2008年芜湖某写字楼项目房地产市场调研报告35页.doc

地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！芜湖市长江南路镜湖区行政大楼旁项目(初步调研报告)2008年1月5日 合肥易居地产投资咨询有限公司专业地产营销机构36 地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 易居（合肥）地产营销机构目 录市场分析2 07年市场发展趋势及政策盘点7 08年市场预测9房地产市场板块构成 10 竞争对手分析 13 本案环境分析 21 项目地理分析 21 周边环境分析 21 区域背景和发展趋势 22 项目户型设计和面积配比分析 23 价格定位分析 24 S W O T分 析26 优势和机会点 26 劣势和威胁点 26 市场定位 27 目标客户定位 27 产品定位 29 价格定位 29 一、 市场分析近年来，芜湖市从本地实际出发，坚持科学发展观，在贯彻落实国家各项宏观调控政策的同时，稳步推进城市化和工业化进程，为房地产业的全方位启动与发展创造了良好的环境。房地产业的快速发展，为提升芜湖市的城市形象和品位，拉动经济增长和提高人民生活水平作出了积极的贡献。今年以来，芜湖市采取了一系列平抑房价过快增长的措施，以促进房地产市场健康发展。当前，房地产开发投资总体呈现快速增长态势，市场供求基本平衡，房价稳中趋升。(一)、近年来房地产业发展情况2004-2006年的三年间，芜湖市房地产业总体保持了良好的发展态势，累计实现增加值37.4亿元，占同期全市GDP总量的3.01%，年平均增长速度达12.9%。并带动建筑业、建材工业等相关产业的快速发展。从总体情况看，近年来，芜湖市房地产业的发展主要呈现以下特点：1、开发队伍不断扩大。近年来，芜湖市房地产业快速发展。经普资料显示，2004年芜湖市共有房地产业法人单位279个，就业人员0.72万人。其中，房地产开发企业104家，就业人员0.24万人；同时，在城市化、工业化进程和住房消费需求的共同拉动下，2006年芜湖市房地产开发企业已达129家，比2004年增加25家，增长24.03%，企业总量呈进一步扩张趋势。2、房地产开发投资持续快速增长，对拉动芜湖市投资增长做出了积极的贡献。2004-2006年，芜湖市房地产开发完成投资131.94亿元，是前3年(2001-2003年)房地产开发累计完成投资的2.32倍，年平均增长达到31.8%，房地产开发规模不断扩大。2006年，芜湖市房地产开发完成投资59.34亿元，比上年同期增长35.7%，是2004年的2.1倍，对全市投资增长的贡献率达23.6%，直接拉动全市投资增长达7.1个百分点。本年1-8月份，全市房地产开发完成投资53.23亿元，比上年同期增长61.9%，对全市投资增长的贡献率为24.7%，拉动全市投资增长11.9个百分点。3、住宅投资增势强劲。芜湖市房地产开发投资中住宅投资占主体，增势强劲。20042006年，芜湖市完成住宅投资91.33亿元，占同期房地产开发投资总量的69.2%，年平均增长36.8%。2006年芜湖市住宅完成投资44.79亿元，占当年房地产开发投资总量的75.5%，比上年同期增长58.5%。本年1-8月份，全市完成住宅投资37.84亿元，比上年同期增长43.9%，高于前三年平均增长速度7.1个百分点。4、近三年房屋施工面积、新开工面积都有不同程度的增长，竣工面积下降。进入2007年，随着新开工面积的大量增加，竣工面积也止跌回升。20042006年，全市商品房施工面积为1087.82万平方米，年平均增长率达20.7%，其中，住宅为832.26万平方米，年平均增长率达19.0%；新开工面积为511.09万平方米，年平均增长率达4.3%。全市商品房竣工面积为238.54万平方米，年平均下降21.2%，其中，商品住宅竣工176.56万平方米，年平均下降20.4%。 