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重庆泽京集团法律知识培训 讲解：李平 合同实例（PDF） 从一个真实合同谈起 合同实例（DOC） 一、合同离我们有多远 在我们每个人的日常生活中，没有一天能够 与合同摆脱关系。 买早餐，坐公交，到商店购物，商业交易谈 判等等，都有合同的影子。 重庆泽京集团 法律知识培训 二、合同法概述 全国人大九届二次会议于1999年3月15日通过合同法。 分总则、分则和附则三部分，共23章，428条。 第四百二十八条 本法自1999年10月1日起施行，中华人民共和国经 济合同法、中华人民共和国涉外经济合同法、中华人民共和 国技术合同法同时废止。 最高院分别于1999年12月和2009年2月出台了合同法的两个司法解释 。 各30条 重庆泽京集团 法律知识培训 三、合同与协议 合同法关于 “合同” 的定义 第二条 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、 其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的 协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适 用其他法律的规定。 “合同” 就是 “协议”，“协议” 等于 “合同”。 重庆泽京集团 法律知识培训 四、合同的形式 合同法关于合同形式的规定 第十条 当事人订立合同，有书面形 式、口头形式和其他形式。法律、行 政法规规定采用书面形式的，应当采 用书面形式。当事人约定采用书面形 式的，应当采用书面形式。 1、口头形式 2、书面形式 （指合同书、信件和数据电文 ） 3、默示形式和推定形式 重庆泽京集团 法律知识培训 合同相对性就是指合同主要在特定的当事人之间发生法律 约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提 起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求 ，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受 合同法的保护。 五、合同的相对性 重庆泽京集团 法律知识培训 六、缔约过失责任 缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据 的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失 ，并应承担损害赔偿责任。 它是一种新型的责任制度，具有独特和鲜明的特点：只能 产生于缔约过程之中；是对依诚实信用原则所负的先合同义务 的违反；是造成他人信赖利益损失所负的损害赔偿责任；是一 种弥补性的民事责任。 重庆泽京集团 法律知识培训 甲与乙于2000年7月5日签订购房意向书，约定甲购买乙拟建的商品房74套，房屋 面积共计7195平方米(实际成交面积以正式合同为准)，每平方米单价为2500元，房屋 交付日期为2001年第二季度。 意向书第七条第一项约定“乙方待上级主管部门批准后，根据本意向书签订正式 购房合同”；第三项约定“若因乙方售房价格变动影响甲方签订正式合同，乙方应按 甲方购房总价的5%赔偿乙方损失”。 房屋修建后，乙方未与甲方签订正式购房合同。 甲方向人民法院起诉乙方，诉乙方未按意向书之约定与甲方签订正式购房合同， 乙方之行为已构成违约，请求法院判令乙方继续履行签订正式购房合同的义务或赔偿 甲方经济损失899625元并承担诉讼费用。 六、缔约过失责任 重庆泽京集团 法律知识培训 七、合同的成立与生效 合同的订立是指两方以上当事人通过协 商而于互相之间建立合同关系的行为。 合同成立并不一定生效。 合同订立应具备要约和承诺两个阶段。 1、要约邀请 （商业广告、寄送价目表、拍卖公告等） 2、要约 （向特定的人作出的签约意思表示） 3、承诺 （同意要约人要求的意思表示） 重庆泽京集团 法律知识培训 八、合同的内容（一） 1、当事人的名称或者姓名和住所 2、约因（签约目的）或鉴于条款 3、标的 4、数量 5、质量 重庆泽京集团 法律知识培训 八、合同的内容（二） 6、合同价款或报酬 7、履行期限、地点和方式 8、违约责任 9、不可抗力 10、解决争议的方法 重庆泽京集团 法律知识培训 九 、合同签订注意问题（一） 1、定金 担保法第91条 定金的数额由当事人约定，但不得超 过主合同标的额的百分之二十。 定金合同从实际交付定金之日起生效。 定金与订金 定金法则 一般情况下我司对外签订的合同，均不支付定金。 重庆泽京集团 法律知识培训 九 、合同签订注意问题（二） 2、预付款 在订立合同时，原则上不得订立支付预付款的条款。 特殊合同，如电梯等特殊物资采购合同，经公司同意后方 可与对方商谈预付款条款。 预付款支付比例参照定金支付比例执行，即原则不超过合 同总价的20%。 重庆泽京集团 法律知识培训 3.关于违约金 合同中如需约定我方逾期付款的违约责任等，一次性计算 的不得超过合同总额的5%； 若违约金按日计算，则应考虑每日万分之一至五，不超过 万分之五。 商品房买卖合同中的逾期交房违约责任，原则按万分之一 填写或按补充协议另行约定。 违约金不得表述为 罚款 或 滞纳金。 九 、合同签订注意问题（三） 重庆泽京集团 法律知识培训 4.关于质保金（保修金） 工程类、设备、物资采购类合同都应约定质保金。 一般比例为合同总金额的5%，金额较大的工程类合同 可适当降低留取比例，但不得低于3%。 同时应约定质保金无息退还，退还时间原则上应与质 保期一致，不得提前退还。 九 、合同签订注意问题（四） 重庆泽京集团 法律知识培训 5.争议的解决方式和管辖法院 在约定争议解决方式时，选择诉讼解决，不得选择仲裁。 约定内容：在合同签订地有管辖权的法院诉讼解决， 并在合同正文前（或后）注明合同签订地： 北部新区星光大道98号土星商务中心B310。 商品房买卖合同纠纷属于不动产纠纷，法律有专属管辖规 定，不能约定管辖法院，不按本规定执行。但商品房预订 合同仍应按前述规定执行。 九 、合同签订注意问题（五） 重庆泽京集团 法律知识培训 6.法定代表人签字 民法通则规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代 表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。” 一般情况，合同盖章即生效，但法定代表人签字等同盖章 。 7.表见代理 合同法第49条规定的：“行为人没有代理权、超越代理 权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有 理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。” 九 、合同签订注意问题（六） 重庆泽京集团 法律知识培训 十、合同签订其他注意事项 1、签约对方主体审查 2、尽可能用示范文本 3、逐页签署 4、签署时间 5、附件的签署 重庆泽京集团 法律知识培训 1.无效合同 合同法第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 有效合同： A.行为人具有相应的民事行为能力； B.意思表示真实； C.不违反法律或社会公共利益。 十一 、合同的无效（一） 重庆泽京集团 法律知识培训 关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 第一条 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第 五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 2.无效合同的处理 合同法第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不 能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿 对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任 。 十一 、合同的无效（二） 重庆泽京集团 法律知识培训 合同的履行就是兑现承诺 合同的履行除应遵守平等、公平、诚实信用等民法基 本原则外，还应遵循以下几个原则： 1.适当履行原则 2.协作履行原则 3.经济合理原则 4.情势变更原则。 合同的履行中的抗辩权 1.同时履行抗辩权。 2.先履行抗辩权。 3.不安抗辩权。 十二 、合同的履行 重庆泽京集团 法律知识培训 诉讼时效 诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效 期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人 的权利不再进行保护的制度。 1一般诉讼时效期间。 （两年） 2短期诉讼时效期间。 “身体受到伤害要求赔偿的”、“出售质量不合格的商品未声 明的”、“延付或者拒付租金的”以及“寄存财物被丢失或者损 毁的”四种情形，诉讼时效期间为1年。 3最长诉讼时效期间。 （