房地产可行性报告样本.doc

/chess95660 /chess95660 1 目目 录录 第 1 章 项目总论.1 1.1 项目名称及实施单位.1 1.2 项目建设方案.1 1.3 可行性研究工作依据.2 1.4 可行性研究结论.3 1.5 主要技术经济指标.5 1.6 存在的问题及建议.7 第 2 章 项目背景和发展概况.8 2.1 项目提出的背景.8 2.2 项目发展概况10 2.3 项目建设必要性11 第 3 章 市场分析与建设规模13 3.1 市场调查13 3.2 市场预测15 3.3 产品方案和建设规模17 3.4 产品销售收入预测17 第 4 章 建设条件与厂址选择18 /chess95660 /chess95660 2 4.1 自然条件18 4.2 项目区基础设施18 4.3 社会经济条件21 4.4 其它应考虑的因素23 4.5 厂址选择23 4.6 资源和原材料24 第 5 章 项目建设方案25 5.1 工艺技术方案25 5.2 设备选型方案30 5.3 规划方案提出与方案初选 .31 5.4 总平面布置和运输31 第 6 章 环境保护与劳动安全37 7.1 建设地区的环境现状37 7.2 项目施工期环境影响分析39 7.3 运营期间环境影响分析41 7.4 减轻本项目对环境影响的措施和建议43 第 7 章 企业组织和劳动定员45 8.1 企业组织45 8.2 劳动定员和人员培训46 /chess95660 /chess95660 3 第 9 章 项目实施进度安排48 9.1 项目实施的各阶段48 9.2 项目实施进度表49 9.3 项目实施费用50 第 10 章 投资估算与资金筹措.51 10.1 项目总投资估算.51 10.2 资金筹措方案及贷款偿还计划.53 第 11 章 经济与社会效益评价.55 11.1 经济效益分析.55 11.2 社会效益和社会影响分析.57 第 12 章 不确定性与风险分析.59 12.1 盈亏平衡分析.59 12.2 敏感性分析.59 12.3 风险因素分析.60 第 13 章 结论与建议.63 13.1 综合评价结论.63 13.2 存在的问题及建议.64 /chess95660 1 第第 1 1 章章 项目总论项目总论 1.11.1 项目名称项目名称及实施单位及实施单位 .1 项目名称项目名称 江西财经大学周边大型房地产开发项目。 .2 实施单位实施单位 江西钟灵地产股份有限公司，是一家专门从事镍铁合金生产和 销售的公司，注册资本一亿元，法定代表人陈国锵。 1.21.2 项目建设项目建设方案方案 .1 建设目标建设目标 本项目将建设一个大型的花园式楼盘，提供城市消费者对远郊 别墅型房屋的需求。 .2 建设地点建设地点 江西省南昌市昌北经济开发区下罗。 .3 建设内容建设内容 （1）建设配一整套居住体系。大型楼盘。 （2）建设相关配套设施，学校，医院，超级市场，以及配套的 环保设施。 （3）房屋兴建总面积 25 万平方米，占地面积 2000 亩。 .4 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 项目新增投资为 12579.1 万元，其中：建设投资 7952.9 万元、 /chess95660 2 流动资金 4545.4 万元，建设期利息 80.8 万元。筹措方案为：企业 自筹资金 10579.1 万元，银行贷款 2000 万元。 1.31.3 可行性研究工作依据可行性研究工作依据 （1）国家发改委产业结构调整指导目录2005 年； （2） 城镇廉租住房档案管理办法 （3） 城市房地产开发管理暂行办法 （4） 城市房地产开发经营管理条例 （5） 城市房屋拆迁管理条例 （6） 房屋登记办法 （7） 国务院关于修改住房公积金管理条例的决定 （8） 中华人民共和国城市房地产管理法 （9） 中华人民共和国城市规划法 （11） 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例 （12） 中华人民共和国土地管理法实施条例 （13） 中华人民共和国物权法 （14） 中华人民共和国土地增值税暂行条例 1.41.4 可行性研究结论可行性研究结论 .1项目建成后可提升企业产品的市场竞争力项目建成后可提升企业产品的市场竞争力 现阶段，我国房地产市场依然处于火爆状态。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化进程不断加 快，房地产业显现出高速成长的特征，井已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因 主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产 业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。