项目物业管理专案流程1

1 / 14 项目物业管理专案流程 项目物业管理专案流程提要：物业管理企业通过招投标方式介入专案物业之后，除了 准备外，还要全面、系统地做好物业管理接管验收前的具体准备工作，包括以下内容 于房地产 E 网 项目物业管理专案流程 1、物业管理招投标及方案编制 2、物业管理 象策划 3、物业的接管、入住 4、房屋管理、保安、清洁服务、园林绿化、车辆管理、机电设备管理、电梯管理、维修维护、消防安全、社区文化 招标 开发公司项目得到批准后即可进行物业管理招投标工作，指定招标文件、以便于通过物业管理的介入，争取设计方案的合理 性。 招标文件 一般包括投标须知、物业管理招标书和部分物业的设计图纸。 招标须知 1、出具投标保证金，额度为年服务费用的 5%，保证期为定标时为止，不中标者予以退回。 2 / 14 2、明确保密要求。 3、必须有 不选择最低标价 的声明。 4、明示投送标书的程序 5、明文规定开标与评标时间标准（量化） 投标保证金 约占投标物业年度管理费用总额的 5%，保证期到定标时为止，一般 3月，不中标予以退回。 选标方式 有两种： 1、开发公司向选定的若干物业管理企业发出邀请书，出售招投标文件，这称为选标方式； 2、开发公司对报名投标 物业管理企业逐一进行经营资质预审，经审查合格方发给招标文件，这称为公开招标方式。 物业管理的投标过程 按照国家相关政策，今后物业管理企业进入市场的唯一途径就是参与投标，主要的过程为： 1、确定投标意向并成立投标工作机构 2、获取招标文件 3、考察物业现场 4、成本测算 5、编制标书 6、封送标书 物业管理经费的测算方法（小区） 3 / 14 主要由以下几项经费构成： 1、管理与服务人员的工资和按规定提取的福利费用 2、公共设施、设备的日常运行，维护及保养费 3、绿化管理费 4、清洁卫生费 5、保安费 6、办公费 7、物业 单位固定资产折旧费 8、法定税费 多层住宅物业管理公司员工定编标准为人左右 /万 1、管理人员 主任 S 10 万 S25 万设 1 正 2 副 事务助理或房管员 S 10 万以上每增加 5 万增设 1 人 社区文化设 1 人 活动中心、会所的值班人员另行计算 财务设会计、出纳各 1 人，但可兼职 收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置 2、维修人员 每 4 万设 1 人 4 / 14 3、绿化人员 每 4000 设 1 人（绿化面积） 5、卫生保洁人员 每 140 户设 1 人 6、保安人员 每 120 户设 1 人 7、车辆管理员 根据道口或岗亭多少及车流量大小设置人员 高层住宅物业管理公司员工定编标准为人左右 /万 1、管理人员 主任 S 每增加 5 万设副主任 1 人 事务助理或房管员 每 350 户设 1 人 社区文化设 1 人 活动中心、会所的值班人员另行计算 财务设会计、出纳各 1 人，但可兼职 收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置 2、维修人员 建筑面积在 3 万以上的楼宇每万设人 3、绿化人员 5 / 14 每 7000 设 1 人（绿化面积） 6、卫生保洁人员 每 90设 1 人 6、保安人员 每 40 户设 1 人或建筑面积 3000 左右设 1 人 7、车辆管理员 根据道口或岗亭多少及车流量大小设置人员 物业管理 统 简称），即 企业视觉识别 。 企业导入 系，透过同一的视觉识别系统，对强化企业观念、 项目物业管理专案流程提要：物业管理企业通过招投标方式介入专案物业之后，除了 准备外，还要全面、系统地做好物业管理接管验收前的具体准备工作，包括以下内容 于房地产 E 网 规范员工行为、传播企业形象是有重要意义的。 一、物业管理 基本内容 1、设计内容 基础部分：标志释义、 标准色与辅助色 应用部分：文本识别、服装服饰等 6 / 14 2、物业管理的标识标牌内容 如：乘梯须知、来访请登记等 二、 计的原则 1、以 业理念识别）为核心的原则 2、美学原则 3、法律原则 4、识别与适用性原则（好认、好记、好做） 三、 用要素（即具体的外部载体）包括 1、文本识别类：工作证、手提袋 2、环境展示类（习惯称为标识标牌类）：招牌、门牌、导示牌等 3、员工服装服饰类：按工作区分的工作服、按季节区分的工作服等 4、车辆识别类：发挥车辆是企业免费的流动广告媒体的作用 5、广告、宣传类：公司报纸 、公司宣传画册等 四、 觉形象识别系统的导入 业主和物业公司拥用一个共同、统一、美好的品牌形象，配合 觉形象识别系统，使小区内导向、环境和标识系统形成一体化，塑造一流的住宅区优美形象。