2008年成都外双楠醉双楠提案报告-DOC下载.doc

1 成都外双楠醉双楠提案报告成都外双楠醉双楠提案报告 目录目录 1、07 年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及走势研究 7 11 一级土地市场研究7 1.1.1、2007 年 1 月11 月城西土地市场总体状况.7 1.1.2 、2007 年 1 月11 月城西 2-3 环区域土地市场状况8 2、二级商品房市场研究、二级商品房市场研究 .12 2.1、2007 年 1-11 月城西 2、3 环供应和销售走势分析12 2.2、2007 年 1-11 月城西 2、3 环各月供应和销售走势分析13 2.3、2007 年 1-11 月城西 2、3 环建筑形态分析13 2.4、2007 年 1-11 月城西 2、3 环主力面积供给区间分析：14 2.5、2008 年城西商品房市场趋势分析.14 3、三级二手房市场研究、三级二手房市场研究 .15 3.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析15 3.2、二手房与一手房租售比分析18 3.3、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究19 3.3.1、区域配套分析.19 3.3.2、周边生活机能示意图及点评.20 3.3.3、区域交通条件分析.21 3.3.4、公交站点及公交线路明示.22 3.4、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究25 3.4.1、片区的城市人文定位.25 3.4.2、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度.25 3.4.3、片区的区域发展规划.26 3.4.4、片区区域规划对本案的开发影响.26 3.4.5、片区区域规划对消费者的心理影响.27 4、醉双楠区域商品房市场状况、醉双楠区域商品房市场状况 .28 4.1 区域板块及相邻板块楼盘情况与分析.28 4.1.1 一级核心战场28 4.1.2、二级重心战场.32 4.1.3 三级圈层参照战场38 4.1.4 辅助板块参照性分析41 4.1.5 区域总结性论述43 4.2、区域市场单点总结性分析46 4.2.1、供给市场的空白点.46 4.2.2、区域产品的共性特征与个性特征.47 4.2.3 各类产品营销手法的市场反应及产品的市场反应强弱的原由48 4.2.4 客源特征分析、市场接受度、市场不接受倾向及抗性分析50 4.2.5、供需比值的定性分析.53 2 4.2.6、区域价格供给走势、产品供给走势、需求走势分析：.53 4.2.7 区域全年住房供给的图表定量分析（外双楠片区涵盖预计 07 年底开盘的楼盘供应体 量）.56 4.2.8 政策变数对明年的趋势定性分析56 4.2.9 小结57 4.3、三级二手房市场研究58 4.3.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析：.58 4.3.2 二手房与一手房租售比分析61 5、07 年成都醉双楠项目板块综合型楼盘商业部分市场现状及走势研究年成都醉双楠项目板块综合型楼盘商业部分市场现状及走势研究 62 5.1、区域市场综合型楼盘商业部分现状62 5.1.1 临街商业楼盘（小区商业生活配套）62 5.1.2 走势研究63 6、醉双楠项目板块住宅需求特征分析、醉双楠项目板块住宅需求特征分析 .64 7、醉双楠项目板块商业需求特征分析、醉双楠项目板块商业需求特征分析 .65 8、醉双楠地块综合条件研究分析、醉双楠地块综合条件研究分析 .66 8.1、项目地理坐标位置66 8.2、项目基本概况描述66 8.3、项目经济技术指标67 8.4、地形地貌68 8.5、项目周边基本利多利空情况68 8.6、自然条件68 9、项目整体规划用地强度、项目整体规划用地强度 .69 9.1 项目用地强度.69 9.2、地块形态表现特征69 9.3、成品项目设计方案简析：69 10、醉双楠项目住宅及商业定位分析、醉双楠项目住宅及商业定位分析 .70 10.1 住宅部分.70 10.1.1 层次结构定位（依据马斯洛需求层次理论）71 10.1.2 区域楼盘数据性罗列：72 10.1.3 市场张力定位分析：75 10.2 商业.77 10.2.1、市场范围空间定位.77 10.2.2、市场业态定位.77 11、醉双楠项目住宅及商业目标客源定位分析、醉双楠项目住宅及商业目标客源定位分析 .78 11.1 住宅.78 11.1.1 主导目标客源78 11.1.2 次主流目标客源78 11.1.3辅助目标客源.78 11.2 商业.79 11.2.1、目标群体定位.79 3 11.2.2、目标投资小业主定位.79 11.2.3、目标经营客户定位.79 12、醉双楠项目商业经营定位、醉双楠项目商业经营定位 .79 12.1 经营功能定位.79 12.2 经营特色定位.79 12.3 经营方式定位.80 12.4 经营业态定位.80 12.5 项目可选择的业态.80 13、星光大道项目住宅及商业客源具像化分析描述、星光大道项目住宅及商业客源具像化分析描述 .80 13.1 住宅.80 13.1.1 客户区域分析80 13.1.2 客户年龄特征81 13.1.3 