另外，目前很多跨国公司大举进 /chess95660 3 军中国房地产业，使我国的房地产发展商、房地产策划业、代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强 烈的竞争压力。 房地产的发展，可以提升我们国家的国际市场竞争力。 .3 项目拥有成熟的技术项目拥有成熟的技术 我们拥有一大批经验丰富的建房设计师和很多技术成熟的建房 工人，引进国外先进技术和设备，同时吸纳国内的先进技术，为房 地产开发提供最好的条件。 .4 项目具有良好的社会经济效益项目具有良好的社会经济效益 房地产的开发将会带动周边经济的发展，同时提供更多的工作岗位。 同时， 我们计划达到节能以上的标准，采用了外墙外保温、塑钢窗、中空玻璃等节能措施。 从表面上看，对于房地产开发商而言，建设节能建筑会增加建造成本（节能材料比一般的建筑材料价格要 高一些） ，但用长远眼光来分析，对开发商来说是一件好事。第一，节能是住宅很好的卖点。你让住户在 以后几十年的生活中能节省一大笔开支，当然能吸引大量购房者。第二，能为开发商塑造良好的品牌形象， 并能形成良好的口碑效应。当购房者真正住进节能型住宅中，他就会体会到其优越性，对开发商当然会赞 誉有加。因此，无论是短期收益还是长期回报，开发商建设节能住宅都是明智之举，而且能实现社会效益 与经济效益双丰收。据了解，隆基房产开发的“枫华源”使用了 eps 板外墙外保温、双层中空玻璃等节能材 料与技术，颇受购房者青睐。现在整个项目已销售 85，业绩颇佳。 1.61.6 存在的问题及建议存在的问题及建议 .1 项目存在问题项目存在问题 .1 项目存在问题项目存在问题 、土地和原材料价格上涨，造成房屋成本上升。土地商品房建设的主要成本。如零陵怡 港国际花园亩地，购地款万元。每亩万元。比早几年购买同 一地段的土地价格高了 30%左右，由于开发商一般拿的不是净地，还可能承担拆迁补偿和 安置费。加之水泥和钢材等主要原材料价格上涨,导致成本进一步上升。据调查,水泥由原来 的元吨，上涨到元吨，最高时涨到元吨；钢材由元 吨，上涨到元/吨。河沙、卵石和用人工资也在上涨，一般框架结构房屋比砖混结 构的房屋建安成本要高，多层、小高层、高层的建安成本也不一样，建筑楼层越高，建安 成本越大。 /chess95660 4 、房屋销售速度放缓，消费市场观望气氛浓厚。由于房产成本的增加，房地产商在 产品整合推广方面显得特别谨慎，缩减了广告投放量，在买涨不买跌的传统消费心理下， 不少消费者采取静观其变的策略，想买又不敢买，怕买之后又大幅下跌，所以，许多购房 者面对心仪的新产品，一等再等迟迟不肯下单定购，零陵云天芙蓉广场春节前每天销售 多套，现在也就是每天销售一、二套左右。宁远县的九亿广场三期工程销售明显放缓。 、房贷首付提高，开发商定价心理趋紧。自去年以来，央行进行了五次加息， 次提高商业银行存款准备金率和住房贷款的首付比例。现在我市所有房地产销售商实行首 付不得低于 4 成，其余成按银行按揭贷款，分年、年和年归完。房贷新政 虽没有拉低房价，却在政策与房价的博弈天平间，增加了调控的砝码，是购房者停 止购房步入观望。据调查大部分的项目价格虽然坚挺，但购房人考虑周期明显延长，心理 趋紧。开发商也开始陷入观望。原来动不动每个月提价几百元，现在也开始暂停提价，转 而观察市场的变化。 .2 对策与建议对策与建议 1、不能操之过急，立刻大面积私有化。收购大量土地应该设行政程序控制，不仅仅是 农民同意即可。还综合考虑农村就业和农民出路，相关问题没有落实之前，不能收购。这 样，改革也要考虑社会责任。走稳一点，不是错。 2、先完善法规，再出台改革。法规应该深入农民现实问题，而不是以往的夸夸其谈。还 有调解机构问题，投诉机制问题。 3、一投票了之不是真正农村自治。投票+权力监督+公开透明才是。应该淡化农村个人领 导作用，推行村民代表集体决策。 第第 2 2 章章 项目背景和发展概况项目背景和发展概况 2.12.1 项目提出的背景项目提出的背景 .1 国家和行业发展规划国家和行业发展规划 大家都知道都市的成长和发展是一个不可避免的趋势，我们必须要面对这个现实， 城市发展跟商业综合体的互动是一个很现实而且必须的东西。首先政府是处于一个 监管机构，真正城市的发展是靠各位开发商，我们一起来共同创造，我们如何创造 一个适合居住、便利，而且利于环保的项目必须要注意这个问题。因为不管是商业 活动、城市发展、城市综合体的开发，真正最后的目的就是提高人的生活质量，改 变生活的一个不好的习惯，保持现有好的习惯。 .2 项目发起人简介项目发起人简介 （3）江西财经大学周边大型房地产开发项目创办于 2010 年 11 月 24 日。共有五个人投资。在江西省南昌市昌北经济开发区下罗建 /chess95660 5 设配一整套居住体系。大型楼盘。同时，建设相关配套设施，学校， 医院，超级市场，以及配套的环保设施。房屋兴建总面积 25 万平方 米，占地面积 2000 亩。 2.22.2 项目发展概况项目发展概况 该项目目前已经得到政府的批准，并且在资金方面得到了银行和相关投资人的大力支持。 同时，在购买土地这方面，得到了当地农民的同意。