高尔夫别墅是最佳投资之选.doc

高尔夫别墅是最佳投资选择吗？文：陈真诚（本文系根据作者接受大众证券报记者采访内容改写）一、大众证券报记者：一般根据国外的投资经验，高尔夫别墅是最佳的投资选择，在国内的情况怎样呢？陈真诚：源于高尔夫运动本身的一些特性，高尔夫球场球道景观别墅是世界上公认宜于人居的理想元素。当优美造型、精致建造的别墅，在成片的绿茵与飘飞的小球间凝固成一道艺术般风景，人居概念自然有了新的诠释，人们对生活品质加上了高尚的修饰。在发达国家，富翁们对高尔夫球场球道景观别墅趋之若骛。高尔夫球场别墅，往往被视为最佳的投资选择之一。在上流社交圈，经常流行着这样一句话：世上最好的别墅，不是高尔夫别墅，就是游艇别墅。同样，在中国大陆，虽然高尔夫尚只走过23个年头，高尔夫运动的蓬勃兴起也只是近几年的事情，但由于中国文化及高尔夫一落地就被贵族化等原因，尤其国家出台对高尔夫和别墅用地“双禁”政策以来，高尔夫球场球道景观别墅，也将与游艇别墅一起，成为最佳的投资选择之一。这是由于，随着高尔夫的不断传播，重新诠释了生活品质的人居的新元素，为先富起来的人们，树立了新的生活标向。于是，越来越多的人向往高尔夫消费，向往以高尔夫别墅为居。特别地，由于中国人多地少和一些先富裕起来的人喜欢为自己的身份地位贴上标签等原因，只经历很短发展历程的高尔夫别墅，立即遭受了政府的“双禁”政策。这样，只要政府不对高尔夫和别墅用地的“双禁”政策不解禁，已握在手的高尔夫别墅项目则日益成为稀缺资源，高尔夫别墅成为了日益珍稀的投资物业。在一些城市，高尔夫别墅，已经或正将成为绝版投资物业。所以，至少在“双禁”政策被解禁以前，高尔夫球场别墅，无疑将成为中国大陆最佳投资选择之一。高尔夫别墅的可投资性还在于，“时尚、高档、尊贵、地位、品位、品质、奢侈、享受”这些高尔夫语汇，已经被克隆到了高尔夫地产身上，演绎成了高尔夫别墅的语态与意态：1、“贵族”标签：在目前的中国，不少人消费高尔夫是为了显示自己的身份和地位，并不是本着对高尔夫文化的向往。这种“贵族”化的消费意识，经由高尔夫和地产开发两大领域的主力意见领袖人群的推波助澜，使高尔夫别墅贴上了更“贵族”的标签。2、“高档”招牌：高尔夫球场一般拥有自然浓郁的乡村味道，整体生态环境质量自然要比一般城市环境质量要好，可给居住者感官上的居住环境舒适美丽的享受。3、“宜居”旗号：高尔夫别墅因高尔夫球场那蓝天绿草、碧水白云、明媚阳光、树影婆娑的良好感觉而成为都市人的生活向往。4、“品质”尺度：毫无疑问，高尔夫别墅是为先进地产的代表之一，是为高端地产的方向之一，营造的是一种高端休闲的生活方式，人们视之为居住品质保障的一个象征。从某个角度而言，高尔夫球场球道景观别墅，提升了居住品质、生活品质及城市景观品质，超越了产品物理品质层面的含义。以舍得、用心、创新、奢华、尊贵，诠释品质的内涵、特征和生活态度。这些高尔夫别墅语态和意态，在使得高尔夫球场球道别墅物业附加值不断提升的同时，又促使社会各界对其不断升值的期许和认可。可以说，高尔夫球场球道景观别墅的投资价值，远不是其他房地产物业而言可相提并论的。二、大众证券报记者：结合对其他类别别墅的比较，您如何看待目前国内高尔夫别墅升值问题？陈真诚：目前，在中国经济的持续高速增长的今天，尤其是高尔夫用地和别墅用地的新批被双双禁止，作为资源和体量均相当稀缺的高尔夫别墅，无疑具有良好的升值期待。不过，同样是稀缺的别墅，高尔夫别墅，远比townhouse、cityhouse等非高尔夫别墅更具投资价值，更具升值潜力。而且，由于高尔夫地产外延已被多元延伸，即使是高尔夫别墅范畴中，不同的物业品类的投资价值也不同。一般来说，不同城市或同一城市的不同区域或不同的高尔夫球场项目中的高尔夫别墅的投资价值不同（如：上海佘山高尔夫郡，因其高尔夫私人俱乐部属性及举办的高级别国际赛事而一度成为行业标杆之一；深圳观澜湖大宅，因其拥有全国最知名的球会和116洞球场，一面市就每套1000万元起售；在金陵南京，已经上市或即将上市的只有紫金山麓的钟山国际高尔夫别墅和江北的珍珠泉高尔夫别墅，总体量的只有400套。