客户职业特征.81 13.1.4 客户职务特征81 13.1.5 客户收入特征81 13.1.6 客户家庭特征81 13.1.7 客户教育特征81 13.1.8 客户习性特征81 13.2 商业.82 13.2.1 客户区域特性82 13.2.2 客户年龄特征82 13.2.3 客户职业特征82 13.2.4 客户职务特征82 13.2.5 客户收入特征82 13.2.6 客户家庭特征82 13.2.7 客户教育特征83 13.2.8 客户习性特征83 14、醉双楠项目住宅及商业目标客源需求特征分析、醉双楠项目住宅及商业目标客源需求特征分析 .83 14.1 住宅.83 14.1.1 客户的生活方式83 14.1.2 客户的置业动机83 14.1.3 客户的户型及总价需求落点83 14.1.4 客户付款方式84 14.1.5 客户的装修标准需求84 14.1.6 客户的生活配套84 14.1.7 客户的建筑风格需求84 14.2 商业.85 14.2.1 客户的置业动机85 14.2.2 客户的户型及总价需求落点85 14.2.3 客户经营方式特点85 14.2.4 客户的投资回报要求85 4 前言前言 为了在瞬息万变的市场竞争中寻求到精准市场定位，我们为了在瞬息万变的市场竞争中寻求到精准市场定位，我们 树立一种专业缜密的态度树立一种专业缜密的态度,抱着事事走在前面的心态踏实做事、细抱着事事走在前面的心态踏实做事、细 心观察，通过多方位立体化的针对性调研，为我们服务的甲方适时心观察，通过多方位立体化的针对性调研，为我们服务的甲方适时 提供详实准确的市场动向，使推进的项目达到风险的最小化，利润提供详实准确的市场动向，使推进的项目达到风险的最小化，利润 的最大化。的最大化。 为准确市场定位，我们对醉双楠项目进行了前期市场调研。通 过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实 施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究 的有效性及得出结论的可靠性。我们得到了以下成果： 1、醉双楠市场的整体状况及变动趋势醉双楠市场的整体状况及变动趋势 2、醉双楠市场市场产品设计的发展趋势醉双楠市场市场产品设计的发展趋势 3、醉双楠市场市场分布现状及客户群体构成情况醉双楠市场市场分布现状及客户群体构成情况 4、各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况 5 5、掌握到醉双楠项目所处地块的基本特征掌握到醉双楠项目所处地块的基本特征 6、 掌握到醉双楠项目房产市场的走势及主要竞争楼盘的基掌握到醉双楠项目房产市场的走势及主要竞争楼盘的基 本特征本特征 7、明确醉双楠项目与主要竞争楼盘以及其余区块的优势、明确醉双楠项目与主要竞争楼盘以及其余区块的优势、 劣势所在劣势所在 8、掌握到各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步掌握到各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步 认知认知 9、明确醉双楠项目构建优势的市场机会及企业机会；明确醉双楠项目构建优势的市场机会及企业机会； 10、 提出醉双楠项目的市场定位（包括项目定位、目标客户提出醉双楠项目的市场定位（包括项目定位、目标客户 定位、户型定位等）的若干思路定位、户型定位等）的若干思路 6 0 0 1 10 00 0 2 20 00 0 3 30 00 0 4 40 00 0 5 50 00 0 6 60 00 0 7 70 00 0 8 80 00 0 2 20 00 06 6年年 2 20 00 07 7年年 2 20 00 06 6、2 20 00 07 7年年城城西西土土地地成成交交面面积积示示意意图图 2006年 2007年 A A 市场研究部分市场研究部分 1、07 年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及年成都城西二、三环域商品房住宅市场现状及 走势研究走势研究 11 一级土地市场研究一级土地市场研究 1.1.1、2007 年年 1 月月11 月城西土地市场总体状况月城西土地市场总体状况 2007 年 1 月至今城西区域发布拍卖及挂牌土地共 21 宗，成交 20 宗，成交比例高达 95%。成交土地中中挂牌出让 2 宗，拍卖出让 18 宗，总成交面积 493426.1 平方米（约合 759.9778 亩） 。同比上 升 21.5%，增加 134.3478 亩。 7 2 23 3. .8 88 89 91 1 1 15 57 7. .2 28 88 89 9 0 0 5 50 0 1 10 00 0 1 15 50 0 2 20 00 0 商商业业用用地地住住宅宅用用地地 2 20 00 07 7年年城城西西成成交交土土地地用用途途构构成成 成交土地空间分布上 ，二至三环范围内分布10 宗，总面 积约 120676.6 平方米，三环外范围内分布10 宗，总面积约 392245 平方米 ，一至二环区域无土地供应。 1.1.2 、2007 年年 1 月月11 月城西月城西 2-3 环区域土地市场状况环区域土地市场状况 2007 年 1-11 月成都市 城西 2-3 环土地市场共发布拍卖和 挂牌宗地 10 宗，总供应面积 181.148 亩。