郑州市小户型调研报告.doc

郑州市小户型市场调研报告 指导老师： 樊莹 学生姓名： 孙晋 学生学号： 100108048 所在班级： 10级 建筑学（2）班 所在学院： 工学院建筑系 所在学校： 黄河科技学院目录一.小户型住宅及其特征分析.1.1小户型住宅.1.2小户型分类及特征分析.二.个案分析.三.郑州小户型及其建议.3.1市场环境.3.2小户型的设计总结.3.3对于小户型开发的建议.小户型产品市场概况1.1小户型住宅* 什么是小户型迄今为止，小户型的概念仍未有一个权威的定义，因此在全国不同的地方，人们对小户型的定义也存在着明显的差异。什么是小户型？狭义的认为，建筑面积在60-70平方米以下具有厨、卫、宿三个主要居住功能的1居室，之中包括20-40平方米等超小型的酒店式公寓或单身公寓；广义上的小户型则被认为是总建筑面积相对于市场主流户型为小的精巧户型或称为标准户型，目前全国房地产市场上相对比较统一的看法是：60平方米左右的1居室、80平方米左右的2居室、100平方米左右的3居室均属小户型范畴。值得注意的是以上定义仅指单卫生间房型，如果变成双卫生间或增加储藏室、休闲阳台和独立餐厅等功能空间，上述定义的房型建筑面积可以放宽10-20平方米。1.2小户型分类及特征分析（1）居家型小户型特征分析能满足居家生活的多功能要求是居家型小户型的核心所在，除保证基本的就餐、洗浴、寝宿和会客外，尽可能地增加读书、休闲等功能。 居家型小户型的主要目标客户群是三口之家的自住型置业者。（2）商务型小户型特征分析商务型小户型的产生源于两个方面，一方面，开发商利用商务型小户型公寓立项开发较之利用写字楼立项开发能节省前期开发所需要的大量费用，从而降低了项目开发成本；另一方面，置业者在购买商务型小户型时能够从银行获得比购买写字楼多至少10%的商业贷款，这个优势对于急需资金运营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的，而且这类小型而独立的办公空间使得众多处于初创阶段的公司和个人获取了既能暂时安身立命又能伺机蓄势待发的场所。商务型小户型的具体特征体现在以下三点： 1.周边商务环境氛围浓厚商务型小户型的主要功能是能够适应商务办公的需要，因此，周边的商务环境便是其产品形态存在的支撑。所以商务型小户型同样要具备设施醒目、公司云集，便于客人寻找等写字楼功能。 2.户型室内格局要求相对较低商务型小户型相对于居家住宅，其室内格局要求相对较低，并不强求“动静分区”、“洁污分离”、“公私分开”等，能达到一些基本的要求就足够了，比如：有一个大厅，形成公共办公区，另外小一点的房间可以作经理室、财务室、会议室或者谈判室等。 3.户型使用率相对不高商务型小户型的使用率相对于真正的写字楼要低，一方面因为写字楼房间的格局都比较方正，便于办公设施的摆放，从而空间浪费较少，并且走廊、卫生间、开水间等为多家公司共同使用，共同分摊面积，而商务型小户型是按住宅设计要求设计，拐角相对多一些，除去卫生间、厨房、阳台、走廊等，真正能够用来办公的面积将大打折扣。（3）商住型小户型的特征分析 商住型小户型的两个主要使用功能是自由职业者的家庭办公以及提供商务人士日常居所； 相对于酒店等标准公寓而言，商住型小户型装修高档、设施配套精致、服务水准较高；（4）合体一居的特征分析标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，寝宿和起居或就餐都是分在不同的带有采光面的空间。而随着一居室的热销，为了缩小面积，降低总价，市场上出现了将卧室和起居室合二为一的合体1居。这种户型的基本特征是：厨卫等基本生活设施仍然具备；居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面。合体一居的设计形式主要为20-40平方米之间的超小户型采用。（5）分体一居的特征分析分体一居的主要特征是睡眠和起居分成两个居室，各自拥有采光、通风面，也即通常市场上的一室一厅。对于舒适度较高的分体一居的设计而言，其室内格局及面积分配应遵循如下通则：客厅建筑面积在20平方米以上，可以摆放三件沙发、餐桌或书桌；卧室在14平方米以上，可以增加电视桌、梳妆台，不只是仅满足“卧”的基本需要；卫生间最小为3平方米，能设置淋浴器、洗手盆、坐便器和小浴缸；厨房面积不小于5平方米，低于这个数值，室内热量聚集必将过大，同时单排橱柜净宽不小于1.5米，双排橱柜净宽不小于1.9米，并且橱柜总长不小于2.1米；至于阳台、储藏间、玄关等附属功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设将提升居室的品质。2 个案分析左岸国际开发商郑州新世纪住宅建设有限公司地址郑州市花园路21世纪社区售楼电话65796666 65781777配套周边配套：郑州国家森林公园、动物园、黄河游览区、海洋馆、珍奇植物园、花卉市场、纯水岸、高尔夫练习场、北环休闲广场、丹尼斯百货。社区配套：莱茵湖水景、社区的运动场物业类型小高层（16层，6梯49户/层，前三层为商业，共568套）均价3200元/平方米3700元/平方米（送基本装修）面积分布32平方米65平方米（现存41平方米,51平方米户型）优惠措施一次性付款优惠1%销售状况清尾货阶段，现存货量多为北向单位。购房动机80%以投资型客户为主。