超实用的验房实战攻略.doc

超实用的验房实战攻略第一篇：验房基础知识1、验房准备工作当开发商通知你进行验房时，准备好电筒（清水房无照明，局部难以看清）、空鼓锤、相位检测仪、水平仪、水平靠尺、角尺、卷尺、纸笔、粉笔、水桶、螺丝刀等。2、业主为什么要验房？开发商是否具备收房、交房的基本条件？有没有按购房合同做出应有的配制？各种基本的行业验收证书是否具备？土建结构有无问题，屋内装饰设备是否到位？质量如何？阳台栏杆是否安全？空鼓、开裂、渗水、短路等等。有否开发商偷工减料，违反施工流程的现象。验房主要是检查房屋质量，给新房做一个体检。同时分清开发商与装饰公司的责任，避免装修后期出现质量问题而扯皮。房子是人工加机械慢慢盖的，质量问题难免每户都有，（小问题都是可以在装修中解决的）所以要进行验房，发现问题及时让建筑方整改问题。对业主来说非专业与开发商的专业对话会处于劣势，如何让消费者认可开发商所谓的质量和承诺？这就需要有经验的专业人员来配合验房。3、验房到底要验哪些问题。主要四大类：A交房的法律条件；B户外小区环境；C室内设备；D维修正确工艺。验房可以按照以下顺序进行：-先查对资料门窗强弱电水压测试土建工程-给排水工程空调燃气等几大项。可分位百项多小项。什么时候进行验房？是拿钥匙后验还是拿钥匙前验房？先拿钥匙还是后拿钥匙都无所谓，因为房屋属于大件商品，有保修期的，一般保修2年。拿了钥匙后发现问题开发商是有义务维修的。4、新房验出问题该怎么办？验房后会有一份验房报告，同时将验出得问题在房间的相关位置做出标记，业主把验收报告交给物业，并督促物业联系开发商进行整改。待物业整改完成后，业主通知验房师进行复检。一章 交房法律条件：收房应向开发商索要住宅使用说明书、质量合格证查看、竣工验收备案证、面积实测表、管线分布图。验收应以合同书及附件规定的为准。面积应以有资质的测绘单位出具的证明为标准注意使用面积与建筑面积是不同的层高以合同规定为准实际层高比标注值少以内均为正常。A：住宅应满足下列条件，才能交付用户使用：由承建方组织、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收，确认合格，并取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件，在当地建设行政部门进行备案。B:小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。社区环境及合同中的其它约定。信报箱是否安装？核对合同上注明的设施、设备或赠送器具等是否有遗漏。品牌、数量是否符合？如：采暖炉、央空、整体厨房、露台、真空玻璃等。C:房屋权属文件：国有土地使用权证上是否有抵押记载？D:房屋质量文件：住宅使用说明书住宅质量保证书、竣工验收备案证、竣工实测表商品房面积测绘技术报告书房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件。重点是两书一表住宅质量保证书使用说明书以便日后发出现质量问题时按约维修。一表是竣工验收备案表，它们必须为原件而不是复印件。质保书是开发商对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等做出的相关说明。按规定备案表上的每一项都必须上报主管部门备案，缺少任何一项都是不能交房入住的，目前备案表问题较多；一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。业主一定要仔细查看备案表上各个分项有没有都备案，如果缺少一项的话就属于黑楼。有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。