其中拍卖土地 8 宗， 挂牌 2 宗，均全部成交，地块平均规模18.1 亩/宗。成交 10 宗土地中， 3 宗为商业用地， 7 宗为城镇混合住宅用地，商业 用地总计 23.8891 亩，占比约 12.6%。 单单位位：亩亩 2 20 00 07 7年年城城西西成成交交土土地地环环域域分分布布示示意意图图 2-3环区域 24% 3环外区域 76% 8 成交土地平均起拍价格约411.45 万元/亩，平均成交价格 1021 万/亩，其中商业性质土地平均起拍价格约303.87 万元/ 亩，平均成交价格713 万/亩；住宅平均起拍价格约427.8 万 元/亩平均成交价格 1135 万元/亩。 成交土地中价格区间300-500 万元/亩宗地 3 宗，价格区间 500-1000 万元/亩宗地 1 宗，价格区间 1000-1500 万元/亩宗地 4 宗， 价格区间 1500 万元/亩以上宗地 2 宗。不考虑用地性质差异的前提 下 1000-1500 万元/亩为区域市场主流价格。 0 0 3 30 00 0 6 60 00 0 9 90 00 0 1 12 20 00 0 起起拍拍价价格格成成交交价价格格 0 07 7年年城城西西成成交交土土地地起起拍拍、成成交交价价格格示示意意图图 商业用地住宅用地 2007年城西2-3环区域内成交土地价格区间分 布示意图 30% 10% 40% 20% 300-500万元/亩500-1000万元/亩 1000-1500万元/亩1500万元/亩以上 9 0 0 2 20 00 0 4 40 00 0 6 60 00 0 8 80 00 0 1 10 00 00 0 1 12 20 00 0 1 14 40 00 0 一一季季度度二二季季度度三三季季度度四四季季度度 2 20 00 07 7年年城城西西土土地地成成交交价价格格走走势势示示意意图图 2007 年城西 2-3 环区域内土地成交价格增长迅速，2007 年 1 季度土地平均成交价格约为564 万元/亩，至 2007 年 4 季度土地成交价格上涨至1258 万元/亩，涨幅高达 220%。 点点评评： 2007 年四季度成交土地楼面地价普遍超过4000 元/平方 米，较一季度上涨近一倍，房地产泡沫因素有加重趋势。 9.27 政策发布后在市场前景不甚明确的前提下10 月、11 月 土地拍卖 反而出现较大幅度拉升， .从今年走势来看 ,增幅明显 ,但 从最近的销售状况来看 ,明年土地成交价格应该在政策的高压下 相对平稳 。 10 附表： 2007 年年成成都都市市城城西西 2-3 环环区区域域土土地地出出让让情情况况表表 环环 数数 宗地位置宗地位置 净用地面净用地面 积（亩）积（亩） 容积率容积率用地性质用地性质 拍卖起叫拍卖起叫 价（含出价（含出 让金）让金） 成交价成交价竞得单位竞得单位 武侯区永丰 乡龙爪村三、 四组 16.4513 亩 2.6 二类住宅 用地 372 万元/ 亩 400 万亩 四川炎华 置信实业 有限公司 武侯区永丰 乡太平村九 组 41.7279 亩 3.5 二类住宅 用地 350 万元/ 亩 630 万亩 上海绿地 集团 武侯区永丰 乡龙爪村四 组 7.5645 亩 2.5 商业用地 农贸市场 260 万元/ 亩 485 万亩 四川淳科 实业有限 公司 武侯区红牌 楼街道办事 处双楠村 10 组 15.3021 亩 4.2 二类住宅 用地 380 万元/ 亩 1220 万 亩 正成公司 武侯区晋阳 街办吉福村 6 组 13.1658 亩 依据方案 的合理性 确定 商业用地 公共服务 设施用地 330 万元/ 亩 355 万亩 成都正成 投资 青羊区龙嘴 村 25.4259 亩 住2.85 二类住宅 用地、公 共服务设 施用地 500 万元/ 亩 1400 万/亩厦门建方 金牛区高家 村 6、8、9 组 15.4809 亩 住2.85 二类住宅 用地 500 万元/ 亩 1140 万/亩置信 金牛区金府 路 5 号 28.3733 亩 住3.8 二类住宅 用地 480 万元/ 亩 1600 万/亩交大房产 武侯区红牌 楼办事处双 楠村十组 3.1588 亩 根据方案 合理性确 定 商业用地 (不兼容 住宅) 300 万元/ 亩 1300 万/亩 晗语道文 化发展有 限公司 二至三环 青羊区东坡 村 3、6 组 14.3643 亩 4.0 二类住宅 用地 460 万元/ 亩 1680 万/亩天合房屋 11 供应量 销售量 S1 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2 20 00 07 7年年1 1- -1 11 1月月供供应应和和销销售售走走势势分分析析 系列1 2、二级商品房市场研究、二级商品房市场研究 2.1、2007 年年 1-11 月城西月城西 2、3 环供应和销售走势分析环供应和销售走势分析 分分析析： 2007 年 1-11 月市场反馈的供销比 为 1.36，同比有所好转， 说明今年市场状况表现较为明朗。但由于宏观政策的渗透影响 力加强， 10 月、11 月供应销售比都上升为1.59，直接拖动了 整体供销比的上升 ，销售情况较今年前三季度有所下滑。 