朝阳、通州的市场分析.doc

市场楼盘情况 30北京在售主流楼盘调查:涨幅超过100%的楼盘达12% 2009-12-11 统计调查北京楼市50个在售的主流楼盘 今年涨幅超百分百的楼盘达到12% 今年北京楼市再现暴涨。本报统计北京今年在售的50个主流楼盘，涨幅超过50%的楼盘占到八成，涨幅超过100%的楼盘达到12%。多个楼盘的涨幅超过2007年的幅度，几乎所有老项目后期的售价达到历史最高，今年成为北京楼市价格最为疯狂的一年。暴涨的房价让普通百姓的购买承受能力逐渐下降，越来越多的刚性需求被房价再次抛弃。 涨幅最高达到156% 北京在售的50个主流楼盘统计发现，约有41个楼盘今年的涨幅达到50%以上。数据显示，涨幅较快的主要集中在9000元15000元/平米的中端楼盘，这些楼盘从6月份开始出现了价格的快速上扬，每个月每平米都有上千元的涨幅。多数楼盘的房价在10月或11月达到其历史最高，部分楼盘前11个月上涨的价格达到10000元/平米，比如北京奥林匹克花园，年初的均价约为9000元/平米，目前的报价为18000元/平米，上涨了9000元/平米。如果年初购买100平米的房子的话，购买者在一年内就能获得90万的收益。 统计数据显示，50个统计主流楼盘中，涨幅超过100%的楼盘占总量的12%，其中涨幅最高的楼盘为太阳公元，首次开盘时的价格为18000元/平米，目前报价为4200046000元/平米，涨幅竟然达到156%，是目前已知统计中的涨幅最高的楼盘。“今年北京楼市是普涨，所有的楼盘都出现价格上扬，开发商至少一个月都会上调一次价格。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出，如果是今年一季度开盘的项目，到四季度涨幅肯定会超过50%，年初买的房子，每平米长个三五千很正常。 刚性需求再次被抛弃 房价大面积普涨，一方面产生了数量巨大的百万富翁。年初只要买一套120平米的房子，到年底至少能够有60万左右的收入，上涨幅度高的楼盘则能达到100万的房价上涨收益。另一方面则是快速上涨的房价，将越来越多的普通购房者抛弃。尤其是一些刚性需求的购买者，已经没有能力承担起如此高昂的房价。 以鸿坤理想城为例，年初的时候该项目售价仅有8000元/平米，目前房价已经上涨到16000元/平米，涨幅达到100%。“年初的时候我本来准备购买这个项目的房子，按照目前的价格来看，已经买不起了。”陈先生告诉记者，他年初看中鸿坤理想城120平米的房，按照当时的单价他只需要96万就能买到，而现在则需要192万元，一年内就上涨了100万元。陈先生表示，一方面，他无法接受这种不理性的上涨，另一方面，他确实买不起了。 “暴涨的房价再次将刚性需求抛弃了。”北京理工大学房地产研究室主任周毕文博士指出，今年北京房价上涨得太玄乎了，而且幅度已经超过了老百姓能够承受的底线。他同时指出，虽然目前房子仍在热销，但购买者更多的是来自投资性人群，他建议政府有关部门应该冷静地梳理房地产政策，一些鼓励性的宽松政策应该有针对性地适度收紧，否则北京房价还会膨胀式飙升。 项目名称 项目位置 目前报价 开盘价 上涨幅度 目前在售户型 太阳公元 朝阳区北三环北 42000-46000 18000 156% 292平米的四居 天鹅湾 朝阳区黄杉木店路 25000平层 20000复式 127% 仅剩六居 （相当平层11000元）世纪星城 通州区通朝大街 15500 7400 109.5% 40-140平米 中堂 丰台区西四环中路 25000 12000 108% 155-230平米 北京奥林匹克花园 朝阳区东坝中路 11月底18000 8990 100.2% 暂时无房 鸿坤理想城 大兴区西红门 16000 8000 100% 66-120平米 新通国际花园 通州区梨园站北侧 15000 7639 96.4% 104-117平米2居 中海紫御公馆 崇文区陶然桥东南 35000 18000 94.4% 60-90平米一至二居 （12月26日开盘） 富力又一城 东南五环外 17000 8914 90% 5号楼149至165平三居 禧福汇 朝阳区西大望路 29000 15466 87.5% 190-210平米三居 东湖湾 朝阳区望京 28000 15000 87% 197平米三居，217平米四居以及339平米跃层 合生麒麟社 朝阳区望京 20000 10800 85% 63-88平米、130-160平米 DBC加州小镇 八通线临河里站南 12500 6818 83.3% 88-97平米二居 北京新天地 朝阳区管庄 18500 10099 83.2% 60-100平米一至二居、120-170平米三至四居 远洋万和城 朝阳区亚奥区域 38000 21081 80% 217平米和260平米大户型 