河南某地块出让地块项目可行性研究报告.doc

（2011）004号宗地投资可行性研究报告 目 录第一部分 项目概况 4一、宗地基本情况 4二、宗地获取进程 11第二部分 城市发展情况 12一、城市概况 12二、经济环境 13三、周边可比土地市场成交情况 17四、宗地所在区域发展规划 18第三部分 房地产市场分析 23一、房地产市场总体概况 23二、2010年郑州市区房地产主要指标 24三、xx新区市场状况 25四、地块区域主要竞争楼盘情况 27五、xx新区办公物业产品特征 28第四部分 写字楼消费者需求分析 36一、目标客户群体构成分析 36二、目标客户群对写字楼的需求分析 36三、目标消费群体消费心态及消费行为研究 38第五部分 项目定位 39一、项目swot分析 39二、写字楼定位 39三、商业定位 40四、产品设计建议 41第六部分：规划方案建议 42一、项目规划主要依据 42二、规划方案建议 42第七部分 投资分析 44一、项目成本分析 44二、销售价格分析 47第八部分：经济效益分析 48一、最高可承受地价分析 48二、敏感性分析 49第九部分：主要结论和建议 50一、主要结论 50二、主要建议 50前言项目综述xx（2011）004号宗地位于xx新区九如路东，龙湖中环南路北，用地面积约48亩，将于7月13日挂牌出让。用地性质为商务金融，容积率为2。根据宗地自然条件和周边市场状况，确定项目定位为新客站地标写字楼。规划方案以两栋点式写字楼为主楼，主楼之间以两层商业用房为纽带连接，入口大堂以钢结构做成两层挑空。可实现商业销售面积约1.1万平方米（含地下一层），写字楼销售面积5.76万平方米，地下车库570个。依据同比市场定价，写字楼正常销售均价为16000元/平方米，商业销售均价（两层商业）20000元/平方米，地下车库12万元/个。在税后销售利润率为15%、20%、25%的情况下，该宗地最高可承受地价分别为 2177万元/亩、1948万元/亩、1719万元/亩，可实现税后利润分别为17183万元、22911万元、28639万元。第一部分 项目概况一、宗地基本情况（1）宗地名称：xx（2011）004号宗地。 （2）用地性质：商务金融（3）用地年限：自土地出让之日起40年。（4）宗地位置：位于九如路东，龙湖中环南路北。该宗地东侧为龙翔二路（规划路），北侧目前为农田，规划用途为居住用地。宗地xx（2011）004号宗地位置图宗地片区中心位置距离xx新区cbd核心商务区仅2公里，东距龙子湖大学城3公里，南距新火车站5公里。处在cbd核心商务区与cbd副中心（龙湖）走廊的中间地带。新火车站5km龙子湖大学城2km3kmcbd核心商务区去区郑政东出（2011）004号二七广场xx（2011）004号宗地交通区位图（5）宗地现状：全部为净地，现状宗地内比较平坦，无水系沟壑。宗地之西宗地之东 宗地之北宗地之南 （6）宗地周边现状宗地四周状况：宗地四周主要分布着待开发的农用地。本宗地处在xx新区cbd核心商务区与cbd副中心（龙湖）走廊的中间地带，随着龙湖的开挖建设和郑州新区作为未来河南省发展的一号工程等政策利好因素，可以预见周边道路、景观、市政配套等方面将有很大的改善。宗地四周现有居民情况：宗地周边地区大多尚未开发，宗地北面为待拆迁安置的沙庄村。（7）地质情况：宗地尚未进行地勘、文勘，初步预计地下文物的可能性不大。（8）宗地周边的社区配套交通状况：郑政东出（2011）004号宗地cbd核心商务区龙子湖大学城新火车站xx（2011）004号宗地交通区位图该片区位于xx新区核心区域，距郑州新火车站及新客运总站5公里，地块南面规划有龙湖环线轻轨站点（龙湖中环路lrt轻轨大环线线路），宗地西侧如意东路规划有连接cbd和副cbd区的轨道交通线路（地铁四号线和lrt轻轨小环线线路），宗地南侧农业东路有地铁线路（五号线）。交通四通八达，区位交通优势十分优越。a:宗地周边道路现状：宗地东临规划龙翔二路，南临龙湖中环南路，西临九如路。随着道路的建成，本宗地将三面临路。九如路：已开工建设，将于2012年中旬竣工投入使用。修通后连接cbd核心商务区与cbd副中心内环路（龙湖湖心岛）。龙湖中环南路：已开工建设，将于2012年中旬竣工投入使用。b:宗地周边道路规划xx新区龙湖地区内部规划环形轻轨线路（lrt系统）作为城市轨道交通系统的接驳系统，分为小环线、大环线，其中小环线为cbd（含cbd副中心）地区性交通系统，沟通cbd主、副中心交通联系；大环线为地区性交通系统，设置在龙湖中环路的中央绿化带上的环状路线，为高档居住区提供高水平交通服务的接驳系统，并具有游览性交通功能；lrt系统与轨道交通一号线、四号线共构成xx新区独具特色的轨道交通系统。