12 2007年 年1-11月月城城西西2、3环环区区域域每每月月供供销销情情况况 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 0 0.5 1 1.5 2 2.5 供应量 销售量 供销比 2.2、2007 年年 1-11 月城西月城西 2、3 环各月供应和销售走势分环各月供应和销售走势分 析析 分析：分析：从各月的供销比比值来看，城西供销比为 1.3，较 06 年同期 平均供销比 1.4 有所上升，说明今年供销状况相对较好，但由于宏 观政策的影响，从 10 月、11 月的供销比来看，销售状况下滑趋势 明显。 2.3、2007 年年 1-11 月城西月城西 2、3 环建筑形态分析环建筑形态分析 城城西西0 07 7年年2 2、3 3环环建建筑筑类类别别分分析析 中高层 80% 超高层 10% 小高层 5% 多层 5% 中高层 超高层 小高层 多层 13 2 20 00 07 7年年1 1- -1 11 1月月城城西西2 2、3 3环环主主力力面面积积供供给给区区间间 60以下 10% 70-80 62% 80-120 22% 120以上 6% 60以下 70-80 80-120 120以上 分析：分析：2007 年 1-11 月城西 2、3 环建筑类别由于 规划条件、 楼面地价和开发商预期利润等多种因素主要表现为中高层。 2.4、2007 年年 1-11 月城西月城西 2、3 环主力面积供给区间分析：环主力面积供给区间分析： 分析：分析：2007 年 1-11 月城西 2、3 环主力面积供给区间主要集中 在紧凑、精致、经济适用的70-80的面积区间段上。 90以 下住宅供应的增加，拉动了部分消费者对90-120住房的需 求，但对 120以上的住宅需求基本没有产生影响。 14 2.5、2008 年城西商品房市场趋势分析年城西商品房市场趋势分析 针对政策市场可能发生的变数拐点，利用现有数据进行分 析，预判明年的购房群体将回归理性、自住需求将占据主 体住房需求进一步转向经济适用的中小户型。在市场预期值 上应当是较为平稳的状态，开年后假如房价小幅上调，现在持 币观望的群体需求将得到一定程度释放。 3、三级二手房市场研究、三级二手房市场研究 3.1、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析、二手房供应特征、价格、需求、销售、租赁价格分析 分析：分析：由于城西 2、3 环线区域建设主要集中在 02 年以后，因 此主要房源供给的集中在 02 年07 年，这部分次新房小区品质较 0 07 7年年城城西西2 2、3 3环环域域二二手手房房房房源源特特征征 2000年以前 37% 2000-2002年 24% 2002-2007年 39%2000年以前 2000-2002年 2002-2007年 15 0 07 7年年城城西西度度2 2、3 3环环域域市市场场需需求求面面积积区区间间 60以下 40% 70-80 30% 80-120 20% 120以上 10% 60以下 70-80 80-120 120以上 高，户型功能设计合理，在加上其优越的地理位置受到市场的亲睐。 分析：分析：城西 2、3 环线区域二手房价格由于楼盘的年代、位置、户型、 区域生活成熟度等相关因素的制衡，明显看出 02 年后的房源具有很 高的核心力，因此价格空间较大。 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 2000年以前2000-2002年2002-2007年 S1 城城西西2 2、3 3环环间间二二手手房房源源价价格格 系列1 16 分析：分析：环域内户型需求量较大的依然集中在经济适用紧凑的中小户 型上。说明市场的供求基础表现上大众需求力是市场的主力消费群 体。 分析：分析：城西二手房源租金在成都 4 个方位中仅次于南门，同样由于 小区的品质不同，承租人的经济实力等级差异，租金层次梯度性较 为明显。 0 5 10 15 20 25 2000年以前2000-2002年2002-2007年 0 07 7年年城城西西2 2、3 3环环域域租租金金表表 17 3.2、二手房与一手房租售比分析、二手房与一手房租售比分析 根据国际通行租售比惯例进行分析 租售比租售比=区域二手房市场平均每月每平米租金价格区域二手房市场平均每月每平米租金价格/区域新房市场平区域新房市场平 均每平米租金价格均每平米租金价格 城西城西 2-3 环区域租售比环区域租售比 =17.6/6800 =1:386 分析分析:按照国际惯例投资分析系数租售比超过 1:300 则投资已经基本 不具备市场的投资回报价值，城西 2、3 环域超过 300 的比值说明该 区域在理论上已不具备投资价值，但由于成都市 2006-2007 年商品 房价格上涨迅速，使部分投资者仍然看好楼市投资。 小结：城西城南小结：城西城南 2、3 环域二手房市场受到宏观政策影响较为明显，环域二手房市场受到宏观政策影响较为明显， 投资性的意向客户下滑，在寻觅目标客户的精准定位上要锁定满足投资性的意向客户下滑，在寻觅目标客户的精准定位上要锁定满足 18 居家需求的紧凑经济适用的居家需求的紧凑经济适用的 70-800户型上。户型上。 3.3、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究、醉双楠项目区域版块生活机能及交通机能研究 3.3.1、区域配套分析、区域配套分析 类型情况点评 医疗机构私人诊所 4 社区服务中心 2 大型医院 2 本区域既有新建的大型医院和社区医疗中心(其 中大型社区医疗中心已具有部分优势专科),也 有分布比较均匀的门诊或私人诊所 金融机构建行 2 中行 4 工行 3 农行 3 招行 3 民生银行 2 申发展银行 1 交通银行 1 农村信用社 2 中信 1 四大银行和各知名商业银行云集,基本以片区支 行和营业厅的形式出现,规模较大.ATM 机广泛 分布于各街道.