成都澳深郫县项目营销推广提案.doc

澳深郫县项目营销推广提案目录第一部分 解读成都第二部分 解读城西第三部分 解读郫县第四部分 解读项目一、项目概况二、项目营销附：项目广告宣传提案第一部分 解读成都成都（“第四城”）,一座最休闲的城市,一座最适宜人居的城市；“盖碗茶”、“麻将”、“农家乐”、“麻辣烫”等构成成都休闲文化的元素,浓缩了偌大成都的人文结晶翻开成都发展史的扉页上,写满一言难尽的讴歌与礼赞: “成都，一座来了就不想离开的城市。”（张艺谋语）；“中国十大最具经济活力城市”；“中国城市品牌营造”；“中国内地十佳商务城市”；“台商极力推荐城市第三”；“最具竞争力的城市之一”“人居环境最佳,创业环境最优,综合实力最强”（成都市人民政府发出的世纪号令）； “和谐包容,智慧诚信,务实创新”成都城市精神；“西部之心,魅力之都”（王志纲工作室对成都的定位）；“东方伊甸园”；“乐土成都”；“居住中国,选择成都”； 第二部分 解读城西丰富的历史遗址和众多的水系注定成都城西的温文尔雅的气质，这是一方风景秀美而充满内涵的区域。在三星堆文化迸发与透射晶亮光芒、古韵金沙汇聚着祖先图腾的同时，城西这一广袤的土壤就已经采用规模宏大的木结构建筑群落；城西上风上水，钟灵毓秀，适宜安居乐业的特质古已有之。交相辉映的现代居住社区宛如无数颗璀璨的明珠镶嵌在清幽的浣花溪畔与悠长的摸底河沿岸。与此同时，掩映于绿树与芳菲中的新大学校区与高科技企业的厂房都昭示着人文城西的厚重内涵，诉说着上善若水的不可抗拒的生命力，沉淀着悠远历史的武侯祠、杜甫草堂、金沙遗址等仅仅是古文化遗址的冰山一角这是一个文化的城西。这里收藏着老成都最为集中的历史文化记忆，金沙遗址、船棺遗址、杜甫草堂、浣花溪等散落在这片土地上的人文珍珠，犹如一幅气势恢弘的清明上河图，无不彰显着古蜀、蜀汉、盛唐等各个时期蜀文化的辉煌与灿烂，无不求证与诠释造物主对城西的厚爱。“时出碧鸡坊，西郊向草堂”（杜甫）、“访古城西话劫灰，子云相如安在哉”（房伟）、“万里桥西万里亭，锦江春涨与堤平”（吕大防）、“当年走马锦城西，曾为梅花醉如泥”等诗句，拓展了人们对人文城西的诗意想象空间，城西早已融入源远流长的巴蜀诗歌文化的海洋中。从历史维度切换到现实维度，西城文脉的内在传承有过之而无不及，在这一区域城市发展的现代史册上，更是浓墨重彩添加了浓郁的人文气息：云集的大专院校（西南财大、西南交大、西南民大、成都体院、四川烹饪大专、四川行政学院、四川省委党校等）、众多人文场所（慧园、杜甫草堂、送仙桥艺术城、浣花溪公园、青年宫、宽窄巷子、百花潭公园、省博物馆、会展中心等）、高新西区的科技文化、西沿线的餐饮休闲文化、以芙蓉古城、金林半岛、金沙板块等为代表的新川西民居文化，构成人文城西的的元素。此外，破土动工的金沙遗址公园、500亩西郊艺术公园、100亩海斯凯体育公园、88亩天鹅湖公园、城西森林公园、1811亩中海国际社区等也从不同层面增强西城的人文气质。这是一个生态的城西。“花重锦官城”（杜甫）、“濯锦江边两岸花”（刘禹锡）、“二十里中香不断,青羊宫到浣花溪”（陆游）、“四十里城花作郭”（杨燮）“柳色专绕秦城绿 ”（李白）、“锦官城外柏森森”（杜甫）、“千古成都绿西浓”（杨亿）、“锦城葱郁遗踪遍”（何绍基）等古人笔下的“妙手偶得”勾勒了一幅城西所特有的生态化与田园化并存的图景，展现了城西以“花”与“绿”为主体的寥廓的视觉空间。如诗如画的金沙遗址公园、西郊艺术公园、海斯凯体育公园、天鹅湖公园、城西森林公园、花博会场地等为生态城西添加了强有力的注脚，以点睛之笔闪耀在人们的视野中，应运而生的是人见人爱的魅力城西。这是一个游赏的城西。元代费著在其岁华经丽谱中说：“成都游赏之盛 ，而俗好娱乐”一针见血地捕捉了这座城市的鲜明个性特征之一。而占地利之优且作为融载老成都地方文化的集大成者城西更是成都市区最有人文价值，让远道而来的游客流连往返的旅游观光目的地，藉丰厚的历史文化遗产与众多的现代人文场所以及独有的生态优势与富集的综合文化资源（西延线餐饮娱乐带、成温线的生态休闲园区、花卉种植休闲园区等），对接着富有闲情逸致的都市人们，同时给成都与外来游客创造了广阔的游赏空间，将城西打造成为“休闲之都”与“天下耍都”。这是一个贵胄的城西。浩荡的泯江水奔腾而来,灌溉土地与成都人的心田,几十里外山野上的熏风吹拂而下,城西这块上风上水之地,自古得天独厚。于是,富豪商贾,达官显贵倾集于斯,繁华故事绵绵不绝。城西，一个饱受千年水系都江堰润泽的人文之地，一处同现代大都市和谐共生的生态型现代总部基地，一个成都最适宜居住和生活的风水宝地第三部分 解读郫县在望帝故乡,在丛帝家园,在沱江水岸,有一座与成都零距离的城市,蕴藏着三千年文明灵气,记忆着古蜀历史之源。这是一片在沉寂中爆发的热土,高新技术开发区驻足于此,国家生态示范园在这里落脚,无论生活居住,无论创业财富,都将是尽情挥洒的广阔空间,因为这是西部21世纪财富生活空间,这是成都西部新中心,这是人居创业乐园。