容积率对县级城市土地价格的影响规律分析--以文山州广南县为例.doc

容积率对县级城市土地价格的影响规律分析以文山州广南县为例 摘要：在市场经济条件下，地价是土地利用的指南，而容积率是影响地价最重要的因素之一。本文在分析容积率对土地价格的作用机制的基础上，应用有关城市土地经济学理论和模型，采用样点分析方法，对文山州广南县商业、住宅样点数据进行实证分析。结果表明，在发展中城市，容积率与土地价格呈线性相关关系，即为简单情况下的作用关系。 在复杂情况下，容积率与土地价格遵循报酬递增递减规律，呈非线性相关关系。研究容积率与土地价格的关系，其意义不仅仅局限于如何在城市规划中充分利用地价理论优化城市土地利用结构，提高土地利用效率，同时也为在城市规划工作中寻找内在规律，为城市中形成最佳空间分布即地价水平奠定基础。 但理论上，土地价格受到其他因素的协同制约，使得容积率与地价之间存在着复杂的变化规律，当中小城市向大城市迈进后，城市建设达到一定规模，容积率与土地价格之间应呈现报酬递增递减规律，呈非线性相关关系。本文仅对发展中城市的容积率与地价关系进行探讨。关键词：容积率；土地价格；作用机制；昆明市 城市土地价格是在区位条件、基础设施、周边环境和政策引导等多元化制约因素共同作用下形成的。容积率是城市用地的地块允许修建的建筑面积与地块面积之比1，在城市总体规划确定的基础上，它是影响地价的最主要因素之一，它的变化可导致地价成倍上升或下降。容积率越高，说明单位用地上建筑面积越大，土地利用的效率越高，土地价格就越高，容积率正是通过影响土地利用效率从而影响土地价格，即容积率与土地价格呈线性相关关系。本文通过对文山州广南县城规划区进行商业、住宅样点分析来验证县级城市容积率对土地价格的作用机制。结果表明广南县城市建设处于发展过程中，城市规模不大，土地需求与供求矛盾暂不突出，平均容积率偏低，容积率与土地价格呈线性相关关系，是简单情况下的作用关系，是符合当地的实际情况的。一、简单情况下容积率与土地价格的关系内涵容积率是城市用地的地块允许修建的建筑面积与地块面积之比，根据其定义，容积率的表达式为： (1)(1)式中，为地块上的总建筑面积；为地块面积对上式进行一定变化，设为建筑总售价，为单位建筑面积售价，为总综合地价，为单位地块面积综合地价，根据它们之间的关系，则有： (2) (3)因此(1)式可转化为: (4)土地价值容积率0简单情况容积率与土地价值关系曲线图2简单情况容积率与土地价值关系曲线示意图由于地块综合地价是开发的投入，建筑售价是开发的产出，在完全竞争环境中，对于某一项目的开发而言，为一定值。因此，上式可看出，开发得益率的高低与容积率的大小成正比，即容积率的大小决定了土地开发得益率的高低，两者之间成正比关系。二、理论的容积率与土地价格的关系在实际情况中，由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平，建筑成本等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。此处引入西方经济学的经济要素组合理论中比较重要的两个原理，边际收益递减原理和边际成本递增原理5。边际收益指每多增加一个单位投入所带来的收益值6。边际成本是指每多增加一个单位投入所增加的成本6。边际收益递减原理所要说明的是：当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。同理，边际成本递增是说明产量达到一定时，再增加产出的话会使成本呈现递增的趋势。根据两项重要原理，我们来分析土地的价值状况。如图1所示，mp、mc曲线分别代表地块的边际收益、边际成本。mp开始呈上升趋势，到一定容积率（如果是土地面积和建筑密度都确定的房屋建筑，则是某一层数）就开始下降；mc恰好相反。很显然，只有当mp=mc时，即边际收益曲线与边际成本曲线交于y点，地块能够产生最大的利润，房地产商也愿意支付最多数量的地价。x土地价值容积率0pqmcmpy图1 地块边际投入、产出模式图图中，ox从经济收益角度看是最佳容积率，pqy所组成的阴影面积即房地产商所愿意支付的最大份额地价；超过x点，边际成本大于边际收益，入不敷出，房地产商只有降低地价支付数额才可能开发。由此可以看出，单一的高容积率并不能促使地价上涨，相反的，当达到某一临界点后，容积率的上升反而使土地的价值下降。即地价开始随着容积率的增大而增大，达到最大值时，随着容积率的增大而减小。土地价值容积率0理论容积率与土地价值关系曲线m图2理论容积率与土地价值关系曲线示意图三、城市容积率与土地价格关系分析3.1研究方法目前国内认同的有三种方法来研究容积率与土地价格的关系：3.1.1 德尔菲法也称专家打分法。即通过专家的经验判断来确定容积率对土地价格的影响幅度7。德尔菲法依赖于专家的经验判断，更适合于定性的分析，在定量分析上，尤其是作用机制很复杂的容积率和土地价格定量分析上，可靠性存在一定的欠缺。3.1.2 复合系数法基于容积率影响地价的作用规律和机制，利用收益机制下的变化系数乘以市场供求机制下的分配系数，来确定容积率对土地价格的影响系数8。