北京华侨城 东南四环 22000 12269 79% 几套大户型尾房 金隅万科城 昌平区 12000 6730 78% 75平米两居、125平米三居 润泽悦溪 朝阳区北苑 18000 10184 76% 暂无房源 唐宁one 海淀区中关村 40000 22896 74% 12月底40-60平米小户型入市 华润红山世家 宣武区广安门外大街 27000 15513 74% 40-90平米 大成郡 丰台区西四环 23000 13303 73% 85-260平米 金色漫香林 南五环大阳坊桥 19000 11097 71% 小户型电梯洋房、大户型花厅洋房和情景叠墅 天时名苑 通州区北苑环岛 15000 9000 66.7% 150平米左右三居 （今年新盘此为6月开盘价） 融科香雪兰溪 亦庄马驹桥居住区 13000 7818 66% 89平米三居，86平米两居 万象新天际 朝阳区东苇路 17500 10596 65.2% 120-140平米二至三居 （即将开盘） 阳光上东 朝阳区东四环北路 38000 23000 65% 248平米四居 中体奥园 丰台区长辛店 16000 9800 63% 252-346平米 美利山 朝阳区百子湾 20000 12498 60% 70-80平米一居 首城国际中心 朝阳区广渠路36号 21500 13518 59.0% 80-180平米二至四居 （即将开盘） 首开常青藤 朝阳区东坝 14200 8969 58.3% 预计春节前后推出新房源二居、三居 亿城西山华府 海淀区上地 29000 18402 57% 240平米、260平米、280平米平层和复式 绿城百合公寓 房山区良乡 9800 6300 56% 190-206平米 MOMA万万树 顺义中央别墅区 19000 12300 54% 别墅 保利西山林语 海淀区西山 18000 11850 52% 90平米两居、92平米小三居 世华水岸 南三环外 20000 13130 52% 105平米两居、150平米三居，近期开盘 瑞雪春堂 房山区良乡 9800 6435 52% 56-120平米 圣世一品 京广中心大厦北 45000 30000 50% 83平米-267平米一至三居、201-399平米跃层 万年花城 丰台区花乡 18000 12000 50% 60-135平米 K2海棠湾 通州区云景东路 15000起 10000 50% 12月中下旬推新量，45-330平米 （今年新盘此为7月开盘价） 中信城 宣武区菜市口南大街 28000 18793 49.0% 85-123平米二至三居珠江帝景 朝阳区西大望路 29000 19722 47.0% 仅剩1套三居 首创禧瑞都 朝阳区东三环 65000 45000 44% 天禧110平米至400平米 林肯公园 亦庄核心区 15500 10901 42% 31至71平米小户型，210至250平米大户型，精装公寓 天恒乐活城 房山区良乡 8500 6050 40% 90平米两居 世界名园 房山区窦店镇 8000 5800 38% 88-150平米 银河湾 朝阳区西八间房1号 30000 20000 33% 90-160平米 一瓶 宣武区陶然亭路 33000 25071 31.6% 169平米三居 【世纪星城】 涨幅109.5% 探底后强势复苏 涨价之最 世纪星城是一个超百万平米的大盘。调查显示，目前世纪星城的价格已达到15500元/平米，而在今年1月份，该项目成交签约价格仅为7400元/平米，涨幅109.5%。 从调查结果来看，通州不少项目都出现了较大幅度的上涨，世纪星城只是代表之一。有业内人士表示，通州项目之所以涨幅大，重要原因是其今年年初的价格起点非常低。去年的楼市低迷期，通州房价的最低记录不断被刷新，去年10月，新通国际花园推出6800元/平米起的价格创出新低，世纪星城的价格也逐步下行，1月份均价探底至8000元/平米左右。 在经历了去年底今年初的低谷之后，北京楼市开始了从复苏至狂热的历程，世纪星城的价格也重新进入了上升通道，而项目的持续热销无疑又成了其涨价的推手，今年8月份，世纪星城的价格跨过万元大关，该项目负责人当时接受记者采访时表示，东四环内已基本上没有2万元/平米以下的房子，所以通州相比之下仍然是价值洼地，还有相当大的提升空间。12月份，世纪星城又开盘推出了一批小户型，均价达到了15500元/平米。 业内人士分析认为，以世纪星城为代表的通州多个项目今年出现价格大涨，也与区域大环境分不开。一方面，6月份通州九棵树地块拍出了超底价1倍多的17.4亿元折合楼面价约6265元/平米，创下通州项目新高，地王效应为房价打了一针“强心剂”。另一方面，通州还有一些有力的利好支撑，比如两广路延长线的修通预期、通州新城的规划和CBD东扩等。