产权式酒店经营模式.doc

第一章 产权式酒店的定义及相关概述1.1 产权式酒店概念及分类 1.1.1产权式酒店的定义 产权式酒店由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。1.1.2产权式酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及、房地产是有机结合互动发展的关系。产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。1.1.3产权式酒店的分类 时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间（如：一年产值51 周，共51 个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型和度假型。养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。高尔夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高尔夫、登山、滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权和产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。根据对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：1、 退休住宅型这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。2、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。3、公司自用型集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。1.2 分时度假概述1.2.1 分时度假的起源 分时度假自20 世纪 60 年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70 年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977 年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。1.2.2分时度假的定义 分时度假（Timeshare，又称Vacationownership 或Holidayownership ），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为 52 周，将52 周中的51 周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20 年40 年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。（一）法律定义 1、对分时度假进行定义的难度 分时度假具有很强的专业性，多数人对分时度假也仅限于轮廓性的了解。由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法。分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度： （l）产品种类丰富 分时度假产品具有种类丰富的构建方式，无论从时间长短、客房面积，还是付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。 （2）各国法律制度的差异 分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了不同的含义。较为典型的是欧洲和美国之间的差异。美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。（3）发展变化迅速 以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假，自从产生之日起就一直处于发展变化当中，不同阶段的产品，其性质和特点都有很大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。2、 国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义。在美国佛罗里达州分时度假房产法案（Real EstateTimesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在3 年以上”，即称之为分时度假项目。近期对于分时度假的权威定义来自欧盟分时度假指令（European UnionTimeshare Directive）。指令主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。关于分时度假交易合同，在指令中被定义为：“所有的有效期在3 年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。3、 定义的核心要素 在这些定义中包含的核心要素有以下几个：一是对于合同有效期的规定。通过这种合同安排，消费者所购买到的是3 年以上的使用某处房产或某项设施的权利。二是预付款项。消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。三是有每年住宿天数的要求（欧盟）。规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。 随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品。这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征，但却从法律上不属于其规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义。1.2.3 分时度假产品的运营机制 （一）基本主体在分时度假产品当中主要涉及以下几方主体： 开发商指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商。开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品。销售商负责宣传促销分时度假产品。有些开发商自身兼作销售商，但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司，他们作为开发商的销售代理，向公众销售分时度假产品。度假房产管理公司他们负责管理和维护分时度假房产。既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商。分时度假交换公司主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。信托公司通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的“俱乐部信托”体系。业主联合会指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。在一些国家当中已经建立起全国范围的分时度假消费者联合会。再销售商指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构。