毕业论文-我国房地产经济波动因素分析.docx

重庆大学网络教育学院 毕业设计（论文）题目 我国房地产经济波动因素分析 学生所在校外学习中心 批次 层次 专业 学 号 学 生 指 导 教 师 起 止 日 期 摘要自改革开放以来，我国的市场经济得到了充分的发展，人民的生活质量大幅提升，衣 食住行等方面均发生了巨大的变化，在此背景下，人们对住房的需求直线上升，房地产行业成为支撑我国国民经济发展的最重要组成部分，同时，房地产业关联度广、影响力强，其自身的市场运行规律又决定了房地产业的发展必然伴随着市场波动和市场投机等，因此，房地产经济的波动时刻影响着国民经济的稳定性。文主要针对当前我国房地产经济发展中各种影响经济稳定性因素进行了有效分析，继而针对性的提出了相关解决措施，以推动我国政府部门对房地产市场调控工作的有效推动。关键词：房地产 经济波动 措施 因素I目录摘要I目录21引言12房地产经济周期波动概述12.1房地产经济波动12.2房地产经济波动成因12.2.1政策周期原因12.2.2投资波动原因23房地产经济波动因素分析23.1影响房地产经济周期波动的内生因素23.1.1房地产市场供求矛盾23.1.2房地产价格预期33.1.3房地产投资33.1.4房地产收益率33.2影响房地产经济周期波动的外生因素33.2.1经济增长率33.2.2国民收入和消费水平33.2.3通货膨胀率43.2.4城市发展因素44房地产经济波动因素下的应对措施44.1加强管理，规范开发44.2科学制定土地供应计划54.3调整房地产投资政策54.4完善我国房地产市场开发金融制度55总结6参考文献：61引言就房地产的自然属性而言，它是人类最重要的生产和生活资料，在吃穿问题解决之后，住的问题就往往成为了个人和家户考虑改进生活质量的首选。比较不同国家经济发展的历史，可以发现，当人均收入达到一定水平时，住宅商品就成为了以家庭为单位的消费者需求的主要方向，因而房地产业也成为了拉动经济增长的主要产业之一。客观地讲，我国经济体制的改革推动了产品和生产要素依据市场原则来实现配置、交换和消费，但房地产特有的内在属性空间上的固定和土地供给的有限，制约了房地产完全遵循市场规律的发展轨道。因此，对房地产经济周期波动的研究就显得十分重要了。2房地产经济周期波动概述2.1房地产经济波动房地产经济周期波动是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。尽管房地产经济波动在各周期的波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别，但是就其在连续运行过程中周期性出现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言，各具特色的房地产波动则又是相同的，表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。这种有规律的产业波动便构成房地产周期，它反映了房地产经济波动的相似性和规律性，因此房地产周期也可以称为房地周期波动。即房地产周期则可以称为房地产经济从波峰到波谷的周期性波动。综观世界市场经济发达的国家或地区房地产业发展轨迹，房地产业周期波动，可以分为四个阶段，即复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。房地产经济周期波动作为宏观经济周期波动的重要组成部分，是经济周期波动在房地产领域内的表现形态。2.2房地产经济波动成因2.2.1政策周期原因经济政策是指决策者为了达到一定目的而选择运用的各种手段，并对现实的经济运行过程产生深刻的影响。房地产经济政策受整个宏观经济政策的影响，同样也打上了“周期性波动”的烙印，并且房地产政策的波动导致了房地产经济的周期波动。经济扩张政策与经济紧缩政策相互交替变动，构成中国特有的“政策周期”。这种政策周期对房地产周期产生了重大影响。现代经济周期理论认为，经济波动是经济系统对外部冲击的响应曲线，它是外部系统与经济系统相互作用的结果。中国房地产经济波动的根源来自于外部冲击政策周期.但是，这种扩张政策与紧缩政策的内容、目标、方针是有所不同的。2.2.2投资波动原因国民经济投资的增加和减少，直接构成对房地产的需求的增长和降低，从而决定着房地产市场的扩张和收缩，它成为导致房地产经济波动的直接原因。房地产投资所具有的较强的预期性和变动性，决定着投资量的变化，从而使房地产发生波动。