备案表对开发商有着严格的约束作用，只要将项目交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责。E：各种相关验收表格：是否有住房验收交接表、楼宇验收记录表、竣工实测表？房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件。房屋面积正负百分之三是国家允许的范围，超出百分之四开发商要双倍返还；房屋复式阳台的面积算二分之一第二章 户外的小区环境验收：1、小区绿化率是否是其承诺的最小值30%，公共绿化总指标不小于1/人。2、住宅间距应满足日照要求；冬至的日照时数1h。时间计算起点为底层窗台面。老年人住宅冬至日照不应低于2h。3、住宅周边的各类管线会否影响住宅的安全？是否采取防止腐蚀、沉陷、重压的措施。4、配套公共服务设施是否齐全？如教育、医疗、文化、体育、商业、金融、邮电、社区服务、行政管理九大类。5、每个住宅单元至少有一个出入口可以通达机动车，宅前路面宽不应2.5m。以保证急救、消防、搬家等方便。6、小区内道路坡度大于8%时，不应直接与城市道路相接，应设缓冲段。7、居住区内配套的汽车停车率不应小于10%，停车场、库的服务半径不大于150m。8、区内无护栏水体的近岸2m范围内（含园桥、汀步），水深不能大于0.5m。9、区内不应设置未经有效处理的强噪声源，当住宅沿城市干道布置时，卧室不应设在临街的一侧。10、区内地面排水设计应根据地形，排水坡度不能小于0.2%，否则会造成积水。11、走廊和公共部位通道的净宽和楼梯平台净宽不小于1.2m。局部净高不低于2.00m。12、阳台、外廊、内天井、回廊、上人屋面等面临空处应设置防护栏杆，栏高度不能小于1.05m。13、楼梯扶手高度0.90m。栏杆垂直间净距0.11m。14、住宅与附建公共用户的出入口应分开布置，保证防火安全疏散。住宅的出入口位于阳台、外廊下部时，应采取防止物体坠落的安全措施。15、七层及七层以上住宅或楼面层高16m以上的必须设置电梯。十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于2台。其中宜配1台可容纳担架的电梯。16、住宅建筑的坡道高度不应高于1.00m，长度不应长于16.00m。否则应分段无障碍设置。17、七层及以上住宅入口平台宽度不小于2.00m，供轮椅通行的道净宽不小于1.20m。18、住宅的卧室、起居室、厨房，不应布置在地下室。严禁将幼儿、老年人生活用户设在地下室或半地下室。不应将存放易燃、易爆物的房间设在地下车库内。地下机动车库严禁利用楼（电）梯间进行自然通风（消防）。19、住宅结构的设计使用年限不小于50年。20、住宅结构的设计安全等级不应低于二级，抗震设防烈度为6度及以上地区的住宅必须进行抗震设计。21、住宅设计是否对不利地段提出避开要求；如抗震危险地段、岩溶、滑坡、崩塌、泥石流、地下采空区等。22、住宅结构能否承受各种作用和环境影响？以保证结构安全性、耐久性要求。目前砌体、混凝土结构常常遇到不同裂缝问题；多数与地基不均匀沉降、混凝土收缩和徐变、温度变化等非荷载作用有关。23、住宅结构不应产生影响结构安全的裂缝；在一类环境下，对钢筋混凝土屋架、托架，其最大裂缝宽度限值应取为0.2mm。对钢筋混凝土屋面梁和托梁，其最大裂缝宽度限值应取为0.3mm。在二类环境下，对预应力混凝土屋面梁、托梁、屋架、托架、屋面板和楼板应按二级裂缝控制等级0.2mm。钢结构构件在任何情况下都不允许产生裂缝。24、住宅结构用混凝土的强度等级不应低于C20，混凝土砌块作用为承重砌体材料，其强度等级不应低于Mu7.5.25、住宅结构用钢材应具有抗拉强度、屈吸强度、伸长率和硫磷含量的合格保证。