皇姑区四宗地可行性研究报告.doc

沈 阳 皇 姑 区 项 目可行性研究报告 沈阳辰宇建设集团有限责任公司二零壹零年十一月目 录第一章 项目决策背景1. 外部因素第二章 项目概述1. 项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章 项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章 市场研究1. 区域市场成长状况2. 区域市场供应产品特征3. 整体市场对本案影响因素4. 目标客户、产品及价格定位第五章 规划设计要点1. 初步规划设计思路2. 规划设计的可行性分析第六章 项目开发计划1. 开发机遇2. 开发周期安排3. 销售周期安排第七章 投资收益分析1. 成本预测2. 税务分析3. 经济效益分析4. 项目资金预测第八章 可行性结论1. 项目优势2. 项目劣势3. 结论及建议项目决策背景 一.外部因素该四宗地具有良好的外部环境，其坐落位置处于沈阳区的东北部一环二环中间,属于市中心地带，行政区划为皇姑区区，该项目所在区域有如下特点和优势: 有中央部属和省市级大、中专院校30多所以及省实验中学、省实验小学等重点中小学校；有中科院、省市科研院所30多个，新闻单位、文化团体近30个，是沈阳科教文化大区 皇姑区内拥有6横6纵12条交通主干道，一级公路7条，二级公路18条和500多条三、四级公路及二、三环高速公路，构成了皇姑区纵横交错、四通八达的交通网络，交通便利。即将竣工的沈阳地铁二号线贯穿皇姑区南北，与金廊北段相契合，地铁的建设将进一步改善皇姑区的交通环境。 经济发展状况来看，该四宗地所在的皇姑区是沈阳市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。皇姑区的经济和社会发展首先得益于沈阳市得天独厚的地理位置、生产要素资源和中心城市功能等竞争优势。依托沈阳市的大环境，皇姑区的经济和社会发展积累了坚实的基础，蕴含着丰富的开发潜力。 皇姑区内毗邻沈阳北站和长途汽车客运总站。距桃仙机场仅40分钟路程，距渤海湾有2个小时路程。著名的沈大高速公路使本区与港口城市大连、营口相贯通。区内以黄河大街、北陵大街、长江街等主要干道形成四通八达的交通网络。 所有以上各种因素，为辰宇在此地块建设一个居住社区提供一个良好外部环境。第二章 项目概述一.宗地区位及用地 1.项目区位该宗地位于天沈阳区北部,四宗地相邻，该地区居住氛围商业氛围成熟,行政区划属于皇姑区,毗邻一环属市中心地段。项 目 区 位 图 2.项目用地 皇姑区四宗地均为国有土地，毛地面积均金山铜材市场地块为180000m2；柳条湖1号地块为56000 m2、柳条湖2号地块58000m2；省新闻出版学校地块102200 m2以上四宗地拟规划为居住用地，土地权属明确。3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:序号用地性质用地面积(万平米)容积率建筑密度 (%)绿地率 (%)1金山铜材市场地块18330302柳条湖1号地块5.6330303柳条湖2号地块5.83.530304省新闻出版学校地块10.2233030二.宗地现状1.四至范围:地块名称东南西北柳条湖1号地块现状住宅楼乐购超市现状明渠雅馨苑柳条湖2号地块现状住宅楼乐购超市现状明渠雅馨苑省新闻出版学校东鸭绿江街鑫柳家园玉博院林语家话金山钢材市场住宅楼银山路陵园街金山路2.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（1）项目用地内地下管线情况不详（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。3.地质情况 四宗地地上均建筑物，并有多年时间，故无不良工程地质条件。第三章 法律及政策性风险分析一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1. 项目用地现状 土地所有权归属:国有用地 土地的它项权益:没有2. 项目用地规划 项目用地规划用途：拟规划为居住用地3.已取得的政府文件： 目前尚未办理项目的任何手续。第四章 市场研究一.区域市场成长状况：1.区域市场简述： 姑区是中国辽宁省沈阳市的城区之一，位于沈阳市西北部，面积44.9平方公里，人口83万。沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置十分优越。辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。该区域市场的基本特征表现如下：1）由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。2） 从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。