晶城华府小区二期工程建设项目申请书.doc

临汾市尧隆房地产开发有限公司 晶城华府小区二期工程建设项目 项目申请 报告 编制单位：山西精锐工程咨询有限公司 资质：乙级 证书编号：工咨乙 10420060022 二 0 一一年十一月 目目 录录 第一章第一章 项项目申目申报单报单位及位及项项目概况目概况.1 1.1 项目申报单位1 1.2 项目申报单位简介1 1.3 项目概况1 1.4 结论4 第二章第二章 发发展展规规划、划、产业产业政策和行政策和行业业准入分析准入分析5 2.1 政府部门相关规划 .5 2.2 产业政策分析 .6 2.3 行业准入分析 .10 第三章第三章 建建设设地址及建地址及建设设条件条件.11 3.1 建设地址11 3.2 建设条件11 第四章第四章 建建设设方案方案.15 4.1 建筑设计方案 .15 4.2 结构设计方案 .22 4.3 给排水设计方案 .26 4.4 电气工程 .29 4.5 暖通工程 .35 4.6 燃气工程 .37 4.7 消防 .38 第五章第五章 建建设设用地、征地拆迁及移民安置分析用地、征地拆迁及移民安置分析42 5.1 项目选址及用地方案 .42 5.2 土地使用合理性分析 .42 5.3 征地拆迁和移民安置规划方案 .43 第六章第六章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析.44 6.1 编制依据和执行标准44 6.2 项目区环境和生态现状44 6.3 生态环境影响分析45 6.4 生态环境保护措施48 6.5 环境影响评价结论51 第七章第七章 节节能方案分析能方案分析.52 7.1 编制依据52 7.2 能耗状况和能耗指标分析53 7.3 节能措施和节能效果分析54 第八章第八章 项项目管理与目管理与实实施施进进度安排度安排.60 8.1 项目管理60 8.2 项目实施进度60 第九章第九章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措.62 9.1 投资估算依据62 9.2 编制说明62 9.3 投资估算64 9.4 资金筹措及使用计划64 第十章第十章 招招标标方案方案.68 10.1 编制依据68 10.2 招标的范围68 10.3 招标的组织形式和方式68 10.4 招标方案68 第十一章第十一章 效益分析效益分析.70 11.1 经济效益分析 .70 11.2 社会效益分析 .71 11.3 环境效益分析 .72 第十二章第十二章 结论结论与建与建议议.73 12.1 结论73 12.2 建议73 附件：附件： 1、企业法人营业执照 2、组织机构代码证 3、房地产企业资质证书 4、建设项目选址意见书 5、土地证 附附图图： ： 1、总平面规划图 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 1 第一章 项目申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位 建设单位：临汾市尧隆房地产开发有限公司 法人代表：王士良 注册地址：临汾市五一西路 34 号 注册资本：3000 万元 房地产开发资质：肆级 1.2 项目申报单位简介 临汾市尧隆房地产开发有限公司，地址为临汾市尧都区北门 巷 28 号，注册资金为 1000 万元，经营范围为房地产发，资质等级 为肆级，企业法定代表人姓名王士良。企业下设下设总经办、工程 部、市场营销部、计划统计部。共有管理人员 12 人，其中，工程师 7 人，会计师 3 人，经济师 1 人，统计师 1 人。 公司坚持“以人为本，精益求精”的经营理念，为改善人居环境， 提高住宅品质，为临汾建设更好的房屋而做出不懈努力。 1.3 项目概况 1、项目名称：晶城华府小区二期工程建设项目 2、建设地点：临汾市尧都区解放东路与枣林街交叉口东北侧 3、主要建设规模和内容 （1）建设规模：该小区二期工程占地面积 19721，总建筑面 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 2 积 71700,其中地上建筑面积 55200（住宅 36336，商务办公 楼 9500，商业及配套 9364）；地下建筑面积 16500。停车位 592 个（地上 57 个，地下 535 个）；住宅入住户数 384 户，居住人数 1344 人。 （2）主要建设内容： 新建 1#商务办公楼建筑面积 9500m2，地上 10 层；2#高层住宅 楼建筑面积 6192m2，地上 18 层；3#高层住宅楼建筑面积 12384m2，地上 18 层；4#高层住宅楼建筑面积 11424m2，地上 24 层； 5#高层住宅楼建筑面积 6336m2，地上 18 层；均为框架剪力墙结构。 6#商业建筑面积 1035，地上 3 层；7#商业建筑面积 1984， 地上 2 层，均为框架结构。 8#商业建筑面积 3120，地上 4 层；9#商业建筑面积 2805， 地上 3 层，均为框架结构。 配套用房一座建筑面积 420，地上 2 层，框架结构。 地下车库建筑面积 16500，地下一层，框架结构。 绿化 6902.35，道路、场地硬化 6746.65及室外配套设施等。 4、投资规模和资金筹措 该项目经估算总需投资 15551.8 万元，其中：建筑工程费 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 3 13397.75 万元，设备购安费 187 万元，工程建设其他费 882.05 万 元，基本预备费 1085 万元。 