硫磷含量对钢材力学性，能如塑性、韧性、疲劳、可焊化等和焊接头的裂纹有较大影响。26、烧结普通砖、烧结多孔砖、蒸压灰砂砖、蒸压粉煤灰砖的强度等级不应低于Mu10。27、卧室、起居室在白天关窗状态下是否不超过允许的噪音等级50dB(A声级)，在夜间关窗状态下允许的噪声等级40dB（A声级）。人睡眠时的安静程度理想状态是A声级30dB以下，交谈、思考时对安静程度要求理想状态A级40dB以下。28、楼板的计算标准化撞击声级不大于75dB；空气声计算隔音量、分隔住宅和非居住空间楼板不应小于55dB。29、电梯不应与卧室、起居室紧邻布置；受条件限制时，必须采用有效隔声、减振措施。管道井、水泵房、风机房应采取有效隔声、减振措施。30、成套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照，必须满足31、卧室、起居室和厨房应设置外窗。窗地面积比不应小于1/7.充足的天然采光对居住者的生理和心理健康非常重要。32、卧室、起居室、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的5%。厨房通风开口面积不小于该房地板面积10%，并且不得小于0.6。33、住宅室内空气污染物活度、浓度限值为： 氡200Bq/m。甲醛0.08mg/m。 苯0.09mg/m。 氨0.2mg/m。 Tvoc0.5mg/m。34、住宅建筑的周围环境应为灭火救援提供外部条件；如消防通道、防火间距及消防水源等设施。消防车穿过建筑物的门洞时，其净高不应小于4m；门垛之间净宽不小于3.5m。35、建筑高度不超过100m的高层，其电缆井、管道井应每隔2-3层在楼板处用不燃烧体作防火分隔；超过100m的建筑，应在每层楼板处作防火分隔。36、一类建筑和除单元式和通廊式住宅外的建筑，高度超过32m的二类建筑均应设防烟楼梯间。前室和楼梯间的门均应为2级防火门，并应向疏散方向开启。37、住宅与其它功能空间处于同一建筑时，（商业场所、机房、仓储房等）住宅与非住宅之间应采取防火分隔措施。出入口应分开布置。住宅建筑内不宜布置餐饮店。当条件限制时，其窗囱及排气道应高出住宅屋面；其空调、冷芷及加工机械应作减振、消声处理。38、住宅建筑中严禁附设经营、存放或使用火灾危险为甲、乙类物品的空间。住宅的地下室、半地下室内严禁设置液化石油气设备、管道或气瓶、用气房间的净高不得低于2.2m，应有通风设施，燃气排气与热水器排气不准合用一个烟道。39、住宅的有机材质上下水管应加装阻火圈，以堵塞火灾纵向蔓延。电气设备与线路的负荷要达到要求并相匹配，确保不严重过载打火。通风、空调的风管应采用不燃材料制作。防火墙内不应设置排气道。40、单元式住宅每一个单元的疏散楼梯应通至屋顶。十二层及以上的单元住宅和通廊住宅和高度超过32m的建筑，应设消防电梯。41、电梯井应独立设置，井内严禁布设燃气管道及与电梯无关的电线。电缆井、管道井、排烟道、排气道等竖井应分别独立设置（各种竖向管井是火灾蔓延的途径）。其井壁应采用防火材料封堵。42、任一层建面大于650或10层以下任一套房门至安全出口距离大于15m时，或10层以上任一套房门至安全出口距离大于10m时，或19层及以上的住宅建筑，每个单元每层必须设置不少于两个安全出口。43、35层及以上的住宅和建高超过100m的建筑（除面积小于5）应设置自动喷水灭火系统。并应设置火灾自动报警系统。44、住宅外部窗户采用单层窗户时，窗墙面积比不宜超过0.30：当采用双层窗或双层玻璃时，窗墙面积比不宜超过0.40.45、向阳面，特别是东、西向窗户，应采取热反射玻璃、反射漆膜、各种遮阳措施。46、十层及十层以上住宅内不能使用瓶装液化石油气。47、城镇燃气应有可以察觉的臭味，无臭味或臭味不足的让燃气应加臭。