现在，我们经投资已经初步开始实施 了。 2.32.3 项目建设必要性项目建设必要性 1、带动昌北周边地区经济的发展。 2、促进当地的就业，房地产的开发将会提供很多的就业岗位。 3、充分利用昌北荒地资源，开发荒地。 第第 3 3 章章 市场分析与建设规模市场分析与建设规模 3.13.1 市场调查市场调查 .1 产品现有市场供需现状产品现有市场供需现状 房地产市场的供应可以从房地产开发投资额房屋竣工面积施工房屋面积房地产开发投资占全社会固 定资产投资比率房地产开发投资占 gdp 的比率竣工房屋住宅套数本年完成开发土地面积商品房销 售总额这八个可以量化的指标来度量。20002006 年，南昌市房地产投资额从 425904 万元增长到 531084 万元，七年间净增了 105180 万元，增长率为 27.70%，年增长率为 3.53%。2000 年房屋施工面积为 462.38 万平方米，到 2006 年增长到 1096.38 万平方米，净增 634 万平方米，增长率为 137%。房屋竣工面积 2000 年为 255.76 万平方米，到 2006 年增长到 400.82 万平方米，净增 145.06 万平方米，增长率为 56.72%。 由此可见，随着时间的推移，房地产市场的投资是逐步上升的，这说明了房地产市场的供应是逐步上升的。 具体见表 1。 表 1 2000 2006 年南昌市房地产市场供给主要指标情况 /chess95660 6 数据来源：2007 年南昌市统计年鉴 房地产投资占全社会固定资产的比重从 2001 年 43.5%下降到 2005 年的 17.6%，下降了 25.9 个百分点， 2005 年到 2006 年房地产投资比重又从 17.6%增长到 24.8%，上升了 7.2 个百分点。房地产投资占 gdp 的 比重也是从 2001 年的 19.7%下降到 2005 年的 6.1%，从 2005 年的 6.1%又增长到 2006 年的 8.1%，增长了 2 个百分点。详见图表 1。房地产投资的增加使得房屋的供给量有了显著的增长。 3.2 房地产市场需求状况分析 由下表 2 可以看出，南昌市房地产市场需求状况整体呈现上升趋势，具体表现在商品房销售面积和销 售总额的整体上涨上面。商品房屋销售面积由 2000 年的 145823 万平方米增长到 2006 年的 413045 万平方 米，净增了 3984635 万平方米。商品房销售总额则由 2000 年的 257483 万元增长到 2006 年的 735505 万元， /chess95660 7 净增了 478022 万元。居民收入的增加是需求上涨的最主要的因素，收入的增加使人们有能力来支付上涨 了的房价。 表 2 房地产市场需求状况分析 3.23.2 市场预测市场预测 一、土地供应情况分析（土地供应总体特征分析）一、土地供应情况分析（土地供应总体特征分析） 1、土地供应总量 南昌市土地供应总量同比有较大幅度增加。今年以来，随着政府积极应对金融危机的不利影响， 认真贯彻落实中央扩内需、保增长的一系列政策措施，狠抓投资项目的落实，土地供应量也逐 步得到回升。前三季度，南昌市建设用地供应总量 493.47 公顷，同比增加了 107.89。同比， 第一季度增加 40.24、第二季度 174.12%，第三季度 72.31%。2008 年以来土地供应总量变动 情况见图 1-1。 图 1-1 2008 年以来土地供应总量变动情况 单位：公顷（图片点击可看大图）（图片点击可看大图） 2、土地供应结构 土地供应结构调整明显，工矿仓储用地和其他用地大幅增加，商业住宅用地供应量有所减少。 前三季度工矿仓储用地 184.77 公顷，约为去年同期的 30 倍；商业住宅用地供应 142.94 公顷， 同比减少 36.11%；其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供 应 165.76 公顷，约为去年同期的 23 倍。三类用地供应量分别占土地供应总量的 /chess95660 8 37.44、28.97%、33.59%。与 2008 年同期相比，工矿仓储用地和其他用地所占比重分别提高 了 34.77 和 30.51 个百分点，商住用地所占比重下降了 65.28 个百分点。2009 年前三季度土地 供应结构见图 12。 图 12 2009 年前三季度土地供应用途结构（图片点击可看大图）（图片点击可看大图） 从季度情况看，第三季度三类用地供应量分别为 22.87 公顷、59.90 公顷、124.10 公顷；供应 比例分别为 11.06%、28.95%、59.99%，与上季度相比，商住用地和其他用地所占比重分别提高 了 5.03 和 46.24 个百分点，工矿仓储用地所占比重下降了 51.57 个百分点。（见表 1-1） 表 1-1 三类用地供应结构比较 单位：公顷（图片点击可看大图）（图片点击可看大图） 3、土地供应方式 出让和划拨供应总量均有提高。土地出让总面积 321.02 公顷，同比增加 43.98%，占供应总面 积的 65.05。