分时度假业协会由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。影响较为广泛的有美国度假地协会（American Resorts Development Association，简称ARDA ）和欧洲分时度假组织（The Organization for Timeshare in Europe，简称OTE）。相关其它群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。（二）主要法律关系在分时度假及交换系统的运营机制中，存在几个核心的关系。在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员。有些开发商通过销售代理商来销售分时度假产品。分时度假交换公司出现以后，它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。加入交换公司后的运营机制具有一定的代表性。在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等。典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的五种关系。理清这五种关系，就基本掌握了分时度假产品的运营原理。1、 房产开发商与会员 在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。双方以销售合同明确各自的权利义务。 2、 房产开发商与销售代理商 两者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。3、 销售代理商与会员销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品。作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合同中的承诺对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题，则需由销售代理商承担法律责任。4、 会员与交换系统公司会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系。会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的，同时，向交换公司支付费用。交换公司则通过提供网络交换服务获得收益。5、 房产开发商与交换公司 房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中，参与与其他度假地房产进行交换。房产开发商要向交换公司支付相关费用。1.2.4 分时度假的优势分析 “分时度假”在中国才刚起步，因此许多外国公司认为中国是分时度假最大的潜在市场。在中国发展“分时度假”对买房人和开发商来说，将会是一个双赢的结局。1、直面“分时度假”利益点购买者不少，这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益。第一、可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉；第三、这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。2、开发者对于房屋的分时销售者之好处 第一，它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25 万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达 100万美元，购买者还不觉得贵。其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分，好的时段卖价34 万美元，差的时段只卖 1 万美元，加上银行还可以对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起；第二，它创造出了新的消费市场，使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好。在房地产低落期，它更成为企业抵御风险的重要措施；第三，大的分时度假集团公司发展到现在，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假（Iresort Condominium International），2000 年的销售额为4 亿美金，而其利润额高达 1.9 亿美金，是业绩良好的上市公司。这种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业，包括物业管理、旅游服务、交通电信，和安置人员就业，都起着良好的作用。1.2.5 分时度假与产权酒店 产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式。在欧美国家，“产权酒店”模式经过数十年的发展，已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定时间自己使用的天数，其他时间则交管理公司统一出租，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵房产分期付款的费用，购买者一般 1015 年后交完银行按揭款即取得房屋的产权。企业和机构投资者购买产权酒店一方面用于投资，另一方面则用于供员工休假、公司年会和接待宾客使用。（一）共同点 1、共同起源 产权式酒店作为一种全球化的旅游投资工具，是中产阶级兴起的产物。如上文所述，20 世纪70 年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，度假旅游方兴未艾。瑞士企业家亚力山大耐首先提出“分时度假酒店（TimeshareHotel，亦称为时权酒店）”的概念，即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。1976 年，第一批真正意义上的分时度假酒店兴起在法国阿尔卑斯山地区，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20 年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店，成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。分时度假与产权酒店同根同祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。产权酒店可看作分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。2、共同性质分时度假和产权酒店从基本性质上说，均属于度假住宅或者第二住所的范畴，它们是购买者在拥有作为生活必需品的住宅后，为了满足度假旅游或投资等其它需求所购买的住宿设施。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨、高尔夫球场等娱乐设施的地区，居室装修与普通住宅楼有很大差异。3、 共同使用方式消费者对于分时度假房产和产权酒店的使用频率并不高，除了每年的节假日当中使用有限的时间外，或用来馈赠亲友，或作为一种保值增值的投资手段。