教育设施：加拿大枫叶小熊幼儿园；河南省实验学校xx中学；河南中医学院、华北水利学院、河南财经政法大学等。按照龙湖区规划和用地规划，本宗地周边还将规划有小学、中学。郑政东出（2011）004号宗地xx（2011）004号宗地周边教育配套设施分布图（标记所在位置）医院：xx新区的医疗资源较为匮乏，本宗地周边主要有郑航医院、祭城医院、郑州市金水区第二人民医院，按照xx新区“十年建新区”的发展规划，到2012年，xx新区要再建5个社区服务中心，18个社区卫生服务站。距离本宗地5公里范围内规划有近6所大中型医院及医疗服务中心。宗地东侧不远处规划有医院（郑大一附院）。郑政东出（2011）004号宗地xx（2011）004号宗地周边医院分布图（标记所在位置）商业配套：绿地原盛国际本宗地周边目前的商业布局尚不完善，主要商业网点分布在东风渠以南的cbd核心商务区周边。按照规划及周边区域的发展规律来看，地块位于规划副cbd区（龙湖）的核心位置，随着商业配套的成熟以及龙湖区域的建成，未来将会聚集大量人气带动整个区域的繁荣。（2011）004号宗地宝龙城市广场千盛生活广场xx（2011）004号宗地周边商业配套设施分布图（标记所在位置）银行：区域周边银行较多，沿cbd核心商务区分布着上海浦发银行郑州分行、郑州银行等近十家金融机构，而且随着龙湖的建成及周边区域配套的不断完善，还将有大量的金融机构将在此区域设立分支机构和营业网点。郑政东出（2011）004号宗地xx（2011）004号宗地周边金融机构分布图（标记所在位置）（10）宗地周边环境治安情况：xx（2011）004号宗地两公里范围内分布有九如路派出所，治安状况较好。空气现状：本宗地周边区域并无污染源，附近大多为农业用地，空气质量较好。噪音情况：无污染情况：无危险源情况：无周边景观带：龙湖及东风渠沿河景观带（11）周边大市政配套 xx新区超前规划、统筹安排了电力设施项目，1座22万伏、6座11万伏共7座变电站、37座开闭所投入使用，为东区的发展提供了可靠的电力保障。东区热电厂投入运营，满足了入住单位用暖需求。公交场站、垃圾中转站等相继投入使用，满足了居民生活需要。经过近年来的建设，区域内已基本实现了“十通”目标，各类管线随道路建设一次入地，形成了完善的地下网络，市政设施基本满足需求。二、宗地获取进程（1）宗地背景资料xx（2011）004号宗地原为沙庄村农用地，现已被政府征用。用地编号xx（2011）004号位置九如路东、龙湖中环南路北占地面积平方米32062.79亩48用地性质商务金融用地规划指标容积率2绿地率25限高24报名截止时间2011年7月12日挂牌截止时间2011年7月13日 起始低价信息保证金（万元）19400土地总价（万元）27705土地单价（万元/亩）577.2 楼面地价（元/平方米）4327（2）宗地获取方式挂牌出让（3）土地获取成本土地价格与付款方式土地价格：起始价为27705万元（合577万/亩），增加幅度为200万元。受让人还需支付成交价格4%的契税及38元/平方米的耕地占用税。 具体土地价格以竞得价格为准。付款方式：a:自合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。b:按照付款时间及金额分期支付国有建设用地使用权出让价款。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。交付时间与交付条件：2011年11月30日，交地时土地达到三通一平。动工及竣工时间：2012年6月30日前开工建设，2014年12月31日前须竣工验收。第二部分 城市发展情况一、城市概况（1）地理位置郑州市简称郑，是河南省省会。位于河南省中部偏北，北临黄河，西依嵩山，东、南为黄淮平原，介于东经1124211414，北纬34163458之间；东西长166公里，南北宽75公里，总面积74462平方公里，其中市区面积l0103平方公里。郑州地处中原腹地，地理位置十分重要，是河南省政治、经济、文化中心，全国重要的交通通信枢纽。（2）行政区划辖区9个、县级市5个、县1个。分别是：中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、上街区、xx新区、高新区、经济开发区、荥阳市、巩义市、登封市、新密市、新郑市、中牟县（3）人口变迁2008 年末全市总人口743.6万人，其中女性359.9万人；市区人口326.5万人；城镇人口463.5万人；非农业人口307.7万人。