀双出口型消火栓。室内消 火栓给水系统和自动喷水灭火系统应设水泵接合器，每个水泵 第第 19 页页 接合器的流量应按 1015L/s 计算，设在室外便于消防车使用的 地点，距室外消火栓或消防水池的距离宜为 1540m，宜采用地 上式（当采用地下式水泵接合器时，应有明显标志）。高层建筑的 各层均应设室内消火栓，设在走道、楼梯附近等明显易于取用的 地点，消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪 充实水柱同时到达。消火栓的水枪充实水柱长度不小于 10m。 室内外总用水量 252m3。*花园住宅小区内设 300m3消防 水池可满足本项目的使用。 1.8 工程工程进进度度计计划划 *开发有限公司*花园住宅楼建设项目总工期 24 个 月。项目实施共分为四个阶段：第一阶段为前期阶段，主要进行 项目报批、立项等工作；第二阶段为工程设计、招标阶段；第三阶 段为工程施工阶段；第四阶段为项目竣工验收阶段。 具体进度安排见下表。 第第 20 页页 表 1-4 工程实施进度表 月数工期 工程1-45-89-1213-1617-2021-24 前期准备 设计、招标 建筑工程 竣工验收 1.9 投投资资估算估算 1.9.1 编制依据 1、2011 年*建筑工程计价依据 2、2005 年*建筑工程消耗量定额 3、2011 年*建筑安装工程概算定额及相应调整文件 4、2009 年*建设工程其他费用标准 1.9.2 建设工程费用估算说明 1、建安工程费 （1）单项工程建安工程费 根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工 程单方造价指标，其投资规模如下： 1#住宅楼面积 13122m2，框剪结构，包括土建、给排水、 采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合*市场价取综合平均 价格按 2100 元/m2估算，小计 2755.62 万元。 2#住宅楼面积 2352m2，砖混结构，平均价格按 1600 元 第第 21 页页 /m2估算，小计 376.32 万元。 配套管理用房 832 m2，砖混结构，平均价格按 1600 元 /m2估算，小计 133.12 万元。 地下车库面积 4500m2，框架结构，按 2500 元/m2估算， 小计 1125 万元。 （2）室外配套工程 绿化工程：总面积 1817m2，主要包括草皮铺种、栽植小叶黄 杨、红叶小檗、金叶女贞等花灌木及种植雪松、桧柏、龙爪槐等 树木和牡丹、月季等花卉，按 120 元/m2估算，绿化工程费用小 计为 21.8 万元。 场区道路及硬化：总面积 2704m2，采用 150mm 厚 C25 混凝 土面层，150mm 厚 3:7 灰土垫层，基层素土夯实，按 150 元/m2 估算，小计 40.56 万元。 新建 3#钢筋混凝土化粪池 1 座，按 5 万元/座估算，小计 5 万元。 新建 300m3钢筋混凝土消防水池 1 座，按 25 万元/座估算， 小计 25 万元。 大门及围墙 214.4 米，综合造价按 600 元/米估算，小计 12.9 万元； 供水管线 240 米， 综合造价按 600 元/米估算，小计 14.4 万 第第 22 页页 元； 砼管排污管线 250 米， 综合造价按 360 元/米估算，小计 9 万元； 砼管雨水管线 200 米， 综合造价按 350 元/米估算，小计 7 万元； 电力电缆 240 米， 综合造价按 450 元/米估算，小计 10.8 万 元； 供热管线 240 米， 按 1000 元/米估算，小计 24 万元； 燃气管线 300 米，按 800 元/米估算，小计 24 万元。 2、设备购置费 表 1-5 设备购置表 序号序号名称名称单单位位数量数量单单价（元）价（元）投投资资（万元）（万元） 1500kva 变配电设备台140000040 218 层电梯部3450000135 3变频供水设备套130000030 4燃气箱式调压柜台115000015 5安防设备套140000040 6采暖加压设备套120000020 7合合计计280 1.9.3 其它费用估算说明 1、土地使用相关费用 土地出让金，依据 2012-22 号国有建设用地使用权成交确 第第 23 页页 认书确定，小计 1430 万元； 2、建设管理费 建设单位管理费按建设工程费用 1.5%计取； 工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定 发改价格2007670 号计取； 设计图纸审查费按工程投资额的 2； 工程勘察成果报告审查费按勘察费的 6.5%计取； 工程招标代理费按招标代理服务收费管理暂行办法计 价格20021980 号计取。 3、可行性研究费按国家计委关于印发的通知计取。 4、工程勘察费按建安工程费用的 0.3%计取。 5、工程设计费 基本设计费按工程勘察设计收费标准【2002】10 号计取； 施工图预算编制费按建设项目基本设计费的 10%计取； 竣工图编制费按建设项目基本设计费的 8%计取。 6、环境影响评价费按国家发改委、国家环境保护总局关于 规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号） 规定计取。 