（二）产权酒店与标准分时度假产品的区别 除了以上的共同点之外，标准的分时度假产品与产权酒店有着明显的差异。1、是否具有产权或产权是否分割分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴，因此淡化产权的概念而突出其使用权。相反，产权酒店突出产权概念。规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权，作为主人，每年享受若干天的住宿权利，并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租业务。2、共享方式 标准的分时度假产品中，购买了周单位时段的消费者在共享房产当中处于平等的地位，每位顾客按照自己所购买的时间享有房产的使用权。不同消费者之间除共同使用一套房产外，没有其它的联系。但产权酒店的安排当中，某个消费者购买了房间的使用权、并按照购买时的安排自主选择使用时间。在空闲时间内，其它顾客可以通过酒店预定入住，但实际上是租用了原购买者委托饭店经营的房间，所以共享的方式上存在较大差异。3、其它差异由于以上差异，给分时度假产品和产权酒店带来了一系列的不同点，比如销售价格，标准的分时度假产品由于顾客只拥有每年使用 1 周的权利，所以价格相对较低，国内产品价格在2 万元起，国际平均水平也不过 8000 美元。而产权酒店购买了单间客房的所有权，国内一般需要 10 万元以上。付款方式上，分时度假产品要求一次性付清全款，而产权酒店多联合金融部门提供购房贷款，首付一笔费用后，按年或按月分别付清余款。1.3 产权式酒店与酒店式公寓 1.3.1 酒店式公寓起源 酒店式服务公寓的概念，始于 1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在中国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，目前上海共有75 家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。1.3.2 酒店式公寓的概念 一、概念 酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。 与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高档的酒店服务式公寓一般统一装修，其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。1、公寓式酒店也称产权式酒店。2、SOHO 的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但 SOHO 提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割、投资自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓没有什么不同，同样是为中小投资者打造的一种过渡产品。二、起源 酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。三、发展在中国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75 家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。自 1999 年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在 8%10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。1.3.3 酒店式公寓的特点 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，彰显气派。1.3.4 产权式酒店与酒店式公寓的比较 二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。1、休闲VS 商务从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。2、高端产品正流行相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，一般首付 6 万至 8 万元，总价 10 万至30 万之间。但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。2005 年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，2005 年新出的项目就有十多个。出售面积70 至 150 平方米，一般每平方米单价 1.2 万元至2 万元。第二章 产权式酒店发展概况2.1.产权式酒店的发展起源 2.1.1瑞士诞生TIMESHARE 上世纪70年代，在阿尔卑斯山脚下，有一位名叫亚历山大耐的瑞士人面对四季如潮的游客突发奇想；如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给一部分有钱人，满足他们每年定期的消费需求，一定是个双赢的生财之道。于是便有了“时权酒店（TIMESHARE HOTEL）”。根据时权酒店的运作模式，私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用 15 至20 天，其它时间房产由管理公司统一管理，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的费用。后来，在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不同的是，产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权。最初的产权式酒店并不承诺固定回报，个人投资者购买酒店客房之后，将客房统一交给酒店管理公司经营，酒店管理公司定期将酒店经营利润分配给客户。但是在许多地方，这种分配不确定利益的方式在投资人和酒店管理公司之间产生了信任危机。于是，这种不确定受益的分配方式很快被另一种固定收益的方式所取代。目前市场上执行的产权式酒店大多为固定回报的投资模式。为了方便购房客人，酒店方还完善了交换系统，即当顾客希望有别的地方度假时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价酒店的等值使用权。这个服务网络放大了客户度假旅游的活动范围，受到了众多投资者的青睐。除了个人，这种产权式酒店同时适应于企业或机构。他们购买产权式酒店除了用于投资，更多的则作为员工休假、公司年会的接待宾客使用。2.2 中国产权式酒店发展现状 2.2.1 中国城市出现“产权式酒店” 近年来，中国不少城市相继出现“产权式酒店”，具有（人民币，下同）10 万元等级投资实力的居民，就可以参与。所谓“产权式酒店”，就是把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者；投资者可以像购买其他房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报；投资者每年还可拥有该酒店、宾馆一定时间段（1020 天）的免费居住权。其实质就是“分时度假房产投资”。“拆整卖零”是商家常用的一种营销策略。酒店、宾馆把每个客房作为一个独立的产权单位分别出售，产生了“整体大于部分之和”的好效果即使某个或某些客房不能使用了，酒店照样存在、照样可以营业。