2011年亿达圣克拉调研.ppt

1 版权声明： 本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限 公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。 圣克拉调分享 一、项目基本信息 二、典型产品分析 三、竞争PK 纲要 项目基本信息区域位置 u位于高新园区软件园重 要区域，项目周边高校林 立，人文气息浓厚。 u依托高新园区的软件产 业带，重点打造集产业， 商业，居住于一体，是未 来几年政府重点投资和发 展的绿色硅谷中心。 项目基本信息项目总体规划 北区北区 学校区学校区 东方圣克拉东方圣克拉 ( (南区南区) ) 项目总建：55万平，包括南区、北区和西区。 南区： 总建筑面积: 20万平, 其中住宅14.3万平，商业 6千平； 半地下车库面积5万平。 北区： 总建筑面积: 24万平， 其中住宅：15.1万平，商业建面：0.33万平， 物业中心：0.12万平， 幼儿园：0.51万平， 总户数：1240户 ， 由10栋26-29层高层组成。 半地下车库面积810万平。 学校: 总建筑面积: 8.78万平, 其中学校5.18万平， 地下停车库3.6万。 西区西区 项目基本信息项目北区规划 1#2# 26层： 191/117/191 两梯三户1D-26 8# 191/191/118/118/191/191 两梯三户2D-26 29层： 3#5# 7# 9# 6# 10# 11# 82/144/144/82 两梯四户1D-29 144/82/82/121/121/82/82/144 两梯四户2D-29 12 3 5 6 7 8 9 10 11 为北区开盘预售楼栋 项目基本信息北区各类产品配比 楼 栋 1#2#3#5#6#7#8#9#10 # 11 # 面 积 117 、 191 117 、 191 82 、 144 82 、 144 82 、 144 82 、 144 118 191 82 、 144 82 、 144 82 、 121 、 144 套 数 7878116116116116156116116232 面积（）套数(套)套数比例 8246437.4% 117-11815612.6% 121584.7% 14440632.7% 19115612.6% 总计1240100% 首次推售以82平米 、144平米为主力户 型 产品信息 东方圣克拉 谦山阅E户型 82两室两厅一卫（一期即将推售） 劣势点： a.双南向设计,不通风，夏天会很热； b.开放式厨房，只能做简单的料理，否则屋内 油烟会很大； C.主卧开间3米，次卧仅2.7米，尺度小，舒适 性差； d.次卧的门正对卫生间，风水上讲会犯冲，同 时潮湿的暗卫也会影响居住者 的身体健康； e.一步阳台的设计不够实用，尤其是高层，根 本不敢出去； 大华锦绣华城 二期G6户型 100-101两室两厅一卫 PK优势： a.主次卧南北通透，且次卧南北两侧有窗，通风好； b.厨房可做拉门设计，避免油烟散入房间； C.主卧开间3.5米，次卧3米，空间尺度感强， 舒适性较好； d.主卧的门与卫生间的门在设计上是串开的，避免正 对，讲究风水。同时，此户型为全明设计。 产品信息 东方圣克拉 谦山阅D户型 144三室两厅两卫（一期即将推售） 劣势点： a.狭长的走廊浪费空间； b.主卧开间太小仅做到3.3米，舒适性差； c.一步阳台的设计不够实用，尤其是高层， 根本不敢出去； d.书房的位置设计不是很合理，入门正对，私密 性不足。 大华锦绣华城 二期B7户型 142-145三室两厅两卫 PK优势： a.户型方正，配独立入户电梯，多层房源得房率较高 ； b.主卧开间4.1米，超大空间，舒适性强； c.主卧赠送270度转角飘窗，配有独立衣帽间 ； d.主卧、客卧分离，私密性强； e.超大阳台、露台设计，方便储物、休闲。 产品信息 东方圣克拉 谦山阅G户型 117三室两厅两卫 劣势点： a.纯南向卧室，通风较差，闷热； b.暗卫，潮湿不通风； c.厨房位置设计不合理，影响卧室休息，且 油烟容易散进客厅、卧室； d.书房无窗户，影响南北通风 ； 大华锦绣华城 110-111户型 三室两厅一卫 PK优势： a. 主次卧南北通透，通风好； b.书房与南侧阳台连接，空间灵动可变； c.