各银行投资理财产品宣传力度大 学校幼儿园:4 小学:3 中学:0 大专:1 培 训专科学校 ：2 该区域重要以幼儿园,小学为主,低龄儿童教育 所占比重大,可说明该区域居民年轻化人群较多。 IT 型培训学校(五月花,指南针等). 餐饮娱乐娱乐会所 9 餐饮街 4 酒楼 4 高档餐厅 2 普遍为综合性娱乐会所,规模大,档次高,娱乐项 目齐全.同业竞争相对激烈,突出个性和差异性. 消费较昂贵.成线状集中分布,种类丰富.同业竞 争激烈且突出个性和差异化.消费较昂贵 19 社区生活配套大药房 2 汽车美容 5 菜市 4 便利店 15 主要以片区农贸市场和社区菜市两种形式出现, 规模较大.市场内菜品丰富,农副加工产品(半成 品,成品)所占比例较高.肉禽类需求旺盛.但根 据小片区的位置不同,及市场品质规格不同,菜 价有较大出入.伊藤洋华堂内也有菜市,进口产 品和海产品也比较丰富.知名连锁药房,提供社 保卡消费,药品种类多档次高,规模大(通常可同 时应付 3 辆车以上) 商业配套大型商场 2伊藤洋华堂和国美电器,商品品种齐全,档次高 点评：点评： 大区域范围配套设施网点密集类，规模档次较高，配套设大区域范围配套设施网点密集类，规模档次较高，配套设 施种类齐全发展成熟施种类齐全发展成熟 3.3.2、周边生活机能示意图及点评、周边生活机能示意图及点评 点评点评 成熟度成熟度项目周边现有满足日常生活需要的机能基础性条件， 但整体业态不够丰富，成熟度还需要培育，但其可以与清水河、 双楠板块共享成熟配套。 规格、等级、档次规格、等级、档次受清水双楠河板块的辐射，整个区域呈 现出越靠近清水双楠河板块规格、等级、档次越高的特征。 种类种类小区基本生活配套、基本医疗、学校、娱乐、餐饮、 购物设施。 核心特征核心特征较为基础性的生活基础配套。 消费圈层消费圈层5 大花园的低消费圈层和鹭岛国际、瑞泰锦城等 中高端消费圈层。 20 3.3.3、区域交通条件分析、区域交通条件分析 规格、等级规格、等级武侯大道（8 车道） 、青羊大道（8 车道） 、晋阳 大道（6 车道） 、三环路等众多交通干道、主道、支路构成四通 八达、南北纵横的交通网络。 路况路况该区域整体路况平整通畅，路况属于城区内的路况水平 和标准。 流量流量基于目前的道路状况，现阶段区域交通流量为早上 42 辆/中午 86 辆/下午 73 辆，日均车流 67 辆。 成熟度成熟度能满足大流量通行要求，便捷度相当高，区域交通条 件发展相对成熟。 3.3.4、公交站点及公交线路明示、公交站点及公交线路明示 道路交通路线表及公交线路表道路交通路线表及公交线路表 道路名规格途径本片区公交站点及线路点评 龙腾路双向六车道 龙爪村站（上行）： 8，21，29，70， 龙爪村站（下 行）：8，21，29，70，318 清水河 站：8，21，29，70，343 该道系主干道，连接市中心至双流九江片区， 周边有大量知名楼盘和住宅区，道路规格高， 但因负荷大，路况较差 青羊大道双向八车道 无该道系主干道，南北纵贯整个成都西门片区， 与武侯区武阳大道连接，道路规格高，路况好 武阳大道双向六车道 红运花园站（计划中）：29（下行） 407（上行） 该道系主干道，南北纵贯整个武侯区高新科技 片区（至百家），与黄忠大道连接，货运车流 量大，道路规格高，路况好，且现在正处于市 政改造扩容中 晋阳街双向六车道 晋阳路东站（上行）：8 21 29 70 83 502 405 406 五大花园站（上 行）：339 路 83 路 29 路 21 路 8 路 502 路 70 路 343 路 342 路 该道系主干道，连接市中心至双流九江片区， 周边有大量知名楼盘和住宅区，道路规格高， 但因负荷大，路况较差 龙安街四车道 龙爪村站：407该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾 车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍， 21 造成道路可行动线较窄 龙欣路四车道 龙欣路站：408 该道南北纵贯外双楠住宅区，以私家自驾车为 主，路况好 鹭岛路四车道 逸都路伊腾洋华堂站：408 云霞路站：29，318 逸都花 园站：42，85 鹭岛路： 151 该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾 车为主，路况好。逸都路路段由于路边停车比 较普遍，造成道路可行动线较窄 天乐路四车道 无该道南北纵贯外双楠住宅区，连接龙腾路和武 侯大道，以私家自驾车为主，路况好。但由于 路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄 二环路双向八车道 清水河站（上行）：52 111 100 52 区 339 菊乐路口站（下行）：52 513 96 100 111 809 伊藤路口站： 52 52 区 100 111 在本区域处于红牌楼高架桥和清水河大桥之间， 从外双楠侧往西门方向上道比较困难 置信路四车道 置信路：318 龙祥路站：343该道东西横向贯穿外双楠住宅区，以私家自驾 车为主，路况好。