【鸿坤理想城】 8000多到16000，售价一年翻番 8月9日，位于大兴西红门的鸿坤理想城开盘，均价13000元/平米，其中有些户型和楼层更达到了14000元/平方米，单价直逼15000元/平米。这也直接奠定了理想城在大兴区域的价格标杆地位。北京房地产交易管理网数据显示，春节后该项目的均价才8500元/平米左右，去年年中，鸿坤理想城最低卖过6800元/平米，而不到半年时间就跃至13000元/平米。 7月份大兴数块土地的推出成为推手。7月，黄村新城北区23号地、10号地、16号地的成交溢价率超过100，其中保利地王楼面地价近7300元/平米，这直接刺激了大兴在售项目如鸿坤理想城等坐地涨价。在8月9日的开盘现场，购房人看到，售楼处有个牌子，上面列举了保利大兴地王的楼面地价及成本，得出结果是，保利大兴地王要卖到12000以上才有赚头。 鸿坤开发商方面表示，项目价格上涨，一方面是低开高走的策略，另一方面，也跟产品类型以及目前市场大势有关，同时，宜家落户大兴等利好消息正式确认，也是提价的直接原因。 此后，整个下半年，鸿坤理想城数度开盘，价格一路上涨，从13000到14000，用了二三个月的时间，近日，远洋地产亦庄地王拍出后，楼面地价达到18000元/平米，这也刺激了同在大兴的鸿坤理想城再次涨价。该盘最新消息显示，即将于12月中旬开出的新楼栋，售价将达15000-17000元/平米。【中堂】 9000到25000，先补涨，再领涨6月6日，位于西四环的中堂四期2-3号楼开盘销售。2-3号楼为26层板楼，户型面积150-220平米的三居、四居，开盘均价16000元/平米。开盘一次性付款9.2折，首付60%则有9.6折优惠。而据记者了解，中堂今年1月11日开盘时均价仅为12000元/平米，一次性付款7.8折，也就是9000多元/平米。而此次新开盘的售价已冲高至16000元/平米。 对此，中堂项目有关负责人对记者表示，这次提价也不是因为产品有很大区别，只是恢复正常的市场价。他说，1月份开盘是在整个楼市最困难的时候，开发商的资金很紧张，为了回笼资金救命，压低了价格，几乎是以成本价出售的；而在4、5月份之间，项目基本上没有房子可卖，是个空档期，此次开盘只是一次“补涨”，也是与周边项目和正常销售价格水平看齐。 据该人士介绍，中堂当时是参照周边在售项目定价的，如大成郡为16500元/平米，远洋沁山水三期卖到了14500元/平米，万科中粮紫苑是其主要竞争对手，而紫苑的价格为17000元/平米。 此后，随着西四环供应量的紧缺，远洋沁山水售罄，大成郡、万科中粮紫苑一度封盘不卖，中堂房价一路随市场大势走高，9月提价至18000元/平米，11月突破2万元/平米大关，目前已达25000元/平米，领涨西四环区域。【太阳公元】 超低价入市 随后赶超星河湾今年4月份，太阳公元为入市预热，曾通过媒体进行价格竞猜的活动，当时有人报出2万元以上的单价，但是开发商最终的入市价格为18000元/平米起，业内纷纷走关系买房。当时开发商在接受采访时表示，谨慎入市的原因是这个楼盘的体量较大，70万平米后期还需要预留上涨空间。随后，该楼盘的价格迅速拉升，主要的策略是升级产品类型，先将最好的楼座以楼王的概念推出，越过25000元单价的门槛，第二批楼王就突破了3万元的单价。 从最新的数据来看，该楼盘对外报价43000元-46000元/平米，甚至超过了星河湾的报价，不过开发商又表示，尽管一路高涨，但目前无房可卖。该项目价格涨幅不仅创下今年北京楼市之冠，其销售额也突破38亿元，成为今年北京楼市目前为止销售总额最高的项目。 东北三环的区位概念是其价格赶超星河湾的主要原因，在东四环外不少楼盘的报价都已经超过3万元的背景下，开发商突破四万的心理意图很明显；而周围的可售楼盘很少，太阳星城只开过一次盘，目前报价已经超过3万元，同区域内可比的房子基本没有。很多购房人在现场都表示没有选择的余地；在不断调整价格的同时，开发商也不断公布利好消息，如公园开放、全程名校教育等，逐步抚平了买房者的心理落差。北京房价前10强楼盘名单 最高价每平破7万北京房地产交易管理网日前发布了2009年第四季度的成交价格30强，东钓鱼台家园以成交均价70156元/平方米稳居榜首，30强均价均已超过3万元/平方米。 据榜单显示，东钓鱼台家园延续三季度排名第一，价格由66026元/平方米的成交均价上涨到70156元/平方米，涨幅为6.3%，四季度成交17套。榜单表明，去年四季度北京楼盘成交价格30强全面进入3万元时代，排在第30名的天鹅湾名苑成交价格也达到33696元/平方米，另外，从榜单来看，成交单价4万元以上的楼盘达到18个，相比三季度多了8个。