（4）历史文化悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。在郑州周围，还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等出生在郑州。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城（5）资源状况郑州自然资源丰富，已探明矿藏34种，主要有煤、铝矾土、耐火粘土、水泥灰岩、油石、硫铁矿和石英砂等。其中煤炭储量达50亿吨，居全省第一位；耐火粘土品种齐全，储量达1.08亿吨，约占全省总储量的50%；铝土储量1亿余吨，占全省总储量的30%；天然油石矿质优良，是全国最大的油石基地之一.郑州盛产小麦、玉米、大豆、水稻、花生棉花、经济林果等粮食作物和苹果、梨、红枣、柿饼、葡萄、西瓜、大蒜、金银花和黄河鲤鱼等农副土特产品。二、经济环境2010年，面对复杂多变的国内外经济形势，全市加强经济运行调节，努力克服不利因素影响，采取切实有效措施，加快转变经济发展方式，国民经济保持平稳较快发展。 初步核算，全年完成生产总值4000亿元，比上年增长13.0%；人均生产总值4.9万元。其中第一产业增加值124.6亿元，增长3.0%；第二产业增加值2269.9亿元，增长15.1%；第三产业增加值1605.5亿元，增长10.5%。三次产业结构由上年的3.154.042.9调整为3.1：56.7：40.2。非公有制经济完成增加值2408.0亿元，增长13.4%，占生产总值的比重为60.2%，比上年提高2.8个百分点。年末全市城镇化率达到66.4%。全年房地产开发完成投资775.2亿元，比上年增长50.9%；其中住宅投资555.7亿元，增长41.0%。商品房屋施工面积6255.5万平方米，比上年增长20.1%；其中住宅施工4582.9万平方米，增长16.3%。商品房新开工面积1811.8万平方米，增长25.5%。商品房屋竣工面积944.6万平方米，增长46.9%。商品房屋销售面积1558.7万平方米，增长29.8%；销售金额772.7亿元，增长50.0%。54郑州市经济运行基本情况一览表（20022010）郑州市2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年gdp（亿元）928.291102.281377.891660.62013.482486.7530043300.44000其中：第一产业47.2849.2563.0872.3877.0679.3894.7103124.6第二产业453.71571.53737.97872.841070.891314.571659.51801.62269.9第三产业427.29481.49576.83715.38865.521092.791249.81395.81605.5人均gdp（元）1452717063212332547430739340694061749000年末总人口（万）644648650653657660743.6752.1城镇居民人均可支配收入（元）749583469364106401182213692157321711719376城镇化率37.50%38.60%57.90%59.20%60.30%61.28%62.33%63.40%66.40%地方财政收入(万元)5420066587371048232136126117602662195183680.1521.7643城乡居民储蓄存款年底余额(亿元)849.571048.491211.091436.081620.721658.712067.22511.22911全社会固定资产投资(亿元)332.08491.32613.3819.311031.991367.311772.72289.12757三、周边可比土地市场成交情况区域四至范围土地面积（平米）规划用途竞得单位竞得地价（万元）楼面价（元/平米）每亩单价（万元/亩）xx新区金水东路南、圃田西路西16667商务金融用地河南美侨置业有限公司72751091.24291.00xx新区金水东路北、东风东路西127128商务金融用地天瑞集团有限公司1504601979.71791.89xx新区心怡路东、福禄路北8000商务金融用地河南中新置业有限公司5600.001000.00466.67xx新区民生西街西，正光路南13381商务金融用地郑州宏盛源置业有限公司16004.001708.61797.35xx新区宏达路南、长兴路东3347商务金融用地河南银江实业有限公司351.93