漫步在成都西部新中心,可以轻松拥有自己的家园；追逐在50多平方公里的高新区,可以放手开怀尽展才华郫县位于成都市西郊,紧邻中心城区,具有承接大都市辐射的最佳区位条件,拥有“近城而不进城”的级差优势。成都市新一轮城市总体规划确定的县城市发展定位：“成都西部新中心,以发展科教文化为高新区配套服务,建设既适宜居住,又适宜创业的综合性城市片区。”古蜀都郫县，是一座有着四千多年历史，文化遗存丰富的古城，据考证，郫城始建于杜宇氏王时期，县境内出土的大量遗迹及文物说明：郫县在春秋战国时期便有了古蜀国的文字，现存的四川省重点名胜古迹望丛祠及出土的东汉陶说书俑等文物印证了郫县曾是蜀文化的发祥地，经济政治中心。郫县是“天府之国”腹心地带，这里是中国长江上游文化发祥地，人杰地灵，是西汉大儒杨雄、严君平、何武，唐宋时代工艺制造家何稠和诗人张俞，现化文学家韩素音等名人的故里，有着灿烂的文化史和辉煌的文明史。古蜀是中国西部长江上游的古代文明中心，是中国文明的重要起源地之一，她有着悠久的始源、独特的文化模式和文明类型。夏商时代的古蜀文化主要表现为神权文明；西周至春秋战国的蜀文化主要表现为礼乐文明；秦汉时期，巴蜀先后在秦汉王朝的政治经济、社会组织改造以及文化变革和引导之下，逐步从独立王国性质和民族形态的文化向着秦汉统一帝国内的地域文化形态转型，成为中华文化一支重要的地域亚文化，在经济文化上获得了重要进步，同时又给汉文化以重要影响。汉魏之际，古蜀不但发生过蜀汉政权的兴亡，而且还是道教的重要起源地。天师道（五斗米道）成为全国道教的主干，铸成巴蜀文化的突出特色，在中国文化史上有着极为重要的影响。而丰富多彩的民族文化，又为南北朝的蜀文化注入了新内容。隋唐五代，巴蜀经济昌盛，文赋纷华，为“国之珍府”，而巴蜀文化与中原文化的大交流，大批文化名家入川，又使巴蜀成为全国文学最盛的一个地区，对中国文化的发展作出了重要贡献。宋代四川经济高度发达，文化上达到空前鼎盛的局面。文、史、哲名家辈出，时人指为“蜀学之盛，冠天下而垂无穷”；经济上发明了全世界最早的纸币“交子”，不论在中国经济史还是在文化史上都占有极为显赫的地位。宋元之际，蒙古（元）攻蜀，四川军民奋力抗战，不但延缓了南宋的灭亡，还迟滞了蒙古大军西侵亚欧草原的步伐，具有重要的历史意义。明代四川在元代经济凋敝的基础上有所恢复和发展。清代前期历时长久而规规模浩大的移民四川运动，引起了巴蜀文化的新变迁，成为近代四川文化的直接前身。近代四川文化绚丽多姿，造就了若干文化名家，在海内外享有极高声誉。20世纪初叶马克思主义传入中国，四川诞生了一大批著名革命家，对中国革命和建设作出了重大贡献。这是区位优势突出的“郫县”。郫县，古蜀国的故都、古蜀文化的发祥地，位于东经103度，北纬30度，属于川西平原腹心，地处西南特大中心城市古老、富饶而美丽的成都市近郊,距成都市中心约10公里，距双流国际机场约20分钟，系川西黄金旅游线的第一站，为西去世界级风景名胜区都江堰、青城山、九寨沟的必经之地。同时，郫县处于都江堰郫县浣花溪锦江这条从古至今最为优良的人居线上，且位于古蜀文化的中轴线上。这是生态环境良好的郫县。地处成都市上风上水的区域，其良好的自然环境，奠定了生态居住区的原始基础，属中亚热带季风性湿润气候。主要特点为：气候湿煦，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长，常年平均气温16摄氏度。郫县是国家级生态示范区，四川省全面绿化先进县。境内除西北角拥有一小块浅丘台地外，均属一望无垠的平原。这里是生生不息的都江堰上游灌溉区，水利资源极为丰富：柏条河、徐堰河、走马河、清水河等河道自西向东贯穿全县，四季奔流，奏响华美的乐章。境内农家小院星罗棋布，四季鲜花盛开，馨香醉人，竹影婆娑，田园风光秀丽如画。这是文化底蕴浓厚的郫县，素有“金温江，银郫县”之美誉的郫县孕育着数千年源远流长的古蜀文化，有着丰厚的历史文化资源与悠久的历史，有着很古老的居住文化。郫县郫城是古蜀人最早的定居点，是战国以来，成都平原上最大的三座城市之一。在距今二千七、八百年前的望帝杜宇时期，郫县即为古蜀国都邑。秦灭蜀国初期郫县建县伊始，至今已有2300多年的建县历史。县城所在地郫筒镇，秦汉以来即为县治，因历史上盛产郫筒酒而得名。作为古蜀文明的发祥地，郫县境内出土文物众多，历史文化遗址遍布全县，为成都市的重要文物保护区域之一。据蜀五本记华阳国志所载：在蜀立国先后有蚕丛、柏灌、鱼凫、杜宇、开明，其间杜宇移治郫邑。古蜀先王杜宇稼穑农耕、创立蜀国之地，曾留下“魂化杜鹃” “催民春耕”的美丽传说。迄今已发现的古蜀文化遗存主要有：1996年度全国十大考古发现之一的古城遗址，杜鹃城遗址、德源镇境内的商周遗址。而望丛祠、子云坟、何武墓、郫筒井、君平墓等胜迹保存完好。解放后出土的重要文物有：战国铜戈、战国铜矛、蜀汉铜弩机、东汉画像石棺、东汉陶说唱俑等。