2009年12月贵阳房地产月报.docx

贵阳市房地产市场研究报告 2009年12月贵阳房地产市场月报目 录本月导读4易居视点5数字楼市71、贵阳市商品房供求关系72、贵阳市商品住宅供求关系73、贵阳市办公市场供求关系84、贵阳市商业用房供求关系85、贵阳市2009年12月商品住宅成交排行榜96、贵阳市2009年12月写字楼市场成交排行榜97、贵阳市2009年12月商业用房成交排行榜10第一章 政策资讯11一、政策法规11二、市政动态11三、企业资讯12第二章、经济环境13一、GDP环比增速虽减缓，全年依然有望达到13%13二、固定资产投资大幅增长，年内将继续加大投资13三、零售消费同比有增，但增幅有所减缓14第三章、房地产投资15一、地产投资较快，后市将会加大投入15二、住宅交易活跃，竣工速度加快15第四章、整体市场17一、市场综述17二、供求关系分析18三、供应量分析18四、成交量分析19五、成交均价分析19第五章 土地市场20一、本月挂牌土地分析20二、本月土地成交情况23第六章 住宅市场26一、市场综述26二、供求关系分析27三、供应量分析27四、成交量分析29五、成交均价分析31六、项目解析32第七章 写字楼市场34一、市场综述34二、供求分析34三、价格分析35四、成交情况排行明细35第八章 商业用房市场36一、市场综述36二、供求关系分析36三、价格分析37四、成交情况排名明细38第九章 产品分析39一、产品综述39二、案例分析贵阳世纪城40第十章、营销媒体41一、营销透析41二、媒体分析43第十一篇 区域市场数据45注：1、报告中提到的所有成交排行榜均是以成交量来排名； 2、报告中提及的商品房指：普通住宅、别墅、商业和办公，商品住宅指普通住宅和别墅； 3、供求比为：1：X本月导读房地产政策收紧2009年12月，出台政策偏向中性详情请见P11中心城区土地成交活跃2009年12月，土地市场共成交12幅土地，云岩区和金阳新区土地成交旺盛详情请见P20商品住宅单月供远大于求2009年12月，商品住宅市场供应量为73.68万，成交量47.7万，成交市场小幅下滑详情请见P34写字楼成交量相对火热2009年12月，写字楼市场供应3.14，成交量3.18万，环比上涨9.28%详情请见P36商铺成交量有所下降2009年12月，商业市场供应1.1万平方米，成交量2.92万，环比下降23.56%详情请见P36世纪城超高层产品面世2009年12月，贵阳世纪城超高层产品面世详情请见P40易居视点2009年12月贵阳商品住宅供求与价格城市供应面积（万）同比（%）环比（%）成交面积（万）同比（%）环比（%）成交均价（元/）环比（%）贵阳73.68122.26372.3147.744.85-21.9442943.67数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司 贵阳机构 12月贵阳商品住宅新增上市量出现井喷态势，市场销量则出现持续的下滑，销售均价继续保持小幅上扬态势。 12月全市商品住宅新增供应73.68万，与上月相比出现较大幅度上扬，本月各项目纷纷选择加推房源，随着楼市的火热，开发商期望在年底再创高峰。12月贵阳楼市成交量出现持续下滑。贵阳商品住宅共成交47.7万，环比下降21.94%。自进入今年以来贵阳楼市一路飙升，中途虽有几次下滑，但均保持在高位调整，本月则跌破60万大关，销量是近9个月以来的最低值。12月，全市商品住宅成交均价为4294元/平方米，环比上涨3.67%。其中，金阳新区成交均价为3836元/平方米，环比上涨1.29%，中天花园新推案的热销，高档住宅成交反弹，贵阳世纪城的提价等，是促使均价小幅上扬的主要原因。12月份国务院出台的房地产政策出现了“三步跳”，12月7日结束的中央经济工作会议，指导方针主要是继续支持合理的自住需求，同时增加普通商品住宅供应。没有提及房价及抑制投机需求。因此对房地产的影响属于：中性略偏好。12月9日，国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”同日，国家发展改革委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。” 这是对中央经济工作会议对房地产定调的一个补充：中央不是不管高房价！但除了营业税，其它优惠政策照旧。因此，对于房地产的影响转变为：中性。12月14日，国务院常务会议，专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作）。值得关注的是，其中提出要：加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。