长清房地产销售可行性报告.doc

房地产销售可行性报告一、房产市场分析从六部委出台“国八条”开始，国家正式拉开房地产调控序幕，从土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等措施频繁出台，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。从宏观因素来看，价格的进一步上涨还会出现。其一，中国仍处在城市化进程中，再加上目前中国人口主要集中在30岁-45岁和20岁以下这两个年龄段，这些使得房地产需求得到重要支撑。其二，从2000年以后，中国人均可支配收入的增长明显加速，对房地产市场购买形成比较强的支持。其三，贸易顺差将长期存在，流动性充沛将推动资产价格上涨。应该看到，人民币可能加速升值的预期目前十分强烈，多年持续快速增长的经济运行存在着由偏快转为过热、价格运行存在着由结构性上涨演变为明显通货膨胀的迹象。在未来一段时间内，包括房地产在内的资产价格的上涨有可能会持续。此外，土地供应的趋紧和土地价格的飙升，也在很大程度上挤压着房价的回落空间。这些因素，都在一定程度上加大了房地产调控的难度。同时，房地产市场关乎国计民生，这也在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬着陆”。因此，我们有理由以理性的心态，期待着楼市运行“软着陆”。就是后期的房价会由前期的每年高速上升回归到理性上升。站在全国角度来看山东房地产市场的预期，不论是从经济增速还是房地产市场的供需现状来看，房价还是有上升的空间，但是不会像07年的上半年那样上升的那么快。站在长清的角度看房价，现在长清做为济南重要发展的一个区，但是房价只是济南普遍房价的50%到70%，说明长清的房价还是有很大的上升空间，还是要在近几年内有飞速的发展。站在我们“泉城1高”项目的角度来看，它以完善的周边配套及自身配套、便利的交通、优美的环境、标志性的建筑，相信也是长清房产升值最快项目之一。二、长清现状及未来发展（一）长清简介：长清区位于山东省中部，东倚黄河，距济南市区22公里，是省城济南的近郊区。中华人民共和国成立后，隶属泰安地区，1958年划归济南市，1959年撤消长清县，1961年复县划归泰安地区，1978年复划属济南市，2001年6月撤县设区。长清在泰山隆起边缘，地势东南高，西北低的倾斜地势，由东南向西北依次是山区、丘陵、山前平原和黄河洼区，有“八山一洼一平原”之称长清钟灵人秀，物华天宝，境内古迹荟萃，文物众多，是神医扁鹊的故乡，是山东省重点旅游区之一。区内有旅游文物景点47处，重点文物保护单位52处，其中国家级4处，省级6处，市级16处，有被誉为“海内四大名刹之首”的灵岩寺；与泰山、灵岩寺并称“三山”的道教胜地五峰山，世外桃源莲台山，汉代石室孝堂山，为中国现存最古老的地面房屋建筑，各以幽、奇、古、险等特色，吸引着大批中外游客。境内五峰山仙人台商周遗址，双乳山西汉古墓的发掘分别被列为1995年、1996年全国十大考古发现之一，以丰富的史料证明长清区的历史悠久、文化灿烂。（二）长清的发展战略长清作为济南的西辅城，按照“高起点规划、高效能管理”的原则，以建设“山水绿城、泉城新区”为目标，全面实施大规划、大整合、大建设战略，一个引领济南主城“西进”，承接市区高等院校转移扩张，具有生态、旅游、高教、科研、新城功能的城市新区，正在济南西部的土地上成长、崛起。目前长清主要分为五个片区：长清城区、济南经济开发区、农业高新技术开发区、五峰山旅游度假区、大学科技园区。1、政务商住区，长清主城区，规划面积18.6平方公里。距今已有1400余年的历史，现有10个乡镇，58万人。2001年6月撤县设区，2006年全区实现生产总值136亿元，同比增长21.7%。成为省城经济发展的重要增长点。2、济南经济开发区规划面积30平方公里，10万人口。以机械装备制造（重汽、济柴、汽配、捷迈）、新型建筑建材（山水集团、平安、长兴、外经建安）、电子信息（晶恒、鲁能正泰、鲁能恩翼帕瓦电机）、轻工食品（佳宝乳业、欣和食品、一品蔬菜）作为四大主导产业，投资逾400个亿。2006年完成生产总值19亿元，增长111.1%3、农业高新技术开发区规划面积10平方公里，划分为现代种植区、现代养殖区、加工商贸区、科研服务区、观光农业区等5个功能分区。明发科技园、佳宝工业园 、林果示范园、现代化园艺场等组成部分初具规模。4、五峰山旅游度假区规划面积35平方公里，有“齐鲁仙境”之称，分道教文化游览、康踢娱乐、文化休闲和别墅四个功能区域。