（便于泄气及时发现）48、燃气设备应采用熄火保护型，以防灭火时自动关闭燃气之阀门。49、燃气管穿过建筑物时，均应设置载套管中，并应考虑沉降对管道的影响。50、燃气管道不准设在卧室，暖气沟、排烟道或电梯开内。三章 室内设备的常见问题及解决方案。1、厨房或无外窗的卫生间应有通风措施，并预留安装排风机的位置和条件。无外窗的卫生间应设置有防回流构造的排气通风道。严寒地区和夏热冬冷地区的厨房，应设置排气机械。当采用竖向通风道时，应采取防止支管回流和竖井泄漏的措施（止逆阀）。2、可视、对讲、远程遥控、煤气火灾报警、窗门等控制和安全设施是否安装到位？3、门窗安装是否端正与墙壁的接缝是否密封牢固；平直度、密封性、牢固性？4、门体上是否有磕碰、划痕、漆面脱落、锈蚀等；门密封条、装饰帽、猫眼等安装情况；门铃按钮通电有声？5、每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？门框牢固？门框与墙体框隙是否灌浆？建筑外门窗安装必须膨胀螺丝固定，严禁用射钉牢固；固定点距窗角、中横框、中竖框150100mm，固定点之间距应小于600mm或每边不得小于两处。固定件做防腐处理。6、门与门框的各边之间是否平行？锁具开启是否灵活、牢固、操作轻便、均匀锁紧。门框是否歪斜，门扇是否垂直水平？7、门插是否插入的太少？门间隙是否太大，门与锁舍间的缝隙必须小于三毫米。门拉手距地面宜为0.9-1.05m。窗拉手距地面宜为1.5-1.6m。每间居室的门的插销、门销是否太长、太紧?配纱门、纱窗？8、窗边与混凝土接口是否有缝隙？推拉窗是否安装防脱落装置？卡槽深度是否过浅，用力可能会导致窗坠落。门窗框与墙体间缝隙不得用水泥填塞，应采用弹性材料填嵌，表面应打密封胶。9、各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？推拉门、窗是否安装防撞块？安装是否牢固？配件是否完整、牢固？均匀锁紧。10、窗与窗框各边之间是否垂直平行、是否变型？是否有漏水孔？窗边是否有水渍？11、门窗玻璃是否完好？单体面积1.5的门窗必须是安全玻璃，七层及以上的外开窗必须是安全玻璃低于0.9米的落地窗和玻璃、护栏、倾斜窗必须是安全玻璃。是否中空玻璃？玻璃上有无划痕、破裂、气泡、砂眼？（防止自爆）12、安装边长大于1.5m或短边大于1m的玻璃，必须用橡胶垫并用压条固定。木门窗玻璃在上框面应留有适量缝隙。铅合金及塑料门窗的玻璃不得与玻璃槽直接接触，应在玻璃四边垫上垫块。13、查看密封胶条是否完整牢固，户外是否中性硅酮密封板（耐候胶、有弹性）？14、窗边、窗台下面有无水渍？雨天后观测，（如有则可能是窗户漏水），有无积水、是否倒泛水和渗漏？15、安装的安全护栏是否牢固。护栏玻璃厚度1.2厘米，必须钢化的，栏杆间距10公分，这点是强制规定。16、楼板有无对穿型裂缝（与房屋横梁平行）？受力裂缝（一般在支座处的板面，这类裂缝对结构的耐久性有影响）。17、屋顶上及墙面是否有长裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45度斜角，说明有结构问题）。屋顶素浆层是否剥落、开裂？有无锈点、露网及模板残留物？18、承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面而且穿至背后，表示该房存在结构安全隐患）。19、房间与阳台的连接处是否有贯穿裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位）。其它的龟裂纹和温差缝通过后期装修采用贴布、弹性涂料解决。20、地面墙上顶棚是否有特别隆起、起浪、弯曲或凹陷的地方？用木槌敲一下是否有空声？