150.2170.10xx新区康宁路南、站南路西8742商务金融用地万众房地产开发有限公司26615.004349.282029.67xx新区聚源路东、宏图街北10000商务金融用地河南超达置业有限公司5985.00855.00399.00xx新区商都路北、站南路西29333商务金融用地建业住宅集团（中国）有限公司22110.001076.80502.51xx新区站南路西、站西二路北16991商务金融用地郑州铁科赛得置业有限公司11880.00998.85466.13xx新区心怡路东、福禄路北8563商务金融用地河南人民置业有限公司5990.00999.32466.35xx新区商都路南、心怡路西6667商务金融用地郑州市正岩房地产开发有限公司4110.00880.67410.98xx新区东风东路东、商鼎路南15088商务金融用地河南汇艺置业有限公司9295.00880.07410.70xx新区商都路北、心怡路东13333商务金融用地河南伟业建设投资集团有限公司7450.00798.23372.51xx新区商都路北、心怡路东15131商务金融用地河南易元置业有限公司8455.00798.27372.52四、宗地所在区域发展规划1、xx新区之于郑州新区定位 郑州新区规划范围：西起郑州市中州大道，东至开封边界，北至黄河南岸，南至航空港区，总面积约1840平方公里，占郑汴新区总面积的89%。新区下辖xx新区、郑州经济技术开发区、郑州航空港区、中牟产业园区、郑州国际物流园区和中牟县等“五区一县”。郑州新区组成分布图 xx新区在郑州新区中的定位：xx新区发展目标将作为郑州新区的区域性现代服务中心，金融、会展、科研、文化、高等教育及体育中心。xx新区区位图2、xx新区功能分区 xx新区规划范围：西起原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。xx新区功能分区图 功能分区a 核心区（cbd）：xx新区的核心区，也是郑州市的中央商务区。规划面积约3.45平方公里，由两环60栋高层建筑组成的环形区域，内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间为商业步行街区。环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和会展宾馆等标志性建筑。cbd效果图b 商住物流区：cbd的功能支撑区。规划面积约23平方公里，是以机关单位、公益设施、现代服务业及批发、物流、居住等功能为主体的综合区。c 龙湖区：定位为生态功能区及高尚住宅区。规划面积约40平方公里，其中龙湖规划面积约6.08平方公里，与流经市区的几条河流、郑州国家森林公园等构成城市生态区。伸入龙湖的半岛为cbd副中心，规划面积约0.48平方公里；cbd副中心是由高度为100米的写字楼、宾馆和特色住宅等组成的另一个环形城市，其间有湖中湖，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲场所。cbd中心和cbd副中心通过3.7公里长的运河相连，形成一个“如意”型，运河两岸是45米高的建筑。龙湖区规划图龙湖区建成效果图d龙子湖高校园区：主要由高等院校组成。规划面积约22平方公里，龙子湖高校园区确定入驻13所高校，入住师生约20万人。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是xx新区生态水系的重要组成部分。高校园区规划图e 科技物流园区：规划面积约18平方公里，主要用于安排科研院所和公路物流港等物流产业项目。f 国家郑州经济技术开发区：规划面积约50平方公里，已开发15平方公里左右，是xx新区的工业支撑区。 3、xx新区远景发展规划xx新区在列入郑州新区统一规划之前，制定两个五年发展规划：即20032007年和2008年2012年。规划到2012年，中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，人口入住率达到60-70%。入驻金融机构30家以上，以郑州国际会展中心为平台，打造全国知名专业会展品牌。以商业步行街、宝龙城市广场等商业项目为龙头，建设市级商业中心区。加快郑州国家干线物流港、郑州铁路集装箱中心站等物流项目建设；龙子湖区内大学全部建成招生，并新建小学8所、中学4所、高中 2所、职业教育学校1所；xx新区热电厂二期、15座垃圾中转站、150座公厕和陈三桥污水处理厂投入使用。起步区、龙子湖区道路全部完工，累计建成道路160条以上，通车里程超过350公里，开通公交线路100条以上。