上海老式花园洋房市场分析报告.doc

上海老式花园洋房市场分析报告一、 市场综述：1、 历史背景：老洋房是指解放前建造的、一般为三面或四面临空、装修精致、各部分居住功能区分合理、结构较好的独立式或连接式别墅住宅。此类住宅一般有较大的花园空地或车库、门房等附属建筑设施。新式里弄房与老洋房相类似，多为连排式样，可理解为老洋房建筑的衍生产物。老洋房作为特殊历史背景下所产生的一代特殊物业代表了上海厚重的人文积淀特立独行的海派文化，他对整个城市风貌的形成产生了极大的影响，成为组成“上只角”的显著标志。另外，上世纪二、三十年代，自有租界的划分起，拥有得天独厚坐标的上海，已经成为富贾商贵云集之所在。随着这部分品味要求性代高的需求的注入，结合异域风情的花园洋房成为他们奢华生活的最佳释放和精神寄托。2、 建筑风格荷兰风格（Dunch）荷兰风格包括殖民风格和殖民复兴风格。荷兰殖民建筑在纽约州和新泽西州首先兴起，它有两大明显的往特点：（A）双折线屋顶；（B）侧墙沿街面开数扇老虎窗。荷兰殖民、复兴风格根基于1880年复兴时期的诸建筑风格，吸取了辛格风格的建筑特征，显非对称式（L形式），屋顶上有时开一个巨大的辛格窗。荷兰风格建筑布局合理，通风与采光性好。美国风格（Ametican Colonial Revival）美国风格根基于殖民时期美洲大陆各地的民居（英国、法国、德国、意大利、荷兰、西班牙）创造性的发挥而逐步形成的，所耗建材较多。在全国铁路网建立起来后，因建材的运输较为方便，大规模的建设这类住宅成为可能。经过200多年的复兴和发展，这种风格逐步稳定下来，并成为美国别墅的主要形式，它注重建筑的居住功能，忽视风格特征。目前有四种基本体型：A型，正立面双山墙式（又称Shotgugun）；B型，L形式；C型，四坡屋顶式。法国殖民风格（French Colonial)法国别墅风格对美国的最初影响是从中部的几个州流行法国殖民风格开始的。其特征为：、高大陡峭的四坡屋顶或侧山墙屋顶，别墅常常是一层；、大门和窗户细而长，门和窗上都有沿垂直方向的小网格，成排列。它有两种形态：城市传统和乡村传统。其中乡村传统由周围有一系列柱子支撑形成围廊，给居住者提供了360度的全景视野，但最突出的要数门廊的进口楼梯，它是后来欧洲各地皇家花园别墅门廊设计的雏形。史迪克风格（Stick)史迪克风格是哥特复兴风格到安妮女皇风格之间的过渡，它强调墙面整体装饰性而非局限门和窗或屋檐等处的细节。这种风格在1878年很盛行，它造型非常漂亮，享有“木质安妮女皇风格”的雅号。其特征为：A、 正立面为陡峭的山墙，侧向也有三角形山墙相交，山墙上有装饰木架；B、 屋檐外和进口门廊均有斜向木条架作装饰；C、外墙常有木板包裹，水平及垂直方向都有木条镶嵌。它有两种形态：正立面山墙；城市住宅。亚当风格（Adam）亚当风格是乔治亚风格的发展与精华，在美国东北部极为流行，它吸取了亚当兄弟对意大利文艺复兴风格的研究成果。与乔治亚风格相比，屋檐齿饰加长，正门上方加了一个半圆形或椭圆形气窗，墙面窗户有装饰窗修饰，其余的特征和形态与乔治亚当风格几乎一致。罗马风格（Roman Revival）源于古罗马风格，又名早期古典复兴风格，在美国获得独立后的30年最为流行。其别墅特征是：A、有一简单的三角形屋顶或三角屋脊；B、正立面是一个与屋檐等高的古典的门廊（它是正立面最显眼的进口）；C、古典门廊由四根基础为方形的柱子和一个正山墙（三角楣组成）；D、正门的门上方有一半圆形或椭圆形的气窗；E、窗户是按中心轴对称分布的，通常有五列（少于三列和多于七列是少见的）。它有三种形态：二层；一层；带侧翼附楼。辛格风格(Shingle) 这类别墅在美国东北部较多，多数建于1880-1900年，至今保存完好。它根基于三大风格：（A）安妮女皇风格的宽长门廊，不对称布置；（B）殖民复兴风格的双折线屋顶，古典柱头及巴拉丁“窗户”；（C）罗马风格的不对称和雕塑般的形体。有的学者认为：辛格风格别墅是罗马风格别墅的木制品。该风格最引人注目之处在于；（A）正立面的陡峭的大山墙（与另一山墙正交）及长门廊；（B）多层次屋檐；（C）墙体在墙角处连续过渡，墙体与屋檐连续过渡。法国折衷主义风格（French Revival)第一次世界大战中，有许多美国人在法国服役，对法国的别墅有直观的了解，加上当时受古堡风格和学院派风格的双重影响，战后，就开始在美国建筑介于两者之间的别墅折衷主义风格：其特征是：A、装饰较简单，三角屋顶高而陡，有时也有山墙；B、屋檐与墙体的接触处装饰仅为一个台阶；C、砖墙结构或涂外墙层，有时也用墙外布置装饰手法；D、窗边等仅有一此石条装饰。它有三种形态：对称型；非对称型；带塔楼。乔治亚风格（Georgian） 英国别墅强调门廊的装饰性，比较“讲究门面”。乔治亚风格 在英国殖民国家中整整流行了一个世纪（18世纪），它是由意大利文艺复兴风格传入英国后派生出来的，并秉承古典主义对称与和谐的原则，是对美国最有影响的一种风格。