所需资金全部为建设单位自筹。 5、主要技术经济指标（见下表） 序号项目内容单位数量备注 1规划总用地面积19721折合约 29.58 亩 2建筑基底面积6072 3总建筑面积71700 4道路、场地硬化6746.65 5绿化6902.35 6建筑密度30 7容积率3.6 8绿化率35 9总投资万元15551.8 6、项目实施进度计划 项目实施周期为 24 个月，从 2011 年 11 月至 2013 年 10 月竣 工验收交付使用。2011 年 11 月至 12 月为前期准备阶段，2012 年 1 月至 2013 年 4 月为主体工程建设，2013 年 5 月至 2013 年 9 月 为设备安装、装修及配套工程（视施工条件和施工进度可与主体工 程建设交叉进行），2013 年 10 月底竣工验收交付使用。 7、能耗状况 该拟建项目消耗的能源种类主要是热、气、电和水四种。年消 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 4 耗各种能源的数量分别为：采暖期耗热量为 18038.59gj，天然气 22.43 万 m3/a,用电量 296.6 万 kwh/a，用水量 12.62 万 m3/a。折合 标准煤为 1263.19tce。 8、经济效益 从经济评价指标看，该项目利润总额为 15551.8 万元，投资利 润率为 17.2%，该项目具有一定的盈利能力，投资回收期 4.6 年 （静态分析,包括建设期）,满足要求，该项目从经济评价角度分析是 可行的。 1.4 结论 该项目布局合理，规划设计超前，物业配套及相关的管理系统 等方面配备到位，体现了人文、和谐、生态、自然的居住环境。 该项目符合国家产业结构调整政策，符合临汾市城市总体规 划，项目交通便利自然环境良好，人居环境适宜，开发条件具备， 用地规模合理，适合项目建设。通过各项研究分析，均表明该项目 具有良好的经济效益和社会效益，项目建设可行。 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 5 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 2.1 政府部门相关规划 目前各级政府“十二五”规划已经或正在出台，中央的相关规 划及精神，延续了“十一五”规划对房地产业的指导原则。 1、国家相关发展规划 国家“十二五”规划在城市发展规划中，房产政策方面， “十二五” 乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。 2010 年 12 月，中央经济工作会议强调， “缓解群众在居住方面遇到的困难， 逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。 ” 2、山西省相关规划 山西省“十二五”规划在房地产政策方面指出，城市化速度要加 快，十二五每年有 60 多万人进入到城市，对所有的开发商是一个 非常好的机遇。在未来的五年内，房地产投资的增幅至少在 25% 到 35%以上，或者更多。产销两旺的局面仍然会出现，刚性需求仍 然很大。 3、临汾市发展规划 临汾市“十二五”规划第六章第四条指出促进房地产业健康发 展：加强和提高对房地产市场的宏观调控力度，整顿和规范房地产 市场秩序，要利用市场的手段，大规模、高起点做强房地产业，推 进房地产业升级，活跃房地产市场；加大政策性住房建设规模，增 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 6 加普通商品住房有效供给，支持居民自住和改善型住房消费，构建 多层次的住房供应体系；增加保障性住房用地供应，加大保障性住 房建设力度，保障中低收入人群的住房权益；“十二五”期间，全市 规划建设保障性住房 10 万套。防止房地产市场过度投机，采取坚 决措施，遏制房价过快上涨，促进房地产业持续平稳健康发展；规 范物业服务，提高现代物业管理覆盖率；优化投资环境，培育和规 范房地产市场；建立和健全房地产市场信息系统和预警预报系统， 为政府决策提供支持数据。到 2015 年，城镇居民人均住宅面积由 2010 年的 31 平方米增加到 35 平方米。 总之拟建项目符合有关国民经济和社会发展总体规划、专项 规划、区域规划等要求，项目内容与规划目标是协调一致的。 2.2 产业政策分析 1、房地产业的重要地位在国家政策制定上得以凸显，早在 2003 年，国务院 18 号文件（国务院关于促进房地产市场持续健 康发展的通知），对房地产业就有定位：“房地产业是国民经济支 柱产业”。相关统计显示，在刚刚过去的“十一五”期间，房地产业 的增加值占 gdp 的比重始终保持在 5%左右。房地产也是关联度 很高的一个行业,与其相关的上下游行业接近 60 个,上下关联的行 业从业人数已经超过了 1 亿人。除此之外，房地产还与民生问题息 息相关。 另一方面，住房是人的生活必需品，同时又属于价格昂贵的 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 7 消费品，与人们的购买能力、承受能力息息相关，很容易引起情绪 和心理波动，从而引发社会问题。正因为房地产业是关系国计民生 的重要产业，中央在不断分析研究房地产市场形势，据此制定稳定 长期健康的政策，正确引导和调控房地产走势，促进房地产市场平 稳健康发展。