结合郑州市远景发展规划，xx新区致力于成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地、现代制造业基地，资源节约型和生态文明的示范新区。第三部分 房地产市场分析一、房地产市场总体概况在市场供应方面，2010年金水区商品房供应量位居全市首位，达到286万平米，占全市商品房供应量的30%。目前区域在售项目多为市场影响力较大的楼盘，因此商品房供应量较大，随着区域土地的日益稀缺，金水区供应量将会逐渐减小。xx新区、中原区和二七区本年度供应量也较大，仅次于金水区，年度供应分别占到全市供应量的17%、17%和19%，其中xx新区多为高端住宅或办公用房项目，而中原区和二七区多为城中村改造项目，市场供应多为普通商品住宅。管城区本年度供应量较低，而惠济区由于距市中心较为偏远项目很少，因此市场供应量最低。在成交量方面，2010年郑州市区域成交量榜首依然为金水区。由于区域年度投放量最大，并且金水区作为郑州市经济文化中心，区域配套极为完善，因此受到了广大置业者的一致追捧。全年共实现销售面积387万平米，占据全市销售总面积的37.06%。xx新区和中原区销售量其次，xx新区一直为政府重点发展对象，近两年已发展较为成熟，该区域成交多为高端住宅及办公楼，其中住宅项目以银河丹堤、东方鼎盛时代、联盟新城最具有代表性。中原区项目多为大体量的综合体项目，其中区域影响力最大的为中原新城和锦艺国际华都。二七区虽供应量较高，但销售量不敌中原区和xx新区。管城区虽供应量较少，但销售量却高于二七区，位居销售排名第四。在成交价格方面，2010年全市商品房销售均价最高区域为xx新区，作为郑州市重点发展区域，xx新区无论是住宅还是办公物业均是全市成交均价最高。2010年区域成交均价7753元/，是唯一年度均价突破7000元/大关的区域。二七区由于是郑州市商业中心，因此区域市场商铺类产品价格较高，拉升了区域年度商品房整体成交均价，达到6056元/。管城区本年度市场供应量较小，供需比达到0.67:1，呈现严重的供不应求的状况，因此成交价也较高，达到5832元/。惠济区目前在售的多为高端别墅项目，均价较高也在情理之中，次于管城区达到5563元/。）2011年1-5月份郑州市市区商品住宅销售19207套，累计销售均价为6177元/平方米；2010年1-5月份，郑州市商品住宅累计销售41037套，累计销售均价5033元/平方米。与去年同期相比，商品住宅累计销售套数减少过半，销售均价每平方米则增加了1144元。 1-5月，郑州市全市商品房销售面积360.9万平方米，比上年同期下降2.8%，增速同比回落34.9个百分点，比13月回落4.6个百分点，但比14月略上升了2.4个百分点，显示下降的幅度有所减小。从2011年郑州市1-5月的销售数据来看，房地产市场总体的趋势是价稳量跌，价格仍然没有出现松动。二、2010年郑州市区房地产主要指标名 称单 位较去年同期相比（%）商品房累计批准预售面积1043.56万平方米40.69商品住宅累计批准预售面积836.56万平方米29.98非住宅累计批准预售面积207万平方米110.92商品房累计销售量113735 套（间）7.17商品房销售累计面积1151.06万平方米0.87商品房累计销售均价6138元/平方米25.01商品住宅累计销售量101957套（间）9.02商品住宅累计销售面积969.91万平方米2.87商品住宅累计销售均价5536元/平方米20.87非住宅累计销售量11778套（间）12.61非住宅累计销售面积181.15万平方米11.39非住宅累计销售均价9364元/平方米34.95二手房累计成交量30263套（间）4.19二手房累计成交面积277.87万平方米4.55二手房累计成交均价4177元/平方米25.4住宅二手房累计成交量29506套（间）3.88住宅二手房累计成交面积269.42万平方米3.21住宅二手房累计成交均价4089元/平方米25.05（数据来源：郑州市房管局网站）三、xx新区市场状况（1）区域市场规划商业步行街2010年xx新区规划示意图xx新区位于郑州市东部，规划总面积150平方公里，常住人口260万。xx新区规划先进、配套完备、环境一流，是郑州乃至河南省的发展标志性窗口区域。多年来一直保持着强劲吸引力，2010年xx新区规划升级，教育、医疗、商业配套继续丰富，使区域凝聚力更上一筹，2011年xx新区将保持强劲吸引力，商、住地产也将共同繁荣。(2) 商品房市场状况2010年xx新区共成交商品房215.49万平米，较上年上涨13.67%；商品房成交均价7752.74元/，较上年同期上涨33.95%。