这个措辞很有趣，2005年“国八条”、2006年“国六条”时，用的是“稳定房价”，此种用的是“遏制”，份量明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。并且还有四点措施。由此，则对房地产的影响进一步演变为：中性略偏空。之所以在短短几天内房地产政策取向跳出了“三步曲”，是因为公报的总方针还是继续宏观调控方针不变。随后的两次演变，如同增补文件，用于校正业界对中央经济工作会议在房地产政策上面的误解与盲目乐观。从政策面观察， “国四条”堪称是指导今年房地产业发展的大政方针，其主导思路依然沿续2008年10月以来的基调：首先是支持自住需求和改善需求，其次才是抑制投资投机性购房需求，以“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。对于住宅市场，政策属于“有保有压”， “保”的方面，措施明确，信贷和税收优惠是实打实的。而“压”的方面，口号意义大于实操，营业税算是一项，“二套房贷”如何严格化，存在空间大、执行难的问题，其它方面暂无配套措施，如此则难以将“抑制投资投机性购房需求”的调控政策真正落地。所以，至少目前来看，大家不应过于期待房价显著下跌。数字楼市1、贵阳市商品房供求关系2009年12月，贵阳地产市场供应出现井喷，销量继续回落，单月供远大于求。2008年6月至2009年12月贵阳市商品房供求关系对比图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构2、贵阳市商品住宅供求关系2009年12月，贵阳商品住宅供应量持续回落，销量继续小幅下滑。2008年6月至2009年12月贵阳市商品住宅供求关系对比图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构3、贵阳市办公市场供求关系2008年10月至2009年12月贵阳市办公用房供求情况比对图 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构4、贵阳市商业用房供求关系2008年10月至2009年12月贵阳市商业用房供求情况比对图 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构5、贵阳市2009年12月商品住宅成交排行榜排名区域项目名称成交套数成交面积（）成交均价（元/）1金阳新区贵阳世纪城1528167378.3437652云岩区中天花园40246111.2750283小河区南山高地19718945.8935224小河区大兴星城13816854.9236905白云区贵阳恒大绿洲16716627.3642756南明区世纪南山10812429.7859247南明区中天世纪新城5211367.9562728金阳新区金阳新世界789222.7040739金阳新区远大生态风景708785.98422210金阳新区中环观山湖1号457970.934613数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构6、贵阳市2009年12月写字楼市场成交排行榜排名项目名称区域成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）成交金额（万元）1贵阳世纪城金阳新区15015445.134951 7646.912振华凯都大厦云岩区353915.717376 2888.213华亿大厦云岩区273579.953643 1304.254绿地联盛国际金阳新区302670.533984 1063.825佳苑福邸云岩区11716.944612 791.876金泰大厦云岩区11212.233423 4157鑫都财富大厦云岩区10962.606916 665.718中天世纪新城南明区6668.927299 488.289群升世纪广场金阳新区4643.503049 196.1710万象国际南明区8469.817555 354.94数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构7、贵阳市2009年12月商业用房成交排行榜排名项目名称区域成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）成交金额（万元）1中天世纪新城南明区144519.96 9579 4329.452贵阳世纪城金阳新区784084.50 15066 6153.513佳苑福邸云岩区73288.06 18364 6038.184君悦华庭南明区32701.54 7403 2000.005家天下云岩区732066.13 9545 1972.086金阳文化商业步行街金阳新区342004.61 