长阳半岛开盘前工作汇报.ppt

长阳半岛开盘前工作汇报 价格策略 员工购房 营销推广营销目标 客户积累 推广策略 目录 推广执行 2010年销售目标 销售面积14万平米 销售均价15000元/平米 任务金额20亿 销售回款16.8亿 任务套数1608套 销售周期6个月 04-1# 04-2# 04-3# 04-4# 04-5# 04-6# 04-7# 11-1# 11-2# 11-3# 2010年 计划销售 营销目标 3月6月5月4月7月 外展场 开放 临时售 楼处开放 6月尊享优 惠开始办理 产品 说明会 3月15日4月3日6月15日7月3日 开始接 电 2月23日 开盘 7月25日 前期客户积累首轮客户筛选 开始办卡 二次筛选 三次筛选 全年目标任务20亿，全年计划三次推盘。 首期开盘目标争取实现超过10.5亿，首次预计推出854套。 价格策略 员工购房 营销推广营销策略 客户积累 推广策略 目录 推广执行 卖点梳理 通过对项目卖点的梳理，我们总结出项目主要的8大卖点： 而在首次开盘前通过对市场客户的关注研究和产品卖点的卖点排序，我们推导出开盘前的 主要三大卖点： 品牌CSD核心区城铁旁教育资源 百万大盘精装修生态景观物业服务 大品牌城铁旁好学校+ + 北京第一明星大盘 推广策略卖点梳理 推广核心：理想回归 一生之城 首次开盘前的推广筹备期二次开盘蓄客期三次开盘蓄客期任务冲刺 3月推广方向 CSD、区域 万科品牌、低碳 4月6月推广方向 一生之城 项目配套、商业、轻轨、休闲生活模式等产品信息发布 7月底12月推广方向 一生之城 （通过示范区、样板间开放等事件加强产品信息发布） 3.14.37.25 8.14 9.1910.17 开始 接访 3.15 首次开盘 推出854套 二次开盘 推出342套 三次开盘 推出376套 临时售楼处 正式开放 正式售楼 处开放 6.15 推广策略 6月尊享 优惠证明 开始办理 6月尊享 办理结束 7.3 3月7月 6月 5月4月 宣武教委签约 7月25日 项目开盘新政策出台万科拍下3#地 中粮万科品牌 机会点风险点机会点 教育资源城 铁开盘信息释放 2010中粮万科 携手巨献 热烈庆祝宣武教委 与北京万科签约 当一生只能选一所房子 我选择 大品牌+城铁旁+好学校 中粮万科长阳半岛 盛大开盘 推广方向 推广主题 全年SLOGAN 理想回归 一生之城 北京第一明星大盘 推广实现 开启百万大盘时代 四中签约 重磅炸弹 推广策略推广轴线 推广策略 入市推广思路 定准客群，抓住卖点，点面结合，扩大影响，形成聚焦 推广策略 借助营销事件制造炒作话题，引起市场关注 通过有效推广渠道组合：利用户外、网络、平面、数据库、CRM、 活动、巡展等 通过客户关系营销，扩张接触点，走出去的营销思路， 通过国贸房展、老社区巡展、商超巡展、外展场 点对点：大企业推介 线上 线下 渠道 组织各种看房团 及周末的暖场活 动拉动现场到访 价格策略 员工购房 营销推广营销策略 客户积累 推广策略 目录 推广执行 3月6月5月4月7月 CSD高 峰论坛 临时售 楼处开放 官网 落户 宣武教 委签约 交响 音乐会 6月尊享优 惠开始办理 产品 说明会 3月10日4月3日 4月11日 4月15日5月30日6月15日7月3日 平均每月1-2次大型营销事件，形成市场对项目的持续关注度和推广点 推广执行线上推广 第一次市场亮相 20多家媒体到场，20多篇采访报道 临时售楼处开放 4月35日三天到访693组 房山官网落地 新浪独家、7家地产公司到场参与 3月10日CSD高峰论坛4月3日临时售楼处开放4月11日房山官网 4月15日宣武教委签约5月30日走进房山音乐会6月15日尊享优惠办理 8家学校到场参与活动，10多家媒体采 访报道 第一次与客户面对面的活动 共有300余名长阳半岛意向客户参加 截止6月26日 共办理2826张卡 7月3日，即将举办的产品说明会 预计到场1400人 走出去， 将外展变成 更多的售楼处 金源 外展场 