与此同时，由于蜀文化的长期积淀与渗透，郫县境内遗留的西蜀民风民俗十分醇浓，深远影响至今不减，且有着较多的民间歌舞、民间工艺品类。郫县素有“民歌之乡”的美称，一年一度的“望丛歌会”更是誉满中外。这是设施完善的郫县。郫县境内自东西走向有成灌高速公路、国道317线、成都市沙湾路西延线三条高速公路与高等级公路自东向西横贯全境，绕城高速环绕，高速公路辅道和高新西区区间道路更添便捷。犀安路、犀团路等6条南北走向的等级公路连全县，形成“三纵六横一圈”通达快捷的交通网络。全县公交线路已达23条，其中7条直达市区，在全市乃至全省率先实现镇镇公交化。此外,成都市规划中的地铁2号线已延伸到郫县郫筒镇（地铁2号线终点站为郫筒镇郫筒站）,未来交通更是如虎添翼。地铁经济,将为郫县住房带来巨大升值空间。郫县区域有西华大学、西南交大、成都中医药大学、成都理工大学以及在建的电子科大等高新校区和二级院校14所；有基础教育阶段的成都南洋学校、成都外国语学校等各类民办及改制学校10所；有公办幼儿园3所，个体及社会力量办园285所；县人民政府主办学校有成都电大郫县分校1所，完全中学4所；县人民政府主办学校有成都电大郫县分校一所，完全中学4所，职业技术学校1所（含2个校区）；义务教育阶段学校85所，其中九年一贯制学校2所（郫县实验学校、犀浦实验学校），初级中学15所，城镇中学2所，农村中心校19所，标小47所；全县中小学在校生6万余人，专任教师4076人，其中小学、初中、高中教师中具有大专、大学学历和研修生文凭的比例分别达到58.4%、52.3%与30.6%。这是时尚白领居住的郫县。瞄准高新西区未来几年发展趋势，为了吸引投资者、管理者、创业者与富有经济实力的白领阶层、成功人士居家置业于郫县，并为满足市区新一代白领阶层物业更新换代的需求，郫县未来的房地产发展将针对此阶层打造高品质的社区环境及高水准的生态环境，将重点开发规模达300亩以上中高档精品楼盘、高档连体别墅区、酒店式公寓、商务会所及文化、体育、健身中心、高档餐饮、休闲、娱乐中心等。这是伟人留下足迹的郫县。毛泽东、刘少奇、朱德、邓小平等党和国家德高望重的领导曾先后视察郫县，郫县沐浴在党的光辉之中这是中国盆景之乡的郫县这是中国豆瓣之乡的郫县郫县将是成都西部最适合居住的时尚居住中心。住成都好，住郫县更好！第四部分 解读项目一、项目概况本案位踞郫县一环路东东北段与东大街交汇处。领邸风范于幽雅而又繁华的鹃城中心,区位优势自然彰显；城区核心绝佳居住地块,地段价值弥足珍贵。项目经济技术指标用地面积16426.7建筑面积住宅建筑面积33600.554163.1商业建筑面积8253.5地下建筑面积12309.1容积率2.55建筑密度30.9%停车位地上停车位39辆319辆地下停车位280辆户数二房户78户278户三房户172户四房户27户六房户1户【品城西之味】伟大的意大利画家弗拉曾说过：真正的财富包括怎样用很少的东西来获得快乐。本案天然地隶属于上风上水的城西版块,以地利之优尽享城西的各种优势资源;同时作为城市宜居之地,又全然享受各种完美的城市配套,左右逢源,以“离尘不离城”与“进有繁华，退有优雅”的独特优势无可争辩地成为都市人士的第一居所。2005年, 城西的记忆正在被积累,一个兼容高新技术开发区经济与书香人文的新城西已然形成,其动人魅力不仅在于优越的生活品质,更在于其地段的升值潜力。【享精致生活】在城市中回归简约的居住风格,简约并不是简单,如同国画中的留白,疏密之间的取舍铸成了一门高深的学问,摒弃琐碎,去繁从简,以获取生活最本质元素的再生。本案的社区格局体现出一种精巧构思与雅致独到的设计。林木掩隐下蜿蜒的道路,是琴瑟舒缓怡人的旋律；待到傍晚,一行行橘黄的路灯渐次闪光,仿如钢琴柔和的旋律。建筑与绿化带错落有致,社区不求大而求精,追求每个细节的尽善尽美,每处风景无不透露出景致和谐的美感,庭院因精致而宁静,生活因轻松而自在。【纳书香之气】四川大学、西南交大、电子科大、西华大学、成都理工大学、成都中医药大学等14所大学与二级学院，成都外国语学校、成都南洋大学与两所国家级重点大学、一所国家级重点职高,这些名校回聚于此,书香馥郁,怡情养性。【得完善配套】地处城之中心,购物、医疗、银行、交通、休闲娱乐等配套设施一应俱全,咫尺之近,尽享成熟生活的魅力。结论：本案占据天时地利人和之优势,为后续营销推广与销售奠定了雄厚的基础。二、项目营销（一）成都市郫县经济态势及房地产市场分析1、郫县社会经济情况郫县地处川西平原腹心，是成都市卫星城。幅员面积437.5平方公里，辖犀浦、团结等19个镇，总人口48万人，非农业人口10万人。郫县古称郫邑，为古蜀国都城。公元前314年，秦灭蜀后设蜀郡，郫邑始称郫县，迄今已有2300余年。郫县历史悠久，人杰地灵，孕育出汉代哲学家、语言学家扬雄，宋代著名诗人张俞，清代名将罗应旒，英籍华人作家韩素英，世界著名男高音歌唱家廖昌永等古今名人。