优势处于花园路、中州大道、北环路三条郑州主干道的合围之中，交通便利。再依附21世纪社区的生活配套，居家办公完全适合。劣势项目离市中心还有一段距离，客户存在一定心理距离。项目周边为住宅区，缺少写字楼产品。在短期内，能否支撑起项目的租赁市场，值得商酌。动静分区适宜，尤其在居室里同时设计有飘窗台与露台，这是相对其他同类产品较罕见的。46.43平方米该户型基本与上一个户型相同，只是飘窗台的面积缩窄了，露台改为浴室，导致景观角度相应减少了。东郡自由派楼盘名称东郡自由派开发商新利达实业有限公司、河南天地人房地产开发有限公司地址航海东路与云鹤路交叉口北100米售楼电话63356666、67337777配套酒店式服务、高速智能电梯、社区内部高速局域网、六重安全防卫、24小时便利店、棋牌室、酒水吧、专业洗衣、医疗、送餐服务物业类型郑州新利达物业管理有限公司均价2600元/平方米户型面积分布37平方米48平方米优惠措施2万元首付置业计划。目前为认筹阶段，实行优惠及优先选房促销策略。销售状况350套单位，两个月只积聚了130个诚意金。购房动机自住为主（经济技术区白领）优势送精装修，落地大飘窗，贴心法式管家服务。依附其母盘东郡香域巴黎的齐全配套。劣势区域尚未成熟，城市改造运动进行中。交错的城中村，混杂众多外来人口。47.5平方米设计有全落地观景玻璃。空间紧凑合理，功能齐全，户型可以自由拆分组合。卫生间设置在门口处，有阻美观，是较落后的户型设计。三.郑州小户型市场综述及项目竞争力挖掘3.1市场环境 目前小户型更是遍地开花,自98年的“时尚party”小户型项目以来，目前郑州房地产市场上已出现受到年轻消费者的大力吹捧，一经推出便被热销的局面同时也受到了开发商的格外青睐，小户型高利润、低风险的优势使得许多开发商都愿意在社区或多或少的投放，以达到点缀社区，满足不同消费阶层的目的，也不乏有的以期待吸引人气，迅速走红，带旺楼盘热销。3.2小户型的设计总结1）目前小户型设计存在的不足 房型不合理，居住功能差，大部分存在黑厨房黑卫生间市场上的小户型多为宾馆标房式的一室户房型设计，无独立厨房、无日常起居的活动空间，甚至因设计需要，牺牲厨房卫生间的向阳设计，造成黑厨房黑卫生间。只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型，实际上降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式公寓，其毕竟还是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。 使用率低，走道过长目前，小户型的使用率普遍远低于常规住宅，大多在0.7左右，有的甚至只有0.6，这与通常新建住宅0.8以上的使用率相比，相差甚是悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的使用率，显然严重影响其购房的抉择。过低的使用率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价，不实惠、不合算是不言而喻的。造成使用率低的一个重要因素，便是其点式高层，一梯几十户走道过长的陈旧设计。现在的纯小户型住宅楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局；或者是围绕着中间的电梯，四周住户以走道串联成一周的回环状布局，形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。 识别性差，存在安全隐患由于小户型住宅楼设计陈旧，那种一层几十户如鱼骨状、回环状一贯通的平面布局必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌室号，几乎无其他可识别不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感；有的甚至七拐八弯，仿佛进入了迷宫，一旦有火警便难以迅速疏散；另外由于住户太多，外人闯入难以觉察，给不法之徒留下可乘之机，为社区业主的生命、财产安全埋下重大隐患。3.3对于小户型开发的建议1）把握市场需求 50平方米户型最受欢迎建筑面积在50平方米左右的小户型最受消费者欢迎。虽然受众者中大部分处于单身、独居或者未婚状态，但他们仍然提出希望能满足两个人的居住要求，而购买小户型作为投资的考虑，消费者主要选择建筑面积为30-50平方米之间的房型。 户型的功能空间必须充足小户型不能因为面积小而忽略其应有功能，大部分受访者认为必须有卫生间、厨房和阳台，只有个别的受访者认为可以接受没有厨房。从这个意义上也说明了小户型作为住宅其居住生活功能的本质是不可改变的。 小户型住户层面要统一自己的邻居应该是住家而不能是办公或住家兼办公，而且最好是比较安静的年轻住家，因为小户型的置业者绝大部分是由于工作或者学习需要比较安静的环境。 小户型只是过渡需求消费者承认购买小户型只是过渡需求，随着经济能力的增强，将考虑重新置业，以小换大来改善居住条件。另外，小户型住宅必须有便捷的公共交通网，而且作为投资的话，便捷的交通也是提高房屋租金和承租率的重要保证。2）最受消费者欢迎的小户型之六大标准（通过在售楼部现场访问消费者）户型分布合理户型分布要求为并列式设计，曲折阶梯状布局，具有自然通风和采光。 使