2011灵宝市房地产项目市场调查报告.ppt

灵宝项目市场调研报告灵宝项目市场调研报告 一、灵宝概况 灵宝市位于豫晋陕三省交界处的河南省西部，北濒黄河。分别与陕西省洛南县、 潼关县，山西省芮城县、平陆县，河南省陕县、洛宁县、卢氏县接壤。 灵宝市物产丰饶，资源雄厚，黄金产量连续16年稳居全国县级第二位，灵宝的苹 果和大枣闻名中外。 灵宝基础设施齐全，投资环境优越。陇海铁路、310国道、209国道、郑西客运专 线及连霍高速公路穿境而过，交通网络四通八达，通讯设施先进齐全，水、电资 源丰富，能源供应充足。 灵宝市辖10个镇、5个乡：城关镇、尹庄镇、朱阳镇、阳平镇、故县镇、豫灵镇、 大王镇、阳店镇、函谷关镇、焦村镇、川口乡、寺河乡、苏村乡、五亩乡、西阎 乡。市人民政府驻城关镇。 灵宝概况 高起点规划，绘就城市发展蓝图 该市实施“北进东扩、发展两翼”战略，沿 弘农涧河向北发展到函谷关景区，向东扩 展到灞底河，以焦村和川口两个城镇为两 翼，服务城市，大力发展第三产业，着力 打造“天蓝、水清、山绿、环境优美，自然 和谐、适宜人居、具有厚重文化底蕴”的现 代化城市。2010年，该市城市框架将拉大 到33平方公里，建成区面积22平方公里， 城区人口23万人；到2020年城市建成区面 积50平方公里，城区人口30万人，达到现 代化中等城市规模。 二、灵宝城市规划 灵宝城市规划 加快北区建设，提升城市品位 北区建设形成框架之后，时代广场、怡馨年华住宅小区等一批商住综合楼纷纷拔 地而起，科技馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院组成的灵宝市文化活动中心 也已经相继建成，涧河亮化工程成功实施，节能环保的LED灯、投光灯、星光灯 交相辉映，流光溢彩，为金城灵宝增添了一道亮丽的风景线。同时伴随着高速引 线的全面贯通以及周边工厂的搬迁，城市北区正在成为灵宝市亮点凸现、特色鲜 明、现代气息浓郁的城市新区。 北区 灵宝城市规划 加快旧城改造，改善城市面貌 完成城市西出口、北出口、三仙鹤四周、涧河西岸、城南等区域拆迁改造， 正在实施长安路景观大道拆迁改造，拆迁房屋面积27万平方米，形成了旧城 区、新城区和谐发展的局面。 灵宝城市规划 加快商业开发，增强城市活力 该市围绕建设豫陕晋三省交界 中心商贸城市，加快发展现代 商业，相继引进上海、湖南、 信阳客商，投资13亿元，建设 集商业、住宅、办公、休闲为 一体的购丰生活广场、桃林街 中心商业区、商贸建材城等三 个大型现代商业项目，新增商 业面积50万平方米，新增就业 岗位1.8万个。目前已完成投资 6.3亿元，桃林街中心商业区年 底开始试营业，商贸建材城明 年3月建成开业。 灵宝城市规划 灵宝房产市场分析 三、灵宝房产市场分析 灵宝市主要房地产项目概况 项项目名称项项目地址项项目规规模建筑结结构/物业业形式销销售均价开发发商 帝景翰园 五龙路与河滨东 路交汇处东 南 角 约4万平米框剪/高层2900元/ 灵宝帝景翰园有限 公司 城市之星 长安路与弘农路交汇处 (原果品 市场） 约20万平米小高层/高层2750元/灵宝市鲲鹏 置业 金水花园河滨路思平大桥北 约2.6万平米多层/小高层2520元/ 豫拓嘉苑长安路与解放路交汇处东 南角约1.5万平米高层2600元/灵宝豫拓房地产 滨海花园尹溪路北段约8万平米高层2630元/灵宝滨海房地产 凯歌家园长安路与函谷路交汇处约3万平米小高层2460元/河南轩瑞地产 