毛泽东、邓小平、杨尚昆、胡锦涛等党和国家领导人先后视察郫县。改革开放特别是小平同志南方谈话以来，郫县围绕建设中国西部经济强县，坚持以经济建设为中心，扩大开放、招商引资统揽经济工作全局，埋头实干，开拓创新，县域经济快速高效发展，综合实力显著增强，人民生活日益改善。先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态无范区、中国盆景之乡等。2002年，全县实现国内生产总值80.2亿元，比上年（下同）增长14.6%；人均GDP达到2020美元；工业增加值45.4亿元，增长17%；财政收入达到5亿元，实际利用外资2054万美元，出口创汇3966万美元；城镇、农村居民人均可支配收入分别达到8540坏分子和3424元。县域经济发展综合指数居全国百强县第89位，经济基本竞争力居西部百强县第7位，经济综合实力连续5年进入全省十强县。其中，犀浦镇为发展最快的一个镇，犀浦镇位于成都市西郊，距市区7公里，离县城11公里，史称“古晋兴城”，传说因蜀太守李冰治水时沉石犀成浦而得名，迄今已有2000多年的历史。全镇幅员面积28平方公里，辖18个村，7个街道居委会，总人口5.6万人，其中城区人口2.9万人，建成区面积3.8平方公里。国道213线和成灌高速公路并行穿越全镇，成都市绕城高速公路环绕城镇。2、郫县的悠久历史、灿烂文化历史建置郫县古称“郫”，最初以古蜀国的都邑闻名于世。距今二千七八百年前的蜀王杜宇、鳖灵，都以郫为都邑。秦灭巴蜀之后二年（公元前314年），在成都设蜀郡，挪作为该郡的属县，正式称为郫县。这是郫县建置的开始，建县至今（2000年）已有2314年的历史。县域在历史上累有变动。1958年崇宁肯县撤销后，大部分地区并入郫县。解放的迄1983年，隶属温江地区；1983年起归属成都市。郫县县城，秦汉时期设今马街场口外里许“古城遗址”处，汉末或六朝时期改迁今址。钟灵毓秀，人才辈出汉代著名哲学家、文学家、语言学家扬雄，西汉大司空何武，宋代著名诗人张俞，五代宋初大画家石恪，清代知名抗日将领罗应旒以及新中国诞生后的铁路工程师蓝田，著名化学家、中国科学院学部委员萧伦，当代世界著名青年歌唱家廖昌永等均为郫县籍人士。世界观著名文学家、社会活动家、英藉华人韩素音女士祖籍也在郫县。主要文物古迹历史文化遗迹众多，望丛祠、杜鹃城遗址、古城遗址、扬雄墓、子云亭等，被列入国家重点文物管理局主编的中国名胜辞典。此外还有何武墓、何公祠、郫筒井、严君平墓、梅花御井、蓝家坡山汉墓等。特色旅游及美食文化郫县有各种风格档次的农家乐、度假村、生态园上百家吸引众多省内外游客，而特色郫县豆瓣更是驰名中外，是经典川菜不可缺少的配料。另外郫县施鸭子、蒋排骨、磨房豆花等更是吸聚大批饮食名家前往。3、郫县基础设施情况（1）交通运输近年来，郫县先后投入19亿元资金用于基础设施建设。全县通车里程达704公里，其中等级公路密度达0.75公里/平方公里，国道213线、成灌高速公路纵贯东西，绕城高速公路、成铁西环线、温郫彭快速通道横跨南北，实现镇镇通等级公路、村村通黑色油路，形成了快捷、方便、高效的交通网络。而犀浦作为郫县的一个重镇，其处于老成灌路、成都市三环路与羊西线交汇处，拥有更为便利的交通。成都市三环路承担主要的客、货运流量，是一条快速便捷的经济通道，也是成都市最繁忙的一条公路。而老成灌路是我省一条重要的旅游通道。目前，有四条主要公交线路连接成都与郫县城区和犀浦。分别为：305路：金沙车站世界乐园（既C地块项目）郫县望丛祠；221路：西门车站世界乐园西华大学；96路：高新区泰山大道（C地块项目所在地）高新西区；54路：火车北站泰山大道高新西区。（2）城区道路郫县城区道路呈十字型分布，四通八达。穿城而过的主干道东西大街全长2.4公里，是“古蜀新城”的轴心，东接新城区和高新西区，西连以望丛祠为核心的蜀文化产业园。除东西大街外，郫县城区另有二环路沿线等六条主要道路，共约20多公里。新城市规划中，伴随城市功能分区的完善，各种道路基础设施也不断发展。犀浦镇主要有泰山大道，围绕大道，迪康大道、恒山大道、珠江江路等，而老成灌路、羊西线和三环路更是拉近了其与成都市区的距离。目前，郫县旧城区改造正式拉开序幕，道路配套的各种管线及公用设施按照高起点、高标准的要求建设，城市框架不久后将具规模。郫县对周围郊县的辐射力也将大大增加。4、郫县规划建设情况为尽快实现构建西部新中心的宏伟目标，郫县今年全面启动了旧城改造，按照统一规划、分期实施的原则进行。力争在三年时间完成强化城市风貌特色、完善市政基础设施建设、营造优美人居环境的目标。预计总投资达12.03亿。据总体规划，此次旧城改造将本着维护城市肌理，完善原有城市功能、空间形态和建筑形态等，本着充分考虑现状、尊重历史的原则，对城市进行功能分区。在分区上，一环路范围内，营造一种适于步行的亲切、自然、轻松的购物、经商、居住环境，打造几大步行街，在城市中心聚集商气。