2006年，全市商品房施工面积为463.25万平方米，比去年同期增长33.0%，其中，住宅为342.91万平方米，比去年同期增长22.2%；本年新开工面积为168.89万平方米，比去年同期下降18.2%。全市商品房竣工面积为55.69万平方米，比去年同期下降25.3%，其中，商品住宅竣工43.47万平方米，比去年同期下降20.7%，2007年1-8月份，全市商品房新开工面积252.17万平方米，比上年同期增长58.7%，商品房竣工面积34.41万平方米，比上年同期增长25.9%。5、房地产市场总体呈现价升量增的旺销局面。20042006年，芜湖市商品房销售面积为357.59万平方米，年平均增长10.8%，商品房销售额90.82亿元，年平均增长率达36.3%。2006年，芜湖市商品房销售均价已达2901元，比2004年上涨49.92%，进入2007年，由于人民币升值速度加快以及流动性过剩等原因，作为资产类的房地产价格也大幅攀升，本年1-8月份，全市商品房销售均价已达每平方米3362元，可见，芜湖市房地产市场总体呈现出价升量增的旺销局面。在需求拉动下，芜湖市商品房空置面积较少，2004年为6.73万平方米，2005年为10.31万平方米，2006年为5.47万平方米，2007年8月份为9.99万平方米。 (二)、当前存在的主要问题1、供应结构不合理。由于房地产开发具有明显的周期性，所以宏观调控所追求的较为合理的供应结构尚需一段时间才能显现。2006年统计年报显示施工商品住宅面积中，90平方米以下为57.74万平方米，占施工商品住宅面积的比重仅为16.8%，2007年1-8月份，90平方米以下施工商品住宅面积为122.28万平方米，占施工商品住宅面积的比重也只有23.13%。远低于国家要求70%的标准，这与市场对中小户型的需求是有一定距离的。2、房价上涨过快。主要原因：一是土地价格上涨较快。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。二是建材涨价，如钢材、水泥价格的上涨和人员工资的增加等因素加大了开发成本。三是城市新区建设和旧城改造拆迁，也在一定程度上增加了开发投资成本。在上述这些因素和需求的综合作用下，芜湖市房价总体呈上涨趋势，新建商品房价格涨幅较大。2006年商品房销售均价2901元/平方米，与2004年相比，每平方米房屋平均销售单价提高了966元，与2005年相比涨幅达13.8%。到2007年1-8月份，全市商品房销售均价已达3362元/m2，比2006年上涨15.9%。市区9月份开盘的楼盘中，多数均价已超过4000元/m2，少数楼盘甚至已突破5000元/m2大关。3、供给略显不足。房价快速上涨，与供应量不足有着密切关系。由于需求量的快速增加，供不应求，价格必定上涨。2007年1-6月份，芜湖市市区合计批准商品房预售面积为37.77万平方米，比上年同期下降26.9%，其中住宅为32.23万平方米，比上年同期下降33.2%。90 m2以上的大户型商品住宅面积占预售住宅总面积的89.4%；90 m2以下小户型住宅供应明显不足。从近期新开工楼盘排队拿号、摇号中签等现象中可以看出，短期内可供销售房源明显不足。随着镜湖新城项目等大宗地块的成功出让并顺利开发，供应紧张状况可望缓解。(三)、促进房地产业健康发展的对策建议当前，房地产业正面临着国家宏观调控，银根、地根紧缩的宏观背景，芜湖市应从本地实际出发，结合当前房地产市场情况，积极采取措施，确保芜湖市房地产业良性、健康发展。1、要适应市场需求，完善住房供应体系，改善供应结构，多渠道增加中小户型、中低价位的普通商品住宅供应，加快安置房、廉租房建设步伐；2、严格按照国家标准增加90平方米以下中小户型建设，新开工楼盘一定要符合国家90/70标准；3、增加土地供应。在有限的土地指标内，适当增加普通住宅建设的土地供应；4、整顿规范房地产市场交易秩序，严禁囤积土地，哄抬房价等现象的发生。对于新拍土地，除合同约定其整体竣工日期外，还要增加开发进度条款的约定，否则在房价不断上涨的阶段里，延缓开发进度也是囤积土地的一种方式。