西华小区长安路函谷大酒店对面约2.2万平米小高层2250元/灵宝越海地产 盛源物流长安路西段北侧约1.1万平米多层1700元/灵宝盛源置业 怡馨年华灵函路与五龙路交汇处约8万平米多层/小高层2200元/金地置业 帝景翰园 项目地址：五龙路与河滨东路交汇处东南角 项目规模：约4万平米 建筑结构/物业形式：框剪/高层 住宅销售均价：2900元/ 商铺销售均价： 7500元/ （商铺上下两层同时销售） 灵宝房产市场分析 该项目紧邻弘农涧河黄金水岸，毗邻河滨公 园与金水湖公园，产品设计及景观配套优势 明显，建筑风格为欧陆风格，楼盘整体市场 定位为高端楼盘，价格现在整个灵宝市场处 于较高价位，有专业的代理公司进行策划和 销售。项目底层为两层商铺，商铺均价7500 元左右。 城市之星 项目地址：五龙路与河滨东路交汇处东南角 项目规模：约20万平米 建筑结构/物业形式：小高层/高层 住宅销售均价：2750元/ 商铺销售均价：约8000元/（商铺目前并未开始销售，该价格是通过销售人 员了解到的预估价格） 灵宝房产市场分析 该项目位于灵宝市城中心，建筑风格为简欧风格，项目体量约20万平米，是 集居住、购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的城市综合体，项目客户主要以 城市新贵和政府企事业单位人员为主，住宅现在正在排号阶段，商铺尚未开 始销售，但由于其位于灵宝市的商业中心，商铺目前对外报价在8000元左右 ，根据其后期市场客户的积累情况来确定其最终销售价格。 豫拓嘉苑 项目地址：长安路与解放路交汇处东南角 项目规模：约1.5万平米 建筑结构/物业形式：高层 住宅销售均价：2600元/平米 商铺销售价格：约6500元/平米 灵宝房产市场分析 该项目有两栋高层 组成，建筑风格为 现代简约建筑风格 。项目体量较小， 市场竞争优势不明 显。 临街是两层商业， 商铺目前报价约 6500元/平米 ，但 商铺目前只进行意 向登记不对外销售 。 灵宝房产市场分析 灵宝市商贸建材城 项目地址：长安路西段 商铺销售均价： 5000元/ 左右 该市场目前已经有大部分客户开始进驻经营，但是由于市场处于初级经营阶段， 市场不成熟，商业氛围欠缺。 灵宝房产市场分析 灵宝市汽车商贸城 项目地址：长安路西段路北 商铺销售均价： 4500元/ 左右 目前以销售为主，该项目整体销售情况不是十分理想，意向登记客户较多，但真 正购买的客户较少，大部分客户持观望等待的态度，对市场信心不足。 灵宝房产市场分析 盛源物流 项目地址：长安路西段路北 商铺销售均价： 4100元/ 左右 目前以销售和招商结合，其销售情况和灵宝市汽车商贸城十分相似，客户在对项 目进行观望。其主要原因还是市场不成熟，客户信心不足。 灵宝房产市场分析 1、产品形式多以小高层、高层产品为主 灵宝市商品房市场主要集中在沿涧河两侧及东区新城位置， 现在市场上总共 有十余个项目，目前房地产市场产品形式多以小高层、高层产品为主占到了 总开发体量的80%以上。 市场总结 灵宝房产市场分析 2、受到集资建房和新农村建设项目的威胁 由于集资建房和新农村建设项目的存在，大 量低价位、低品质的产品占据了相当一部分 市场，许多个人也通过各种途径参加集资建 房。因此，目前市场上的商品房都不同程度 地受到集资建房和新农村建设项目的威胁， 此种情况将会影响到现有项目的销售。 灵宝房产市场分析 3、产品品质整体相对较低 纵观灵宝市的商品房产品大部分仍处于初始阶段，产品相应水平比较低，人们目前的情况 是仅仅基本满足居住的需求，还不能够满足于人们对生活质量的高要求，这样的住宅品质 还有待于进一步的提高。