但由于路边停车比较普遍， 造成道路可行动线较窄 龙华路四车道 龙华北路站：318，42 双丰路： 407 该道南北纵贯外双楠住宅区，连接龙腾路和武 侯大道，以私家自驾车为主，路况好。但由于 路边停车比较普遍，造成道路可行动线较窄 基本情况运行区间 市区线路 十里 店公交站-五大花园 6:00-21:30 票价: 普通车 1 元 高档车 2 元 十里店公交站 - 十里店 - 崔家店路 - 成都客车厂 - 崔家店 - 跳蹬河 - 万年场公交宿舍 - 万年场 - 二环路东三段 - 麻石桥 - 新鸿路 - 新华公园 - 一环路东三段 - 猛追湾街口 - 红星路口 - 红星路二段 - 新南门 - 新南 路 - 林荫中街 - 林荫街 - 国学巷 - 黉门后街 - 浆洗街 - 南郊路 - 武侯 祠 - 高升桥 - 七道堰 - 燃灯寺 - 双楠路 - 双楠路南 - 清水河 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园 市区线路 五大 花园-红星路广场南 6:00-20:00 票价: 无人售票 普通车 1 元 红星路广场南 - 新南门 - 新南路 - 林荫中街 - 林荫街 - 国学巷 - 黉门 后街 - 浆洗街 - 南郊路 - 武侯祠 - 高升桥 - 广福桥北街 - 双楠路 - 双 楠路南 - 清水河 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园 市区线路 人民公园 -机投镇 7:00-20:00 票价:无人售票 普通 车 1 元 上行：人民公园 - 文庙后街 - 鸿雁街 - 南郊路 - 武侯祠 - 高升桥 - 高 升桥路东段 - 红牌楼 - 二环路西一段南 - 武侯大道口 - 云霞路 - 云影路 - 龙欣路 - 龙爪村 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 草金东路 - 潮音 大道北 - 潮音大道 - 机投镇(共 21 站) 下行：机投镇 - 潮音大道 - 潮音大道北 - 草金东路 - 阳公桥 - 五大花园 - 晋阳路东 - 龙爪村 - 清水河 - 武侯大道口 - 二环路西一段南 - 红牌楼 - 高升桥路东段 - 高升桥 - 武侯祠 - 南郊路 - 鸿雁街 - 文庙后街 - 小 南街北 - 人民公园 22 42 路 市区线路 (游乐园- 逸都花园6:30-22:00 6:00-21:30) 无人售票 普通车 1 元 高档车 2 元 游乐园 - 马鞍东路东 - 马鞍东路 - 一环路北四段 - 梁家巷 - 一环路北三 段 - 人民北路 - 白马寺 - 西体路 - 金仙桥路 - 永陵路口 - 西安中路 - 西安南路 - 中医附院 - 青羊宫 - 一环路大石路口 - 菊乐路东 - 菊乐路西 - 双楠路东 - 双楠路 - 双楠路南 - 云霞路武侯大道口 - 云霞路 - 云影苑 - 逸都花园( 市区线路 青龙 场中心站-机投镇 6:30-20:00 7:10- 20:45 票价:无人 售票 普通车 1 元 空 调车 2 元 青龙场中心站 - 昭觉寺横路 - 西林村 - 荆竹村 - 双水村 - 八里桥 - 站 北北街 - 八里桥路 - 豆腐堰 - 荷花池 - 火车北站 - 火车北站公交站 - 二环路北二段 - 二环路九里堤南路西口 - 九里堤南路西口 - 九里堤南路 - 沙湾 - 西门车站 - 抚琴小区 - 青羊小区 - 中医附院 - 青羊宫 - 大石路 口 - 大石西路东 - 大石西路中 - 大石西路西 - 清水河 - 龙爪村 - 晋阳 路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 草金东路 - 潮音大道北 - 武青东二路 - 武 青东二路东 - 机投镇 市区线路 昭觉 寺公交站-机投镇 6:30-20:00 无人售票 普通车 1 元 昭觉寺公交站 - 昭觉横路 - 洪家坡 - 驷马桥 - 高笋塘 - 荷花池 - 二环 路北三段 - 火车北站 - 人民北路二段 - 人民北路 - 西北桥 - 九里堤南路 - 沙湾东一路 - 会展中心 - 金沙路 - 营门口立交桥东 - 营门口立交桥南 - 蜀汉路东 - 同友路口 - 蜀汉路同和路口 - 黄忠小区 - 青羊大道北 - 青 羊大道南 - 青羊大道新成温路口 - 青羊大道光华大道口 - 青羊大道家园路 口 - 青羊大道草金路口 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 草金东路 - 潮音大道北 - 潮音大道 - 机投镇 支线公交 百花 中心站-簇桥 7:00-19:00 7:50- 19:50 无人售票 普通车 1 元 百花中心站 - 百卉路 - 浣花滨河路东 - 浣花滨河路 - 清水河 - 二环路少 陵路口 - 逸都路东 - 逸都路 - 逸都路西 - 武阳大道 - 武阳大道南 - 太 平村 - 小心桥 - 花园城 - 聚龙路 - 聚龙路东 - 西部家居 - 龙井村 - 龙 井村西 - 龙井中街 - 簇桥 市区线路 金沙 公交站-双流机场 7:00-19:00 普通车 1-2 元 公交卡 无效 金沙公交站 - 青羊大道新成温路口南 - 青羊大道光华大道口 - 青羊大道家 园路口 - 青羊大道草金路口 - 龙华北路 - 云影路 - 云霞路 - 云霞路武侯 大道口 - 双丰路 - 小心桥 - 顺江村 - 武侯大道双星大道口东 - 武侯大道 铁佛段北 - 武侯大道铁佛段中 - 武侯大道铁佛段南 - 簇马路东 - 簇马路 - 凉港路北 - 凉港路 - 锦华路三段 - 锦华路机场路口 - 航空港 - 双流机 场 市区线路 三圣 乡花卉市场-晋吉北 路 6:30-20:00 无人售票 普通车 1 元 三圣乡花卉市场 - 和平村 - 三圣乡政府 - 幸福梅林 - 三环路娇子立交桥 东 - 川师南大门 - 成龙路 - 成龙路沙河大桥 - 静居寺路 - 二环路静居寺 路口 - 莲桂南路 - 莲花一区 - 莲桂西路 - 九眼桥西 - 合江亭 - 新南门 - 滨江路 - 南门大桥 - 锦里中路 - 大石东路 - 大石西路东 - 大石西路中 - 大石西路西 - 清水河 - 龙欣路 - 置信路 - 龙祥路 - 武阳大道东 - 晋 阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 晋吉北路 市区线路 (中医附院 -机投半边街新居 6:00-20:30 无人售票 普通车 1 元 公交卡无效 中医附院 - 青羊宫 - 送仙桥 - 草堂北路南 - 草堂北路北 - 成温立交桥 - 铁门坎 - 金沙车站 - 青羊大道新成温路口 - 青羊大道光华大道口 - 青羊 大道家园路口 - 青羊大道草金路口 - 晋阳路东 - 龙爪村 - 龙华北路 - 双 丰路 - 双丰中路 - 太平村 - 交大花园 - 小心桥 - 三环路武侯立交桥北 - 兴元嘉园 - 果堰农贸市场 - 奇石山庄 - 中华名园 - 三环路武侯立交桥南 - 顺江村 - 武兴一路 - 武科东四路 - 潮音村 - 机投镇 - 华都星公馆 - 武青西二路 - 草金路半边村 - 机投半边街新居( 23 总评：区域交通配套完善程度很高，生活配套在随着各大楼盘的业总评：区域交通配套完善程度很高，生活配套在随着各大楼盘的业 主入主和区域规划目标的阶段性实现逐渐丰满和多元特色化，一些主入主和区域规划目标的阶段性实现逐渐丰满和多元特色化，一些 中高端生活机能将随着区域消费层次的提升而不断完备。中高端生活机能将随着区域消费层次的提升而不断完备。 3.4、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究、醉双楠项目区域版块区域发展规划及综合特性研究 3.4.1、片区的城市人文定位、片区的城市人文定位 集合娱乐、餐饮、休闲、零售的板块特征的集聚居住特性的居住 区域。 市区线路 桐梓 林小区-黄田坝 6:00-20:00 无人售票 普通车 1 元 公交卡无效 桐梓林小区 - 二环路玉林路口 - 二环路神仙树路口 - 永丰立交桥 - 肖家 河沿街 - 肖家河沿街西 - 肖家河街 - 高升桥东路 - 高升桥 - 广福桥北街 - 双楠路东 - 双楠路 - 双楠路南 - 逸都路 - 云影路 - 龙欣路 - 龙爪村 - 五大花园 - 阳公桥 - 交大花园四期 - 交大广厦小区 - 小心桥 - 顺江村 - 武科南二路 - 潮音村 - 机投镇 - 潮音大道 - 潮音大道北 - 机投镇场口 - 机九路 - 花龙门小区 - 双星大道北一段 - 培风村 - 光华大道立交桥 - 双星大道成温路口 - 中坝村六组 - 培风村十组 - 青羊工业园区 - 成飞大 道 - 黄田坝 市区线路 成都 客车厂-晋吉北路 6:30-20:00 无人售票 普通车 1 元 公交卡无效 成都客车厂 - 崔家店路 - 十里店 - 二仙桥东路 - 二仙桥 - 建设北路三段 - 双建路南 - 双建路中 - 双建路南 - 桃源路 - 二环路东一段 - 三友路北 - 李家沱公交宿舍 - 三友路南 - 梁家巷 - 一环路北四段 - 一环路北三段 - 人民北路 - 白马寺 - 西北桥 - 九里堤南路 - 沙湾东一路 - 会展中心 - 二环路交大路口 - 营门口立交桥北 - 营门口立交桥南 - 二环路羊西线路口 - 蜀汉路东 - 同友路口 - 蜀汉路同和路口 - 黄忠小区 - 青羊大道北 - 青 羊大道南 - 青羊大道新成温路口 - 青羊大道光华大道口 - 青羊大道家园路 口 - 青羊大道草金路口 - 晋阳路东 - 五大花园 - 阳公桥 - 晋吉北路 24 3.4.2、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度、片区的综合人文特性，城市居民接受度、认同度 置信实业、新希望房产、腾王阁、武海置业、中铁置业等知名 开发商都集中在外双楠区域，大大地提升了区域楼市的品牌度，也 将促进了区域的快速发展和成熟。 在城市居民认可度上相对于内双 楠的城市繁华，此区域更具有生态特征，特别是未来发展空间概念 上将能真正实现进一步繁华，退一步生态环境的居住舒适性。 3.4.3、片区的区域发展规划、片区的区域发展规划 外双楠片区有政府专门规划的社区诊所，农贸超市、小学、集 中绿地，社区文化中心、大型独立高端商业配套等，是一块集时尚、 休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、文化于一体的前沿生活样板区， 现在已经基本实现规划格局。随着政府未来对五大花园整体改造规 划的完成，未来区域中高端消费层次格局将真正意义上得到实现。 3.4.4、片区区域规划对本案的开发影响、片区区域规划对本案的开发影响 区域整体规划的实现，有利于拨高项目品质，实现外环境对本 案的强烈支撑。 