它的特征为：A、正立面常有古典门廊；B、廊檐下有长方形团排列，屋檐上有齿饰；C、窗户上下成对，分割成许多小网格（9到12个），通常窗户也是5列，为中央对称；D、大门常有长方形雕花组成排列图案，门梁 上有竖向排列的长方形花纹。它有五种形态：侧山墙；双折线屋顶；四坡屋顶；中央山墙；城市住宅。希腊风格（Greek Revival）源于古希腊庙宇风格，在19世纪中叶盛行美国，主要有两大因素：（A）当时的人类学调查证实了古罗马风格的源泉是古希腊风格；（B）希腊在1821年到1830年间进行了独立战争。因为这两个原因，人们对希腊及古希腊建筑风格的兴趣倍增，希腊风格时兴了约40年后逐步为哥特风格和意大利文艺复兴风格及维多利亚风格所代替（图2）。其特征是：A、屋顶为低坡度的山墙或四坡顶；B、在三角形屋檐下及正门廊的屋顶下有宽长的上楣带；C、古典式门廊（有时与屋檐等高）的顶通常是平的，由若干根圆形或方形的立柱支撑；D、正大门上有横向装饰条，与精制的大理石装饰融于一体。它有六种形态：门廊与屋檐等高；门廊低于屋檐；正立面是全断面门廊；正山墙门廊；正山墙门廊带侧翼；平顶（城市住宅中）。法国第二帝国风格（French Second Empire)法国建筑素来强调屋顶的美感，享有“第一顶”之美誉。与当时的意大利风格和哥特风格复古的情调正好相反，法国第二帝国风格却是很时髦的，它源于拿破仑三世统治时期巴黎的建筑风格，经英国传入美国，最初作为公共建筑的主要形式，后逐步在花园别墅中采用。其建筑特征是：A、高大而突出的契形屋顶孟莎士比亚顶（Mansard）；B、其侧面顶（有平的和曲面两种）配有若干老虎窗，赢得了许多居住空间；C、屋檐的装饰与意大利风格相似；D、契形屋顶的上下两边楣口都有像小台阶一样的装饰长条。它有五种形态：简单的孟莎顶；中央山墙或主翼；非对称型；带塔楼；城市住宅式。意大利风格（Italianate）意大利风格和哥特风格一样在英国浒近200年传入病因，这类风格强调拱形的独特美感，在佛罗伦萨和罗马等地曾浒一时，美国第一栋意大利风格的别墅于1830年兴建，后来由于A.J.Downing（唐宁）建筑风格菱的出版和影响，盛行了约40年。由于该类别墅造价昂贵，因当时经济萧条而萎缩。几年后经济复苏，又为别一种更新的风格安妮女皇风格代替意大利风格。其特征是：A、四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，多半是两到三层；B、细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒U字型）；C、宽长的屋檐下均等排列装饰托座；D、大门上有许多雕花，门框的雕刻也尽显繁杂。它有六种形态：简单四坡顶；四坡顶还中央山墙；非对称造型；带塔楼；正立面山墙；平顶（城市中）。 哥特风格（Gothic Revival)哥特风格起源于法国教堂的兴建，像巴黎圣母院即是哥特风格的杰出代表。美国最早在别墅设计上采用哥特复兴风格是1832年，继后因有关该别墅风格的设计书籍出版，才使这类风格为别墅设计师采用。像英国的国会大厦也属哥特复兴风格。这种风格在维多利亚盛期达到顶峰。哥特风格强调垂直升空感。其鲜明的个性是：A、中央山墙与陡峭的侧山墙屋顶交汇在一起，山墙的屋檐边均有精巧的装饰；B、正立面墙体直接伸入中央山墙而无间断；C、窗户上木梁呈尖券状；D、一层或全立面门廊，由灵巧的哥特立柱支撑。它有六种形态：中央山墙；一对山墙；正立面山墙；非对称；城堡式；砖墙色彩对比式。 西班牙风格（Hispanic） 西班牙风格是殖民风格，传教风格、折衷主义风格和蒙特利风格等的总称，也包括在南美洲曾盛行的西班牙风格，他从美国的西南部沿墨西哥国境线和加利福尼亚海岸逐步推进到美国。与其他西欧建筑风格相比，其风格较为独特，其中传教风格常有多弧形的墙面，立柱支撑的门廊上也有弧线装饰。殖民风格与蒙特利风格的建筑，二楼常有连续的一排走廊，而折衷主义风格，其装饰性不如传教风格那么明显，在美国圣地亚哥1915年博览会后开始流行，约到1940年为当代风格所替代。其基本特征是：A、屋顶多为红瓷瓦铺设B、屋沿朝两侧外伸，户内有庭院；C、 门廊和窗多显拱形。 3、 区域分布受到历史因素的左右，绝大部分的老洋房建在19世纪20、30年代的法租界，但经历了个革命的洗礼和岁月的洗刷，一些濒临毁灭的人文故居得以保存。据了解，目前上海不少区仍保存了许多老洋房，由于多位于市中心的徐汇、静安、长宁、卢湾等繁华区域，在地段、环境上与新建的别墅相比具有不可比拟的优势。除此在虹口、浦东新区仍然能觅的不少优品。4、 市场行情分析作为上海“万国建筑文化”的见证，老洋房除了具备相当的使用功能外，其独特的怀旧、文化氛围也令购房者津津乐道。市中心老洋房的数量不多，独立成幢的价格通常在几百万至上千万元人民币不等。