（本项目A地块就处于该腹地，能从中获得很好的商机）；二环路沿线以最大限度连片成块开发，构建花园型居住片区，形成郫县居住中心（本项目B地块即在该范围内）。休闲娱乐是郫县的一大优势，郫县规划以打休闲娱乐牌扩大其影响力，并将经营城市的理念贯穿在城市建设中的每一个环节中，在城市管理中引入ISO9000质量管理认证体系。（二）目标市场研究与分析1、郫县房地产业宏观市场郫县是成都市科技、文化、旅游卫星城，素有“银郫县”之盛名。郫县幅员面积437.5平方公里，辖19个镇，总人口48万人。郫县与彭洲、新都、金牛、温江、都江堰等5个县（市、区）的20个镇（乡）接壤，辐射范围极广。郫县近期目标力争用5年时间将县城片区建成15万平方公里的成都西部新中心城市骨架。郫县犀浦镇定位成都市高新西区，该区以发展电子信息产业和生物制药产业为主，高校林立，人才汇聚，是省、市、县政府实现跨越式发展的战略高地。2003年郫县城镇和农村人均可支配收入分别为8524元和3650元，达到较高水平。优越的区位优势、得天独厚的自然环境、悠久灿烂的历史文化、雄厚的经济基础、优惠的开发政策及安定祥和的社会氛围，为郫县房地产业实现跨越式发展提供了美好前景。（1）开发前景郫县旧城改造已经正式启动，整个县城从一环到二环，东机西北全方位发展。形成规划合理、管理科学的综合性城市片区，按现代化中等城市的发展规模进行建设。目前，整个郫县仅仅玉龙花园、新兴花园、福兴花园等几个新盘，房地产开发以低中档为主，均价1300/平方米左右。市场相对来说比较空缺，已开发楼盘并无什么特色，这为本项目的进入提供了很大的发展空间。犀浦房地产开发比郫县城区快，政府规划的实施使房价趋势逐年看涨，目前，均价达1970元/平方米。如此旺盛的人气使得对犀浦C地块的开发充满信心。（2）开发环境郫县是全国对外开放县和省市历史文化名城。作为国家乡村城市化试点县之一的郫县形成了以托普软件、大唐光纤为代表的信息电子产业；以百事可乐、乐百氏为代表的食品饮料产业；以迪康制药、旭华制药为代表的中药制药产业；以三国红少为代表的汽摩配件产业四大成长型特色工业支柱产业群。郫县农家旅游经济迅猛发展，培育出农科村、金沙村、筒春村等四季鲜花盛开、游客不断的旅游基地；建成了风格独特、新颖别致的农家旅游接待点405家；发展成为适应市民休闲需求、增加农民收入、带动农村商品经济发展的新产业。该县先后被列为：中药现代化科技产业基地、西部软件园、星火科技密集区、生态示范区、“两高一优”农业示范县、四川省对外经济开放特别试验区、省级工业开发区、“公司+农户”改革试点县、成都市卫星城、现代农业科技示范园区。（3）开发基础现代工业基础：郫县工业经济快速、高效发展。实施“工业富县”战略，充分发挥区位优势，加大扶持发展力度，工业经济持续、快速、高效发展。尤其是犀浦已形成电子信息、机械、建材、医药、食品等优势企业。英特尔、托普、百事可乐、迪康制药等国内外著名企业落户该地，已经形成重要的产业基础。现代农业基础：郫县县委、县政府围绕农民增收，充分发挥大都市近郊优势，提出了“面向市场，依靠科技，调整结构，增收富民”的基本指导思想，在长期的实践中探索出一条高效生态农业的发展路子，初步形成了优质粮油、优质蔬菜、特色花卉盆景、特色家禽家畜等优势农业产业，有力地推动了全县农业和农村经济的可持续发展。交通基础：郫县位于成都市西北近郊，与彭洲、新都、金牛、温江、都江堰等5个县（市、区）的20个镇（乡）接壤。县城东至金牛区界13公里，西至都江堰市界16公里，南至温江县8公里，北至彭洲界11.6公里，东北至新都县界12公里。从犀浦至双流国际机场经绕城高速仅15分钟车程。通讯基础：率先在全国开通电子邮局，实现村村通电话，形成涵盖有线通讯和无线通讯的方便快捷的通讯网络。有线通讯开通了国内、国际直拨程控电话，装机容量达13000门，电话覆盖率已超过20%。无线通讯的发展目前已开通A网、B网、G网和BP机省网直放，为用户提供了更为广阔的信息空间。全面推进多媒体信息网络、光纤电视网络、农村电话“百千万”工程，建成电信第二交换中心和18个模块局，程控电话扩容至10万门，犀浦建成四川第一个电话镇，实现了村村通电话，全县电话普及率达10.9部/百人。能源基础：县境内有1座220千伏变电站和2座110千伏变电站以及8个35千伏以上变电站 ，全县农网改造工程年底可顺利完工。天然气由四川省石油管理局和西南专网供应。完成了郫筒、犀浦、唐昌等12个镇民用天然气工程，全县供气能力达50万立方米。郫县天然气公司成都现代工业港配汽站的建成，保证了工业和民用燃气量和气压的稳定，能完全满足各类企业生产、生活用气需要。全县自来水厂12座，自来水供水能力达25万吨，镇镇用上自来水，自来水普及率达50%。2、区域市场分析（1）郫县房地产业发展历程早在1992年至1995年，郫县经历了一次大规模旧城改造，当时已经完成了县城主要街道临街危旧房屋的拆迁改造，建设了一批单位宿舍。