复合系数法算应用的关键是确定分配系数即土地所有者和土地使用者应占有的土地收益的比例。分配系数主要是受市场供求关系制约，由于房地产市场的供求关系复杂，很难定量描述，所以要准确地确定分配系数并非易事，因此，此种方法不宜广泛使用。3.1.3 样点分析法通过对样点地价的统计分析，确定容积率与土地价格之间的关系9。样点分析法难点：如何剔除其他因素的影响，确保土地价格的差异都是由容积率不用而导致的。当然绝对的剔除是不可能的，本次研究中，本文结合郑州市行政区划范围内选取样点，根据年度统计资料得到的地价指数，对交易期日进行统一修正。尽可能剔除其他因素的影响，从而保证研究成果的相对合理性。样点分析法的优点：可以通过回归方程找到容积率对样点地价的影响规律，弥补样点地价选取的不充分性；可以同时采用几种不同的回归方程进行试算，然后作一系列的检验选取相关性最大的回归方程，这样可以消除主观因素对选择方程的影响。3.2县级城市容积率与土地价格关系实例分析基于上述城市土地经济学理论和模型，本文采取样点地价法来分析研究广南县城区商业用地、居住用地样点数据，研究思路和技术路线为：样本采集数据整理建库筛选样本土地对容积率的地价响应模型结论和讨论。商业用地、住宅用地和工业用地是城市土地最主要的土地利用类型，以广南县为例，在县城规划区内，工业用地一般分布在城市外围，样点少，不符合建模条件，本人查阅了相关书籍及相关政府文件，如昆明市人民政府办公厅昆政办2010218号文件第三条：“对已经出让的工业用地，在符合规划、不改变用途的前途下，为提高土地利用率而增加容积率的，不再补缴土地价款”等，可得出在很多情况下一般不考虑容积率对工业用地的影响，所以，本文主要分析这商业用地、住宅用地这两类城市土地的价格与容积率之间的内在关系和作用机理。3.2.1 样点采集依循城镇土地估价规程要求及地价评估的基础理论、方法和原则，结合广南县实际状况和外业调查所获取的样点资料，分别确定不同类型样点的地价测算方法，见表1：表1 各类样点地价计算方法选择一览表样点类型地价计算方法房屋出租收益还原法房屋买卖剩余法、房价剥离3.2.1 .1商业用地样点地价的计算根据城镇土地估价规程的要求，并结合广南县城规划区的实际情况，在评价范围内选择了20个性质接近的地段,其调查面覆盖了整个评价区域。共收集了87个样点铺面租金，通过收益还原法取得每一样点的土地价格。3.2.1 .2 住宅用地样点地价的计算从广南县房管部门档案馆查询得到当地区域内不同地段住宅房屋交易合同，共收集了45个样点，从交易价格中剥离出楼面地价，具体测算方法为： 楼面地价交易价格(房屋现值交易税费合理利润)地价=楼面地价容积率3.2.2样本筛选及样点地价的修正。城市地价受到很多因素的影响，包括交通便捷度、基础设施水平、生态环境质量、容积率、交易方式、楼盘结构等等。因此，要分析城市地价受容积率的影响机制，就必须剔除影响地价的其它因素，挑选具有相同或者相似度较高的样本进行分析，这样才能排除其它因素对地价的影响，准确地阐述容积率与城市地价的关系和客观规律。不同的数学模型对样本的要求各不相同，如在分析不同土地利用类型的城市土地对容积率的地价响应机制的模型中，样本需要满足以下要求：地块的交易时间在同一年份；交易方式相同；地块的级别相同；土地开发程度相同等。样点资料见附表13.2.3城市地价与容积率关系分析筛选出符合模型要求的样本后，以容积率为横坐标，修正地价为纵坐标，运用二次回归模型模拟得到二支容积率城市地价模型曲线，商业用地和住宅用地模型可以通过检验，r 09，相关性的显著水平较高。如图a，图b所示。随着容积率的增加，商业用地和住宅用地的价格不断上升。从曲线走势来看，商业用地的曲线向x轴凹陷程度不如住宅用地的明显，并且上升幅度较大因此，商业用地价格受容积率的影响比住宅用地更为强烈。 图a 商业用地地价与容积率关系图图b 住宅用地地价与容积率关系图将分组的容积率和样点地价分别统计平均值，结果如表2所示。从表中可以看出，在低容积率下，调查的平均地价水平随容积率的上升而上。根据广南县城区的采样分析，商业用地的容积率范围最大，在122.8之间；住宅用地的容积率范围次之，在082.5之间；这同时也说明，商业、住宅用地的开发强度、利用效率和竞争程度依次递减，而容积率在其中的作用是显而易见的。3.2.4 规律判断及问题探讨上图结果表明广南县城市容积率与土地价格呈线性相关关系，是简单情况下的作用关系。分析出现上述问题的原因：结合实际情况，广南县城正处于建设发展过程中，城市规模不大，土地需求与供求矛盾暂不突出，平均容积率偏低，容积率与土地价格呈线性相关关系是符合当地实际情况的。当县级城市发展规模达到土地市场充分竞争的前提下，会遵循理论容积率与地价关系模式，即容积率较低时，地价随容积率上升而上涨，但当容积率提高到一定值时，单位土地价格不再增加反而降低，说明容积率对地价的影响不是呈正线性关系。4 结论与启示本文通过对容率积与地价关系的理论分析与实例研究，得到以下几方面的结论：（1）在规模不大的城市中，容积率与地价呈线性相关关系。（2）地价是一定容积率下的地价根据对容积率和地价的关系分析得出，存在最佳容积率，也称合理容积率。