天悦龙庭发售时间延迟应对措施.doc

天悦龙庭发售时间延迟应对措施天悦龙庭项目按照预计的工程进度及推广思路，将于今年11月6日左右进行公开发售；但现阶段，受项目工程施工影响，项目工期将作适当后延，根据新的工程进度，预计项目将于12月18日左右进行公开发售。项目工程进度本身就晚于片区主要竞争对手幸福海岸、深业新岸线、金泓雅园、德业新城等，现受工程延期影响，项目入市时间将进一步后延，这将使本项目在片区竞争中处于非常不利的地位，那么，针对此种不利局面，本项目可以采取那些应对措施，来弱化不利因素，增加项目在片区的竞争力呢？一、 充分利用市场机会，提前认筹1、 竞争楼盘入市时机参照主要竞争楼盘工程进度幸福海岸、深业新岸线、金泓雅园、德业新城等项目的工程进度，结合深圳楼市的季节性销售规律，预测这些项目将在今年 9-10月份（春交会国庆）入市。届时片区竞争楼盘势必进行大规模的宣传推广，以增加项目影响力；届时，片区炒热势在必行；片区的热炒无疑增加了客户对于宝安新中心区的关注度，造成大批的客户用往片区。2、 本项目应对措施根据项目“提早入市，产品先走，建立形象”的营销策略，本项目可以在竞争楼盘宣传推广之机，采取提前入市，接受VIP认筹登记的方式，在项目前期宣传上做好铺垫、在项目包装上下足功夫，通过工地围墙、路旗、楼体条幅吸引片区内客户注意；通过售楼处前广场、绿化带、“廊院式”售楼处、“廊院式”样板房，“冲击”目标客户、打动目标客户、“抢夺”目标客户，进而赢得目标客户。二、 VIP认筹1、 认筹时机：1) 认筹时机考虑因素 9.30-10.4为秋交会举行时间； 10.1-10.7为国庆长假，销售黄金时机； 竞争楼盘会有部分参加秋交会，且大多会选择在10月份进行公开发售； 本项目将在12.18公开发售； 根据深圳操盘经验，原则上认筹时间不操过两个月解筹效果较佳； 宝安楼盘一般在开盘前半年就开始内部认筹； 本项目提早认筹，抢夺客户的营销思路。2) 认筹时机选择综合以上认筹时机考虑因素，结合项目工程现状及工程进度安排，建议本项目自9月30日秋交会开始之时正式开始收筹，12月18日解筹即进行公开发售。2、 认筹要求达到的形象条件：（结合与发展商会议） 临新湖路30米绿化、休闲带、小型广场全部完工，对外展示开放； 临新湖路三层商场外墙施工完成，以现楼的姿态对外展示； 销售大厅装修、装饰完成，投入使用； 从售楼处到中心园林二部自动扶梯投入使用； 二楼沿看楼通道园林部分架空层园林对外展示； 至少两套豪华装修样板房（其中一套4A1）装修、装饰完成，可以对外开放； 看楼通道包装完成； 其它：相关销售物料到位；3、 认筹的方式一般楼盘的VIP卡认筹，客户获得VIP卡，实际是获得了楼盘的优先购买权，具体的预选房号须到解筹日进行公开选房，一般采取按照排队或抽签顺序选房。根据我司对于豪宅客户的把握，这部分客户一般较有身份，对排队选房有抵制情绪；从我司宝安代理楼盘“融景园”销售现场也得到同样的反馈。在豪宅楼盘的销售过程中，认筹通常采用的是一种可以提前“预定房号”的形式，订金也比普通楼盘的订金高。因此，建议本项目认筹采取“预定房号”的认筹登记形式。4、 VIP卡的运作形式：在项目正式开盘前，为了积累更多的诚意认购客户，采用VIP贵宾认购的推广形式，所有前期诚意认购的客户，都必须缴获10000元的诚意认购金，作为预定房号的诚意金；获得VIP卡的客户同时可以获得发展商提供的一定折扣的购房优惠，比如所有诚意认购的客户，均可以获得总楼价5%的优惠，而诚意认购的VIP卡购买金额，将会自动转为楼价（或订金）的一部分，并且可以享受VIP金卡的优惠及服务。三、 项目前期宣传铺垫1、 思路：既展示项目高档形象、同时又能留有悬念；2、 核心攻击点： 电视冠名，提高知名度如深视“剧场”；购买深视“龙光天悦龙庭剧场”冠名权（或者宝安有线电视翡翠台“龙光天悦龙庭” 转动游标【“龙光天悦龙庭”、“从空中覆盖宝安”、“27879888”】），在前期迅速提高楼盘知名度，为下一步楼盘的正式推广奠定良好的基础。 封锁户外户外广告牌户外灯箱户外指示牌【详见户外广告选址建议】异形户外广告牌吸引市场关注 公益形象大使参加公益活动，使龙光地产以“善者人翁”的形象在宝安区深入民心，让目标客户对龙光地产及天悦龙庭形象产生良好的印象，同时也将项目的品牌在该区深化，扩大知名度；发展商赞助市政，或是与市政合作。如更换片区的所有垃圾筒，注明由龙光地产赞助；赞助西部山区失学儿童基金，并通过宣传，以强化发展商“善者人翁”的形象，同时也体现项目尊贵而大度的形象； 建设部3A大奖；让天悦龙庭获得国家权威部门建设部的设计大奖，如3A大奖或者建设部康居示范小区，从政府权威部门认证体现项目的片区卓越性、顶端性及差异性，使得项目在片区竞争中能脱颖而出；建设部3A大奖的获取时间大约在一个半月到二个月，若本项目从5月底开始着手此项工作，则项目预计在7月底可以获得建设部3A大奖；9月30日为深圳秋交会，本项目刚好可以利用秋交会这一平台，向全市人民展示天悦龙庭，让天悦龙庭获得建设部3A奖深入全市人心；使得市民产生联想“建设部3A奖龙光天悦龙庭” 、“龙光天悦龙庭建设部3A奖” 高文安样板房；聘请国际知名室内设计师担纲设计项目样板房设计，将项目特点进行最大限度展示；通过国际市内设计大师炒作天悦龙庭样板房，让此样板房既有“名”，同时希望通过本样板房最大限度地展示项目特色，从视觉上，感受上彻底征服受众； 廊院住宅革命（建筑大师、风水大师、养生大师、环保大师）举办深圳市“廊院健康住宅革命”宣言：邀请建筑大师、风水大师、养生大师、环保大师分别从建筑规划设计角度、风水角度、养生角度、健康环保角度论证