二、二零零七年房地产发展趋势及政策盘点（一）2007年房地产发展趋势1、城市化进程和外来人口购房成为某市新增住房消费主力城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。芜湖市近几年每年新增城镇人口约23万人，每年新增大学生约1万多人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近80万平方米。据房地产销售情况统计显示：2004-2006年外来人口购房和农民进城购房的比例达59.9，大约160万平方米商品房。此外，芜湖市流动人口近100万，有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大的市场需求。2、改善性住房需求将继续保持增长势头改善性住房需求主要通过存量住房交易来实现，2005年芜湖市存量房交易面积为48.8万平方米，其中，房改房上市2003套，约需要购置12.97万平方米商品房；再加3723套的私房（存量房扣除房改房）交易，预计需要购置商品房约29.78万平方米。其次，随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。3、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求这部分需求相对稳定，2002年-2006年芜湖市平均每年房屋拆迁量近12万平方米，按70的居民购买商品房计算，平均每年约需要近15万平方米的商品房。随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。4、经济持续快速发展促进房地产业发展芜湖市GDP连续多年保持稳步增长势头，2006年芜湖市，人均GDP突破2.5万元；人均可支配收入10586元。经济的持续快速发展、人均可支配收入的稳步提高为改善居住条件提供了可能。目前，芜湖市人均建筑面积为32.62平方米，人均使用面积18.83平方米，人均居住面积14.24平方米，离“人均居住面积25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建设的空间仍然很大。5、土地供应减少和土地储备匮乏，导致房价增长过快 随着土地供应的减少和开发商土地储备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更趋于理性，对项目的开发品质要求不断提高，希望以此提高产品附加值，来获取合理回报，土地成本在房价中所占的比例也将进一步提高，在这种情况下，未来房地产价格下调的空间十分有限，尤其是多层住宅，受供应量偏紧影响，价格可能继续上涨。当然，在房价上涨的同时，也不可忽视房屋结构性过剩导致部分房价下跌的可能，例如商业和高层的严重过剩，必将导致价格下跌。而郊区大型项目的出现和过度开发，也将导致部分郊区项目出现价格波动。（二）政策盘点1、启动廉租住房租金补贴 2、公开实际成交价格3、新盘预售 实行网上报名电脑摇号4、芜湖“六大举措”稳定房价加大对已出让土地的清理，促进开发量的增加；增加土地供应量，扩大普通住房供应总量；加快拆迁安置房和廉租房建设,推进民生工程；加强商品房预 (销)售管理，规范市场行为；加强住房金融监管，保障中小户型住房贷款需求；加强协调与配合，确保政府调控措施落实到位。 5、今年内连续6次加息6、央行年内9次上调存款准备金率7、第二套房首付及利率提高8、严格房地产开发贷款管理9、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台10、物权法正式生效11、拿地不得“分期领证”12、2007年4月1号以后购买的商品住宅，实行“购买单套建筑面积超过120平方米或者单价超过每平方米3800元的住房，暂不享受住房公积金贷款。三、2008年房地产市场预测芜湖房地产正呈现出高速发展时期，土地开发量已经跟不上需求量，房价一路飙升已达到当地经济承受能力的高点，如果再持续攀高，有可能造成一定的负面影响，针对严峻的房价过高芜湖市07年出台了一系列政策打压和抑制房价过快上涨。