国家相关政策的制定，无不凸显了房地产业不可替代 的重要地位。 2、项目建设符合国家产业政策 温家宝总理在 2011 年政府工作报告中对住房这一民生大问 题和房地产都给予极大关注。关于房地产，强调要进一步扩大保障 性住房建设规模。今后一个时期，保障性住房与商品房将成为解决 人们住房的两个路径。同时，温家宝总理在讲到城市发展规划时提 出“促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化”的目标。 “十二五”期 间，我国城镇化的目标是把城镇化率从 47.5提高到 51.5%，并要 做到完善城市化布局和形态，不断提升城镇化的质量和水平。城镇 化建设为房地产发展提供了良好机遇和前景。 国务院关于促进房 地产市场持续健康发展的通知和山西省人民政府关于鼓励和培 育住房消费促进房地产市场健康发展的若干意见中都指出：房地 产业链长，关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。 2010 年 12 月中央经济工作会议上强调， “要加快推进住房保 障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安 居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 8 住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障 性住房体系和商品房体系。 ”我国正处于城镇化快速发展时期，解决 好城镇居民住房问题，提高居民住房水平，改善居住质量，是政府 面临的重大课题。房地产业与国计民生息息相关，政策导向一直在 致力于产业持续健康的发展。良好的政策环境有利于项目建设。 3、目前房地产政策对商品房的影响分析 2009 年下半年，房地产市场的回暖，部分城市出现了房价上 涨过快、投机性购房活跃等现象。为此，2010 年，国务院先后下发 了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104 号） 、 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010 号） 两个文件。四月“新政”，新“国十条”，2010 年 9 月，国务院有关部 门又公布了进一步贯彻落实201010 号文件的“五项措施”。限购 令政策频频出台，房产税试点呼之欲出。各一线城市纷纷推出新的 政策。随着国发201010 号文件和“五项措施”的实施，房价涨幅逐 步回落，投机性购房受到明显抑制，市场预期有所改善，房地产市 场运行整体上呈现积极变化。从目前的情况来看，已经起到了积极 作用。2010 年的房价虽然还在上涨，但涨幅缩小。2010 年下半年， 房价没有再出现过快的上升，应该说遏制部分城市房价过快上涨 的调控目标已经达到。国家现阶段房地产政策是要遏制部分城市 房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，并不是要打压这个 行业。而从目前现实情况来看，无论商品房销售量还是价格，仍然 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 9 处在一个上升态势。 4、保障性住房政策对商品房开发的影响分析 2010 年 11 月，住房与城乡建设部发出关于报送城镇保障性 安居工程任务的通知，明确提出：2011 年全国计划建设保障性安 居工程任务为 1000 万套，比 2010 年的 580 万套增长 72.4%。对这 一点，2011 年温家宝总理的政府工作报告也给予确认。政府的这 项举措意味着保障性住房今后将会在政策导向下全面提速，今后 二三年内将形成保障房的供应高潮，保障房在套数总量上可能会 超过商品房。保障性住房分为廉租房、经济适用房和限价房。保障 性住房政策对商品房会产生一定影响。市场上一部分人本应进入 便宜的商品房市场，但受保障房的影响，转向保障房市场，从而分 流了商品房的市场需求。保障性住房中的限价房有抑制低价商品 房价格过快上涨的作用。但是这种影响又是有限的，不会造成根本 性影响。保障房和商品房的目标群体存在差异。保障房和商品房两 者是相互补充、平行的关系。保障性住房中的廉租房和经济适用房 的目的，是要解决因商品房过快上涨导致中低收入人群住房难的 问题，明确定位于城市低收入人群，这些人群的住房需求几乎不可 能转化为商品房的需求，因此不会对商品房形成冲击，而城市的中、 高收入群体住房需求则通过购买中、高档商品房满足。剩下的中低 收入人群，就需要通过购买限价房或者是低价商品房满足住房需 求。 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 10 总之，国家出台一系列房地产调控政策，重点打击的是投资、 投机性购房，自住房影响较小。调控政策有利于房地产长期稳定健 康发展。普通商品房开发符合中央一贯的健康稳定发展房地产的 政策。所以总体来看，本项目所处的政策环境还是积极乐观的。今 后一段时间，一线城市整体发展速度可能放缓，二、三线甚至四线 城市发展有望提速。临汾市近年城镇化建设力度不断加大，城市的 需求是以刚性需求与改善型需求为主，房地产开发投资最突出的 特点是经济适用住房投资成倍增长，商品房供销两旺。 