老社区 巡展 房展会 商超 巡展 万科 五谷道场 思源 中行 新浪 中粮 焦点 大企业推荐 0N,在没有条件的情况下，创造条件，走出去，开辟多个“售楼处” 推广执行线下推广 媒体 看房团 周末暖场 活动 3月15日金源外展场开放 第一周客户积累量达 1049组 4月8日国贸房展 4天客户登记量达 3565组 4月17日万科老社区巡展 5个周末，6个万科入住社区 累计客户239组 5月15日商超巡展 10天巡展，9个写字楼商超 累计客户482组 万科登记133组、中粮659组、思源98组、新浪91组、搜狐36组、大企业74组 合计1091组 大企业推介8个大企业推介，累计报名客户1091组 11次看房团、704人参观、375组客户进行意向登记 每周末的暖场互动，增加现场人气，是平日到访客户量的2倍 网络媒体：3大业主论坛持续炒作，4大主流网络资讯发布，营造“一生之城”强势影响力； 平面媒体：112篇平面宣传报道文章，4个月平均每天1篇，主流媒体公信力提升项目形象； 户外媒体：三环、四环户外广告，京良环岛看板、工地转挡，直观展现大范围覆盖，形成直接的视觉冲击； 数据库营销：平均每周30万条短信，精准锁定客户，感性直击购房都心理，促成来电。 2010年3-6月，项目面市形象宣传卖点释放，争取免费资源，以媒体向心合 力，使项目信息逐步释放，集中爆发。 推广执行媒体渠道 大品牌 好学校城铁旁 网络平面 数据库户外 网络投放 4大主流网络 来电5157组，来访1104组 平媒投放 平均天一篇平面报道，共发布110篇 来电1122组，来访205组 广播投放 6月17日投放广播 来电20组，来访19组 户外投放数据库投放 覆盖西三环、西四环及房山区域 促进来电880组，来访304组 周均投放30万条 日均来电100300组 共计来电3407组，来访208组 长阳半岛项目虽然在销售道具相对匮乏的条件下，通过一系列营销事件、有 效推广及走出去的营销动作，实现： 日均来电：108组日均来访：90组 长阳半岛项目的来电来访量是市场同类项目日均来电来访量的510倍，为开盘 积累客户打下了较为坚实的基础。 推广执行小结 价格策略 员工购房 营销推广 来电来访汇总 客户积累 客户分级梳理 目录 客户分类说明 办卡客户分析 来电来访汇总 自2月23日开始接电，3月15日外展场开放，截止6月26日，本项目共积累： 1、有效来电13263组。 2、有效来访9855组，其中首次访3188组，电转访2378组，金源外展场和巡展4289 组。 3、大企业推荐报名客户共计1091组。 价格策略 员工购房 营销推广 来电来访汇总 客户积累 客户分级梳理 目录 客户分类说明 办卡客户分析 客户分类说明 截止目前，通过两次客户梳理对客户进行分类判别，两次客户分类的界定如下： 第一次分类说明 B类客户 到访2次以上电专访巡展转访 追随品牌 产品面积符合需求 接受起价区间 D类客户 对区域排斥 不接受价格 受新政影响不能购买 C类客户介于B类和D类之间 第二次分类说明 B类客户 认可总价区间 对产品细节认可 符合购买条件政策 B类以外的客户均为C类 价格策略 员工购房 营销推广 来电来访汇总 客户积累 客户分级梳理 目录 客户分类说明 办卡客户分析 客户分级梳理 通过对9855组到访客户进行梳理，客户组成为： 9855组来访客户 售楼处自然来访 3188组 电转访 2328组 金源外展场 4289组 有效来访客户 5566组 1091组大企业客户 1091组大企业客户 主要有效客户 6707组 50转来访组 客户分级梳理 有效客户积累 6707组 B类客户1256组 市场1100大企业256 C类客户 2630组 D类客户（流失客户） 2223组 B类办卡976组 市场850组大企业126组 C类办卡 1128组 D类办卡 221组 第一次梳理 办卡 第二次梳理 6707组 2325组 B类办卡梳理786组 市场620组大企业166组 C类办卡梳理 1539组 518组 268组 458组860组221组 2325组 价格策略 员工购房 营销推广 来电来访汇总 客户积累 客户分级梳理 目录 客户分类说明 办卡客户分析 办卡客户分析 第一意向产品：7号楼由于体量大、价格相对低意向客户占43%，比例最大。