虽然总价较高，但其依然受到市场的有效响应，且价格呈现稳中略升的趋势。在上海市中心，历史久远的独幢老洋房大约有四、五百幢，集中在徐汇、卢湾、静安、长宁等地区，其中大部分为政府部门或公司企业所使用，约有100幢左右可供交易，但当中半数尚有人家居住，目前已完成动迁可直接上市的有40多套。其面积从二、三百平方米到上千平方米不等，整幢价格一般在50万至200万美元。据初步了解，目前，全市独幢老洋房通过房产中介代理的总成交量也就是四、五套。在目前挂牌上市的老洋房中，有些是前几年被投资者买下，现在抛出的，据说其升值幅度已非常大。随着WTO的来临，其吸引力会与日俱增，老洋房面对的将是国际化的市场。如投资出租的话，回报率可达15左右，如作为餐饮、酒吧等商业用途，则回报率可能更高。 出租项目：A1 USD2,200, 1st floor 250 sq.m,150 sq.m garden,in French Concession AreaA2 USD6,000, 350 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA3 USD10,000, 500 sq.m1,000+ sq.m garden, in French Concession AreaA4 USD10,000, 380 sq.m600 sq.m garden, in French Concession AreaA5 USD10,000,380 sq.m600 sq.m garden,in French Concession AreaA6 USD7,000, 870 sq.msharing large gardennear Huaihai LuA7 USD6,000,282 sq.m130 sq.m garden,Near Huaihai LuA8 USD3,000, 265 sq.m50 sq.m yardChangle LuA9 USD4,000, 350 sq.m200 sq.m garden, in French Concession AreaA10 USD5,000, 500 sq.m100 sq.m yard, near Huashan Lu, suit for officeA11 USD5,000, 863 sq.m100 sq.m yard,near Huashan Lu, suit for officeA12 USD20,000, 1,000+ sq.m,1,000+ sq.m garden, in French Concession AreaA13 USD14,000, 500+300 sq.m, 1,000+ sq.m gardenin French Concession AreaA14 USD12,000, 400 sq.m200 sq.m garden,in French Concession AreaA15 USD12,000, 535 sq.m400 sq.m garden,in French Concession AreaA16 USD3,000, 220 sq.m100 sq.m garden, in French Concession AreaA17 USD3,000,220 sq.m100 sq.m garden, in French Concession AreA18 USD9,000, 350 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA19 USD5,000, 300 sq.m150 sq.m garden, in French Concession AreaA20 USD4,500, 1-2 floor 250 sq.m, 700 sq.m garden, in French Concession AreaA21 USD5,500, 400 sq.min French Concession Area, suit for officeA22 USD5,500, 320 sq.m100 sq.m yardHengshan LuA23 USD6,000, 390 sq.m150 sq.m yardHuaihai LuA24 USD7,000, 350 sq.m50 sq.m yardHuaihai LuA25 USD6,000, 300 sq.m300 sq.m gardenHuashan L:uA26 USD8,000, 430 sq.m450 sq.m garden,not recommended wellA27 USD5,000, 300 sq.m250 sq.m garden, in French Concession AreaA28 USD4,800, 250 