南北双向阳台设计； d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效 果好； 产品信息 东方圣克拉 谦山阅G户型 118三室两厅两卫 劣势点： a.纯南向卧室，仅有一面窗户，通风不好， 较为闷热； b.暗卫，潮湿不通风； c.开放式厨房，不利于散油烟； d.客厅开间较大，但进深小，与居住习惯不 符合，沙发距离电视的距离过远； 大华锦绣华城 110-111户型 三室两厅一卫 PK优势： a. 主次卧南北通透，通风好； b.书房与南侧阳台连接，空间灵动可变； c.南北双向阳台设计； d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效 果好； 产品信息 东方圣克拉 谦山阅F户型 191三室两厅两卫 劣势点： a.狭长的走廊浪费空间； b.次卧、客卧开间较小，舒适性差； c.主卧、客卧紧挨，私密性差； d. 一步阳台的设计不够实用，尤其是 高层，根本不敢出去； 大华锦绣华城 一期182户型 四室两厅两卫 PK优势： a.奢华四居室设计，客厅4.8米开间，空间尺度感强； b.配有保姆间，保姆间配有独立入户门及卫生间，私 密性强； c.主卧、次卧、主卫赠送270度转角飘窗，空间灵动 ； d.主卧培育独立衣帽间； e.超大阳台、露台设计，方便储物、休闲。 12 首开楼栋位置分析 11#位于东侧和北侧社区规划路交 叉口，噪音较大，且规划住户较 多，私密性低 5#、6#临近东侧社区规划路 ，且南侧有商业公建，噪音 大 1#南侧既有商业公建 也有校区，噪音大 5#南侧有商业公建， 且临近小区西入口， 嘈杂 项目基本信息项目配套 u交通配套：公交线路3路、26路、901路； u商业配套：3000平情景商业街，业态包括：超市、洗衣店、 咖啡馆等，满足业主生活的基本需求； u教育配套：15年一体化教育； u会所配套：4000平的会所； u文化配套：约5000平文化长廊， 500平半山书吧； u山体公园： 39万平山体公园 ，植被主要以黑松、山梨、 槐树为主。 竞争PK 【项目价值梳理】 （该项目的价值点） 三山环抱，看海不近海； 39万平私家山体公园，根据服务人群定位为以家庭成员为主的健康 文化主题公园； 经典法式园林，山水间自然与尊贵共享 ； 社区规划5.18万平米幼儿园、小学及中学，全程一站式教育； 精工细节把控，亿达升级之作 ； 区域大未来规划，城市发展新动力 。 竞争PK 本项目的开发商大华集团年销售额过百亿元， 是亿达集团的3倍还要多。大华集团自1988年 创建至今，本着深耕上海，拓展全国的发展战 略稳步前进，在上海这样的一线城市，有多个 公交站点路名是以大华及大华项目来命名的。 大华集团一直以大盘的运作方式积极参与城市 的运营，目前已相继进入了武汉、南京、沈阳 、西安、大连、海口、泰州等全国十几个大中 城市。在大连，政府愿意把庙岭老城区改造工 程交给大华却没有交给本地的开发商就充分说 明了大华集团是真正具有成熟经验和强大的大 盘运营能力的优秀企业。 分析维度一：品牌 东方圣克拉项目开发商为大连本土 企业亿达集团，年销售额近40个亿 ，虽号称发展了26年，但是这么多 年除了大连，仅在东北三省有几个 项目，且并不知名，尚未走进北京 、上海之类的大城市做项目。 竞争PK 东方圣克拉建面仅 为55万平； 南区规划有小高层 、高层产品，而即将 销售的北区仅规划有 高层产品，产品类型 单一； 项目整体容积率 2.23，绿化率42%； 分析维度二：规模、经济技术指标 大华锦绣华城项目总建面为150万平，是三个 圣克拉那么大。相比大连人最引以为傲星海广场 ，其总建面也不过110万平，而本项目比一个星 海广场还要大，因此也足以引起政府的关注度及 重视度； 二期产品线丰富，多层、小高层、高层都有， 选择空间更宽阔； 本项目整体容积率为1.49，绿化率45%；居住 舒适度优于圣克拉； 北区 竞争PK 东方圣克拉商业体量仅为3.1万平，位于 小区内部，在招商方面存在一定的困难 ，知名的品牌和商家会将店铺选择在一 个封闭的小区内吗？本身的客群数量就 不足够支撑盈利。所以其商业一定是单 一业态，仅能满足基本生活需要；而且 商业部分位于南北区之间，必定有很大 的噪声。 分析维度三：商业配套 20万平究竟是多大？青泥洼桥 的麦凯乐建面为5万平，那么我 们的商业配套就是4个麦凯乐那 么大。这么大体量的商区是不 像那些小的商区那样，随便什 么店铺、什么样的经营者都能 入驻的，所以这也保证了商区 人员的质素及商铺品牌、规模 。