C户型由于基数 较小，比例最低。 客户对单价的接受范围在1200014000，而总价接受区间主要集中在110140万之间。 办卡客户分析 期望楼层：5#和6#为9层和少量5层的板楼，楼层越高认可度越高。 1#和7#为28层，位于北侧，6-15层认可度最高，其次是16-20层； 5#459 楼层客户 1层84 2-5层207 6-9层325 6#984 楼层客户 1层127 2-5层430 6-9层648 1#660 楼层客户 1层65 2-5层190 6-9层322 10-15层313 16-20层222 21层以上113 7#1561 楼层客户 1层120 2-5层409 6-9层659 10-15层658 16-20层463 21层以上230 付款方式：新政影响下，三次以上置业者以及外地客户选择一次性付款方式较多，占27%；银行按揭和公基 金付款方式是主流；选择分期付款的客户占4%。 首付比例：首付20-50的办卡客户占52%； 办卡客户分析 资信查询情况：首次购房的办卡客户占57%，二次购房办卡客户13%，10%为三次以上，剩余12%办卡 客户信息不全， 客户基数大，水分多，需进一步梳理； 目前B类客户量不足以支撑去化一期所有房源，需细致梳理客户，增加B类客户比例，确保开盘净销； 多数客户对目前报价还能接受，开盘优惠将对客户产生较强吸引力； 目前办卡客户主要以市场客户为主，存在水分较大的情况： 办卡客户楼号认可 度：28层（1#、7#）与9层（6#、7#），客户认可度比例约为2：1； 办卡客户楼层认可度：28层（1#、7#）9-15F中间层认可度高， 9层（5#、6#）6-9F认可度高； 办卡客户户型需求： A、E、F户型认可度相当，C户型认可度低，本身供应量也小； 办卡客户价格承受度：110万-140万总价范围接受度高； 办卡客户首付比例：首付50%以下占52%； 办卡客户分析总结 办卡目标 如果要实现开盘售罄的销售目标，从目前的办卡速度及客户积累情况来看： 每日平均办卡量 120张 周末每天平均办卡量 350张 6.277.3 预计可办理15002000张 目前已办卡 2826张 预计办卡 45005000张 目标B类客户 1500组左右 按60的转化率计算 约900组B+客户实现854套房的消化 办卡数据截止6月26日 价格策略 员工购房 营销推广 入市时机 客户积累 推盘依据 目录 定价原则 定价因素分析 折扣测算 入市时机宏观市场 4月上半月5月上半月降幅 二手房住宅成交量（套）16000293082% 二手商品房价格（元/ ） 19867186356.2% 项目西斯莱公馆保利茉莉公馆远洋沁山水润枫欣尚 客户积累量开盘当日排 号420组 约13000张 办卡约3800 张 办卡414组 推售量450套预计660套393套540套 开盘当日成交量63套606套331套65套 开盘推售率1491.5%8412 转化率155912 开盘价格 1900016500170002600016500 北京市45月成交情况 北京市45月二手房量价环比对比表 北京市近期重点项目积累转化情况 从北京市场新政前后的成交情况来看： 从市场一手房及二手房成交量价均有较为 明显的下滑。 新政出台后，各项目普遍出现电、访、成 交大幅下滑，且出现退房。 从近期市区重点项目的客户积累及开盘转 化情况来看； 1.各项目办卡转化率普遍较低，在10 15之间。 2.开盘推售率普遍较低，开盘售罄现象几 乎没有。 3.开盘价格预期较新政前普遍回落。 