第第 24 页页 7、场地及临时设施费，按建安工程费的 1%计取； 8、特殊设备安全监督检验费，按电梯设备总价的 0.8%计取。 9、供水增容费按 40 元/吨月计取； 10、供热入网费按 27 元/m2计取。 1.9.4 预备费 基本预备费按建设工程费、设备购置费和其他费的 8%计取， 小计 541.97 万元。 1.10 投投资资估算估算结结果果 该项目总投资 7377.41 万元，其中建安工程费 4584.49 万元， 设备购置费 280 万元，其他费 1966.45 万元，基本预备费 546.47 万元。具体投资详见下表。 表 1-6 项目总投资估算表 序号序号项项目名称目名称单单位位数量数量单单价（元）价（元）合合计计（万元）（万元） 一一建建设设工程工程费费4864.49 1建安工程费4584.49 1.11#住宅楼m21312221002755.62 1.22#住宅楼m223521600376.32 1.3配套管理用房m28321600133.12 1.4地下车库m2450025001125.00 1.5室外工程194.43 (1)硬化面积m2270415040.56 第第 25 页页 (2)绿化面积m2181712021.80 (3)300m消防水池座125000025 (4)3#化粪池座1500005 (5)大门及围墙m214.460012.9 (6)供水管道m24060014.4 (7)排污管道m2503609.0 （8）雨水管网m2003507.0 （9）供暖管道m240100024.0 （10）供电线路m24045010.8 （11）燃气管道m30080024.0 2设备购置费280 2.1500kva 变配电设备台140000040 2.218 层电梯部3450000135 2.3变频供水设备套130000030 2.4燃气箱式调压柜台115000015 2.5安防设备套140000040 2.6采暖加压设备套120000020 二二工程建工程建设设其他其他费费用用1966.45 1土地相关费用1430.00 征地费1430 2建设管理费219.10 2.1建设单位管理费（一）1.5%72.97 2.2工程监理费（一）118.08 第第 26 页页 2.3施工图纸审查费工程总投资0.2%6.88 2.4勘察成果审查费工程勘察费6.5%0.89 2.5招标代理费（一）20.28 3可行研究费16.26 4勘察设计费202.59 4.1工程勘察费10.3%13.75 4.2基本设计费（一）160.03 4.3施工图预算编制费基本设计费10.0%16.00 4.4竣工图编制费基本设计费8.0%12.80 5 场地准备及临时设施 费 11.0%45.84 6环境影响评价费2.22 7 特殊设备安全监督检 验费 0.8%1.08 8供水增容费吨2665.43205.33 9供热入网费m2163062744.03 三三预备费预备费（一）（二）（一）（二）0.08546.47 四四建建设项设项目目总总投投资资（一）（一）+（二）（二）+（三）（三）7377.41 1.11 资资金筹措金筹措 项目总投资 7377.41 万元，所需资金全部由项目单位自筹解 决。 1.12 项项目招目招标标 1.12.1 编制依据 1、国家发展计划委员会令第 3 号工程建设项目招标范围 第第 27 页页 和规模标准规定； 2、国家发展计划委员会等七部委令第 30 号工程建设项目 施工招标投标办法 3、 *基本建设物资采购招投标实施细则； 4、 *工程建设项目勘察设计招投标实施细则。 1.12.2 招标确定 *开发有限公司*花园住宅楼建设项目总投资 7377.41 万元，其中：建安工程费 4584.49 万元，设备购置费 280 万元，工程设计费 160.03 万元，工程勘察费 13.75 万元，工程监 理费 118.08 万元。 *工程建设项目招标范围和规模标准规定中第七条 规 定：第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目，达到下列 标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在 200 万 元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同 估算在 100 万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的 采购，单项合同估算价在 50 万元人民币以上的；（四）单项合同 估算价低于第（一）、 （二）、 （三）项规定的标准，但项目总投资额在 3000 万元人民币以上的。 依据以上规定，项目的建筑施工、设计、监理和设备采购均 应进行招标，勘察费用较低可经相关部门批准后不进行招标。建 第第 28 页页 议委托有资质的招标代理机构对项目的建筑施工进行公开招标， 对项目的设计、监理、设备采购进行邀请招标。具体招标情况见 附表。 1.12.3 招投标管理 1、根据相关法规政策，结合项目本身的实际情况，就项目 的施工实行公开招标，对项目的监理、设计、设备采购进行邀请 招标。 2、重点规范招标工程预算造价编审，实行工程量清单计价， 把预算造价编准编实。 3、设置招标最高控制价和最低控制价，对投标总价高于最 高控制价和低于最低控制价的予以否决。 