以下为北京房价30强榜单：项目名称开发企业名称批准住宅套数四季度成交住宅套数四季度成交住宅面积四季度成交住宅均价钓鱼台七号院中赫置地投资控股有限公司8722769970639北京四季世家长青有限公司211451236863099盘古大观北京盘古氏投资有限公司19211668162619合生霄云路8号(京房售证字(2009)102号)北京新京润房地产有限公司224281223851586西单上国阙北京鹏睿房地产开发有限公司34373049834首创禧瑞都首创朝阳房地产发展有限公司37237555146076西绒线26号(京房售证字(2009)215号 )北京西单佳慧房地产开发有限公司4215643945610盛世一品北京市双建房地产开发有限公司6716381945457嘉里星源汇北京嘉里华远房地产开发有限公司30972664445169紫御府北京市金梦圆房地产开发有限公司643105143844远洋万和城(京房售证字(2009)127号 )远洋地产有限公司1809248843839悠唐麒麟公馆(京房售证字(2009)208号)北京兆泰置地（集团）股份有限公司19811146741734三里屯SOHO公寓北京搜候房地产有限责任公司6583957023539928正源金融世家北京万维润地房地产开发有限公司44853574738918太阳公元北京东方信远房地产开发有限公司14423638838678盛世一品(京房售证字(2008)35号)北京市双建房地产开发有限公司20033758738437缘溪堂北京安华世纪房地产开发有限公司10013505037821远洋公馆（二期）北京林达华夏房地产开发有限公司96365037819华远九都汇北京金秋莱太房地产开发有限公司239731547137577北京尊府北京晨昱泰和房地产开发有限公司493109808836557远洋万和城(京房售证字(2009)222号 )远洋地产有限公司26428435736335屯三里北京京茂房地产开发有限公司264215235995国奥村国奥投资发展有限公司20437781235584唐宁ONE(京房售证字(2009)117号)北京龙湖时代置业有限公司24677799935487中海紫御公馆北京中海豪峰房地产开发有限公司53149399934447（以上统计数据是按北京市房地产交易管理系统进行现房网上签约的住宅（除楼栋地上总层数在3层以下房屋和别墅不计算在内）按成交均价最高的前三十名项目进行统计）钓鱼台七号院：项目在售户型面积320-470平米南北通透平层，810-1000平米复式，均价70000元/平米，每套2000万起。钓鱼台七号院为精装公寓，装修标准8000元/平米，期房，预计2011年5月入住。钓鱼台七号院项目位于北京西部海淀区玉渊潭公园北岸，介于西三环与西二环之间。项目东至钓鱼台国宾馆，西至亚洲最大樱花园，北接阜成路，南距玉渊潭61公顷水面约80余米。地块北侧的阜成路为本案目前的主要出行干道，未来项目北侧还有一条30米宽的尽端式市政规划路可直接抵达西三环。项目西通中央政务区，其是整个国家高级政治枢纽带；北近中关村，聚集了大量顶级教育科研机构。钓鱼台七号院项目总占地1.6万平方米，建筑面积4.3万平方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑。钓鱼台七号院在城市中心区独享稀缺公园环境，距玉渊潭公园61公顷湖面仅80余米，坐望75万平米皇家园林，西侧为亚洲最大的樱花园。鸟巢边豪宅盘古大观公寓63000元起项目目前在售户型为660平米和680平米平层公寓，毛坯装修63000元/平米，精装修78000元/平米，可看现房和样板间。项目分为A座写字楼；B、C、D座国际公寓；E座为酒店。2010年5月1日入住。 盘古大观项目位于北四环中路、亚奥核心区，距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米。其中写字楼建筑面积为13.93平方米，其中地上39层，地下5层。盘古大观项目高达3.75米的标准层高，绝佳的地理位置，不可复制的景观，最为买家所欣赏。另外，买家更为看好的是奥运会后，随着相关配套的不断完善而给奥运区域带来巨大的增值空间，以及亚奥区域成为北京新的城市中心所带来的广阔商机。东北2环精装公寓北京四季世家在售240平2居北京四季世家：项目在售精装公寓，均价85000元/平方米，户型面积240-318平方米2-3居室。项目为22层板塔结合式建筑，3梯3户或2户。精装修，容积率为5.95，2010年底入住。北京四季世家位于北京第三使馆区腹地，已经或即将进驻的包括美国、韩国、日本、印度、以色列、马来西亚、文莱等国大使馆，西距东三环主路500米，东距东四环主路1500米，西部毗邻以燕莎购物中心、凯宾斯基饭店等为中心的燕莎商圈，是京城传统的高档涉外地区。合生霄云路8号精装全款95折均价68000元目前均价68000元/平米，一次性付款95折，按揭96折优惠，精装修。