而且商业区距离居住区有一 定的距离，避免噪声影响。 本项目商业体量为20万平，紧邻主干路，是一个集国际化BLOCK 风情商业街、时尚百货、餐饮美食、休闲娱乐、体育健身、假日 酒店、文化艺术等于一体的一站式聚集中心。大华集团商业协作 的伙伴有家乐福、乐购 、一兆韦德、必胜客、肯德基、苏宁电器 、哈根达斯等众多知名商家，这里就是未来整个大连西部区域的 核心商圈。所以即便住在圣克拉也需要来本项目的商业区休闲购 物。 商 业业 部分 竞争PK 东方圣克拉项目规划两所幼儿园及小学、初中、 高中一站式教育体系。但是圣克拉的小学并不是 之前承诺的理工附小，而是由高新园区联手理工 大学共同打造的一个理工完全附属小学，无法保 证师资及教学质量是否与理工附小一样。就像圣 荷西的格致完全附属学校，不论是师资及教学质 量都远远不及格致本校； 就学校坐落的位置而言，紧临北区，在早晚上下 学的时候门前的交通拥堵问题较为严重，其次造 成的噪音也影响北区居民的生活。 从风水角度来说，学校是一个极阳的区域，白天 阳气较重，而夜间阳气突然消失，这种变化在风 水上是很不好的，会影响生活的稳定。 分析维度四：教育配套 大华锦绣华城项目也规划有两所幼儿 园，其中一所还为公立幼儿园，其师资 和教育配套都是由于民办幼儿园。还规 划有九年制小学、初中，现在正于海事 大学等多所知名学校接洽， 大华中小 学的模式一定是原校得搬迁或是分校， 而不会是圣克拉那种挂名的方式； 学校距离居住区有一段距离，不会造 成交通及噪音的问题； 竞争PK 东方圣克拉项目南区规划有12万平山体 公园，北区规划有5万平山体公园，三山 环抱，社区内仅有水系，无原生湖或人 工湖； 分析维度五：自然资源 大华锦绣华城项目临近国家4A级景观资源大 连西郊森林公园，项目内九山环绕，还有一片 1万平的原生态内湖，不可复制的九山一湖 是 项目的独特优势。 分析维度六：会所 东方圣克拉项目仅有一个艺术会所， 会所内可以看书娱乐； 大华锦绣华城项目拥有4大主题会所：泳池健 身会所、伯爵私人会所、邻里人家大会所及谈 股论金商业会所，四大会所各种运动休闲设施 一应俱全，为您提供最方便、最尊贵的健康生 活。这四大会所是我们大华锦绣华城项目所独 有的配套，也是其它项 目所不可比拟的。 竞争PK 圣克拉的依山而立事实是将整个山劈 开，从风水上看并不是完整的，因其劈 断了整个山的山脉，同时从安全的角度 来说也存在很大的隐患，将山劈开后会 引起一系列类似山体滑坡、档堵墙设立 不牢靠的问题。试问一个连最起码的安 全都保障不了的地方如何能成为一个让 人安居乐业的家呢？ 其次北区实际上是建在山窝里面，容 易窝风，冬天的时候会比较难受； 从北区的整体规划来看，北侧、东侧 紧邻马路嘈杂，南侧紧邻商业和学 校嘈杂，可以说没有一栋楼是较为 安静的； 分析维度七：社区规划 大华锦绣华城项目 才是真正的循山而 立，保证了山脉的 完整，不论从风水 上还是从安全系数 上都要远远强于圣 克拉。 临近马路嘈杂 临近学校、商业 嘈杂 来 风 山体 山体 山 体 竞争PK分析维度八：外立面（仅适用于多层客户引导） 东方圣克拉外立面为涂料，涂料就是将 涂料喷涂、滚涂或刷涂在楼体的外立面上 ，其工艺简单且成本很低，这样的外立面 并不能长久保持，容易挂灰、脱色和起裂 ，不适用高档楼盘。 大华锦绣华城多层产品外立面全部为干 挂理石，干挂工艺是将装饰外墙的材料直 接挂在龙骨架上，特点是美观经久耐用， 成本高，档次高，对施工要求高。就像大 连的高端楼盘星海湾壹号、大连明珠等楼 体的外立面也都是干挂理石的，所以不论 是造价、美观度还是品质感本项目都要远 远胜过圣克拉。 分析维度九：精装修 圣克拉的精装修标准是1500元/2000元/全案精装修，非菜单式装修，万余户 业主统一装修风格？难道您买的是集体宿舍么？何况亿达的精装修质量是并不过关的 ，比如杰特的交房时地板翘起、掉墙皮、水管破裂等，又比如蓝湾的屋内长毛、防盗 门变形等等，就拿最近来说，第五郡业主去展会闹事不收房，都是因为这个精装修， 所以何必给自己找麻烦呢？抛去这个质量到底过不过关这个问题，我们单从房款上看 一次性交齐的装修款可是个不小的数目，如果算上装修款首付就得将近四成。 论坛业主对圣克拉精装修的评价 竞争PK 竞争PK 问题一高压线：在南北区之间，17#楼的后身有一排高压线，高压线每天不断的 释放辐射，对业主的身体健康形成极大的危害。 问题二理工祠堂：在圣克拉会所正对的牛角山上设有理工祠堂，从风水角度来说 一