2.3 行业准入分析 项目建设单位为临汾市尧隆房地产开发有限公司，项目建设 单位符合相关行业准入标准的规定。 拟建项目晶城华府小区二期工程建设，系普通商品房项目， 根据国务院关于投资体制改革的决定及山西省产业投资指导 目录（2006 年本）的精神，该建设项目符合准入规定。 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 11 第三章 建设地址及建设条件 3.1 建设地址 该拟建项目位于临汾市尧都区解放东路与枣林街交叉口东北侧， 北至规划北外环路，南至解放东路，西侧至临汾纺织厂，东至西王 村。用地面积 19721m2。建设用地为居住兼容商业用地。项目位置 交通便利，周边公共服务设施齐全，适宜该项目的建设。 3.2 建设条件 1、自然条件 尧都区境内东为太岳山脉，西为吕梁山余脉，中部为断陷盆地， 汾河纵贯南北，将全区分为汾西、河东两个基本对等的部分，形成 东西两山夹平原的地貌。全区山地面积 627km2，丘陵面积 138km2，台地 134km2，平原 417km2。尧都区属暖温带亚干旱第一 气候区，暖温带大陆半干旱季风气候，多年平均气温 9-13，无霜 期 197 天，多年平均降水 494.19mm。 2、交通条件 全区交通发达，通讯便捷。区内公共汽车 16 条线路通车旅程 400 余公里，贯穿整个区域，主干道之间由支路相互连接，形成网 络状分布的道路体系，使开发区内交通便捷，四通八达。 项目用地与城市主干道路相临，道路网络清晰，交通方便快捷。 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 12 3、土地使用及相关规划条件 该拟建项目规划用地属于居住兼容商业用地，项目总占地 19721m2，该块地已由建设单位竞得编号临（尧）土出2009第号的国有建设用地使用权。为国有土地出让，出让地 类为住宅用地。该拟建项目的选址、建设内容、总平面布局、建筑 系数、容积率、绿地率等相关规划设计均符合国家有关规定和尧都 区城市建设总体规划要求。 4、场地工程地质条件 （1）抗震设防烈度：8 度，设计基本地震加速度为 0.2g 设计地 震分组为第一组，特征周期 0.35s。 （2）参照邻近场地的地址情况，地下稳定水位埋深在 4.504.80m，属空隙潜水类型。水位季节性变幅约为 0.5m。地下 水对建筑材料无腐蚀性。 （3）建筑场地类别为类，中软场地土。 （4）拟建场地地基土为不液化土，可不考虑黄土湿陷性;冻土 深度：0.68m。 （5）拟建场地属于建筑抗震一般地段，均匀性较差，稳定性较 好，经地基处理后，适宜工程建设。 本工程尚未进行地质勘探工作，待本项目的地址勘探报告提 供之后再做详细陈述，本次先按当地情况做简要描述。 基坑开挖应采取有效的防护措施保证施工及相邻建筑物的安 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 13 全，施工期间应采取有效的防水排水措施。 不论采用何种地基处理方案都应在地基处理施工结束后对其 复合地基承载力进行检测，满足设计要求后方可进行下一步施工。 5、公用配套设施条件 （1）供水。该项目供水水源为城市供水管网，由小区南侧市政 给水管网接入小区水泵房，供水有保障。 （2）排水。小区内的废污水经化粪池处理达标后，通过小区内 的排水系统排入西侧市政污水管网。可满足该小区排水需求。 （3）供电。供电电源为城市电网，由市政 10kv 高压电缆引入小 区箱变，再经箱变送至各用电点，供电有保障。 （4）供热。采暖热源为临汾海姿供气供热有限公司提供，供热 有保障。 （5）燃气。燃气为天然气，由山西金达丰天然气开发有限公司 临汾分公司为项目提供天然气设施配套工程的设计安装及项目运 营后的天然气供应。 （6）通讯。项目区内通讯网络完善，由小区西侧市政电信电缆 引入小区电信交换柜，再经电信交换柜送至各用户，即能满足用户 电话、电视、电脑等的需要。 6、施工条件 该项目拟建处已具备水、电、路、热、气“五通”条件； 钢材、木材、水泥、塑钢等建筑及装饰材料，可从当地市场或 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 14 厂家购进； 砖、灰、砂、石等地方建材，当地就有充足的货源，可满足需求。 交通方便，场地较开阔，为建筑材料的运输、堆放和建筑垃圾 的清运提供了良好的条件。 综上所述，施工条件良好。 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 15 第四章 建设方案 4.1 建筑设计方案 1、设计依据 中华人民共和国城乡规划法； 临汾市城市总体规划； 建筑设计防火规范(gb50016-2006)； 高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95）2005 年版； 民用建筑设计通则（gb50352-2005）； 建筑内部装修设计防火规范（gb50222-95）2001 年修订版 ； 民用建筑工程室内环境污染控制规范（gb50325-2001）； 城市居住区规划设计规范（gb50180-93）2002 年版； 城市道路和建筑物无障碍设计规范（jgj50-2001，j114- 2001）； 住宅设计规范（gb50096-1999）； 住宅建筑规范（gb50368-2005）； 办公建筑设计规范（jgj67-2006）； 商店设计规范jgj48-88； 汽车库建筑设计规范(jgj100-98)； 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 16 汽车库、修车库、停车场设计防火规范(gb50067-97)； 民用建筑热工设计规范（gb50176-93）； 严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（jgj26-2010）； 公共建筑节能设计标准（gb50189-2005）； 公共建筑节能设计标准（dbj04-241-2006）； 建筑工程抗震设防分类标准（gb50223-2008）； 建筑抗震设计规范（gb50011-2010）。 