11871 2379.717山水黔城南明区21620.62 8885 1439.958鸿通城南明区371426.41 11428 1630.139绿地联盛国际金阳新区30979.38 9033 884.6610中天花园云岩区6689.27 5674 391.11数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构第一章 政策资讯一、政策法规2009年12月国家和地方房地产相关政策列表来源政策名称主要内容财政部和国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知明确了二手房营业税征收细则。此次政策细则的调整力度比市场预期的略为宽松，对当前普遍预期营业税按全额收取的市场是一利好，体现出政府意在支持居民正常的自住和改善型住房需求，并有意抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。国务院国务院常务会议14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，首次提出了全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。将有效的拉动投资和内需，成为明年经济又一增长点。对房地产则形成了新的刚性需求，有助市场的持续增长。财政部、国土部关于进一步加强土地出让收支管理的通知今后土地出让，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。现有土地出让中，多数开发商的土地出让首付款仅为20%，开发商可以通过销售回款来补缴土地价款。新规将对遏制“囤地”和“炒地”现象起到有效作用。二、市政动态 贵阳“两路二环”中的北二环路动工在即从金阳建设（投资）集团公司获悉，市民关注的“两路二环”中的北二环建设工程项目，目前道路的线型初步设计、沿线地形测量、地质勘探、现状管线调查摸底等前期准备工作已基本就绪，12月25日前完成施工招标，2010年2月10日前施工单位正式进场施工。 金阳新区观山西路（二期）竣工通车从金阳建设（投资）集团获悉，观山西路（二期）道路工程于12月15日全线竣工通车，该工程仅用时163天，比招标合同工期705天提前了552天。这条道路是金阳新区开发建设以来，建设时间最短的一条道路。 奥体中心主体育场土建完工，2010年12月竣工从贵阳市召开的相关会议上获悉，目前奥体中心主体育场工程土建已完工，完成投资3.4亿元，将于明年12月底竣工验收并交付使用。首期建设主体育场，拟作为第九届全国民运会开、闭幕式主会场。主体育场工程建筑面积为77787平方米，总投资8.82亿元。三、企业资讯中天城投加速形成房地产开发产业链中天城投（000540）房地产开发产业链已隐约成形。公司12月22日公告称，公司在渔安、安井片区土地一级开发项目进展顺利。贯穿公司开发项目，连接贵阳市主城区云岩区和北郊乌当区的重要市政道路水东路将于近期全线通车，这将为中天城投在完成沿线土地一级开发之后，更好地介入二级房地产开发创造有利条件。第二章、经济环境一、GDP环比增速虽减缓，全年依然有望达到13%今年前三季度，贵阳市生产总值环比增长12.4。贵阳今年实施了一系列振兴经济、加大投资项目的组织工作力度和生态旅游等措施后，经济运行呈现出积极变化，虽然今年前三季度经济增长相对往年有所放缓，但随着下半年贵阳一些重点工程的落实启动，预计贵阳依旧能够达到13%的增长率。贵阳市GDP历年增长速度走势图资料来源：贵阳统计局二、固定资产投资大幅增长，年内将继续加大投资前三季度全市完成全社会固定资产投资545.18亿元，同比增长35.5%。全市在建项目1795个，比上年周期增加207个，其中新开工项目1168个，同比多增183个；投产项目713个，同比多增350个。全市投资累计到位资金706.67亿元，同比增长53.7%。贵阳市固定资产投资增幅走势图数据来源：贵阳统计局三、零售消费同比有增，但增幅有所减缓2009年上半年全市经济呈现稳步增长态势，投资、消费等发展态势较好。全市累计实现社会消费品零售总额190.16亿元，比上年同期增长20.0，扣除同期的物价因素外，增长22.6。消费品市场主要呈现以下特点：1、农村市场销售增长势头良好。2、批发零售贸易业保持稳步增长。3、“假日消费”带动市场繁荣。4、日用商品全面旺销，吃、穿、用等方面均有体现。5、餐饮市场保持更加旺盛的发展势头。6、新型销售方式和消费方式的流行，带来了消费渠道和消费结构的明显变化。从消费方式看，刷卡消费、网络购物、电子商务和送货上门消费日益增多。