江西省吉安市房地产投资潜力分析.doc

江西省吉安市房地产投资潜力分析目录 一、吉安市情概况 二、房产市场现状分析1. 2006年房产市场凸显五大特性 （1）高层时代的来临 （2）大盘开发悄然登场 （3）商品房价格稳中有升（4）本土企业和外来品牌企业共舞求生（5）商业地产蓄势待发2.区域板块开发现状 （1）青原区加快河东滨江新区建设 （2）吉州区城北开发呈规模集中态势 （3）滨江版块领势先行 3、楼盘开发量大中心城区越做越大 4、购房群体分析 三、土地出让市场分析 1、20052007年城区土地出让情况统计2、2006年土地出让市场回顾 3、2007年一季度成交地块信息 四、2007年前景展望 1、大力推进中低价位商品房建设2、住宅市场供需旺盛价格小幅上涨3、房地产市场前景广阔市场需求有待激发一、吉安市情概况 吉安，位于江西省西南部，赣江贯穿南北，是举世闻名的中国革命摇篮井冈山所在地。全市现辖10县2区1市，总面积2.53万平方公里，总人口470万。 吉安，旅游资源独具特色，既有以“书院文化和滨江风光”闻名的白鹭洲，以“万瀑争妍”饮誉的白水仙，以高山草甸堪称一绝的武功山，以道家文化传世的玉笱山，以佛教发祥地扬名的青原山，更有以“历史红，山林好”著称，而被列为全国优秀旅游城市和全国旅游胜地四十佳之一的井冈山。2006年全年城镇居民人均可支配收入9460元，增长9.95%。 吉安，更是一块中外客商投资兴业的沃土，交通便捷。京九铁路、105国道、319国道、赣江航道、赣粤高速公路、泰井高速公路和已通航的井冈山机场构成了水、陆、空“三路并进”快捷便利的交通网络。京九铁路纵贯全市200多公里，火车从吉安至深圳只需8个小时，至北京只需15个小时；高速公路8个小时左右即可到上海；赣粤高速公路已全线贯通，南下深圳、广州只需五六个小时。北京至珠海的105国道和成都至厦门的319国道分别贯穿我市南北和东西，交通区位优势日益凸显。 2006年前三季度吉安市GDP为239.19亿元，同比增长13.9%，全市完成城镇固定资产投资70.46亿元，同比增长12.5。房地产投资15.21亿元，同比增长24.1%。 2007年，吉安市区人口规模预计发展到42万人左右，建设用地44平方公里；到2010年，市区人口规模发展到50万人左右，建设用地56平方公里，按照这个城市总体定位和规划，吉安积极实施“南展北扩”，将南面的吉安县融入城区，向北扩展加快庐陵文化园建设步伐，全面深化青原新城区的建设，使得城市的框架迅速拉开。 二、房产市场现状分析1. 2006年房产市场凸显五大特性 随着吉安房产市场发展的日趋成熟和规范，消费者的置业心态也日趋理性，开发商开始根据市场的情况，不断更新优化产品，充分满足人们多样化的置业需求。目前吉安房产市场，呈现出以下一些特点： （1）高层时代的来临。2005年以前吉安楼市还处于多层时代，多层的走俏主要与人们的接受程度有关。但这并不妨碍开发商对高层住宅的热情，据观察，目前吉安各大楼盘拥有小高层甚至高层的项目不在少数。即使置业者仍然在观望与考虑中，但不可回避地说，小高层时代已经走进了吉安楼市的发展历史中。 随着吉安中心区域地段越来越珍稀、土地成本逐年增长，相对于高层住宅，多层住宅的较低容积率已经不能满足时代发展的需求。从多层到高层时代的跨越是楼市发展的必然趋势。（2）大盘开发悄然登场。根据中国地产投资网实地调研，目前，吉安许多楼盘项目都在100亩以上，如和济春天、梅苑小区占地都在300亩以上，天龙美林印象、星港奥园、康居帝景湾等都占地100亩以上，规模化的开发热潮由此带来小区配套和各项设施的进一步完善，摆脱了小区的配套设施单纯依赖周边配套的局面，如帝景湾小区内部规划建设了幼儿园和大型商场，能够全方位的为业主提供便利，所有的生活细则都包含在小区的半径之内，大盘时代悄然改变着消费者的生活方式。今天，随着天立花园、金鹭花园等品牌楼盘的问世，正式揭开了吉安大盘时代的序幕。 （3）商品房价格稳中有升。吉安大多数楼盘二期项目的价格与一期相比都增长了200500元。与大中城市房价飚升不同的是，吉安房地产市场是处于稳健上升的态势，吉安房价走高的因素主要有：市场需求旺盛、城市基础设施的完善和功能的日趋合理，以及楼盘自身建设品质的提升，其合力作用产生才是吉安房产市场向好的根本所在。 吉安目前商品住宅的销售均价在1700元/左右，青原区稍低，多数楼盘均价在1300元/左右，市中心的最高房价已经达到2500元/。 