近几年来，在区域凝聚力不断增强的影响下，xx新区商品房价格一直引领全市。预计2011年区域成交均价仍将高位徘徊于全市最高位，房价也将再创新高。2010年xx新区住宅、办公及商业用房供求价格表业态住宅商业办公投放面积（万）94.0226.8554.76销售面积（万）126.2212.7475.15销售价格（元/）6548.9713820.278738.44(数据来源：郑州市房管局) 2010年xx新区分物业数据来看，商品住宅依然占据绝对市场主力，占本区域商品房供应、成交量的比例分别达到51.09%和58.57 %。2010年商品住宅供给明显不足，xx新区本年商品住宅成交均价已经达到6458.97元/，较去年有较大幅度的提升，上涨幅度为26.47%。办公市场呈现供不应求状态，销售面积达到75.15万平米，较去年上涨94.3%。成交均价8738.44元/平米，较去年上涨73.1%。商业物业成交量12.74万平米，较去年下降了43.5%。成交均价13820元/平米，较去年上涨了32.1%。四、地块区域主要竞争楼盘情况东区目前共有8个典型在售写字楼项目，且写字楼项目大多在2010年取得热销，实现了快速清盘，如汇智大厦、领秀国际中心。目前xx新区商务商业投资价值得到投资客户普遍认可，成交量及成交均价都呈快速攀升状态，引领整个郑州写字楼市场。其中千玺广场引入国际知名酒店企业万豪酒店。项目名称区域物业类型总建面积(万）写字楼面积（万）写字楼已售面积（万）2月均价（元/）千玺广场xx新区写字楼、酒店，商业247.54.135684领秀国际中心xx新区写字楼7.56517620永和国际广场xx新区写字楼、酒店1596.818000绿地原盛国际xx新区商务综合体38302619609汇智大厦xx新区写字楼7.26.86.211800商都世贸中心xx新区写字楼、商业（单层）1887.277800绿地之窗xx新区商务综合体4815419000行署国际广场xx新区商务综合体1361.720000东区在2011年有7个写字楼项目即将推出，即将入市项目总建筑规模约为188.9万平方米，其中纯写字楼面积预计达到140万平方米，约相当于2009年全市写字楼总销售量的2倍，相对来说市场压力较大；几个项目中除绿地中央广场和升龙站前商业广场外，建筑规模均处于中等水平。几个即将推出项目的体量从5-80万不等，建筑形态并不集中，如天明国际广场（13层）、豫航中心（20层）为中高层建筑；绿地中央广场为超高层建筑；其中绿地中央广场和升龙站前商业广场公共部分全为精装修，其余项目均为毛坯。项目名称区域物业类型总建面积(万）写字楼面积预计推出时间天明国际广场xx新区写字楼、公寓式酒店52.52011.4豫航中心xx新区写字楼、商铺7.272011.8美盛中心xx新区写字楼、酒店、商铺17.28.52011.11绿地中央广场xx新区写字楼、商业、酒店82-中科金座xx新区写字楼、商铺7.56.52011.9升龙站前商业广场xx新区写字楼、商业6055-永和宇宙星广场xx新区写字楼、商业109-五、xx新区办公物业产品特征（1）产品设计郑州写字楼项目越来越注重将自己提升为区域的“地标”项目，造型上不断创新。在待售写字楼项目其中最具特色的建筑为绿地中央广场，以300米的高度为主要形象，打造中原第一高的双塔。郑州绿地中央广场建设用地面积63.2亩，总建筑面积82万平方米，投资总额达80亿元，是集甲级办公、高端商业、文化娱乐为一体的现代服务业综合体。两栋超高层大厦楼体采用交错参差的结构，轻巧精致而又动感十足，层叠的建筑元素使整个建筑外观高贵优雅、轻灵通透。两栋高楼矗立于宽阔的高铁站西广场西侧，将给出站的旅客强烈的视觉冲击。中央广场300米双塔将成为中原新高度。升龙站前商业广场是以商业为核心的大型城市综合体。项目规划设计定位为24小时城市综合体概念,即目前国际流行的豪布斯卡模式，总建筑面积近60万平方米，地上1-3层为商业、主要由大型购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影城等业态组成，四层及以上由包含两栋150米超高层5a智能写字楼在内的5栋写字楼、1栋300间的国际品牌五星级希尔顿酒店、两栋酒店公寓共8栋公共建筑组成。 绿地中心千玺广场位于xx新区cbd中心湖南侧，是由上海绿地集团投资开发的集商业、国际5a甲级写字楼、超五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所等多功能为一体的写字楼项目。