目前市场上的项目价格区间为1700-2900元/平方米，主力户型和 热销户型以130-160平方米的三室户型为主，户型面积普遍较大。另外由于目前物业产品都 集中在低端及中档的形式上，中偏高档的产品在灵宝是有很大发展空间的。 灵宝房产市场分析 4、高端客户置业出现两极化 通过我们对灵宝市部分高端客户的了解，目前灵宝市高端客户群体在本市 购买商品房的很少，由于该部分客户十分注重自己的身份地位，而且对生 活品质要求较高，但目前灵宝市场上并无真正意义上的豪宅来满足这部分 客户的置业需求， 从而导致一部分高端客户自己购买土地建私家院落，另 一部分则到郑州、西安等邻近的省会城市置业。 灵宝房产市场分析 5、未引入专业的代理公司 产品形式上，主要以小高层和高层为主，操盘水平也很一般，很少 有项目引入专业的代理公司来进行策划和销售，尤其当地开发商。 6、项目基本无宣传广告 灵宝市的现有项目基本没有广告宣传，主要原因可能是地域狭小， 县城区人口集中，口碑宣传较快，同时与开发商的操作水平有很大 的关系。当地开发商在操作项目时还不能很好的运用广告。 灵宝房产市场分析 7、住宅商铺及专业市场商铺对比 目前灵宝市住宅项目的商业配套基本以临街商铺为主，多为两层底商，目前报价 区间为45008000之间，但目前住宅配套的商铺基本都未开始对外销售。主要原 因都是想在住宅销售以后，通过住宅的热销带动商铺价格的提升，获取最大市场 利润。 专业市场商铺主要有灵宝市商贸建材城、灵宝市汽车商贸城等，这些目前以销 售为主，部分兼顾招商，其目前报价区间为4000元6000元之间。这些项目除商 贸建材城外其他整体销售情况并不十分理想，意向登记客户较多，但真正购买的 客户较少，大部分客户持观望等待的态度，表现为对市场信心不足。 灵宝房产市场分析 优势（S） 1、优越的地理位置 项目所在位置处于灵宝 “北进东扩“城市规划的核心位置，伴随城市”北进“的 加快，项目地理位置优势更加凸显。 2、通达的交通配套 宗地周边交通状况便捷，交通可达性强。伴随高速引线的全面贯通，项目驾 车3余分钟即可抵达县中心地区。 四、项目SWOT分析 北区 项目SWOT分析 劣势(W) 1、周边环境硬伤明显 该地块附近无明显景观资源，且周边工厂较多，产生的污染、噪音将严重影 响客户对地块的良好印象。 2、地处目前相对偏僻，居住氛围欠缺 该地块处于北城区的新开发区域，由于此处未开发前地块工厂较多，周边没 有任何运营中的大型商业及生活配套。另外，由于属于新近规划区域，比较 偏僻， 居住氛围欠缺，当地客户对此地的认同感较差。 项目SWOT分析 机会(O) 1、区域经济发展状况良好 灵宝市近几年GDP的持续提升，在各郊县中位居前列，为我们的项目提供了发展机会 。 2、城市规划及区域发展前景良好 城市规划的核心位置，区域发展前景良好，优越的位置使该地块有机会成为灵宝未来 北部居住区的“头羊区域”。 3、市场针对高端需求缺乏有效供应 目前，灵宝项目的产品形式主要为小高层和高层，项目同质化严重，缺乏多元化产品 和市场细分，舒适度高、产品创新大、特色显着的产品在灵宝市场比较缺乏，从而为 本案提供了机会点。 项目SWOT分析 威胁（T） 1、新一轮国家宏观调控政策加剧了本项目的开发风险。 2、本项目如果做高端别墅，对资金需求量大。 3、灵宝市场缺乏高端项目的成功先例，市场有待进一步培育。 