以下是中国地产投资网调研的部分楼盘资料： 楼盘名 位置区域 类别 均价 （元/ ） 主要户型 （） 开发商 文勤华庭 火车站附近 多层 1650130吉安文勤投资公司 泛华国际（购物广场） 火车站附近 小高层 850020000恒通地产 金鹏花园 井冈山大道 多层 1800130140吉安宝德房开 康居帝景湾 吉州区 多层 2380 135（福州）康居企业集团 星港澳园 吉州区 多层 1600200895江西国投庐陵房开 天立花园 青原区 多层 小高层 1700120天立实业集团（浙江） 天龙花园 吉州区 多层 小高层 1800128吉安市天龙房开 根据调研信息，吉安市目前在城南的楼盘主要有:创天丽景、信合新城、滨江花园、六合盛世、和济春天(占地330多亩，是目前吉安市开发体量最大、以住宅为主的楼盘)和天立花园 (占地300亩，目前是第二期开发)，均价在1700元/左右。 城北地区开发的楼盘主要有:康居帝景湾、天龙花园、星港澳园、华鼎香榭丽都、莱茵河畔、一街区、江南御景园、金鹭花园、明珠花园、金鹏花园等，城北开发体量在13万平方米以上。从房地产发展的趋势来看，项目开发主要集中在北面，特别是住宅方面，城北开发速度强于城南，而且主要以多层和小高层为主，发展的速度快，住宅消费也较快。另外，青原区的高层项目也有一定的发展。户型方面以120-130平方米比较多，大户型比较少。房价集中在16001800元/之间。 开发企业方面，既有本土的实力企业，又有外地的品牌企业，建筑模式渐趋多样化。购房群体除了周边县市和一些返乡人士外，本市需求还主要体现在民营企业老板和公务员的身上，本土投资需求虽然还较少但已经开始有所增强。 （4）本土企业和外来品牌企业共舞求生。随着福建、浙江、广东等一批外地开发公司的进驻，带来的先进开发理念对吉安房地产产生了重要影响，推动了吉安房产的发展，帝景湾开发商康居企业和天立花园的开发商天立房产，便分别是福建和浙江开发商的代表。 本土开发商在与外来的品牌开发企业的竞争中慢慢成熟，梅苑小区开发商恒荣房产就是本土开发商的领航者，其开发的梅苑小区、丽景花苑等精品成熟小区在吉安都是有口皆碑的。 而外来开发商的强势入驻，促使吉安楼盘品质不断提升，从而在宣告品质时代来临的同时也大大提高了吉安的城市价值。 （5）商业地产蓄势待发。目前吉安的商业地产主要集中在阳明路上，以阳明商城、文山步行街为代表的商业地产在吉安基本成型。而火车站站前广场附近的商业项目也正蓄势待发，代表项目有：泛华国际购物广场、亿通商业中心等。国际化的商业形态与运营机制，集合购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、酒店于一体，这里凭借先天的交通优势，即将成为吉安市新的商业中心。吉安市目前新开盘的商业项目均价基本在800020000元/之间，升值较快。 2.区域板块开发现状 （1）青原区加快河东滨江新区建设 青原区如今正在加快河东滨江新区的建设步伐，使之成为集商贸、住宅、娱乐、金融于一体的花园式城区，按照这个规划思路，一大批优秀的楼盘在青原区落地开花，现已成型的梅苑小区、以徽派建筑风格扬名的天立花园便是青原区楼盘代表。 昔日赣江东岸的荒郊原野现已成为拉动吉安经济发展的“黄金码头”，以火车站和井冈山学院为依托带动了一大批置业消费人群，以吉安贸易广场和吉安火车站广场商城为龙头的商贸格局已逐渐成型，另外区政府的所在也推动了该片区的房产升温，加之部分乡镇居民“向市区靠拢”的置业观念都成为青原区房产崛起的动力所在。 （2）吉州区城北开发呈规模集中态势 吉州区作为吉安的城区核心区域所在，由于城区的规模限制，积极“南展北扩”，相对而言，城北的房产开发速度和规模优于城南，由于城北相对配套设施比较完善，教育资源优势明显，再加之政府职能行政单位多集中于城北，地块的制约因素也比城南小，导致房产开发的条件强于城南，并且在城北的开发呈现规模集中化态势，而城南也有优质楼盘面市，不过相对而言还没有形成大气势，城北的楼盘主要是集中在滨江区域，另外以吉州大道为轴心也云集了部分楼盘，壹街区、正丙角新村、江南御锦苑、莱茵河畔等楼盘栉次鳞比，傲立在吉州大道的两旁。 （3）滨江版块领势先行 地处城北的滨江作为吉安房地产市场发展的样板区，不仅拥有新城区良好的规划条件，不受中心城区拆迁的限制和地块的制约，同时又最大程度地享有老城区完善的配套设施，该板块的地理位置优越，自然景观和人文环境兼得。笔者在走访该区的楼盘发现，星港奥园、天龙美林印象、帝景湾还有香榭丽都的小区品质建设都是首屈一指，在售楼盘的每平米单价也都在1500元左右。该地区的楼盘天时地利人和，自然成为消费者置业的首选，尤其是沿江一线的房子，虽价格不菲，同样得到人们的追捧，吸引大家的除了房子本身的品质和优势外，还在于区位的魅力。 3、楼盘开发量大中心城区越做越大 吉安市目前的楼盘开发量较大，住宅价格也开始回升，吉安第二期房产价格平均上升了200元/平方米。吉安楼市正处于供销两旺的态势，楼盘众多，可选择的余地也比较大，也给需要现房的消费者提供了很好的时机。 据了解，今年新开工的项目，中心城区比去年要多，而且主要以外商投资开发为主。