当通过1998年以创建省级卫生县城为目标的城市环境综合整治，城区面貌得到较大改观，住房商品化也日益推进。现在全县拥有包括外资、合资企业在内的房地产开发商30余家，开发楼盘销售情况良好。（2）郫县近年房地产市场供求分析A、房地产交易价格稳定上升郫县2001年商品住宅平均价格为800元/平方米，2002年商品住宅均价涨为1000元/平方米，至2004年上半年，平均价格已经超过1600元/平方米，最高销售价格达到2300元/平方米以上不等，尤其是犀浦部分房价接近成都市二环至三环价格，超出成都部分其它郊区价格水平，与温江、华阳等地价格差距大大缩小。B、供需基本平衡郫县目前正在加紧促进城市商品房的开发，进行商品房开发的规划，郫县目前的房地产市场在逐步提高开发档次，各级房地产开发商争相进入，在稳步发展房地产业的指导方针下，房地产投资与销费基本保持平衡，既未出现商品房积压，也未出现短缺。3、郫县房地产项目现状（1）郫县房价趋势单位：年单位：元/平方米（均价）（2）郫县近年房地产发展趋势项目名称地址规模（亩）户型（）交房日期价格（元/）住宅商业福兴花园一环路东北城边街33108151.2304年11月136045006100玉龙花园望丛中路648号17.2105.05174.09现房125035003600惠丰丽城泰山大道与珠江路交汇处约1670160现房180010000水榭花都世界乐园对面4262.6286.4504年12月13006080金犀庭苑犀浦恒山大道中段2280.4144.8现房11006200钻石景翔苑犀浦路70号1856.92168.57现房1300暂无盛扬空中港湾犀浦恒山大道约10316404年2月1340暂无西区花园犀浦围城路300公寓3595多层87179部分现房2300暂无启明花园犀浦镇成灌公路旁1187026004年2月1400暂无由以上两个表格我们可以看到，近年内郫县房地产开发供应量将急剧增长，各个项目开发了逐步向规模开发和集中开发靠拢，区内房地产价格水平也将在这两年中稳步上升。（3）郫县现有楼盘个案分析枫林秀色项目内容点评项目地址郫县望丛中路该案地处二环路东南段,交通顺畅,四通八达,出行较为方便；小区内拥有1万的集中绿地,园林景观以水为主题贯穿整个社区,下沉式休闲广场,退台绿地是该项目最大的特色。主力户型为130150的三房两厅双卫房，增强了居住的舒适性。大部分的基础施工已经结束，部分楼幢外墙面的贴砖装饰工作正在进行；销售情况一般，主要是门前的道路影响了看房的购房者。总户数309户总占地面积45亩总建筑面积51095.47建筑密度不详容积率1.68绿化率36.2%建筑风格川西民居建筑形态多层、花园洋房公交线路305路配套不详开盘时间2005424可售套数40套房型面积90220平方米销售进度预售之中施工进度基础施工开发商四川鸿宇建设 四川大一房地产有限公司售楼地址郫县望丛中路395号价位2350元/平方米（均价）销售热线87923928 87923929上都项目内容点评项目地址郫县小北街该案位于郫县中心小北街，紧邻县政府与老百姓花园，社区由11+1层围合式景观小高层电梯公寓住宅与商业步行街构成；户型面积从50200不等，可以满足不同购房者的需要；目前地理位置优越，周边配套完善，交通便利快捷，居住十分方便。售楼部正在修建当中。总户数411户总占地面积3696亩总建筑面积约60000建筑密度不详容积率242绿地率25%建筑风格现代风格建筑形态电梯公交线路305、305A路开盘时间2005424可售套数411套房型面积50200平方米销售进度接受咨询施工进度基础施工开发商四川沈飞置业发展有限公司售楼地址郫县小北街（老百姓花园旁）价位待定销售热线87889999 87889966鹃城帝景项目内容点评项目地址郫县一环路东北段（与福博路交界处）该案位于一环路东北段，社区由多层与电梯公寓组成，小区内有游泳池、花园式儿童乐园、健身中心等供业主娱乐休憩；户型面积为126190，房型面积偏大给销售带来一定的困难；周边环境较好；步行5分钟就能到达繁华的商业大街，生活比较方便。首期推出的是多层楼幢，部分楼幢即将封顶。总户数432户总占地面积50余亩总建筑面积72331建筑密度不详容积率20绿化率40%建筑风格现代风格建筑形态多层、电梯车位261个公交线路305路开盘时间200579可售套数400套房型面积126190平方米销售进度接受预定施工进度基础施工开发商成都岁宝房地产开发有限公司售楼地址郫县一环路东北段价位2400元/平方米（均价）销售热线87886788 87886799滨河花园项目内容点评项目地址成都郫县望丛东路该案位于北二环路上，建筑外立面采用全天然石材，坡地式园林设计建筑风格；户型从83180不等，满足不同购房者的需要；周边交通发达，距城区繁华地段5分钟车程，生活条件基本能满足； 周边的居住环境较差。样板间已装修完毕。