顶棚平整度?房间净高度？21、顶墙面平整度、阴阳角的垂直度？墙、地、顶得空鼓？裂缝？露网吐锈？22、墙面是否有水滴、结雾的现象？墙面泛碱现象？面层（白灰）是否松软粉化严重？23、山墙、厨房、卫生间顶面、窗边墙面是否有水迹？重点从天花板的穿管处查看有无水渍？24、内墙墙面上有否石灰爆点？表层白灰是否松软、粉化25、墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？26、墙面涂料颜色是否有明显不均匀处？27、检查梁体歪斜情况，常见大小头现象。28、是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？（建议雨后观测）29、卫生间顶棚是否有灰层脱落或长霉菌或水渍（重点观查排水立管穿墙处）？30、检查地面、墙面有无空鼓开裂情况？重点检查梁与墙交接处，卫生间地面空鼓和抹灰层剥落、结壳将会严重影响防水效果，必须铲除重做。31、检查墙、地面砂浆配比，假如你感觉到水泥面用手、脚能搓掉沙子，说明配比不对。将严重影响乳胶漆质量和墙砖实木地板安装。32、房间地面应比户门外地面低一些，卫生间与厨房地面应比厅或者室内地面低一些。卫生间地面与室内地面是否有2-3公分落差？（阻水作用）33、卫生间的地面防水及保护层和墙面防水让物业人员指给你看，量量墙面防水高度不低于1.8米。墙面防水层如是光面的易导致贴砖大面积空鼓。34、卫地面防水应在管道处做加强层并包裹住部分管根，否则将来此处易漏。卫生间防水如用手能搓下粉灰，则其成膜性较差，必须彻底铲除从做。35、卫地有无积水？是否有返水破、有无渗漏。（需做24小时闭水试验观查）。36、下水管是否顺畅、堵塞？下水管是否渗漏，三通口是否均匀周正？下水口是否有破损？接驳处和检修盖处是否有水渍。分支的地漏、浴柜下水、淋浴等处的下水有无存水弯？（防臭及防病菌传播）。37、 卫生间地面有无防水层？防水质量？用手能搓掉下粉灰？重点检查卷材防水的搭接处和上翻墙面是否开裂、剥离等问题。对卷材防水屋面，应有与室外空气相通的排湿措施。38、 卫生间各独立空间是否都有地漏，坡度是否向地漏倾斜？39、 浴缸、抽水马桶、洗脸池、角阀、软管等是否有渗漏现象？有无裂痕、碰伤等？厨、卫、阳等处下水管顶面有无水渍？（楼上渗水）40、 水口内是否留有较多的建筑垃圾？下水和给水是否畅通，给水的水压是否过低。厨房与卫生间之间热水是否串通？一层与二层热水是否串通？41、 淋浴花洒安装是否过低？2米，花洒近旁是否有电源插座？水嘴正下方是否有插座？42、 住宅的给水总立管、雨水立管、消灭立管、采暖立管、电气、电信干线管不能布置在套内。43、 电、水、煤气表具是否齐全？表的度数是否由零开始，应便于读数、维修和管理。水管做保湿防冻。44、 二次供水设施其生活饮用水应单独设置。48h内不能更新时，应设置水消毒处理装置。饮用水池容积大于50m时应分二格设置。45、 设有中水系统的住宅必须采取防止误接措施。中水必须独立设置，严禁与生活用水管连接。中水管道上不得装取水龙头，应按规定涂色和标志。46、 厨房和卫生间的通风孔是否预留？起居室是否预留空调穿管孔？穿墙孔有无倾斜，是否内高外低防止雨水倒灌？穿墙孔的高度是否影响冷凝排水。47、 检查烟道是否有止逆阀、烟气倒灌？厨房排水立管有无防火圈？12层及以上应设消防设施。是否安装煤气泄漏报警装置。48、 做闭水试验，24小时后在楼下观测有无漏水？49、 排水管是否堵塞？排水管的接驳处，检修盖是否渗水？在楼上放水观测。排水管不准穿越卧室，为避免漏水、噪声、结露等影响居住者卫生健康。50、 供水管加压测试滴、跑、漏现象？卸开各堵头查看通水、水压情况，严防堵塞或水流过小，燃气热水器无法启动。