入市时机区域市场 市场 存量 近期新增土地供应 序号宗地名称规划建筑面积规划用途成交日期受让单位楼面地价 1房山区长阳镇广阳新城居住用地60998.77住宅及居住公共服务设施2009年6月4日北京玉亭房地产开发有限公司2196 2房山区长阳镇(起步区4号地)363791.3 住宅及居住公共服务设施、商业设施 和文化设施 2009年9月30日北京城建投资发展股份有限公司4150 3 房山区拱辰街道黄辛庄村北住宅项目 （圣水路小区） 127147.1 住宅及居住公共服务设施、医疗、体 育和市政管理用房 2009年12月4日 北京鸿润华夏商贸有限公司和北京成业 行房地产经纪有限公司联合体 3071 4 房山区拱辰街道办事处住宅、商业（ 广阳家园C、D区）项目 473369.6 住宅及居住公共服务设施、商业金融 和市政管理用房 2009年12月4日上海绿地（集团）有限公司3633 5 房山区长阳镇居住、商业项目（长阳 西站1、2号地） 293778 居住、商业金融、交通设施和机动车 停车场库 2010年2月24日 北京创新建业地产投资有限公司和中 创置业有限公司联合体 3151 6 房山区长阳镇起步区3号地南侧居住、文 化娱乐地块 157992居住、文化娱乐及小学、托幼2010年5月18日 北京万科企业有限公司和中粮地产（集团 ）股份有限公司联合体 6223 7 房山区房山线长阳站8号地西侧地块文化 娱乐及居住项目用地 186948文化娱乐、居住用地2010年5月18日北京建工集团有限责任公司7500 8 房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地 （中小套型普通商品住房） 239507 二类居住用地、文化娱乐用地、托幼用 地 2010年5月20日中铁房地产集团有限公司6095 9 房山区长阳镇起步区2号地及3号地北侧 住宅混合公建和多功能项目用地 524858 其他类多功能用地、交通设施用地、社 会停车场库用地、住宅混合公建用地 2010年5月20日北京首都开发股份有限公司3253 合计24283504213 项目名称住宅总规模住宅上市量未上市量已售体量在售存量 西棕榈滩2825321.04.0 加州水郡4期3131030.10.9 原香小镇179.57.59.170.33 绿城百合4948147.70.3 北潞尚界97.51.56.21.3 天恒乐活城(北区）209.810.28.11.7 阳光邑上179.47.62.86.6 瑞雪春堂49311827.33.73 合计220171.253.8152.3718.86 区域市场的未上市量为48.8万平米，在售 存量为18.86万平米 近期新增的土地供应量为243万平米 序号宗地名称宗地位置 规划建面 (万平) 规划用途拟入市时间 1长阳站8号地东侧地块 房山长阳 17居住、商业 10年第2季度 2水碾屯村改造一期 房山水碾屯村29.3住宅10年第2季度 3紫云庭住宅小区部分居住用地 房山24.2住宅 10年第2季度 4城关圣水嘉名 房山33.8住宅 10年第2季度 5长阳西站土地3号地房山区房山线长阳西站 32住宅 10年第2季度 6长阳西站土地4号地房山区房山线长阳西站 36.8住宅 10年第2季度 7长阳西站土地5号地房山区房山线长阳西站 80.3住宅 10年第2季度 8京南嘉园三期 房山区窦店镇 4.3居住 10年第1季度 9广阳城 房山区广阳 3.41居住10年第1季度 10高教园区中央设施区1号地 房山区高教园区 22.1住宅、商业金融 10年第1季度 11城关街道饶乐府村东f224-14房山区城关街道饶乐府村东 10.2居住 10年第1季度 12窦店镇居住项目房山区窦店4.3二类居住用地2010年 合计226 入市时机区域市场 区域内的在售项目的未上市量48.8万平米和在售存量18.86万平米，以及新增土地供应的243 万平米，合计约311万平米。 房山后期预计推出12块住宅用地，规划建筑面积为226万平米。 未来房山区域整体的供应量大，竞争十分激烈。 入市时机自身因素 长阳半岛项目目前自身也存在几点不利因素： 1.