25 3.4.5、片区区域规划对消费者的心理影响、片区区域规划对消费者的心理影响 片区规划对消费群体有强大的支撑导向力，是消费群体对楼盘 未来居住环境的预期值。 4、醉双楠区域商品房市场状况、醉双楠区域商品房市场状况 4.1 区域板块及相邻板块楼盘情况与分析区域板块及相邻板块楼盘情况与分析 4.1.1 一级核心战场一级核心战场 根据该战场各楼盘对本案的影响威胁竞争力， ，特别结合各楼盘本身 状况和与本案的竞争格局展开分析研判。 项目名称项目名称花间兰庭 项目地址项目地址 17 开发商开发商炎华置业 物业管理物业管理洁华置业 容积率容积率2.6 绿地率绿地率30% 公摊率公摊率20% 建筑形态建筑形态多层/中高层 总占地面积（亩）总占地面积（亩）17总户数总户数325 总建筑面积（总建筑面积（）33000开发期数开发期数2（1 期中高层/2 期多层、商业） 当前批次信息当前批次信息 住宅建面（住宅建面（）预计 12000层高（层高（m）2.9 建筑形态建筑形态中高层均价均价(元元/)预计 7500 元/ 楼体层数楼体层数 6F/14F物管费物管费(元元 /月月) 预计 1.2 元 户型面积区间（户型面积区间（） 50-100 开盘时间开盘时间 预计下月中旬 26 项目本身点评项目本身点评 1、项目本身位于龙华南路与逸都路交汇处，属于大石西路清水 河板块和双楠板块的延伸辐射带，周边商圈基本进入成长期，生 活配套设施趋于完善。该楼盘地域特征优势明显。 2、项目产品力上对市场空白点把握较为精准，利用可变空间增 强使用效率赢得竞争优势凝结点，提升整体空间价值，加重卖点 重心。 3、以多层和高层的建筑形态设计，将产品居住需求分解，掌握 市场的主动性脉路，同时针对群体的置业动机进行户型配比。 4、在产品设计上利用 6 米挑高的户型设计实现居住空间的通透 开阔，在糅合立面的整体线条处理效果，VI 传播效果显著。 5、该项目在套一的权重配比较大，是以赠送面积使之实际得房 率提高，单价测算低于市场价格做为卖点支撑主要核。 与本案竞争格局点评与本案竞争格局点评 主力面积区间（主力面积区间（） 70-80 推广时间推广时间07.12.12 户数户数预计 130 户销售情况销售情况接受咨询 梯户比梯户比2 梯 4 户/2 梯 6 户智能系统配置智能系统配置红外、门禁 主要目标客户主要目标客户多次置业具备殷实经济物质条件纯居住性客户。 套数配比套数配比 套一 50-60（25.3%） 、60-65（8.4%） 假套一 70-75（43.4%） 、80-85（4.2%） 套二 80-85（4.2%） 假套二 90-95（14.9%） 27 1、该楼盘与本项目在区域位置、规模品质上都具备正面争锋的 对抗特征。其入市时间和本项目入市形成穿插，使本项目在推进 时市场竞争压力减弱，但其市场反映程度将是本项目实施战略、 战术策略的有力参照。 2、预计明年市场客源争夺战中，该楼盘将依据其在市场空白点 上寻觅到的竞争核心组合相关策略，实现其市场竞争力度的提升。 项目名称项目名称鑫盛白兰地 项目地址项目地址武侯区外双楠龙腾中路 开发商开发商悦华置地 物业管理物业管理悦华置地物管 容积率容积率3.5 绿地率绿地率25.20% 公摊率公摊率20% 建筑形态建筑形态高层 总占地面积（亩）总占地面积（亩）17总户数总户数377 总建筑面积（总建筑面积（）48000开发期数开发期数预计 1 期 2 个批次 当前批次信息当前批次信息 住宅建面（住宅建面（）35000层高（层高（m）2.9 建筑形态建筑形态高层均价均价(元元/)预计 7800 元/ 楼体层数楼体层数 16/19物管费物管费(元元 /月月) 1.7 户型面积区间（户型面积区间（） 60-120 开盘时间开盘时间 2008.1 主力面积区间（主力面积区间（） 69/90/119 推广时间推广时间2007.10 户数户数377销售情况销售情况开始咨询 梯户比梯户比 两梯四户 智能系统配置智能系统配置 红外、门禁、周界防攀越系 统 主要目标客户主要目标客户 从咨询客户来看，多次置业且对生活品质有较高追求的城市中高端客 户群。 套数配比套数配比 套一 60-70（18%） 、70-80（13.8%） 套二 80-90（31.8%） 、90-100（12.7%） 28 项目本身点评项目本身点评 1、该楼盘地段区位在一级核心战场中占据咽喉领地位置，是核 心战场中处于成熟与发展交界面结合点的走中高端路线的楼盘。 2、在产品组合上以满足居家生活品质要求的户型作为搭配，实 现面积配比的协调，针对内外双楠客户的需求特征均衡达到区域 点状辐射的目的。 3、利用安防、通讯智能系统提升楼盘品质，减弱小区规模对项 目 本身配套的制约。 与本案竞争格局点评：与本案竞争格局点评： 1、该楼盘虽在地段优势上，对本区域外围客户供给具有一定的 拦截性，但其由于本身特点模糊化，居住差异特征不尽明显，相 对于该楼盘，本案更具备外双楠的表现张力。 2、本案与该楼盘共性特征较多，基本属于同质同规模楼盘，但 其入市时机和本项目形成穿插，预计本项目入市时该楼盘 1 期已 经去化一半以上，很难对本项目形成销售压力。 套三 100-119（23.7%） 29 4.1.2、二级重心战场、二级重心战场 由于但考虑到本项目近邻竞争楼盘的威胁辐射因素，将大众群 体为主要目标客群的，或者产品定位、开发商商预期战略与本项目 不尽相同的相关楼盘确定为二级重心战场： 项目本身点评：项目本身点评： 项目名称项目名