二者虽同属南京，产品价格却因多种不同要素的差异而相差较大。钟山国际高尔夫别墅目前在售的一期紫檀园18栋别墅，面积从335平米-650平米不等，起售价格1200万/栋，最高达到2800万元/栋。珍珠泉高尔夫别墅，正依托高尔夫景观和原生态自然环境打造高尔夫全景别墅、山景别墅、水景别墅、庭院别墅，主要以独立别墅为主，包括少量小院别墅和双拼别墅。独立别墅主力户型面积290至350平方米，小院别墅和双拼别墅主力户型200至260平方米。而独立别墅每栋售价只在300万元400万院之间，双拼别墅则只有180万元/套起价）。而且，即便在同一城市同一区域同一个高尔夫球场项目中，不同的高尔夫别墅的投资价值也不同。其中，最具投资价值的，应算高尔夫球场球道景观别墅。这是因为，目前的高尔夫地产，在外延上，已经延伸且分发成了主题地产和概念地产之区别。高尔夫主题地产，主要指球场内球道景观地产和部分与球场直接相连的球场边缘地产。高尔夫主题地产，具有鲜明的主题色彩，不可能成为主流，因为其体量太少。球场球道景观别墅，更是稀缺，往往被人居金字塔巅顶的富裕人群等人士居有。另一品类，则是高尔夫概念地产。高尔夫概念地产，一般指球场外部、附有高尔夫概念的地产，包括练习场地产、与高尔夫捆绑促销的地产。这样，以球场和地产物业之间的地理位置关系为基础依据，我曾经参照“级差地租”理论，把高尔夫地产分成了五级：“一级”：球场内球道景观主题地产。一般是高尔夫球场球道景观别墅这类高尔夫主题地产，其量非常有限。“二级”：与球场边界紧密相临的环球场概念地产。一般来说，18洞球场占地至少1000亩以上，不难想象其周长有多长。开发商环周长向外延伸一定深度，以拉伸土地占地进深，领地面积自然庞大。这类高尔夫地产量较大，可开发量不少，是高尔夫地产的主流。大多数是人居地产，主要是别墅和公寓等产品。“三级”：球场外围与“二级”直接相邻的概念地产。由于众多开发商拼命地想将楼盘与高尔夫沾亲带故，不断扩展高尔夫地产概念领地。因此，“三级”比“二级”的领地面积、物业体量更大。“四级”：练习场周围的概念地产。由于练习场一般建在市区内或城市的近郊，有相对比较成熟的社区环境和现成配套，将可能得到一定的发展。“五级”：借用外部高尔夫概念来进行概念附加与捆绑促销的概念地产。这是主要由营销要素催生而新近发展起来的概念地产。从投资价值及其升值潜力来看，主题高尔夫地产范畴的一级高尔夫物业（主要是高尔夫球场球道景观独栋别墅），是最具投资价值和升值潜力的。即使相对于更具投资价值的游艇别墅而言，高尔夫球场球道景观别墅，仍不失为最佳投资选择之一。除了5次连续加息、压缩信贷规模等银根紧缩政策以及清算土地增值税、可能出台的物业保有环节税等因素对开发商有一定的影响外。目前已经出台的其他国家宏观调控政策，对高尔夫别墅的目标消费群来说，其影响基本不大：禁止新批项目用地使高尔夫别墅资源更成为珍稀资源，“90”“70”政策更使高尔夫别墅彰显其奢侈，供需将日趋不平衡，因政策等原因造成的成本增加可以通过销售价格消化。而且，因其针对的目标消费人群是富裕阶层而与一般意义上的老百姓关系不大，高尔夫别墅品类的房价，与目前房市舆论所争论和政府所要宏调解决的高房价是两个不同范畴的问题，一般不会下降反而可能会上涨。因此，正是因为有了上述等一些政策出台，更使得高尔夫别墅有了更多的价值提升、价格上涨的利益期待。随着时间的不断向前推移，购买者的投资价值和开发商的投资开发价值，将很有可能有比较大的升值空间。也正因为如此，目前，不少开发商一方面在修改别墅的产品方案，另一方面更放慢了开发和产品上市的脚步，以期待资源因时间后移而获得更多的涨价升值利益。三、大众证券报记者：您认为要使高尔夫别墅真正成为投资市场的最佳品种之一，开发商应该怎样做？陈真诚：根据目前中国大陆的高尔夫球场建设、球场管理、球场经营以及高尔夫地产业的实际情况来说，高尔夫地产开发商有许多工作要做或有待提升。