项目截止目前没有进驻正式的销售中心，未开放示范区、样板间。并且正式开盘时也不能具备。 2.项目靠近城铁，在具有便利的同时，噪音和震动的影响十分不利。 3.项目入住时间相比区域内大多在售项目，入住时间较晚。 入市时机小结 通过对北京市场、区域市场以及项目自身各个因素的综合分析评定，可以得出： 1.整体的宏观市场并不乐观，新政对目前房地产市场影响十分明显。 2.区域市场内待售供量较大，同时未来土地供应量足，未来的竞争压力巨大。 3.项目自身也存在难以解决的不利因素，例如销售道具匮乏、城铁影响、入住时间等问题。 因此，首次开盘存在着十分巨大的市场风险与自身挑战。 开盘实现销售800套以上，超过10.5个亿的销售目标压力巨大，但我们会尽全力 向任务冲刺。 价格策略 员工购房 营销推广 客户积累 目录 入市时机 推盘依据 定价原则 定价因素分析 折扣测算 04-1# 04-5# 04-6# 04-7# 2010年 第一期 推售 2010年首次入市推售资源 销售面积76120平米 推售楼座 04-1#、04-5# 04-6#、04-7# 推售套数854套 推售时间7月25日 实现10.5亿的销售任务，首次推出资源需要达到800套 以上； 推售思路： 1、28层高塔+9层低板，平衡搭配 2、首期推出相对劣势资源，以较低价格入市，为后期产 品上市留出溢价空间。 3、受城铁影响，楼座优势由北向南逐渐提升。 推盘依据 价格策略 员工购房 营销推广 客户积累 目录 入市时机 推盘依据 定价原则 定价因素分析 折扣测算 定价原则推售产品分析 1号地04地块楼座数据 户型ACEFG合计比例 面积约90三居约85两居约85两居约85两居约80两居 楼座04-5#、04- 6# 04-1#、04- 7# 04-1#、04- 7# 04-1#、04- 7# 04-5# 楼号 套 数 面积套数面积套数面积 套 数 面积套数面积 04- 1# 5447605447601089520 21625 04- 5# 908100 1080010012 04- 6# 906480 9011 04- 7# 564760168 1428 0 22419040 44852 合计1801458011295202241904 0 3362856010800 211326391 总户数：854套；可售总面积：76120 城铁 7楼受城铁影响最大，且总量较大，占据首期预售比例的50。 5、6楼作为低板产品，又是90平米三居户型，占所推比例的25，比较稀缺。 7 6 5 1 定价原则推售产品分析 A户型C户型 E户型F户型 优势：紧凑型三居，南北 通透，明厨设计 劣势：供量太小 优势：全明户型 劣势：受城铁影响、南向 采光少 优势：南北通透，户型方正 劣势：只有主卧朝南，受北 侧城铁影响 优势：全朝南，采光好 劣势：不通透、供量大 G户型由于比例细微，不作主要分析和研究 1432 根据户型优劣势及供应比，得出户型排序 定价原则城铁影响因素 城铁 7 6 5 1 58层 主要视觉 影响层 约50米 912层 噪音影响层 1218米 本项目1地块临近城铁，而受城铁影响因素最大的就是04地块的7 楼。 而7楼中受城铁影响因素最大的户型，就是7楼北侧朝向的产品和房 间。 城铁影响的主要分为视觉影响和噪音影响，见下图可知7楼受城铁影响 主要集中在512层。 7楼 因此7楼512层的E户型是首次推 盘的主要难点产品，在设定楼层差和 户型差时需要特别考虑。 城铁 定价原则均价拟定 在对首次推盘均价的设定上，通过借鉴和对比区 域参数作为参考依据： 1.区域整体在售项目的成交均价在1300015000 之间。 2. 区域内目前的成交均价并不支持销售走量 3.区域内最有竞争参考的项目为原香小镇。 原香小镇是区域内产品性价比对应销售走量波动最小的项目。因此将原香小镇的均价作为参考 依据。 