项目位于朝阳区宵云路18号，在售户型面积450平米-1000平米，项目规划7栋板楼，2010年11月入住。合生霄云路8号处于北京第三使馆区的核心位置，为丽都、燕莎两大商圈所包围，处在朝阳区麦子店路、东北四环、霄云路和亮马桥路所围合的区域，紧临机场高速。合生霄云路8号总规划用地面积108公顷，规划建筑用地20公顷，集高端住宅、5A写字楼、旗舰商业中心、超五星级酒店式公寓为一体的大都会高尚生活中心，是国际级、多元化的超大型都市核心建筑综合体；其中，现阶段开发一期高端住宅，总建筑面积为27万平米。西绒线26号在售大三居3月1日前购房92折目前在售户型面积330-1300平米。330平米大三居在1、2层，最低价44000元/平米；370平米大三居3-8层；5梯3户。截止2010年3月1日购房可享受9.2、9.3折优惠。西绒线26号位于位于西城区西绒线胡同26号，地处市中心西二环内的繁华地段。是一个占地面积1.275万平方米，建筑面积8.367万平方米，拥有2栋塔楼的小型社区。作为二环内稀有的新推出楼盘， 西绒线26号拥有便捷的交通，多条公交线路和地铁都从此经过，住在这里可以方便的到达市里的任何地方。西单上国阙在售160平米二居现房55000元均价55000元/平米，现有160平米的二居、280平米的四居，及450平米的顶层复式，为共15层，1-2层会所，3-4层已售，12月底交房，物业费5.8元/月。西单上国阙由2栋15和17层板塔结合楼组成，总建筑面积为24800平方米，户型属于正南正北、主力户型南北通透、70年产权的板塔纯住宅，主力户型280至290平米，四室两厅两卫明厨明卫，和四室两厅两卫主卧带书房和佣人房。另外一号楼、二号楼各有两套空中别墅，每套面积在450平米左右。西单上国阙是为各界“领袖总裁”量身定做，是可三代人居住，享受天伦之乐的豪宅臻品，为极少数人才能拥有的人生典藏，上国阙各项设备设施均为一流领先水平，并聘请国际知名的一流物业公司戴德梁行，对社区物业服务做顾问管理。CBD核心区精装大宅首创禧瑞都3月推新天瑞2号楼在售面积为110平米两居至170平米三居，均价58000元/平方米。天瑞1号楼预计2010年3月开盘，天禧在售350-400平米户型，天禧65000元/平米起，一次性97折，按揭99折。 首创禧瑞都位于东三环京广桥东北角，新央视正北50米，坐享央视、文华酒店和媒体公园等配套资源，是CBD核心区仅存的住宅项目，也是拥有最高端配套资源的项目。随着CCTV的进驻，CBD开启了双核心时代，由CCTV、环球金融中心、京广中心 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)、北京国际中心 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)形成了与国贸并驾齐驱的新核心。新源路嘉里星源汇均价40000元总价360万起目前均价40000元/平米，最低总价360万起。项目位于朝阳区新源路与新源南路交叉口，由东、西两塔构成，共计317户。嘉里星源汇东塔为18层，西塔16层，电梯有2梯6户、2梯4户、4梯3户。项目目前还有户型面积80平方米左右一居大约7套，均价45000-60000元/平方米，40多套160-330平方米两至四居，均价50000-70000元/平方米，总价360万/套起，现房。嘉里星源汇地处东二环外，位于朝阳区新源街与新源南路交叉口，西侧临近东直门交通枢纽，东侧距离东三环亮马桥500米，北侧临近首都机场高速公路，南侧靠近亮马河与第二使馆区。隶属燕莎商圈，与燕莎友谊商城、凯宾斯基、长城饭店、昆仑饭店、京城大厦以及设立77个发达国家外使馆的第二使馆区相邻。东三环内圣世一品在售2居46000全款95折目前B、C、D座在售，均价46000元/平米，精装修。项目位于朝阳区白家庄西里5号(京广中心北100米)，C座为22层板塔结合楼，户型面积为155-255平米两居、351平米复式三居和381平米四居；B座为22层板楼，在售户型面积为229平米三居；D座为21层塔楼，在售户型面积为150平米左右两居，2010年5月入住。一次性付款95折，银行按揭98折。圣世一品位处北京市朝阳区三环以里，毗邻中央电视台新址，对面是团结湖公园。是北京市最重要的商务和办公区域(CBD核心地段)。项目占地面积21527.9平米，内部规划为B、C、D共三栋楼，其中B栋为板楼、C栋为板塔结合、D栋为塔楼。精装修户型种类较为多样化，充分满足不同业主的住宅需求。据了解，随着东三环区域土地的日益稀缺，楼盘放量的步伐也已经明显趋缓，5月京城楼市有近50个项目放量入市，其中东三环的楼盘放量仅2-3个，以高端商务人士为目标客户群的圣世一品极有可能成为CBD核心区的最后一个高端楼盘。