此时的土地价格称为最佳容积率时的最高地价。因此，地价是一定容积率下的地价。（3）容积率对地价的影响遵循报酬递增递减原则地价是一定容积率下的地价，容积率对地价的影响总体上不是线性相关关系，只有在低容积率下，才有可能呈线性关系。容积率对地价的影响还受建设经济和建筑工程技术的制约。最佳容积率所对应的地价不一定是最高价，只有为增加容积率而需增加单位投资等于总房地产的增加量时的容积率，才是最佳容积率，才是最经济的容积率。由此分析得出，容积率对地价的影响遵循报酬递增递减规律。（4）容积率对地价的影响可能与土地区位有关在经济水平发展较低，规模较小，土地市场发展不太成熟的城市，容积率对地价的影响符合一般情况下的影响机制，即可能呈线性相关关系，容积率较高的区域，楼房建筑投入较多，配套设施、管理等较先进，符合相对较高消费群体的需求。但像郑州市等经济发展水平较高、规模较大、土地市场较发达、高容积率住宅密集的城市，消费者因更注重舒适度，反而更倾向于选择容积率较低的住宅，土地价格自然会偏高。1附表1 广南县城规划区房屋转让样点地价测算结果土地级别样点位置房屋结构成新度重置价房屋现值交易价格税费转让利润楼面地价容积率土地价格1北坛路砖混0.70800.00560.001510.33100.68241.65607.991.71033.591北坛路砖混0.85800.00680.001706.26112.44273.00640.811.61025.301莲城北路框架0.901000.00900.001936.27126.25309.80600.211.71020.361莲城南路砖混0.75800.00600.001527.67101.72244.43581.521.7988.581莲城北路砖混0.80800.00640.001608.47106.57257.36604.541.6967.271莲城南路砖混0.85800.00680.001632.65108.02261.22583.401.7991.781莲湖路砖混0.90800.00720.001723.38113.47275.74614.171.6982.671莲湖路砖混0.80800.00640.001624.79107.55259.97617.271.6987.631宁秀路砖混0.85800.00680.001741.85114.58278.70668.571.51002.861东街砖混0.70800.00560.001487.3999.30237.98590.111.6944.171宁秀路砖混0.70800.00560.001509.73100.64241.56607.531.6972.051莲城西路框架0.851000.00850.001922.09125.40307.53639.151.5958.731南秀路砖混0.90800.00720.001692.62111.62270.82590.181.6944.281南街砖混0.70800.00560.001533.48102.07245.36626.051.5939.081东街砖混0.85800.00680.001686.53111.26269.84625.431.5938.141宁秀路砖混0.70800.00560.001562.09103.79249.94648.371.4907.721校场路砖混0.70800.00560.001499.69100.04239.95599.701.5899.551文化路砖混0.85800.00680.001708.15112.56273.30642.291.4899.201南街砖混0.90800.00720.001717.69113.13274.83609.731.5914.601南秀路砖混0.80800.00640.001626.78107.67260.28618.821.5928.231永安路砖混0.80800.00640.001628.94107.80260.63620.511.5930.76续表1 广南县城规划区房屋转让样点地价测算结果土地级别样点位置房屋结构成新度重置价房屋现值交易价格税费转让利润楼面地价容积率土地价格1桃园路砖混0.7800.00560.001544.45102.73247.11634.611.4888.451莲城东路砖混0.7800.00560.001513.13100.85242.10610.181.4854.251宁秀路砖混0.75800.00600.001540.29102.48246.45591.371.5887.051文化路砖混0.8800.00640.001628.43107.77260.55620.111.4868.151北宁路砖混0.7800.00560.001518.97101.20243.04614.741.4860.631北宁小区砖混0.75800.00600.001594.74105.75255.16633.831.3823.981北宁路砖混0.7800.00560.001536.38102.24245.82628.321.3816.812北宁小区砖混0.7800