贵阳市社会消费品零售总额增幅走势图数据来源：贵阳统计局第三章、房地产投资一、地产投资较快，后市将会加大投入今年上半年，贵阳完成房地产开发投资额88.03亿元，同比去年增长24.3%。虽然08年市场环境较差，很多楼盘相继都出现停缓建，但历经1年的调整，09年成交市场回暖，09年上半年房地产投资表现依然良好。2002年-2009年上半年贵阳市房地产开发投资累计同比增幅走势图数据来源：贵阳统计局二、住宅交易活跃，竣工速度加快今年上半年，虽然在总体上的房地产投资不高，但贵阳的房地产交易市场表现异常活跃，很多项目都加快了项目的工程进度。另外，目前贵阳商品房的“去库存化”一定程度导致了市场个别楼盘出现断货状况，也促使楼盘加快建设。贵阳市住宅施工面积和竣工面积同比增幅走势图数据来源：贵阳统计局第四章、整体市场一、市场综述从市场供求双方的对比来看，本月楼市供应出现井喷，成交持续回落，成交均价则依然保持较大幅度上扬。2008年6月至2009年12月贵阳市商品房供求走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构贵阳市12月商品房各类指标变化表指标2009年11月2009年12月环比增长（%）供求比1：3.891：0.69-82.26供应量（万m2）17.4577.92346.53成交量（万m2）67.8453.8-20.7成交价格（元/ m2）459047423.31成交总额（亿元）31.1425.51-18.08数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构二、供求关系分析2009年12月贵阳商品房市场供求比为1：0.69，环比上月下降82.26%，本月供大于求。2008年6月至2009年12月贵阳市商品房供求关系对比图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构三、供应量分析2009年12月，贵阳市商品房市场供应量为77.92万平方米，环比上月上扬了346.53%，各盘纷纷选择在年底新推房源。2008年6月至2009年12月贵阳市商品房供应量比对图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构四、成交量分析2009年12月，贵阳市商品房市场成交量为53.8万平方米，环比上月下降了20.7%。整体市场出现明显下滑趋势。2008年6月-2009年12月贵阳市商品房成交量走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构五、成交均价分析2009年12月，贵阳市商品房市场成交均价为4742元/平方米，环比上月上涨了14.61%。2008年6月-2009年12月贵阳市商品房成交均价走势图 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构第五章 土地市场一、本月挂牌土地分析1、市场综述12月全市挂牌土地数量为7幅，挂牌占地面积为71.02万平方米，环比上涨了128.98%，近期土地市场活跃，土地用途较为丰富，主要为商住和商办等。贵阳市土地市场供应走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司 贵阳机构2、重点地块供应情况金阳2009-10号地块：东邻市政道路、南至金朱东路、西至金阳大道、北至金岭东路。项目规划总用地面积38425。项目主要规划设计条件为：容积率为1.95，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%。土地使用年限为：住宅用地70年，商业用地40年。公建配套设施： 12班幼儿园一所，用地面积为3300平方米， 24班小学一所，用地面积为13900平方米；文化娱乐用地面积6700平方米，建筑面积为14750平方米；垃圾转运站一个，用地面积1900平方米；社会公共停车场两个，合计用地面积5000平方米；社区服务中心、居（里）委会（社区用房）、公共厕所、垃圾收集点、派出所及教育用地等按城市居住区规划设计规范（2002年版GB5018093）配套。停车位及其他设计满足贵阳市城市规划技术管理规定（2008年版）；地块内建筑布局、立面设计风格应与周边建筑协调，并满足金阳新区整体城市设计要求；建筑退让距离、河道保护线、排水干线保护线及绿化防护带宽度满足金阳新区相关规定；地块内涉及林地的，按国家相关法律法规办理相关手续，并缴纳有关费用；未尽事宜按贵阳市城市规划技术管理规定及国家相关规范执行。2009年12月贵阳市土地市场挂牌明细表公告号宗地编号地址土地用途土地面积（平方米）容积率备注（地块的特殊出让条件等）筑土出告字（2009）第29号G（09）38贵阳市南明区干平路鸡窝冲商住1479114.93停车位：商业0.7个100平方米，居住1个户。