其中，招标、拍卖、挂牌出让面积 254.56 公顷，同比增加 17.96%，占出让总面 积的 79.29；划拨供应土地 172.45 公顷，是去年同期的 23.62 倍，占土地供应总量的 20.71%。 从季度情况看，第三季度出让土地面积 81.96 公顷，环比（209.71 公顷）减少 60.92%，占土地 供应总面积的 39.62%。其中，招标、拍卖、挂牌出让面积 80.20 公顷，环比减少 44.72%。划拨 供应土地 124.91 公顷，环比增长 206.45%，占土地供应量的 60.38%。土地供应方式结构变化情 况见表 1-2。 /chess95660 9 表 1-2 土地供应方式结构变化 4、土地供应价款 因工业用地占主导，土地出让总价款有较大幅度减少。土地出让价款 212940.33 万元，同比下 降了 48.75%。平均出让单价 663 元/平方米，同比（1864 元/平方米）下降 64.42%。其中，招 拍挂出让价款 207509.01 万元，同比减少了 49.02%。招拍挂出让价款占出让总价款的 97.45。 从季度情况看，第三季度土地出让价款 106845.32 万元，同比下降了 33.89%，环比增加了 33.61%。其中，招拍挂出让价款 106525.18 万元，同比下降了 39.08%，环比增加了 42.21%。 3.33.3 产品方案和建设规模产品方案和建设规模 本产品为占地 25 万平方米的商品住房，预计建设 30 层。 /chess95660 10 第第 4 4 章章 建设条件与厂址选择建设条件与厂址选择 4.14.1 自然条件自然条件 .1 项目区地理位项目区地理位 项目位于江西省南昌市昌北经济开发区下罗。此地点为南昌大 学群所在地，该地区聚集了南昌的众多高校，其中较出名的有：江 西财经大学，华东交通大学，江西农业大学等等。此处为经济开发 区，经济正在逐步发展，人口的密集度也在不断提高。人们对住房 的需求也是日益增长。因此在该地区开发房地产是很有市场的。 4.24.2 项目区基础设施项目区基础设施 .1 项目区交通设施项目区交通设施 该地区交通便利，人们出行方便。道路宽阔，也有利于运送建 材的卡车进入。能够到达的公交线路也很多。经过 下罗 的线 路: 107 路 124 路 131 路 138 路 2 号线 138 路 3 号线 142 路 1 号线 142 路 2 号线 143 路 210 路 223 路 232 路 240 路 304 路内 环(空调) 304 外环 517 路 .5 项目区文卫设施条件项目区文卫设施条件 2007 年末全市共有艺术表演团体 3 个，文化馆 6 个，公共图书 馆 6 个，博物馆 2 个。全市有广播电台 1 座，中短波广播发射台 1 座，广播综合人口覆盖率 99.15%；电视台 1 座，有线电视用户 15 /chess95660 11 万户，电视综合人口覆盖率 99.25%。 2007 年末共有各类医疗卫生机构 264 个，其中医院、卫生院 71 个，妇幼保健院（所、站）5 个，专科疾病防治院（所、站）1 个， 疾病预防控制中心（防疫站）6 个，卫生监督检验所 5 个。卫生技 术人员 7009 人，其中执业医师和执业助理医师 5073 人，注册护士 2495 人。医院和卫生院床位 4979 张。乡镇卫生院 25 个，床位 326 张，卫生技术人员 372 人。 4.34.3 社会经济条件社会经济条件 该地区处于经济开发区，经济发展潜力大。为我们房屋的出售提供了很好的条件。 /chess95660 12 第第 5 5 章章 项目建设方案项目建设方案 5.1 物流中心建设布局和规模物流中心建设布局和规模 5.11 目标 本项目为在江西省南昌市建立一个大型的多位一体的物流中转站， 以提高南昌地区的货物流转速度与流转效率。为南昌不仅成为江西 而且成为中国东部的流转中心。帮助南昌建立完整的高效的物流体 系 5.1.2 建设布局 本项目中物流中心采用扇型物流中心布局，即是指物流从物流 中心向某一个扇型物流区域运送，其线路呈扇型辐射状。物流中心 选址在南昌新城学校旁，在聚集发货人的市区的一侧，是典型的扇 形辐射状布局。 之所以采用该布局方式，与南昌市的整体布局有关，南昌市 地处鄱阳湖之滨，北接九江，九江市全国有名的货物流转中心，本 项目中物流中心暨兼顾与九江物流中心的联系，故权衡之下采用扇 形辐射状布局。 根据南昌件物流中心选址特点，进行拟建物流作业基础设施，整 块区域实现供水、排水、供电、供气、通讯、交通，预留计算机网 络通道，实现建筑物局域网沟通，整个区域建筑实现智能化的基本 要求，物流中心建成了具有地下水电、通讯网络配套设施齐全的钢 /chess95660 13 筋混凝土硬化场地(1450440)平方米。 业务办公楼：业务办公楼主要包括非直接从事物流相关业务作业 的有关管理和服务部门的办公场所，备有电话、网络、传真等办公 设备，设有会客厅及会议室等；具有通信、网络等智能化办公功能； 建筑具有标志性作用。 