2、规划原则 （1）合理原则 以规划部门及其它有关部门和业主机构对于该区的设计要求 为依据，使规划设计既满足居民居住生活要求，又能够与临汾市房 地产业的发展相结合，符合更高层次的要求，从而使该区能与周边 地区有机结合并与城市发展相协调。综合地区城市化进程，协调周 边城市道路相关交通功能，合理确定规划布局。 （2）特色原则 绿化环境设计与公共空间组织充分体现面向二十一世纪住区 高起点、高标准、高品质的特点。通过空间组织、交通环境创造、绿 化休闲空间设计，着重营造舒适、宽松、温馨、绿色的生活空间场 所，从而与建筑群体共同形成具有独特气质的居住环境。 （3）统一原则 居住区规划的总体布局要强调统一，做到整体统一、布局协调， 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 17 同时注意艺术表现效果，使居住区富有韵律。 （4）协调原则 规划注重与城市风貌及城市建筑风格的协调。 3、规划目标 此次规划通过建设良好的生活环境，合理布局各项设施用地 和完善基础设施，以此来促进土地功能的优化，提高土地利用率和 适应城市建设发展的需要。 规划应实现“布局合理、环境优美、特色鲜明、生活便捷”的总 目标。 4、规划设计 （1）规划理念与构思 充分考虑该地区和周围人文自然环境特点，体现时代特色和 地域风貌。融入时代精神和地方风貌为主体的人居环境，引导社区 文化的形成，塑造有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民所认 同的居住社区。 （2）总体布局 小区依据地形呈东西向布局，整体布局规整。小区北部为商业、 住宅楼、配套用房建筑，与南部的住宅、商业建筑风格相统一。在 整体结构上把握“以人为本”这一核心理念，创造出完整的居住生 态体系。 整体性：住宅区采用围合式布局，各组团院落在保持个性 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 18 的同时具有良好的整体感，同时商业办公部分在建筑形式上与住 宅部分取得统一，保证了小区的整体性。 递进性：注重小区空间环境的递进渗透和景观视线效果， 保持环境的整体性、创造高水平的小区环境。 （3）建筑后退红线距离控制 建筑退规划用地地界要求:北侧建筑退本地界 10.25m，南侧建 筑退解放东路 10m，西侧建筑退枣林街道路红线 8m，东侧建筑退 规划道路 12m。 （4）功能分区规划 在对整个基地理性分析的基础上，对整个用地进行恰当的功 能布局，地块上分布着 1 栋商业服务楼、4 栋住宅楼、4 座小型商 业建筑、配套服务用房及地下车库和地上车位等，功能齐全，布局 合理。 （5）道路交通规划 居住区的主要出入口设在小区正南侧，面向解放东路，在 小区西南侧沿枣林街设置办公出入口。 住区采用人车适当分流，商业车流与小区适当分离。 住宅内部道路基本形成环状系统，内部道路4m,综合考虑 了消防、搬家和急救等紧急情况下各单元的通达性。 住区步行交通的设计，便于居民的交往和出行，促进各功 能区的相互联系，以便形成尊重生态环境，以人为本的道路系统。 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 19 道路系统均考虑无障碍设计。 停车位的设置遵循集中与分散相结合的原则，大部分停车 靠地下停车库解决，地下设两个停车库，分别位于小区中央位置 和 1#商业办公楼的北面，地面停车场分别位于小区中央和 5#住宅 楼的东面，自行车停放结合建筑单体设计进行考虑，满足不同的停 车需求。 规划总停车位 592 个，其中地面停车位 57 个，地下停车场设 车位 535 个。 （6）绿化景观规划 强调项目地块的整体环境，设置集中公共绿地与中心广场。 通过广场的景观构筑物，水池，叠水，木栈道等空间景观构 筑要素规划形成统一的组团景观。整个广场的绿化、景观追求亲切， 自然的空间艺术效果。 注重组团绿地的设置，采用中心绿地与组团绿化相结合的 设计手法，强调绿地景观的共享性。 项目绿地总面积共 6902.35m2，绿地率为 35。 （7）总平面竖向设计 首先依据现状原始地形及周边道路关系，人车分流及与单体 出入口的关系，在与总体规划设计理念相结合的基础上，确定道路 设计标高。 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 20 车行及人行步道与不同地块相切形成一定的肌理关系，雨水从 场地自然汇入道路，通过地面及地下管网汇入城市雨水系统，同时 一部分雨水通过绿地，渗入地下补充地下水资源。 小区整个用地地势平坦，为满足排水要求，小区道路广场均采 用3坡度，绿地坡度4。场地排水主要方向为向西侧道路排 水，污水系统通过处理后和雨水分别接入西侧市政管网系统。 （8）公共设施配置 用地北部设置 3#、4#、5#住宅楼及相应的配套设施，满足 住区内居民的需要。 燃气调压箱、垃圾转运站等布置在小区的绿化隐蔽位置。 各住宅单元的入口大堂内均设有信报箱，其他设备用房结合地下 车库统一布置在地下层内。 整体性原则：小区每个住宅建筑庭院空间与整体空间形态 和谐统一。 5、单体建筑 充分考虑住区所处的地理位置，以及规划的要求，本着资源利 用最大化原则，设计了多种户型。住宅户型平面根据建设单位提出 的面积要求为依据，以“经济适用”为原则。户型布置多种多样，有 两室一厅，三室一厅，三室二厅等，可供不同层次居民选择。平面 布置合理，舒适度较高。 该方案户型组合设计时全面考虑了模数组合及相应的主要经 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 21 济技术指标。小户型户数占总户数 70%。各楼户型、建筑面积见下 表。 6、住宅立面设计： 住宅风格统一协调，空间造型采用传统的仿古式坡屋顶，与造 型现代的立面相结合，并采用以灰色为主体的色调，形成独特的建 筑风格，并与小区西南部的尧庙片区形成建筑形式上的呼应，既构 建了和谐的建筑环境，也满足了城市设计上的要求。 7、无障碍设计 建筑物主入口处应设残疾人坡道，坡度为 1：12，平台宽 2.0m，栏杆高 0.85m。 室内地面应平整、不光滑、不松动和不积水。 使用不同材料的地面应相互取平，如有高差不得大于 15mm， 并以斜面过渡。 从墙面伸出走道的突出物不应大于 0.1m，距地面高度应小于 0.6m。 走道两侧应设扶手，应设 0.35m 高的护墙板。走道转弯的阳 角应为弧墙面和切角墙面。 为乘轮椅者开启的门扇，应安装视线观察窗、视线观察玻璃、 横执把手和关门拉手，在门扇的下方安装高 0.35m 的护门板。 楼梯应两侧设扶手，并设有盲道。 候梯厅深度应大于或等于 1.8m；按钮高度为 0.9m-1.1m；电梯 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 22 门洞净宽大于或等于 0.9m；清晰显示轿厢上下运行方向和层数位 置及电梯抵达音响；每层电梯口安装楼层标志，电梯口应设提示盲 道。 电梯门开启净宽大于或等于 0.8m;轿厢深度大于或等于 1.4m，轿厢宽度大于或等于 1.1m；轿厢正面和侧面应设高 0.8m- 0.85m 的扶手；轿厢侧面应设高 0.9m-1.1m 带盲文的选层按钮；轿 厢正面高 0.9m 处至顶部应安装镜子。 8、构造及装修标准 屋面：该小区建筑均为坡屋面，采用深蓝色的瓦屋面。地下车 库的屋面为种植屋面。 外墙：上部采用浅灰色面砖，下部采用深灰色面砖，其余刷红 色外墙涂料。 楼地面：住宅楼、商业室内均为地砖。 内墙：住宅楼均做到找平层，面层由二装设计。 顶棚：住宅楼只做底板抹灰、面层由二装设计。 门窗：住宅分户门为防盗门，内门只做门框。 商业办公楼、商业部分按标准装修，住宅楼厨房、卫生间水泥 墙裙、顶棚，洁具仅预留位置不安装。 4.2 结构设计方案 1、设计依据： （1）国家现行设计规范规程及标准图 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 23 建筑工程抗震设防分类标准gb50223-2008； 建筑结构荷载规范gb50009-2001（2006 年版）； 建筑地基基础设计规范gb50007-2002； 建筑地基处理技术规范jgj79-2002，j220-2002； 混凝土结构设计规范gb50010-2002； 混凝土耐久性设计规范gb/t50476-2008； 砌体结构设计规范gb50003-2001； 建筑抗震设计规范gb50011-2010； 建筑结构可靠度设计统一标准gb50068-2001； 高层建筑混凝土结构技术规程jgj3-2002、j186-2002； 建筑桩基技术规范jgj94-2008； 建筑基坑支护技术规程jgj120-99； 建筑物抗震构造详图03g329三； 湿陷性黄土地区建筑规范（gb50025-2004）； 混凝土结构施工图平法制图规则和构造详图3g101-1。 2、荷载取值： （1）恒荷载：根据结构构件尺寸及材料重度按实际计算取值。 （2）活荷载：（当使用荷载较大或情况特殊时，按实际情况取值） q1=2.0kn/m2 (用于客厅、卧室、厨房、卫生间)； q2=2.0kn/m2 (用于走道、门厅、楼梯间及上人屋面)； 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 24 q3=2.5kn/m2 (用于阳台)； q4=0.5kn/m2 (用于不上人屋面)； q5=3.0kn/m2 (种植屋面)； q6=3.5kn/m2 (用于电梯前室、消防楼梯间)； q7=4.0kn/m2 (用于汽车通道及停车库)； q8=7.0kn/m2 (用于通风机房、电梯机房)； q9=0.5kn/m(用于住宅楼楼梯栏杆顶部水平荷载)； q10=1.0kn(用于屋面板、钢筋混凝土挑檐、雨蓬施工或检修集 中荷载)； q11=1.0kn/m(用于商店楼梯栏杆顶部水平荷载)。 （3）风雪荷载（标准值） 基本风压为 0.40kn/m2，地面粗糙度类别：b 类； 基本雪压为 0.25kn/m2，雪荷载准永久值系数分区为。 3、地基处理方案： 本工程尚未进行地质勘探工作，待本项目的地址勘探报告提 供之后再做详细陈述，本次先按当地情况做简要描述。 