宏观政策方面，国家处在经济高速增长时期，以高姿态迎接奥运年的到来，回顾去年预测08年芜湖市房地产市场将继续保持高速发展稳中有升的发展局势。相关政策出台：主体结构未封顶的住房不允许办理按揭贷款；贷款购买商业用房首付比例不得低于50%；购买二套房月供不得超过月收入50%。 四、芜湖市房地产市场板块构成 芜湖市由八个区组成，形成哑铃型的两个半球组合。按发展状况和开发特征可以形成四大发展板块。1、 城中板块城中板块南到沿河路、北接天门山路、西至长江沿线、东到弋江路。是芜湖市的传统中心。该区域以住宅、商业和写字楼项目为主，住宅多为高层豪宅，代表性项目有世茂滨江花园、左岸生活社区、侨鸿国际等诸多项目。价格在4300元-8000元之间。楼盘档次高档中高档均价5500元以上5000元以下物业形态住宅、商业、写字楼住宅主力户型住宅90-120、商业2570平米、写字楼敞开式三房两厅110平米以上消费群体全市居民，投资户居多。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工社区规模中盘为主，以510万平米项目居多2、 弋江区板块南部板块主要指沿江路以南大大部区域。北依青弋江，西临长江，南滨漳河，东至荆山河。弋江区地处芜湖市城市发展中心区域。该区域住宅、商业以沿江边发展速度较快，形成了具有代表性的中高档楼盘如长江长现代城、中央城等诸多楼盘。楼盘档次高档中低档均价5500元以上5000元以下物业形态高层、商业、写字楼多层、小高层主力户型三房两厅70120平米两房两厅100平米以下消费群体以本地板块消费人群为主，外商消费为辅，多为传统居民社区规模中、小为主，以350平米项目居多3、 鸠江区板块鸠江区位于芜湖市东北部，西临长江，是芜湖市所辖四区之一，交通便利，自然资源丰富，经济地理位置优越，下辖湾里、官陡、清水、四褐山、裕溪口五个街道办事处，总人口23.4万，面积232平方公里，区域跨越长江南北两岸，境内长江岸线长5.284公里。该区域以工业区为主，区境内有国家级芜湖经济技术开发区、朱家桥外贸码头，跨越境内的芜湖长江大桥、芜宁高速公路、芜合高速公路、芜杭高速公路和205国道在境内交汇。使鸠江区成为人流、物流、信息流的通道，成为对外开放的一片热土。“褐山揽胜”、“官陡门大捷”、“三国古战场遗址”等现代的和历史的景观成为一道绚丽多姿的旅游风景线。具有代表性的住宅有北城水岸、凤凰城系列楼盘、信德翡翠湾等随着房地产市场蓬勃发展形成了一批开发规模较大的楼盘，现阶段住宅均价在2930元3538元之间。楼盘档次中低档低档均价3000元-3500元以下3000元以下物业形态多层、商业多层主力户型二房二厅7095平米三房两厅100平米以下消费群体以本板块普通消费者为主，生意人、拆迁户和企业职工为主社区规模中、小盘为主，以370万平米项目居多4、三山区板块三山区位于芜湖市城区西南部，是芜湖市最具发展潜力的新兴城区，区位优越，交通便捷，工业基础较好。该区在努力打造集电力能源、汽车制造、特色农业、物流业和商贸服务业为一体的现代化城区。代表性的楼盘有江滨花园、金鑫花园、锦江家园、龙湖花园等，现阶段住宅均价在1800元2000元之间。楼盘档次中低档档均价2000元以上物业形态住宅、商业主力户型三房两厅70-120平米消费群体全市居民，投资户居多。职业特征为生意人、私企老板、行政事业单位职工社区规模中盘为主，以550万平米项目居多五、竞争对手分析依据房地产竞争区域和竞争对手界定模型，我们进行如下分析：1、 项目重点辐射区域项目重点辐射区域，主要指项目所在区域2公里半径内的所有项目。