通过“产权式酒店”，开发商有可能借此盘活资产，有时甚至还出现抢购热潮。2000 年 10 月，海南三亚海景大酒店在北京推出了客房产权。此后两年推出的“产权式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京延庆的金色假日酒店，广州的远洋商务大厦，深圳的丹枫白露酒店，浙江临安的钱王大酒店，天津的龙城客栈，湖南韶山华龙山庄等。合肥、秦皇岛、大连等地也热销此类房产项目。2.2.2 中国产权式酒店的发展透析 在中国内地，产权酒店从 1995 年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽、发展、失败的历程。1、发展条件 西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备 3S （阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上已有超过 100 个国家的 5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。2、产权式酒店在国内的发展与兴起国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995 年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001 年起开始风靡全国。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙月亮湾大酒店”等项目接踵而来。3、现状分析 几年前，在国内以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。中国产权式酒店发展的条件，首先，原来制约产权式酒店发展的条件旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富；最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。4、客户分析 产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60是中产家庭投资，40左右是企业集团购买。对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。5、发展出路 要使国内产权式酒店的走得更稳、更远，需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的，因此首要的一点是切忌一哄而上，不能只看中产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定的好处，更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。 第二，酒店一方面要积极加入分时度假交换体系，另一方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒店的连锁优势。第三，开发商应建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。 第四，开发商在代理商的辅助下应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势（飞机航线）与地面优势（海南的景点、酒店），并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供机票 5 折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值，加之海航的强势品牌、康乐园大酒店 10 余年的良好经营业绩、“旅游度假投资”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投资者对其产生了很高的信任度。第五，开发商和代理商应积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。消费者只需支付较低的首付款，余款分期偿还，这样消费者通过委托酒店经营，每年在偿还银行贷款之外还可获得一定的收益。一些开发商还推出了保底回报的政策，这些对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。产权式酒店的成功不仅仅是将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的可持续发展。1、产权式酒店档次定位很关键。档次太低，吸引不到客源；而档次太高，高档客源太少，酒店管理成本过高，得不偿失。一般旅游休闲客人最喜欢34 星级的酒店。2、降低劳动力成本。一般地处风景旅游区的产权式酒店，淡旺季很明显，因此酒店管理人员除了应该是本地化外，还不妨采取“季节工”。当然，加强企业凝聚力和人员素质的培训也很重要。3、多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店的公建配套设施不仅仅是为酒店投资业主服务，更应该面向整个旅游市场、面向公众开放，这样才能挽留人气、调动人气。4、开展多元化经营，尽一切可能满足客人需要。与商务型的酒店相比，面向旅游休闲业的产权式酒店，除了在价格和服务上有自己的鲜明定位外，还应该围绕旅游业，展开多种服务或经营。2.2.2 制约中国产权式酒店发展的因素 1、二元发展空间产权酒店现在形成了一个二元发展空间，第一个空间是休闲度假，第二个空间是投资回报，而且两个空间紧密结合。休闲度假的需求已经做了简单论证，可谓前景无限。我们现在已经处于临界点，有充分的发展余地。投资回报的发展空间不容乐观。但是如果运作得当，产权酒店的投资回报应该高于目前一般酒店的投资回报。更何况其中还有一个更深层次的问题酒店的投资回报主要不是体现在直接经营上，而是体现在资本经营上。虽然有五个亿的债务，只有三个亿的资产，出卖股权时可能卖出九个亿，还有四个亿的净资产。现在很多酒店就是靠这个在经营，实际上靠的就是土地升值的空间，就是品牌价值、无形资产的升值。国内酒店走到这一步的不多，就意味着我们还有相应的发展余地。产权酒店也有这个问题，所以对业主的直接投资回报的承诺宜少，但是长远的投资前景和回报前景可以讲清楚。 总之，我们需要在大平台、大规模、大网络的基础上真正形成投资回报，形成一个二元发展空间。2、重要组成部分从整个中国酒店业和旅游业的角度来说，产权酒店将成为中国酒店业的重要组成部分，但是永远不会成为主流形态。这一点我们应该看清楚。假设现在酒店都是产权酒店，那谁也做不下去，因为市场没有这么大的能力消化。国际上的产权酒店算是比较成熟了，也没有变成常规形态，只是一个补充形态。通过进一步的发展，产权酒店还是一个非主流形式，但是一个重要的组成部分。这个重要，主要在于它的市场意义、制度意义和创新意义。产权酒店的规模不宜太大。中国的产权酒店发展到五六百家就将面临瓶颈。产权酒店发展的关键是能否组合关系，能否在内部形成一个资源的整合。需要先整合，再构筑大的平台，大家共同发展。产权酒店的产权分割形成了一个均质化产品的基本形态，这个形态是联合的基础。产权酒店的业主要求，对各个产权酒店都有很大的压力，这是联合的动力。产权酒店以度假特点形成的差异化是在市场上的品牌。有以上三条，联合是完全可以达到的。但是中国人有个传统，“宁为鸡首，不为牛后”，其实，这个联合是一个网络组织，是扁平式架构，不是金字塔架构，就无所谓“鸡首”，也无所谓“牛后”。