北京通州2010年北京通州楼市将再度发力。根据多家网站的统计数据显示，2010年通州将有不少于10个楼盘入市，包括远洋通州项目、北京ONE、合生滨江国际公寓等纯新盘，以及K2海棠湾、珠江拉维小镇等老项目的后期。业内专家表示，受2009年通州楼市一系列利好消息的影响，通州区域已成为业内关注焦点，而K2地产、龙湖、合生、远洋、金隅等知名房企的进驻，使2010年的通州楼市备受人们期待。据不完全统计，目前通州在售项目已经超过30个，其中有一半以上是在2009年年底集中入市，如K2海棠湾、龙湖蔚澜香醍、时尚街区东区、华业东方玫瑰、阿尔法社区三期等，2010年将是这些项目的集中推盘期，届时通州楼市会进一步加大放量。“2006年以后，通州就很少再有大面积住宅入市。”一位通州开发商这样认为。据其透露，从2006年开始，通州区域因住宅供应量迅速减少，导致区域内住宅价格出现了一个快速攀升期，尤其是2009年下半年以来，区域房价涨幅普遍达50%。截至目前，通州楼盘均价已达14000元/平方米，最高价已达20000元/平方米。随着2009年通州区域诸多利好的涌现，通州楼市的成交量也开始攀升。据搜房网统计的2009年11月北京各区域销售排行榜显示，通州的期房成交为716套，居北京楼市第4位。据安居客最新数据显示，望京、亚运村、回龙观、朝青、通州梨园等区域是2009年12月最受人们关注的二手房区域。“2010年，通州将迎来新一轮的放量高峰。”业内人士表示，届时将带动通州进一步成长为热点区域。此外，2010年通州集中入市的楼盘主要以高品质住宅为主，如K2海棠湾、龙湖花墅香醍等高端项目。随着K2地产、龙湖、合生、远洋、金隅等知名房企相继进军通州，必将带来区域品质提升。在这种趋势下，通州的房地产市场前景备受业内外看好，区域目前在售项目的销售业绩也一路走高。如K2海棠湾入市不到5个月便销售1700余套，销售金额达19亿元，充分表明随着区域利好呈现，高端楼盘热销的环境已经完全具备。从居住价值来看，该项目和北京五环内价格在30000元/平方米以上的高端项目已难分高下。北京CBD东扩带动通州房价站稳万元以上CBD东扩为区域楼市带来大量需求，通州房价集体攀升已成为09年区域楼市主旋律。目前，通州区在售项目约20余个，整体销售行情一路看好，整体价格已站稳万元以上。中新社援引京华时报12月11日的报道称，通州房价集体攀升已成为2009年区域楼市主旋律。部分业内人士甚至认为，通州房价高端化时代来临。通州量价双升通州房价集体攀升已成为2009年区域楼市主旋律。目前，通州区在售项目约20余个，整体销售行情一路看好，整体价格已经站稳万元以上。部分品质表现突出的项目甚至更高，部分业内人士甚至认为，通州房价高端化时代来临。从年度情况看，区域内多个项目涨幅超过40%，如龙湖花墅香醍年初价格为9,000元/平方米，近期则涨至13,500元/平方米，涨幅达50%。K2海棠湾4个月时间便售出1,400余套，销售额度高达15亿元。珠江拉维小镇东区800多套9月开盘当天售罄，目前西区价格几乎翻了一倍，一百多套基本也已售完。金隅七零九零在销售初期，因交通上的劣势，2008年一直处在半滞销状态，但现在也涨到10,000元左右的价格，现在也已基本没房了。8哩岛本身体量不是很大，目前也销售得只剩下大户型。打算近期开盘的通州70万平方米大体量项目华业东方玫瑰主打小户型，凭借其地铁临河里站边上的优越位置，毛坯1万，精装一万一的价格，目前人气十分火爆。CBD东扩带动通州 对于区域楼市的普遍上涨，中经联盟秘书长陈云峰认为，目前五环内的成交均价已近20,000元/平方米，在这种大的市场环境下，通州免不了“随大流”上调房价。另一方面，CBD东扩也为区域楼市带来大量的需求，保证了区域房价的稳定上涨。据CBD管委会发展处处长董玉梅介绍，东扩之后整个CBD的面积达到6.99平方公里，西起东大桥路，东到四环路，北边朝阳北路，东扩区之外，实际上还预留了3.97平方公里。从北京市政府来说，最核心的是想进一步提升这个区域的影响力，扩大它的辐射范围，使它更有引领和带动作用。同时也是华业东方玫瑰项目负责人的陈云峰谈到自己项目时表示，9月份拿到了通州梨园一百万平方米的土地，得益于CBD东扩的概念，也得益于已经有的八通线和正在扩建的6号线。现在项目推出一个月，五万平方米的五百套房到昨天已经抢购一空了，所以东扩是实实在在的推动力量，像北京提出的南城规划和市政府公布的地铁计划，都是两三年之内的事情，房价有望得到进一步支撑。土地上涨推动房价：6月25日成交的九棵树居住地块的拿地价格达17.4亿，同日成交的涨也是另一个重要因素。6月25日成交的九棵树居住地块的拿地价格达17.4亿，同日成交的永顺镇杨庄路窗体顶端窗体底端地块总价1.88亿元，楼面地价接近6,500元/平方米，拿地成本的提高也决定了区域房价的高走趋势。