保证教育用地规模37200平方米，地块开发应配建36班小学、18班中学，其他公建配套设施按相关规范配置。按生地方式出让，成交价款仅含土地出让金，由竞得人自行负责拆迁安置补偿。筑土出告字（2009）第30号G（09）39贵阳市云岩区三桥马王庙片区北京西路南侧商住656073.5停车位：商业0.7个/100平方米、住宅1个/户，公建配套设施按现行相关规范配置。按净地方式出让，成交价款含土地使用权出让金和土地供应补偿费。筑土出告字（2009）第31号G（09）40贵阳市乌当区新添片区二中后坡商办244430.8停车位：商业0.7个100平方米，住宅1个户。其他按居住区规范配置公建配套设施。按生地方式出让，成交价款仅含土地出让金，由竞得人自行负责拆迁安置补偿。筑土出告字（2009）第31号G（09）41贵阳市云岩区汪家湾商办、住宅3742.98按生地方式出让，成交价款仅含土地出让金，由竞得人自行负责拆迁安置补偿。筑土出告字（2009）第31号G（09）42贵阳市南明区沙冲南路商住196446.9建筑限高不大于100米，停车位：商业1个/100平方米，住宅1个/户配置，公建配套按居住区设计规范配置。按生地方式出让，成交价款仅含土地出让金，由竞得人自行负责拆迁安置补偿。筑土出告字（2009）第32号G（09）28贵阳市云岩区花溪大道北段住宅309454.36停车位按1个/户配置，配建社会停车位不少于100个，3班托幼一所（可附设在建筑底层），市西河沿岸（5316平方米）只能做绿化用地，其他未尽事宜按现行相关规范政策执行。贵阳护理职业学院（市卫生学校）用地范围内非住宅用地按净地方式出让，其余土地按生地方式出让。净地出让成交价款含土地出让金及拆迁安置补偿费，生地出让成交价款仅含土地出让金，由竞得人自行负责生地部分拆迁安置补偿。黔筑高新国土挂公字200906号2009-10贵阳市金阳新区金朱路商住421230.721.95公建配套设施：1、12班幼儿园一所，用地面积为3300平方米， 2、24班小学一所，用地面积为13900平方米；3、文化娱乐用地面积6700平方米，建筑面积为14750平方米；4、垃圾转运站一个，用地面积1900平方米；5、社会公共停车场两个，合计用地面积5000平方米；6、社区服务中心、居（里）委会（社区用房）、公共厕所、垃圾收集点、派出所及教育用地等按城市居住区规划设计规范（2002年版GB5018093）配套。停车位及其他设计满足贵阳市城市规划技术管理规定（2008年版）；7、地块内建筑布局、立面设计风格应与周边建筑协调，并满足金阳新区整体城市设计要求；8、建筑退让距离、河道保护线、排水干线保护线及绿化防护带宽度满足金阳新区相关规定；9、地块内涉及林地的，按国家相关法律法规办理相关手续，并缴纳有关费用；10、未尽事宜按贵阳市城市规划技术管理规定及国家相关规范执行。成交价款含土地使用权出让金和土地供应补偿费，出让人负责该地块的征地拆迁补偿工作。数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司 贵阳机构二、本月土地成交情况12月全市共举行六场公开拍卖会，总成交面积为56.52万，成交地块分布于两城区、和金阳新区。12月有一块土地流标，南明区G（09）37号地块为住宅性质，地块地理位置较为偏远。此外，容积率不大于2.066；建筑密度不大于27.58%；绿地率不小于46.7%，拿地风险较大。2009年12月贵阳土地市场出让明细一览表土地名称土地属性容积率用地面积(平方米)成交日期出让底价(万元)成交总价(万元)受让方云岩区G（09）31号地块商办1.993752009-12-230423122贵州祥乾昌投资有限公司云岩区G（09）32号地块仓储1.9204082009-12-247784898贵州祥乾昌投资有限公司云岩区G（09）16号地块市场、办公（仅限于建成农资产品物流配送中心）380872009-12-29901095贵州山桥房地产开发公司，贵州山桥市场开发经营有限公司乌当区G（09）33号地块商住1.53470542009-12-41030010450贵州宏德商务咨询有限公司云岩区G（09）34号地块商办7.537812009-12-426002665贵州黔贵房地产开发有限公司云岩区G（09）27号地块商业、办公7.80 27292009-12-9800820贵阳恒昱房地产开发有限公司南明区G（09）37号地块住宅2.07 545.7流标/流标云岩区G（09）36号地块商住5.00 