3） 区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规划的物业一般都为全市性定位，市场空间较为广阔。4)开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿望强，对于区外市场的辐射力强。5)梅江生态小区成为今年整个天津地产市场的开发热点，同时也促进了该区域市场整体价位提升。2.区域市场在市内各项指标成长状况销售量：该区域市场的销售量一直稳步增长，尤其是2009年的增长幅度最大，与10年同比增长了33%。（2009年5500元每平，2010年6800元每平）销售量与上市量的比较：目前皇姑区区域市场基本处于供销平衡状态。平均单价走势：皇姑区的平均单价一直在5500元/平米到6500元/平米之间，平均价位仅次于和平区，是中档物业小区和学区房的集中区域。3.区域内个案状况：31帝景湾 帝景湾位于一环内，与27万平的天然氧吧和6万平的波光湖面相邻，地处省级政务中心(CGD),与北站CBD隔遥相望，项目南至宁山东路，西至陵园街。是一环内的纯住宅公园地产项目。整个项目占地约3.26万平方米，建筑面积约12万平方米，容积率3.7，绿化率40%。32：阳光尚品项目位于皇姑区北陵东门(陵东街路口)。项目占地6.12万平方米，规划总建筑面积15.1万平方米，容积率2.13，绿化率高达45%。园区内主要由16栋组成，户型面积由80平米180平米不等。两侧是10栋16层板式小高层，园区中心 5栋11层建筑沿北侧曲线布置，形成变化的围合空间。阳光上品周边配套清代昭陵、新乐文化遗址、北塔法轮寺；辽宁中医、中国医大四院、于洪红十字会医院、沈阳市第四人民医院；乐购超市、西窑综合市场等。欧洲风格 停车场乘电梯直接入户。33金鼎阳光苑 占地330万平方米的北陵公园与占地43万平方米的抗美援朝主题纪念公园以及14.54万平方米的绿色森林防护林，为金鼎阳光苑奠定了坚实的生态基础。具备优秀的自然环境及先决的人居条件。本地区也是省、市职能部门的聚集地，像省政府、人大、政协、省军区，省教育局等，是高资和高知人群的聚集地。市政及生活配套相对更为成熟，路网状况良好。 金鼎阳光苑 周边公交线路发达，阶段具备完全人居条件。整个大环境都特别适合居住，无论是商业、购物、交通都是围绕居民的生活配套来建设的，同时居住人口的增加也拉动了经济继续发展，近而居民的生活将会拥有更加优质的生活。陵东板块作为市政未来规划中的大型人居板块，在未来的开发及发展过程中必会充满生机。三、整体市场对本案有重大影响的因素：受政府启动“梅江”生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的广大区域已经形成一个大片的热点开发区域，包括：梅江南、凌庄子区域，其中尤以梅江及梅江南的规模、规划最具影响力和带动力，在该区域市场内将起到不可替代的主导作用，天玻紧临梅江及梅江南，属于该热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区域将成为天玻项目的主要竞争对手，沈阳金廊工程的发展对以上四宗地的影响将是至关重要和不容忽视的。四.区域目标市场客层研究和市场定位1.目标市场客层特征： 该区域客户基本分为三类：l 最求子女较高教育环境人士：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该类人群一个明显特点就是容易追随热点、潮流楼盘，且其中一部分人群购房为投资目的。l 追求高质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传所左右。l 留恋或向往皇姑区优越地理位置的安居型客户：此类客户购买力较弱，同时又对河西区又较为眷恋，但河西区价格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价，以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积，在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。2.本案目标人群特征 本案目标人群来源于全市各个区，基本以皇姑区区客户为主。在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员、最求子女较高教育环境人士等收入水平较高并且稳定的人群，他们追求高品质的生活质量，对小区的环境、配套设施等要求比区域内现有小区要提高一个档次。3.确定目标客户客户主体：追求高档物业的多次置业人士。客户辅助体：追求高品质生活质量的改善型客户。第八章 可行性结论1、柳条湖市场地块，因容积率偏低，土地资源没有得到充分利用。建设密度较小，利润值相较低。故建议容积率调整为3.5。2、省新闻出版学