相对于五环内近20,000元/平方米的价格，通州楼市仍处于价格洼地，而新项目品质提升明显，部分基本与市内高端项目品质持平，在价格优势明显的情况下，受到市场追捧也在意料之中。从北京市土地整理储备中心获悉，近期正在交易的15个地块中，仅7个用于住宅用地，且多位于大兴、通州地段，距离传媒走廊最近的一块住宅用地是近日挂牌的朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地，总规划建筑面积不超过129,326.7平方米。2010年聚焦通州 在售热盘新盘推荐北京ONE图为北京ONE项目效果图 （图片来源：新浪房产） 位于通州区新华大街与新华西街十字路口西南角，该项目为综合型楼体，住宅部分为70年产权。预计2010年4月开盘，价格待定，2011年6月入住。 北京ONE项目为北京首座高科技低碳“氧”生住宅，本案坐落于北京市东部，通州区新华大街南侧，位于中国第一街长安街上。项目的总建设规划用地是106万平方米，一期开发27.9万平方米。 北京ONE项目公寓区由5栋高舒适度科技“氧”生住宅组成。为了帮助您远离污染、健康长寿。首先，我们的公寓是一栋真正“可以养生”的建筑，该项目采用了国际上最先进的“恒湿恒温技术”以及“置换式新风系统”使您和您的住宅更加具有生命力。 天时名苑图为天时名苑项目外立面实景图 （图片来源：新浪房产） 前期房源全部售罄，二期预计2010年元旦推出，均价15000-16000元/平方米，一次性付款99折优惠。项目位于通州北苑城铁西侧，户型面积为70平米左右一居，100平米左右二居，120-160平米三居。开盘不采用排号形式，开盘当天先到先得，70年产权，现房入住。 天时名苑总建筑面积32万平米，容积率2.9，住宅总共2020套，由12栋现代简约的高层建筑组成，建筑层数为9-27层。项目创新引入“全成品”开发理念，将建筑、园林和人有机的统一在一起，并以前瞻视野，集独立商业、会所及私立幼儿园等复合功能于一体，满足现代人居的多元需求，倾力打造北京现代高品质生活的理想之城。 天时名苑项目东侧紧邻城铁八通线通州北苑站，通州北苑站地下通道与小区商场地下一层超市相连，312、322、342、728、928、938等十多条公交路线在社区前设有站点，多条线路直达国贸等地，交通便利。 世纪星城长城国际图为世纪星城项目效果图 （图片来源：新浪房产） D座9单元及22号楼的loft正发售，9单元户型为43-63平方米一居，均价在14000-16000元/平方米左右；而loft为100平米两居，均价20000元/平方米。loft户型户户朝阳，5.6米层高，买一层送一层。现在购房可享受2万元抵4万元优惠。 世纪星城位于通州区通朝大街323号。项目紧临朝阳区，位于通州区运河西大街(两广路延长线)南北两侧，东至北京机械厂，西至通州区与朝阳区的交界处，南至运河西大街以南300米，北至京秦铁路，京通快速路、京沈高速公路紧临地块。 世纪星城是目前通州区规模最大的社区，总占地面积近140万平方米，规划总建筑面积160万平方米左右，“世纪星城”项目由住宅板块、商业板块、教育板块三个部分组成。建筑规划采用9层11层板式小高层，建筑进深控制在10.7米-11.9米之内，提高了产品的采光和通风性能，同时提高了产品居住舒适度。 红树林图为红树林项目实景图 （图片来源：新浪房产） 三期在售6层花园洋房，均价13000元/平方米。户型均为南北通透的40-140平方米一到三居，房源位于14号楼，毛坯板楼，预计2010年入住。 红树林项目地处通州新城规划中心，距离城铁九棵树站1800米，连接朝阳门、机场和亦庄的S6、M6城铁均在小区附近，为业主出行提供方便。项目总占地面积22万平方米，分D、C、B三大区域，一期D区已经全面入住，东部罕见低容积率1.5，建筑形态为五层至六层的薄板露台花园洋房。 红树林社区内配以英式自然式风景园林，与此同时建设1万平米意大利卡斯特洛台地中央公园休闲区，社区内下沉式内街休闲景观商业，规划设置会所、邮局、银行、超市、餐饮和其他商业，中央公园除了休闲功能外，还规划了篮球场、健身场地等运动功能。K2海棠湾图为K2海棠湾项目效果图 （图片来源：新浪房产） 二期11、12、14、16号楼将于2009年12月19日开盘，均价17000元/平方米。户型面积79平方米东西向、西北向一居，83-330平方米两居-四居。现可以携1万元现金进行排号，排号当天可享受折扣优惠。物业费2.4元/平米/月，绿化率50%，2011年12月入住。 K2海棠湾湾位于北京市通州区梨园云景大街，地处通州新城规划中心，距离八通线梨园站约1200米，交通较为便捷。京沈、京通快速路途径小区附近，约15公里直达国贸。 