国际经验表明:房地产投资既可以是长期的投入，也可以进行短线“炒作”或“投机”。无论是长线投资还是短期投机，都会使房地产发生波动，同时，房地产投资波动，从供给和需求机制两上方面直接导致房地产市场的波动，房地产投资增长与房地产市场扩大有密切关系;房地产市场的萎缩、疲软则与房地产投资量减少有关。由此可见，投资波动是导致房地产周期性波动的直接原因。3房地产经济波动因素分析影响房地产经济周期波动的因素有许多种，一般都分为内生因素和外生因素两大类。所谓内生因素，是房地产经济体系本身的因素，对房地产经济活动起内部传导作用。而所谓外生因素，是指房地产经济体系以外的，对房地产经济产生外部冲击作用的影响因素。3.1影响房地产经济周期波动的内生因素3.1.1房地产市场供求矛盾这是房地产经济周期波动的直接原因，房地产市场的供求关系是不断变化的，房地产投入需要广大消费者的需求，如果消费者需求不能及时的跟上，那么就会导致房地产投入进入下坡路。由于劳动、技术以及资金等诸多方面是不断变化的，进而也会导致房地产供给量出现一定的变化。由于影响房地产需求总量的因素诸多，也会导致房地产供给的波动程度比较大，并且其往往呈现出曲线变化，最终就会导致房地产总供给量与总需求量出现一定的不平衡，只是短暂的出现供求平衡。所以，必须要对房地产经济进行科学、合理的调整，从而导致供求关系出现一定的变化，造成房地产经济出现一定的波动。3.1.2房地产价格预期这是房地产波动的主要动因。对以自主性消费为主体的商品住宅来说，房地产价格涨跌的预期将左右消费者的决策购买行为从房地产的投资需求来看，如果预期未来的房地产经济形势不好，则市场对土地的需求量和作为投资的物业的需求量将减少，从而导致房地产的波动。3.1.3房地产投资如果不断的增加房地产投资工作，才能够促进房地产行业的发展，逐渐的将房地产经济促进到繁荣阶段，如果减少房地产投资，就会逐渐的将房地产经济带入到萧条期。房地产投资的变动与经济周期往往都是同向共振的，从整体角度来讲，房地产投资变动往往更加活跃，房地产投资更可以当成房地产经济波动的引擎。3.1.4房地产收益率收益率，是房地产开发获取的净收益与房地产的投资额的比率，即投资回报率。一般说来，当房地产开发商预期收益率提高时，开发商会增加投资当预期收益率下降时，开发商的投资行为就会变得较为谨慎，促使了房地产市场周而复始地运动。3.2影响房地产经济周期波动的外生因素3.2.1经济增长率导致房地产经济出现波动的经济因素主要就是指房地产开发的宏观因素以及其他相关因素，宏观经济主要就是指经济参数和经济变量对房地产经济波动所带来的影响，经济参数以及经济变量主要包括了物价水平以及通货膨胀率、收入水平与消费水平以及产业结构特征等诸多方面。国民经济增长率与房地产业发展之间存在十分紧密的关系：第一，房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关；第二，这种相关性还说明在经济的不同发展阶段，房地产业的发展水平有所区别。一般来说，经济发展水平周期性的波动，使宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势，但在波动时序上略有差别，房地产周期略早于宏观经济周期。3.2.2国民收入和消费水平国民收入表明一个国家在一定时期内投入生产资源后所生产出来的产品和劳务的价值或由此形成的收入水平。当收入水平变动作为外部冲击形成后，在房地产收入需求弹性等内部传导机制的作用下，将同时影响房地产消费需求和投资需求，最终导致房地产需求随收入水平而波动。消费水平是个人可支配收入扣除储蓄以后的余额部分。按照恩格尔定律，随着消费水平的变动，以及在收水平和边际消费倾向既定下消费结构发生变动，房地产需求都会受到影响，从而使房地产业的发展相应出现扩张或收缩现象，由此带动房地产业波动。3.2.3通货膨胀率物价指数或通货膨胀率主要是通过两个途径对房地产经济波动产生影响的。首先是影响房地产名义价格与自身价值变动，从而导致房地产经济运行出现相应变化。其次，通货膨胀因素影响房地产商品的保值与升值功能发生变动，进而影响房地产经济运行波动。3.2.4城市发展因素随着我国城市现代化进程日益加快，城市现代化进程已经成为房地产经济发展的源动力，为了能够适应城市现代化进程发展的需求，扩大和完善城市基础设施和普通住房已经成为主要的发展趋势。