包括以下项目：泰华家园案名泰华家园工地地址长江路与花园路交口开发商安徽泰华置业占地面积3万多平方米（一期）建筑面积（一期）51153平方米物业类型多层/小高层规划层数6层带阁楼规划户型面积70.25-181.34住宅开盘均价4110元/平方米住宅销售均价4900元/平方米商铺位置近临长江北路面积(平米)333.36-618.75商铺均价9500元/平方米二期可售主力户型面积126.21主力总价53万元公摊14%付款方式七成按揭工程进度期房使用年限70年交房日期08年12月31日容积率1.86销售率78.7%坪数分析房数面积范围户数在售百分比主力户型面积去化126.213房115.42-126.2142套2套95.2%楼层去化六层123.656套4套33.3%客源分析年龄2540岁5房153.84-181.3412套7套42%区域镜湖区二期07.12.24开盘,推出4栋,只有19套房源对外出售,其余为拆迁安置户房。职业生意人、职工媒体DM、介绍、路过生活机能评价交通有1路、3路、9路、12路、14路、24路、25路、26路、105路、106路等多路公交车通过学校王家巷小学、绿影小学、田家炳中学。市政联华超市、合家福超市、北埂农贸市场、弋矶山医院等配套服务设施配套地下、地上停车场优势地段好，交通便利，城市配套完善；劣势期房，大面积户型比例过高，公摊面积大；月桂都市花园案名月桂都市花园工地地址赭山中路中江电脑城开发商安徽天泰置业占地面积建筑面积10万平方米 物业类型15栋多层/5小高层规划层数6层带阁楼规划户型面积91-260销售均价5459元/平方米主力户型三房二厅主力总价5964万元公摊15.97%付款方式7成按揭工程进度期房使用年限70年交房日期2009.1.18容积率1.8销售率78.4%坪数分析房数户型面积范围户数 已售百分比主力面积去化91-1182房91 198 19845.7楼层去化2、5层3房107152 354 22852.7客源分析年龄2540岁4房/5房189260 24 7 1.6区域镜湖区职业生意人、职工合计 91-260552 43378.4媒体介绍、路过生活机能评价交通13、18、24、29、34等、学校27中、师范附小市政中江电脑城、农行铁山支行、小赭山等配套小区内配有停车位、景石、座椅和亲水溪道优势小区规模尚可，东接香樟城市花园,西临梅苑新村,第二十七中学紧临周边,北为滨江保兴捍,西边城市动脉,北京东路与银湖东路捍卫左右位置优越,属行政区域和居住区交汇之地,汇聚众多知识人群,行业精英和城市新贵.劣势片区环境嘈杂、小区通往主干道道路破难不堪。 利华锦绣家园案名利华锦绣家园工地地址芜湖市芜宁路93号（香樟公园东侧）投资商芜湖市利华房地产开发有限公司占地面积5万平方米建筑面积10万平方米 物业类型多层/高层在售物业类型7栋多层3栋高层在售户型面积69-228销售均价4609元/平方米主力户型三房二厅主力总价60万元公摊18.4%付款方式7成按揭工程进度期房使用年限70年交房日期2008.12容积率1.5销售率20%坪数分析高层房数户型面积范围户数 已售百分比主力面积去化109-1492房69-85 51 2141%楼层去化5-13层3房106-149129 1713%客源分析年龄2540岁4房/5房150228 10 0 0区域镜湖区职业生意人、职工合计 69-228190 3820%媒体介绍、路过生活机能评价交通17、27、31、32路等学校27中、市政五一广场配套商业、会所优势芜湖市区仅有的四大公园赭山公园、神山公园、汀塘公园和华强旅游城，两山一水，外加高科技主题公园，分布于项目周边，生活、休闲两相宜。劣势片区环境嘈杂，仅靠火车道。 长江长现代城案名长江长现代城工地地址芜湖市中山南路二号开发商芜湖长江长置业占地面积320亩建筑面积55万平方米物业类型小高层/高层规划层数 12层/33层规划坪数39栋平均价格7700元/平方米主力坪数116-136主力总价100万元公摊14.7%付款方式八成按揭工程进度现房使用年限70年交房日期2008.12容积率2.57销售率87.13%坪数分析房数户型面积范围户数 已售百分比坪数去化2房9327 2526.9楼层去化510层3房116-136132 3918.6%客源分析年龄3040岁3/5房154-22251 3014.3%区域全市、外地合计93-222210 9444.8%职业生意人媒体广告、路过生活机能评价交通8、13、14、44、46、37路公交路线随意搭乘学校育红小学、13中、28中等市政奥林匹克公园、马塘医院、妇幼保健院等健身、医疗配套及规划中的市政公园、会展中心、大剧院及滨江公园。