94152009-12-1622002255贵州典城房地产开发有限公司金阳新区2009-6地块医院用地3280362009-12-2324702470贵州韦顺达源投资股份有限公司金阳新区2009-11地块商办3.516083.682009-12-2328008000贵州省西能煤炭勘查开发有限公司金阳新区2009-12地块商办、酒店264378.92009-12-231100042000胡香园金阳新区2009-13地块商办3.5168502009-12-2321004600贵州黔桂发电有限责任公司南明区G（09）35号地块商住2.50 384252009-12-2919101970贵阳市公共住宅建设投资有限公司数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司 贵阳机构第六章 住宅市场一、市场综述12月贵阳商品住宅供求比为1:0.65，月度出现供大于求。12月贵阳商品住宅供应量达73.68万平方米，环比激增372.31%。12月贵阳商品住宅成交面积为47.70万平方米，环比下降-21.94%。12月贵阳商品住宅成交均价为4294元/平方米，环比上扬3.67%。2008年6月至2009年12月贵阳市商品住宅供求走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构贵阳市12月商品住宅各类指标变化表指标2009年11月2009年12月环比增长（%）供求比1：3.921：0.65-83.42%供应量（万m2）15.673.68372.31%成交量（万m2）61.1147.7-21.94%成交价格（元/ m2）414242943.67%成交总额（亿元）25.3120.49-19.04%数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构二、供求关系分析2009年12月供求比为1：0.65，环比上月下降83.42%，从供求双方的对比来看，当月供应量大于成交量。在本月市场多个大盘（包括世纪城、中天花园等）集中供应的推动之下，供应量激增，而成交量有较大幅度下降。本月出现今年市场复苏以来的少见的“供小于求”现象。2008年6月至2009年12月贵阳市商品住宅供求关系对比图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构三、供应量分析12月，全市商品房住宅新增供应量放量上涨12月贵阳市共有12家楼盘领取商品房预售许可证，商品住宅新增供应量73.68万，环比上涨372.31%，同比上涨122.26%。在近几个月市场成交量持续处于高位的情况下，本月多个项目大量推案，有助于缓解市场供求持续紧张的局面。1、供应总量分析2008年6月-2009年12月贵阳市市商品住宅供应量走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构2、供应结构分析市场新增供应仍以三房为主导，而五房房源占比18%，主要是由于世纪城推出的超高层项目所致。由于世纪城超高层项目入市，其主力户型为200-230，五房户型也上涨明显。2009年1-12月贵阳商品住宅供应各房型比例变化情况数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构四、成交量分析市场成交量出现较大幅度回落，首次跌破60万大关12月市场成交量达47.70万，环比下降21.94%，同比增长44.85%。近几个月，市场成交量接连出现回落，本月降幅较大，但整体市场成交情况仍保持良好。从各盘表现来看，销量均出现不同程度的回落，世纪城和中天花园项目由于知名度较高，产品市场认可度较好，所以成交量较大。易居中国认为，商品住宅市场成交量有较大幅度回落的原因主要是：首先，12月为房地产市场的传统“淡季”，客户购房积极性不高；其次，在今年需求大量释放的冲击之后，市场进入盘整时期。1、成交总量分析2008年6月-2009年12月贵阳市市商品住宅成交量走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构2、成交结构分析（1）成交面积段分析随着小户型去化速度加快，成交结构向大户型转移从12月贵阳市商品住宅各面积段的成交比例可以看出，110-130的户型产品所占的市场份额增加了6%。150-170、170以上大户型产品市场份额有所增加，其中150-170产品份额增长3%，170以上产品份额增长5%，主要是由于本月热销的世纪城、中天花园、中天世纪新城等项目推案中有大量150以上产品所致。2009年2-12月贵阳商品住宅各面积段成交比例变化情况数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构（2）成交价格段分析中高端住宅市场份额提升12月份贵阳商品住宅单价在3500-4000元/价格区间的物业市场份额提高了6%，5000元/以上产品市场份额提升了6%。