其中包括： 门卫室： 今日保安值班（插牌） 7 / 14 天气预报（插牌） 本小区物业管理人： *物业管理有限公司 行人请走安全通道标牌 管理公司提示：进入小区请主动出示有效证件 紧急求助电话 大门口： 小区平面图 限速行驶（ 5 禁止鸣笛 小区告示栏 业主留言栏 业主意见（建议）箱 围墙外： 本小区为私家住宅，周边已安装红外线 监控系统，请勿翻越。 在沟渠、水池周围： 水中有电，请勿戏水 请勿向水中扔杂物 水深 在易滑道路处（有磁砖的地方）： 小心地滑 在儿童游乐园： 8 / 14 儿童游乐设施，仅限十三岁以下儿童玩耍 /儿童玩耍，需成人监护 在名贵树木挂设： 介绍树木情况的标识牌 在配电箱处设置： 有电危险 在凉亭处设置： 请勿刻划 请勿躺卧 在煤气调压站等易燃处设置： 小心烟火 在环卫现场设置： 正在打扫，请稍候 /正在清洁，请绕行 在绿化带设置： 请勿乱扔果皮纸屑 爱护树木，请勿挂衣物 爱护绿化，请勿跨越 青青绿草，请勿践踏 /春意在脚下 ，草地无践踏 创温馨环境，树美好心灵 /植物茂，家园美 美化家园，从我做起 /足下留情，家园常春 生命常绿，需要用爱灌溉 树环保意识，爱护小区环境 9 / 14 花木共赏，人人呵护 /亲情家园，送您一片清新 在小草的耳边，领略一份平和的温柔 生命常绿，需要用爱灌溉 心手相连，共建顺驰家园 温馨家园，情系你我 创温馨环境，树美好心灵 足下留情，家园常春 给予我一片情，还您一片绿 请勿将宠物带入公共绿化带 请勿将宠物带进会所 我奉献给了您绿色的情怀，您能只用眼睛去欣赏吗 清新洁静的天发观邸，须要您我呵护，更须要（它）的爱护 我的形 象是您心灵的反映 您给我爱心，我给您温馨 您的心灵，我的翠绿 尊重劳动，保护环境，热爱生命 珍惜草木，保护我们的生存空间 消防用语： 请爱护消防设施 严禁占用消防通道 /消防通道，严禁停车 严禁烟火 10 / 14 禁止吸烟 消防用水，严禁他用 消防器材，严禁挪用 严禁使用瓶装煤气 喷淋接合器 消防栓接合器 温馨家庭，只需热情，不需火情 设施设备的警告用语： 机房重地，非请莫入 高压危险，请勿靠近 小心触电 小心滑倒 高空作业，请您绕行 设备检修，暂停使用 小心坠物 /有人作业，严禁合闸 车辆管理方面： 专用车位标识 收费一览 表 请出示证件 注意安全，小心驾驶 小心车辆 禁止停车 11 / 14 禁止鸣笛 单行道 限速 里 限高 停车场进口 停车场出口 禁止驶入 宁静致远，一鸣惊人 游泳池方面： 售票处 小卖部 入场须知 男更衣室 女更衣室 男士请进 女士请进 体检室 卫生间 仓库 衣物保管处 开放时间表 水深 12 / 14 先淋浴后下池 小心滑倒 请您出示票证 请勿跳水、打闹 深不可测，请勿冒险 注：以上所有 项目物业管理专案流程提要：物业管理企业通过招投标方式介入专案物业之后，除了 准备外，还要全面、系统地做好物业管理接管验收前的具体 准备工作，包括以下内容 于房地产 E 网 公共信息图形符号标志标牌均须符合下列标准的规定：全标示， 防安全标示，10001志用公共信息图形符号，下方均需冠注 顺驰物业 及公司标识。 物业管理企业通过招投标方式介入专案物业之后，除了准备外，还要全面、系统地做好物业管理接管验收前的具体准备工作，包括以下内容： 一、成立管理处 1、在业主入住前三个月时间（竣工验收工作在入住前13 个月内进行）成立 2、管理处主任、房管员和维修人员到位 13 / 14 3、其他 管理人员分步到岗 二、组织验收小组 由物业公司物业管理部牵头、机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成，可以邀请部分业主代表参与。 三、相关记录与表格 1、房屋接管验收表 2、室内竣工验收遗留问题统计表 3、公共配套设施接管验收遗留问题统计表 4、急电设备接管验收表 5、机电设备接管验收遗留问题统计表 四、接管验收标准 房屋接管验收标准参照建设部 7 月 1 日颁布的房屋接管验收标准，以及满足业主（住户）的合理要求。 业主选择管家的五要素 品牌 业绩 实力 专