配套社区内设中央生活广场，布置有干式喷水广场、小桥流水、主题石雕、老年健身场、儿童游乐场、保健运动器材、晨跑小径等，另规划有高档幼儿园，3万余平米的社区商业配套及社区会所等。优势地理位置好，外立面新颖独特，楼道全大理石铺装；劣势价格过高，户型偏大， 世茂滨江花园一期案名世茂滨江花园工地地址芜湖市滨江北路滨江公园客运站对面开发商香港世茂集团基地面积280建筑面积55万平方米物业类型高层/超高层在售栋数1栋建筑面积46725平方米开盘均价7345元/平方米规划层数33规划坪数291套平均价格7800元/平方米主力坪数136-153主力总价100万元公摊22.3%付款方式八成按揭工程进度期房使用年限70年交房日期2008.12.31容积率：3.01销售率73%房数户型面积范围户数 已售百分比坪数去化136-2053房110、11431 2787%楼层去化6至28层136-153128 7457.8%客源分析年龄2540岁4房167-17433 2678.8%区域华凌、周边5/6房196-20564 6093.7%职业生意人、职工合计110-205256 18773%媒体广告、介绍、路过生活机能评价交通1、3、4、6、11、15、16、33、36等十多路公交。学校狮子山小学、安师大附属外国语学校市政滨江公园、滨江大道、市一院等配套文化艺术中心，商业集群和五星级豪华酒店等优势地理位置好，价格适中，有康普品牌支持；项目融高层和超高层豪华江景住宅，文化艺术中心，商业集群和五星级豪华酒店等综合物业形态于一体，拥有沿江2公里的超长水岸线，项目建成之后将拥有皖南地区乃至安徽省的第一高度建筑物；毗邻在建的芜湖滨江公园，北起滨江大道（原13号码头），南至新芜路。劣势单价较高、面积过大，总价难以承受。小结：从本案较近的楼盘分析如月桂都市花园，07年9月30推出的房子多层早早卖完，剩下的全是小高层，同年11月16日开盘又推出了2幢小高层，两次开盘小高层都存在滞销情况。据网上房地产数据显示，该项目11月中旬第2次开盘，入网总套数552套，目前可售套数为119套，基本集中在小高层。而个别楼幢甚至出现开盘一个月48套房源仅销售4套的尴尬局面。在老盘小高层尚未销售一空的情况下，该项目再度推盘，其销售情况可想而知。城南中央城主推中小户型的楼盘在前期开盘时以其较低的价格和合适的户型抢占市场份额，并在短时期内销售一空。出人意料的是，年内最后一次开盘相较于前期开盘价格上涨近700元/m2，开盘一周以来仅成交9套、认购10套，成交比例不到10%。上述情况在芜湖楼市中并不算少数，由于项目定位不明、开盘价格过高、开发商诚信度低等各种情况销售不畅的楼盘比比皆是，部分新盘亦难逃此厄运。二、 本案环境分析2.1项目地理分析本案位于芜湖市市中心北侧，北临造船厂，东近长江南路、南接二十七中；与中山路、银湖南路、赭山路、吉和北路、黄山西路和北京西路形成便捷畅通的交通网络。项目距赭山、西北路5站车距，路程在3公里以内；距侨鸿国际（设有沃尔玛）、中山北路3站车距，路程在2公里以内；距凤凰美食城、赭山、步行街、镜湖5站车距，路程在4公里以内；2.2项目周边环境分析周边主要单位有镜湖区行政服务中心、市第二十七中学分部、造船厂、建设银行、安师大附属外国语学校、十一中学、信息工程学校、大庆路小学和狮子山小学；3公里范围内涵盖市一院、沃尔玛、侨鸿国际、凤凰美食街、步行街、真诚大酒店、赭山公园、镜湖公园、大官山小学、芜湖工业学校、皖南医学院、现代超市等；公交线路有13路、14路、18路、25路、34路、38路和105路等；教育配套有，大庆路小学、大官路小学、狮子山小学、27中、11中、安师大附属外国语学校、安师大附中、芜湖工业学校、皖南医学院、安师大夜大学等；医疗配套有：市一院、芜湖金陵男科医院、皖医弋矶山医院等；休闲配套有：赭山公园、鸠丝广场、镜湖公园等；2.3区域背景和发展趋势镜湖区是芜湖市的中心城区，东接鸠江区，西濒长江，南与弋江区隔青弋江相望，北与芜湖经济开发区毗邻，辖吉和、北京路、弋矶山、汀棠、天门山、镜湖、东门、北门、赭山、赭麓、荆山。