占地面积2.9万平米，建筑面积24万平米，主体高达280米，是中原第一高楼，亦是xx新区cbd三大核心标志性建筑之首。绿地中心千玺广场共60层，其中535层国际5a甲级纯生态商务写字楼；3855层超五星级万豪酒店；58层为空中观光层、59层为顶级私人会所。写字楼面积区间170-350平方米。绿地之窗位于xx新区东风东路与七里河南路交汇处，距高铁站仅50米，由河南绿地广场置业发展有限公司开发的，集甲级写字楼楼、时尚写字楼、星级酒店、以及大型主题商业于一体的商务综合体。项目总用地5.16万平方米，总建筑面积48万平方米，是郑州综合交通枢纽中心首个配套工程。该项目规划有3栋写字楼、3栋酒店和1栋商业用楼。预计分四期开发，一期d4地块，为一栋24层准甲级写字楼，共264套房源。主力房型及面积：91-260平米。标准层每层共分十二间，还包括八部电梯和五星级配套的公共卫生间。绿地之窗二期为一栋36层的准甲级写字楼，共300套房源。 （2）产品特征就目前新建的的写字楼来看，智能化配套设施越来越完善，郑州也出现了相当一部分高端写字楼5a甲级。从外立面来看：目前市场大部分为石幕结合外立面，但高品质项目均为纯玻璃幕墙外立面。标准层面积：普遍在1500以上，部分楼盘（永和国际广场、建业总部港）标准层面积超过3000平方米。主流标准层高为3.9米左右。大堂层高：目前项目越来越注重大堂空间的打造，大部分项目大堂层高都为10米左右，只有少部分项目大堂层高在5米左右。楼面布局：在售项目以单元分割为主，但新推出的项目较偏重自由分割的布局。中央空调在郑州写字楼当中得到了普遍的应用。项目名称区域总建面积（万）写字楼面积外立面标准层面积层高大堂层高电梯空调停车位千玺广场xx247.5low-e中空玻璃25004.2928部（办公14部）中央空调400汇智大厦xx7.26.8low-e中空玻璃+局部石材20003.81015中央空调300王鼎国际xx7.26low-e中空玻璃+局部石材19903.89.612美国otis中央空调400绿地之窗xx4815low-e中空玻璃20003.99.814部中央空调3000领秀国际中心xx7.56low-e中空玻璃21003.6911部三菱中央空调200中科金座xx7.56.5玻璃幕墙+局部石材20003.596部中央空调400美盛中心xx17.28.5玻璃幕墙+局部石材17003.68.68部中央空调600天明国际广场xx52.5石材8003.496部无中央空调300行署国际广场xx136花岗岩100035.415部无中央空调834永和国际广场xx159玻璃幕墙+石材60003.71022部中央空调1520绿地原盛国际xx3830玻璃幕墙+石材20003.68.88部中央空调1220建业总部港xx2015玻璃幕墙+石材39003.9912部中央空调400（3）销售特征2010年xx新区写字楼物业市场2010年xx新区写字楼物业新增供应量呈现倒“v”字走势，受部分项目开盘节奏的影响，5、6月份市场的新增供应量最多，分别为8.89万平米和9.47万平米；写字楼物业的销售面积则呈现“w”型走势，1、7、12月份成交量较大；成交价格在前5个月份中走势平稳，均价在7000元/平米左右。4月份国家出台对房地产市场的宏观调控政策，受其影响，5月份成交价格出现惯性下跌，随着调控进一步深入，商业、办公类市场因不受政策影响而出现快速反弹走势，从6月份开始，办公类物业的成交价格呈现出震荡上行势，办公物业市场被激发出来。2010年xx新区商业物业市场2010年xx新区商业市场除5、9月份受到千玺广场、行署国际广场、绿地之窗和领秀国际等新盘的推售使得市场供应量突增外，其他月份市场供给和销售较为稳定，而且全年的成交价格波动幅度范围也较窄。因东区受入住人口等客观因素的影响，大型的商业项目不多，商业配套也不完善，商业的供求相对来说较为稳定。（4）2011年12月份xx新区商业项目成交情况1月份东区商业共成交25套，2月份成交13套，2月份成交价格较1月份上涨了2501元/平米。（5）2011年12月份xx新区写字楼项目成交情况1月份东区办公类物业共成交357套，2月份成交125套，2月份成交价格较1月份上涨了4462元/平米。