51、 住宅厨房与卫生间的排水管必须分别独立设置，防止卫生间排水管内污浊砌体串至厨房。排水管采用普通塑料时，不应布置在卧室相邻的内墙。（铸铁管、双壁芯层内螺旋消声）。52、 阳台是否有排水设施？排水管是否有返坡？排水管固定牢固？间距4米立管应设检查口。53、 供水管的材质、配件与管件是否一致？管壁厚度、产品质量、检查出入口的内丝水 是否内陷、歪斜。会导致后期安装渗水。明设管表面有无损伤、划伤、强行扭曲、熔瘤严重不均匀等。金属固定件有否塑胶垫片？管径的设计是否对水流水压损失做补偿（如入户主管25）。54、 电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？户内有分闸的，拉闸后分支线路是否完全断电？漏电保护断电器是否正常或失灵？户内漏保应户外漏保。否则户内不跳，户外跳。低位插座应经过或有独立漏电保护器。（除空调挂扣外其它电源插座电路都应设置漏电保护，卫生间应有独立漏电保护设置。）55、 各种管线功能要了解明确，是否市政供电？线径是否达标？质量是否达标（国标）3C认证：是否按用电功率设计配线？是否分六路及以上回路布线？入户线径是否10？分支回路截面不应小于2.5 m。厨房，客厅柜式空调、卫生间的电热器是4中央空调管线要做保温等。空调运转冷热和冷凝水试验，每一回路的线径截面设计是否能满足回路上各过载功率的总和？56、 电视、电话、宽带弱电进户后是否进室？参照购房合同规定。网线、电视线是否从配箱分别独立布线至各端口？是否串线？是否中途绞线？57、 打开面板检查暗盒内质量：如死线、串线、线损、接线松散、线径不足、裸线、盒损、导管及配件非阻燃品，锈管等。58、 各个开关插座是否牢固？面板质量，线盒导管是否阻燃品？59、 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？插座是否有接地线？60、 所有灯是否能亮？所有插座是否有电？火线、零线、地线是否接错？墙体带电？不同回路的串线（如空调从普插引线）？61、 燃气是否已经开通？煤气、热水器开关位置是否妥当、安全？与电源过近？62、 住宅内安装在1.8m及以下的插座应采用安全型（带保护门）。在潮湿场所应采用密封保护插座，高度距地也不应低于1.5m。63、 居室、客厅有否各种管线外露？地面管线高出地面？64、 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？如单层或双层玻璃。65、 住宅层高是否达到合同承诺？66、 兆欧表检测强电的绝缘电阻数值（金属导管必须测漏电）。67、 验房时不能确定项目：1、 房屋渗水（需雨天后观测）2、 排水管渗水（需楼上楼下配合放水） 3、卫生间顶、地面防水（需防水24小时观测含楼上 4、墙面龟裂纹（需漆工进场织界面剂观测）。四章 验房后维修整改的技术方案1、窗台渗水（待连续雨水观察，飘窗台尤其需要注意）。可在窗框与窗台接缝处打户外耐候专用硅胶嵌缝，做密封处理（主要是窗外部）注：建议自备优质密封胶，基层必须牢固清洁，局部缝大的要在用泡沫胶填实。有开裂的要先把原胶割掉再用优质胶打实。2、地面空鼓维修A、先对空鼓周边用云石机切割、铲除、清理干净、洒水湿润。不能直接用钻子和电敲开槽。B、用标准的比例、配比成粉墙水泥砂浆，在粉前空鼓铲除部分最好刷一遍胶和水泥办成的胶浆，最好用抗裂砂浆，混凝土墙面必须挂网粉扑。C、砂浆粉平后，用膜板打磨到表面起浆时再用铁板收光一下，如砂浆较厚需分二次至三次粉补。（最理想的用瓷砖胶补空鼓，不易开裂）D、养护期间，应适浇水，禁止人在上面走动和施工，以防二次开裂和空鼓。3、墙面空鼓维修如墙面大面积空鼓脱落，为了便于施工，可将剩余的部分全部铲除重做；对局部损坏的抹灰层可用切割机先将几乎凿去的外围切割