另外，随着我国人口的增长以及交通运输行业的快速发展，也进一步促进了我国城市现代化的发展，其能够直接影响到房地产经济的发展，导致房地产经济周期性波动的出现。除此之外，包括城市社会政治文化环境、宏观政策和区域政策等因素都会通过影响房地产供求双方变动来作用于房地产周期波动。4房地产经济波动因素下的应对措施我国房地产业的周期性发展历程表明，正视房地产业的周期波动现象，分析和研究决定房地产周期波动的形成机理及其与宏观经济周期的相互关系，提出应对房地产周期波动的相关政策，有助于从整体上确保目前仍处于起步阶段的我国房地产业，实现长期、持续、稳定和健康地发展，避免因出现大起大落的发展路径而危害房地产业的长期持续。4.1加强管理，规范开发近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居是的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长，做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题也时有发生，因此，要加强市场管理。首先，加强房地产开发项目管理，依法查处违法开发建设行为。各地严格执行房地应产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。其次，完善相关制度，规范中介行为加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于中介违法违规行为的，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，构成犯罪的，依法追究刑事责任。4.2科学制定土地供应计划规范行业发展必须从源头做起，房地产市场的基本是土地市场供应，也是影响地产经济波动的重要因素，因此，对房地产经济波动的应对，还需要考虑立足源头，把控好市场土地供应量。利用制度创新等手段解决目前“烂尾房”等存量房地产问题。根据房地产市场的供求比例，有计划、有步骤供应，控制土地总量，从而控制房地产开发总量。同时，利用土地供应还可以做到对房地产开发结构的调控，当房地产市场趋热或趋冷时，积极调整住宅与非住宅、经济适用房和小康商品房以及高档房产的用地比例。4.3调整房地产投资政策为了能够保障我国房地产经济的可持续性发展，在其投资政策制定和颁布的时候，必须要重视以下几个经济现象。其一，投资主体结构的变化会对房地产周期的变化带来较大的影响，其主要原因就是因为国有企业产权不清以及没有风险规避等机制，从而会出现房地产经济波动的现象。其二，必须要关注房地产投资规模的变化，必须要保障房地产投资规模与宏观经济规模适当，不能脱离宏观经济的支持，保持房地产投资占据固定资产投资的合理比重，避免比重过大或者过小。其三，投资结构必须要合理。房地产开发投资必须要保障其科学性、合理性，必须要重视市场调研和市场定位等工作，保障房地产投资开发能够真正的建立在市场需求的基础上，成为市场需求拉动型投资扩张模式。4.4完善我国房地产市场开发金融制度房地产市场开发金融制度作为我国房地产行业的重要组成部分，必须要不断的完善和创新，其主要可以从以下几个方面加以控制。其一，必须要实现我国房地产开发多元化融资体系，目前，我国房地产行业的主要融资渠道包括了商业银行贷款以及房地产信托等方式，必须要结合新时代发展的步伐，不断的创新和完善，进行多元化渠道的发展。其二，必须要不断的完善我国住房消费的多元化融资体系，我国主要的住房消费融资渠道包括了商业按揭贷款、住房合作基金以及政府优惠政策等，方式比较匮乏，必须要不断的丰富。其三，必须要培育住房抵押贷款证券化，证券化是国外发达国家普遍使用的金融手段，其主要作用就是解决流动性差、规避市场风险等作用，能够进一步促进我国房地产行业的发展。其四，必须要建立科学、合理的住房金融管理制度，为了能够从根本上实现房地产融资渠道的多元化，不仅需要房地产企业积极的探索，还必须要加强金融体系以及制度方面的建设工作，为房地产融资创造一个良好的环境。5总结房地产经济周期波动理论已经成为市场经济理论体系的组成部分，经济波动主要会受到内生因素和外生因素的影响，必须要结合实际情况，不断的完善和创新房地产经济管理体制和宏观政策，才能够控制其波动范围，有助于我国和谐社会的构建。参考文献：1迟立岩. 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