贵阳住宅市场本月中高端产品成交量较大。随着低档房源的快速去化，成交结构向中高端房源转化的步伐加快。 2009年2-12月贵阳商品住宅各价格区间成交比例变化情况数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构（3）成交区域结构分析贵阳市2009年10-12月商品住宅区域成交面积表（单位：万方）区 域11月12月环比增长（%）云岩区9.3411.321%南明区8.774.6-48%金阳区29.121.34-27%乌当区3.391.68-50%小河区3.44.5333%花溪区0.840.82-2%白云区6.283.44-45%数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构五、成交均价分析楼市价格高位运行，后续市场形势较紧12月市场成交均价仍维持在4000元/以上，达4294元/，环比上涨3.66%，本月大户型高档房源成交较为旺盛，整体拉动了贵阳楼市的成交均价。在大量中高端楼盘相继入市的带动下，贵阳商品住宅市场整体成交价格继续呈现上涨态势，新价格体系进一步确立。然而CRIC贵阳机构的调查数据显示，大部分贵阳购房者接受价格范围在3500-4500元/之间，由此可见大多数购房者不得不被动接受高房价所带来的压力。与上月相比，本月“价升量跌”的态势更为明显。随世纪城、中天花园等楼盘中高档产品的面市及热销，市场价格进一步上扬。在目前4000元/以下中低价位产品为主力的市场环境下，房价抬升不仅会对购房者形成压力，更会对先前已形成的房地产市场良好发展的局势构成威胁。易居认为，在今年价格上涨幅度较大、明年各大盘纷纷出货的情况下，供不应求的局面将会得到很大程度地改善，从而使价格持续上涨的动力减弱。在经历2009年市场需求报复性反弹之后，未来的市场将更加稳定健康的发展。2008年6月-2009年12月贵阳市商品住宅成交均价走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构六、项目解析2009年12月商品住宅销售前十名项目一览表排名区域项目名称成交套数成交面积（）成交均价（元/）1金阳新区贵阳世纪城1528167378.3437652云岩区中天花园40246111.2750283小河区南山高地19718945.8935224小河区大兴星城13816854.9236905白云区贵阳恒大绿洲16716627.3642756南明区世纪南山10812429.7859247南明区中天世纪新城5211367.9562728金阳新区金阳新世界789222.7040739金阳新区远大生态风景708785.98422210金阳新区中环观山湖1号457970.934613数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构从上表看出以下几点：从成交量来看，贵阳楼市旺销楼盘较为集中，排行前五名楼盘成交量占到全市销量的55.75%，前十名楼盘成交量占到全市总量的66.18%。目前贵阳市场主要销量来源于各大规模大盘，其中贵阳世纪城和中天世纪新城等一直位列前十名。从成交均价来看，排名前十楼盘主力成交价格段仍是在3500-5500元/这个区间，其中4000-5000元/项目较多。从成交区域来看，金阳新区、两城区是绝对的热点成交区域，12月由于小河区两个项目旺销，区域销量也有所增加。第七章 写字楼市场一、市场综述1、供求关系2009年12月，贵阳写字楼市场供求比是1：1.01。2、供应分析2009年12月，写字楼新增供应量为3.14万平方米，环比激增1862.50%。3、成交分析2009年12月，贵阳写字楼市场成交量为3.18万平方米，成交套数为279套，环比上月微涨9.28%。4、价格分析2009年12月，贵阳写字楼成交均价为5067元/平方米，环比下降16.40%。二、供求分析本月贵阳写字楼市场新增供应量为3.14万平方米，环比激增1862.50%。成交量为3.18万平方米，环比上月微涨9.28%。金阳新区依然是成交热点，同时两城区也占据较大市场份额。2008年10月至2009年12月贵阳市办公用房供求情况比对图 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构三、价格分析2009年11月，贵阳写字楼成交均价为5067元/平方米，环比下降16.40%。世纪城办公用房低价大量成交使得市场均价小幅下挫。