27洞崮云湖高尔夫标准球场正在修建。5、大学科技园规划面积43.11平方公里，将入驻14所高校、40万师生、1 2万白领。规划目标为山东省高级人才培养、科学研究信息交流的中心，学、研、产一体化发展，适应高等教育长远发展的国内一流的大学科技园区。长清区作为省会新区，交通便利，资源丰富，产业基础良好，区位优势明显，发展的优势和潜力将得到进一步的发挥。机遇和优势仍有较大的挖掘空间。一大机遇：撤县设区是长清发展史上的“里程碑”，为长清区宽领域、全方位融入大城市，加快发展带来了千载难逢的机遇。三大优势：（）随着大学科技园、济南经济开发区、现有主城区、农高区、五峰山旅游度假区“五大片区”的迅速崛起与发展，为全区经济、社会事业的快速发展搭建了新平台，拓展了新空间。（）优越的区位、便捷的交通、丰富的资源、优美的环境，使长清区成为承接省会城市功能，拓展城市空间、缓解城市人口压力，拉动济南市民消费的重要载体，目前，通过高效、快捷、现代的交通、通讯网络，长清已与济南中心城区实现了城区的有机融合、产业的互动发展。（）全区投资环境、消费环境、发展环境日趋优化，已具备迎接超常规加快发展的基础和条件。（三）交通及其他配套目前济南市区到长清有国道（经十西路及其延长线）、国道、京福高速，济菏高速也穿境而过，刘长山路延长线也已列入规划。而沿国道，连接经济开发区和长清区的城市发展轴，和沿国道，连接科教研发和休闲旅游区的高等教育文化旅游发展轴，将成就长清区双轴并进的良好发展格局。明珠新世纪购物广场部分开业，三联银河家电、车厢峪综合开发、长青苑建设、龙泉居建设以及宾馆改造、大学科技园商业街二期、商城、教师公寓和国际翰林酒店等一批三产项目将在年开工建设，部分建成投产、投入运营，将使该区内配套日臻完善。长清的市政建设和经济发展改变了济南传统的商业格局，为西部新城带来了新的创业机会，财富长清展露端倪。（四）区域政策解析年长清将进一步做大做强“五大片区”。济南经济开发区，突出招商引资，重点搞好工业项目建设，争取再有一批大项目建成投产，发挥效益，尽快打造成为山东省中西部机械装备制造业基地。大学科技园，重点围绕入住师生，从教学和生活等方面，全力搞好服务，继续搞好院校建设，进一步完善道路、桥涵、医疗、水电气管网等基础设施。政务商住区，继续完善城市功能、提升城市品位和人居环境，加快旧城改造、城中村改造和汽摩商城片区开发步伐，推进西南外环、宾馆改造等项目的实施，继续搞好道路绿化、美化、亮化工程，搞好城市公园建设。五峰山旅游度假区和农高区，重点加大基础设施建设和招商引资力度，进一步扩大规模，加快发展步伐。再者将加快国道沿线区域和经十西路及延长线区域“两个经济发展新亮点”的规划建设。国道沿线区域，重点发挥大学科技园的龙头带动作用，规划、建设一批学研产一体化的科技研发基地、成果孵化基地和新型、高科技产业基地，重点实施好总部基地、研发中心和创业园项目。经十西路及延长线区域，重点发挥济南经济开发区的产业龙头带动作用和政务商住区良好的基础设施承载作用，承接发展机械装备制造及相关产业，按照“园中园”发展模式，积极充实发展壮大济南经济开发区南园。随着位于长清的济南大学科技园各大高校的陆续进驻，在校大学生数量将急剧增加，在未来的几年时间里，一个聚集十几所高校（目前已有九所高校山东师范大学、中医药大学、女子学院、交通学院、工会学院、工艺美院、艺术学院、轻工业学院、劳动技术学院），40万师生的西部新城将全面形成。济南西部新城已经以令人吃惊的速度在发展，宏大的规模已经展现在人们眼前。长清的房地产市场发展是从2003年要在长清建14所大学（目前为9所）的大学城时才开始的。省委省政府确定要在长清建大学城后，很多省内知名的开发商看好了长清以后的发展，也要来长清分一杯羹。山东省建设建工集团来了、银座集团房地产开发公司来了、三庆房地产开发集团也来了，还有很多在全国有名的房产代理公司也过来了，有深圳瑞而特房产机构、山东丽丰房产营销策划有限公司、深圳信立怡高房产营销机构、上海豪新豪阳房地产策划机构、上海鹏翔房产代理公司、济南博客堂房产营销策划有限公司。这些公司不但带来大量的资金开发高档的社区，也带来了先进了开发理念和营销理念，使得长清的房地产在这两年出现了前所未有的蓬勃发展。从这里可以看出，长清的房产市场可以说是刚刚起步，也就是说后面才是蓬勃发展阶段。三、项目概况：长泰丽苑小区（泉城1高）项目处于长清新城区的中心位置，地理位置十分优越，交通便利。小区西临经十西路，东接济荷高速公路、104国道。小区的门前就是大学路，向西就是长清老城区的中心，项目的东边就是济南有名的大学城。