项目 价格（元/平米）成交量（套） 4月5月环比情况4月5月环比情况 加州水郡143252579-82%9322-76% 西棕榈滩1354012419-8%228-64% 原香小242108-55% 瑞雪春堂1204611634-3%10334-67% 天恒乐活230-100% 阳光邑18638-80% 原香小镇 拟推均价13300 拟推洋房均价预计：14600 品牌 精装修 得房率 户型产品 城铁 500 800 700 300 500 价格策略 员工购房 营销推广 客户积累 目录 入市时机 推盘依据 定价原则 定价因素分析 折扣测算 定价因素分析楼座价差 根据其楼座优劣势的分析对比，将1、5、6、7楼 的进行排序： 5楼6楼1楼7楼 17000165001430013300 1、拉大三居楼座与两居楼座的价差。将价差设定 在3000左右。 2、同类产品楼座只考虑位置差异及周边影响。 17000 16500 13300 14300 不同产品 楼座差价在 3000左右 不同产品 楼座差价在 3000左右 同类产品不同位置 楼座差价在 1000左右 同类产品不同位置 楼座差价在 500左右 第一次 推盘 第二次 推盘 第 三 次 推 盘 定价因素分析楼座均价 推售时间时间楼号层层数套数面积积金额额拟拟售均价 2010/7/25 04-1#282161918227429798214300 04-7#284483944152454698813300 04-5#9100918915621041917000 04-6#990830813707830816500 合计计 85476120109213369714348 2010/9/19 04-2#181361212718796850015500 04-3#91161073118242700017000 04-4#91261164320375250017500 累计计推售 3783450157414800016641 2010/10/17 11-1#161201058016928000016000 11-2#171281139018793500016500 11-3#171281139017654500015500 累计计推售 3763336053376000016000 可售资资源 1608143981220004169715280 定价因素分析户型价差 项目一期推出户型 户型A户型C户型E户型F户型G户型 面积（）约90约85约85约85约80 户型三居两居两居两居两居 朝向南北通透南北通透端户型南北通透纯南向东西通透 套数162 11222433610 分布楼座04-5#、04-6# 04-1#、04-7# 04-1#、04-7# 04-1#、04-7#04-5# 价值感评分 A户型 4000 F户型 2000 C户型 1500 E户型 0 G户型 0 将E和G设定为基准户型，其余优势根据其户型优势增加相应的单价价差。 定价因素分析户型均价 通过对户型优劣势的分析判断，结合楼座价格测算，得出对各户型的整体均价测算。 但由于 G户型整体面积较小，总价相对较低，因此单价设定时高于E户型。 面积总积总和总总价底价均价 底价总价 （万元） 底价最低单单 价 底价最高单单 价 底价最低总总 价 底价最高总总 价 A16200274880700 16968153161741818314556601636470 C9350129101060 13808117126841499810781401274830 E18870233017640 1234910511714134989931401147330 F28220406871200 14418123136841549811631401317330 G80010063200 1257910111953127339562401018640 合计计734401053933800 14351 28层 其中28层由于紧邻城铁，因此需要通过 价格来对产品销售进行引导。因此对28 层的层差考虑主要有几点： 以58层对应城铁最近的户型作为基 准层。 向上下分别递加。 拉大高层与低层的价格。