总户数332户总占地面积40余亩总建筑面积40000建筑密度不详容积率15绿地率35%建筑风格现代风格建筑形态多层车位地下69个公交线路305路开盘时间2005331交房时间2006618可售套数200套房型面积83180平方米销售进度预售40%施工进度部分楼幢即将封顶开发商成都安达祥和置业有限公司售楼地址郫县一环路东北段价位2400元/平方米（均价）销售热线87884888 87884999西华雅苑项目内容点评项目地址郫县红光镇广场该案位于红光镇西华大学旁，小区采用川西民居的风格围合而成；3000的生态河岸走廊即将修建，临河休闲商业正在修建之中；目前住宅销售情况较为理想，现在主推临街40个商铺，面积从4060不等，均价5000元/，交通便利，离沙西线3公里左右。基础施工已出地面四层。总户数191户总占地面积158亩总建筑面积21000余建筑密度不详容积率20绿化率35%建筑风格川西民居风格建筑形态多层车位130个公交线路305、221、4、7路开盘时间2005817交房时间20063可售套数95套房型面积71163平方米销售进度接受咨询施工进度基础施工开发商成都郫县力拓房地产开发有限公司售楼地址郫县红光镇广场价位1700元/平方米（均价）销售热线87988299 87986660嘉信.荷塘月色项目内容点评项目地址郫县南大街该案位于鹃城路上,紧邻鹃城遗址,小区建筑采用围合式布局,外立面简洁；小区内配套完善,游泳池、业主会所、网球场等供业主休闲娱乐；目前,社区周边环境还在整治之中,40亩的市政广场正处于拆迁阶段,小区附近规划中的300亩生态公园即将修建。准现房阶段,小区内的造景、绿化正在进行中。总户数135户总占地面积约17316总建筑面积21666.92建筑密度不详容积率126绿化率45%建筑风格川西民居风格建筑形态多层围合式建筑车位104个公交线路305路开盘时间200543交房时间不详可售套数约60套房型面积120140平方米销售进度销售过半施工进度现房开发商成都嘉信置业有限公司售楼地址郫县南大街1号价位1900元/平方米（均价）销售热线87862777 87862555西区御景项目内容点评项目地址成都高新西区红光镇沱江河畔该案位于红光镇沱江河畔，小区采用坡地式、结合前庭后院的建筑布局布置景观亭与观赏植物；户型面积有58208十几种户型可供选择；周边交通便利,城镇公交4、7路经过该小区；生活设施基本齐备,学校、医院等都在附近,周边整体环境较差。销售情况一般,咨询的购房者较多,购房的人员却不多,房价在红光镇属于较高的项目。总户数504户总占地面积64亩总建筑面积65000余建筑密度不详容积率15绿化率36%建筑风格川西民居风格建筑形态多层6+1、多层5+1车位353个公交线路3057路开盘时间2005714交房时间200610底可售套数400套左右房型面积58208平方米销售进度接受咨询施工进度基础施工开发商四川大一房产售楼地址成都高新西区红光镇沱江河畔价位1900元/平方米（起价）销售热线87985899 87960997（4）物业管理郫县房地产开发中不仅开始注重产品本身质量的提高，在产品包装尤其是物业管理上下足工夫。在售房地产项目中要数犀浦水榭花都物业管理水平最高，该项目特聘国内知名品牌公司“英联华（香港）物业管理顾问有限公司”全面介入小区物业管理顾问服务。物管无论从区内配套设施建设还是日常服务都在郫县独占熬头，并不压于成都其它房地产起步较早的郊区，甚至成都市区内的项目。但由于郫县在销售项目中以旧城改造项目为主，因此在小区规模、周边环境都不及其它开发项目，加上以本地开发商为主的开发队伍的开发经营管理观念相对落后，因此，导致旧城区开发项目整体较差，性价比较低。本项目处于绝好位置，加上符合现实但独有特色的现代开发管理理念，有足够的空间超越郫县现有水平。4、项目目标消费群特征分析郫县城市人口发展迅速，农业人口向非农业人口转移的速度加快，目前城市人口约占全市人口总数的1/5。随着整个成都房地产的发展，住宅郊区化正大步迈进。而郫县作为成都重要郊县，成为住宅郊区化的一大受益者。尤其是近两年西南交大信息工程学院、南洋学校、田径学校等已迁入犀浦，而百事可乐、乐百氏、托普软件等入住，都进一步加大了住宅群体化消费的力度，无论是郫县本地居民还是新入高知消费者，都对郫县旧城改造、犀浦快速发展给予了关注。这些为郫县房地产的发展带来了更多的机遇。如何抓住这些潜在的庞大消费力量，我公司通过对郫县和周边地区详细的市场调研以及大量的收集资料，对郫县房地产住宅和商业市场的进行更加详尽的分析：1、 影响投资决策的三大因素第一因素地段 升值潜力 投资回报率第二因素升值潜力 投资回报率 地段第三因素价格交通条件 投资回报率“地段”无可争议的成为影响投资决策的第一要素，“升值潜力”、“价格”分别排名第二、三名。其他提及率较高的因素还有：“投资回报率”及“交通条件”等。