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA29 USD4,500, 320 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA30 USD12,000, 460 sq.m1,000 sq.m garden,in French Concession AreaA31 USD4,000, 1st fllor 250 sq.m, 100 sq.m garden,in French Concession AreaA32 USD3,000, 200 sq.m100 sq.m garden,Near Jianguo Xi LuA33 USD6,500, 250 sq.m150 sq.m garden,Near Jianguo Xi LuA34 USD5,000, 287 sq.m100 sq.m garden,Near Jianguo Xi LuA35 USD1,500, 150 sq.m, Jianguo Xi LuA36 USD40,000, 2348sq.m, 900 sq.m garden, close to Shanghai CentreA37 USD6,000,390 sq.m,150 sq.m gardenin French Concession AreaA38 USD6,000, 370 sq.m,150 sq.m gardenNear Nanjing Xi LuA39 USD5,000, 250 sq.m200 sq.m garden, in French Concession AreaA40 USD5,000, 250 sq.m200 sq.m garden,in French Concession AreaA41 USD3,000, 1 floor 180 sq.m,50 sq.m yardnear Taiyuan LuA42 USD5,000, 250 sq.m150 sq.m gardennear Taiyuan LuA43 USD4,500, 300 sq.m150 sq.m gardennear Beijing LuA44 USD7,500, 250 sq.m,400 sq.m garden,in French Concession areaA45 USD15,000, 650 sq.m1,100 sq.m gardenin French Concession areaA46 USD6,000, 250 sq.m, sharing 300 sq.m garden, in French Concession areaA47 USD15,000, 384 sq.m300 sq.m garden,in French Concession AreaA48 under negotiation,classic Spanish old house,in French Concession AreaA49 USD9,000, 350 sq.m300 sq.m gardennear Wulu Muqi LuA50 USD9,000, 570 sq.mold taste street, Jing An Sisuit for restaurantA51 USD2,200 1st floor, 180 sq.m,300 sq.m gardenA52 USD6,500, 358 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA53 USD3,500, 290 sq.m150 sq.m garden,in French Concession AreaA54 USD20,000, 1,100 sq.msharing large garden,suit for barsA55 USD2,500-3,500, 180-250 sq.m,sharing big garden,in Xinhua VillageA56 USD2,000each floor, 180 sq.m, 200 sq.m gardenin Xinhua VillageA57 USD15,000,1200 sq.m1000sq.m+ garden,near Yanan Lu highwayA58 USD3,000,210 sq.m50 sq.m gardenA59 USD3,500,250 sq.m50 sq.m garden,in French Concession AreaA60 USD4,500, 280 sq.m50 sq.m yard,in French Concession AreaA61 USD4,500, 300 sq.m100 sq.m garden,in French Concession AreaA62 USD4,500, 