既然这样，这个联合的制度设计和架构就可以形成。 3、市场环境的营造 市场环境的营造需要两个方面的条件。第一个方面是作为产权酒店的自身来说，诚信第一，包括分时度假的这些公司。现在产权酒店因为有物权，必须得扎实。问题是分时度假公司，本身没有物权，想扎实都不可能。现在分时度假销售的场面可以和传销产业相媲美，其它销售看不到这样的场面。大概是先让你进来，然后把你蒙晕，让你掏兜，掏完兜不认账了。这样下去，严重的将会砸了自己的牌子。很多分时度假公司一次性卖给客户30 年的使用权，公司自己能存在几年都不能保证。为了解决这个问题，有些公司请了担保公司，担保公司能存在几年还是个未知数。三五年的公司出卖30年的使用权，简直是开玩笑。但是这种承诺居然能把人蒙住，实际上也不完全是蒙，他的制度设计本身不坏。可是确有这个问题存在，这样市场环境很难形成诚信。应该如何努力去营造好的市场环境，是我们应该思考的问题。 另外一方面是市场需要有所调整，需要树立一批先进的典型。市场上需要一批领袖型的企业，靠它们来引导市场，把市场环境营造出来。到现在为止，全国200 家分时度假酒店，没有品牌，每一家都是“老子天下第一”。产权酒店的概念形成了，品牌没有形成，其中缺乏领袖型的企业是问题的根本。各大城市都有几家领袖型的酒店，这几家酒店形成水平分工，然后这些高端酒店与中端、低端的酒店又形成垂直分工。在酒店市场的分工体系已经基本形成，产权酒店在这个市场分工中处于一个什么样的位置，则很难说清楚。4、法律关系的复杂性 对于法律关系的复杂性，实战者更清楚，而且下一步还将有一系列的法律问题产生。不要惧怕官司。当然有的开发商一开始就准备打官司，反正钱捞到手了，拿出一些来打官司也没关系。因为产权酒店的购买者是小业主，永远处于弱势。如果是这样，这个市场永远做不起来。所以我们必须在权利均衡和权利保障的基础上，使这些法律问题简单化，让有些问题能够淡化，这样对长远的发展有利。5、核心竞争力 产权酒店要培育自己的核心竞争力，包含五个要素。第一个要素是环境。产权酒店必须有一个好的自然环境，这是我们有别于城市酒店等其它酒店的一个很重要的特点。如果没有好的自然环境，就很难形成差异化。产权只是手段，要培育自己的核心竞争力，形成差异化经营，首要的一点是要有好的环境。第二是在环境的基础上形成主题。产权酒店下一步的发展方向，必然要形成主题酒店。主题核心靠文化，娱乐主题、健康主题、文化性主题等各类主题，说到底都要靠文化。所以产权酒店要丰富自己的文化内涵，树立自己的文化品牌。第三是服务，就是要树立服务品牌。第一个服务品牌是旅游市场上要形成品牌，要让大家知道，产权酒店是一类中高端的产品，到了这一类产品就相当于到了四五星级饭店，大家感受到的是最好的服务。第二个服务是对业主的服务。要加强对业主的服务。实际上对业主的服务很重要的一个方式是沟通，把沟通工作做好，很多事情就不那么复杂。现在一定意义上有些“店大压客”，不能和业主及时沟通，业主不了解情况，包括不了解经营的困难，就只有和你闹。如果能够及时沟通，而且在沟通过程中给业主灌输一些新的观念，对他说，酒店的长远回报是靠股权，靠品牌，靠无形资产，这样形成长远回报，业主在一定意义上就可以理解暂时的困难，很多问题就简化了。第四是网络。网络的要素在产权酒店经营中比其它类型的酒店更为重要。网络首先需要大的实体网络的存在，实际上就全国而言，产权酒店已经形成了实体，但是还没有网络化。第二是需要相应的电子平台，通过一些电子平台的运作，使业主达到很大的便利性，交换过程也会更加便利。第五个要素是回报。回报对于产权酒店是非常复杂的事情。现在很多纠纷也都是基于此。我们要研究长远回报、中期回报和短期回报，要研究各类回报之间的关系，而且要引导业主，把主要目标放在长远回报上。比如买股票，买完了用不着一天到晚炒来炒去，因为这是一个投资行为，过了20 年，股票可能翻几番。只有那些小股东，弄点股票，今天买进、明天卖出，结果都交税了，自己没赚着钱。这是一个常识性的问题，这些认识在股市上已经培育出来。只是对于产权酒店来说，不能让业主形成一个感觉，我买了产权酒店就被套牢了。所以在回报方面首先自己要研究清楚，把这三类回报和三类回报之间的关系、几个市场之间的关系讲明白，这样来巩固业主的信心。业主有了信心，相应的经营压力就会减小，就会把更多精力转向培育品牌，转向培育无形资产，转向网络化的发展，这样才能真正形成产权酒店的核心竞争力。就一个产权酒店自身来说，有一个如何形成核心竞争力的问题。对于整个产权酒店，有一个行业核心竞争力的问题，（严格地说，产权酒店至今规模太小，不能算是一个产业）。这个核心竞争力就要树立起总体的核心品牌，培育顾客的忠诚度。产权酒店的忠诚度是两类，一类是消费者，一类是业主。如果核心竞争力培育出来了，产权酒店的发展就能够建立在一个真正坚实的基础之上。2.3 产权式酒店发展存在的问题 2.3.1 产权式酒店发展存在的软肋 产权酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场的渐趋成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。但由于它是舶来品，在国内的发展尚处婴幼儿阶段，因而日益凸显出以下四个软肋：第一，价格偏高。国内产权酒店标准间一般标价20 万到40 万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000 美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就中国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。投资回报率的宣传也有点虚高。部分产权酒店抛出了高达 8%的固定回报，称只要交齐首付款，用回报便足够交付银行按揭。但事实上能做到固定回报的产权酒店很少，这使得酒店的信誉产生问题。第二，受限很多。国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与中国城市居民现在的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。目前中国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权酒店的发展。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，而中国，公民自费出境旅游的目的地目前还只有24个国家和地区。第三，市场无序。产权式酒店的发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复。 第四，缺乏规范。产权酒店目前应该属于什么部门管理还是个问题，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。2.3.2 产权式酒店面临的问题 产权式酒店在国外已经发展了很长时间，但在中国还属于新生事物。近年来，由于国内没有相关法律规范产权式酒店投资，一些单纯追求利润的房地产开发商利用“产权式酒店”概念，将许多本来不具备产权式酒店经营条件的项目，甚至是烂尾楼、半拉子工程蓄意包装成产权式酒店大肆兜售，由此引发的投资产权酒店诉讼案越来越多。这已成为房地产市场发展中一个声响颇重的不和谐“音符”。1、千万别把投资产权式酒店当成“天上掉馅饼”中国的产权酒店10 年前源于海南省，目前全国的产权式酒店项目已发展到了200多个。仅北京周边地区就有六七个产权式酒店项目。国内的产权酒店，通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店