基坑开挖应采取有效的防护措施保证施工及相邻建筑物的安 全，施工期间应采取有效的防水排水措施。 不论采用何种地基处理方案都应在地基处理施工结束后对其 复合地基承载力进行检测，满足设计要求后方可进行下一步施工。 4、基础设计方案： 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 25 （1）建筑物地基基础设计等级：1#楼-5#楼及地下停车库为乙级。 （2）建筑物基础形式：1#楼-5#楼采用梁筏基础；地下停车库采 用独立基础。 5、上部结构设计方案： （1）1#楼-5#楼为框架剪力墙结构；配套服务用房、商业建筑、 地下停车库为框架结构。 （2）该小区建筑物抗震设防类别：均为标准设防类（丙类）。建 筑结构安全等级均为二级。 （3）该小区建筑物抗震等级：框剪结构及框架的抗震等级均为 二级。抗震措施按 8 度区抗震措施执行。 （4）结构设计使用年限为 50 年。 （5）该小区所有建筑物楼、屋面均采用现浇混凝土板。 （6）所用材料： 混凝土：基础垫层为 c15； 梁、板、柱、墙及雨蓬等外露构件不低于 c30； 厕所、盥洗室不低于 c25； 其余不低于 c20。 钢 筋： 为 hpb235 热轨钢筋，fy=210nmm2； 为 hrb335 热轨钢筋，fy=300nmm2； 要求所用钢筋强度标准值应具有不小于 95%的保证率。 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 26 墙 体: a、砌体：0.000 以下墙体内墙采用 mu10 粘土砖，外墙 采用钢筋混凝土外墙。 0.000 以上采用加气混凝土砌块，其自重不得大于 7.0kn/m3, 强度等级不低于 mu3.5。 b、砂浆：0.000 以下采用 m10 水泥砂浆； 0.000 以上采用 m5.0 混合砂浆； 砌体的施工质量控制等级为 b 级。 4.3 给排水设计方案 1、设计依据 建筑给水排水设计规范gb50015-2003（2009 年版）； 室外给水设计规范gb 50013-2006； 高层民用建筑设计防火规范gb50045-95（2005 年版）； 建筑设计防火规范gb 50016-2006； 自动喷水灭火系统设计规范gb50084-2001（2005 版）。 2、水源 该工程的供水水源为市政给水，水质符合生活饮用水卫生标 准的要求。从用地南侧的市政给水管上分别接出二根 dn200 的 给水管，经总水表后接入用地红线，在红线内以 dnl50 的管道构 成环状供水管网。市政给水管道的供水压力为 0.40mpa。室外设 400m3消防储水池及生活消防水泵房。水泵房内设室内消火栓泵 一套，自动喷水泵一套，高区生活无负压供水设备一套。市政管道 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 27 接入地块后设总水表计量。 3、用水量 根据该住宅小区居住人数、商业等公建面积、绿地及道路广场 面积，按照用水标准（国标）计得小区生活最高日用水量为 345.72m3/d（见下表），年耗水实物量为 12.62 万 m3。 序号名称数量定额 时变化 系数 最大日 用水量 m3/d 最大时 用水量 m3/d 供水 设施 备注 1居民1344 人150l/人d2.5201.621 市政及 生活泵 用水 24h 2商业18444m25l/ m2d1.592.2211.53市政 用水 12h 3 绿化 用水 6902.35m21.5l/ m2d10.35市政 用水 8h 4 道路 广场 6746.65m21.5l/ m2d10.12市政 用水 8h 5未预见10%31.43 合计345.72 6 室外 消火栓 20ls市政2h 7 室内 消火栓 20l/s 室内消火 栓泵 2h 8 自动喷水 系统 30l/s108m3 自动喷水 泵 1h 9小计396m3 4、给水系统 竖向共分两个区，六层以下为低区，由市政管网直接供水；七 层以上层为高区，采用无负压供水设备（设于消防水泵房内）供给。 高、低区生活给水管道均采用枝状供水系统。 该工程用水采用分别计量。其中住宅用水、商业用水、消防用 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 28 水分别单独计量，住宅每户一表，设于管道井内。 5、排水系统 （1）污水量计算 规划设计污水量按照生活污水量的 85计算，则规划区污 水量为：最大日排水量：293.86m3。 （2）排水系统 采用雨、污分流制排水系统。住区内污水、雨水通过排水管排 入南侧城市市政排水管网中。建筑内部采用单立管排水系统排出 室外，经过户外化粪池后排入西侧市政污水管网。屋面雨水采用外 排水系统，经雨水口统一收集接入室外雨水管道再排入市政雨水 管网。 6、透气系统 卫生间排水设置专用通气管的排水系统； 厨房排水设置伸顶通气管的排水系统。 7、卫生洁具及材料 卫生间设坐厕、蹲厕、洗脸盆及挂式小便器，坐厕采用 3-6l 两档冲洗阀；蹲厕采用 dn25 自闭式延时冲洗阀；洗脸盆、小便器 采用红外线感应冲洗阀；卫生洁具及附件均采用节水型卫生洁具。 8、管料 （1）室内 给水干管：衬塑钢管，丝扣连接。 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 29 给水支管：pp-r 给水管，热熔连接。 污水管：防噪音 pvc-u 排水管，粘接。 