第第 29 页页 第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分发展规划、产业政策和行业准入分 析析 2.1 发发展展规规划划分析分析 1、项目建设符合*国民经济和社会发展第十二个五年规 划纲要的要求 *十二五规划第六篇第二十一章提出，要提高中心城市综 合竞争力，紧紧围绕建设“方便、温馨、开放、现代”的城市目标， 充分彰显城市的舒适性、健康性、安全性、便捷性、功能性，着力 打造山西连接南北、沟通东西、集物流、商贸、旅游于一体的重 要门户城市和富有太行山水灵气、彰显江南园林特色的生态、自 然、现代、宜居城市，把*建设成为山西乃至中部地区最具发 展活力、最有竞争实力、最富人文魅力的新兴现代化城市。 同时， 规划中还指出，健全住房供应体系，立足保障基本 需求、推动合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市 场为主满足多层次需求的住房供应体系。建立健全住房标准体 系，倡导租买结合、梯度消费。 2、项目建设符合*城市总体规划（20082020 年）的要 求 *城市总体规划指出：通过城乡空间布局、基础设施建设、 第第 30 页页 产业发展、劳动保障、社会发展、生态环境建设六个方面一体化， 形成城乡之间社会、经济、空间及生态整体联动，和谐发展的良 好局面。采取“中心集聚，网络组合，区域协作”的和谐发展战略， 以区域经济布局为基础、交通干线布局为依托、对外经济联系主 导方向为引导，沿“二纵四横”四条产业发展轴带形成“井”字形城 镇空间布局结构。 规划中还提出了*住房建设目标和原则：全面实现小康 居住目标，人均住房建筑面积达到 36m2，城市低收入家庭人均 住房保障面积不低于 22m2。 （1）面向不同收入阶层，合理调整住房供给结构，加大廉租 房、经济适用房和中低价位商品房建设力度，形成完善的住房供 给体系。 （2）优化居住用地的结构和布局。加快旧城区内旧居住区及 城中村整治改造，控制居住人口容量，改善居住环境质量。新区 住房建设坚持统一规划、综合开发、配套设施与住宅同步建设的 方针。 （3）坚持土地集约、节约利用原则，发展节能省地型住宅。 （4）建设服务社会化、保障社会化并满足现代化生活需求的 和谐宜居社区。完善配套设施，提高社区物业管理和服务水平。 3、 *土地利用总体规划（2005-2020） 第第 31 页页 依据*的城市功能定位，晋国文明故都、商贸物流重镇、 先进制造基地、生态宜居新城。*积极开展国家环保模范城市， 综合类宜居城市和生态园林城市“三城联创” 活动，打造生态城 市景观，提高人民生活质量，建设环境优美、景色秀丽、人际和 谐、生态宜居的城市。因此，在*土地利用总体规划中提出， 要大力推进节约集约用地，实施用地结构布局优化策略，满足进 程功能对土地利用的必须要求，有机疏散中心城功能，适度集聚 产业。要推进城镇用地理性增长和建设用地集约节约策略，本着 “保发展、促集约、盘存量”的思想，统筹管理城乡建设用地，严 格控制城乡建设用地盲目扩张，推动建设用地节约集约利用。 2.2 产业产业政策政策分析分析 1、符合国家的房地产政策 房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材 及家电家居用品等产业发展举足轻重，是金融业稳定和发展至 关重要的因素之一，房地产市场平稳发展有助于推动居民消费 结构升级，起到改善民生具有重要作用。为此，国家已经把房地 产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，从土地、房地产开发、 市场销售等各个方面制定了一系列政策，来促进、维护房地产健 康发展。同时，为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民 首次购买普通住房，国家税务总局发布了关于调整房地产交易 第第 32 页页 环节税收政策的通知，明确提出对个人首次购买 90 平方米及 以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1；对个人销售或购 买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税， 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 2、符合国家现行有关政策 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 （国办发20104 号）将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱 产业之一，明确提出要加快中低价位、中小套型普通商品住房建 设。控制高档商品房建设，增加普通商品住房供应。对已批未建、 已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督 促房地产开发企业加快项目建设和销售。要增加住房建设用地 有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市 场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。