外来企业开发的新理念和新观念，在带来竞争的同时，也促进了吉安房地产业的发展。中心城区正在朝“做大做强”的方向发展。吉安市中心城区规划范围东起赣江、西至天华山西路、南起安泰路、北至吉福路。规划中心城区布局结构采用“一心、一圈、四轴、小区”的主体框架。到2010年末，中心城区城市规划总用地15.3平方公里，其中城市建设用地12.3平方公里。 4、购房群体分析 据相关调查数据显示，吉安市目前25-34岁的人占购房人群体的36%，位居榜首，而35-44岁的人群比例为20.3%，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易，制造业，政府机关及教育文化领域，以制造业职工，中级技术员，商业服务职员，公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000-2000元范围内为主体购房者。 目前，吉安市的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购方计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7%和39.2%，预购面积在70-140平方米之间不等。以80-100平方米的需求量最高，而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-3000元之间。 经过近几年的地产发展，吉安房地产市场需求现在最鲜明的特征即是个人购买比例高，二次置业及重复置业、保值型投资型置业情况普遍、房产投资意识开始明显增强。 三、土地出让市场分析 1、20052007年土地出让情况统计（截止2007年3月27日） 宗数 出让面积（亩） 成交额（万元） 成交均价（万元/亩） 2005年 362008.31462263.55831.02006年 31945.18736049.34838.142007年13月 7494.9311684.3123.61（数据来源：吉安市国土资源局土地交易中心） 如上表所示，吉安市2006年开始土地出让步骤放缓，开发商也渐趋理性，2006年的土地成交量只有2005年的47，成交金额约为3.6亿元，成交均价与2005年相比上升幅度不是很明显；2007年至今土地供应9宗，成交7宗，成交额1.17亿元，地价仍处于相对低位。 2、2006年土地出让市场回顾 根据统计，2006年在成交的31宗地块中，住宅用地10宗（409.056亩），商住用地8宗（457.776亩），商业用地3宗（44.446亩），综合用地10宗（33.909亩）。如下图：按区域分析，2006年土地出让重点集中在青原区的河东滨江新区以及吉州区的城南区块。吉安市国土局相关负责人透露，这两个区域也将是今后土地出让的重点方向，尤其是吉州大道沿线的地块升值空间较大。 3、2007年一季度成交地块信息 2007年一季度，吉安城区土地出让集中在1月份，青原区成交4宗，面积137.09亩；吉州区3宗，面积357.84亩，其中位于吉州城北中心区的一宗巨幅商住用地，面积达到227.07亩，由江西鼎基实业公司竞得，成交均价只有20.07万元/亩。 一季度的土地出让市场相对平静，本市和本省的开发企业依然唱主角。从土地用途分析，商住用地占了5宗，可以看出，吉安市还是力推住宅项目，商业内容基本以住宅的沿街商铺形式为主。 出让日期 地块名称 面积（亩） 土地用途 均价 （万/亩） 成交价 （万） 受让人 2007131城北区中心区一期工程控规A1-2地块 78.94商业 21.53 1699.89 赣州华隆房地产开发有限公司 城北区中心区一期工程控规A4地块 227.07商住 20.07 4556.56 江西鼎基实业发展有限公司 2007130青原区华能大道以东，渡槽以南 56.79社会福利 15.07 855.69 吉安驼洋房地产开发公司 2007126青原区新圩农贸市场 14.25商住 7.46 106.37 吉安市东方房地产开发有限公司 青原区行政中心 23.39商住 32.60 762.47 吉安驼洋房地产开发公司 青原区行政中心 39.66商住 26.47 1049.8 吉安市恒朋实业有限公司 2007125吉州大道控规A18-2地块 54.83商住 48.40 2653.53 自然人 （数据来源：吉安市国土资源局土地交易中心） 四、2007年前景展望 随着吉安城市经济发展，人们生活水平的提高，对住宅生活的要求也随之提高，加上现代地产发展影响，外地地产“军团”不断涌入，吉安房产市场品质不断提升。预计2007年吉安房地产将呈现以下几点趋势特征： 1、大力推进中低价位商品房建设 目前，吉安房地产市场总体比较健康，住宅大多数都是用来自住的，用来投资的不多。因此，吉安房地产开发商所开