320 sq.m150 sq.m garden,inFrench Concession AreaA63 USD4,500,313 sq.m200 sq.m yard, in French Concession AreaA64 USD3,500, 250 sq.m, 50 sq.m yard,near Hengshan luA65 USD4,000,280 sq.m,50 sq.m yard, near Hengshan lu, suit for officeA66 USD9,000, 390 sq.m400 sq.m garden, near French Concession AreaA67 USD15,000, 884 sq.m,50 sq.m yard,2 buildingsDuolun Lu Culture StreetA68 USD4,000, 220 sq.m,100 sq.m garden, near Shanghai CentreA69 USD18,000, 724 sq.m400 sq.m garden, near Jing An Si 出售项目B1 USD850,000, 280 sq.m130 sq.m garden,Near Huaihai LuB2 USD850,000, 450 sq.m300 sq.m garden, in French Concession AreaB3 USD1,500,000, 700 sq.m600 sq.m garden, inFrench Concession AreaB4 USD750,000, 327 sq.m100 sq.m garden, in French Concession AreaB5 USD800,000, 360 sq.m200 sq.m garden, inFrench Concession AreaB6 USD600,000, 250 sq.m100 sq.m gardenHengshan LuB7 USD900,000, 390 sq.m150 sq.m yardHuaihai LuB8 USD400,000, 200 sq.m100sq.m gardennear Jianguo Xi LuB9 USD8,000,000, 2348 sq.m,700 sq.m garden, close to Shanghai CentreB10 USD1,600,000, 350 sq.m500 sq.m garden, in French Concession AreaB11 USD450,000, 200 sq.m50 sq.m yard, in French Concession AreaB12 USD700,000, 370 sq.m100sq.m garden in French Concession AreaB13 USD3,000,000, 1,100+ sq.m, 1,000+ sq.m garden,in French Concession AreaB14 USD1,000,000, 520 sq.m500 sq.m garden, between Gu Bei and DowntownB15 USD1,750,000, 400 sq.m400 sq.m garden, in French Concession AreaB16 USD3,500,000,724 sq.m. 400 sq.m garden,near Jing An SiB17 USD700,000, 320 sq.m100 sq.m garden,in French Concession AreaB18 USD1,100,000, 600 sq.m950 sq.m garden,Jian An Area5、 市场目标客户以及针对性购房目的分析在购买老洋房的买家中以华侨、港台人士、外地人士为主。一来是将其作为办公的首选，如在徐汇区淮海路、常熟路、兴国路等地区，老洋房作为公司办公楼的现象尤为普遍。二来也是一种保值、增值的投资行为。由于老花园洋房普遍地段优越、欧式风格纯正、环境宜人，将老洋房买下投资，重新装修后改为酒吧、餐厅等，也吸引了不少精明的市民。据了解，在太原路、东平路、宝庆路等地区，依靠独有的古朴风情、浓郁的异国情调，以老洋房投资格调高档的餐饮、艺术画廊等，也颇受外籍人士和高级白领阶层的欢迎。虽然这些消费场所的价格往往直逼四、五星级宾馆，但因为氛围迷人，开张后生意颇旺。另外，在购房目的中，收藏成为主要的行为目的，无论是建筑史上无法复制的精品，还是上海百年沧桑的见证，老花园洋房都是收藏家眼中最值得典藏的宝贝。二、 区域市场1、 区域市场特点巨鹿路地处上海的法租界内，毗邻星级宾馆区，拥有充裕的客户资源以及成熟的商业和生活配套。目前，拥有相当数量的花园洋房，且大部分临街而造