雨水管：pvc-u 排水管，粘接。 消火栓管、自喷管：dn100，热镀锌钢管，卡箍连接； dn80，热镀锌钢管，丝扣连接。 （2）室外 给水管：pe 塑料给水管，承插橡胶圈粘接。 雨、污水管：增强聚丙烯加筋管，弹性密封橡胶圈粘接。 4.4 电气工程 1、设计依据 供配电系统设计规范（gb50052-2009）； 低压配电设计规范（gb50054-95）； 建筑物防雷设计规范（gb50057-94）2000 年版； 高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95）2005 年版； 建筑照明设计标准（gb50034-2004）； 综合布线系统工程设计规范（gb50311-2007）； 有线电视系统工程技术规范（gb50200-94）； 民用建筑电气设计规范（jgj16-2008）； 2005 系列建筑标准设计图集（05d1-05d15）； 全国民用建筑工程设计技术措施-电气（2009 年版）。 2、设计说明 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 30 负荷等级：小区内消防控制室、消防水泵、应急照明等消防负 荷为一级负荷，高层建筑的生活电梯、生活水泵等设备供电为二级 负荷，其余负荷等级均为三级。 3、用电量计算 该小区的居民生活用电标准：住宅 6kw/户，商业 60w/，地 下建筑 12w/m2，经测算用电负荷为 1477.48kw（见下表），年耗电 量为 296.6 万 kwh。 序 号 建筑名称数量 负荷密度 （w/m2） 需要 系数 预测负荷 （kw） 1住宅 384 户6kw/户 0.33760.32 2商业 1844460w/ 0.40442.66 3 地下建筑 （含动力用电） 16500 15w/m21247.5 合 计 1477.48 4、电源 供电电源由市政 10kv 高压电缆引入小区箱变，再经箱变送至 各用电点。高低压电力电缆均为直埋敷设，过道路时，穿钢管保护。 高压系统电压等级为 10kv，低压系统电压等级为 220v/380v。另 外设柴油发电机满足备用电源需求。 电源规划整个区域共设箱变 2 座，1#箱变（1600kv)为小区南 侧住宅、商业建筑及地下车库供电，2#箱变（1600kv)为小区北侧 住宅楼供电。箱变置于绿地及边角地带，外观型式与颜色和环境相 协调，箱变 10kv 进线电缆一进一出，低压电缆出线不等。 5、变配电系统 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 31 （1）低压配电系统： 根据负荷计算，该工程拟设置两组箱式变电站。 （2）功率因数补偿：在箱式变电站低压配电系统中采用集中自 动补偿方式对系统进行无功功率自动补偿，使补偿后的功率因数 大于 0.9。 （3）由箱式变电站引 220/380v 低压电源至该小区建筑群作为 主用电源，该建筑群的备用电源由柴油发电机组引来，满足二级负 荷的供电电源要求。 6、电力配电系统：低压电源采用 220/380v 低压电源。各建筑 物采用放射式与树干式相结合的供电方式。 （1）二级负荷设备采用双电源供电，并在最末一级配电装置处 自动切换。 （2）该工程低压配电均为三相五线 220v/380v。照明用电为 0.22kv 供电。接地方式采用 tn-c-s 系统。对于单台容量较大的 负荷或重要负荷采用放射式配电。对一般设备采用放射式与树干 式相结合的混合方式配电。照明采用 bv-500 导线穿线槽、镀锌钢 管敷设。以树干方式配电。 （3）在地下建筑设置低压配电间作为建筑的配电中心，各层均 设有电气竖井和配电间。由单元配电总箱至楼层电度表箱采用树 干式系统。 （4）楼座各单元采用（zr/nh）yjv-1kv 电缆以树干式向各层 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 32 电表箱配电，各层电气竖井内设电缆 t 接箱；消防电梯、消防设备 采用两路专用回路末端自动互投方式配电；楼梯灯、弱电设备用插 座采用集中蓄电池作备用电源，其连续供电时间不小于 30min。 （5）计量：采用预付费电表，住户电度表集中设置在每层电表 箱内。住宅的公共走廊、楼梯间照明计量表设在一层或地下室电表 箱内。 7、室外照明 建筑物屋面设置航空障碍灯； 在室外绿地设草坪灯，在道路两侧设道路照明； 采用 220v 电源供电，值班室集中控制； 室外照明线路采用 vv 型电缆穿波纹型塑料管敷设，灯具采 用就地接地连接。 8、居室配电 （1）每户用电负荷按 6kw 规划，进户线截面 bv-310mm2。 （2）为方便业主装修，居室照明灯具仅预留 60w 裸灯头；卫生 间、厨房、阳台应配防潮裸灯头。 （3）空调插座、普通电源插座与照明分设回路；厨房电源插座 和卫生间电源插座设置独立回路。 （4）所有插座回路均设剩余电流保护器（动作电流30ma,动作 时间不大于 0.1s）。 （5）一般空调电源插座回路不设漏电保护；但当起居室较大时， 临汾市尧隆房地产开发有限公司晶城华府小区二期工程建设项目 山西精锐工程咨询有限公司 33 考虑落地空调柜机时，该回路应设漏电保护，并设置距地面 0.3m 插座。 （6）户内照明支路导线采用 bv-2.5mm2穿 scl5 管敷设；插座 支路导线采用 bv-32.5mm2穿 scl5 管敷设。 9、防雷保护、安全措施及接地系统 （1）防雷保护： 该工程按三类防雷措施设防。 在屋顶设避雷带作防