K2海棠湾占地约7.2万平米，总建筑面积25万平米。是东部少有的高品质项目。小区内配套：会所、超市、银行、物业管理处等。周边商业生活配套设施完备。商场：贵友大厦、家乐福购物中心等。学校：潞河中学、运河中学等。 图为京洲世家项目外观效果图 （图片来源：新浪房产） 项目预计2009年2月14日前后推94、95平方米两居房源，价格待定，上期房源成交均价为13800元/平方米。现携带身份证复印件可进行排号，将推房源位于8、9号楼，其为11层的毛坯板楼，预计2010年8月30日入住。 京洲世家位于通州区梨园镇大稿村南侧，距离城铁八通线九棵树站仅3公里。项目距离CBD核心区为17公里，自驾车半小时到国贸；距离亦庄镇14公里，自驾车15分钟即到；距离首都机场高速仅为30公里，驾车一个小时即到。小区门口669直达国贸，316路、938路等多条公交线路可通往城区各处。 京洲世家由九栋板楼组成，准现房，楼总高11层，一梯2户，低密度阳光板楼。总计878套。主力户型是南北通透，面积集中在88-93平米左右的两居，132-142平米左右的三居，80%以上超高得房率，大开间短进深，格局方正，能够最有效的利用使用空间。 新通国际花园图为新通国际花园项目效果图 （图片来源：新浪房产） 在售为104-117平方米两居三居，均价15000元/平米。项目位于通州区梨园镇，项目由15栋楼组成，4号楼2009年12月8日开盘销售。4号楼为17层板楼，1梯2户，预计2010年6月30日入住。 一次性付款99折，银行按揭无折扣。 新通国际花园项目位于北京通州区东南部的核心区梨园镇，项目紧邻城铁梨园站，京津公路、京沈高速、京通快速路、规划中的两广路延长线环绕，驱车30分钟即可直达CBD核心区域。 新通国际花园社区总占地94463平方米，总建筑面积近22万平方米，分为南、北两区，由15栋简约大方的现代欧式风格板式小高层组成，共2176户业主。社区高达35%的绿化率，为业主精心营造一个静谧、舒适、品味的国际化社区的生活与休闲环境。社区及社区周边学校、医院、商业、银行，运动场所配套齐全，生活便利。通州梨园华业东方玫瑰图为华业东方玫瑰项目效果图 （图片来源：新浪房产） 项目A1、A2栋精装起价9660元/平方米，均价11092元/平米；毛坯起价9220元/平方米，均价为10105元/平米。A1、A2栋为28层板楼，2-10层的房源逐层每平米加50元左右，11-16层房源逐层加30元左右，27层不带阳台房源减100元左右。总建筑面积4.73万平米，房源共计556套，户型为58-60平方米一居及92-96平方米的二居。 华业东方玫瑰位于通州区梨园镇，距临河里地铁站仅400米。通州区梨园镇位于通州区南部，连接顺义-通州-亦庄的轻轨S6线、新的北京东站、两个商务区、会展中心区等都将建在通州南部新城，未来通州南部新城是通州发展重点。 华业东方玫瑰周边配套齐全，梨园中学、现代音乐学院、妇幼保健院、通州新华医院等医教设施分布周围，易初莲花、家乐福等大型购物中心距离项目路程在15分钟内。2009年北京在售别墅价格普涨 最高涨幅比例160%对2009年1月-12月（截止12月10日）北京在售别墅项目的价格进行调查监控。据调查数据显示，北京目前在售别墅项目94个（除去小产权项目、尚未正式开盘项目和在12月前已全部售罄项目），其中涨价项目有88个，涨价项目比例高达93.62%。其中平均涨幅比例最高的是大兴区域，达到了43.65%（本文中所有涨幅比例均为“（09年最高价-09年最低价）/09年最低价”）；通州区域的平均涨幅居次席，为34.815%。在本次调查的12个区域中，区域内所有在售项目均涨价的有7个区域，分别是朝阳、海淀、通州、大兴、丰台、房山、平谷，占到了所调查区域的58.33%；涨幅比例超过100%的项目有5个，分别是观山悦、尚东庭、龙山新新小镇、金隅山墅、丽都东镇BOSSA NOVA，其中丽都东镇BOSSA NOVA从年初的25000元/涨到了现在的65000元/，平均涨幅比例竟高达160%，位居09年北京在售别墅项目涨幅之最。来源：搜房别墅网注：以上数据已撇除小产权项目、未开盘项目、12月前已售罄项目注：因平谷、丰台、怀柔、密云、房山、延庆在售项目较少，虽涨幅比例较高，但数据并不能体现整个区域的特点，故该区域数据仅供参考。09年即将走到尽头，别墅等高端物业市场持续升温，仅9、10月份北京别墅市场成交量同比涨幅就分别高达3.44倍和3.31倍。别墅市场成交活跃，一方面是由于自住型需求不断释放，另一方面也说明投资者对北京别墅市场前景较为看好。别墅市场热销的背后，“涨价”自然接踵而至。据搜房别墅网数据统计，北京各大区域在售别墅价格普涨，其中以大兴、通州、顺义涨价幅度最为明显。大兴区平均涨幅比例高达43.65%大兴区平均涨幅比例高达43.