货运交易信息中心：货运需求信息和运力信息的处理、发布场所， 同时它也是货主办理货物托运、仓储、提货手续的场所。设有信息 大厅、交易大厅及信息控制与处理办公功能。 停车场：主要为货物配送车辆、装卸车辆和机械及本单位的公务 用车、职工私车存放的场所。路面设有防滑纹道等，可容纳 123 辆 车辆停放。 物流仓储区：主要为到达物流中心的货物提供临时存储服务的场 所，咸阳物流中心将建设一个综合的大型仓库区，库内设有仓储区、 理货区、分拣区、货物暂存区等职能区域。 辅助服务区：包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医 务室等设施，并包括相应的保障设备和服务设备。 商务会展中心：为物流服务的供需双方提供洽谈、交流、合作提 供场所，承接咸阳市乃至关中地区各行各业的商品交易会、展示会 洽谈会的功能。 生产辅助设施：包括车辆及机械维修车间、车辆及机械清洗车间、 集装箱维修清洗消毒车间、洗车台等。 中心内的道路：标志站、牌、路灯等；主要道路为一级道路标准。 /chess95660 14 广场及绿地面积：广场是中心与外部交通之间的缓冲设施；绿地 有自动洒水设施，以花草为主。 .3 指导思想指导思想 以运输、仓储、配送、信息等基本物流活动为基础，科学地将本 物流中心地发展方向定位为：发展企业物流，引导传统运输企业向 现代化物流企业转变。以现代物流为契机来推动运输企业现代化进 程和现代商贸业的发展，培育连锁经营和电子商务业。 5.5.2 2 主要建设方案主要建设方案 .1 库房建设库房建设 本项目工作组经考虑决定将物流中心园区内库房，停车场，绿 化，办公楼等工程设施建设均承包给国内著名的工程建设公司京鼎 工程建设有限公司，采用公开招标的形式，取得最低合同价。 .2 车队建设车队建设 本物流中心车辆主要有： 1. 按照车辆的车厢分 1.1 平板车 没有车厢，只有不到 1 米左右的车帮，一般的平板车都比 较大在 9-16 米。用于运输一些基础材料，例如日化，化工，塑料粒 子等等。 1.2 高护栏 有车厢，车厢四壁为彩钢，没有封闭的顶棚，顶棚是用帆 /chess95660 15 布制作的，可以根据内装的货品多少进行升降，故此适用于大多数 产品的运输，使用比较广泛。 1.3 全封闭 或者叫做集装箱车辆，从 4-17 米均有，适合运输货值较高， 或对车辆有较高要求的车辆，目前此类车辆在货运市场几乎占到一 半。承载 2-35 吨。 2. 按照使用的范围 2.1 普通运输车辆 包含上述三种车型，主要运输日常的一些普通产品，例 如电子电器，食品，饮料，服装，机械等等。 2.2 恒温或保温车辆 其实分类很多，恒温车大多用于对于温度要求不是很严格 的食品类，一般会保持温度在 5-10 度左右，保温车适用于对于温度 要求较高，例如医药，冷冻食品等等。 2.3 危险品车辆 危险品分为 9 类，不同的种类均要有不同的资质，车辆可 谓第一点所说的三种车型。 2.4 特种车 超长，超宽的大件运输车辆 油罐车 减震车辆（运送精密仪器，例如卫星，导弹，高端服务器 等等） /chess95660 16 2.5 监管车或叫做关封车 用于在监管仓库之间的运输工作，大多在机场、码头旁边 使用。很少用于普通货物的运输工作。 3.按照车辆长度及重量分类 因为车型，车厂的规定不一，仅介绍目前市场主流的物流车 辆 2 吨车 一般为 4 米左右，以 4.3 米的居多 3 吨车 约为 5.5 米 5 吨车 约为 6.2 米 8 吨车 约为 7.2-8.8 米 10 吨车 约为 9.6 米 12 吨或 15 吨车 一般为 9.6-12.5 20 吨车 一般为 12.5-14.5 米 25 吨车 一般为 12.5-15 米 30 吨车 一般为五轴或六轴的 14-17 米车辆 具体配比如下具体配比如下: : 第第 7 7 章章 环境保护与劳动安全环境保护与劳动安全 7.17.1 建设地区的环境现状建设地区的环境现状 （1）项目的地理位置 本项目位于江西省南昌市安源区青山镇，安源区交通便利， /chess95660 17 319、320 国道纵横交叉，浙赣铁路、沪瑞高速、萍栗高速公路贯穿 其中，距长沙黄花机场 105 公里，距省会南昌 200 公里。 （2）项目建设区地形、地貌、土壤和地质情况，江、河、湖、 海、水库的水文情况以及气象情况 项目建设区位于安源区青山镇，地形以丘陵、平原为主，中部 和西部为河谷平原，安源区地处江西省西部，毗邻湖南省，与上栗 县、芦溪县、湘东区接壤，历史上有“吴楚咽喉、赣湘通衢”之称。 土壤以山地红壤为主，土层深厚，有机质含量高，农田土质好，属 冲积而成的砂壤土，腐殖质含量高，森林覆盖率为 63.9%，植被属 亚热带常绿阔叶林带。 萍乡属亚热带季风气候区，光照充足，雨量充沛，四季分明， 气候温和，年平均气温 17.2，其中西部年平均气温为摄氏 17-18 度,南部山区为摄氏 15 度，气候水平差异小，垂直差异明显，年平 均降雨量 1600 毫米。全年日照时数约 1600 小时，无霜期 270 天。 