共有九所大学（山东师范大学、中医药大学、女子学院、交通学院、工会学院、工艺美院、艺术学院、轻工业学院、劳动技术学院）。项目总体规划，占地近3万平米，总的建筑面积有7万平米。共分为两期开发，一期的四栋多层住宅和一栋办公楼在2003年已经竣工并投入使用。二期是由一栋29层的高层住宅和两栋12层的小高层住宅组成。开发商是济南市长清拓展置业有限公司，隶属济南长泰建设集团。先后开发了长泰丽苑小区、本公司1#住宅楼、2#综合楼和目前的泉城1高项目。承建单位是济南长泰建设集团有限公司，国家壹级资质企业。先后创出“双十佳”工程5项、优质样板工程2项、优良工程98项，是长清区的优质重点企业，其中项目的一期四栋多层住宅是长清最早的花园示范小区。设计单位由中国航天建筑设计研究院担纲设计，由山东省恒信建设监理有限公司监理。泉城1高板式综合楼为项目二期工程之一，共两个单元。目前工程已经封顶，正在做装修、装饰工作。总高度为99.7米，共30层。一、二层为商贸办公，三至二十九层为纯板式精装修高档住宅，30层为设备层。每个单元设两部高速静音电梯，上下往返，畅通无阻。户型有158到300平米的错层、跃层、复式的经典设计。周边空气清新、俯览大学城和周边锦绣山峰。它的高度决定了使项目景观、视野更更具优越性。项目在大学路南侧，新城的核心区域，连接大学城和老城区。周边商业配套十分完善，项目南侧有长清有名的小吃一条街和心连心超市。东侧有明珠商业广场、银座超市、汇富商城等，使业主居家生活十分便利。在项目的南侧是要建的体育馆。东侧是大学城和银座超市；西边就是长清的老城区；无论是商业氛围、文化氛围和旅游氛围都比较浓厚。是生活居住的理想宝地。项目的主要客户群体是大学城教授、长清的政府官员、事业单位的中层干部。济南的律师、医生或周末渡假的离休老干部等，使得项目的居住人口素质相应的比别的项目要高。智能化物业管理：主要有地下停车IC卡智能管理系统、红外线周边防盗报警监控系统、24小时保安值班巡更系统、门禁系统等。并且有双层大型地下停车场，户车比例超过1：1，充分保证了您往后的停车方便，并且小区内实行人车分流。整个小区体现的是完善的社区服务、智能化的物业管理。小区的整体规划超前，强调人与自然的亲密和谐，充分展现建筑的现代气息。小区内假山、喷泉、健身广场、花草、树木一应俱全。使客户就好象生活在一个公园里。整个项目以便利的交通、优美的环境、贴心的物业服务、完善的周边配套和高科技的智能化，将倾力打造一个时尚、完美的生活空间。相信建成后将为长清东西交通商贸主轴线增添一道亮丽的风景线。四、项目前景：项目地处经十西路和大学路的交汇处向东500米，长清新城的核心地段，向西是长清的老城区、向东是济南大学城，地理位置十分优越。周边配套也是十分完善，向东有明珠商业广场、银座超市、汇富商城、摩玛商业街；向南是长清心连心超市、小吃一条街；向西是五峰路商业街。周边酒店、银行、学校林立。交通也是十分方便，有多条公交线路到达济南；还是长清(包括济南)最高板式高层住宅；还有智能化的物业管理、地下双层停车库、健身广场等。可以说我们的项目优点很多。我们的项目不但有大学城的繁华，还有周边良好的环境。项目本身还有高科技的智能化管理、还有健身广场、喷泉广场，还是精装修的板式高层。要是投资客户想购买本项目，也是比较理想的选择之一。众所周知，不是所有的项目都有很高的升值空间，一个项目的升值潜力主要有四大因素来决定：一是地段：房地产投资的关键因素中，地段还是第一位的。在地段中主要考虑的有交通、是否符合城市的发展方向。像泉城1高项目，交通干道有经十西路、104国道、大学路、济荷高速等大的交通动脉，还有莲台山路、宾谷街等城市交通干道，所以，项目的交通非常方便。长清的主要发展方向也是围绕大学路向东发展。现在长清的经十西路往西就是长清前期的老城，但是在最近几年，长清的发展就是在经十西路以东。很多高品质的小区及长清的商业中心都是在经十西路的东侧。我们的项目不但是在大学路的南侧，还是在经十西路的东侧。所以，我们的地段现在基本就是长清的中心。也可以说是长清目前最好地段的项目之一。二是环境：现在的房产客户购房，已经不是单纯的有房子住就可以了，对生活的环境也是要求很高的，就像济南南部的房产单价要比济南其他区域要高出一部分，客户就是因为看中了南部的环境。长清的环境又是比济南市区要好的多。所以，我们的项目不但有上面的优点，周边的环境也是济南市区难以相比的。我们项目的东侧和南侧都是山，自然环境优美、空气伊人，适合居住。另外项目是长清目前的唯一一座高层板式住宅。住在楼上所看到的环境和心境是