本项目建设 的住宅均为中小套型的普通商品住房，符合国务院办公厅关于 促进房地产市场平稳健康发展的通知的要求。 *人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 指出：调整住房建设用地供应结构。各地要根据居民住房需求， 确保中低价位、中小套型住房建设用地的供应，并落实到地块， 明确各地块住房套型结构比例等控制性指标。城市规划区基础 设施较为完善区域内的住宅建设用地，要统筹布局普通商品住 第第 33 页页 房、经济适用住房和廉租住房建设。 加强商品住房项目的规划管理。商品住房项目选址要符合 城市规划，综合考虑居民居住、生活、出行、公共服务设施配建 等因素。修建性详细规划要综合考虑城市性质、传统风貌、规划 用地周围环境条件，合理布局住宅、公建、道路和绿地，合理确 定小区容积率、建筑密度、绿地率、住房套型结构比例等规划控 制性指标。根据上述内容，本建设项目符合*人民政府关于促 进房地产市场平稳健康发展的通知的相关要求。 由以上列举的国家产业政策分析，该项目建设符合国家相 关政策，是遵照各级规划精神，落实完善住房保障的具体体现。 2.3 行行业业准入准入分析分析 1、根据城市房地产开发经营管理条例有关规定，房地产 开发企业除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件 外，还应当具备下列条件： （一）有 100 万元以上的注册资本； （二）有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专 业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况， 设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高 于前款的规定。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的 第第 34 页页 实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员 的条件作出高于前款的规定。 该项目建设单位是*开发有限公司，符合房地产行业 的准入规定，并已取得房地产开发企业暂定资质证书。 项目地块土地使用权已取得国有建设用地使用权出让合 同，公司在资质范围内开发本项目，有自己的名称、固定的经 营场所，有足够的注册资本，足够的专业人员，在房地产企业开 发资质、对土地的开发使用、企业的经营条件等方面，都符合 中华人民共和国城市房地产管理法的相关规定。 2、该项目是根据中华人民共和国物权法、 中华人民共和 国合同法、 中华人民共和国土地管理法、 中华人民共和国城市 房地产管理法等法律、有关行政法规及土地供应政策规定，与 *国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，依法取得 的国有建设用地。该项目开发单位对该宗土地在出让期限内享 有占地、使用、收益和依法处置的权利。有权利用该土地依法建 造建筑物、构筑物及其附属设施。 通过以上分析，本项目及开发单位都符合国家行业准入条 件。 第第 35 页页 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 3.1 资资源开源开发发 *开发有限公司*花园住宅楼建设项目为房地产项 目，主要开发资源为土地。本项目土地类型为出让土地，总占地 面积 9.5 亩，承建单位对该工程项目选址及方案反复论证，优化 设计。在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻 建筑物及后续开发的延续与发展。 依据节约型社会及节能省地的要求，充分论证项目土地、利 用模式，基础设施配置，项目平面布置及户型功能分区等方案的 有事，做到优化用地结构布局、合理确定建筑密度以提升环境品 质，以强化节约和集约利用土地资源。根据*城市总体规划 （2008-2020），本地块为居住用地，其开发潜力如下：首先，便捷 的交通条件，便于居民出行；其次，完善的基础设施条件，能够 满足居民日常生活需求；第三，本项目建成后能够改善周边环境， 减少污染，扩大城市规模。 该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢 材、木材、玻璃等。本地区土产建材资源丰富，有多个建材批发 市场，交通便利，物流快捷，完全能够满足项目建设所需全部材 料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则、提倡开发新型 环保节能材料，综合利用工业废料，增值降耗。 第第 36 页页 3.2 资资源利用源利用 3.2.1 土地资源 土地的合理开发利用就是必须依据土地经济的规律和土地 本身的自然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用， 提高土地利用效益，使土地生态效益、经济效益和社会效益得到 有机的统一。 为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进房