主要河流有萍水、栗水、袁水、草水、莲江等，南部的莲江、东南 部的袁水入赣江水系，中部的萍水、西部的草水和北部的栗水入湘 江水系。 （3）矿藏、森林、草原、水产和野生植物、农作物等情况 安源区青山镇总面积 38.36 平方公里，耕地 8551 亩（其中水田 6261 亩，旱地 1601 亩） ，森林 47500 亩。2004 年获得批准建设安源 国家森林公园，批准森林公园建设面积 78.66 平方公里（其中包括 上栗杨岐山景区 31.32 平方公里，开发区鹅湖景区 2.31 平方公里） 。 /chess95660 18 表 7-1 青山镇土地利用现状（2004 年） 地 类面积（亩）占总面积比例（%） 旱地 16012.10 水田 626113.17 林地 4750084.73 农 用 地 合 计 56051100.00 资料来源：萍乡统计年鉴 安源区境内矿藏资源丰富，以煤、石灰石和瓷土为主，其中煤 炭储量 8.5 亿吨，素有“江南煤城”之称。 （4）旅游景区以及重要政治文化设施情况 安源人文景观和自然景观众多。如今安源仍保存有完整的历史 资料和历史遗迹，著名的有安源路矿工人俱乐部旧址、总平巷、谈 判大楼、张家湾秋收起义军事会议旧址等，被称为“中国的莫斯科” ， 是全国百个爱国主义教育基地之一。建国后，这里建造了安源路矿 工人运动纪念馆，收藏革命文物 8000 余件。市内新建有占地 346 亩 气势恢宏的秋收起义广场。安源区内有建于清代的煌煌孔庙，是江 西省内保存最为完好的文庙；市郊有始建于唐代的宝积寺，金碧辉 煌；始建于宋代的横龙洞，幽静奇绝。 该项目建设区位于安源区青山镇，与这些旅游景区都有一定的 距离，项目的建设和投产不影响对这些景区的保护。 （5）现有工矿企业分布情况 江西省萍乡是江西省的产煤区，享有 “江南煤都”之称。煤矿 /chess95660 19 储藏量 8.5 亿吨，是江南最大的煤炭生产基地。安源区青山镇有 5 个省市驻镇单位，有各种所有制企业 300 多家。水泥、煤炭、玻璃、 石灰石等是青山镇的支柱产业，水泥年产量达 100 万吨，被誉为 “水泥之乡” 。 7.27.2 项目项目施工期环境影响分析施工期环境影响分析 .1 施工环境影响分析施工环境影响分析 在项目施工期，对周围环境可能造成不利影响的因素主要包括 扬尘、噪声、废水、固体废弃物等。扬尘主要来源于工地道路扬尘 和搅拌混凝土扬尘，材料的搬运、土石方和沙石的堆放也会产生少 量的扬尘；施工期噪声主要源于建筑施工噪声和交通噪声；施工过 程中产生的废水主要是建筑施工排水、车辆和设备冲洗水、施工人 员生活污水；施工期产生的固体废弃物主要是挖掘土方、拆除建筑 物以及建筑施工和设备安装过程中产生的废弃物及生活垃圾。 .2 施工环境影响防治措施施工环境影响防治措施 （1）扬尘影响防治措施 通过以上分析可知，施工期扬尘影响范围较小，不会对外环境 的空气质量造成明显污染影响。建议采取以下措施减轻其影响： 施工场地每天定期洒水，防止浮尘产生，有风日加大洒水量 及洒水次数。 运输车辆进入施工场地应低速或限速行驶，减少扬尘产生量。 施工场地内运输通道及时清扫、冲洗，以减少汽车行驶扬尘。 运输干水泥等易起尘的原材料时应使用密闭车辆，并通过封 闭系统运送到车库，避免露天堆放；所有来往施工场地的多尘物料 /chess95660 20 应用帆布覆盖。 施工期出厂车辆宜经过草垫帘或浅水坑清掉裹胎烂泥，减少 尘土飞扬对沿途的影响。 （2）噪声影响防治措施 合理安排施工时间：制定施工计划时，应尽可能避免大量高 噪声设备同时施工，高噪声设备施工时间尽量安排在昼间，减少夜 间施工量。禁止夜间使用打桩机，以减轻夜间噪声对环境的影响。 施工时应设防护围布以减轻噪声和扬尘影响。 合理布局施工现场：避免在同一地点安排大量动力机械设备， 防止局部声级过高。 降低设备声级：设备选用上尽量采用低噪声设备，如以液压 机械代替燃油机械，振捣器采用高频振捣器等；固定机械设备与挖 土、运土机械（如挖土机、推土机等）可通过排气管消音器和隔离 发动机振动部件的方法降低噪声；对动力机械设备和运输车辆进行 定期维修、养护。 适当限制大型载重车的车速，运输途中路过居民区、学校和 医院等声敏感区时，减少或杜绝鸣笛。 （3）废水影响防治措施 尽量利用现有生活设施。 施工期路面、地坪清洗水、设备清洗水中 ss 和矿物油含量较 高，应采取沉淀和隔油措施进行处理后排放。 （4）固体废弃物防治措施 施工场地内应设收集建筑垃圾的临时贮存场所。 /chess95660 21 将施工期生活垃圾收集后送到青山镇环卫部门指定的垃圾收 集、转运站，再由环卫部门运至萍乡市生活垃圾填埋场处理。 加强施工期的余土和建筑垃圾的管理，及时收集、清运，避 免产生污染和水土流失。 7.37.3 运营期间环境影响分析运营期间环境影响分析 .1 污染源分析污染源分析 （1）废气污染源 废气污染源主要来自烧结和熔炼过程以及破碎等工序。其污染 物主要为烟尘、so2等。 （2）水污染源 由于设备冷却水循环使用，冲渣（水淬）水循环使用，且冷却 水循环系统排污、地面冲洗水、化验废水、煤气发生炉水封水等生 产废水全部排入水淬渣池作为冲渣补充水，不外排，因此本项目无 生产废水排放。 