区域面积58平方公里，常住人口45万人。区域内拥有诸多水景和山景有弋矶山、赭山、狮子山、范罗山、邢家山、曹家山、营盘山和大镜湖、小镜湖、汀塘、四洋埠和青弋江等。镜湖区是芜湖的古城区，历史悠久。自吴黄武二年（公元223年），东吴孙权将芜湖县城由鸠兹迁此，已有一千七百多年。清光绪二年(1876年)，英帝国主义强迫清政府签订了中英烟台条约，把芜湖列为通商口岸之一。第二年，英国首先在范罗山上建起了领事馆。同年四月，又同清政府官员议定了芜湖租界约，设立芜湖租界。自此，帝国主义的魔爪伸进了芜湖。镜湖区在“全省都市旅游示范区”评选中荣登金榜，半城山半城水，皖风徽韵让芜湖的自然景观倾国倾城，步行街、华强旅游城、美食街和正在改造中的芜湖古城，给镜湖区的都市旅游作了很好的铺垫。经济成功转型之后的镜湖区，截止2007年10月底第三产业所创造的财政收入已达80，在建项目总投资超亿元的项目有：镜湖新城、世茂滨江、联盛广场、欧尚超市、小九华商业街、星光灿烂大剧院、芜湖古城等，一批大型项目正成为第三产业发展的重要平台。该区在楼盘开发量上远远超过其他区域，拥有46家楼盘正在开发或将要开发完毕，成为芜湖最活力最具代表性的热土，是未来芜湖发展的方向和标杆。2.4区域户型设计和面积配比分析镜湖片区住宅户型配比图从上图可以看出，镜湖片区的两房和三房为主，四房所占比例极低，一房只属于配比户型；镜湖片区住宅面积配比图从面积配比而言，90100平米为主力户型，其次为100平米以上和70-90平米的户型，70平米以下的小户型所占比例较低,说明了芜湖楼市还处于待开发和传统需求消费阶段.通过镜湖片区面积和户型配比分析，我们对本案户型和面积配比(本着户型好买且又能体现单价较高)建议如下: 在符合新政条件下户型面积()比例二房二厅一厨一卫70-9070%三房二厅一厨一卫(或部分二卫)91-11025%三房二厅一厨二卫110以上5%2.5价格定位分析镜湖片区房地产价格走势图 从上图可以看出，镜湖片区住宅的价格最近几年一直呈现上升的态势， 07年上涨速度尤其较快。上涨主要受供应量减少购买需求增多等诸多影响，同时受连续价格上涨影响，价格滞涨的压力也在增大。因此在本案的定价中，因充分借鉴该片区项目定价和价格上涨趋势，以该片区中高价位为宜。在充分建立领导品牌形象的同时，考虑价格和规模的平衡因素，作到定价合理，完全销售的目标。三、 SWOT分析3.1优势和机会点1、项目紧临长江南路，交通便利，通往市区拥有多路公交车有13路、14路、18路、25路、34路、38路和105路等；2、项目周边学区众多有大庆路小学、大官路小学、狮子山小学、27中、11中、安师大附属外国语学校、安师大附中、芜湖工业学校、皖南医学院、安师大夜大学等完善的教育配套；3、 学校、银行、超市、菜市场、医疗、公园等配套环伺本案,设施一应俱全；4、 片区市政形象不断改善；5、 项目体量小，易于去化； 6、楼市利好时期，需求增多房价上涨较快； 7、预售房源减少，供求关系失衡；拆迁难度加大，土地开发量减少；商品房结构不合理，中小户型市场难寻。3.2劣势和问题点 1、周边环境恶劣，嘈杂且污染严重； 2、片区形象较差，属老城区聚集地； 3、城市配套有待完善，缺乏休闲和优良的购物； 4、传统居住区，居民素质低； 5、期房； 6、项目为商住楼物业类型，一层为鲜鱼和农贸市场，市场内喧嚣嘈杂，气味难闻，对于住户将会造成直接影响； 7、该片区07-08年开发量较大，市场竞争压力提升； 8、目标市场层次偏低，对价格敏感度高； 9、区域楼价颇高造成有价无市、销售不佳，楼市拐点或将提前到来。 10、芜湖房价上涨，也有很多买房人追涨买高，非理性购房的因素。