2008年10月-2009年12月贵阳市办公用房成交均价走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构四、成交情况排行明细排名项目名称区域成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）成交金额（万元）1贵阳世纪城金阳新区15015445.134951 7646.912振华凯都大厦云岩区353915.717376 2888.213华亿大厦云岩区273579.953643 1304.254绿地联盛国际金阳新区302670.533984 1063.825佳苑福邸云岩区11716.944612 791.876金泰大厦云岩区11212.233423 4157鑫都财富大厦云岩区10962.606916 665.718中天世纪新城南明区6668.927299 488.289群升世纪广场金阳新区4643.503049 196.1710万象国际南明区8469.817555 354.94数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司 贵阳机构第八章 商业用房市场一、市场综述1、供求关系2009年12月，贵阳商业用房供求比是1：2.89，供不应求态势持续。2、供应关系2009年12月，贵阳商业用房市场新增供应量1.10万平方米，环比下降34.91%。3、成交分析2009年12月，贵阳商业用房市场成交量为2.92万平方米，成交套数为368套，成交面积环比下降23.56%。4、价格分析2009年12月，贵阳商业用房成交均价为11701元/平方米，环比上涨9.97%。二、供求关系分析本月贵阳商业用房市场新增供应1.10万平方米，环比下降34.91%，为金阳新区金北大厦商业。成交量为2.92万平方米，环比下降23.56%。成交主要集中在两城区和金阳新区，贵阳商业用房市场由于起步较晚，在城市规划中没有集中的成熟型商业环境，使得商业用房的成交受个别大盘的影响较大，成交量的涨跌波动幅度也较大。2008年10月至2009年12月贵阳市商业用房供求情况比对图 数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构三、价格分析2009年12月，贵阳商业用房成交均价为11701元/平方米，环比上涨9.97%。本月成交均价较小幅度上扬的原因是世纪城商业价格的上涨以及市区商铺成交较为旺盛，市场价格出现小幅波动。2008年1月-2009年12月贵阳市商业用房成交均价走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司贵阳机构四、成交情况排名明细排名项目名称区域成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）成交金额（万元）1中天世纪新城南明区144519.96 9579 4329.452贵阳世纪城金阳新区784084.50 15066 6153.513佳苑福邸云岩区73288.06 18364 6038.184君悦华庭南明区32701.54 7403 2000.005家天下云岩区732066.13 9545 1972.086金阳文化商业步行街金阳新区342004.61 11871 2379.717山水黔城南明区21620.62 8885 1439.958鸿通城南明区371426.41 11428 1630.139绿地联盛国际金阳新区30979.38 9033 884.6610中天花园云岩区6689.27 5674 391.11数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司 贵阳机构第九章 产品分析一、产品综述热销产品分析南山高地销售状况：单月销售达197套，成交均价3522元/，成交面积达1.89万平方米，位列本月商品住宅成交排行榜第三名。 产品档案：建筑面积： 87.47平方米 117.54平方米户型：二房二厅一卫 三房二厅二卫产品亮点：户型紧凑，功能齐全，面积得到很好的控制，动静分区合理。产品不足：控制面积的同时空间尺度感较差，居住舒适性受到影响，“灰空间”赠送较少。 易居点评：项目打造的小户型产品，在户型设计上中规中矩，但由于总价控制得好，加上开盘促销活动使得本月成交较为旺盛。二、案例分析贵阳世纪城贵阳世纪城12月推出超高层产品，整体拔高了项目的产品档次。建筑面积：203.02 四室二厅二卫 建筑面积：205.83 四室二厅二卫户型亮点：超高层户型设计，带有超大的空中花园，彰显生活品味，户型设计紧凑，南北通透，赠送面积达到50-60。户型缺点：卧室落地窗设在空中花园里，增加观景及采光的同时使私密性受到一定程度的影响。第十章、营销媒体一、营销透析1.营销综述12月贵阳楼市的营销特色活动相对前两个月有所减少，保利贵州12月两个项目同时奠基，在市场上引起较大关注。2.营销策