生活污水主要来自综合楼、职工倒班宿舍和食堂，主要污染物 为 codcr、bod5、ss。 厂区受烟尘污染区域的初期雨水（225m3/d） ，经收集池 （300m3）收集处理后，优先用作冲渣补充水，多余部分外排。 （3）噪声源 噪声主要来自破碎机、筛分机、混料机、风机等设备，大部分 设备位于主厂房中。 （4）固体废弃物 固体废弃物主要有电炉渣经水淬后产生的水淬渣、煤气发生炉 /chess95660 22 产生的煤渣，以及收尘系统收集的烟尘。 .2 污染物处理措施污染物处理措施 （1）废气治理措施 烧结机、电炉烟气分别进入旋风除尘冷却器沉降大颗粒污染物， 再经水冷烟道快速冷却，烟气温度降到 100左右，进入布袋除尘 器净化烟气中的烟尘，处理达标的烟气经各自烟囱排放。烟气冷却 产生的蒸汽可回收余热，整个系统烟尘去除效率达 99.9以上（其 中烟道沉降室 20、布袋除尘器 98） 。烧结机、电炉各配一套烟 气净化装置，废气处理工艺流程见图 7-1。 破碎机上方设置吸风罩，集气罩收集的烟气进入旋风除尘器除 尘，然后与烧结机、烟气并入内径 1.0m，高 35m 烟囱排放。收集的 烟尘回用于烧结机。 旋 风 除 尘 器 烟 囱 布袋收尘器 引风机 水冷烟道 烟气 图 7-1 废气处理工艺流程图 （2）废水治理措施 化验清洗废水、地面冲洗废水和降雨初期雨水经管道收集后排 入中和沉淀池，经沉淀处理后的清洁水排入水淬渣池。煤气发生炉 水封水产生量少，主要污染物为 ss，直接用于冲渣。冷却水循环系 统排污为钙、镁离子稍高的含盐废水，排入水淬渣池。通过采取上 /chess95660 23 述废水处理和综合利用措施，可实现生产废水零排放。 生活污水经化粪池+地埋式生活污水处理装置（其中食堂污水 8 m3/d 经隔油池处理后再进入化粪池）后排入市政管网，最终排入青 山小河。 （3）噪声治理措施 首先是尽量选用低噪声设备，其次采用消声（如在风机吸气口 和排气口安装消声器） 、隔声、屏蔽(如设置单独隔声间、安装吸声 材料等，引风机、水泵设置隔声罩)、减震和个体防护等措施。 （4）固体废弃物治理措施 水淬渣外售水泥厂作原料。萍乡市是我省水泥的主要生产基地， 规模以上水泥厂有 100 多家，其中仅青山镇地区就有 10 余家水泥厂， 需要大量优质矿渣做高档水泥配料；本项目产生的矿渣，可全部回 收就近卖给附近的水泥生产厂家。 为解决固废产销不平衡问题，厂区内设置临时渣场和堆场，采 用钢棚结构防雨淋。 7.47.4 减轻本项目对环境影响的措施和建议减轻本项目对环境影响的措施和建议 （1）进一步加强管理，保证生产厂区初期雨水的全部收集，减 轻直排对地表水体的影响。 （2）进一步加强厂区的绿化，增加绿化面积。厂区的绿化不仅 可美化厂区环境，而且还具有固水、吸尘、降尘、吸声降噪等功能。 厂区绿化的一般原则为：围绕厂房和道路形成绿色屏障，改善生态 环境；从厂房到道路依次种植高大乔木、亚乔木、灌木、小灌木； 对办公楼、厂房、管架等要创造条件栽种藤本植物；以此组成多层 次高密度的主体绿化格局。 /chess95660 24 （3）加强原料贮存场的管理。原料临时贮存全部应设厂房贮存， 不得露天堆放，以避免遭受雨淋水浸，厂房地面应进行防渗处理， 地面与四周的裙脚应进行妥善的防渗防腐处理。 （4）选用的焦炭和无烟煤必须采购含硫率低于 0.5%以下的优 质煤，以确保烟气中 so2达标排放。 /chess95660 25 第第 8 8 章章 企业组织和劳动定员企业组织和劳动定员 8.18.1 企业组织企业组织 .1 企业组织形式企业组织形式 .2 年总工资和职工年平均工资估算年总工资和职工年平均工资估算 项目仓储库房员工及相关管理层人员总数为500人，其中车间工 /chess95660 26 人460人，管理工人40人。车间工人人均工资及福利为1900元/月， 管理人员人均工资及福利为3150元/月，所有人员工资及福利平均为 2000元/月。车队管理人员及司机另算。 .3 人员培训人员培训 项目所需人员主要来自南昌市周边富余劳动力和部分失业人员， 他们对生产过程不是很了解，需要经过培训才能上岗。 项目人员培训方式：本公司将会在生产开工前进行员工培训， 培训对象为生产人员和部分管理人员，在生产制造现场进行实地培 训学习，并通过一定的实习进行生产、维修和管理人员培训。 对于车队有如下具体管理方案 一、 货运车辆与司机的管理制度和奖罚制度 (1) 车辆由公司指定人员负责管理，公司根据司机全年工作 表现，从司机产值、安全行车、维修费用、服务态度、客户意见等 各方面全面考虑，对表现好的司机给予奖励，对表现差的司机按公 司有关制度进行处罚。 (2) 车辆由公司指定驾驶员专用，其它人员未经批准不得驾 驶，专车司机不能将车转借他人或其他单位使用，如有违反扣罚 200 元，造成后果由司机本人承担。 (3) 车辆除执行运输任务外，未经批准不得随便驶离指定的 停车场，包括不得私自开车回家和办私事，任务完成后应及时将车 辆开回指定的停车场，不准起动发动机在车内睡觉和卸货，以上如 /chess95660 27 发现第一次扣罚一百元并追究责任，重犯要从严处罚。 (4) 车辆进出码头，均要遵守码头有关纪律、制度，限速为 20 公里/小时，若在厂装、卸货，均要遵守厂方的有关纪律、制度 或行车指示，如有违反第一次追究责任，罚款并写检讨书，重犯者 从严处罚。 (5) 司机每天按时上班(早上 8 时 30 分)，特殊情况除外(例 如当天零时后收车者)，不得无故旷工、迟到、早退。请假要事先通 知管理人员，经批准后方可休息。否则，报公司从严处理。 (6) 司机不得向货主提出要小费、吃饭、住宿等，不得参与 赌博、嫖娼等违法犯罪行为。否则，报公司处理和送交公安部门。 (7) 司机执行运输任务时，在外遇特殊情况或不幸发生事故， 不论在何时何地必须马上通知公司领导或公司管理人员。 (8) 司机报销过桥费等必须要做到如实反映，不得弄虚作假、 虚开发票收据，如发现经核实后要从严处理。 (9) 司机对待货主要文明有礼，努力提高服务素质。 (10) 对放柜在公司停车场而不及时卸柜的司机第一次罚款 100 元，重犯者从严处罚。 (11) 对装货或卸货回来而不到理货部报到却直接卸柜的司机， 第一次罚款 100 元，重犯者从严处罚。 (12) 将拖架或拖板放在厂而不及时拖回的司机第一次罚款 100 元，重犯者从严处罚。 (13) 对发现拖板或拖架爆胎等需维修的却故意不及时维修的 /chess95660 28 第一次罚款 100 元，重犯者从严处罚。 (14) 在规定时间内公司管理人员要求司机对调好拖架或拖板 而司机故意不及时对调好的，第一次罚款 100 元。重犯者从严处罚。 (15) 在运输途中私自携带他人上车的，第一次罚款 50 元， 重犯者从严处罚。 (16) 晚上私自提前休息的每次罚款 50 元，重犯者从严处罚。 (17) 对在工作时间内穿拖鞋或不穿上衣等影响公司形象的司 机第一次罚款 50 元，重犯者从严处罚。 (18) 在运输途中和码头装柜过程中有特殊情况，如车辆须维 修或装柜时间过长等，却不及时反映而给公司造成不必要损失的， 第一次罚款 50 元，重犯者从严处罚。 (19) 管理人员有急事呼叫司机，而司机故意不复机的每次罚 款 50 元。 (20) 在目的地装卸货时不注意观察柜的破损情况，不及时要 求客户签收，而给公司造成不必要损失的，第一次罚款 50 元，重犯 者从严处罚。 (21) 开逢柜在厂卸货时不叫厂方装卸工盖好帆布和清洁干净 柜的，每次罚款 50 元。 (22) 对公司要求过磅而不过磅的司机，每次罚款 50 元。 (23) 对故意不及时归还散货工具的每次罚款 50 元，对遗失 /chess95660 29 随车工具的按工具购买单价赔偿。 二、 安全行车制度 (1) 司机必须积极参加安全学习会,进一步落实各项交通安全 措施,加强安全行车意识。 (2) 司机必须严格遵守公安、交通部门所颁发的一切条例规 定，严格按机动车驾驶操作规程行车，严禁将车辆交给无驾驶证人 员驾驶。 (3) 严格遵守交通规则，不能超速、乱抢道等违章行车。 (4) 司机在上班时间内不能饮酒，严禁醉酒驾驶，开车时要 集中精神，不能在行车中你推我让，搞其他小动作。 (5) 由货物或车辆造成的违章罚款(如证件不全、车辆发生故 障、货物超重、高、长宽等)，公司给予全报。 (6) 若司机个人造成的违章罚款，如有下列情况的公司给 60%报 销，其它情况不予报销。 1) 进入导向车道后，不按规定方向行驶。 2) 在禁行的时间，道路上行驶的。 3) 不按规定会车、倒车、掉头。 4) 违反交通信号指示的。 5) 违反交通标志，标线指示的。 6) 在禁止停放车辆的地方停放车辆。 7) 不按规定临时停车。 (7) 在运输作业过程中，对安全行车的司机，公司根据其全 /chess95660 30 年实际表现设立安全行车奖，年终时一次性奖励给司机，以作鼓励。 奖励方法： 1) 对全年没有发生任何交通事故、服务态度好、能同公司节 约维修等费用、工作积极的司机给予 1000 元的奖励，包括对方负全 责的事故和因公司办证而证件不全、货物超重、高、长、宽等造成 的违章罚款。 2) 对全年发生一次小事故公司损失 200 元以下的司机奖励 300 元。 3) 对全年发生一次小事故公司损失 500 元以下的司机奖励 100 元。 (8) 在运输作业或在目的地装卸货过程中，由于司机不负责 任，导致发生事故及货物损失，使公司造成经济损失的，公司根据 其事故责任以及经济损失的程度扣罚。 扣罚方法： 1) 每次事故公司损失 500 以下司机负次责的按经济损失的 5%罚 款，同等责任的按经济损失的 10%罚款，主责的按经济损失的 15%罚 款，全责的按经济损失的 20%罚款。 2) 每次事故公司损失 3000 元以下、500 元以上司机负次责 的罚款 100 元，同等责任罚款 150 元，主责罚款 200 元，全责罚款 300 元。 3) 每次事故公司损失 3000 元以上，5000 元以下，司机负次 /chess9566