4、灵宝城市建设及居住水平还亟待提高，消费意识需要培养。 项目SWOT分析 通过本次市场调研，我们发现灵宝房地产市场仍处于初级阶段，无论产品还是营 销手段都比较落后和单一，整个市场以高层小高层产品为主，缺乏品质感，别墅 项目在整个灵宝市场还是空白，这为本案提供了市场机会点，通过我们对客户的 调研发现灵宝高端客户群体并不是不愿意在本地置业，而是目前灵宝市场上并无 真正意义上的高端住宅来满足这部分客户的置业需求。同时由于别墅在传统的消 费观念中是一种高端住宅，是身份、地位和成功的象征，带有明显的标签意义， 对客户来讲要能够满足炫耀财富和地位的心理，还要有一种归属感。正是这样的 产品缺失，从而导致一部分高端客户自己购买土地建私家院落，另一部分则到郑 州、西安等邻近的省会城市置业。 结论 本案目前所在位置建筑别墅项目的景观资源优势并不明显，周边环境较差，人们 对该区域的认可度底，市场有待引导。同时灵宝市贫富差距较大，真正意义上的 高端客户仍比较有限，客户能否接受灵宝市场的高端别墅项目，这将由项目产品 的规划设计和市场定位以及营销推广策略等综合因素所决定。 就本案的swot分析我们的结论是： 项目体量较小，如果做高端别墅产品如独栋别墅，势必会增加资金投入加大项目 风险，同时也降低项目的利润。如果做中高端别墅产品如联排、双拼别墅可操控 性强，将会降低项目风险。因此我司建议项目如果做别墅应以中高端别墅产品如 联排、双拼别墅为主导方向，以高品质的产品和差异化、精准化的营销手段来实 现项目的成功。 结论 产品开发建议 开发策略：根据灵宝房地产市场状况，并结合本项目实际情况，建议项目分两 期进行开发。一期开发体量为30亩左右，产品以联排别墅为主，结合少量双拼 别墅。通过一期开发进行市场试探，一期以短、平、快的营销策略为主，实现 资金快速回笼，并建立项目良好的品牌形象和市场认知度，最大程度规避市场 风险。 二期开发体量为40亩左右，产品根据一期的市场反馈情况进行调整。二期通过 一期项目品牌形象的建立和更加成熟的产品设计及精准化营销策略来实现项目 整体利润最大化。 项目定价 房地产市场定价方法主要包括成本导向定价法、竞争导向定价法和顾客需求导向定价法 三种类型。 成本导向定价法：是以产品单位成本为基本依据，再加上预期利润来确定价格的成本导 向定价法，是最基本的定价方法。主要从静态出发，立足于房地产销售前与销售中发生 的一切成本费用，再加上预期盈利作为销售价格。此种定价带有明显的卖方市场色彩， 由于它是以预测的销售量为参数，而销售量又是价格的函数，互动的两种变量很难把握 ，以此制定的价格也难以与顾客的要求相适应。 竞争导向定价法 ： 通过研究竞争对手的生产条件、服务状况、价格水平等因素，依据自 身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商品价格。这种定价方法就是通常所说的竞 争导向定价法。其特点是：价格与商品成本和需求不发生直接关系；商品成本或市场需 求变化了，但竞争者的价格未变，就应维持原价；反之，虽然成本或需求都没有变动， 但竞争者的价格变动了，则相应地调整其商品价格。当然，为实现企业的定价目标和总 体经营战略目标，谋求企业的生存或发展，企业可以在其他营销手段的配合下，将价格 定得高于或低于竞争者的价格。并不一定要求和竞争对手的产品价格完全保持一致。 顾客需求导向定价法：需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的