2007年已推出5000亩土地，用于住宅开发，可建设500多万平方米住宅，加上2007年在建的约200万平方米住宅，芜湖房源正呈现出供大于求的市场局势。同时，在国家宏观调控政策方面，今年国家6次加息，10次提高存贷款准备金利率，并提高了二套房首付比例及贷款利率，芜湖也出台了一系列调控举措，显示了政府稳定房价的决心，目前已取得了初步效果，很多新开楼盘销售回归理性和平淡。四、 市场定位4.1目标客户定位A、客户区域：a) 重点区域：项目3公里半径范围，包括镜湖、长江路、团结村、弋江、旅游商品经济园、综合经济开发区；b) 有效区域：城西、中山路、城中、银湖路等周边区域；c) 潜在区域：除以上区域以外的芜湖全市和下县城市；B、客户特征1、 职业特征：生意人、私营业主、企业职工、外来人口、拆迁户；2、 年龄特征：2545岁，其中以3040岁的为主；3、 消费心理特征： 要求交通方便，去市中心、孩子上学有公交车（最好直达）；长期居住，对该片区有较强的认同感；价格合理，户型适合三口之家居住；规划设计有一定的超前性，有一定生活品位；目标消费群购房关注因素地段、价格和户型是我们营销的三大核心要素，在此基础上，应充分考虑环境、质量、配套和开发商品牌建设；4.2产品定位项目核心价值：便利、舒适、户型适中，又不乏外立面时尚现代主题城市生活，由我掌控！便利 舒适户型适中 外立面时尚现代城市生活，由我掌控！ 1、 便利，公交路-出门便是，通达市区及城市的每个角落；教育-强大的学区配套即刻让孩子足不出户便可就地成材；购买、医疗、银行、休闲等环伺项目周边；2、 舒适，离市区很近，又远离繁华，是都市静谧生活理想居所，生活人追求生活品质和向往美好的归属；3、 户型适中，户型面积不大，却生活机能完备，三口之家尽享天伦之乐，四口之家欢聚一堂；4、 简洁时尚又不乏现代感外立面，与自然和谐搭配，力图营造一个纯净安谧的建筑空间，自然和光影流动、秩序井然，色彩纯净、让人亲近。4.3价格定位 项目位于镜湖区西北角，东近长江南路，南接27中学，西临老居民区，北邻造船厂，项目初步规划为小高层、农贸市场和商铺，整个规划成裙楼式，一层为农贸市场，一层四周为商业门面，二层以上为住宅用房（初步设计为三幢小高层）。1、 住宅价格定位 镜湖片区开发项目定位相近、客户相近、价格相互影响，因此建议采用竞争定价法，运用平均权重定价方法，推算出项目的初步价格。由于该项目属未开发阶段，项目的优势、特色、市场知名度都须要时间的培育，发展商的实力亦未能彰显，结合芜湖镜湖板块和芜湖整个楼盘的巨大开发量等客观因素。因此，在价格制定方面应保持两个原则：其一，贯彻低开高走原则，开售以低价入市，以打响知名度，引发轰动和关注的同时，根据开发进度市场行情有节奏地拉升价格，以造成项目升值形象；其二，强调项目的位置优势及其该片区已无新增楼盘优势。 1）市场比较法本项目市场价格比较法系数修正表 各楼盘的价格，均以市场实际成交均价为真实数据。项 目交通配套规划品质物管时间价格本案价格泰华家园49004593月桂都市花园54594679长江长现代城77004714世茂滨江花园78004727本项目标准定价值为“1”，其他项目分数与我项目比较的结果综上表格最后结果住宅价为4678元/平米（均价）2）正比例系数定价法（竞争导向法）在比例函数中有一种表示正比例的函数方程：Y=a+bX房地产价格（Y）与楼盘得分（综合素质的量化）（X）成正比，现将本项目的的楼盘得分设为“1”通过将最近项目综合素质比较得出：泰华家园 =1.1 比例方程: 4900=a+1.1b a=1825月桂都市花园=1.3 比例方程： 5459=a+1.3b b=2795根据Y=a+bX 本项目住宅价格=1825+2795*1=4620元/平米 Y=a+bX楼价得分3）权重系数定价法A、泰华家园根据地段因素、人流量因素、物业因素的修正，运用理论和其他项目的实际操作经验，确定为：修正因素地段因素人流量因素物业因素报价/M2权重801010泰华家园1114900本案则本案的比较价格 I 为49001.180%49000.410%49000.310%465