（6）12月份主要商业、写字楼项目成交情况 千玺广场（办公）月份成交套数成交面积（平米）成交金额（万元）成交价格1月13293610478356842月111945.1737437912行署国际广场月份物业类型成交套数成交面积（平米）成交金额（万元）成交价格1月商业23087.87370512000办公22017241.711393880842月商业0000办公322014332616514永和国际广场（办公）月份成交套数成交面积（平米）成交金额（万元）成交价格1月1150.14140531093602月94439.398020943218067.67绿地原盛国际（商业）月份成交套数成交面积（平米）成交金额（万元）成交价格1月00002月2223.0864829068双河湾（商业）月份成交套数成交面积（平米）成交金额（万元）成交价格1月91458.662674183352月0000第四部分 写字楼消费者需求分析一、目标客户群体构成分析购买客户特 征项目使用群体分析投资客职业投资客实力雄厚，重地段，大面积购买1、 跨国企业郑州分公司；2、 国内大中型企业郑州分公司；3、 郑州本土有实力的企业；4、 河南地市一些大型企业总部进驻。5、 其他对办公品质有要求的公司。小型投资客有自己本职工作，闲钱投资自用者企业购买企业总部进驻，整层半层大面积购买个人购买刚性办公需求，对品质有一定要求二、目标客户群对写字楼的需求分析2010年写字楼物业新批准预售为78.31万，较09年预售21.82万增长258.9%；成交量为93.66万。较09年成交量69.61万增长34.5%；成交 均价为8522元/，较09年写字楼市场成交均价5252元/上涨62.3%。2010年写字楼物业市场供应强劲，供应量同比增长258.9%；成交大幅增加，成交量同比增长34.5%；价格上扬，成交均价同比增长62.3%。整体供求比为1：1.2，供求矛盾有所缓和，但仍然供不应求。从量价关系上看，在成交量的有力支撑下，成交价格震荡攀升，2010年郑州写字楼物业市场呈现稳步发展态势。 2004-2010年写字楼供求关系图2007年之前，郑州市写字楼均价基本处于4000元/水平，且多为负增长；2007-2009年，郑州市写字楼均价开始震荡上扬，年均增幅10%左右，但市场均价与住宅均价难以拉开距离，2009年甚至出现基本持平状态；2010年，随着写字楼物业投资需求的大幅增加，且郑州市几个高端写字楼项目（千玺广场、绿地之窗、曼哈顿、升龙环球广场、领秀国际中心等）的推出，直接拉高了2010年写字楼物业的成交价格。随着郑州城市经济、城市建设的发展及第三产业的发展，郑州商务不仅需求量会不断上升，需求档次也将不断升级，因此未来几年郑州写字楼市场不仅发展空间较大，而且价格也会呈不断上升的态势。 郑州市场2004-2010年写字楼价格走势图三、目标消费群体消费心态及消费行为研究 由于近年来商业物业的投资热潮越来越热，越来越多的投资客更愿意将闲置资金投资到商业物业领域，特别是写字楼领域。一方面写字楼物业的投资升值空间大，另外一方面写字楼的投资风险比商铺的投资风险小，商铺的投资风险和地段、交通、配套等一系列指数都紧密相连，所以商铺的投资风险比较高，而写字楼的投资风险相对比较稳定，更受投资客的追捧。特别是位于xx新区的写字楼，由于政府大力扶持和升值潜力较大，更容易被投资客接受。目前，住宅限购调控越来越严，会将市场上相当一部分热钱挤向商用物业，特别是写字楼市场，这也是写字楼物业新一轮热销的契机。第五部分 项目定位一、项目swot分析strengths优势weakness劣势 明确的区域定位有利于快速发展； 高标准整体规划建设，有利于高端形象的建立； 可开发土地资源充足，发展空间充足。 整体区域人气仍然不足； 项目相对较为独立周边尚无成熟配套设施 整个区域发展尚需经过三到五年时间opportunities机会threats威胁政府政策的强力扶持；区位条件具备发展基础。 地方经济、产业发展规模可能滞后于区域发展定位，短时期内对其的支撑有限。 项目所在片区客户认知度和认可度较低。二、写字楼定位1、市场定位龙湖地区地标性写字楼（1）本案地处九如路与龙湖中环交汇处东北角，南邻cbd核心商务区，北邻郑州龙湖（副cbd区），连接cbd和副cbd的核心位置，交通便捷，环境优美。（2）根据宗地特殊的地理位置，将来为满足龙湖区域的商务配套，建议以写字楼为主，商业为辅的理念进行设计。2、产品定位5a甲级写字楼经过2010年写字楼物业的强势供应和火爆销售情况，根据2011年目前写字楼的供应和销售情况来看，市场将会持续走高，但是为突出项目优势和为以后奠定良好的销售基础，建议产品定位以5a甲级写字楼为主，以符合区域低密度高档居住及商业配套的需求。3、购买客户群定位类 别客户描述年收入水平客户配比核心客户大投资客300万以上40%重要客户大中型自用客户150万以上35%辅助客户小型投资者、自用者80万左右25%4、功能定位（1）满足投资客户对龙湖区域价值洼地