2、 商铺投资者的购买力分析（1）拟投资总金额从上图看出，65%的投资者的总投入可达到2532万元，3240万元的总投入者占17%，40万元以上的总投入者18%。在中高端客户群体（指投资部额25万元以上的投资者）里，逾80%的客户拟投资总额在2540万元之间。（2）最可能选择的购买方式63%的投资者选择一次性付款和分期付款，逾1/3的投资者选择按揭付款。（3）可承受的按揭首付款在选择按揭付款方式后，逾80%的投资者可承受1316万元的首付款，可承受16万元以上的不足20%。（4）可承受的按揭月供款选择了按揭首付款后，逾70%的投资者可承受13001800元的月供款，可承受18002600元的占26%，仅有4%的人可承受2600元以上。（5）投资回报预期 期望的投资年回报率可见，预期年投资回报率多在8%10%及以上。3、 商铺投资者的个人信息（1）年龄年龄层72%的投资者年龄在3049岁之间，29岁以下占20%左右，50岁以上的仅占7%。在中高端客户群体（指投资总额25万元以上的投资者）的年龄层中，以年富力强的中青年投资者为主流群体。（2）教育程度大专以上学历者超过70%，高中学历者占20%，初中学历者不足10%。在中高端客户群体（指投资总额25万元以上的投资者）的教育程度里，以大专以上学历的投资者为主流群体。（3）从事行业从事行业中，51%的投资者为私企经营者，其余份额比较多的是建筑业及房地产相关行业、自由职业者和社会服务业等，分别占14%、13%和8%。在中高端客户群体（指投资总额25万元以上的投资者）的从事行业里，以私企经营者身份的投资者为主流群体。（4）投资经历投资商铺和股票的排名前三位，分别达到60%和41%。其余为期货占9%，商务公寓、写字楼及其它均占7%，产权酒店占3%。（5）家庭月平均总收入61%的投资者家庭月平均总收入在10001元以上，收入在700110000元的占31%，7000元及以下的占6%。在中高端客户群体（指2560万元的拟投资总额者）里，以家庭月平均总收入在10001元以上的投资者为主流。（6）客户地区分布该图表可以看出，项目客户分布中有大半部分约51.3%来自成都市区，而郫县本地客户占了25%，可见郫县项目以成都市区和郫县本地为住。外地客户为15.9%，此部分在逐年增加。郊县客户群占总数的约7.8%，其购买潜力不可忽视。4、住宅项目的目标消费群体从地理上细分：传统城西、城南、高新区、高新西区、郫县、温江、双流、华阳、新津、崇州等成都市居民，省内其它地方，省外（以云南、贵州、西藏为主、沿海一带），在成都工作并向往与留恋“东方伊甸园”与郫县环境的人士。从购买人群上细分：市内（城西、城南、城北）人、郫县本地人、郊区（都江堰、温江）、外省人、外国人。从年龄上细分：以4060岁的人群为主。从工作环境上细分：以在成都市内与郫县工作的中等收入阶层以及个体经营者、自由职业为主。从经济状况上细分：个人收入在30008000元，家庭月收入在1500030000元左右的家庭为主。从购房心理上细分：以二次置业、自居购房（第一居所）及投资为主。其居家（不含投资）心理为：通常拥有良好的教育背景，对居家环境和私人空间有着较高的审美情趣希望拥有静谧的自然环境，宽阔的绿地、清新的空气、大面积的私家花园、自在的私密空间、方便的停车场、和谐的人际交流空间等。2、目标市场本项目是一个中小型的成都近郊住宅社区，其目标市场范围主要以成都城南及城西；目标客户的年龄应以4060岁的人群为主；目标客户的职业为公司企业中/高层管理人员，个体/私营企业主、教师/教授与科研人员以及自由职业者为主；目标客户经济状况以个人收入在30008000元左右，家庭月收入在1500030000元左右为主。项目总的目标市场为：成都市及高新西区、郫县（包括国有公司、私人公司、中外合资公司、中外合作公司、外资公司）的中高收入白领阶层、个体经营者以及一些房地产投资者。目标市场分析：项目在推向市场之初，社区环境的规划尚未完全实现，且项目的配套问题仍未得以彻底的解决。因此，项目应以适中的价格策略进行销售，以“物有所值”“物超所值”作为其重要的卖点之一。成都市中高收入家庭及个体经营者这类目标客户有着较高收入，对生活水平、生活环境的要求不断提高，追求着一种舒适自在的生活环境。“物有所值”是这类目标客户择楼的标准。而项目在入市时，以“以低开高走”的价格策略进行销售，而项目地处水秀景幽的郫县，从而吸引这类目标顾客。 城西、城西及城北居民城南生活着富人，城西生活着贵人，他们长期生活在形如筒子楼的电梯公寓内，“久在樊笼里，复得返自然”，渴求“市”外桃源。城北生活着大量的生意人，常年不辞辛劳，马不停蹄地奔波在由各种复杂关系构成的生意圈层内，将美好的生活享受“浪费”在孤注一掷的经营中，身心备受折磨，极力苛求生活“解脱”与身心“解放”。而近郊郫县正能满足他们的需求。同时，随着生活水平的不断提高，对住房的素质需求及生活方式的要求也愈来愈高；且