其中，最主要的是这些（主要就球场和房地产为同一投资者而言，只是常表现为注册两家不同的公司运作）：1、从规划、设计、布局、建造等方面，更合理地处理球场与地产物业的关系，使二者真正融合，挖掘资源潜力，尽最大可能提升高尔夫别墅中所同时蕴涵的高尔夫和别墅这双重价值。而目前，一般情况是，二者在“精神”上却相对分离。往往是，具体执行球场产品规划、设计者与别墅产品规划、设计者，是两家不相干的公司。球场规划、设计者往往主要考虑的是球场中的一些问题而少有对别墅物业等问题做必要考虑，房地产产品规划、设计者往往在球场规划、设计之后，难以将规划、设计与球场要素很好融合。二者甚至少有直接的共谋合作。目前的现实情况是，能同时懂得高尔夫球场和房地产规划、设计者极少。既懂高尔夫又懂房地产且懂营销的高端人才十分缺乏，大多数开发商几乎没有这种高级人才去统筹二者的融合工作。2、提升、确保球场建设品质。3、提升、确保球场的管理水平。4、提高球场的经营水平，减少目前不少球场本身经营艰难而将赢利的压力增加到房地产中。5、优化球场树、草的选择、搭配载植，优化区域的生物链，尽可能减少对化肥、农药等沙虫剂的使用或依赖。尽可能利用和保护原有的生态植被，减少对环境的破坏。6、优化水系工程。7、进一步提升高尔夫别墅的产品设计，提升产品的设计价值。尤其要增强项目视觉的创意意识和符号意识。8、提高高尔夫别墅的产品建造质量，提高物业的质素。9、重视、加强企业和项目的品牌建设、文化建设及管理软件建设工作，提升高尔夫别墅的品牌价值、文化价值和物业管理价值。10、做好营销推广工作，不能在推广中出现误差，以免因不当推广或产生不该有的不利传播而降低项目的口碑价值和同野地位。不能因为拥有了稀缺的资源就膨胀“皇帝的女儿不愁嫁”意识，而是要充分认识到同业竞争和利益尽可能最大化的问题。这些是目前高尔夫地产开发商普遍存在或遇到的问题，也是开发商应该认真对待、积极处理或努力提高的内容。不但对开发商就资金、建设、操盘等实力方面提出了很高的要求，更对高级人才、策划、推广（不只是广告宣传）、项目运作、品质管理、品牌建设、企业文化建设、营销（不只是销售）、物业管理等方面提出了更高的要求。实际上，对高尔夫别墅而言，软价值占有很重要的价值比重。如果开发商真能把上述问题处理好，以舍得、用心的态度做到极致，那其开发的高尔夫别墅必会成为非同一般的投资品种，具有很好的投资价值和升值潜力，可以卖得很好的价格。高尔夫别墅和目前房市舆论所讨论的大多数老百姓所需要购买的物业不同，其对应的目标人群终究只是极少数的金字塔尖人群。对这些人群来说，最看重的是物业价值、投资价值、面子价值。只要产品、可投资性等方面是他们之理想所选，价格不是主要问题。另外，也正因为政府的“双禁”政策，有条件的开发商也有必要合理把握项目开发、产品上市的时机，优化产品策略。因为，产品策略得当，合理的时间储备，开发商和购房都有可能获得更多的升值价值。四、大众证券报记者：作为投资者，在选择高尔夫别墅时，应注意些什么？陈真诚：投资者在选择高尔夫别墅时，一方面要考虑前一个问题所谈到的问题：1、在规划、设计、布局、建造等方面，球场与别墅的关系是否真正融合，高尔夫和别墅能否互为提升价值。2、球场建设品质。3、球场的管理水平。4、球场的经营水平。5、是否优化球场树、草的选择、搭配载植，优化区域的生物链，尽可能减少对化肥、农药等沙虫剂的使用或依赖，减少对环境的破坏。6、水系工程质量。7、产品设计及其产品的设计价值如何。8、产品建造质量如何，物业质素怎么样。9、企业和项目的品牌建设、文化建设及物业管理等管理软件建设工作如何。10、从项目的营销推广中补足开发商和产品的信息，以便于在不同物业进行必要的比较，选择最满意的产品。此外，还应特别注意以下问题：1、高尔夫和别墅用地及建设的手续是否齐全？特别要防止可能出现的项目用地未审批、项目未立项等情况。2、要弄清楚已经建设好的高尔夫用地是否只是租赁用地等问题。目前，在中国大陆，有些球场的用地是租赁的。3、要弄清楚物业周边尤其靠近区域的政府规划，