促进低层销 售。 楼层差价分为28层和9层的两种考虑。 9层 9层楼座按正常的价差设计： 保证优势楼层与低楼层的正常逻辑价 差即可。 定价因素分析楼层差价 楼层层段差价楼层层差 28与13层相同390 27 30 950 26 920 25 890 24 860 23830 22800 21770 20740 19 50 690 18640 17590 16540 15490 14440 13390 12340 11 100290 10 30 90 960 830 7 基准层 0 60 50 4 30 30 360 230 楼层段差价层差价 9与4层相同360 8 150 930 7780 6630 5 120 480 4360 3240 2120 10 9层楼（5、6楼）层差设置 28层楼（1、7楼） 层差设置 定价因素分析楼层差价 C FF EEC FF 00150 0 100 0 200 0 200 0 200 0 200 0 1单元C户型靠近项目04地块主入口，受噪音影响 ； 2单元C户型三面采光，西侧面向中央绿化景观； 南向F户型无噪音、无遮挡，面向南向绿化景 观。 定价因素分析1、7楼户型差设定 C FF EC FF E FFFF EEEE 20 00 20 00 20 00 20 00 20 00 20 00 20 00 20 00 0100 0 0000015 00 4单元端户型除受北侧城铁影响，同样受到项目1号地西侧高铁噪音影响 ； 1单元端户型虽受北侧噪音影响，但东侧开窗视野开阔； 南侧F户型无遮挡、无噪音，面向南向景观绿化； 户型面积底价均价单套底价总价 C459014237121万 F918014987127万 E459012987 110万 户型面积底价均价单套底价总价 C476013393114万 F1904014143120万 E1428012143103万 7楼1楼 G G AAAAAAAAAA - 4500 - 4500 1000000000100300 1单元东侧A户型北侧视野开阔无遮挡，位于小区中央景观好； 5单元西侧A户型与6单元南侧G户型产生一定角度对视，且受西 侧高铁影响； 6单元受项目1号地西侧高铁噪音影响，东西向户型采光受影 响。 定价因素分析5、6楼户型差设定 户型面积均价 单套低价总价 G 80012579101万 A 810017436157万 AAAAAAAAAA 10 0 0000000030 0 5楼6楼 5单元端户型临04地块西侧入口，受噪音及灰尘影响； 1单元，邻近小区中央景观环境好。 户型面积均价单套底价总价 A810016500148万 具体价格测算请参见： 定价因素分析价格测算 价格表 A户型C户型E户型F户型G户型合计 套数均价 单套底 价总价 套数均价 单套底 价均价 套数均价 单套底 价均价 套数均价 单套底 价均价 套数 均价 单套底 价均价 套数均价 1 5414237 121万 5412987 110万10814987 127万 216 14300 59017436157万 1012579 101万10017000 69016500148万 9016500 7 5613393 114万16812143 103万22414143 120万 44813300 合计 180 16968153万 112 13808 117万224 12349 105万 336 14418 123万10 12579 101万 854 14351 价格策略 员工购房 营销推广 客户积累 目录 入市时机 推盘依据 定价原则 定价因素分析 折扣测算 特殊折扣折扣说明享受折扣 开盘尊享优惠 6月尊享98折 7、8月尊享99折 团购折扣 中粮员工97折 思源员工98折 大企业99折 老业主再购万科老业主99折 万科员工折扣万科员工执行万科集团的员工折扣 总经理特殊折扣关系客户97折 开盘折扣：特殊折扣（可累加）+付款方式折扣 一、特殊折扣 折扣测算 付款方